アパートの利回りはどう計算する？｜表面・実質利回りと収支の見方
柏や千葉県我孫子市でアパートを持っているオーナーの方、あるいは相続などでアパートを引き継ぐことになった方の中には、「自分のアパートは、実際どのくらい稼いでいるのだろう」と気になっている方もいらっしゃるのではないでしょうか。
「利回りが何％と言われても、何を何で割った数字なのかがよく分からない」
こう感じたことがある方は少なくないはずです。結論から言うと、アパートの収益を正しくつかむには、次の3つの数字を順番に見ることが大切です。
- 表面利回り：年間の家賃収入を物件価格で割った、いちばん大まかな数字
- 実質利回り：家賃収入から空室や経費を差し引いて計算した、実態に近い数字
- キャッシュフロー：実質的な収入からローン返済を差し引いた、手元に残るお金
この記事では、アパートを持つオーナーの方に向けて、利回りの計算式を仮の数字で一つずつ確かめながら、差し引く費用の中身、ローン返済後の手残りの見方、利回りだけで判断しない理由、そして利回りを上げるための手段までを整理します。今持っているアパートの収支を見直したい方は、「晃南土地」の賃貸管理サービスもあわせてご覧ください。
アパートの利回りとは？まず意味をおさえる
利回りとは、投じたお金に対して、1年間でどのくらいの収益が得られるかを割合で表した数字です。アパートの場合は、物件の価格に対して、1年間の家賃収入や、そこから経費を差し引いた収入がどのくらいあるかを示します。
利回りは、物件を買うときの比較だけでなく、すでに持っているアパートの収益力を確かめるときにも使えます。「今の家賃設定で、今の経費のかかり方だと、自分のアパートはどのくらいの収益を生んでいるのか」を数字でつかむことで、家賃の見直しや経費の削減、修繕、売却といった判断の材料になります。
利回りには種類がある
一口に利回りと言っても、計算に何を含めるかによって、いくつかの種類があります。この記事で取り上げるのは、次の2つです。
| 種類 | 別の呼び方 | 何を見る数字か |
|---|---|---|
| 表面利回り | グロス利回り | 家賃収入だけで見た、大まかな収益力 |
| 実質利回り | ネット利回り | 空室や経費を差し引いた、実態に近い収益力 |
物件の広告や資料に「利回り○％」とだけ書かれている場合は、表面利回りであるケースが多いとされています。どちらの利回りなのかを確かめずに比べると、判断を誤るおそれがあるため注意が必要です。
表面利回りの計算式と計算例
表面利回りの計算式
表面利回りは、次の式で計算します。
表面利回り（％）＝ 年間の家賃収入 ÷ 物件価格 × 100
年間の家賃収入は、すべての部屋が埋まっている状態（満室）を前提にした金額を使うのが通常です。
仮の例で計算してみる
ここからは、説明のための仮の例を使います。実在の物件の数字ではありません。
| 項目 | 仮の例の数字 |
|---|---|
| 物件価格 | 6,000万円 |
| 部屋数 | 8室 |
| 1室あたりの家賃 | 月6万円 |
| 満室時の月の家賃収入 | 48万円 |
| 満室時の年間家賃収入 | 576万円 |
この仮の例では、表面利回りは次のようになります。
576万円 ÷ 6,000万円 × 100 ＝ 9.6％
表面利回りの見方と限界
表面利回りは、家賃収入と物件価格さえ分かれば計算できるため、多くの物件をざっと比べるときに便利です。
一方で、表面利回りには、空室による家賃の減少や、管理料・修繕費・税金などの経費が一切含まれていません。満室が続き、経費がかからないという前提の数字なので、実際の収益はこれより低くなると考えておく必要があります。
特に、築年数が古い物件は、物件価格が低いため表面利回りが高く見えやすい傾向があります。しかし、修繕費がかさんだり、空室が出やすかったりすると、実際の収益は表面利回りから想像するよりも小さくなることがあります。
