柏で中古の平屋を買ってリノベ｜費用・耐震・減税【2026年】

2026.10.16

柏で中古の平屋を探す方へ｜買ってリノベする費用と注意点

柏の2階建ての家で、洗濯物を抱えてベランダへの階段を上がる。子どもたちが家を出てから、2階の部屋は物置のようになっている。そんな毎日の中で、「次は階段のない家で、二人で暮らしたいね」という話が出たご夫婦もいらっしゃるのではないでしょうか。

この記事は、千葉県我孫子市に本社を置く晃南土地の編集部がまとめました。読んでいただきたいのは、千葉県柏市で、階段のない暮らしへの住み替えを考え始めたご夫婦です。晃南土地は1991年の設立以来、地域の住まいの売買に携わってきました。2022年からは、リノベーション（間取りや設備を新しくする工事）の事業にも取り組んでいます。

この記事で分かることは、次の3つです。

柏で中古の平屋を探すときの、エリアと建てられた年の見方
段差や寒さを直す工事と、総額の考え方
税の優遇と、今の家から住み替える順番

「まだ探し始めたばかり」という段階でも大丈夫です。条件の整理から一緒に考えたい方は、中古の平屋探しを「晃南土地」に相談するからお気軽にご連絡ください。

柏で中古の平屋は見つかる？

「平屋に絞って検索したら、候補が数件しか出てこなかった」

柏市でも、中古の平屋が売りに出ることはあります。ただ、2階建てと比べると数は少なめです。まずは「少ない前提で探す」と考えておくと、焦らずに済みます。

少ない理由の一つは、土地の広さです。同じ床面積の家を1階だけで建てると、2階建てより広い土地がいります。

仮に、建ぺい率（敷地のうち建物を建てられる面積の割合）が50%の土地だとします。床面積80㎡の平屋なら、160㎡以上の敷地が必要です。こうした事情から、平屋は土地にゆとりのある住宅地で見かけやすくなります。

探すときのコツは、次の3つです。

1. 物件サイトでは「平屋」に加えて、「古家付き土地」の情報も見る
2. 希望の条件を不動産会社に伝え、新しく出たら知らせてもらう
3. 気になる物件が出たら、早めに建物を見に行く

「古家付き土地」は、建物の価値をほぼ見込まずに、土地として売られている物件です。建物の状態によっては、直して住める平屋が含まれていることもあります。

例えば「駅から歩ける平屋」だけで探すと、候補が出ない月もあります。「バス便でもよい」「土地として売られている家も見る」と広げると、選べる物件が増えていきます。

土地を買って新しく建てる場合は、『柏で平屋を建てる・買う｜費用・土地の広さ・向いている人』が参考になります。

平屋のほかに、階段のない暮らしの選び方は？

「平屋がいいけれど、マンションという手もあるのかな」

階段のない暮らしには、平屋のほかにも道があります。並べてみると、平屋の良さと手間が見えてきます。

選び方	良いところ	気になるところ
中古の平屋を買って直す	上下の移動がない。庭や車が近い	数が少ない。古さに応じた工事がいる
エレベーターのあるマンション	駅の近くを選びやすい。建物の外回りの管理を任せられる	管理費・修繕積立金が毎月かかる。庭いじりの楽しみは限られる
今の家を1階中心に直す	住み慣れた場所に住み続けられる	2階が残るため、掃除や手入れは続く

どれが合うかは、これからの暮らし方で変わります。車を手放す予定なら駅に近いマンション、庭や家庭菜園を続けたいなら平屋、という選び方もあります。

柏のどのあたりで探す？

平屋を探すときは、エリアを「土地の広さ」「土地の区域」「水害への備え」の3つで見ていきます。

土地の広さ

広めの土地は、駅から少し離れた住宅地や、昭和の時代に開発された住宅地で見かけやすい傾向があります。例えば、旧沼南町にあたる高柳駅の周辺などでは、比較的広めの土地が見られます。土地の広さと価格は、『高柳・大津ヶ丘で家を買う｜沼南エリアの土地の広さと価格』にまとめています。

土地の区域

畑の多い地域の平屋は、市街化調整区域（市街地を広げないように決められた区域）にあることがあります。柏市は、この区域では建物を建てることなどが、都市計画法で原則として制限されていると説明しています。

今ある家を直して住むことはできても、建て替えや使い方の変更に許可がいる場合があります。住宅ローンの審査や、将来売るときの条件にも関わります。買う前に、区域を調べておくことが大切です。

