高柳・大津ヶ丘で家を買う｜沼南エリアの土地価格と広さ

2026.09.28

高柳・大津ヶ丘で家を買う｜沼南エリアの土地の広さと価格

柏市の高柳や大津ヶ丘など、旧沼南町にあたるエリアで家を探していると、常磐線やつくばエクスプレス沿線と比べて、広めの土地が手の届く価格で出ていることに気づく方もいらっしゃるのではないでしょうか。

「駅から少し離れても、駐車場が2台分あって庭も取れる家に住みたい。でも、この価格には何か理由があるのだろうか」

この記事では、高柳・大津ヶ丘を中心とする沼南エリアで土地や一戸建ての購入を考えている方に向けて、不動産ポータルサイトが公開している高柳駅の相場データを表記どおりに整理します。そのうえで、土地の広さと価格の関係、新築・中古一戸建ての価格帯、市街化調整区域など沼南エリアで確かめておきたい土地の条件、探し方の手順をお伝えします。千葉県我孫子市に拠点を置く晃南土地は、柏エリアの売買のご相談も承っています。

土地の広さと予算のバランスから一緒に考えてほしい方は、高柳・大津ヶ丘の住まい探しについて「晃南土地」に相談するからお気軽にどうぞ。

結論：沼南エリアは「広さ」と引き換えに「土地の条件」を確かめるエリア

先に結論をお伝えします。高柳駅周辺の土地は、SUUMOの坪単価で49.5万円と、柏駅や新柏駅より低い水準にあり、掲載されている土地の多くが140㎡（約42坪）以上の広さです。新築一戸建ても、建物面積80〜100㎡の中央値が3,380万円と、柏市内の他の駅と比べて落ち着いた価格帯です。

その一方で、沼南エリアには市街化調整区域が広がる場所もあり、駅から離れた住宅地では車やバスを組み合わせた暮らしが前提になります。「広い土地が比較的手ごろな価格で出ている」ことと、「その土地に希望する家が建てられ、自分たちの暮らし方に合うか」は、分けて確かめる必要があります。

判断のポイントは次の3つです。

坪単価と総額を分けて考える：坪単価が低くても、土地が広ければ総額は大きくなる
土地の区域と条件を最初に確かめる：市街化区域か市街化調整区域か、建築できるかを確認する
駅からの距離と移動手段を暮らし方に当てはめる：通勤・通学・買い物を、電車・バス・車のどれで担うかを決める

沼南エリアの基本：高柳・大津ヶ丘はどんな場所か

数字を見る前に、エリアの成り立ちを整理しておきます。

沼南エリアは、2005年（平成17年）に柏市と合併した旧沼南町の区域です。柏市の資料によると、旧沼南町の面積は41.99平方キロメートルで、北総台地、手賀沼沿岸の低地、台地に入り込む谷津田から成る、ゆるやかな起伏のある地形です。町の南東から北西に国道16号、南北に主要地方道船橋・我孫子線が通り、町の南西端を東武野田線（現在の東武アーバンパークライン）が通って高柳駅があります。

高柳駅は、東武鉄道によると所在地が千葉県柏市高柳で、1923年（大正12年）の開業です。1日平均乗降人員は16,516人（2024年度）と公表されています。隣の駅は、柏方面が逆井駅、船橋方面が松戸市の六実駅です。柏市の資料では、2001年（平成13年）に高柳駅西側の土地区画整理事業が始まったことが記されています。

大津ヶ丘は、柏市の資料によると1978年（昭和53年）に大津ヶ丘団地の入居が始まった住宅地です。旧沼南町では、昭和40年代半ばから国道16号沿いと高柳駅周辺に住宅団地が立地しはじめ、その後、高南台・緑台・南高柳・しいの木台などの区画整理事業も完成しました。

バスについては、柏市の案内によると、柏駅東口から阪東バスの大津ヶ丘団地行きなど、東武バスの沼南車庫・手賀の丘公園方面などが運行しています。高柳駅からは、京成バスが白井駅・鎌ヶ谷市役所・五香駅方面に、柏市のコミュニティバス「ワニバース」の沼南コースが逆井駅・沼南庁舎バス乗継場方面に出ています。運行本数や時間帯は路線によって異なるため、候補地から実際に乗る便の時刻を確認しておきましょう。

沼南エリアの暮らしの全体像は、柏市内の他のエリアと比べながら『柏の暮らしが選ばれる理由2026｜柏駅・柏の葉・柏たなか・南柏を住みやすさで比較』でも整理しています。

相場データを見る前に：押さえておきたい4つの前提

ここからは相場データを見ていきます。その前に、データの性格を確認しておきます。

1. ポータルサイトの相場は「掲載価格」
SUUMOやLIFULL HOME’Sの相場は、売り出されたときの価格をもとにしています。実際の取引では、交渉によって掲載価格と異なる金額で成約することもあります。実際に取引された価格の傾向は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」で地域ごとに調べられます。

