柏市の古民家物件を買って住む｜探し方・調整区域・改修費用とローン

2026.10.18

柏市で古民家を買って住みたい方へ｜物件の探し方と改修費用の目安

柏市の手賀沼の南側を車で走っていると、畑の向こうに、大きな屋根の古い家が見えることがあります。あの屋根の下には、太い梁や広い土間、庭に面した縁側があるのでしょう。「子どもも独立したし、ああいう家を直して、夫婦でゆっくり暮らせたら」。そう思って調べ始めても、古民家カフェの話が目立ち、住むための家の探し方はなかなか見えてきません。

千葉県柏市で古民家を探し始めたご夫婦が、見に行く前に知っておきたいことを、晃南土地編集部が順番にまとめました。晃南土地は、千葉県我孫子市に本社を置き、1991年の設立から地域の住まいに携わってきた不動産会社です。売買・賃貸・賃貸管理・買取り・リノベーションを一社で手がけ、買ったあとの直し方まで一緒に考えています。

この記事で分かることは、次の3つです。

柏市で古民家が出やすい地域の傾向と、物件の探し方
市街化調整区域（家を建てることが抑えられている区域）の古民家で、できること・できないこと
構造・屋根・水回り・断熱の改修費と、耐震や住宅ローンの考え方

「まだ夢を描いている段階」という方も、どうぞ気軽にお読みください。気になる物件の資料がお手元にある方は、柏市の古民家探しについて「晃南土地」に相談するからお声がけください。

柏市で「古民家」と呼ばれるのは、どんな家？

「古い家なら、どれでも古民家と呼ぶのだろうか」

古民家という言葉に、法律で決まった定義はありません。参考になるのが、大阪府が市町村に行った調査です。1950年11月に建築基準法ができる前に建った住宅を、古民家として扱っています。いまの木造住宅とは、つくり方そのものが違う家と考えると分かりやすいでしょう。

見るところ	古民家によくある形	いまの木造住宅
柱の足もと	礎石（平らな石）の上に柱を立てた家もある	コンクリートの基礎に土台を固定する
壁	竹などで編んだ下地に土を塗った土壁	断熱材を入れ、ボードなどで仕上げる
屋根	瓦ぶき・茅ぶき（茅の上を金属板で覆った家もある）	金属板やスレートなど
間取り	広い土間と、ふすまで仕切る続き間	廊下でつなぐ個室

古民家の魅力は、太い木の柱や梁、高い天井、夏に風が抜ける間取りにあります。一方で、冬の寒さや段差の多さなど、いまの家に慣れた体には気になる点もあります。良さと手間の両方を知ったうえで選ぶことが、長く楽しむこつです。

本物を見ておきたい方には、柏市花野井の旧吉田家住宅歴史公園があります。主屋は茅ぶきの木造平屋で、土間には大きな梁が組まれています。柏市は、この地方の農家の住まいの形が行き着いた姿として、この屋敷を紹介しています。夫婦で一度訪ねておくと、物件を見るときの物差しになります。

ネットで目にする古民家カフェは、古い家をお店として使う例です。この記事では、自分たちが住むために買う場合を中心に書き、お店などに使うときの決まりは後の章でふれます。

広告で「古民家」とうたっていない家もあります。「古家付き土地」や「築年不詳」として売り出され、写真の梁や土間を見て初めて古民家だと分かることもあるのです。

柏市の古民家の物件は、どのあたりに出やすい？

「柏で古民家なんて、本当にあるのかな」

結論から言うと、昔からの集落に残っている傾向があり、柏市では東部の沼南エリアが一つの候補になります。ただし、古民家の場所を市がまとめて示しているわけではなく、売りに出るかどうかも持ち主の事情しだいです。

沼南エリアは、2005年に柏市と合併した旧沼南町の区域です。柏市の資料によると、台地には林と畑、低地には水田が広がります。その境目に集落が点在する土地利用が、古くから続いてきました。手賀沼に近い布瀬・手賀・片山の3つの地区は、市が集落の維持のために特に必要な地域として指定しています。この3地区には、敷地300〜500㎡などの条件で、住まいだけの建物（専用住宅）を建てられる市の基準もあります。