水害への備え

平屋は、大雨のときに2階へ逃げることができません。柏市には利根川や手賀沼、大堀川などの水辺があります。候補の家が浸水の想定区域に入っていないか、ハザードマップで見ておきます。

例えば、手賀沼に近い景色の良い平屋が見つかったとします。広い庭に心が動いても、浸水の想定と区域の確認は、申し込みの前に済ませておきたいところです。ハザードマップの見方は、『柏で家を買う前に見ておきたいこと｜水害リスクを物件ごとに確かめる手順』へ。

いつか手放すときのことも、少しだけ考えておきます。売りやすさは、建物よりも、駅からの距離や道路、土地の形に左右されやすいためです。

建てられた年は、どこを見る？

「昭和の平屋って、地震は大丈夫なのかな」

建てられた年は、「1981年6月」と「2000年6月」の2つを目安に見ます。耐震の決まりが、この2つの時期に大きく変わっているためです。

建てられた時期（目安）	耐震の目安	見ておきたいこと
1981年5月以前	古い耐震基準の建物	耐震診断を受け、補強を工事の中心に考える
1981年6月〜2000年5月	新しい耐震基準。ただし木造のつなぎ目の決まりが今ほど細かくない	柱と土台のつなぎ目の金物や、壁の配置
2000年6月以降	つなぎ目などの決まりが具体的になった後の建物	雨漏りやシロアリの跡など、傷み具合

正確には、建てる前に受けた建築確認（役所などの審査）の日で判断します。確認済証などの、建築確認の書類で調べます。登記に載っているのは、完成した日です。1981年や2000年の前後に建った家は、確認の日まで確かめると安心です。

1981年6月以降の木造住宅でも、2000年5月までのものは注意が必要です。熊本地震の被害の分析を受けて、国土交通省はこの時期の木造住宅の耐震性を調べる方法を案内しています。

平屋は2階がないぶん、建物が軽く、形もシンプルなことが少なくありません。ただ、古い平屋は屋根が重い瓦だったり、南側に大きな窓が並んで壁が少なかったりします。見た目だけで判断せず、専門家に見てもらうのがおすすめです。

柏市には、古い木造住宅の耐震診断と耐震改修に、費用の一部を補助する制度があります。対象は、2000年5月31日以前に着工した、地上2階以下の在来工法の木造住宅などです。

柏市の補助	補助の額	2026年度の受付
耐震診断	費用の5分の4（上限8万円）	2026年5月7日〜12月25日（25件）
耐震改修	費用の5分の4（上限115万円）	予定件数に達し、受付を終了

（2026年10月15日に柏市の公式ページで確認）

どちらも、家の持ち主が申し込む制度です。買う前の家には使えません。買ったあとに補強を考えるときの、助けになる制度です。申し込みは、診断や工事の契約の前に行う決まりです。対象となる条件は、柏市の公式ページでご確認ください。

買う前の建物の状態は、建物状況調査（専門家が建物の傷み具合を見る調査）で確かめる方法があります。進め方は『柏の中古戸建てを買う前に｜建物状況調査（インスペクション）の基本』へ。

買ってリノベする費用は、いくら見ておく？

「物件の値段は分かるけれど、直す費用まで入れるといくらになるの？」

用意するお金は、「物件価格＋直す費用＋諸費用＋予備費」の合計で考えます。物件の値段だけで予算を決めないことが、いちばんのポイントです。

まず、国や業界団体の調査で、全体の目安をつかんでおきます。

国土交通省の「令和7年度住宅市場動向調査」（2026年7月公表）があります。首都圏など三大都市圏で中古の一戸建てを買った世帯の購入資金は、平均2,966万円でした
住宅リフォーム推進協議会の2025年度の調査（2026年2月公表）もあります。一戸建てでリフォームをした人の予算は平均349万円で、実際の費用は平均約470万円でした
同じ調査で、築50年以上の住まいの費用は平均約638万円でした。一戸建てとマンションを合わせた数字で、回答数が少なめの参考値です

予算より、実際の費用のほうが平均で約121万円多かったことになります。直す費用は、見積もりより増えることもあると考えて、余裕を持たせておくと安心です。

ここからは、計算の流れを見るための仮の数字です。物件価格1,500万円の中古の平屋を買い、段差と寒さの工事に500万円かけるとします。

お金の区分	仮の金額	中身
物件価格	1,500万円	土地と建物の代金
直す費用	500万円	段差の解消、浴室・トイレ、窓の断熱など
予備費	50万円	壊してから分かる傷みへの備え（仮に工事費の1割）
仲介手数料	56.1万円	法律で決まった上限で計算（税込）
そのほかの諸費用	物件ごとに変わる	登記の費用、税金、火災保険など

