アパート経営の維持費はいくら？｜税金・保険・修繕・管理料の一覧
柏市や千葉県我孫子市でアパートを持っているオーナーの方、あるいは親からアパートを相続する予定の方や、これからアパート経営を始めようと考えている方の中には、家賃収入のうち、どのくらいが維持費で出ていくのかをつかみきれていない方もいらっしゃるのではないでしょうか。
「家賃は毎月入ってくるのに、1年を振り返ると思ったほどお金が残っていない」
そう感じる原因の一つは、アパートの維持費が、毎月かかるもの、毎年1回かかるもの、数年から十数年に一度まとめてかかるものに分かれていて、全体が見えにくいことにあります。結論から言うと、維持費をつかむには次の3つの手順が役に立ちます。
- 維持費の項目を一覧にして、漏れがないかを確かめる
- 毎年かかる費用と、数年ごとにまとめてかかる費用を分けて考える
- 数年ごとの費用は、1年あたりの金額に直して年間の見積もりに入れる
この記事では、アパートを持つオーナーの方に向けて、税金・保険・修繕・管理料・共用部の費用・法定点検・募集費用・ローン金利・税理士費用などの維持費を一覧で整理し、それぞれの考え方と、年間の維持費を見積もる方法を仮の数字で紹介します。日々の管理や修繕の手配まで含めて任せたいと考えている方は、「晃南土地」の賃貸管理サービスもあわせてご覧ください。
アパート経営の維持費とは？費用の性質で3つに分ける
アパートの維持費とは、建物を持ち、入居者に貸し続けるためにかかる費用のことです。金額は、建物の構造や築年数、部屋数、立地、管理の方法によって大きく変わります。まずは、費用がかかるタイミングで3つに分けて考えると、全体像をつかみやすくなります。
| 区分 | 主な費用 | 特徴 |
|---|---|---|
| 毎月かかる費用 | 管理委託料、共用部の電気・水道代、定期清掃費、ローン返済 | 金額が比較的一定で、見通しを立てやすい |
| 毎年かかる費用 | 固定資産税・都市計画税、保険料、法定点検費、税理士費用 | 年に1回から数回、まとまって支払う |
| 不定期・数年ごとにかかる費用 | 原状回復、設備交換、外壁・屋根などの大規模修繕、募集費用 | 時期と金額の予測が難しく、資金の備えが要る |
見落とされやすいのが、3つ目の不定期・数年ごとにかかる費用です。ある年に大きな修繕が重なると、その年の手残りが大きく減るため、日頃から積み立てておく考え方が大切になります。
アパート経営の維持費の項目一覧
アパート経営でかかる主な維持費を一覧にしました。すべての物件に当てはまるわけではなく、建物の設備や契約の内容によって、かかる項目は変わります。
| 項目 | 内容 | 金額の決まり方 |
|---|---|---|
| 固定資産税・都市計画税 | 土地と建物にかかる税金 | 評価額と税率、住宅用地の特例などで決まる |
| 火災保険・地震保険 | 建物の損害に備える保険 | 建物の構造・所在地・補償内容で決まる |
| 日常の修繕費 | 設備の故障、小さな補修 | 設備の年数や入居者の入れ替わりで変わる |
| 原状回復・クリーニング | 退去後の部屋を整える費用 | 退去の回数と部屋の状態で変わる |
| 大規模修繕 | 外壁・屋根・鉄部塗装、給排水管など | 建物の規模と劣化の状況で変わる |
| 管理委託料 | 管理会社に払う費用 | 家賃の一定割合や定額など、契約で決まる |
| 共用部の電気・水道代 | 廊下灯、防犯灯、共用水栓など | 設備と使用量で変わる |
| 清掃費 | 共用部・ゴミ置き場の清掃 | 頻度と範囲で決まる |
| 法定点検・設備点検 | 消防用設備の点検など | 設備の種類と建物の規模で変わる |
| 募集費用 | 入居者募集にかかる費用 | 仲介手数料や広告の費用など、募集の方法で変わる |
| ローン金利 | 借入の利息 | 借入額・金利・返済期間で決まる |