同じ沼南でも、場所によって家の年代は違います。高南台やしいの木台は、区画整理で住宅地が整えられた地域の新しい町名です。物件の住所が新しい町名か、昔からの地名かは、古い家が残っているかを見る手がかりの一つです。

市の北部でも、花野井の旧吉田家住宅のように、江戸時代の門や蔵を残す農家の屋敷が受け継がれてきました。駅から離れた集落の古い家は、2つ先の章で説明する市街化調整区域に入っていることが少なくありません。

旧沼南町の区域にある駅は、東武アーバンパークラインの高柳駅です。暮らしの移動は車やバスが中心になりやすいので、通院や買い物にかかる時間も、実際に走ってみると安心です。エリアの暮らしは『沼南エリアの住みやすさ｜大津ヶ丘・高柳・風早の暮らし』で紹介しています。土地の広さと価格は、『高柳・大津ヶ丘で家を買う｜沼南エリアの土地の広さと価格』が参考になります。

古民家の物件は、どうやって探す？

「検索サイトで『古民家』と入れても、思うように出てこない」

古民家は検索サイトの条件で絞りにくいため、広告の言葉を知って、少し広めに探すのが近道です。

広告の言葉	意味	確かめたいこと
古家付き土地	土地として売り、建物の価値をほぼ見込まない売り方	建物を使えるか、解体が前提になっていないか
築年不詳	建った年の記録が見当たらない	登記や固定資産税の記録、昔の航空写真
現況渡し	直さずに、今の状態で引き渡す	雨漏りやシロアリの説明、不具合が見つかったときの扱い
市街化調整区域	家を建てることが抑えられている区域	建て替えができるか（次の章）
農家住宅	農業を営む人の住まいとして建てた家	建てた時期と、許可の内容

柏市には「カシニワ・おうち」という空き家の情報の仕組みがあります。ただ、子ども食堂など地域の活動に使うための情報が中心で、住まいとして買う家を探す場とは少し性格が違います。くわしくは『柏市の空き家バンクはどう使う？｜カシニワ・おうちと仲介・買取の違い』をご覧ください。

相続した古い家を手放したいという相談は、広告に出る前に、地元の不動産会社へ寄せられることもあります。そのため、地元の会社に希望を伝えておくのも一つの方法です。「広さ」「駅からの距離」「直す予算」の3つを伝えておくと、話が早く進みます。

気になる物件が見つかったら、問い合わせの段階で次のことを聞いておくと、見学がむだになりにくくなります。

建った年は何で分かるか（登記、固定資産税の記録など）
市街化区域か、市街化調整区域か
建て替えができる家か、その根拠の書類はあるか
トイレや排水は、くみ取り式・浄化槽・下水道のどれか
となりとの境目（境界）は、はっきりしているか

見学は、季節や時間を変えて、二人で現地を歩いてみてください。冬の朝の日当たりや、夜の街灯の少なさは、写真では分かりません。これから冬に向かう時期は、古い家の寒さを肌で確かめられる季節でもあります。

市街化調整区域の古民家は、建て替えや増築ができる？

「直して住むつもりでも、いつか建て替えたくなったら？」

答えは、その家がいつからあるかで変わります。市街化調整区域の線が引かれた日より前からある家なら、建て替えられる道があります。柏市でこの線が引かれた日（線引きの日）は、1970年7月31日です。1950年より前に建った古民家なら、この日より前からある家にあたります。

建て替えの対象になるのは、線引きの前からある建物と、そのあと許可を受けて建てた建物です。柏市の資料では、次の条件で建て替えを認めています。

条件	中身
敷地	今の敷地の範囲で行い、敷地を広げることは原則できない
用途	今と同じ用途に限り、住まいを店舗にするなどは原則できない
広さ	延床面積（各階の床面積の合計）が今の1.5倍以内なら市の証明で建て替えられる。超えるときは許可が要り、原則2倍まで
順番	証明や許可を受ける前に、今の家を取り壊さない

