柏・我孫子の中古アパート購入の注意点

2026.10.22

利回りが高い＝お得とは限らない！｜柏・我孫子で中古アパートを買う前の5つのチェック

千葉県の柏市や我孫子市で、売り出し中の一棟アパートを探していると、表面利回り12%という数字が目に入ることがあります。「区分マンションより、ずっと高い」「これなら会社員のまま、家賃収入を増やせるかもしれない」。そう感じた物件ほど、資料をめくる前に一度立ち止まりたいところです。

区分マンションの次に、初めての一棟を考えている方もいるでしょう。そんな方のために、千葉県我孫子市に本社を置く晃南土地の編集部が、買う前の確認を5つにまとめました。晃南土地は1991年に設立し、いまは売買・賃貸・賃貸管理・買取り・リノベーションを一社で手がけています。

先に答えを言うと、利回りが高い物件ほど手元にお金が残る、とは限りません。表面利回りは、満室で、今の家賃が続き、修繕もかからない前提の数字だからです。空室・滞納・修繕・ローンの条件を入れて計算し直すと、順位が入れ替わることがあります。この記事で分かるのは、次の3つです。

買う前に確かめる5つのこと（家賃の一覧・修繕・建て替え・耐震・ローン）
柏・我孫子で借りる人の層から、空室と家賃を見込む考え方
諸費用の計算例と、買ったあとの管理・売るときの見通し

候補の物件がある方は、資料を見ながら一緒に確かめることもできます。柏・我孫子の中古アパート購入を「晃南土地」に相談する

中古アパートは、利回りが高いほどお得？

この章の要点

表面利回りは、満室の年間家賃を物件価格で割っただけの数字
空室・修繕・ローンの期間を入れると、手元に残るお金の順位は入れ替わる
計算の前に、5つのチェックで数字の前提を確かめる

結論から言うと、表面利回りだけで物件を比べると、判断を誤りやすくなります。表面利回りには、空室も、修繕も、ローンの返済も入っていません。

仮の数字で、2つの物件を比べます。どちらも木造2階建て・8室で、価格の9割を金利3.0%で借りる前提です。

項目	物件A	物件B
価格	4,000万円	5,500万円
建てた年	1988年（築38年）	2005年（築21年）
満室の家賃（年）	480万円	528万円
表面利回り	12.0%	9.6%
今の入居	8室中5室	満室（空室5%で見込む）
見込む家賃収入（年）	300万円	約502万円
運営の費用（年）	80万円	95万円
ローン（借入額・返済期間）	3,600万円・15年	4,950万円・25年
年間の返済	約298万円	約282万円
手元に残るお金（年・税金の前）	約マイナス78万円	約125万円

※すべて仮の数字。運営の費用は、管理料・固定資産税・保険・日常の修理などをまとめたもの。返済は元利均等返済で計算

物件Aは利回りでは上ですが、3室の空室と短い返済期間が重なると、家賃だけでは返済を払いきれません。築38年の木造は、税法上の耐用年数（木造の住宅用は22年）を過ぎています。金融機関によっては返済期間が短くなることがあるため、ここでは15年と置きました。

反対に、物件Aでも空室が埋まる見込みと修繕済みという条件がそろえば、話は変わります。大切なのは、利回りの前提を一つずつ確かめることです。確かめるのは次の5つです。

チェック	確かめること	主な資料
1 家賃の一覧	今の家賃・空室・滞納は本当か	契約書、入金の記録
2 修繕	これからの10年の修繕費	修繕の記録
3 建て替え	建て替えられる土地か	道路の調査、都市計画
4 耐震と建物の状態	旧耐震か、劣化や水害は	確認済証、ハザードマップ
5 ローン	金利が上がっても回るか	返済の試算

次に読むならこれ：『アパートの利回りはどう計算する？｜表面・実質利回りと収支の見方』。表面利回りと実質利回りの計算方法をまとめています。候補の物件の数字を、自分で計算し直すときに役立ちます。

チェック1｜家賃の一覧で、空室と滞納の実際を見る

この章の要点

家賃の一覧（レントロール）は、売主側がまとめた「今の姿」の要約
契約書と入金の記録で裏付けを取り、過去2〜3年の入居の動きも見る
周辺の募集家賃より高い部屋は、入れ替わりで下がる前提で計算する