実質利回りの計算式と計算例
実質利回りの計算式
実質利回りは、次の式で計算します。
実質利回り（％）＝（年間の家賃収入 − 年間の経費）÷（物件価格 ＋ 購入時の諸費用）× 100
分子では、家賃収入から空室による減少分や経費を差し引きます。分母では、物件価格に加えて、購入時にかかった仲介手数料や登記費用、不動産取得税などの諸費用を足します。なお、実質利回りの計算方法は統一されたものではなく、購入時の諸費用を分母に含めない計算をしている資料もあります。数字を比べるときは、同じ計算方法でそろえることが大切です。
仮の例で差し引く費用を置いてみる
先ほどの仮の例に、1年間の経費を置いてみます。いずれも説明のための仮の数字で、実際の金額は物件の構造・築年数・地域・契約内容によって大きく変わります。
| 項目 | 仮の例の年額 | 仮置きの考え方 |
|---|---|---|
| 空室による減少 | 57.6万円 | 満室時家賃の10％ |
| 管理料 | 28.8万円 | 満室時家賃の5％ |
| 共用部の清掃・電気代など | 24万円 | 月2万円 |
| 修繕費・原状回復費 | 50万円 | 年間の目安として仮置き |
| 固定資産税・都市計画税 | 40万円 | 年額を仮置き |
| 火災保険料・地震保険料 | 8万円 | 年額を仮置き |
| 合計 | 208.4万円 |
年間の家賃収入576万円から、この合計208.4万円を差し引くと、1年間に物件が生み出す実質的な収入は367.6万円になります。
576万円 − 208.4万円 ＝ 367.6万円
購入時の諸費用を物件価格の7％と仮置きすると、420万円です。分母は6,000万円＋420万円＝6,420万円になります。
367.6万円 ÷ 6,420万円 × 100 ≒ 5.7％
表面利回りでは9.6％だった物件が、空室や経費を差し引いた実質利回りでは5.7％程度になりました。購入時の諸費用を分母に含めずに計算すると、367.6万円 ÷ 6,000万円 × 100 ≒ 6.1％です。同じ物件でも、どの数字を使うかでこれだけ違うことが分かります。
実質利回りで差し引く費用の中身
実質利回りを計算するときに差し引く費用を、一つずつ見ていきます。
空室による家賃の減少
どれだけ人気のある物件でも、入居者の入れ替わりのタイミングで空室の期間は生まれます。満室を前提にした家賃収入から、空室によって入らなかった家賃を差し引いて考えることが大切です。空室の見込みは、立地や物件の状態、募集の力によって変わります。
管理料
管理会社に管理を任せている場合は、毎月の管理料がかかります。家賃の一定割合で設定される形や、定額で設定される形があり、任せる業務の範囲によって金額が変わります。管理料の水準を比べるときの見方は、『柏でアパート・マンションを持つ大家さんへ｜その「管理手数料」、相場より払いすぎていませんか？』で整理しています。
共用部の維持費
アパートでは、廊下や階段の清掃、共用部の電気代、消防設備の点検など、建物全体を維持するための費用がかかります。規模や設備によって金額は変わりますが、毎年発生する費用として見込んでおく必要があります。
修繕費・原状回復費
退去のたびに行う原状回復や、給湯器・エアコンなどの設備の交換、外壁や屋根の塗装といった大規模な修繕も、収益に大きく影響します。毎年ほぼ一定にかかる費用ではなく、ある年にまとまって出ていく費用もあるため、長い目で平均して考えることが大切です。修繕の優先順位の考え方は、『柏のアパート・マンション、修繕費はどこから使う？優先順位の付け方』で詳しく紹介しています。
固定資産税・都市計画税
土地と建物には、毎年、固定資産税がかかります。総務省の説明では、固定資産税の標準税率は1.4％とされています。市街化区域内にある土地・建物には、都市計画税が課される場合があり、税率は0.3％を上限として市町村が条例で定めます。実際の税額は、評価額や住宅用地の特例などによって変わるため、毎年届く納税通知書で確認しましょう。
