入居者がいても、アパートは売れます！｜柏・我孫子のオーナーチェンジ、値段が決まるしくみ
柏や千葉県我孫子市の住宅地にある、親から引き継いだ築30年ほどのアパート。収支表の横に外壁塗装の見積書を置くと、手が止まります。家賃は毎月入るのに、修繕費と税金を払うと手元にあまり残りません。「入居者さんに出てもらわずに、このまま売れないだろうか」「売るとしたら、いくらになるんだろう」。
入居者がいるまま売るとき、値段はどう決まるのか。千葉県我孫子市に本社を置く晃南土地の編集部が、仮の数字を使って順にまとめました。柏市・我孫子市で親からアパートを相続し、管理の手間や修繕費に悩むオーナーの方を思い浮かべて書いています。晃南土地は1991年に設立し、いまは売買・賃貸・賃貸管理・買取り・リノベーションを一社で手がけています。
先に答えをお伝えすると、入居者がいるままでもアパートは売れます。値段の出発点になるのは、建物の古さより1年間の家賃です。年間の家賃を、買い手が求める利回りで割った数字が目安になり、そこから空室や修繕の見込みが差し引かれます。たとえば満室で年480万円の家賃なら、利回り9%で約5,330万円が出発点です（仮の例）。
この記事で分かることは、次の3つです。
- 年間の家賃から、売れる値段の目安を自分で計算する方法
- 空室・家賃の滞納・近いうちの修繕で、値段がどれだけ下がるか
- 売り出す前にそろえる資料と、手元に残るお金の目安
まずは今の収益がどのくらいかを整理したい方は、柏・我孫子のアパートの収支を「晃南土地」に相談するからご連絡ください。
入居者がいるままアパートは売れる？オーナーチェンジという売り方
この章の要点
- 入居者が住んだまま貸主だけが替わる売り方を、オーナーチェンジと呼ぶ
- 買い手は住む人ではなく、家賃収入を目的とする投資家が中心になる
オーナーチェンジとは、入居者が住んだまま、貸主（オーナー）だけが替わる売り方です。入居者から見ると、家賃の振込先と連絡先が変わるだけで、暮らしはそのまま続きます。
民法では、入居者が住んでいる建物を売ると、貸主の立場は買主に移るとされています（第605条の2）。敷金を返す義務も、買主に引き継がれます。手続きの細かい点と入居者への知らせ方は、『貸主変更通知書の書き方｜相続・売却でオーナーが替わったら』にまとめました。
この売り方で大きく変わるのは、買い手の顔ぶれです。入居者のいる建物は、自分で住む家を探す人の候補には入りにくくなります。買い手は、家賃収入を目的とする個人の投資家や法人、不動産会社が中心になります。
投資家が見るのは、建物の見た目より「この物件は1年でいくら稼ぐか」です。
よくあるのは、自宅の売却と同じ感覚で「近所の一戸建てが4,000万円で売れたから」と考えてしまう場面です。オーナーチェンジでは、広さより家賃の合計と入居の安定が値段を左右します。
入居者に退去してもらい、古家付きの土地や更地として売る方法もあります。この場合は自分で住む人も買い手になりますが、退去の話し合いに時間と費用がかかります。2つの売り方の比べ方や、建て替え・リノベーションを含めた選択肢は、『築40年のアパートどうする？｜建て替え・リノベ・売却を比べる』で扱っています。
オーナーチェンジの売却価格は、利回りから逆算される
この章の要点
- 値段の目安は「年間の家賃収入÷買い手が求める利回り」で出せる
- 利回りが1ポイント違うだけで、値段は数百万円単位で動く
- 慎重な買い手は、家賃から空室の損と経費を引いた「手残り」で計算し直す
国土交通省の不動産鑑定評価基準では、収益から値段を求める方法（収益還元法）は、賃貸用の不動産に特に有効とされています。その基本の形が、1年分の純収益を利回りで割る計算です（直接還元法）。純収益とは、家賃から空室の損と経費を差し引いた、1年間の手残りのことです。
売り出しの場面では、まず次の簡単な形で比べられます。
値段の目安 ＝ 年間の家賃収入 ÷ 買い手が求める表面利回り
