賃貸の広告料（AD）とは｜柏で空室を埋めるための相場と使い方
柏市や千葉県我孫子市でアパートや貸家を持ち、空室がなかなか埋まらずに悩んでいるオーナーの方へ。
「空室が3か月続いている。仲介会社からは『広告料をつけてもらえれば紹介しやすくなります』と言われたけれど、本当に払うべきなのだろうか」
空室対策の相談をするなかで、「広告料」や「AD」という言葉を初めて聞き、戸惑う方は少なくありません。結論から言うと、広告料（AD）は、オーナーが仲介会社に支払う広告の費用で、空室を埋めるための手段のひとつです。ただし、金額に決まった相場はなく、法律上の位置づけにも注意が必要です。そして、ADを出す前に、家賃や募集写真、入居条件などを見直すことで、費用をかけずに空室が埋まることもあります。
この記事では、空室に悩むオーナーの方に向けて、広告料（AD）の意味、仲介手数料との違い、宅地建物取引業法の報酬の決まりとの関係、ADが使われやすい場面、ADより先に見直したいこと、仮の数字を使った費用対効果の考え方、そして管理会社と仲介会社の役割分担までを整理します。空室の募集から入居後の管理までを任せられる先を探している方は、「晃南土地」の賃貸管理サービスもあわせてご覧ください。
賃貸の広告料（AD）とは
賃貸の広告料は、オーナーが入居者の募集を依頼した仲介会社に対して、広告にかかる費用として支払うお金を指す言葉として使われています。不動産業界では、英語の「Advertisement」の略として「AD」と呼ばれることもあります。
誰が誰に払うお金なのか
広告料は、入居者ではなくオーナーが支払うお金です。入居者が契約時に支払う仲介手数料とは別のもので、入居者の初期費用には含まれません。オーナーの側から見ると、入居者を見つけてもらうための費用の一部という位置づけになります。
なぜADという言葉が使われるのか
賃貸の募集では、オーナーから直接募集を任された会社だけでなく、ほかの仲介会社が自社の店舗やインターネットで物件を紹介し、入居者を案内することがあります。その際、広告料が設定されている物件は、仲介会社にとって紹介する動機が高まりやすい、と言われています。そのため、空室対策のひとつとして、ADの設定を提案されることがあるのです。
呼び方や中身は会社によって異なる
「広告料」「AD」のほかに、「業務委託料」などの名目が使われることもあり、呼び方や中身は会社によって異なります。同じ言葉でも、ポータルサイトへの掲載や写真撮影の費用を指す場合もあれば、成約時にまとめて支払う費用を指す場合もあります。言葉だけで判断せず、何のための費用なのかを確かめることが大切です。
仲介手数料との違い
広告料を考えるうえで、まず仲介手数料との違いを押さえておきましょう。
仲介手数料には上限がある
仲介会社（宅地建物取引業者）が、賃貸の仲介で受け取れる報酬には、宅地建物取引業法第46条に基づく国土交通省の告示で上限が定められています。告示では、貸借の媒介に関して依頼者の双方から受けることのできる報酬の合計額は、借賃の1か月分の1.1倍（消費税込み）に相当する金額以内とされています。
さらに、居住用の建物の賃貸借では、依頼者の一方から受け取れる報酬は、依頼を受けるにあたってその依頼者の承諾を得ている場合を除き、借賃の1か月分の0.55倍に相当する金額以内とされています。
| 項目 | 仲介手数料 | 広告料（AD） |
|---|---|---|
| 支払う人 | 入居者、オーナー、またはその双方 | オーナー |
| 性質 | 仲介（媒介）に対する報酬 | 依頼による広告の費用とされるもの |
| 上限 | 双方合計で借賃の1.1か月分以内（告示） | 告示に金額の上限の定めはないが、位置づけに注意が必要 |
| 支払いの時期 | 契約成立時 | 取り決めによる |
空き家を貸す場合の特例もある