家賃の一覧は、部屋ごとの家賃・入居の時期・敷金などをまとめた表です。レントロールとも呼ばれ、収支の計算はこの表から始まります。ただし売主側が作った資料なので、数字の出どころを押さえてから使います。

項目	確かめたい点
部屋ごとの家賃	周辺で募集中の似た部屋より高すぎないか
入居を始めた年月	売り出しの直前に入居が集中していないか
契約の種類	普通の契約か、期間で終わる定期借家か
敷金の額	引き渡しで引き継ぐ金額と合っているか
滞納の有無	今と過去1〜2年の滞納、家賃保証会社の加入
募集の条件	家賃の無料期間などの条件で埋めていないか

長く住む入居者の家賃は、入った当時の相場のままのことがあります。今の募集家賃より高ければ、退去のあとは下がる前提で見込みます。

裏付けには、賃貸借契約書の写しと、管理会社の送金明細や通帳の入金の記録を使います。入居者の氏名は伏せ、部屋番号で照らし合わせる方法もあります。過去2〜3年の入居率と、退去から次の入居までの期間も聞いておきます。

滞納は、件数より中身が大切です。支払いが1か月遅れがちな人と、3か月払っていない人では、重さがまったく違います。滞納が続く部屋は、買ったあとの督促や明け渡しの手続きに、新しいオーナーが向き合うことになります。

よくあるのは、一覧では「入居中」なのに、入金の記録を見ると1室だけ入金が途切れがちな場面です。表だけでは見えないことが、記録には残っています。

次に読むならこれ：『家賃滞納されたら大家がやること｜督促から明け渡しまでの流れ』。滞納が起きたとき、オーナーが何をするかが分かり、滞納のある部屋の見込み方の材料になります。

チェック2｜修繕の記録と、これから10年の修繕費を見積もる

この章の要点

屋根・外壁の塗装は、11〜15年目が目安の一つとされている
国の資料にある木造8戸の例では、11〜15年目に建物だけで約298万円を見込む
見積もった修繕費は、価格の交渉と、買ったあとの資金計画の両方に使う

区分マンションでは、建物全体の修繕は管理組合が積立金で行います。一棟では、それをオーナーが一人で決めて払います。区分と一棟の大きな違いは、ここにあります。

国土交通省の「賃貸住宅管理業者向け計画修繕ガイドブック」に載る、修繕の周期の事例から主なものを挙げます。

部位・設備	工事	周期の目安
傾斜屋根	塗装	11〜15年目
外壁	塗装	11〜15年目
ベランダ・階段・廊下	塗装	5〜10年目
ベランダ・階段・廊下	防水処理	11〜15年目
土台	シロアリを防ぐ処理	11〜15年目
給湯器・エアコン	一斉交換	11〜15年目
配管	高圧洗浄	11〜15年目

金額の目安として、同じガイドブックには東京都の木造2階建て・8戸（1K）の長期修繕計画の例があります。11〜15年目の5年間に、屋根・外壁・鉄部の塗装や足場などで約298万円を見込んでいます。日常の修理を加えると約442万円です。工事費の上がり方によっては、今はこれより高くなることがあります。

買う前に、次の3点を売主側に聞きます。

□ 外壁・屋根の塗装と防水を、最後にしたのはいつか（年と金額）
□ 給湯器・エアコンなど室内の設備を、いつ、何台交換したか
□ 雨漏り・シロアリ・配管の詰まりの履歴はあるか

記録がなければ、建物を見て時期を推し量ります。築20年で一度も外壁を塗っていなければ、買ってすぐに工事が来ると考えておきます。その費用は、価格の交渉材料にもなります。

これから10年の修繕費は、表にして数字で置いておくと、判断がぶれにくくなります。「何年目に、何を、いくらで」を並べ、合計を手元の資金と毎月の積み立てでまかなえるかを見ます。

次に読むならこれ：『アパートの外壁塗装は何年ごと？｜費用相場と修繕計画の立て方』。外壁塗装の費用と修繕計画の立て方を扱っていて、10年の修繕表を作るときの参考になります。