表面利回りは、年間の家賃収入を値段で割った数字です。経費を引く前の数字なので、物件どうしを手早く比べるときに使われます。経費まで引いた実質利回りとの違いは、『アパートの利回りはどう計算する？｜表面・実質利回りと収支の見方』で詳しく扱っています。
ここからは、次の仮の例で考えます。実在の物件の数字ではありません。
- 柏・我孫子の駅から歩ける場所にある、築30年の木造2階建て
- 1Kが8戸、家賃は共益費込みで1戸あたり月5万円
- 満室なら、年間の家賃収入は480万円（5万円×8戸×12か月）
買い手が求める表面利回りによって、値段の目安は次のように変わります。
| 買い手が求める表面利回り | 値段の目安（480万円÷利回り） |
|---|---|
| 7% | 約6,860万円 |
| 8% | 6,000万円 |
| 9% | 約5,330万円 |
| 10% | 4,800万円 |
| 11% | 約4,360万円 |
利回りが1ポイント上がるごとに、値段は約440万〜860万円下がります。この記事では、仮に9%で見られた場合の約5,330万円を、満室のときの出発点とします。
慎重な買い手は、表面利回りで目星を付けたあと、手残りで計算し直します。同じ家賃でも、経費がかさむ物件は手残りが少なく、値段は下がります。
| 仮の例 | 物件A | 物件B |
|---|---|---|
| 満室の年間家賃 | 480万円 | 480万円 |
| 空室の見込みと経費（年） | 90万円 | 130万円 |
| 手残り（純収益） | 390万円 | 350万円 |
| 実質利回り7.5%で割った値段 | 5,200万円 | 約4,670万円 |
経費の差は年40万円でも、値段では約530万円の差になります。管理料や修繕費の多い少ないは、売るときの値段にも響くということです。経費の項目と目安は、『アパート経営の維持費はいくら？｜税金・保険・修繕・管理料の一覧』が参考になります。
柏・我孫子のアパートは、どのくらいの利回りで見られているか
この章の要点
- 健美家の集計では、柏市を含む千葉県の主要8市の一棟アパートは平均7.06%（売り出し中の物件・2026年7〜9月期）
- 問い合わせが集まった物件の平均は8.04%で、売り出し全体より約1ポイント高い
- 個々の利回りは、駅・入居の安定・建物の状態・買い手の借りやすさで上下する
買い手が求める利回りに、決まった数字はありません。目安として、公開されている集計を見てみます。
「不動産投資と収益物件の情報サイト 健美家（けんびや）」が、2026年10月19日に集計を公表しています。対象は、健美家に登録された売り出し中の物件です。一棟アパートの平均表面利回りは、次のとおりでした。
| 健美家の集計（2026年7〜9月期・一棟アパート） | 平均表面利回り |
|---|---|
| 千葉県の主要8市（売り出し中の物件全体） | 7.06% |
| 同・築10年未満 | 6.19% |
| 同・築20年以上 | 7.59% |
| 同・問い合わせがあった物件 | 8.04% |
| 一都三県（売り出し中の物件全体） | 6.81% |
主要8市は、千葉市・浦安市・鎌ケ谷市・市川市・習志野市・松戸市・船橋市・柏市です。千葉県我孫子市は含まれていません。
この表から読み取れることは、3つあります。1つ目は、築年数が進むほど利回りが高く、つまり家賃のわりに値段が低くなる傾向です。2つ目は、問い合わせが集まった物件の利回りが、売り出し全体より約1ポイント高いことです。同じ物件の値引き幅ではありませんが、買い手の関心は家賃のわりに手ごろな物件に向きやすいと読めます。
3つ目は、時期による変化です。千葉県の主要8市の数字は、3年前の2023年7〜9月期には7.57%でした。家賃に対して、売り出しの値段が高めに付く方向へ動いてきたことになります。
ただし、どれも売り出し時の平均で、実際に売れた値段ではありません。個々の物件の利回りは、次のような点で上下します。
