柏・我孫子のアパート経営困りごとまとめ｜空室から売却まで6つで整理

2026.10.23

大家さんの悩みは、6つに分けられる｜柏・我孫子のアパート経営、困ったら開く一覧表

月末、管理会社から届いた送金明細を開くと、柏のアパートの空室は先月と同じ2部屋のまま。同じ封筒には、給湯器の交換の見積もりと、家賃の入金が遅れている部屋のお知らせも入っています。アパートを長く持っていると、こんな月もあるのではないでしょうか。そんなときに浮かぶのは、「どれから手を付ければいいのか」「今の管理会社のままで大丈夫だろうか」という迷いです。

空室・滞納・修繕は、一つずつ順番に来てくれるとは限りません。そこで晃南土地編集部が、これまでの賃貸経営の記事を、困りごと別の一覧にしました。読んでいただきたいのは、千葉県柏市や千葉県我孫子市でアパートや賃貸マンションを持つ大家さんです。晃南土地は1991年の設立から千葉県我孫子市を拠点に、賃貸の仲介と管理、売買、リノベーションまでを手がけています。

先に結論をお伝えします。大家さんの悩みは、次の6つに分けられます。

①空室を埋める
②家賃を決める・見直す
③入居者の審査と困りごと
④退去と立ち退き
⑤修繕と維持費
⑥お金の見通しと、手放すとき

困りごとが重なったときの順番と、今の管理会社のままでよいかの考え方は、「よくある質問」にまとめました。

自分の物件ではどこから手を付けるべきか、先に聞いておきたい方はご相談ください。
アパート経営の困りごとを「晃南土地」の賃貸管理に相談する

このページの使い方と、状況別の早見表

急ぎの困りごとがあるときは、下の表で、いまの状況に近い行から記事を開いてください。最初に読む1本が決まります。全体を見渡したいときは、①〜⑥の章を順にお読みください。各章の冒頭には要点を、終わりには次に読む記事を置いています。

いまの状況	まず読む記事	章
空室が出たが、入居が決まるまでの段取りが見えない	『賃貸の入居者募集、流れを全部見せます｜空室が出てから次の入居者が決まるまでを我孫子の管理現場が解説』	①
仲介会社から広告料（AD）の相談を受けた	『賃貸の広告料（AD）とは｜柏で空室を埋めるための相場と使い方』	①
税金や修繕費が上がり、家賃を上げたい	『家賃の値上げはできる？｜大家が知っておきたい伝え方と手順』	②
入居者から、家賃を下げてほしいと言われた	『家賃の減額を求められたら｜大家が確かめる法律と交渉の軸』	②
家賃の入金が遅れている部屋がある	『家賃滞納されたら大家がやること｜督促から明け渡しまでの流れ』	③
騒音やゴミ出しの苦情が届いた	『柏の賃貸経営、入居者トラブルにどう対応する？実例と解決策』	③
入居者が亡くなったと連絡があった	『入居者が亡くなったら大家がやること｜契約・残置物・次の募集』	③
退去の予告を受けた	『退去予告を受けたオーナーがやること全リスト｜空室期間を最短にする時系列チェックリスト』	④
建て替えのために、退去をお願いしたい	『入居者に退去をお願いしたいとき｜更新拒絶と立ち退き料の基本』	④
設備が壊れ、修理代の負担で迷っている	『賃貸の修繕はどこまで大家負担？｜民法のルールと現場の線引き』	⑤
変動金利で、返済が増えないか心配	『金利が上がると、返済はいくら増える？｜柏・我孫子の大家さん向けに手取りを試算！』	⑥
築40年が近く、この先どうするか迷う	『築40年のアパートどうする？｜建て替え・リノベ・売却を比べる』	⑥

表にない困りごとは、①〜⑥の章で、もう少し細かく紹介しています。

①空室を埋める｜アパートの空室は、何から見直す？

この章の要点

空室の原因は、問い合わせ・内見・申し込みのどこで止まっているかで切り分ける
家賃を下げる前に、写真や募集文、入居条件、募集の時期を見直す余地がある
広告料（AD）は、紹介される機会が足りないときに効きやすい打ち手

「空室が続くのは、家賃が高いせいだろうか」。値下げを急ぐ前に、部屋を探す人がどの段階で離れているかを確かめると、打つ手がはっきりします。問い合わせが少なければ家賃や写真、内見のあとに申し込みがなければ室内の印象や設備、と原因が変わるからです。たとえば内見は入るのに決まらない部屋なら、値下げより先に、においや水回りの手入れを見直したいところです。

