高齢者に部屋を貸す不安を減らすには｜見守りと契約の備え
柏市や千葉県我孫子市でアパートやマンションの一室を貸しているオーナーの方、これから空いた実家や相続した部屋を貸し出そうとしている方へ。
「70代の方から入居の申し込みがあった。家賃はきちんと払ってもらえそうだけれど、もし部屋で亡くなったらと思うと、すぐには返事ができない」
高齢の方からの入居申し込みに、こうした迷いを感じるオーナーは少なくありません。国土交通省の資料でも、単身の高齢者などに対して大家の拒否感が大きく、その背景には孤独死や、亡くなった後の残置物の処理といった入居後の課題への不安があることが示されています。
結論から言うと、高齢者に部屋を貸す不安の多くは、「入居時の契約」「入居中の見守り」「万が一のときの手順」をあらかじめ整えておくことで、小さくすることができます。そして2025年10月には改正住宅セーフティネット法が施行され、オーナーの不安を減らすための国の仕組みも広がっています。
この記事では、高齢者の入居を受け入れるオーナーの立場から、不安の中身を整理したうえで、入居審査の考え方、見守りサービス、残置物のモデル契約条項、終身建物賃貸借、家賃債務保証、セーフティネット住宅や居住サポート住宅の制度までをまとめます。入居者の見守りや、万が一のときの対応まで任せられる先を探している方は、「晃南土地」の賃貸管理サービスもあわせてご覧ください。
高齢者に部屋を貸すとき、オーナーが抱えやすい4つの不安
最初に、オーナーが感じやすい不安を整理しておきましょう。不安の正体がはっきりすると、それぞれにどのような備えができるのかが見えてきます。
| 不安 | 具体的な心配 | 主な備え |
|---|---|---|
| 孤独死 | 室内で亡くなり、発見が遅れる | 見守りサービス、緊急連絡先、保険 |
| 残置物・契約 | 亡くなった後、契約を終わらせられない、荷物を片付けられない | 残置物のモデル契約条項、終身建物賃貸借 |
| 家賃の支払い | 収入が年金中心で、支払いが続くか心配 | 家賃債務保証、入居審査 |
| 生活の変化 | 認知症や体調の変化で、火の不始末や近隣トラブルが起きる | 見守り、家族や支援者との連携 |
「年齢」ではなく「リスクへの備え」で考える
こうして並べてみると、オーナーが不安に感じているのは「高齢であること」そのものではなく、「何かあったときに対応できる人や仕組みがないこと」だと分かります。国土交通省の資料でも、入居後に何かあっても連絡や相談をする人がいないことが、大家側の不安の一つとして挙げられています。
逆に言えば、連絡先や見守り、契約上の備えが整っていれば、高齢の入居者は長く安定して住んでくれる大切なお客様にもなり得ます。住み慣れた地域で同じ部屋に長く住みたいと考える方に選んでもらえれば、入れ替わりが少なくなり、空室や募集の手間が減ることも期待できます。
数字で見る、単身高齢者と孤独死の現状
不安を必要以上に大きくも小さくもしないために、公的なデータを確認しておきましょう。
単身の高齢者世帯は増えていく見通し
国土交通省などの資料では、単身の高齢者世帯は2030年に900万世帯に迫る見通しとされています。今後、高齢の方からの入居申し込みは、どのエリアでも珍しいことではなくなっていくと考えられます。
自宅で亡くなった一人暮らしの方の数
警察庁の公表によると、2025年（令和7年）中に警察が取り扱ったご遺体のうち、自宅で亡くなった一人暮らしの方は7万6,941体で、そのうち65歳以上の方は5万8,919体でした。
死亡から発見までの経過日数を見ると、全体のうち2万8,398体は0〜1日で見つかっています。一方で、8日以上経ってから見つかったケースも合わせて2万2,222体ありました。発見が遅れると、特殊清掃などの大がかりな対応が必要になりやすいため、「早く気づける仕組み」をつくることが、オーナーにとって現実的な備えになります。
数字から読み取れること
この数字は、自宅で一人で亡くなること自体は、高齢の方に限らず誰にでも起こり得ることを示しています。若い単身の入居者であっても、急な病気で亡くなることはあります。大切なのは、年齢で入居者を区別することよりも、どの入居者に対しても「異変に早く気づき、関係者に連絡がつく」状態をつくっておくことです。そう考えると、高齢の方の受け入れに向けた備えは、物件全体の管理の質を高めることにもつながります。
入居審査で確認したいこと
高齢の方の入居審査では、年齢だけで判断せず、支払いの見通しと、万が一のときの連絡体制を中心に確認します。