| 見られる点 | 値段が付きやすい（利回りは低め） | 値段が下がりやすい（利回りは高め） |
|---|---|---|
| 駅と路線 | 駅から歩ける、通勤に使いやすい | 駅から遠い、バスが中心 |
| 入居の状況 | 満室に近く、入居期間が長い | 空室が続く、入れ替わりが多い |
| 家賃の水準 | 周辺の募集家賃と見合っている | 相場より高い部屋が多く、下がる見込み |
| 建物の状態 | 修繕の記録があり、傷みが少ない | 雨漏りや外壁の傷み、記録がない |
| 構造と築年数 | 築年数が浅い、鉄骨造や鉄筋コンクリート造 | 築年数が進んだ木造 |
| 土地と道路 | 広さと形がよく、道路に十分接している | 道が狭い、形がいびつ |
柏市には、常磐線と東武アーバンパークラインが通る柏駅や、つくばエクスプレスの柏の葉キャンパス駅があります。千葉県我孫子市の中心は、常磐線と成田線が分かれる我孫子駅です。同じ市内でも、駅と路線で借り手の層が変わり、それが利回りにも表れます。
もう一つ見落とせないのが、買い手の借りやすさです。買い手の多くは、金融機関の融資を使って買います。税法上の耐用年数は、木造の住宅用の建物で22年です（国税庁）。築30年の木造は、これを過ぎています。金融機関によっては、返済期間を短くしたり、自己資金を多く求めたりすることがあります。借りにくい物件ほど、買い手は高い利回りを求めやすくなります。
一方で、築30年前後の木造は、建物より土地の値段が下支えになる場面もあります。不動産鑑定評価基準でも、入居者のいる建物とその敷地は、収益から見た値段を標準にするとされています。そのうえで、土地と建物の費用から見た値段（積算価格）なども比べて決めます。駅に近い住宅地など土地の需要が強い場所では、利回りの計算だけでは値段が決まらないこともあります。
空室があると、価格はどれだけ下がる？
この章の要点
- 空室は、今の家賃で計算されると値段を大きく下げる
- 空室を埋めたときの家賃の水準は、家賃の一覧で買い手に見えている
- 長く住む入居者の家賃が、今の相場より高いことにも気をつける
結論から言うと、8戸のうち1戸の空室でも、計算のしかた次第で値段は数百万円変わります。
仮の例で、8戸のうち1戸が空いているとします。今の家賃収入は年420万円です。買い手がこの「今の家賃」で計算すると、9%で約4,670万円になります。満室の約5,330万円より、約670万円低い計算です。
買い手によっては、満室を前提にして、空室が埋まるまでの家賃と募集の費用だけを差し引くこともあります。この見方なら、差は数十万円にとどまります。どちらで計算されるかは、空室の期間と、周辺で借り手が見つかりそうかで変わります。長く空いている部屋ほど、今の家賃で計算されやすくなります。
では、家賃を下げてでも埋めてから売るべきでしょうか。空室を月4.5万円で埋めると、年間の家賃収入は474万円です。9%で割ると約5,270万円になり、空室のままより約600万円高い計算です。
ただし、買い手は家賃の一覧で、部屋ごとの家賃と入居の時期を見ています。最近入居した部屋だけ4.5万円なら、「次に入れ替わる部屋も4.5万円になる」と読まれるかもしれません。全室4.5万円で計算し直すと年432万円で、値段は4,800万円です。
築30年前後のアパートで見かけるのが、長く住む入居者の家賃が、今の募集家賃より高いままの部屋です。満室で家賃収入が多く見えても、買い手は入れ替わったあとの家賃で考えます。自分の物件の家賃が周辺と比べてどうかは、『家賃査定はどう決まる？｜柏で家を貸す前に適正家賃を知る』の考え方が参考になります。
空室の部屋が退去したままの状態か、原状回復を終えているかでも、見られ方は変わります。進学や就職で引っ越しが増える1〜3月は、賃貸の募集が動きやすい時期です。売る時期を少しずらせるなら、その前に空室を整えておく手もあります。
空室の家賃をいくらにすれば埋まりそうか、周辺の募集状況から確かめたい方もいるでしょう。周辺調査と家賃の提案から「晃南土地」の賃貸管理を見る