| 税理士費用 | 確定申告の依頼など | 依頼する範囲で変わる |
ここからは、それぞれの項目について、考え方と確認のポイントを順に見ていきます。
固定資産税・都市計画税｜毎年かかる税金
アパートの土地と建物には、毎年、固定資産税がかかります。市街化区域内にある場合は、都市計画税もあわせて課される場合があります。
税率の考え方
総務省の説明では、固定資産税の標準税率は1.4％とされています。都市計画税は、市町村が条例で税率を定め、制限税率は0.3％とされています。税額は、固定資産税評価額などをもとにした課税標準額に税率をかけて計算します。
住宅用地の特例
アパートのように人が住むための建物が建っている土地には、住宅用地の特例があります。総務省の説明では、固定資産税について、小規模住宅用地（200平方メートル以下の部分）は評価額に6分の1を、一般住宅用地（200平方メートルを超える部分）は評価額に3分の1をかけた額を課税標準額とする特例措置がとられています。
アパートの場合、住宅用地の広さは戸数に応じて判定されるため、戸数の多いアパートでは敷地の大部分が小規模住宅用地として扱われることがあります。実際の扱いは物件ごとに異なるため、納税通知書と課税明細書で確認することが大切です。
納税通知書で確認したいこと
毎年届く納税通知書と課税明細書では、土地と建物それぞれの評価額、課税標準額、税額を確認できます。建物の評価額は年数とともに見直されるため、前年と比べて金額がどう動いているかを見ておくと、翌年以降の見積もりに役立ちます。
火災保険・地震保険｜建物を守るための費用
建物が火事や自然災害で損害を受けたときに備えて、火災保険に加入しておくことが基本です。
火災保険の保険料が変わる要素
火災保険の保険料は、建物の構造、所在地、建物の評価額、補償の範囲、免責金額などによって変わります。台風や大雨による被害に備える補償を付けるかどうか、水災の補償をどうするかも、保険料に影響します。建物の所在地の水害リスクを確認したうえで、補償の範囲を決めることが大切です。
地震保険の仕組み
地震保険は、火災保険とセットで加入する保険です。財務省の説明では、地震保険の保険金額は、火災保険の保険金額の30％から50％の範囲内で決めることができ、建物は5,000万円が限度とされています。
支払い方法による違い
保険料を複数年分まとめて支払っている場合は、年間の維持費を見積もるときに1年あたりの金額に直して計算します。更新の時期が近づいたら、補償の内容が今の建物に合っているかを見直すよい機会です。保険の見直しの考え方は、『我孫子・柏で賃貸経営を10年続けている大家さんへ｜火災保険・地震保険、加入時のままにしていませんか』で詳しく紹介しています。
修繕費と大規模修繕の積み立て
アパートの維持費の中で、金額の振れ幅が大きいのが修繕にかかる費用です。
日常の修繕と原状回復
給湯器やエアコン、水回りの設備の故障、退去後の原状回復やクリーニングは、毎年いくらかは発生すると考えておく必要があります。金額は、設備の使用年数や、1年間にどのくらい入居者が入れ替わるかによって変わります。
大規模修繕は数年から十数年ごと
外壁の塗装、屋根の補修、鉄部の塗装、給排水管の更新などは、建物の状態を見ながら数年から十数年単位で行う修繕です。1回あたりの金額が大きく、その年の手残りを大きく減らす可能性があります。
具体的な金額は、建物の規模や構造、劣化の状況、工事の内容によって大きく異なるため、この記事では一律の目安は示しません。建物の状態を点検したうえで、修繕業者の見積もりをもとに計画を立てることが大切です。
構造と築年数で修繕のかかり方は変わる
修繕費のかかり方は、建物の構造や築年数によっても変わります。木造と鉄骨造、鉄筋コンクリート造では、外壁や屋根の仕様、給排水管の通し方などが異なり、修繕の内容や周期にも違いが出ます。