古民家で気をつけたいのは、線引きの前からあることを示す書類です。建築基準法より前に建った家には、建築確認の書類がありません。柏市は、閉鎖された登記簿や固定資産税の台帳の証明、線引き前の航空写真などで確かめるとしています。登記事項証明書に、建った日が「不詳」と書かれている家もあります。売主に手元の資料を早めに出してもらうと、調べが進みやすくなります。

増築も、決まりの外ではありません。柏市は、新築・増築・改築・移転を「建築行為」とし、この区域では原則として制限しています。離れを建て増したいと考えているなら、買う前に見込みを聞いておきましょう。

もう一つ注意したいのが、建てた人の事情で許可された家です。分家住宅などは、新築した本人か、後を継ぐ相続人が住む場合に限って建て替えが認められます。母屋は古くても、離れは線引きのあとに建ったという家もあるので、建物ごとに成り立ちを確かめておきます。線引きのあとに許可を受けずに建てた建物は、建て替えを認める対象に入りません。

くわしい基準は、『柏市の市街化調整区域で土地を探す方へ｜家を建てられる条件と確認の手順』にまとめています。親から引き継いだ土地の場合は、『相続した土地が市街化調整区域だったら｜柏での売り方と使い方』をご覧ください。

古い登記簿などを前に、何から調べるか迷う方もいらっしゃるでしょう。そんなときは、柏市の古民家の調べ方を「晃南土地」に相談するからお声がけください。

市街化区域にある古民家なら、この章の制限はかかりません。その場合も、用途地域（地域ごとの建物の使い道の決まり）や、道路との関係は見ておきたいところです。

お店にしたい、畑も買いたいときは？

「いつか一部屋を、小さなお店や教室にできたら」

住まい以外の使い方を考えているなら、買う前に確かめておきたいことがあります。市街化調整区域では、建物の使い道を変えるのにも、都市計画法の許可が要ります。認められる場合は限られるため、お店にする前提で買うのは慎重に考えたいところです。

市街化区域でも、用途地域によって、開けるお店の種類や広さに決まりがあります。人を招く施設にするなら、建築基準法の手続きが要ることもあります。

畑のついた古民家では、畑を買うのに農地法の許可が要ります。許可を出すのは市の農業委員会で、一定の要件を満たすと許可されます。以前あった「一定の面積以上でないと買えない」という決まりは、2023年4月に廃止されました。

庭先の菜園でも、登記の地目（土地の使い道の区分）が畑のことがあります。農地として扱われるかどうかで、手続きが変わります。畑を駐車場などに変えるにも別の許可や届出が要るため、地目と今の使い方は早めに確かめておきます。相続した農地の扱いは『相続した農地・生産緑地をどうする？｜柏で売る・活かす選択肢』も参考になります。

買う前に、建物のどこを見ればいい？

「立派な梁に見とれて、ほかを見落としそう」

古民家を見るときは、足もと・屋根・水回りの3か所から確かめます。どれも直す費用が大きくなりやすく、見た目の雰囲気だけでは傷みが分からないところです。

□ 柱の足もとや土台に、腐れやシロアリの跡がない
□ 床が傾いていない、戸やふすまの開け閉めが重くない
□ 天井や壁に雨じみがない、瓦のずれや割れがない
□ 茅ぶきを金属板で覆った屋根なら、さびや穴がない
□ 台所・浴室・トイレの位置と、給排水管の傷み具合
□ トイレはくみ取り式か、浄化槽か、下水道か
□ 水は水道か井戸か（井戸なら水質の検査の記録）
□ 離れや物置まで、建物が登記されているか

チェックの結果は、建物状況調査（インスペクション）で、プロの目でも確かめます。国の基準にもとづいて建物の傷み具合を調べるもので、売主の了解を得て行います。進め方は『柏の中古戸建てを買う前に｜建物状況調査（インスペクション）の基本』で紹介しています。