家賃の滞納や入居者トラブルは、価格にどう響くか
この章の要点
- 滞納が続く部屋は、空室と同じように家賃から外して計算されやすい
- 家賃保証会社の契約があるかどうかで、買い手の受け止め方が変わる
家賃の滞納は、空室と同じくらい値段に響くことがあります。買い手から見ると、家賃が入らない部屋は空いている部屋と変わらないからです。
仮の例で、満室でも1戸が3か月分の家賃を滞納しているとします。買い手がその部屋の家賃を外して計算すると、年420万円で、9%なら約4,670万円です。空室が1戸あるのと同じ計算になります。
滞納のある部屋について、買い手は、引き継いだあとの督促や明け渡しまでの手間も気にします。家賃保証会社と契約している部屋なら、滞納分が立て替えられる場合があり、受け止め方は和らぎます。部屋ごとに保証会社の契約があるかを家賃の一覧に書いておくと、伝わりやすくなります。
引き渡しの日より前の滞納分を誰が回収するかは、売買契約で取り決めます。売り出す前に、入居者と分割払いの約束を交わすなど、できる範囲で整理しておくと話が進めやすくなります。督促の進め方は、『家賃滞納されたら大家がやること｜督促から明け渡しまでの流れ』にまとめています。
入居者どうしの騒音や、ごみ出しをめぐる苦情が続いている場合も、買い手に伝えておきたい事柄です。苦情の内容と、いつ・どう対応したかを書き出しておくと、事実として説明しやすくなります。
入居者が亡くなったことがある場合の伝え方は、国のガイドラインが目安です。国土交通省の「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」です。考え方は『入居者が亡くなったら大家がやること｜契約・残置物・次の募集』で紹介しています。
修繕の見込みは、価格から差し引かれる
この章の要点
- 買い手は、数年以内に要りそうな修繕費を見積もり、値段から差し引いて考える
- 外壁や屋根の大きな工事は、売る前にしても、かけた費用ほど値段が上がるとは限らない
- 雨漏りなど分かっている不具合は、直すか、正確に伝えるかを選ぶ
買い手は、買ったあとすぐにかかりそうな修繕費を見積もります。そして、その分を値段から差し引くか、求める利回りを上げて調整します。
仮の例で、外壁と屋根の塗装が数年以内に必要で、見積もりが300万円だったとします。満室の約5,330万円から300万円を引いて、約5,030万円で考える買い手もいるでしょう。給湯器やエアコンなど、部屋ごとの設備の交換時期も同じように見られます。
では、売る前に塗装をしておけば、300万円高く売れるでしょうか。そうとは限りません。買い手の中には、工事の時期や仕様を自分で決めたいと考える人もいます。
ただし、雨漏りや水漏れのように、放っておくと傷みが広がるものは別です。入居者の暮らしにも、次の入居者の募集にも響きます。
| 修繕の種類 | 売る前の考え方 |
|---|---|
| 雨漏り・水漏れ | 直しておくか、状況を正確に伝える |
| 共用部の照明・鍵・手すり | 費用が小さく安全に関わるため、直しておく |
| 鉄骨階段のさび | 傷みの程度を見て、補修するか、状態を伝えるかを選ぶ |
| 外壁・屋根の塗装 | 見積もりを取り、時期と金額を伝える方法もある |
| 空室の大がかりなリフォーム | 費用を家賃で回収できるか計算してから決める |
分かっている不具合を伝えずに売ると、引き渡しのあとで問題になりえます。民法では、引き渡した物が契約の内容に合わないとき、買主は修補などを求められるとされています（第562条）。売主が責任を負わない特約を結んでも、知りながら告げなかった事実については責任を免れないとされています（第572条）。
国の耐震基準は1981年に強化され、国土交通省はそれ以前の建物を、いわゆる旧耐震基準によるものとしています。築30年前後なら1990年代半ばの建物で、強化後の基準で建てられている可能性が高い年代です。