支払いの見通し
- 年金や就労収入、預貯金など、家賃を支払い続けられる見通しがあるか
- 家賃が収入に対して無理のない水準か
- 家賃債務保証会社の審査に通るか
連絡体制と生活の状況
- 緊急連絡先になってくれる親族や知人がいるか
- 普段の生活で、定期的に連絡を取り合っている人がいるか
- 介護サービスなどを利用している場合、支援に関わる人と連絡が取れるか
緊急連絡先がすぐに見つからない方もいます。その場合でも、見守りサービスや居住支援法人のサポートを組み合わせることで、受け入れを検討できる場合があります。入居審査の考え方については、『柏の賃貸入居審査、何を見て判断する？｜オーナーが知る基準』でも詳しく紹介しています。
見守りサービスで「早く気づける」仕組みをつくる
孤独死への不安を減らすうえで、効果が期待できるのが見守りサービスです。
主な見守りの方法
| 方法 | 内容 | 特徴 |
|---|---|---|
| センサー型 | 室内のセンサーや家電の使用状況で、動きがない状態を検知する | 入居者の負担が小さい |
| 電話・メール型 | 定期的に安否確認の連絡を入れ、応答がなければ関係者に知らせる | 費用を抑えやすい |
| 訪問型 | スタッフが定期的に訪問して様子を確認する | 生活の変化に気づきやすい |
| 使用量型 | 電気・ガス・水道などの使用状況の変化で異変を知らせる | 設備の工事が不要な場合もある |
導入するときの注意点
見守りサービスは、入居者の生活に関わる情報を扱うため、入居者本人の同意を得たうえで導入することが大前提です。費用をオーナーが負担するのか、入居者に負担してもらうのか、異変を検知したときに誰に連絡が入るのかも、契約時に決めておきましょう。
異変の知らせを受けても、オーナー一人で部屋に入るのは避け、緊急連絡先の方や、必要に応じて警察官などに立ち会ってもらうようにします。知らせを受けてから誰がどう動くかという「その後の手順」までを決めておくことが、見守りを実際に役立てるポイントです。
家主向けの保険も組み合わせる
見守りで発見を早めても、万が一のときの費用の負担がゼロになるわけではありません。保険会社によっては、入居者の孤独死などによって生じた原状回復費用や、その後の空室期間・家賃の値下げによる損失を補償する、家主向けの保険や火災保険の特約を用意している場合があります。
補償の対象になる費用の範囲、支払われる上限額、対象となる期間などは商品ごとに異なります。すでに加入している火災保険にこうした特約が付いているかを確認し、足りない部分を補う形で検討するとよいでしょう。見守りで「早く気づく」、保険で「費用に備える」という2つを組み合わせることで、オーナーの不安は一段と小さくなります。火災保険の見直しについては、『我孫子・柏で賃貸経営を10年続けている大家さんへ｜火災保険・地震保険、加入時のままにしていませんか』も参考にしてください。
残置物のモデル契約条項で「亡くなった後」に備える
入居者が亡くなったとき、オーナーが困りやすいのが、賃貸借契約の終了と、部屋に残された家財（残置物）の処理です。入居者が亡くなっても契約は相続人に引き継がれ、家財も相続人の財産になるため、相続人が分からない場合などには、手続きが止まってしまうことがあります。
国が示したひな形
この不安に応えるため、国土交通省と法務省が2021年6月に公表したのが「残置物の処理等に関するモデル契約条項」です。単身の高齢者（60歳以上の方）が部屋を借りる場面を想定し、入居時に、入居者と受任者との間で、次の2つを取り決めておく内容になっています。
- 入居者が亡くなったときに、賃貸借契約を解除するための代理権を受任者に与えること
- 契約終了後の残置物の搬出・廃棄や、指定された物の送付などを受任者に任せること
受任者は、入居者の推定相続人のいずれかが望ましく、難しい場合には居住支援法人などの第三者が想定されています。オーナー自身を解除の受任者にすることは避けるべきとされている点に注意が必要です。
使う場面を見極める
モデル契約条項の解説では、個人の保証人がいるなど、残置物への不安が生じにくい場面で使うと、無効になる可能性があることも示されています。入居者と受任者が内容を十分に理解し、任意に同意していることも前提です。導入を検討する際は、提携の専門家と連携して、物件と入居者の状況に合っているかを確認しながら進めると安心です。
入居時の取り決めと、万が一のときの手順を決めておく