なお、この告示は令和6年に改正され、長期間使われていない空き家などの貸借を仲介する場合については、報酬に関する特例も設けられています。親から相続した空き家を貸す場合などは、仲介手数料の扱いが通常と異なる可能性があるため、依頼する前に仲介会社に確認しておくとよいでしょう。
宅建業法の報酬の決まりと広告料の関係
広告料について、オーナーの方に知っておいていただきたいのが、法律上の位置づけです。
上限とは別に受け取れるのは「依頼による広告の料金」
国土交通省の告示では、宅地建物取引業者は、告示で定める報酬のほかは報酬を受けることができないとされています。そのうえで、ただし書きとして、「依頼者の依頼によって行う広告の料金に相当する額」については、この限りでないとされています。
国土交通省の「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」では、この規定について、告示の報酬と、依頼者の依頼によって行う広告の料金に相当する額以外に、いわゆる案内料や申込料、依頼者の依頼によらずに行う広告の料金に相当する額の報酬を受け取ることはできないと説明されています。
オーナーとして確認しておきたいこと
つまり、仲介会社が報酬の上限とは別に受け取れるのは、オーナーの依頼によって行う広告の料金に相当する額、と整理されています。名目が「広告料」であっても、実際にどのような広告のために使われるのか、オーナーが依頼したものなのかが問われうる、ということです。
法律上の判断は個別の事情によるため、ここでは一般的な考え方にとどめますが、オーナーとしては次の点を確認しておくと安心です。
□ 広告料として何に使う費用なのか、説明を受けている
□ オーナーの側から依頼した広告であることが、書面で分かる
□ 金額と、支払いの条件（入居が決まった場合のみ等）が明確になっている
□ 仲介手数料とは別の費用として、内訳が分かれている
□ 請求書や領収書など、支払いの記録が残る形になっている
判断に迷う場合は、仲介会社に説明を求めるとともに、必要に応じて専門家に確認しながら進めましょう。
ADが使われやすい場面
ADは、どの物件でも常に使われるわけではありません。次のような場面で検討されることがあります。
空室の期間が長引いているとき
募集を始めてから数か月たっても問い合わせが少ない、内見はあっても申し込みにつながらない、といった場合に、打ち手のひとつとしてADが検討されます。
閑散期に募集するとき
賃貸の需要は時期によって波があり、進学や就職、転勤が重なる1月から3月は動きが大きく、それ以外の時期は落ち着く傾向があります。需要が落ち着く時期に空室が出た場合、ほかの物件との競争の中で目に留まるよう、ADが検討されることがあります。
周辺に似た物件が多いとき
同じ駅の周辺に、広さや築年数が近い物件がいくつも募集されている場合、仲介会社が紹介する物件を選ぶ段階で、条件の差が出やすくなります。こうした場面でも、ADを設定するかどうかが話題にのぼることがあります。
ADの相場は「決まった数字」がない
「ADの相場はどのくらいか」という疑問を持つ方は多いと思います。しかし、広告料には、公的に示された相場はありません。
地域・時期・物件で大きく変わる
ADを設定するかどうか、設定する場合の金額は、地域の賃貸市場の状況、募集する時期、物件の条件によって変わります。都市部と郊外、駅の近くとバス便のエリア、単身向けとファミリー向けでも、事情は異なります。インターネット上では「家賃の何か月分」といった数字が語られることもありますが、それが自分の物件に当てはまるとは限りません。
数字より「その物件に必要か」を考える
大切なのは、相場の数字を探すことよりも、自分の物件にとってADが本当に必要かどうかを見極めることです。空室が埋まらない理由が、家賃の高さや写真の見せ方にあるなら、ADを出しても効果は限られるかもしれません。まずは空室の原因を探ることが先決です。
空室の原因を「数字」で確かめる