また、築年数が浅いうちは設備の故障が少なく、修繕費が小さく見えやすい一方、築10年、20年と年数を重ねるにつれて、給湯器やエアコンなどの設備の交換時期が重なってくることがあります。購入や相続の直後の数年間の修繕費だけを見て、将来の維持費を見積もらないよう注意が必要です。
積み立ての考え方
大規模修繕に備えるには、将来かかりそうな費用を、次の修繕までの年数で割って、毎年の積み立て額を決める方法があります。
毎年の積み立て額 ＝ 将来の修繕費の見込み ÷ 次の修繕までの年数
分譲マンションには管理組合が積み立てる修繕積立金の仕組みがありますが、アパートではオーナー自身が備える必要があります。どの修繕から優先して費用を使うかは、『柏のアパート・マンション、修繕費はどこから使う？優先順位の付け方』で詳しく整理しています。
管理委託料｜管理会社に任せる場合の費用
管理会社に管理を任せる場合は、毎月の管理委託料がかかります。
管理委託料の決まり方
管理委託料は、家賃収入の一定割合で決める形や、1室あたりの定額で決める形などがあり、契約によって異なります。入居者募集、家賃の集金、滞納時の対応、入居者からの問い合わせ対応、退去の立ち会い、修繕の手配など、任せる業務の範囲によって金額は変わります。
料率だけで比べない
管理委託料を比べるときは、料率や金額だけでなく、その金額に何が含まれているかを確かめることが大切です。管理委託料とは別に、更新の事務手数料や、修繕の手配にかかる費用が発生する契約もあります。管理手数料の水準の見方は、『柏でアパート・マンションを持つ大家さんへ｜その「管理手数料」、相場より払いすぎていませんか？』で整理しています。
自主管理の場合も費用はゼロではない
管理会社に任せずに自分で管理する場合、管理委託料はかかりません。ただし、入居者対応や修繕の手配、募集の段取りにかかるオーナー自身の時間や、移動の交通費なども、見えにくい維持費と言えます。
アパートの維持費を一度整理してみたい方、今の管理委託の内容が物件に合っているか確かめたい方は、アパートの維持費と管理の見直しについて「晃南土地」に相談するからお気軽にご連絡ください。管理をお任せいただく場合の業務内容は、「晃南土地」の賃貸管理サービスで紹介しています。
共用部の電気・水道代と清掃費
アパートでは、入居者の部屋の外にある共用部の維持にも費用がかかります。
共用部の電気・水道代
廊下や階段の照明、外灯、防犯カメラ、共用の水栓などの電気代・水道代は、オーナーの負担になるのが通常です。照明をLEDに替える、センサー付きの照明にするといった工夫で、電気代を抑えられる場合があります。
定期清掃とゴミ置き場の管理
共用廊下や階段、ゴミ置き場の清掃は、入居者の住み心地や、内見に来た人の印象に関わります。清掃の頻度や範囲によって費用は変わりますが、削りすぎると建物の印象が悪くなり、空室につながるおそれもあります。
植栽や駐車場の管理
敷地に植栽や駐車場がある場合は、草刈りや剪定、駐車場のライン引きの補修なども維持費に含まれます。夏場は草の伸びが早いため、清掃とあわせて手入れの頻度を決めておくと管理しやすくなります。
法定点検・設備点検の費用
アパートの設備には、法律で点検が義務付けられているものがあります。
消防用設備等の点検
総務省消防庁の資料によると、防火対象物に設置が義務付けられている消防用設備等については、定期に点検し、その結果を消防長または消防署長に報告しなければならないとされています。点検には、6か月に1回実施する機器点検と、1年に1回実施する総合点検があります。点検結果の報告は、百貨店や旅館などの特定防火対象物は1年に1回、それ以外の防火対象物は3年に1回とされています。
アパートにどの消防用設備の設置が必要かは、建物の規模や構造によって変わります。消火器や自動火災報知設備などが設置されている場合は、点検の費用を毎年の維持費として見込んでおく必要があります。