『賃貸の入居者募集、流れを全部見せます｜空室が出てから次の入居者が決まるまでを我孫子の管理現場が解説』
流れを一度通して知りたい方に、空室から入居が決まるまでの段取りと、大家が決める場面をまとめています。

『柏でアパートを持つ大家さんへ｜入居率を底上げする「募集の見せ方」術』
問い合わせが少ないと感じる方は、写真・募集文・条件の見せ方と、反響を測って直す順番を確かめられます。

『「ペット可・楽器可・二人入居可」で入居率を上げる｜我孫子の空室対策に効く「募集条件の見直し」完全ガイド』
家賃を下げずに候補を広げたい方に、ペット可・楽器可・二人入居可などを加えるときの利点と備えが分かります。

『賃貸の広告料（AD）とは｜柏で空室を埋めるための相場と使い方』
仲介会社から広告料の相談を受けた方は、仲介手数料との違いと、使う前に見たい費用対効果を押さえられます。

『賃貸の繁忙期・閑散期に合わせた募集戦略｜我孫子エリアの動きから逆算する空室ゼロの年間計画』
次の引っ越しシーズンに間に合わせたい方に、退去予告から逆算する募集の始め方と、閑散期の打ち手を整理しています。

晃南土地に管理をお任せいただく場合、この段取りは任せられます。周辺の家賃の調査と賃料の提案、募集図面の作成、各種サイトへの掲載、仲介会社などへの紹介までを引き受けます。

次に読むならこれ
『柏の賃貸、家賃はどう決める？｜相場より高くても埋まる条件とは』
見せ方と条件を整えても問い合わせが増えないなら、次は家賃の根拠を確かめる番だからです。

②家賃を決める・見直す｜家賃の値上げ・値下げはできる？

この章の要点

募集する部屋の家賃は、周辺の家賃と物件の強みを並べて決める
入居中の家賃は、法律で増額・減額を求められるが、話し合いでの合意が中心になる
上げるか下げるかは、空室になったときに失う家賃と比べて判断する

家賃の悩みは、「これから募集する部屋」と「いま住んでいる人の部屋」で、考え方が分かれます。募集する部屋は、駅からの距離や設備、管理の状態が周辺と比べてどうかで、相場より上にも下にも置けます。

入居中の部屋は、借地借家法第32条により、税金などの負担や周辺の家賃と比べて不相当になれば、増額や減額を求められます。ただし、一定の期間は値上げしないという特約があれば、その期間は増額を求められません。相手が応じなければ裁判の前にまず調停に進むため、実際には周辺の家賃の資料をそろえて話し合うことが中心です。よくあるのは、固定資産税や修繕費が上がったのに、長く家賃を据え置いてきた部屋で、更新を前に見直しを考える場面です。

『柏の賃貸、家賃はどう決める？｜相場より高くても埋まる条件とは』
募集する部屋の家賃に迷う方に、相場より高くても埋まる物件の条件と、値下げの前に見直すことが分かります。

『家賃の値上げはできる？｜大家が知っておきたい伝え方と手順』
税金や修繕費の上昇を受けて家賃を上げたい方は、値上げの根拠と、通知から合意書までの進め方を確かめられます。

『家賃の減額を求められたら｜大家が確かめる法律と交渉の軸』
入居者から減額を求められた方に、確かめる法律と、家賃そのもの以外で歩み寄る選択肢をまとめています。

管理をお任せいただいている物件では、周辺の家賃の調べと、入居者との条件の話し合いの窓口も晃南土地が引き受けます。調停など法律の判断が必要な場面は、弁護士などの専門家と連携して進めます。

次に読むならこれ
『アパートの利回りはどう計算する？｜表面・実質利回りと収支の見方』
家賃を動かしたときに、利回りと手取りがどれだけ変わるかを、計算式で確かめられるからです。

③入居者の審査と困りごと｜滞納やトラブルには、どう動く？

この章の要点

困りごとの多くは、入居前の審査と保証の備えで小さくできる
起きたあとは、早く動くことと、記録を残すことが大切
鍵の交換や荷物の処分など、大家が自分で片付ける対応は避ける

「保証会社に入ってもらっているから、滞納は心配ない」。そう思っていても、保証の範囲や連絡の流れを知らないと、いざというときに動きが遅れます。滞納もトラブルも、早く気づき、書面と記録を残しながら段階を踏むほど、こじれにくくなります。たとえば騒音の苦情なら、日時と音の種類を聞き取って記録してから相手に伝えるだけで、話し合いの土台が変わります。