ただし、柱と梁で組む一般的な木造は、2000年より前だと、つなぎ目（接合部）の決まりが大まかでした。国土交通省の資料では、1981年6月〜2000年5月に建てた木造住宅について、耐震性能の確かめ方が示されています。築30年前後の木造アパートは、この時期に当たります。建築確認を受けた日付は、確認済証などの書類で確かめられます。
外壁塗装の時期と費用の考え方は、『アパートの外壁塗装は何年ごと？｜費用相場と修繕計画の立て方』をご覧ください。
買い手が見る3つの資料｜家賃の一覧・修繕の記録・管理の状態
この章の要点
- 家賃の一覧（レントロール）は、値段の計算そのものの元になる
- 修繕の記録は、買い手が次の修繕費を見積もる材料になる
- 親の代の資料がなくても、確定申告の控えや管理会社の明細から作り直せる
買い手は、値段を計算する前に資料を求めます。資料がそろっていると計算の前提がはっきりするため、値段を付けやすくなります。反対に資料が少ないと、分からない部分を安全側に見込まれ、値段は下がりやすくなります。
1つ目は、家賃の一覧です。部屋ごとの家賃や入居の時期をまとめた表で、レントロールとも呼ばれます。
| 家賃の一覧に書く項目 | 買い手が見ていること |
|---|---|
| 部屋番号・間取り・広さ | 部屋の種類ごとの家賃の水準 |
| 入居を始めた年月 | 入居期間の長さと、入れ替わりの頻度 |
| 月額の家賃・共益費 | 年間の家賃収入と、相場との差 |
| 敷金 | 引き渡しのときに引き継ぐ金額 |
| 契約の種類と更新の月 | 普通の契約か、期間が来ると終わる契約か |
| 家賃保証会社の有無 | 滞納への備え |
| 滞納の有無 | 家賃から外して考える部屋があるか |
売買を検討する段階では、入居者の氏名は伏せ、部屋番号で示すことがよくあります。
2つ目は、修繕の記録です。いつ、どこを、いくらで直したかの一覧です。外壁や屋根の塗装、給排水管、給湯器の交換の時期が分かると、買い手は次の修繕までの年数を読めます。
3つ目は、管理の状態です。これは書類だけでなく、現地でも見られます。よくあるのは、物件を見に来た買い手が、ごみ置き場や郵便受け、共用廊下の照明を確かめていく場面です。清掃や巡回の頻度、管理会社との契約の内容も、管理の状態を示す材料になります。
相続したばかりで、手元に資料がないこともあるでしょう。その場合は、次のところから集められます。
- 親の確定申告の控え：収支内訳書や青色申告決算書（不動産所得用）には、貸している物件ごとの賃貸料や敷金を書く欄がある
- 管理会社の送金明細：毎月の家賃の入金と、管理料・修繕費の支払いが分かる
- 通帳の記録：家賃の振込と、工事代金の支払いの跡をたどれる
- 固定資産税の納税通知書と課税明細書：税額と、土地・建物の評価額が載っている
- 建てたときの書類：確認済証・検査済証・図面
管理を任せている物件なら、家賃の明細や点検の報告が毎月・毎回の記録として残ります。売るときに資料をそろえる手間も小さくなります。家賃の明細や建物点検の報告が残る「晃南土地」の賃貸管理を見る
売り出す前に整えること｜相続したアパートならではの準備
この章の要点
- 売るには、先に相続登記で名義を相続人に変える
- 相続人が複数いるなら、誰が売るか、代金をどう分けるかを先に決める
相続したアパートを売るときは、ふつうの売却の準備に加えて、相続ならではの手続きがあります。
まず名義です。親の名義のままでは、買主に名義を移せません。先に相続登記をして、相続人の名義に変えておきます。法務省によると、相続登記は2024年4月1日から義務になりました。相続で取得したと知った日から、3年以内の申請が求められています。それより前に始まった相続で登記をしていない場合も対象で、2027年3月31日までの申請が求められています。
よくあるのは、兄弟で相続したあと名義が親のままになっていて、売り出しの直前に登記から始める場面です。相続人が複数いて共有のまま売る場合は、売るかどうか、いくらで売るかに全員の同意が要ります。誰が相続して売るのか、代金をどう分けるのかを、遺産分割の話し合いで先に決めておくと進めやすくなります。