そのほかの設備点検
建物の規模や設備によっては、ほかにも点検や清掃が必要になる場合があります。
- 受水槽がある場合の清掃・検査
- 排水管の高圧洗浄
- 建物の規模や用途によっては、建築基準法に基づく定期報告
- 防犯カメラやインターホンなどの保守
どの点検が必要かは物件ごとに異なるため、建物の図面や過去の点検記録を確認し、一覧にしておくと抜け漏れを防げます。
入居者募集にかかる費用
空室が出たときの入居者募集にも費用がかかります。
仲介手数料の上限
入居者を仲介会社が見つけた場合の仲介手数料には、宅地建物取引業法に基づく上限があります。国土交通省の告示では、貸借の媒介に関して依頼者の双方から受けることのできる報酬の額の合計額は、借賃の1か月分（消費税の課税事業者の場合は、消費税分を含めて1.1か月分）に相当する金額以内とされています。
広告の費用と空室期間
仲介手数料のほかに、募集のための広告の費用がかかる場合があります。金額や慣行は地域や物件によって異なります。
また、募集費用と同じくらい影響が大きいのが、空室の期間です。空室の間は家賃が入らないため、募集にかかる費用だけでなく、空室が1か月延びるごとに家賃1か月分の収入が失われると考えることが大切です。募集の流れは、『賃貸の入居者募集、流れを全部見せます｜空室が出てから次の入居者が決まるまでを我孫子の管理現場が解説』で詳しく紹介しています。
ローン金利と税理士費用などのその他の費用
ローンの利息
アパートを借入で購入・建築した場合は、ローンの返済が毎月発生します。返済額のうち利息の部分は、不動産所得の計算で必要経費にできますが、元金の部分は必要経費にはなりません。金利が見直される契約では、金利の上昇によって返済額が増える可能性があるため、金利が変わった場合の返済額も試算しておくと安心です。
税理士費用
不動産所得の確定申告を税理士に依頼する場合は、その費用がかかります。依頼する範囲や物件の数によって金額は変わります。税務上の具体的な判断は、晃南土地が提携する税理士と連携してサポートします。確定申告で使える経費の考え方は、『相続や転勤で初めて大家になった方へ｜賃貸経営の確定申告、知らないと損する経費のキホン』で紹介しています。
見落としやすい小さな費用
このほかにも、次のような費用がかかる場合があります。
- インターネット設備を導入している場合の利用料
- 鍵の交換費用
- 入居者に配る案内や掲示物の作成費
- 物件を見に行くための交通費
- 家賃の振込手数料
一つひとつは小さくても、積み重なると年間ではまとまった金額になることがあります。年間の維持費を見積もるときは、前の年の通帳や領収書を見返して、こうした小さな支出も拾い上げておくと、実際の手残りとのずれが小さくなります。とくに、相続などでアパートを引き継いだばかりの方は、前の所有者がどのような費用を払っていたのかを、口座の引き落としの記録などから確かめておくと安心です。
年間の維持費を見積もる方法（仮の例で計算）
ここからは、年間の維持費をどのように見積もるかを、説明のための仮の例で確かめます。実在の物件の数字ではなく、実際の金額は物件の構造・築年数・地域・契約内容によって大きく変わります。
仮の例の前提
| 項目 | 仮の例の数字 |
|---|---|
| 建物 | 木造2階建てのアパート |
| 部屋数 | 6室 |
| 1室あたりの家賃 | 月7万円 |
| 満室時の月の家賃収入 | 42万円 |
| 満室時の年間家賃収入 | 504万円 |
仮の例の年間維持費
| 項目 | 仮の例の年額 | 仮置きの考え方 |
|---|---|---|
| 固定資産税・都市計画税 | 35万円 | 年額を仮置き |
| 火災保険・地震保険 | 7万円 | 1年あたりに直した金額を仮置き |
| 管理委託料 | 25.2万円 | 満室時家賃の5％ |