ADを出すかどうかを考える前に、空室の原因がどこにあるのかを、数字で確かめておくと判断しやすくなります。部屋が決まるまでには、「インターネットなどで見てもらう」「問い合わせや内見の予約が入る」「内見に来てもらう」「申し込みが入る」という段階があります。どの段階で止まっているかによって、打つべき手が変わります。
| 止まっている段階 | 考えられる原因の例 | 先に検討したい打ち手 |
|---|---|---|
| 問い合わせが少ない | 家賃が高い、写真が弱い、条件が厳しい | 家賃・写真・条件の見直し |
| 問い合わせはあるが内見が少ない | 紹介文と実際の条件のずれ、案内のしにくさ | 情報の整理、内見しやすい鍵の手配 |
| 内見はあるが申し込みがない | 室内の印象、におい、設備の不足、周辺環境 | 清掃・小さな修繕・設備の追加 |
| 紹介してもらう機会が少ない | ほかの物件との競争で埋もれている | 募集の広げ方の見直し、ADの検討 |
この表のように、ADが効きやすいのは、物件の条件にそれほど問題がないのに、紹介してもらう機会そのものが少ない場合だと考えられます。内見に来た人が申し込まない場合は、ADを出しても結果が変わりにくいため、室内の状態や設備を見直すほうが先になるでしょう。管理を委託している場合は、問い合わせや内見の件数を管理会社に確認し、どの段階で止まっているのかを一緒に見ていくことが大切です。
ADより先に見直したいこと
ADは費用がかかる打ち手です。その前に、費用をかけずに、あるいは少ない費用でできる見直しがないかを確認しましょう。
家賃が周辺と比べて高すぎないか
空室が続く理由として、まず確かめたいのが家賃の水準です。同じ駅から近い距離で、広さや築年数、設備が近い物件が、今いくらで募集されているかを調べ、自分の物件の家賃が高すぎないかを確認します。家賃の決め方については、『柏の賃貸、家賃はどう決める？｜相場より高くても埋まる条件とは』で詳しく解説しています。
募集写真と紹介文は魅力を伝えているか
インターネットで部屋を探す人にとって、最初の判断材料は写真です。暗い写真、枚数が少ない写真、生活のイメージがわかない写真では、内見の候補に入りにくくなります。明るい時間帯に撮り直す、設備や収納の写真を加える、周辺環境の写真を入れるといった工夫で、問い合わせが変わることがあります。写真と紹介文の工夫は、『柏でアパートを持つ大家さんへ｜入居率を底上げする「募集の見せ方」術』も参考になります。
入居条件を絞りすぎていないか
ペット不可、楽器不可、二人入居不可など、入居条件が厳しすぎると、探している人の候補から外れてしまいます。建物や近隣への影響を考えたうえで、緩められる条件がないかを検討してみましょう。
設備や初期費用で見劣りしていないか
インターネット無料、宅配ボックス、温水洗浄便座など、求められやすい設備が不足していないかも確認します。また、敷金・礼金の設定やフリーレント（一定期間の家賃無料）など、入居者の初期費用を軽くする工夫も、選ばれるきっかけになることがあります。
| 見直す項目 | 確認したいこと | 費用の目安 |
|---|---|---|
| 家賃 | 周辺の似た物件と比べて高すぎないか | 毎月の収入が下がる |
| 写真・紹介文 | 明るさ・枚数・生活のイメージ | 小さく始められる |
| 入居条件 | 絞りすぎていないか | ほぼかからない |
| 設備 | 求められやすい設備が不足していないか | 設備による |
| 初期費用 | 敷金・礼金・フリーレントの設定 | 一時的な収入減 |
「自分の物件の空室が続く理由を、第三者の目で見てほしい」という方は、空室の原因について「晃南土地」に相談するからご連絡ください。募集から入居後の管理までを任せる場合の内容は、「晃南土地」の賃貸管理サービスで紹介しています。
費用対効果の考え方（仮の例で計算）