仲介手数料の上限は、物件価格を3つに分けて計算します。200万円以下の部分は5.5%、200万円を超え400万円以下の部分は4.4%です。400万円を超える部分は3.3%で、これらを足した額が上限になります（いずれも税込）。

この例では、物件価格は1,500万円でも、必要なお金は2,100万円を超えます。諸費用の内訳は、『柏で家を買うときの諸費用・初期費用ガイド｜物件価格以外にいくらかかる？』で一覧にしています。

物件探しと工事の見積もりを一緒に進めると、総額の見通しが立てやすくなります。予算の組み立てから相談したい方は、平屋の購入と工事の費用を「晃南土地」に相談するからご連絡ください。

段差をなくす工事は、どこから手をつける？

「平屋なら段差はないと思っていたのに、玄関も浴室も段差がある」

工事は、毎日使う場所で、つまずきやすいところから直していきます。古い平屋では、玄関の段が高かったり、和室の敷居に段差があったりします。

場所	よくある困りごと	工事の例
玄関	玄関の段が高い	手すりを付ける。段を低く分ける
浴室	入口に段がある。浴槽のまたぎが高い	段差の解消。またぎの低い浴槽にする。手すりを付ける
トイレ	狭くて立ち座りがしにくい	広げる。手すりを付ける。便器を替える
廊下・出入口	開き戸で通りにくい	引き戸にする。幅を広げる
床	敷居の段差。すべりやすい	段差をなくす。すべりにくい床材にする

この表の工事は、あとで紹介する税の優遇の対象になる工事とも重なります。どの工事が対象になるかは、見積もりの段階で施工会社に聞いておくと手続きがスムーズです。

例えば、夜中にトイレへ行くとき、和室の敷居でつまずきそうになる。そんな小さな段差こそ、先に直しておく価値があります。

工事前の手続きの面でも、平屋は進めやすいことが多いです。2025年4月から、木造2階建ての家を大きく直すときは、工事の前に建築確認（役所などの審査）がいるようになりました。大きく直すとは、柱や壁、屋根などの半分を超えて直すことです。一方、広さ200㎡以下の木造平屋は、大きく直す場合でもこの手続きはいらないとされています。

古い平屋の寒さは、どこまで直せる？

「冬の朝、廊下と脱衣所がとにかく寒い」

寒さは、窓・天井・床の3か所から手を入れると、和らげやすくなります。

国の調査でも、中古の家の断熱には、新しい家との違いが見えます。先ほどの住宅市場動向調査では、住まいへの不満も聞いています。中古の一戸建てを買った世帯で、「気密性・断熱性能」に満足していないと答えたのは10.7%でした。注文住宅の5.8%より高めです。

窓の違いも見えてきます。二重サッシや複層ガラスの窓がある割合は、中古の一戸建てで22.5%でした。新しく建てた注文住宅は80.1%です。どちらの数字も、注文住宅は全国、中古は三大都市圏で調べたものです。

平屋は、部屋のすぐ上が屋根裏、すぐ下が床下という造りです。家の大きさに対して屋根と床の面積が大きいため、天井と床の断熱が、寒さ暑さに関わりやすくなります。

直す順番の目安は、次のとおりです。

1. 窓：今の窓の内側に、もう一枚窓を付ける（内窓）。断熱性の高いガラスに替える
2. 天井：屋根裏に断熱材を足す
3. 床：床下から断熱材を入れる

浴室や脱衣所の寒さ対策も、あわせて考えておきたいところです。寝室と浴室まわりの窓から先に直すなど、長く過ごす場所から順に手を入れる方法もあります。

窓の工事には、国の補助が出ることがあります。2026年は「先進的窓リノベ2026事業」が、窓の断熱改修に1戸あたり上限100万円を補助しています。申請はリフォーム会社などが行い、予算に達し次第終わります（遅くとも2026年12月末まで）。

国の補助は、年度ごとに中身と期限が変わります。工事の時期に合わせて、最新の状況を公式サイトで確かめます。柏市の補助は、『柏のリフォーム補助金ガイド2026｜対象工事・金額・申請の流れを地元がやさしく解説』をご覧ください。