見守りや契約の仕組みを整えても、実際に何かが起きたときに誰が何をするのかが決まっていなければ、オーナーは慌ててしまいます。入居時の段階で、次のような点を入居者と話し合い、書面に残しておくと安心です。
入居時に取り決めておきたいこと
□ 緊急連絡先を、できれば複数（親族、知人、支援に関わる方など）届けてもらう
□ 連絡が取れないときに、緊急連絡先へ連絡してよいことに同意してもらう
□ 安否確認のために入室する場合の手順（立ち会う人、連絡の順番）を共有する
□ 見守りサービスを使う場合は、費用の負担と、異変の知らせが届く先を決める
□ 残置物のモデル契約条項を使う場合は、受任者と連絡先を確認する
□ 契約の更新時に、緊急連絡先や生活の状況に変わりがないかを確かめる
これらは、入居者を管理するための取り決めではなく、入居者本人と家族が安心して暮らすための約束として伝えることが大切です。「何かあったときに、すぐにご家族へ連絡できるようにしておきたい」という目的を共有すれば、多くの方は前向きに受け止めてくれるはずです。
万が一のときの基本の流れ
実際に入居者と連絡が取れない、異変の知らせが届いたといった場面では、次の順番で動くことを基本にしておきます。
1. 電話などで本人への連絡を試みる
2. 緊急連絡先や見守りサービスの事業者に状況を伝える
3. 緊急性が高いと感じたら、ためらわずに救急（119番）や警察（110番）に連絡する
4. 入室する場合は、緊急連絡先の方や警察官などに立ち会ってもらい、一人で入らない
5. 入室の日時や立ち会った人、室内の状況を記録に残す
亡くなっていることが分かった場合も、オーナーが部屋の荷物を片付けたり、鍵を替えたりすることは避け、相続人と順を追って契約の終了や残置物の扱いを話し合います。手順を決めておくことが、オーナー自身の不安を和らげることにもつながります。
終身建物賃貸借という選択肢
もう一つ、法律で用意されている仕組みが「終身建物賃貸借」です。高齢者の居住の安定確保に関する法律に基づく制度で、入居者が亡くなった時点で契約が終了し、借りる権利が相続されない賃貸借です。
制度のポイント
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象 | 60歳以上の単身の方、または同居する配偶者などがいる方 |
| 契約期間 | 入居者が亡くなるまで |
| 契約の方法 | 書面で行う（公正証書でなくてもよい） |
| 手続き | 事業者として認可を受けたうえで、対象の住宅を届け出る |
入居者が亡くなった時点で契約が終了するため、契約を解除するための相続人探しや、相続人全員への解除の申し入れが不要になる点が、オーナーにとっての大きな利点です。
2025年10月から手続きが簡素化
以前は住宅ごとに認可を受ける仕組みでしたが、2025年10月に施行された法改正で、事業者として認可を受けたうえで、終身建物賃貸借をするときに対象となる住宅を届け出る仕組みに変わりました。空室のうちから住宅ごとに認可を取る必要がなくなり、入居希望があったときに動きやすくなっています。申請・届出の先は、賃貸住宅の所在地を管轄する都道府県（政令指定都市・中核市はその市）とされています。
ここまで読んで、「自分の物件で高齢の方を受け入れるなら、どの備えを組み合わせればいいのか整理したい」と感じた方もいらっしゃるかもしれません。物件の状況や入居希望の方の事情を伺いながら、備えの優先順位から整理したい方は、高齢の方への貸し方を「晃南土地」に相談するからご連絡ください。入居中の対応や見守りの手配まで任せる場合の内容は、「晃南土地」の賃貸管理サービスで紹介しています。
家賃債務保証で「支払い」の不安に備える
年金収入が中心の方や、保証人を立てにくい方を受け入れる場合、家賃債務保証会社の利用は、家賃の支払いへの不安を減らす大きな支えになります。
国の登録制度と、2025年に始まった認定制度
家賃債務保証業者には、2017年に創設された国の登録制度があり、一定の基準を満たした業者が登録されています。さらに2025年10月の改正住宅セーフティネット法の施行により、高齢者などが利用しやすい家賃債務保証業者を国土交通大臣が認定する「認定家賃債務保証業者」の制度が始まりました。
国土交通省の資料では、認定の基準として、居住サポート住宅に入居する方の家賃債務保証を原則として引き受けること、緊急連絡先を親族などの個人に限定しないことなどが示されています。親族が近くにいない高齢の方でも、保証を受けやすくするための仕組みです。
保証の範囲を確認する