2. サイトによって集計方法が違う
SUUMOは、駅から徒歩15分以内の物件の掲載価格を集計しています。LIFULL HOME’Sは、過去3ヶ月に掲載された物件から独自に集計した平均価格を示しています。

3. 物件数が少ない
高柳駅の土地は、SUUMOの集計で17件です。柏駅（100件）などと比べて件数が少ないため、数件の売り出しで数字が大きく動くことがあります。

4. 駅から離れた住宅地は集計に入らないことがある
SUUMOの駅別相場は、駅から徒歩15分以内の物件が対象です。大津ヶ丘のようにバスを使う住宅地の物件は、駅別の集計に含まれない場合があります。駅別の数字はあくまで「沼南エリアの駅周辺の目安」として読み、駅から離れた場所は個別の物件情報や取引価格で確かめるのが安全です。

高柳駅周辺の土地相場：坪単価と面積別の価格帯

まずは土地の相場です。

SUUMOは、高柳駅の土地価格相場を坪単価49.5万円（17件の物件から算出）と公開しています。同じページでは、2026年8月相場の前年比が115.8%、前月比が101.1%と示されています（2026年9月27日確認）。

用途地域別の相場は次のとおりです。

区分	坪単価
低層住居専用地域	49.5万円
それ以外の住居専用地域	52.6万円

土地面積別の相場は次のとおりです（SUUMO、2026年9月27日確認）。

土地面積	坪単価	物件数
140㎡以上	48.3万円	14件
100㎡以上120㎡未満	52.9万円	2件

※上記以外の面積区分は、件数が0〜1件で坪単価が表示されていないか、参考にしにくい件数でした。100〜120㎡の区分は2件のため、参考程度にご覧ください。

この表から読み取れるのは、高柳駅周辺で売りに出ている土地の多くが140㎡以上だということです。17件のうち14件が140㎡以上の区分に入っており、「40坪以上の広い土地が中心」という高柳駅周辺の特徴が表れています。

前年比115.8%という数字は、「高柳の地価が15.8%上がった」という意味ではありません。17件という件数では、どの場所・どの広さの土地が売りに出たかで数字が動きやすいため、掲載物件の構成が変わった影響を含んでいると考えておくのが安全です。

LIFULL HOME’Sの高柳駅の土地価格相場は、2026年9月27日の確認時点で平均価格が表示されていませんでした（前回更新日2026年9月1日）。件数の少ないエリアでは、サイトによって平均値が出ない時期もあります。

公的な地価の動きとしては、千葉県の令和8年地価公示で、住宅地の対前年平均変動率が4.6%の上昇となっています。県全体の傾向で、沼南エリアの個別の土地の動きを示すものではありませんが、背景として押さえておくとよいでしょう。

周辺駅と比べた高柳の土地価格帯

高柳の土地価格を、東武アーバンパークラインの周辺駅と比べてみます（SUUMO、2026年9月27日確認）。

駅	坪単価	物件数
新柏	57.3万円	50件
増尾	53.6万円	39件
逆井	44.3万円	41件
高柳	49.5万円	17件
六実	46万円	13件
新鎌ケ谷	55万円	25件
鎌ケ谷	45.2万円	35件

柏市内の東武アーバンパークラインの駅では、新柏・増尾より低く、隣の逆井より少し高い位置にあります。参考までに、同じSUUMOで柏駅の土地価格相場は坪単価84.8万円（100件）です。柏駅から電車で数駅の距離で、坪単価がおよそ6割程度の水準になっていることがわかります。

柏市全体の駅別の坪単価の見方は、『柏の土地相場2026｜柏駅・柏の葉・柏たなかの坪単価早見表とこれから上がるエリア』で整理しています。

土地の広さと価格：坪単価が低くても総額は広さで決まる

沼南エリアで土地を探すときに意識したいのが、「坪単価」と「総額」の関係です。

SUUMOの高柳駅の坪単価49.5万円をあてはめて、広さ別に土地代を計算すると次のようになります。平均的な坪単価をあてはめた計算例で、実際の価格は立地・形・接道・区域によって大きく変わります。

土地の広さ	土地代の計算例
40坪（約132㎡）	約1,980万円
50坪（約165㎡）	約2,475万円
60坪（約198㎡）	約2,970万円

同じ計算を柏駅の坪単価84.8万円で行うと、40坪で約3,392万円です。高柳駅周辺なら、同じくらいの土地代で60坪前後の広さが視野に入る計算になります。

広い土地には、次のような使い方の選択肢があります。

駐車スペースを2台分以上確保し、来客用のスペースも取る
平屋を建てる、または2階建てでも庭を広く取る
家庭菜園やアウトドア用品の収納スペースを確保する
将来、親世帯との同居や二世帯住宅を考える

一方で、土地が広いほど、次のような負担も大きくなります。

草木の手入れ、外構の維持の手間
外構工事（塀・駐車場の舗装・植栽）の費用
固定資産税・都市計画税などの税負担（土地の評価額による）
将来売却するとき、総額が大きくなって買い手の層が限られる可能性