反対に、留守中に鍵を替える、部屋の荷物を処分するといった対応は避けてください。裁判などの手続きを経ずに自分で片付ける「自力救済」として、大家の側が責任を問われるおそれがあるためです。

『賃貸入居審査の基準と判断ポイント｜オーナーが知っておきたい入居者選定の考え方』
入居審査で大家が見る基準を知りたい方に、収入と家賃のつり合いや、保証会社・緊急連絡先の見方が分かります。

『家賃保証会社の仕組みと選び方｜我孫子の賃貸オーナーが滞納リスクを減らすために知っておくべきこと』
滞納に備えたい方は、保証会社の仕組みと連帯保証人との違い、保証の範囲で比べる選び方を確かめられます。

『家賃滞納されたら大家がやること｜督促から明け渡しまでの流れ』
家賃の入金が遅れている部屋がある方に、督促の段階の踏み方と、契約解除から明け渡しまでの流れを整理しています。

『柏の賃貸経営、入居者トラブルにどう対応する？実例と解決策』
騒音・ゴミ出し・無断のペット飼育などの苦情を受けた方は、初動の考え方と、こじらせない予防策を押さえられます。

『入居者が亡くなったら大家がやること｜契約・残置物・次の募集』
入居者が亡くなったと連絡を受けた方に、契約の扱い、残置物を勝手に処分しない理由、次の募集までが分かります。

『高齢者に部屋を貸す不安を減らすには｜見守りと契約の備え』
高齢の方の申し込みに迷う方は、見守りや残置物のモデル契約条項など、契約と暮らしの備え方を確かめられます。

晃南土地に管理をお任せいただく場合、こうした対応は任せられます。家賃の入金と滞納の確認、入居者や近隣からの相談、設備の不具合への対応などです。

入居者の対応を一人で抱えている方は、管理の中身を一度ご覧ください。
入居者の対応まで任せられる「晃南土地」の賃貸管理を見る

次に読むならこれ
『賃貸管理会社を変更したい大家さんへ｜解約予告から引き継ぎ完了まで、失敗しない乗り換えの全手順』
滞納やトラブルへの対応に不安が残るなら、管理の任せ方そのものを見直す手順を知っておけるからです。

④退去と立ち退き｜退去が決まったら、大家は何をする？

この章の要点

退去予告を受けた日から、次の募集の準備が始まる
原状回復の費用は、ふつうに使って生じた傷みと、入居者の不注意による傷みを分けて考える
大家の側から更新を断るには「正当の事由」と通知の期限があり、話し合いでの合意が基本になる

退去の連絡は、空室の始まりであると同時に、次の募集の始まりでもあります。立会いの日程、原状回復の範囲、リフォームの手配、募集の開始時期を早く決めるほど、空室の期間は短くなります。費用の負担は、国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」の考え方が目安になります。春の引っ越しシーズンの前に退去予告が届いたら、立会いを待たずに募集の準備を始めるのも一つの手です。

一方、建て替えなどで大家の側から更新を断るには、借地借家法第28条の「正当の事由」が必要です（定期借家契約を除く）。期間を決めた契約で更新を断るなら、通知は契約が終わる1年前から6か月前までに出す決まりです（同法第26条）。実際には、入居者と話し合い、立ち退き料なども含めて合意を目指す進め方が基本になります。

『退去予告を受けたオーナーがやること全リスト｜空室期間を最短にする時系列チェックリスト』
退去予告を受けた大家がやることを、連絡の受け取りから立会い、工事、次の募集まで時系列で確かめられます。

『賃貸退去立会いの進め方と費用負担の線引き｜大家さんが知っておくべき手順と原状回復の考え方』
退去の立会いに臨む方に、当日の確認の順番と記録の残し方、費用負担の線引きが分かります。

『入居者に退去をお願いしたいとき｜更新拒絶と立ち退き料の基本』
建て替えや売却で退去をお願いしたい方は、通知の時期と正当の事由、立ち退き料の考え方、合意書までを押さえられます。

晃南土地に管理をお任せいただく場合、退去の段取りも任せられます。解約の受け付けから立会い、原状回復の協議と精算、次の募集に向けたリフォームの手配までです。

次に読むならこれ
『賃貸の繁忙期・閑散期に合わせた募集戦略｜我孫子エリアの動きから逆算する空室ゼロの年間計画』
次の募集をいつ始めるかで空室の長さが変わるため、季節ごとの動きを先に知っておくと安心だからです。