火災保険料・地震保険料
建物の火災保険・地震保険の保険料も、毎年の経費として見込みます。複数年分をまとめて支払っている場合は、1年あたりの金額に直して計算します。
所得税・住民税は利回りの計算に含めないことが多い
家賃収入から経費を差し引いて利益が出ると、不動産所得として所得税・住民税がかかります。ただし、税額はオーナーのほかの所得によって変わるため、実質利回りの計算には含めず、別に考えるのが通常です。不動産所得の計算で使える経費の考え方は、『相続や転勤で初めて大家になった方へ｜賃貸経営の確定申告、知らないと損する経費のキホン』で紹介しています。
キャッシュフロー（ローン返済後の手残り）の見方
利回りは、物件そのものの収益力を見る数字です。一方で、ローンを組んでアパートを持っている場合、オーナーの手元に実際に残るお金は、利回りだけでは分かりません。そこで見ておきたいのが、キャッシュフローです。
キャッシュフローの計算式
ここでは、税金を差し引く前のキャッシュフローを、次の式で考えます。
キャッシュフロー ＝ 家賃収入 − 空室による減少 − 経費 − ローン返済額（元金＋利息）
仮の例で計算してみる
先ほどの仮の例で、物件価格6,000万円のうち5,000万円をローンで借り、残りの1,000万円と諸費用420万円の合わせて1,420万円を自己資金でまかなったと仮定します。ローンは金利2.0％、返済期間30年、元利均等返済とします。
この条件で計算すると、毎月の返済額は約18万4,810円、年間では約221.8万円になります。
| 項目 | 仮の例の年額 |
|---|---|
| 空室・経費を差し引いた収入 | 367.6万円 |
| ローン返済額 | 約221.8万円 |
| 税引前のキャッシュフロー | 約145.8万円 |
この仮の例では、1年間で手元に残るお金は、税金を差し引く前で約145.8万円です。ここからさらに、所得税・住民税がかかります。
条件が変わると手残りはどう動くか
キャッシュフローは、空室や金利の変化に敏感に反応します。仮の例の条件を一つずつ変えてみます。
| 条件の変化 | 税引前のキャッシュフロー |
|---|---|
| 仮の例の基本条件 | 約145.8万円 |
| 空室による減少が20％に増えた場合 | 約88.2万円 |
| 金利が3.0％だった場合 | 約114.6万円 |
空室による減少が10％から20％に増えると、差し引く金額は57.6万円増え、手残りは約88.2万円まで下がります。金利が3.0％だった場合は、毎月の返済額が約21万802円、年間で約253.0万円となり、手残りは約114.6万円になります。
利回りが同じ物件でも、借入の額や金利、返済期間によって、手元に残るお金は大きく変わります。利回りとキャッシュフローは、別々に確かめることが大切です。
「黒字でもお金が足りない」が起きる理由
ローンの返済額のうち、利息の部分は不動産所得の計算で経費にできますが、元金の部分は経費になりません。一方で、建物の減価償却費は、実際にお金が出ていかないのに経費として計上できます。
このため、帳簿上の利益と、実際に手元に残るお金は一致しません。返済が進んで利息の割合が減り、減価償却が終わる時期になると、「手元のお金は変わらないのに、税金だけが増える」と感じる場面が出てくることがあります。長く持つほど、この差を意識しておくことが大切です。税務上の具体的な判断は、晃南土地が提携する税理士と連携してサポートします。
アパートの収支を一度整理してみたい方、今の家賃や経費のかかり方が適切か確かめたい方は、アパートの収支の見直しについて「晃南土地」に相談するからお気軽にご連絡ください。管理をお任せいただく場合の内容は、「晃南土地」の賃貸管理サービスで紹介しています。
利回りだけでアパートを判断しない理由