| 共用部の電気・水道代 | 9.6万円 | 月8,000円 |
| 定期清掃費 | 14.4万円 | 月1.2万円 |
| 消防用設備等の点検費 | 3万円 | 年額を仮置き |
| 日常の修繕・原状回復 | 35万円 | 年額を仮置き |
| 大規模修繕の積み立て | 50万円 | 15年後に750万円かかると仮定 |
| 募集費用 | 14万円 | 年2室の入れ替わり×家賃1か月分と仮定 |
| 税理士費用 | 12万円 | 年額を仮置き |
| 合計 | 205.2万円 |
大規模修繕の積み立ては、750万円 ÷ 15年 ＝ 50万円で計算しています。募集費用は、7万円 × 2室 ＝ 14万円です。
この仮の例では、年間の維持費は205.2万円で、満室時の年間家賃収入504万円に対して、205.2万円 ÷ 504万円 × 100 ≒ 40.7％にあたります。月あたりに直すと、205.2万円 ÷ 12 ＝ 17.1万円です。
空室とローン返済を加えると
ここに、空室による家賃の減少を満室時家賃の10％として加えると、504万円 × 10％ ＝ 50.4万円です。
504万円 − 50.4万円 − 205.2万円 ＝ 248.4万円
さらに、ローンの年間返済額を仮に150万円とすると、税金を差し引く前の手残りは、248.4万円 − 150万円 ＝ 98.4万円になります。
満室時の家賃収入504万円のうち、税引前で手元に残るのは100万円に届かない計算です。維持費の項目を一つずつ積み上げると、家賃収入から想像する手残りとの差がはっきり見えてきます。
毎年の支出と積み立てを分けて見る
仮の例の205.2万円のうち、大規模修繕の積み立て50万円は、毎年実際に出ていくお金ではなく、将来に備えて取り分けておくお金です。
205.2万円 − 50万円 ＝ 155.2万円
毎年実際に支払う維持費は155.2万円で、残りの50万円は通帳を分けるなどして修繕のために取り分けておく、という管理の仕方が考えられます。こうしておくと、大規模修繕の年に慌てずに済みます。
維持費を見直すときの考え方
年間の維持費を見積もったら、次は見直しの余地があるかを確かめます。
削る費用と守る費用を分ける
維持費は、削ればそのまま手残りが増えるように見えます。しかし、清掃の回数を減らしすぎたり、修繕を先送りしたりすると、建物の印象が悪くなり、空室が増えたり、将来の修繕費が膨らんだりするおそれがあります。
- 見直しを検討しやすい費用：共用部の電気代、保険の補償内容の重複、契約内容に合っていない管理委託の範囲
- 守っておきたい費用：法定点検、雨漏りや給排水などの建物を守る修繕、入居者の安全に関わる費用
見直しのタイミング
維持費の見直しは、次のような時期に行うと、数字がそろっていて比べやすくなります。
□ 確定申告の準備で、1年分の収入と経費を整理するとき
□ 火災保険の更新を迎えるとき
□ 管理委託契約の更新を迎えるとき
□ 大規模修繕を行うかどうかを判断するとき
□ ローンの金利が見直されるとき
物件ごとに維持費の記録を残す
維持費を見直すには、過去の数字が手元にあることが前提になります。項目ごとに、支払った日付、金額、支払先、内容を記録しておくと、前の年と比べてどの費用が増えたのかがすぐに分かります。複数の物件を持っている場合は、物件ごとに分けて記録しておくと、どの物件の収支が苦しくなっているのかも把握しやすくなります。記録は確定申告の準備にもそのまま使えるため、手間をかける価値のある作業です。
物価や修繕費が上がる中での費用の考え方は、『物価高・修繕費高騰時代の柏の賃貸経営｜コストとどう向き合うか』もあわせてご覧ください。
柏・千葉県我孫子市でアパートの維持費を考えるときの視点
柏市や千葉県我孫子市でアパートを持つオーナーの方が、維持費を見積もるときに意識しておきたい点をまとめます。
水害リスクと保険の補償