ADを出すかどうかを判断するときは、ADの費用と、空室が続くことによる損失を比べて考えることが大切です。ここでは、考え方をつかむための仮の例で計算してみます。実際の金額は物件や時期によって大きく異なるため、あくまで計算の仕方の例としてご覧ください。
仮の例の前提
- 家賃：月6万円
- ADを出す場合の費用：6万円（家賃1か月分と仮定。消費税は考えない）
- ADを出さない場合：入居が決まるまで、さらに3か月かかると仮定
- ADを出す場合：入居が決まるまで、さらに1か月で済むと仮定
空室の損失とADの費用を比べる
ADを出さない場合、3か月の空室で失う家賃は、6万円×3か月＝18万円です。ADを出す場合は、1か月の空室で失う家賃が6万円、ADの費用が6万円で、合計12万円になります。この仮の例では、ADを出したほうが、18万円−12万円＝6万円分、負担が少なくなる計算です。
ただし、ADを出しても空室の期間が縮まらなければ、ADの費用がそのまま負担として残ります。空室が縮まる見込みがあるかどうかが、判断の分かれ目です。
家賃を下げる場合と比べる
もうひとつの選択肢として、家賃を下げる場合と比べてみます。仮に家賃を月3,000円下げて入居が決まったとすると、1年間で3,000円×12か月＝3万6,000円、入居者が4年間住み続けた場合は3万6,000円×4年＝14万4,000円の収入減になります。
| 打ち手 | 仮の例での負担 | 特徴 |
|---|---|---|
| ADを出す | 6万円（1回） | 一度きりの費用。家賃の水準は保てる |
| 家賃を月3,000円下げる | 4年間で14万4,000円 | 入居が続く限り影響が続く |
この仮の例では、家賃を下げるよりもADのほうが負担は小さく見えます。ただし、家賃が相場より明らかに高い場合は、ADを出しても決まりにくく、家賃の見直しが先になることもあります。一方で、一度下げた家賃は、次の募集や更新のときの基準にもなるため、下げる判断は慎重に考えたいところです。
空室の間もかかる費用がある
空室の損失を考えるときは、入ってこない家賃だけでなく、空室の間もかかり続ける費用にも目を向けましょう。固定資産税・都市計画税、火災保険料、共用部の電気代や清掃費、ローンを組んでいる場合の返済などは、部屋が空いていても支払いが続きます。空室が長引くほど、こうした費用を家賃収入でまかなえない期間が延びることになります。
フリーレントとの比べ方
入居者向けの打ち手として、一定期間の家賃を無料にするフリーレントもあります。仮に1か月分のフリーレントをつけると、この仮の例では6万円分の家賃が入らないことになり、金額としてはADと同じ規模です。違いは、ADが仲介会社に向けた打ち手であるのに対し、フリーレントは部屋を探している人に向けた打ち手だという点です。問い合わせ自体が少ないのか、比べられたときに選ばれないのかによって、どちらが合うかは変わります。
ADを使うときの注意点
ADを使うと決めた場合も、いくつか気をつけたい点があります。
条件と期間を書面で決める
ADは、入居が決まった場合に支払う、という条件で設定される例もあります。金額、支払いの条件、対象となる期間、支払いの時期を、書面で取り決めておきましょう。口頭の約束だけでは、後から認識の違いが生じるおそれがあります。
ADだけに頼らない
ADは、仲介会社が紹介したくなるきっかけにはなっても、物件そのものの魅力を高めるものではありません。内見に来た人が申し込みたくなる状態に整っていなければ、成約にはつながりにくいでしょう。室内の清掃や、共用部の手入れも、あわせて見直しておくことが大切です。
入居審査の基準は変えない
ADを出して早く入居者を決めたいと考えるあまり、入居審査を甘くしてしまうのは避けたいところです。家賃の支払い能力や、保証会社の審査の結果などは、これまでと同じ基準で確認しましょう。空室を急いで埋めた結果、家賃の滞納やトラブルにつながってしまっては、ADの費用以上の負担になりかねません。入居審査の考え方は、管理会社と事前にすり合わせておくと安心です。