利回りは便利な数字ですが、それだけでアパートの良し悪しを判断するのは危険です。利回りに表れにくい要素を整理します。
築年数と、これからの修繕
築年数が進んだ物件は、価格が下がる分、表面利回りが高く見えやすくなります。しかし、給排水管や屋根・外壁など、大きな修繕の時期が近づいている場合があります。数年以内に大きな修繕が必要になれば、その年のキャッシュフローは大きく減ります。利回りを見るときは、「これから何年のうちに、どんな修繕が必要になりそうか」もあわせて確認することが大切です。
空室率と、入居者に選ばれ続ける力
実質利回りの計算に置いた空室の見込みが、現実と合っているかどうかも重要です。今は満室でも、周辺に新しい物件が増えたり、設備が古くなったりすると、空室が出やすくなることがあります。立地、間取り、設備、募集の条件などから、今後も入居者に選ばれ続ける物件かどうかを考える必要があります。
建物の構造と耐用年数
木造、鉄骨造、鉄筋コンクリート造など、建物の構造によって、税務上の耐用年数や、修繕の周期、融資の条件が変わります。耐用年数は減価償却費の計算に関わるため、キャッシュフローや税金にも影響します。
出口（売却）まで含めた収支
アパートの収益は、持っている間の家賃収入だけで決まるものではありません。将来売却するときにいくらで売れるかによって、トータルの収支は変わります。利回りが高くても、売却のときに値段がつきにくい物件であれば、全体として手元に残るお金は小さくなる可能性があります。
利回りから物件価格を考える
収益を目的にした物件は、売却のときに、買い手が求める利回りから価格を逆算して検討されることがあります。考え方は、表面利回りの式を置き換えたものです。
物件価格 ＝ 年間の家賃収入 ÷ 買い手が求める利回り
仮の例の年間家賃収入576万円で考えると、買い手が表面利回り8％を求めるなら576万円 ÷ 8％＝7,200万円、10％を求めるなら576万円 ÷ 10％＝5,760万円になります。同じ家賃収入でも、買い手が求める利回りが2ポイント変わるだけで、価格の目安は1,440万円変わる計算です。
買い手が求める利回りは、立地や築年数、建物の状態、空室の状況などによって変わります。つまり、空室を減らし、建物の状態を保っておくことは、持っている間の収益だけでなく、売るときの価格にも関わってきます。
利回りを上げるためにオーナーができること
すでに持っているアパートの利回りを上げるには、分子である収入を増やすか、差し引く費用を減らすかのどちらかです。
空室を減らす
実質利回りに大きく影響するのが空室です。仮の例でも、空室による減少が10％から20％に増えると、手残りが約57.6万円減りました。募集の条件や物件の見せ方を見直すことで、空室の期間を短くできる可能性があります。募集条件の工夫は、『「ペット可・楽器可・二人入居可」で入居率を上げる｜我孫子の空室対策に効く「募集条件の見直し」完全ガイド』で詳しく解説しています。
費用を見直す
管理料、共用部の電気代、保険料など、毎年かかる費用を見直すことで、実質利回りを改善できる場合があります。仮の例で、年間の経費を10万円減らせたとすると、実質利回りは次のように変わります。
（367.6万円 ＋ 10万円）÷ 6,420万円 × 100 ≒ 5.9％
ただし、費用を削りすぎると、建物の管理が行き届かなくなったり、入居者の満足度が下がったりして、かえって空室が増えるおそれもあります。削る費用と守る費用を分けて考えることが大切です。物価や修繕費が上がる中でのコストの考え方は、『物価高・修繕費高騰時代の賃貸経営｜我孫子のオーナーが収益を守るためにやるべき「コスト管理」と「家賃戦略」の両立術』もあわせてご覧ください。
家賃を見直す