⑤修繕と維持費｜どこから直し、毎年いくら見込む？

この章の要点

入居中の修繕は、民法で原則として大家の負担とされ、入居者の責任による故障は除かれる
予算が限られるときは、安全と暮らし、入居者の満足、費用対効果の順に配分する
外壁や屋根のような大きな工事は、周期の目安と積み立てで計画に組み込む

「この修理代は、こちらが払うものなのか」。民法第606条は、貸す側に修繕の義務があると定め、入居者の責任による故障は除いています。ただし、小さな修繕を入居者の負担とする特約があると、線引きが変わる場面があります。お金の面では、毎年の税金・保険・管理料と、何年かおきの大きな修繕を分けて見積もると、見通しが立てやすくなります。たとえば給湯器の故障と外壁の色あせが重なったら、先にお湯が出ない給湯器を直し、外壁は計画に組み込みます。

『賃貸の修繕はどこまで大家負担？｜民法のルールと現場の線引き』
入居者から修理を頼まれた方に、民法の決まりと特約の考え方、故障のときの対応の流れをまとめています。

『柏のアパート・マンション、修繕費はどこから使う？優先順位の付け方』
修繕の予算が限られている方は、安全と暮らし、入居者の満足、費用対効果の順で優先順位を付ける考え方が分かります。

『アパートの外壁塗装は何年ごと？｜費用相場と修繕計画の立て方』
外壁の傷みが気になる方に、塗り替えの周期の目安と劣化のサイン、修繕計画の立て方を整理しています。

『アパート経営の維持費はいくら？｜税金・保険・修繕・管理料の一覧』
年間の支出を整理したい方は、税金・保険・修繕・管理料などの維持費を一覧で確かめ、見積もる方法を押さえられます。

修繕も、晃南土地に任せられる仕事の一つです。管理をお任せいただく場合は、定期的な巡回と建物の点検・報告、リフォームの見積もりから手配・精算までを引き受けます。

次に読むならこれ
『築40年のアパートどうする？｜建て替え・リノベ・売却を比べる』
修繕の見積もりが年々大きくなってきたら、直して持つか、建て替えるか、売るかを比べる段階に入るからです。

⑥お金の見通しと、手放すとき｜持ち続けるか、売るかの目安は？

この章の要点

判断の物差しは、表面の利回りではなく、経費と返済を引いた手取り
金利の上昇や大きな修繕は、手取りを試算してから打つ手を決める
入居者がいるままでも売れるため、持ち続ける・直す・建て替える・売るを並べて比べる

「このアパートを子どもに残すか、自分の代で売るか」。長く持ってきたアパートでは、外壁の工事と金利の見直しが同じ年に重なると、この問いが現実味を帯びてきます。比べるときの物差しは、家賃収入から経費と返済を引いた手取りです。この物差しで、修繕して持つ・リノベーション・建て替え・売却を並べると、感覚ではなく数字で選べます。入居者がいるまま売るオーナーチェンジ（契約ごと持ち主が替わる売り方）なら、立ち退きを前提にせず出口を考えられます。

『アパートの利回りはどう計算する？｜表面・実質利回りと収支の見方』
収支を見直したい方に、表面利回りと実質利回りの計算式と、返済後の手残りの見方が分かります。

『築40年のアパートどうする？｜建て替え・リノベ・売却を比べる』
築40年前後のアパートを持つ方は、修繕・リノベーション・建て替え・売却の4つを比べる判断材料を確かめられます。

『金利が上がると、返済はいくら増える？｜柏・我孫子の大家さん向けに手取りを試算！』
変動金利で返済中の方に、金利が上がったときの返済と手取りの変わり方、借り換えなどの効き方をまとめています。

『入居者がいても、アパートは売れます！｜柏・我孫子のオーナーチェンジ、値段が決まるしくみ』
売ることも考え始めた方は、入居者がいるまま売るときの値段の決まり方と、買い手が見る資料を押さえられます。

晃南土地では、管理を続けた場合の収支の見通しから、リノベーション、建て替え、売却までを同じ窓口でご相談いただけます。相続や税金の判断が必要な場面は、税理士などの専門家と連携して進めます。

次に読むならこれ
『入居者に退去をお願いしたいとき｜更新拒絶と立ち退き料の基本』
建て替えを選ぶと入居者に退去をお願いすることになるため、その決まりと進め方を先に知っておけるからです。