経理上の扱いも確認しておく
広告料は、賃貸経営の経費として扱うことが考えられますが、具体的な処理は個別の事情によって異なります。確定申告での扱いに迷う場合は、税理士などの専門家に確認しましょう。
ADを提案されたときに確認したいこと
管理会社や仲介会社からADを提案されたときは、すぐに決めずに、次のような点を確認してみましょう。提案の根拠が分かれば、納得して判断しやすくなります。
□ 今の空室の原因を、どのように分析しているか
□ これまでの問い合わせ数・内見数は、どのくらいか
□ 周辺で競合している物件の家賃や条件は、どうなっているか
□ ADを設定することで、具体的に何が変わると見込んでいるか
□ ADの金額、支払いの条件、対象となる期間はどうするか
□ 一定期間で効果がなかった場合、次にどの手を打つか
□ ADのほかに、家賃や条件の見直しの選択肢はないか
提案の内容を聞いたうえで、ADを出す、先に家賃や写真を見直す、しばらく様子を見る、といった判断をオーナー自身が選べる状態にしておくことが大切です。説明を受けても分かりにくい点が残る場合は、別の不動産会社の意見を聞いてみるのもひとつの方法です。
管理会社と仲介会社の役割分担
ADを考えるうえで、管理会社と仲介会社の役割の違いも知っておくと、話が整理しやすくなります。
募集の窓口と、入居者を案内する会社
管理を委託している場合、管理会社がオーナーの代わりに募集の窓口となり、物件の情報を広く発信します。そのうえで、自社の店舗で入居者を案内するほか、ほかの仲介会社に物件を紹介してもらい、そこから入居者が決まることもあります。ADを設定する場合、管理会社を通じて、実際に入居者を案内した仲介会社に支払われる形がとられることもあります。
オーナーと管理会社で方針を共有する
ADを出すかどうか、出すならいくらにするかは、管理会社とオーナーで方針を共有しておくことが大切です。空室の原因を分析し、家賃や条件の見直しとADのどちらを先に打つのか、どのくらいの期間で効果を見て次の手を考えるのかを、あらかじめ話し合っておきましょう。入居者募集の流れは、『賃貸の入居者募集、流れを全部見せます｜空室が出てから次の入居者が決まるまでを我孫子の管理現場が解説』でも紹介しています。
繁忙期と閑散期で使い分ける
ADは、時期によって使い方を考えることも大切です。
秋のうちから春の繁忙期に備える
今の時期、秋は、1月から3月の繁忙期に向けて、募集条件を整えておくのに向いた時期です。繁忙期は部屋を探す人が増えるため、ADに頼らなくても入居が決まる可能性が高まります。一方で、繁忙期に向けて、写真の撮り直しや、設備の追加、条件の見直しを済ませておかないと、ほかの物件に埋もれてしまうこともあります。
閑散期は打ち手を組み合わせる
繁忙期を過ぎて空室が残った場合や、閑散期に退去が出た場合は、家賃の見直し、条件の緩和、ADの設定などを組み合わせて検討します。どれか一つに頼るのではなく、空室の原因に合わせて打ち手を選ぶことが大切です。時期ごとの募集の考え方は、『柏の賃貸、繁忙期・閑散期で募集戦略はどう変える？』も参考にしてください。
効果を見る期間を決めておく
どの打ち手を選ぶ場合も、「いつまでに、どのくらいの反応があれば続けるのか」を決めておくと、判断がぶれにくくなります。たとえば、写真と紹介文を見直してから数週間の問い合わせの数を見て、変化がなければ条件の見直しやADの設定に進む、といった順番です。やみくもに打ち手を重ねると、何が効いたのかが分からなくなり、次の募集に活かしにくくなります。
柏・千葉県我孫子市で空室対策を考えるときの視点
柏市は、JR常磐線と東武アーバンパークラインが通る柏駅を中心に、つくばエクスプレスの柏の葉キャンパス駅周辺など、特徴の異なるエリアが広がっています。我孫子市も、JR常磐線と成田線の駅ごとに、住宅地の雰囲気や入居者の層が異なります。