長く住んでいる入居者の家賃が、今の相場より低いままになっていることもあります。周辺の相場と比べて、適正な水準かどうかを確かめることは、利回りを考えるうえで欠かせません。家賃の見直しは、入居者との関係や法律上のルールにも関わるため、進め方に注意が必要です。家賃の見直しの考え方は、『【2026年最新】千葉県の家賃は3年で7%上昇。我孫子の賃貸オーナーが「今こそ家賃を見直すべき」理由と正しい値上げの進め方』で紹介しています。
自主管理と管理委託で利回りはどう変わる？
管理会社に任せず、オーナー自身で管理する「自主管理」にすれば、管理料がかからない分、実質利回りは上がります。仮の例で管理料28.8万円がかからないとすると、実質的な収入は396.4万円となり、実質利回りは396.4万円 ÷ 6,420万円 × 100 ≒ 6.2％です。
ただし、仮の例の管理料28.8万円は、満室時家賃の5％にあたります。つまり、自主管理にしたことで空室による減少が満室時家賃の5％分増えれば、管理料を節約した効果はなくなる計算です。入居者の募集や家賃の集金、設備トラブルへの対応を自分で行う手間と、空室が長引いたときの影響をあわせて比べることが大切です。自主管理と委託管理の比べ方は、『我孫子でアパートを所有するオーナー必見｜「自主管理 vs 委託管理」どちらが得か？収支で比べてみた』で詳しく解説しています。
設備に投資して家賃を維持する
設備の更新は費用がかかりますが、入居者に選ばれやすくなり、空室の減少や家賃の維持につながる場合があります。投資した金額に対して、どのくらい家賃や入居率が改善しそうかを考えて、優先順位をつけることが大切です。
柏・千葉県我孫子市でアパートの利回りを見るときの視点
柏市や千葉県我孫子市でアパートを持つオーナーの方が、利回りを考えるときの視点を整理します。
同じ市内でも、駅と立地で条件は大きく変わる
柏市はJR常磐線の柏駅・北柏駅・南柏駅のほか、東武アーバンパークライン、つくばエクスプレスの柏の葉キャンパス駅などを抱え、千葉県我孫子市はJR常磐線と成田線が通っています。同じ市内でも、駅からの距離や路線によって、家賃の水準や入居者の層は変わります。市全体の平均的な数字ではなく、自分のアパートと条件が近い物件の家賃や空室の状況を見て、空室の見込みを置くことが大切です。
公開されている利回りの数字をうのみにしない
インターネット上では、エリアごとの利回りの目安が紹介されていることがありますが、その多くは売り出し中の物件の表面利回りをもとにしたものです。実際に取引された価格や、空室・経費を差し引いた実質の数字とは異なる可能性があります。この記事でも、柏・我孫子の利回りの水準を示す公的なデータは確認できなかったため、具体的な数字は挙げていません。自分のアパートの数字を、自分の家賃収入と経費で計算することが、いちばん確かな方法です。
季節による空室の動きも見込む
賃貸の募集は、進学・就職・転勤が重なる1月から3月に動きが大きくなりやすく、夏から秋にかけては比較的落ち着く傾向があります。秋に空室が出た場合、次の入居者が決まるまでの期間が長くなる可能性もあります。1年間の空室の見込みを置くときは、こうした季節の動きも考えに入れておくと、実態に近い数字になります。
自分のアパートの利回りを計算してみる手順
最後に、今持っているアパートの利回りとキャッシュフローを計算する手順をまとめます。
□ 満室時の年間家賃収入を計算する（家賃のみか、共益費を含めるかをそろえる）
□ 過去1年から数年分の実際の家賃収入を確認し、空室による減少を把握する
□ 管理料・共用部の費用・修繕費・税金・保険料など、1年間の経費を洗い出す
□ 大きな修繕は、複数年で平均した金額も出してみる
□ 物件価格（購入価格、または今売った場合の想定価格）と購入時の諸費用を確認する
□ ローンの年間返済額を確認し、キャッシュフローを計算する
□ 空室や金利が変わった場合の数字も計算してみる
物件価格には、購入したときの価格を使う方法と、今売るとしたらいくらになるかという想定価格を使う方法があります。購入時の価格で計算すると、自分が投じたお金に対する収益が分かり、想定価格で計算すると、今の物件を持ち続けるか、売って別の形にするかを考える材料になります。