登記や遺産分割、税金の具体的な判断は、晃南土地が窓口となり、税理士などの専門家と連携して進めます。
管理会社に任せている場合は、管理委託契約の解約の決まりを確かめておきます。買主が別の管理会社を使うこともあれば、そのまま引き継ぐこともあります。買主の目線を知るには、『柏で「オーナーチェンジ物件」を買ったら｜管理引き継ぎで確認すべきこと』が参考になります。
売り出しの前に、次の項目を確かめておくと安心です。
- □ 相続登記を済ませ、名義を相続人に変えた
- □ 相続人の間で、売ることと代金の分け方に合意した
- □ 家賃の一覧を、最新の状態で作った
- □ 修繕の記録と、近いうちの修繕の見積もりをそろえた
- □ 空室の原状回復と、募集の状況を整理した
- □ 滞納の有無と、家賃保証会社の契約を部屋ごとに確かめた
- □ 分かっている不具合や、伝えておくべき出来事を書き出した
- □ 管理会社との契約内容と、解約の決まりを確かめた
- □ 親の代の借入が残っていないか、登記で抵当権の有無を見た
売れた値段から、手元にいくら残るか
この章の要点
- 値段から、仲介手数料・印紙税・敷金の引き継ぎ・税金などが差し引かれる
- 相続した物件の取得費と取得の時期は、親のものを引き継ぐ
- 取得費が分からないと、税金が重くなりやすい
値段が決まっても、その全額が手元に残るわけではありません。仮に、交渉の結果5,000万円で売れたとします。
| 差し引かれるもの | 仮の例の金額 | 考え方 |
|---|---|---|
| 仲介手数料 | 上限171万6,000円 | 国土交通省の告示で上限が決まっている |
| 売買契約書の印紙税 | 1万円 | 2027年3月31日までに作る契約書は軽減された税額 |
| 敷金の引き継ぎ | 40万円 | 8戸×家賃1か月分と仮定。代金の精算で買主に渡す形がある |
| 家賃・固定資産税の精算 | 契約で決める | 引き渡しの日を境に、日割りで分ける形がよく見られる |
| 借入の残りと抵当権を消す費用 | 物件による | 親の代の借入が残っていれば、代金から返す |
| 譲渡所得の税金 | 下の計算 | 利益が出た場合にかかる |
仲介手数料の上限は、売買代金の400万円を超える部分が3%（消費税込みで3.3%）です。5,000万円なら、（5,000万円×3%＋6万円）に消費税を加えた171万6,000円が上限になります。
譲渡所得の税金は、売った値段から、取得費と譲渡費用を引いた利益にかかります。取得費は買ったときの代金など、譲渡費用は仲介手数料など売るための費用です。国税庁によると、相続した不動産の取得費と取得の時期は、親が買った（建てた）ときのものを引き継ぎます。売った年の1月1日に、親の代から数えて5年を超えて持っていれば、長期譲渡所得になります。税率は、所得税（復興特別所得税を含む）と住民税を合わせて20.315%です。
取得費が分からないときは、売った値段の5%を取得費にできます。仮の例で計算すると、次のとおりです。
- 取得費（売った値段の5%）：250万円
- 譲渡費用（仲介手数料と印紙税）：172万6,000円
- 利益：5,000万円−250万円−172万6,000円＝4,577万4,000円
- 税金の目安：4,577万4,000円×20.315%＝約930万円
ここまでを差し引くと、手元に残るのは約3,860万円です。借入の残りや日割りの精算は、これとは別に動きます。取得費や特例の使い方で、税額は大きく変わります。
親が土地を買ったときの契約書や、アパートの建築費の資料が見つかれば、実際の取得費で計算できます。建物の分は、持っていた期間の減価償却を差し引いて計算します。古い資料を探す手間は、税金の差として返ってくることがあります。