あわせて、古い木造の家の直し方に詳しい建築士にも見てもらうと安心です。どこを残し、どこを直すかの見当がつき、改修費の見積もりも立てやすくなります。

土地については、建て替えるときの道路の条件も見ておきます。原則として、建築基準法で道路と認められた幅4m以上の道に、敷地が2m以上接している必要があります。集落の中の細い道の奥に建つ家では、この条件に合うかを確かめておきたいところです。古い土地は、となりとの境目がはっきりしないこともあり、測量の記録があるかも聞いておきます。

古い家では、建物の一部が登記されていないこともあります。登記を整える手続きは、晃南土地が司法書士・土地家屋調査士などの専門家と連携して、段取りを一緒に考えます。

改修費用は、どこにどのくらいかかる？

「結局、全部でいくら見ておけばいいの？」

古民家の改修費は、家の傷み具合と、どこまで直すかで大きく変わります。少しの手入れで住み始められる家もあれば、大がかりな工事が要る家もあります。まずは4つの項目ごとに、費用がふくらむ分かれ目を見ておきましょう。

項目	費用を抑えやすい場合	費用がふくらみやすい場合
構造（足もと・柱・梁）	傷みが一部で、部分の補修で済む	土台や柱の足もとを広く直す、基礎を入れ直す
屋根	瓦の差し替えなど、部分の補修で済む	屋根全体をふき替える
水回り	今の位置のまま、設備を入れ替える	台所や浴室を移す、配管を引き直す、浄化槽を入れ替える
断熱	よく使う部屋の窓と床から手を入れる	家全体の壁・床・天井をやり直す

数字の手がかりとして、国土交通省は耐震改修のモデルケースを示しています。築50年・2階建て・延べ面積約100㎡の木造住宅で、224万円ほどです。古民家は家が大きく、つくりも違うため、この金額より上下しやすいと考えてください。

2025年4月からは、工事の手続きも変わりました。木造2階建てと、延べ面積200㎡を超える木造平屋では、大規模なリフォームに建築確認が要ります。建築確認とは、工事の前に、計画が法律に合っているかを確かめてもらう手続きです。延べ面積200㎡以下の平屋なら、この手続きは要りません。水回りの入れ替えや手すりの設置も、原則として手続きは不要です。

大規模なリフォームとは、壁・柱・床・梁・屋根・階段のどれかを、半分を超えて直す工事のことです。屋根の全面的な改修はあたりますが、屋根や壁の仕上げだけを替える工事はあたりません。建築確認が要る工事では、今の法律に合わない部分を直す工事が、別に要ることもあります。延べ面積が100㎡を超える家の大規模なリフォームには、建築士による設計と工事監理も求められます。

水回りでは、排水の方式も費用を左右します。くみ取り式のトイレや、し尿だけを処理する古い浄化槽が、そのまま残っている家もあります。これを合併処理浄化槽に替える工事は、柏市の補助の対象になることがあります。合併処理浄化槽は、台所やお風呂の排水もまとめてきれいにする浄化槽です。公共下水道の事業計画区域の外であることなどが条件で、家の建て替えに合わせて入れる場合は対象外です。受付は毎年4月1日から先着順で、工事は補助が決まってから始めます。

次の表は、総額の組み立て方を見るための仮の例です。

項目	仮の金額	メモ
物件価格	1,200万円	古家付き土地として売り出された古民家
仲介手数料	46.2万円	国が定めた上限で計算（税込）
登記・ローンなどの諸費用	60万円	金融機関や物件で変わる
調査・診断・設計	80万円	建物状況調査、耐震診断、設計など
改修工事	1,200万円	構造・屋根・水回り・断熱
予備費	180万円	改修工事の15%
合計	2,766.2万円

（金額は編集部が置いた仮の数字で、相場を示すものではありません）

見積もりは、構造・屋根・水回り・断熱のように、工事の項目ごとに分けて出してもらいます。項目ごとの金額が見えると、どこを先に直すかを夫婦で決めやすくなります。住み始めるまでに要る工事と、暮らしながら進める工事に分けて、費用の山をならす方法もあります。

予備費を厚めにするのは、古い家ほど、壁や床をはがしてから傷みが見つかることがあるためです。リフォームをした人の約3割が「予算を上回った」と答えた調査もあります。住宅リフォーム推進協議会が、2025年2月に発表したものです。予算を上回った理由で目立ったのは、直す箇所が増えたことでした。構造の補修など、思っていなかった工事が要ったという答えも、約4分の1ありました。