チェック3｜建て替えられる土地か（道路と区域を確かめる）

この章の要点

建物の敷地は、原則として幅4m以上の道路に2m以上接する必要がある
アパートのような共同住宅は、自治体の条例で条件が上乗せされることがある
市街化調整区域では、建て替えに許可が必要になる

古いアパートは、いつか建て替えか売却を考えます。そのとき建て替えられない土地だと、使い道も、売れる値段も狭まります。

建築基準法では、建物の敷地は道路に2m以上接しなければなりません（第43条）。ここでいう道路は、原則として幅4m以上のものです（第42条）。幅4m未満でも、昔から建物が建ち並ぶ道で、特定行政庁（建築の許可などを行う自治体）が指定したものは道路とみなされます。

この場合、道の中心から2m下がった線が、道路との境目とみなされます。建て替えのときは、その線より道路側には建てられません。これをセットバックと呼び、使える敷地が今より狭くなることがあります。

アパートには、もう一つ注意点があります。共同住宅は、建築基準法でいう特殊建築物にあたります。自治体は、特殊建築物などについて、条例で接道の条件を上乗せできます（第43条第3項）。戸建てなら建てられる土地でも、同じ規模のアパートは建てられないことがあるわけです。

区域も見ます。市街化調整区域は、市街化を抑えるとされた区域で、柏市・我孫子市にもあります。ここでは、建物の建て替えや用途の変更に、原則として許可が必要です（都市計画法第43条）。

もう一点、2025年4月からは、木造2階建ても大規模な修繕・模様替えに建築確認が必要です（建築基準法第6条）。壁・柱・床・はり・屋根・階段のどれかを、半分を超えて直す工事が対象です。建て替えられない土地の建物では、改修の進め方も建築士などの専門家と早めに相談しておきます。

道路との関係や法令の制限は、仲介する不動産会社が、契約の前に重要事項説明で説明する事項です。晃南土地が仲介する場合も、道路の種類や区域を調べてからご説明します。

次に読むならこれ：『柏市で土地や中古住宅を買う方へ｜道路の種類とセットバックの確認』。道路の種類と、セットバックの確かめ方を詳しく扱っています。区域が気になる方は『柏市の市街化調整区域で土地を探す方へ｜家を建てられる条件と確認の手順』もどうぞ。

チェック4｜1981年6月より前の建物か（耐震と建物の状態）

この章の要点

1981年6月1日に施行された耐震の基準を「新耐震基準」と呼ぶ
旧耐震かどうかは、完成した年ではなく、建築確認を受けた日で確かめる
新耐震でも2000年より前の木造は、柱などのつなぎ方の確認がすすめられている

耐震の基準は、1981年（昭和56年）6月1日に強化されました。これより前の基準で建てた建物を、一般に「旧耐震」と呼びます。国土交通省は、昭和56年以前に建てた建物には耐震性が不十分なものが多いとして、まず耐震診断を受けるようすすめています。

旧耐震かどうかは、完成した年だけでは分かりません。1981年6月より前に建築確認を受け、完成がその後という建物もあるからです。確認済証などの日付で見分けます。

新耐震でも、安心しきれない点があります。2016年の熊本地震では、2000年以前に建てた在来工法の木造住宅にも、倒壊などの被害が見られました。柱と土台などのつなぎ方の決まりは、2000年に明確になりました。木造アパートでは、2000年6月より前か後かも見ておきます。

旧耐震の建物では、影響が3つに出ます。耐震診断と改修の費用、耐震性を気にする入居者からの選ばれやすさ、そして売るときの価格です。

建物の状態は、建物状況調査（インスペクション。建築士などが劣化や不具合を調べるもの）で調べる方法があります。中古の建物の売買では、調査の有無と結果の概要が重要事項説明で説明されます（宅地建物取引業法第35条）。1981年6月1日より前に工事を始めた建物で耐震診断を受けていれば、その内容も説明の対象です。

水害の心配も見ておきます。重要事項説明では、市町村が作る水害のハザードマップで、物件がどこにあるかも説明されます。利根川や手賀沼に近い地域では、浸水の想定を見てから、修繕と保険の見込みを立てます。