保証会社によっては、家賃だけでなく、亡くなった後の残置物の撤去費用や原状回復費用の一部を保証の対象にしている場合もあります。保証の範囲や料金は会社ごとに異なるため、内容を比べて選ぶことが大切です。保証会社の仕組みや選び方は、『家賃保証会社の仕組みと選び方｜我孫子の賃貸オーナーが滞納リスクを減らすために知っておくべきこと』で詳しく解説しています。
セーフティネット住宅として登録する
住宅セーフティネット法には、高齢者や障害のある方、子育て世帯など、住まいの確保に配慮が必要な方（住宅確保要配慮者）の入居を拒まない賃貸住宅を登録する制度があります。2017年10月に始まった制度で、登録された住宅は「セーフティネット住宅」と呼ばれます。
登録の主な基準
国土交通省の資料では、登録の基準として、床面積が原則25平方メートル以上であること（地方公共団体による強化・緩和が可能）、耐震性を有することなどが示されています。登録された住宅の情報は、国のセーフティネット住宅情報提供システムで公開され、住まいを探している方や支援者の目に留まりやすくなります。
登録のメリットと注意点
自治体によっては、登録住宅を対象に改修費や家賃の低廉化などの補助を設けている場合があります。一方で、登録すると、対象とした要配慮者の入居を拒まないことが前提になります。入居を受け入れる要配慮者の範囲は登録時に定めることができるとされているため、自分の物件でどこまで受け入れられるかを考えたうえで判断しましょう。
千葉県の案内によると、柏市内の住宅は柏市が登録の申請先とされており、それ以外の千葉県内の住宅（我孫子市を含む）は、セーフティネット住宅情報提供システムで申請する形です。手続きの詳細は、千葉県や柏市の公式ページでご確認ください。
居住サポート住宅という新しい仕組み
2025年10月の改正住宅セーフティネット法で新たに生まれたのが、「居住サポート住宅」（法律上は居住安定援助賃貸住宅）です。
居住支援法人などが大家と連携して見守る
居住サポート住宅は、居住支援法人などが大家と連携し、入居者に対して次のようなサポートを行う住宅です。
- ICTなどを活用した日常の安否確認
- 訪問などによる見守り
- 生活や心身の状況が不安定になったときの、福祉サービスへのつなぎ
サポートを行う担い手は、居住支援法人のほか、社会福祉法人やNPO法人、管理会社などでもよいとされています。
認定と支援の内容
居住サポート住宅は、市区町村長（福祉事務所を設置する自治体）などが計画を認定する仕組みです。千葉県の案内では、市の区域内の住宅はそれぞれの市が、町村の区域は県が認定事務を行うとされています。入居する要配慮者については、認定家賃債務保証業者が家賃債務保証を原則として引き受けることや、入居者が生活保護を受けている場合に住宅扶助費（家賃）の代理納付を原則とすることなどが、制度の特徴として示されています。
オーナーにとっては、自分だけでは難しい入居中の見守りを、地域の支援の担い手と分担できる仕組みと言えます。
認知症や生活の変化への備え
高齢の入居者と長く付き合っていく中では、体調や判断力の変化に気づく場面もあるかもしれません。
変化に気づいたときの動き方
「家賃の支払いを忘れることが増えた」「同じ問い合わせが何度も続く」「ごみ出しのルールが守れなくなってきた」といった変化は、生活のサポートが必要になっているサインのこともあります。こうしたときは、入居者を責めるのではなく、緊急連絡先の方に状況を共有し、ご家族や支援に関わる方と一緒に今後の暮らし方を考えていくことが大切です。
判断能力が低下した場合
判断能力が低下した場合には、成年後見制度などを利用して、契約や支払いを支援する人を立てることが検討される場合もあります。制度の利用は入居者本人やご家族が判断するものですが、オーナーとしては、困りごとを早めに共有できる関係をつくっておくことが、結果的にトラブルの予防につながります。
火災への備え
住宅用火災警報器の作動確認や、ガスコンロの安全装置の有無など、設備面での備えも見直しておきましょう。火災保険の補償内容を確認しておくことも大切です。
柏・千葉県我孫子市で高齢の方に貸すときの考え方
柏市や我孫子市は、JR常磐線沿いに落ち着いた住宅地が広がり、長年この地域で暮らしてきた方が、住み慣れたエリアの中で住み替えを考えることもある地域です。戸建てから駅に近い賃貸へ移りたい、階段の少ない部屋に移りたいといったニーズに応えられる物件は、高齢の入居者に選ばれやすくなることが期待できます。
地域の支援の担い手を知っておく