税金が軽くなる制度は使える？

「工事をすると、税金で戻ってくるものがあると聞いたけれど」

段差や寒さを直す工事は、条件が合えば税の優遇を受けられます。バリアフリー工事は、50歳以上の方が自分の家を直して住むなら、所得税の優遇の対象です。65歳以上の方などが住む家なら、固定資産税も軽くなります。窓の断熱を中心にした省エネ工事は、年齢を問わず対象になります。

所得税のほうの正式な名前は「住宅特定改修特別税額控除」です。簡単に言うと、工事をした年の所得税から、工事費の一部を差し引ける制度です。これらの制度は、令和8年度の税制改正で延長されました。期限は、所得税が2028年末まで、固定資産税が2031年3月末までです。

工事	所得税（国）	固定資産税（柏市）
段差をなくす工事など（バリアフリー）	50歳以上の方などが、自分の家を直して住む。工事の費用が50万円超。最大20万円など	65歳以上の方などが住む、新築から10年以上の家。工事の費用が50万円超。翌年度の税額の3分の1（100㎡分まで）
窓の断熱を中心にした工事（省エネ）	年齢の条件なし。工事の費用が50万円超。最大25万円など	年齢の条件なし。2014年4月1日以前に建った家。工事の費用が60万円超。翌年度の税額の3分の1（120㎡分まで）

工事の費用は、補助金を除いた額で考えます。所得税は工事後6か月以内に住むこと、固定資産税は工事後3か月以内に市へ申告することも条件です。

1981年5月31日以前に建った家では、耐震工事にも所得税の控除があります。今の耐震基準に合うように直すことが条件で、正式には「住宅耐震改修特別控除」といいます。

国の調査で、中古の一戸建てを買ってリフォームした世帯に聞いた結果があります。所得税の優遇を「受けた」「受ける予定」と答えたのは、14.7%でした。条件に合うのに、知らずに使っていない方もいるかもしれません。

住宅ローン控除（正式には住宅借入金等特別控除）など、ほかの制度との組み合わせにも決まりがあります。どちらか一方を選ぶ場合もあります。どれが有利かは、晃南土地が連携する税理士などの専門家と一緒に整理できます。

今の家から住み替える順番は？

「今の家を先に売る？それとも平屋を先に買う？」

中古の平屋を買って直すなら、工事の期間も含めて、「売る・買う・直す・引っ越す」の順番を先に決めます。

進め方	良いところ	気になるところ
売り先行（今の家を先に売る）	使えるお金が先に決まる	平屋の工事が終わるまで、仮住まいがいる場合がある
買い先行（平屋を先に買う）	工事の間も今の家に住める。引っ越しが一度で済む	しばらく二つの家の費用がかかる

平屋を直す工事には、数か月かかることもあります。今の家に住みながら工事を待てる買い先行は、平屋のリノベと組み合わせやすい進め方です。ただし資金に余裕がいるため、今の家がいくらで売れそうかを、先に知っておくことが前提です。二つの進め方は、『住み替えで柏の家を売って買う｜売り先行・買い先行の選び方』で詳しく比べています。

今の家を売るときは、税金の特例も気になるところです。住んでいた家を売ったときは、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」が使える場合があります。簡単に言うと、売って出た利益から、最大3,000万円を差し引ける特例です。

住まなくなった日から3年が過ぎる日の、その年の年末までに売ることが条件の一つです。親子や夫婦など、特別な関係の人に売る場合は使えません。

気をつけたいのは、住宅ローン控除との組み合わせです。新しい家に住み始めた年と、その前後の数年の間にこの特例を使うと、新しい家では住宅ローン控除を受けられません。期間は、住み始めた年の2年前から3年後までの計6年です。どちらが有利かは、税理士などの専門家と一緒に確かめておくと安心です。

このほか、住み替えでは次の2つも覚えておくと心強いです。

住所を変える登記：2026年4月から、家や土地の持ち主は、登記の住所を変えることが義務になりました。住所が変わってから2年以内に手続きをします。買い先行で今の家がしばらく残る場合も対象です。正当な理由なく怠ると、5万円以下の過料の対象になります
60歳以上の方向けの住宅ローン：「リ・バース60」は、住宅金融支援機構と提携する金融機関の住宅ローンです。毎月の支払いは利息だけで、元金は借りた方が亡くなったときに、相続人がまとめて返すか家を売って返します。条件は金融機関ごとに違うため、ご家族とも話しておきましょう