次に読むならこれ：『柏の中古戸建てを買う前に｜建物状況調査（インスペクション）の基本』。戸建ての記事ですが、調査の頼み方や見る点はアパートにも通じます。柏の水害の想定は『柏のハザードマップと地盤2026｜液状化・浸水リスクと安全なエリアの見極め方』で確かめられます。我孫子なら『我孫子の地盤・ハザードマップの見方 2026｜購入前に確認すべき地図4種』をどうぞ。

チェック5｜金利が上がる今、ローンは高めの金利で試算する

この章の要点

日本銀行は2026年9月、政策金利を1.25%程度に引き上げた
4,000万円・25年なら、金利が1%上がると、年間の返済は約25万円増える
返済期間の長さは、金利1%の差と同じか、それ以上に返済額を動かす

金利は上がる方向にあります。日本銀行は2026年9月18日、政策金利を1.25%程度に引き上げると決めました。政策金利は無担保コールレート（翌日物）のことで、9月24日から適用です。日銀は、経済や物価の動きに応じて、引き続き引き上げていく考えも示しました。

ローンの金利の目安になる数字も、上がってきました。日銀の資料では、主要な銀行の短期プライムレート（最も多い値）は、2009年1月から長く1.475%でした。2024年9月から段階的に上がり、2026年8月からは2.375%です。大手銀行の中には、11月2日から2.625%に上げると発表したところもあります。長期プライムレートは、2026年10月9日から3.70%です。

借入4,000万円で、年間の返済額を計算すると次のとおりです（元利均等返済・ボーナス返済なし）。

金利	20年	25年	30年
2.0%	約243万円	約203万円	約177万円
2.5%	約254万円	約215万円	約190万円
3.0%	約266万円	約228万円	約202万円
3.5%	約278万円	約240万円	約216万円
4.0%	約291万円	約253万円	約229万円

25年で金利が2.5%から3.5%に上がると、返済は年に約25万円増えます。一方、金利3.0%のまま期間が30年から20年になると、年に約64万円増えます。築年数の進んだ物件ほど、期間の短さが効いてきます。

そこで候補の物件は、今の金利より1〜2%高くても手元にお金が残るかを試します。第1章の物件Bなら、金利が3.0%から4.0%になると、返済は年に約282万円から約314万円に増えます。手元に残るお金は、約125万円から約93万円に減る計算です。

金利のほかに、ローンの条件では次の点を見ます。

□ 変動金利か固定金利か、金利と返済額の見直しはいつか
□ 返済期間は何年か、建物の築年数で短くならないか
□ 自己資金は、頭金と諸費用でいくら必要か
□ 今ある区分マンションのローンを含めて、返せる見込みがあるか

次に読むならこれ：『金利が上がると、返済はいくら増える？｜柏・我孫子の大家さん向けに手取りを試算！』。金利が上がったとき、返済と手取りがどう変わるかを詳しく試算しています。借りたあとの備えまで考えたい方に向いています。

柏・我孫子のアパートは、誰が借りる？（学生・単身・ファミリー）

この章の要点

2025年の国勢調査（千葉県の速報）では、5年前より世帯数が柏市で約3.6%、我孫子市で約5.0%増えた
学生・単身・ファミリーで、選ばれる駅・間取り・設備が違う
家賃の見込みは、周辺で募集中の部屋の家賃と、決まるまでの期間で立てる

家賃と空室の見込みは、その場所で誰が借りるかで決まります。まず、街の大きさの変化を見ておきます。

項目	柏市	我孫子市
人口（2025年10月1日）	43万5,373人	13万1,157人
5年前からの人口の増減	約2.1%増	約0.5%増
世帯数（2025年10月1日）	19万4,820世帯	5万9,114世帯
5年前からの世帯数の増減	約3.6%増	約5.0%増

※令和7年国勢調査の千葉県による速報値

どちらの市も、人口より世帯数の伸びが大きくなっています。1世帯あたりの人数が減っているということで、一人暮らしや二人暮らしの世帯が増えているとみられます。ただし、これは市全体の数字で、アパートの需要は駅や町ごとに違います。

借りる人	主な間取り	見られやすい点
学生	1K・1R	大学への通いやすさ、家賃の総額、防犯
単身の社会人	1K・1LDK	駅からの距離、通勤の路線、ネット環境
ファミリー	2LDK以上	駐車場、学校や買い物の便、広さ