よくある質問

Q. 困りごとが重なっています。どれから手を付けますか？

A. 時間がたつほど難しくなるものと、お金や安全に関わるものから手を付けるのが目安です。家賃の滞納、入居者が亡くなったときの対応、給湯器などの故障は、放っておくほど損失や負担が広がるため、最初に動きます。次に空室の原因を切り分けて家賃を見直し、大きな修繕や売却は、手取りを試算してから考えます。どれが先か迷うときは、困りごとを書き出していただければ、順番の整理から一緒に進めます。

Q. 今の管理会社のまま、困りごとだけ相談できますか？

A. はい、相談できます。晃南土地では、ほかの会社に管理を任せている方からのご相談もお受けしており、ご相談は無料です。替えるかどうかは、対応の早さ、空室への打ち手、報告や精算の分かりやすさを、管理料と並べて考えるのが目安です。相談したからといって、管理会社を替えなければならないわけではありません。管理料の水準は、次の記事で確かめられます。
『柏でアパート・マンションを持つ大家さんへ｜その「管理手数料」、相場より払いすぎていませんか？』

Q. 空室が続くのは、家賃が高いからでしょうか？

A. 家賃が原因とは限りません。問い合わせが少ないのか、内見はあるのに申し込みがないのかで、見直す点が変わるためです。値下げは一度すると戻しにくいため、①の章で原因を切り分けてから考えるのがおすすめです。

Q. 修繕と家賃の見直し、どちらが先ですか？

A. 安全や暮らしに関わる修繕が先です。故障を残したままでは、値上げの根拠を示しにくく、入居者の理解も得にくくなるからです。入居者の責任ではない故障で部屋の一部が使えなくなると、民法第611条により家賃が減額されることもあります。外壁のような計画的な修繕は、家賃の見直しと並行して進め、収支の試算に組み込みます。

Q. 売るか持ち続けるかの目安はありますか？

A. 築年数だけで決まる目安はなく、手取りの見通しで比べるのが基本です。これから必要な大きな修繕、借入の残り、金利が上がったときの返済を入れて、持ち続けた場合の手取りを試算します。そのうえで、入居者がいるまま売った場合に手元に残る金額と並べると、判断しやすくなります。相続を見据えた税金の判断は、税理士などの専門家と連携してお手伝いします。

まとめ

大家さんの悩みは、空室・家賃・入居者・退去・修繕と維持費・お金の見通しと手放すとき、の6つに分けられます。困りごとが重なったときは、時間がたつほど難しくなるものと、お金や安全に関わるものから手を付けるのが目安です。売るか持ち続けるかは、手取りを試算してから考えると、判断がぶれにくくなります。困ったときは、まずこのページの早見表を開いてください。

状況別に、次に読む記事

空室が続いているなら
『賃貸の入居者募集、流れを全部見せます｜空室が出てから次の入居者が決まるまでを我孫子の管理現場が解説』

入居者のことで困っているなら
『家賃滞納されたら大家がやること｜督促から明け渡しまでの流れ』

持ち続けるか、売るかで迷っているなら
『入居者がいても、アパートは売れます！｜柏・我孫子のオーナーチェンジ、値段が決まるしくみ』

相談の前に、次のものが手元にあると話が早く進みます。分かる範囲でかまいません。

□ 物件の住所、建物の種類、築年数
□ 部屋ごとの家賃と、空室がいつから続いているか
□ 今の管理委託契約書と、入居者との賃貸借契約書
□ 修繕の記録や見積もり、固定資産税の通知書、借入の返済予定表

当日は、いちばん困っていることと、この先の希望（持ち続けたい、売ることも考えている、など）を伺います。賃貸や管理を担当するスタッフの顔ぶれは、晃南土地のスタッフ紹介でご覧いただけます。ご相談は無料です。

柏市の物件も、管理のご相談を承っています。晃南土地は、2026年12月に柏駅から徒歩6分の柏市中央町に柏支店を開業する予定です。場所は、晃南土地柏支店のページでご覧いただけます。ご来店でのご相談は、我孫子店で承ります。

自分の物件ではどこから手を付けるか、一緒に整理したい方は、ご都合に合う方法でお声がけください。

管理の中身と、任せられる範囲を確かめたい方は
アパート経営を任せられる「晃南土地」の賃貸管理サービスを見る

まずは文章で状況を伝えたい方は
アパート経営の困りごとを「晃南土地」に問い合わせる

書類を持って対面で相談したい方は
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