今の家の売却と平屋探しは、晃南土地でまとめてご相談いただけます。離れて暮らすお子さまと一緒に話を進めたいときは、スマホでやり取りできるLINEが便利です。晃南土地のLINEで売買部に相談するから、お子さまに連絡していただくこともできます。

平屋探し、今日からできる3つのこと

平屋は数が少ないぶん、「出てから考える」では間に合わないことがあります。次の3つを、今日から順番に進めておきます。

1. 夫婦で「ゆずれない条件」を3つずつ書き出す：駅からの距離、車の台数、庭の広さ、病院やスーパーまでの距離などです。二人の条件が重なるところが、探すエリアになります
2. 今の家の価値と、使えるお金の上限を知る：今の家の売れそうな金額が分かると、平屋と工事の予算を決めやすくなります
3. 気になる平屋は、建物を見てもらってから決める：申し込みの前に、建てられた年や段差、寒さの具合を調べてもらいます。区域と浸水の想定も、同じタイミングで見ておきます

晃南土地は、2026年12月に柏駅から徒歩6分の柏市中央町に柏支店を開業する予定です。開業までは、我孫子店で来店のご相談をお受けしています。資料を広げて、顔を合わせて話したい方は、総合不動産「晃南土地」我孫子店への来店予約からご予約ください。柏支店の場所は、晃南土地柏支店のページでご覧いただけます。

よくある質問

Q. 柏で中古の平屋を探すと、やはり数は少ないですか？

A. はい、2階建てに比べると出会える数は少なめです。平屋は広い土地がいるため、売りに出る件数そのものが限られます。「古家付き土地」として売られている家も候補に入れると、選べる物件が増えていきます。

Q. まだ平屋に決めていなくても、相談できますか？

A. はい、できます。平屋かマンションか、今の家を直すかで迷っている段階からのご相談も歓迎です。比べた結果、平屋以外を選ぶことになっても構いません。

Q. 離れて暮らす子どもにも、話に入ってもらえますか？

A. はい、お子さまと一緒にご相談いただけます。来店に同席していただくほか、LINEでやり取りする方法もあります。住み替えは将来の相続にも関わるため、早めに家族で話しておくと、あとで慌てずに済みます。

Q. 段差をなくす工事だけでも、工事の前の手続きはいりますか？

A. 平屋なら、建築確認（工事の前に役所などが図面を確かめる手続き）はいらないことが多いです。広さ200㎡以下の木造平屋は、柱や壁などを大きく直すときも、いらないとされています。手すりやスロープ、水回りだけの工事は2階建てでも原則いりませんが、工事の中身によっては必要なこともあります。100㎡を超える家を大きく直すときは、建築士の設計と工事監理（図面どおりかの確認）が求められます。

Q. 古い平屋の寒さは、どこまで直せますか？

A. 窓・天井・床に手を入れると、寒さを和らげやすくなります。最初の一歩としては、内窓を付けるなど、窓から始める方法がおすすめです。壁の中まで直すかどうかは、建物の状態と予算を見て決めます。

まとめ

柏で中古の平屋を探すときのポイントを、もう一度まとめます。

中古の平屋は数が少なめ。「古家付き土地」やバス便のエリアまで広げて探す
エリアは、土地の広さ・区域・水害への備えの3つで見る
建てられた年は、1981年6月と2000年6月が目安
費用は、物件価格に直す費用・諸費用・予備費を足して考える
段差や窓の工事は、条件が合えば所得税や固定資産税が軽くなる

階段のない家に移ることは、これからの暮らしを身軽にする選択の一つです。数が少ない平屋だからこそ、条件を決めて、落ち着いて待つ時間も大切にしてください。

「自分たちの場合はどうなるだろう」と思ったら、次のどれかから気軽にどうぞ。

条件や予算を文章で相談したい方は、柏の中古の平屋探しについて「晃南土地」に問い合わせるからご連絡ください。

顔を合わせて、ゆっくり話したい方は、総合不動産「晃南土地」我孫子店への来店予約からご予約いただけます。

お子さまと一緒にスマホでやり取りしたい方は、晃南土地のLINEで売買部に相談するから、お気軽にどうぞ。

「まだ考え始めたところ」と添えていただければ、営業ではなく、条件と進め方の整理のお手伝いとして対応します。

企画構成・文／晃南土地編集部

千葉県我孫子市を拠点に、1991年から地域の不動産に携わる晃南土地株式会社の編集部です。売買・賃貸・賃貸管理・買取り・リノベーションを一社で手がける立場から、柏・我孫子エリアの住まいと不動産の情報を、分かりやすくお届けします。

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