学生の需要は、大学の場所と、春の入れ替わりに左右されます。千葉県我孫子市には中央学院大学があり、晃南土地は同大学の指定不動産店です。柏市では、南柏駅から徒歩約13分の光ヶ丘に麗澤大学があります。学生向けは、春に入居が集まりやすい一方、卒業の時期には退去もまとまりやすい点を見込みます。

単身の社会人は、通勤の路線で住む場所を選ぶ人が少なくありません。柏駅ではJR常磐線と東武アーバンパークライン、柏の葉キャンパス駅ではつくばエクスプレスが使えます。我孫子駅は、JR常磐線と成田線が分かれる駅です。

家賃の見込みは、広さ・築年数・駅からの距離が近い部屋の募集家賃と、決まるまでの期間で立てます。晃南土地の賃貸管理では、周辺の調査をもとに家賃を提案しています。候補の物件の家賃が周辺と比べて無理のない水準か気になる方は、買う前の段階でもご相談ください。

10月の今から動くなら、引っ越しの多い春の募集に間に合うかも一つの目安です。引き渡しと空室の手直しを年明けまでに終えられるか、逆算しておきます。

次に読むならこれ：『学生向けアパート経営の注意点｜柏の大学周辺で空室を防ぐ』。学生の入れ替わりの時期と、空室を防ぐ工夫をまとめています。大学の近くの物件を見ているときに役立ちます。

中古アパートの購入にかかる諸費用はいくら？

この章の要点

5,000万円の物件の例では、計算で出せる税金と仲介手数料だけで約285万円
中古のアパートでは、自分が住む家向けの税の軽減は使えない
建物と土地の価格の内訳は、消費税と減価償却の両方に関わる

物件の価格のほかに、買うときの費用がかかります。5,000万円の物件を、4,500万円借りて買う例で計算します。固定資産税評価額（税の計算のもとになる評価額）は、土地1,400万円・建物1,000万円と仮に置きます。

費用	計算の方法	金額
仲介手数料（上限）	（価格×3%＋6万円）に消費税	171.6万円
売買契約書の印紙税	1通（1,000万円超5,000万円以下）	1万円
ローン契約書の印紙税	1通（1,000万円超5,000万円以下）	2万円
登録免許税（土地の名義変更）	評価額×1.5%	21万円
登録免許税（建物の名義変更）	評価額×2.0%	20万円
登録免許税（抵当権の設定）	借入額×0.4%	18万円
不動産取得税（土地）	評価額×2分の1×3%	21万円
不動産取得税（建物）	評価額×3%	30万円
合計		約285万円

※評価額は仮の数字。軽減措置の期限は、土地の登録免許税1.5%が2029年3月31日まで。不動産取得税の3%と土地の2分の1、売買契約書の印紙税1万円は2027年3月31日まで

合計は、物件の価格の約5.7%です。これに、司法書士への報酬、ローンの手数料や保証料、火災保険・地震保険、固定資産税などの日割りの精算が加わります。どれも物件や金融機関で変わるため、見積もりを取って把握します。

中古住宅を買うときに使える登録免許税や不動産取得税の軽減は、自分が住むことが条件です。貸すためのアパートでは、表の税率のまま計算しておきます。

消費税にも注意します。土地の売買には消費税がかかりませんが、建物は、売主が消費税を納める事業者なら消費税がかかります。価格が税込みか、土地と建物の内訳はいくらかを、契約の前に確かめます。

建物と土地の内訳は、減価償却にも関わります。建物の価格は耐用年数に分けて毎年の経費（減価償却費）にしますが、土地は減価償却しません。

構造（住宅用）	法定耐用年数
木造	22年
鉄骨造（骨格材の厚さ3mm超4mm以下）	27年
鉄骨造（骨格材の厚さ4mm超）	34年
鉄筋コンクリート造	47年

中古の建物は、簡便な方法で耐用年数を出せます。「（法定耐用年数−経過年数）＋経過年数×20%」です（減価償却資産の耐用年数等に関する省令第3条）。木造で築20年なら、2年＋4年で6年になります。法定耐用年数をすべて過ぎた建物は、法定耐用年数の20%で計算します。ただし、貸し始めるための改修に、買った価格の半分を超える額をかける場合などは、この方法を使えないことがあります。