相続税を納めた方は、期限内に売ると、相続税の一部を取得費に加えられる特例もあります。期限と計算は『相続税を払うために不動産を売る｜取得費加算の特例と期限』をご覧ください。税額の判断は、晃南土地が窓口となり、税理士などの専門家と連携して確かめます。
すぐ売るか、整えてから売るか｜判断の目安
この章の要点
- 大きな修繕が迫り、相続人が早く分けたいなら、今の状態で売る選択肢がある
- 空室や資料を整えられるなら、時間をかけてから売ると値段が上がる余地がある
どの進め方が合うかは、物件の状態と、相続人の事情で変わります。
| 進め方 | 向いている状況 | 気をつけたい点 |
|---|---|---|
| 今の状態で売る | 大きな修繕が迫っている／相続人が早く代金を分けたい／管理の手間をすぐ減らしたい | 空室・滞納・修繕の分を差し引かれやすい |
| 整えてから売る | 空室が埋まりそう／家賃の一覧や修繕の記録を作り直せる／大きな修繕はまだ先 | 整える間の手間と費用、その間の相場の動き |
| 管理を任せて持ち続ける | 家賃収入を続けたい／借入が残っていない／次の世代に引き継ぐ予定 | 修繕費の積み立て、次の相続での分け方 |
ここまでの仮の例で、整えたときの差を並べてみます。空室1戸と、数年以内の修繕を抱えたまま売る場合です。今の家賃から9%で計算すると約4,670万円、修繕の300万円を引くと約4,370万円になります。空室を埋め、見積もりと記録をそろえて満室で売れれば、約5,030万円が目安です。差は600万円を超えます。
ただし、整える間にも、入居者の募集や修繕の手配が要ります。その手間を誰が担うかが、判断の分かれ目です。
日本銀行は2026年9月18日、政策金利を1.25%程度へ引き上げました。金融機関の金利が上がると、借りて買う人の返済が増えるため、求められる利回りも上がりやすくなります。売り時を言い当てるのは難しいものです。相場の読みより、物件と家族の事情で決めるほうが、後悔は少ないでしょう。
早さを優先するなら、不動産会社に直接買い取ってもらう方法もあります。仲介より値段は下がりやすい一方、買い手を探す期間を短くできます。違いは『柏で不動産を売るなら”仲介”と”買取”どちらが得？違いと使い分けガイド』で整理しています。
管理と売却の両方から、売るか持ち続けるかを整理したい方へ。アパートを売るか持ち続けるかを「晃南土地」に相談するからご連絡ください。
こんなときは、晃南土地にご相談ください
とくに次のような場面では、早めにご相談いただくと選べる手が増えます。
- 外壁や屋根の修繕の見積もりが届き、直すか売るかで迷っている
- 空室が続き、家賃を下げるべきか判断がつかない
- 親の代の契約書や家賃の記録が手元になく、家賃の一覧を作れない
- 管理会社を替えるか、売るまで今のままにするか決めかねている
「今の収益はどのくらいか」という相談だけでも受け付けています。ご相談は無料です。収益の見通しから「晃南土地」の賃貸管理に相談する
よくある質問
Q. 空室が多いアパートでも、入居者がいるまま売れますか？
A. はい、売れます。ただし、今入っている家賃で計算されやすいため、値段は下がりやすくなります。8戸のうち1戸の空室でも、計算のしかたによっては数百万円の差になります。売る時期に余裕があれば、空室の原状回復と募集を先に進めておくと、比べられ方が変わります。
Q. ネットに出ている利回りどおりの値段で売れますか？
A. そのとおりに売れるとは限りません。ネットの数字は売り出し時の利回りで、売れた値段ではないためです。健美家の集計（2026年7〜9月期）では、千葉県の主要8市の一棟アパートは、売り出し中の平均が7.06%でした。問い合わせがあった物件に限ると8.04%です。
Q. 親の代の資料がほとんどなくても、売れますか？
A. はい、売れます。ただ、先に資料を作り直しておくと値段が付きやすくなります。親の確定申告の控えや管理会社の送金明細、通帳の記録を合わせれば、家賃の一覧を組み立て直せます。
Q. 相続してから3年以内に売ると、税金が安くなりますか？