こうした地域では、同じ市内でも、駅からの距離や最寄り駅によって、部屋探しをする人の数や、競合する物件の多さが変わります。ADが必要かどうかも、エリアや物件の特徴によって判断が分かれるところです。また、柏市の麗澤大学や、我孫子市の中央学院大学の周辺など、学生向けの需要があるエリアでは、春の入学時期に向けた準備が大切になります。
地元の賃貸市場を知る管理会社と一緒に、そのエリアで部屋を探す人が何を求めているかを踏まえて、打ち手を選ぶことが空室対策の近道です。
よくある質問
広告料（AD）は、払わないと入居者を紹介してもらえませんか？
ADを設定しないと入居者が決まらない、というわけではありません。物件の条件が周辺と比べて魅力的であれば、ADがなくても入居が決まることはあります。まずは空室の原因を確認し、家賃や写真、条件を見直したうえで、必要に応じてADを検討するのがおすすめです。
ADの金額に上限はありますか？
国土交通省の告示では、仲介手数料とは別に受け取れるのは「依頼者の依頼によって行う広告の料金に相当する額」とされていますが、金額そのものの上限は定められていません。何に使う費用なのかを確認し、条件を書面で取り決めておくことが大切です。
ADと仲介手数料は、どちらも払う必要がありますか？
仲介手数料は、仲介に対する報酬で、入居者とオーナーのどちらが払うかは、取り決めによって異なります。ADは、オーナーが依頼した広告の費用として別に支払うものです。両方を支払う形になることもあるため、それぞれの金額と内訳を確認しておきましょう。
管理会社に任せている場合、ADの判断も任せられますか？
管理を委託している場合は、空室の原因の分析や、ADを含めた募集条件の提案を受けられることがあります。ただし、ADは費用がかかる判断のため、最終的にはオーナーが内容を確認して決めることになります。任せられる範囲は管理会社や委託の内容によって異なるため、事前に確認しておきましょう。
ADを出しても決まらないときは、どうすればいいですか？
ADを出しても問い合わせや内見が増えない場合は、家賃や条件の水準が周辺と合っていない可能性があります。内見はあるのに申し込みにつながらない場合は、室内の印象や設備に原因があるかもしれません。どの段階で止まっているかを確認し、ADの継続にこだわらず、ほかの打ち手に切り替えることも検討しましょう。
まとめ
賃貸の広告料（AD）は、オーナーが入居者の募集を依頼した仲介会社に支払う広告の費用で、空室対策の手段のひとつです。国土交通省の告示では、仲介手数料の上限とは別に受け取れるのは「依頼者の依頼によって行う広告の料金に相当する額」とされているため、何に使う費用なのか、条件はどうなっているのかを書面で確認しておくことが大切です。ADには公的に示された相場はなく、地域・時期・物件によって変わります。
ADを検討する前に、家賃、写真、入居条件、設備、初期費用を見直し、空室の原因を探ることが先決です。そのうえで、ADの費用と、空室が続くことによる損失、家賃を下げた場合の影響を比べて判断しましょう。管理会社と方針を共有し、繁忙期と閑散期で打ち手を使い分けることも、空室を埋める近道になります。
ここまで読んで、「自分の物件にADが必要なのか、ほかに見直すところがあるのか相談したい」と感じた方もいらっしゃるかもしれません。ご都合に合わせて、次のいずれかからお進みください。
空室の状況と募集条件だけ伝えて、何から見直すべきか相談したい方は、空室の原因について「晃南土地」に相談するからご連絡ください。
対面で募集の資料や写真を見ながら話したい方は、総合不動産「晃南土地」我孫子店への来店予約をご利用ください。
空室の募集から入居後の管理まで任せる場合の内容を先に知りたい方は、「晃南土地」の賃貸管理サービスを詳しく見るをご覧ください。
「まだ検討段階」と添えていただければ、営業ではなく状況整理のサポートとして対応いたします。