耐用年数が短いほど、1年あたりの経費は大きくなります。その代わり、期間が終わると経費が減り、税金が増える時期が来ます。短い耐用年数が合うかどうかは所得や持つ年数で変わるため、晃南土地では税理士などの専門家と連携して確かめます。

次に読むならこれ：『アパート経営の維持費はいくら？｜税金・保険・修繕・管理料の一覧』。買ったあと毎年かかるお金を一覧にしています。第1章の運営の費用を、自分の物件で見積もるときに使えます。

買ったあとの管理は、買う前に決めておく

この章の要点

入居者がいるまま買うと、貸主の立場と敷金を返す義務は買主に移る
今の管理会社やサブリースの契約は、引き継ぐか替えるかを先に決める
会社員のオーナーは、夜や休日の入居者対応を誰がするかを決めておく

入居者がいるアパートを買うと、貸主の立場は買主に移ります。民法では、貸している建物を譲り受けた人に、貸主の立場と、敷金を返す義務が移るとされています（第605条の2）。そのため、売主が預かっている敷金を、売買代金の精算でどう扱うかを、契約の前に決めておきます。

□ 今の管理会社との契約を引き継ぐか、替えるか（解約の予告期間はどのくらいか）
□ サブリース（会社が建物を一括で借り上げる契約）が付いていないか。付いていれば、家賃の見直しと解約の条件
□ 家賃保証会社との契約を、新しいオーナーに引き継げるか
□ 入居者への貸主変更の通知を、誰がいつ出すか
□ 夜間や休日の設備の故障に、誰が対応するか

会社員として働きながら持つなら、最後の点が特に大切です。給湯器の故障や水漏れは、平日の昼に起きるとは限りません。

晃南土地の賃貸管理では、次のような仕事を引き受けています。

入居者の募集：周辺の調査と家賃の提案、図面の作成、各種サイトへの掲載
契約の手続き：重要事項説明、契約書の作成、保証契約、鍵の引き渡し
家賃の受け取りと送金：明細の作成、滞納の確認
入居者や近隣からの相談・トラブルへの対応、定期的な巡回
退去の立ち会いと敷金の精算、次の募集に向けた手直しの手配
確定申告に使う年間の収支報告書や、経費の計算に必要な書類の用意

買った物件の管理を、今の管理会社から切り替えるご相談もお受けしています。買ったあとの管理まで考えたい方は、「晃南土地」の柏・我孫子のアパート管理の内容もご覧ください。

次に読むならこれ：『柏で「オーナーチェンジ物件」を買ったら｜管理引き継ぎで確認すべきこと』。買ったあとの管理の引き継ぎを、順を追って紹介しています。引き渡しの前後で何をそろえるかが分かります。

売るときまで見て、買うかどうかを決める

この章の要点

次の買い手も、同じ5つのチェックで物件を見る
減価償却した分だけ、売るときの利益は大きく計算される
売った年の1月1日に所有期間が5年を超えるかで、所得税の税率は15%と30%に分かれる

売るときの買い手も、家賃の一覧・修繕・建て替え・耐震・ローンを見ます。今の5つのチェックで弱い点は、売るときにも弱い点として残ります。

今、築30年の木造なら、10年後に売るときは築40年です。建物の価値は下がり、次の買い手の借り方も今より厳しくなるかもしれません。反対に、駅に近く建て替えられる土地なら、土地の値段が価格を支えることがあります。

税金では、次の2つを知っておきます。

売ったときの利益（譲渡所得）は、売った値段から取得費などを引いて計算する。建物の取得費は、買ったときの値段などから減価償却費の累計を引いた額になる（所得税法第38条）
売った年の1月1日に所有期間が5年を超えていれば、所得税の税率は15%。5年以下なら30%になる（租税特別措置法第31条・第32条）。このほかに住民税などがかかる

持つ年数と売る時期は、毎年の税金と売るときの税金の両方に関わります。晃南土地では、税理士などの専門家と連携して一緒に考えます。

出口を見るために、買う前に次の3つを試算しておきます。

□ 5年後・10年後の家賃と入居を今より控えめに置いて、売れる値段を仮に計算する
□ その値段で、ローンの残りを返せるか
□ 建て替えられる土地か、土地としての需要はあるか