利回りを見直すタイミング
利回りやキャッシュフローは、一度計算して終わりではありません。家賃や空室の状況、経費のかかり方は年ごとに変わるため、定期的に計算し直すことで、変化に早く気づけます。見直しのきっかけとしては、次のような時期が考えられます。
- 確定申告の準備で、1年分の家賃収入と経費を整理するとき
- 退去が出て、次の募集条件を決めるとき
- 火災保険や管理委託契約の更新を迎えるとき
- ローンの金利が見直されるとき
- 大きな修繕を行うかどうかを判断するとき
とくに確定申告の準備の時期は、1年分の数字がそろうため、計算し直すよい機会です。前の年と比べて、どの項目が増えたのか、減ったのかを見ておくと、次の打ち手を考えやすくなります。
よくある質問
表面利回りと実質利回りは、どちらを重視すればよいですか？
物件をざっと比べる段階では表面利回りが便利ですが、収益の実態をつかむには実質利回りを見ることが大切です。表面利回りには空室や経費が含まれていないため、実質利回りはこれより低くなります。ローンを組んでいる場合は、さらにキャッシュフローも確認しておくと安心です。
実質利回りの計算に、ローンの利息は含めますか？
実質利回りは、物件そのものの収益力を見る数字のため、ローンの返済額や利息は含めずに計算するのが通常です。ローンの影響は、キャッシュフローで別に確かめます。同じ物件でも、借入の条件によって手元に残るお金は変わります。
固定資産税の金額はどこで確認できますか？
毎年、市町村から届く固定資産税・都市計画税の納税通知書で確認できます。総務省の説明では、固定資産税の標準税率は1.4％、都市計画税は0.3％が上限とされていますが、実際の税額は評価額や特例の適用によって変わります。
利回りが高い物件ほど良い物件ですか？
利回りが高いことは収益力の目安になりますが、それだけで良い物件とは言えません。築年数が進んだ物件は価格が低い分、利回りが高く見えやすい一方で、修繕費や空室のリスクを抱えている場合があります。修繕の計画、空室の見込み、将来の売却まで含めて判断することが大切です。
自分のアパートの利回りを一緒に確認してもらうことはできますか？
晃南土地では、家賃収入や経費のかかり方をお聞きしながら、収支の整理や家賃・募集条件の見直しについてご相談を承っています。税務上の具体的な判断が必要な場合は、提携する税理士と連携してサポートします。
まとめ
アパートの利回りには、年間の家賃収入を物件価格で割った表面利回りと、空室や経費を差し引いて計算する実質利回りがあります。仮の例では、表面利回り9.6％の物件が、実質利回りでは5.7％程度になりました。さらにローンを組んでいる場合は、返済後に手元に残るキャッシュフローを確かめることで、はじめて実際の収支が見えてきます。
利回りは便利な数字ですが、築年数やこれからの修繕、空室の見込み、将来の売却まで含めて判断することが大切です。空室を減らす、費用を見直す、家賃を見直すといった手段を組み合わせることで、今持っているアパートの収益を高められる可能性があります。
ここまで読んで、「自分のアパートの場合はどうなるのか、具体的に確かめてみたい」と感じた方もいらっしゃるかもしれません。ご都合に合わせて、次のいずれかからお進みください。
家賃収入や経費の状況だけ伝えて、収支の整理から相談したい方は、アパートの収支の見直しについて「晃南土地」に相談するからご連絡ください。
資料を見ながら対面でじっくり話したい方は、総合不動産「晃南土地」我孫子店への来店予約をご利用ください。
管理をお任せいただく場合の内容を先に知りたい方は、「晃南土地」の賃貸管理サービスを詳しく見るをご覧ください。
「まだ検討段階」と添えていただければ、営業ではなく状況整理のサポートとして対応いたします。