なお、物件価格が800万円以下の家では、仲介手数料に特例があります。不動産会社が、原則の計算より高い33万円（税込）まで受け取れるというものです。価格に対する割合が大きくなることもあるので、仲介を頼む段階で説明を受け、金額に納得しておきましょう。空き家を買って直すときの費用の全体像は、『柏で空き家を買ってリノベして住む｜費用と注意点』も参考になります。

耐震と冬の寒さは、どこまで良くできる？

「地震のときと、冬の寒さが心配」

耐震も寒さも、診断と計画しだいで、暮らしやすさを高められる余地があります。まずは今の強さと弱いところを知ることから始めましょう。

耐震は、建築士の耐震診断で今の強さを数字で確かめ、足りない部分を補強します。柏市には、木造住宅の耐震診断と耐震改修の補助があります。対象は2000年5月31日以前に着工した地上2階以下の住宅です。在来工法（柱・梁などで建物を支える工法）で建てられていることなども条件になります。

柏市の補助（2026年度）	中身
耐震診断	診断費の5分の4、上限8万円。市に登録された診断士に頼むことが条件。受付は12月25日まで（25件）
耐震改修	設計・工事監理・工事の合計の5分の4、上限115万円。予定件数に達し、2026年10月18日時点で受付を停止

伝統的なつくりの古民家が対象になるかは、診断を頼む建築士と一緒に確かめてください。補助を申し込めるのは家の持ち主なので、買う前の診断は自分で費用を払うことになります。どちらの補助も、診断や工事の契約の前に申し込む決まりです。

改修の補助では、耐震の工事とほかのリフォームの費用を分けて見積もります。増築を伴う工事は対象外で、敷地と道路の関係など、建築基準法の決まりに違反していないことも条件です。耐震の進め方は『柏で旧耐震の中古戸建てを検討する方へ｜耐震工事の費用と判断の手順』でくわしく紹介しています。

寒さ対策には、家全体ではなく、暮らす部屋をしぼって断熱する考え方があります。たとえば居間と寝室、浴室までをひとまとまりにして、窓に内窓を付け、床下に断熱材を入れます。土壁や梁を見せたい部屋は残すなど、古民家の良さと暖かさを両立させる工夫もできます。

よくある場面として、ふすまで仕切った続き間を、冬は居間と寝室だけで過ごせる間取りに変えることがあります。暖める広さが小さくなれば、暖房の効きも変わってきます。窓の断熱などには、国や柏市の補助が使える場合もあります。くわしくは『柏のリフォーム補助金ガイド2026｜対象工事・金額・申請の流れを地元がやさしく解説』をご覧ください。

古民家でも住宅ローンは組める？

「手持ちのお金だけでは足りない。ローンは借りられるのだろうか」

組める場合もありますが、新しい家より条件が厳しくなりやすいと考えておいてください。理由の一つは建物の評価です。古い木造の家は、担保としての建物の価値が低く見られやすく、土地の評価が中心になる場合があります。市街化調整区域の物件は取引が少ないため、評価が控えめになることもあります。

そのため、物件探しと同じ時期に、金融機関の事前審査も進めておくと、計画が立てやすくなります。自己資金を多めに用意できれば、借りる額を抑えられ、選べるローンの幅も広がります。

【フラット35】は、住宅金融支援機構と民間の金融機関が扱う、全期間固定金利の住宅ローンです。中古の一戸建てで使うには、機構の技術基準に合うことが求められます。検査機関などの物件検査に合格して、適合証明書を取る流れです。

【フラット35】の主な基準	中身
道路	原則として、一般の道に2m以上接している
広さ	住宅部分の床面積が50㎡以上
耐久性	基礎の高さや床下の換気などの基準に合う
傷み	土台や床組みに、腐れやシロアリの害がない
耐震性	1981年5月31日以前に建築確認を受けた家は、耐震評価基準などに合う（確認日が分からなければ、登記の新築時期が1983年3月31日以前の家）