千葉県の公式ページによると、県内で指定されている居住支援法人は42法人（2026年4月10日時点）です。居住支援法人は、入居の支援や入居後の見守り、相談などを行う法人で、残置物の処理を受任する担い手としても位置づけられています。どのような法人があるかは、千葉県の公式ページの一覧でご確認ください。
物件の特徴を活かす
1階の部屋、エレベーターのある建物、段差の少ない部屋、駅やスーパーに近い部屋などは、高齢の方にとって暮らしやすい条件です。手すりの設置など、比較的小さな工事で住みやすさを高められる場合もあります。入居者層ごとのニーズについては、『我孫子・柏エリアの賃貸需要を知ろう｜学生・単身・ファミリー・シニアが「選ぶ理由」と物件ターゲットの考え方』もあわせてご覧ください。
管理会社と一緒に備えを整える
高齢の入居者を受け入れる備えは、契約、保証、見守り、制度の手続きと多岐にわたり、オーナーお一人ですべてを整えるのは負担が大きくなりがちです。
管理会社に管理を委託している場合は、次のような実務を任せられるケースがあります。
- 入居審査での支払いの見通しや連絡体制の確認
- 家賃債務保証会社の選定と手続き
- 見守りサービスの手配と、異変があったときの初動対応
- 緊急連絡先や支援に関わる方との連絡調整
- 万が一のときの、相続人との調整や原状回復、次の募集
残置物のモデル契約条項や終身建物賃貸借など、法的な判断が必要な場面では、管理会社が弁護士・司法書士などの専門家と連携して進める形になります。
よくある質問
高齢者の入居を断ってもいいのでしょうか？
入居者を選ぶ判断はオーナーに委ねられていますが、年齢だけを理由に一律に断ると、長く住んでくれる可能性のある入居者を逃すことにもなりかねません。支払いの見通しや連絡体制を確認し、見守りや保証などの備えを組み合わせることで、受け入れを検討できる場合があります。
残置物のモデル契約条項は、どの物件でも使えますか？
モデル契約条項は、単身の高齢者（60歳以上の方）が部屋を借りる場面を想定したひな形です。個人の保証人がいるなど、残置物への不安が生じにくい場面で使うと無効になる可能性があるとされています。使う場面が合っているかは、提携の専門家と連携して確認することをおすすめします。
終身建物賃貸借は、普通の賃貸借とどう違いますか？
終身建物賃貸借は、入居者が亡くなった時点で契約が終了し、借りる権利が相続されない賃貸借です。対象は60歳以上の単身の方などで、事業者としての認可と住宅の届出が必要です。2025年10月の法改正で、住宅ごとの認可から事業者としての認可に手続きが簡素化されました。
見守りサービスの費用は、誰が負担するのですか？
決まったルールはなく、オーナーが負担する場合も、入居者に負担してもらう場合もあります。入居者の同意を得たうえで、費用の負担や、異変を検知したときに誰に連絡が入るのかを、契約時に取り決めておきましょう。
セーフティネット住宅に登録すると、何が変わりますか？
登録した住宅は、国の情報提供システムで公開され、住まいを探している方や支援者に見つけてもらいやすくなります。自治体によっては改修費などの補助を設けている場合もあります。一方で、対象とした要配慮者の入居を拒まないことが前提になるため、受け入れの範囲を考えたうえで判断しましょう。
まとめ
高齢者に部屋を貸すときのオーナーの不安は、孤独死、残置物と契約、家賃の支払い、生活の変化の4つに整理できます。これらの多くは、入居時の審査と契約、入居中の見守り、万が一のときの手順をあらかじめ整えておくことで、小さくすることができます。
見守りサービスで早く気づける仕組みをつくり、残置物のモデル契約条項や終身建物賃貸借で亡くなった後の手続きに備え、家賃債務保証で支払いの不安に備える。さらに、2025年10月に始まった居住サポート住宅や認定家賃債務保証業者の制度も、選択肢として知っておくとよいでしょう。
ここまで読んで、「自分の物件で高齢の方を受け入れられるか、一緒に考えてほしい」と感じた方もいらっしゃるかもしれません。ご都合に合わせて、次のいずれかからお進みください。
物件と入居希望の方の状況だけ伝えて、備えの順番から相談したい方は、高齢の方への貸し方を「晃南土地」に相談するからご連絡ください。
対面で契約書や物件の資料を見ながら話したい方は、総合不動産「晃南土地」我孫子店への来店予約をご利用ください。
入居審査から見守りの手配、入居中の対応までを任せる場合の内容を先に知りたい方は、「晃南土地」の賃貸管理サービスを詳しく見るをご覧ください。
「まだ検討段階」と添えていただければ、営業ではなく状況整理のサポートとして対応いたします。