柏市や千葉県我孫子市には、利根川や手賀沼に近いエリアがあります。建物の所在地によって水害のリスクは異なるため、自治体が公表しているハザードマップで所在地の状況を確かめたうえで、火災保険の水災補償をどうするかを考えることが大切です。
台風の時期の点検
9月から10月は台風の時期です。千葉県では2019年の令和元年房総半島台風で大きな被害が出ました。雨どいや排水口の詰まり、屋根や外壁の傷みを台風の前に点検しておくことは、急な修繕費を抑えることにもつながります。
季節によって変わる修繕の傾向
夏はエアコン、冬は給湯器の故障が起こりやすく、修理業者も忙しくなる時期です。使用年数の長い設備は、繁忙期の前に交換を検討しておくと、入居者を待たせる時間を短くできます。1年のうちで修繕費がかかりやすい時期を把握しておくと、資金の準備もしやすくなります。
よくある質問
アパートの維持費は家賃収入の何割くらいですか？
建物の構造や築年数、部屋数、管理の方法によって大きく異なるため、一律の割合を示すことはできません。この記事の仮の例では、大規模修繕の積み立てを含めて満室時家賃の約40.7％になりましたが、これはあくまで説明のための数字です。ご自身の物件の数字で積み上げて計算することが大切です。
固定資産税はどこで確認できますか？
毎年、市町村から届く固定資産税・都市計画税の納税通知書と課税明細書で確認できます。総務省の説明では、固定資産税の標準税率は1.4％、都市計画税の制限税率は0.3％とされています。実際の税額は、評価額や住宅用地の特例などによって変わります。
消防設備の点検は毎年必要ですか？
総務省消防庁の資料では、消防用設備等の点検は、機器点検が6か月に1回、総合点検が1年に1回とされています。点検結果の報告は、特定防火対象物にあたらない建物では3年に1回とされています。どの設備が必要かは建物によって異なります。
大規模修繕の積み立ては、いくらにすればよいですか？
建物の規模や構造、劣化の状況によって必要な金額は大きく変わるため、一律の目安はありません。建物の点検と修繕業者の見積もりをもとに、将来の修繕費の見込みを次の修繕までの年数で割って、毎年の積み立て額を決める方法があります。
維持費の見積もりを一緒に確認してもらえますか？
晃南土地では、家賃収入や維持費のかかり方をお聞きしながら、管理の内容や修繕の計画についてのご相談を承っています。税務上の具体的な判断が必要な場合は、提携する税理士と連携してサポートします。
まとめ
アパート経営の維持費には、固定資産税・都市計画税、火災保険・地震保険、日常の修繕と原状回復、大規模修繕、管理委託料、共用部の電気・水道代と清掃費、法定点検、募集費用、ローン金利、税理士費用などがあります。毎月、毎年、不定期と、かかるタイミングがばらばらなため、一覧にして年間の金額に直すことで、はじめて全体像が見えてきます。
仮の例では、年間の維持費は満室時家賃の約40.7％となり、空室とローン返済を差し引くと、税引前の手残りは100万円に届きませんでした。大規模修繕の積み立ては日々の支出と分けて取り分けておくこと、削る費用と守る費用を分けて見直すことが、長く安定したアパート経営につながります。
ここまで読んで、「自分のアパートの維持費を一度きちんと洗い出してみたい」と感じた方もいらっしゃるかもしれません。ご都合に合わせて、次のいずれかからお進みください。
家賃収入や維持費の状況だけ伝えて、まず整理から相談したい方は、アパートの維持費と管理の見直しについて「晃南土地」に相談するからご連絡ください。
納税通知書や保険証券を見ながら対面で話したい方は、総合不動産「晃南土地」我孫子店への来店予約をご利用ください。
管理をお任せいただく場合の内容を先に知りたい方は、「晃南土地」の賃貸管理サービスを詳しく見るをご覧ください。
「まだ検討段階」と添えていただければ、営業ではなく状況整理のサポートとして対応いたします。