建築確認の書類がない古民家は、登記の新築時期で見ることになり、耐震評価基準に合うことが求められます。この基準では、在来の木造の家なら、基礎が一体のコンクリート造の布基礎などであることが条件の一つです。礎石の上に柱を立てた古民家は、そのままでは合わないことがあります。基礎を入れる工事を含めて計画するか、民間の住宅ローンを探すか、審査の見通しを確かめながら決めていきます。

借りられる期間にも、上限があります。【フラット35】は、申込時に満70歳未満であることが条件です。期間の上限は、「80歳から申込時の年齢を引いた年数」と35年の短いほうです。たとえば58歳ちょうどで申し込むと、上限は22年です。年齢は1年未満を切り上げて数えるため、58歳と数か月なら59歳として21年になります。民間のローンにも、完済時の年齢の上限が設けられていることがあります。

住宅ローン控除も、1982年1月1日より前に建った家では、耐震基準に合うことの証明などが条件になります。証明は、家を取得する前の2年以内に受けたものが要るなど、時期に決まりがあります。引き渡しの前から段取りを考えておきましょう。税金の具体的な判断は、晃南土地が税理士などの専門家と連携して、一緒に整理します。

物件と工事のお金を、ひとつのローンでまとめて借りる方法もあります。その場合、購入の段階で工事の見積もりを求められることがあります。古民家は確かめる点がいくつもあるため、見積もりがそろうまでに時間がかかりがちです。改修の相談は、物件を決める前から始めておくと安心です。晃南土地はリノベーションも手がけているので、物件選びと直し方を一緒に考えられます。まとめて借りるときの進め方は、『リノベ前提で柏の中古を買う｜物件選びで見る10のポイント』にまとめています。

売買の契約には、ローンが通らなかったときに白紙に戻せる特約を入れておくと、万一のときも慌てずに済みます。

「この物件でローンが組めそうか、まず感触だけ知りたい」という段階でも構いません。物件の資料をスマホで撮って、晃南土地のLINEで売買部に相談するから送っていただけます。ご家族と一緒に資料を見ながら、やり取りしたい方にも使いやすい方法です。

夫婦で古民家暮らしを始める前に、話しておきたいこと

「家は気に入った。でも、ずっと暮らしていけるかな」

古民家選びでは、家そのものと同じくらい、そこでの暮らし方が大切です。夫婦で次のことを話しておくと、買ったあとの「こんなはずでは」を減らせます。

話しておきたいこと	具体的に
移動	買い物や通院の道のり、車を使えないときの手段
手入れ	庭や生け垣の草刈り、屋根や雨どいの点検をどちらが受け持つか
冬の暮らし	どの部屋で過ごし、暖房にいくらかけるか
将来	子どもが住まないとき、売るか、貸すか、引き継ぐか

広い庭のある家では、夏は草の伸びが早く、秋は落ち葉の片付けもあります。手入れを業者に頼むなら、その費用も毎年の暮らしの予算に入れておきます。

将来手放すときのことも、少しだけ考えておきます。市街化調整区域の古民家は、買う人が限られ、売れるまで時間がかかることがあります。建て替えの条件を示す書類や、直した工事の記録を残しておくと、次に住む人やお子さまに引き継ぎやすくなります。

今日からできることを、3つにまとめました。

1. 伝統的な家を見に行く：旧吉田家住宅歴史公園などで、土間や梁のつくりを夫婦で見ておく
2. 予算の上限を決める：物件と改修と予備費を合わせた総額で、上限を二人で決めておく
3. 区域を調べる：気になる地域が市街化区域か市街化調整区域かを、柏市の都市計画の地図で確かめる

晃南土地は、2026年12月に、柏駅から徒歩6分の柏市中央町に柏支店を開業する予定です。開業までの来店でのご相談は、我孫子店でお受けしています。物件の資料や図面を広げて話したい方は、総合不動産「晃南土地」我孫子店への来店予約からどうぞ。柏支店の場所は、晃南土地柏支店のページでご覧いただけます。