A. 相続税を納めた方なら、安くなる場合があります。期限内に売ると、納めた相続税の一部を取得費に加えられる特例があるためです。期限は、相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までです。申告期限は亡くなったことを知った日の翌日から10か月なので、相続からおよそ3年10か月が目安です。一方、空き家の3,000万円特別控除は、親が一人で住んでいた家が対象です。1981年5月31日以前に建てられたことなどの条件もあり、入居者に貸していたアパートは対象になりません。
Q. 売ると決めていなくても、相談だけできますか？
A. はい、できます。晃南土地では、賃貸管理だけでなく、売却まで含めたご相談を承っています。
まとめ
入居者がいるままでも、アパートは売れます。値段は「年間の家賃収入÷買い手が求める利回り」が出発点で、そこから空室・滞納・修繕の分が差し引かれます。
- 買い手は投資家が中心で、建物の古さより家賃の合計と入居の安定を見る
- 年480万円の家賃なら、利回り9%で約5,330万円、10%で4,800万円が目安（仮の例）
- 空室1戸や滞納1戸は、今の家賃で計算されると約670万円の差になりうる
- 家賃の一覧・修繕の記録・管理の状態がそろうほど、値段を付けやすくなる
- 手取りは、仲介手数料・敷金の引き継ぎ・譲渡所得の税金などを引いて考える
管理を整えてから売る道も比べたい方は、「晃南土地」の賃貸管理サービスを詳しく見るからどうぞ。
売るか持ち続けるかを相談したい方は、相続したアパートについて「晃南土地」に問い合わせるからご連絡ください。
家賃の記録や図面を見ながら対面で話したい方は、総合不動産「晃南土地」我孫子店への来店予約をご利用いただけます。
なお、晃南土地は2026年12月に、柏駅から徒歩6分の柏市中央町に柏支店を開業する予定です。開業までの来店でのご相談は、我孫子店で承っています。所在地は、「晃南土地」柏支店のページでご覧いただけます。
売ると決める前の段階でも、構いません。家賃の一覧づくりから、一緒に進めます。
企画構成・文／晃南土地 編集部
千葉県我孫子市を拠点に、1991年から地域の不動産に携わる晃南土地株式会社の編集部です。売買・賃貸・賃貸管理・買取り・リノベーションを一社で手がける立場から、柏・我孫子エリアの住まいと不動産の情報を、分かりやすくお届けします。
参考にした公的データ・情報
- 不動産鑑定評価基準（平成26年5月1日一部改正）／国土交通省
- 収益物件 市場動向 四半期レポート（2026年7月〜9月期）／不動産投資と収益物件の情報サイト 健美家
- 耐用年数（建物／建物附属設備）／国税庁
- 住宅・建築物の耐震化について／国土交通省
- 新耐震基準の木造住宅の耐震性能検証法について／国土交通省
- 「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を策定しました／国土交通省
- 金融市場調節方針の変更について（2026年9月18日）／日本銀行
- 民法／e-Gov法令検索
- 令和7年分 収支内訳書（不動産所得用）の書き方／国税庁
- 相続登記の申請義務化について／法務省
- 宅地建物取引業法関係（売買等の報酬の額の告示）／国土交通省
- No.7108 不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置／国税庁
- No.3270 相続や贈与によって取得した土地・建物の取得費と取得の時期／国税庁
- No.3208 長期譲渡所得の税額の計算／国税庁
- No.3258 取得費が分からないとき／国税庁
- No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例／国税庁
- No.4205 相続税の申告と納税／国税庁
- No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例／国税庁