晃南土地は、売買・賃貸管理・リノベーションを一社で手がけています。買う・持つ・売るを、同じ窓口で続けて相談できます。売るときのことまで含めて気軽に聞きたい方のために、売買部が対応するLINEも用意しています。晃南土地のLINEで売買部に相談する

相談の前に用意しておくと話が早いもの

物件が決まっていなくても、分かる範囲で次のものがあると、話を進める順番を早く決められます。

候補の物件の資料（物件の概要書・図面・家賃の一覧・修繕の記録。もらえている分だけ）
自己資金の額と、借りたい金額の目安
今持っている区分マンションの家賃と、ローンの残りが分かるもの

相談の場では、次のようなことを伺いながら話を進めます。

柏・我孫子のどのあたりで、いくらくらいの物件を探しているか
何年くらい持つつもりで、毎月いくら手元に残したいか
管理は自分でするか、任せたいか

どんなスタッフが話を伺うかは、晃南土地のスタッフ紹介で、資格や担当とあわせてご覧いただけます。ご相談は無料です。

次に読むならこれ：『入居者がいても、アパートは売れます！｜柏・我孫子のオーナーチェンジ、値段が決まるしくみ』。入居者がいるまま売るとき、値段がどう決まるかを紹介しています。候補の物件を、次の買い手の目線で見直すときに役立ちます。

よくある質問

Q. 区分マンションの経験しかなくても、一棟アパートは買えますか？

A. はい、一棟が初めてでも買うことはできます。ただ、区分と一棟では、オーナーが決めることの範囲が違います。一棟では、外壁や屋根の修繕、共用部分の管理、空室の埋め方まで、自分で決めて費用を出します。買う前に、これから10年の修繕費と、管理を誰に任せるかを決めておくと安心です。

Q. 旧耐震のアパートは、避けたほうがいいですか？

A. 一律に避けるべきとは言えませんが、費用と売るときの影響を見込んで判断します。分かれ目は、耐震診断と、必要な耐震改修の費用を価格に織り込めるかどうかです。次の買い手も同じ点を見るため、売るときの価格にも響きやすくなります。

Q. 物件の価格のほかに、いくら用意すればいいですか？

A. 5,000万円の物件の例では、計算で出せる税金と仲介手数料だけで約285万円でした（評価額は仮の数字）。これに司法書士への報酬や保険などが加わります。買ってすぐの修繕や空室に備えるお金も、別に残しておくと安心です。

Q. 物件が決まっていなくても、相談だけできますか？

A. はい、できます。ご相談は無料です。探している地域と予算、何年くらい持つつもりかが分かれば、確かめる順番から一緒に整理できます。

まとめ

利回りが高い物件が、お得な物件とは限りません。表面利回りは、満室で、今の家賃が続き、修繕もかからない前提の数字です。空室・滞納・修繕・ローンの条件を入れると、手元に残るお金の順位は入れ替わることがあります。

買う前の5つのチェックは、次のとおりです。

1. 家賃の一覧：家賃・空室・滞納を、契約書と入金の記録で確かめる
2. 修繕：これから10年の修繕費を表にする
3. 建て替え：道路との接し方と、区域を確かめる
4. 耐震と建物の状態：建築確認の日付と、建物の調査、ハザードマップを見る
5. ローン：今より1〜2%高い金利でも、お金が残るかを試す

そのうえで、借りる人の層、管理の任せ方、売るときの見通しまで決めてから買うと、判断がぶれにくくなります。

物件の資料を見ながら確かめたい方は、中古アパートの購入を「晃南土地」に問い合わせるからご連絡ください。

資料を広げて、対面でじっくり話したい方は、総合不動産「晃南土地」我孫子店への来店予約からどうぞ。

まずはスマホで気軽に聞いてみたい方は、中古アパートのことを晃南土地のLINEで売買部に聞くをご利用ください。

なお、晃南土地は2026年12月に、柏駅から徒歩6分の柏市中央町に柏支店を開業する予定です。開業までの来店のご相談は、我孫子店でお受けしています。場所は「晃南土地」柏支店のページでご覧いただけます。

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