広い土地でも、建てられる家の大きさは建ぺい率と容積率で決まります。たとえば50坪（約165㎡）の土地で建ぺい率が60%なら、建築面積の上限は約99㎡です。平屋で延床面積を広く取りたい場合は、この上限の中に収まるかを先に確かめておくと、土地を買ってから計画を変える事態を避けやすくなります。建ぺい率40%の区域であれば、同じ50坪でも建築面積の上限は約66㎡まで下がります。

「広さを取るか、手入れのしやすさを取るか」を、家族の暮らし方に当てはめて決めておくと、土地選びがぶれにくくなります。平屋を検討している方は、『柏で平屋を建てる・買う｜費用・土地の広さ・向いている人』もあわせてご覧ください。

高柳駅周辺の新築・中古一戸建ての価格帯

土地から建てるのではなく、一戸建てを買う場合の価格帯も見ておきます。

新築一戸建て（SUUMO、高柳駅徒歩15分以内、集計期間：2025年7月1日〜2026年6月30日、2026年9月27日確認）

区分	最小値	下限	中央値	上限	最大値
建物面積80〜100㎡	2,880万円	3,188万円	3,380万円	3,790万円	4,580万円
建物面積100〜120㎡	2,990万円	3,490万円	3,844万円	4,180万円	5,099万円
駅徒歩10〜15分	2,880万円	3,288万円	3,650万円	4,090万円	5,099万円

中古一戸建て（SUUMO、同条件）

区分	最小値	下限	中央値	上限	最大値
建物面積80〜100㎡	2,050万円	2,195万円	2,324万円	2,553万円	2,880万円
建物面積100〜120㎡	1,980万円	2,500万円	2,980万円	3,200万円	3,980万円
築10〜20年	2,090万円	2,480万円	2,780万円	2,980万円	3,280万円
駅徒歩5〜10分	1,380万円	2,280万円	2,500万円	2,990万円	3,990万円
駅徒歩10〜15分	1,500万円	2,200万円	2,480万円	2,980万円	3,980万円

※中央値は価格を安い順に並べたときの真ん中の掲載価格、下限・上限は25%目・75%目にあたる掲載価格です。表示のない区分は、集計期間中に価格帯が表示されていなかったものです。

LIFULL HOME’Sでは、高柳駅の中古一戸建て価格相場を、建物面積100㎡の場合で3,447万円としています（過去3ヶ月の掲載物件から集計、2026年9月1日更新、2026年9月27日確認）。同じLIFULL HOME’Sの周辺駅は、新柏4,010万円、増尾3,643万円、逆井3,698万円、六実3,901万円、新鎌ケ谷3,916万円、鎌ケ谷3,825万円で、高柳は周辺駅の中で最も落ち着いた水準です。

SUUMOの建物面積100〜120㎡の中央値2,980万円とは、400万円以上の差があります。集計の期間（1年間と3ヶ月）、指標（中央値と平均）、対象物件の違いが影響していると考えられ、どちらかが誤りというわけではありません。中古一戸建ては土地の広さや建物の状態によって1件ごとの差が大きいため、両方の数字を幅として見るのがおすすめです。

新築の建物面積80〜100㎡の中央値3,380万円と、中古の同区分の中央値2,324万円とでは、1,000万円前後の差があります。中古を選ぶ場合は、この差の中でリフォーム費用をどこまで見込むかが判断のポイントになります。柏市内全体の比較は『柏でおすすめの建売住宅の選び方2026｜価格相場とチェックポイント』『柏の中古一戸建て価格はいくら？相場と購入のポイント【2026年版】』もご参照ください。

大津ヶ丘など駅から離れた住宅地で探す場合

大津ヶ丘のように、駅から離れていてバスで駅に出る住宅地は、前の章の駅別データだけでは相場をつかみにくいエリアです。探すときの考え方を整理します。

相場は個別の物件情報と取引価格で確かめる
駅別の相場に含まれない可能性があるため、ポータルサイトで町名を指定して売り出し中の物件を見比べるほか、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」で、地区ごとの取引価格の傾向を確認する方法があります。

バスの便と、駅までの所要時間を実際に試す
柏市の案内では、大津ヶ丘団地へは柏駅東口から阪東バスが運行しています。通勤・通学に使う時間帯の便を時刻表で確認し、一度は実際に乗ってみると、毎日の移動のイメージがつかめます。

車での移動を前提に、動線を確かめる
国道16号や主要地方道船橋・我孫子線へのアクセス、日常の買い物先までの距離、駐車のしやすさを、実際に運転して確かめておくと安心です。

区画ごとの違いを見る
同じ町名の中でも、区画によって街並みや土地の広さ、前面道路の幅が異なる場合があります。候補の物件がどのような区画にあるかを、地図と現地で確かめましょう。

市街化調整区域かどうかを最初に確かめる

沼南エリアで土地を探すときに、とくに大切なのが区域の確認です。

柏市は、都市計画で市街化区域と市街化調整区域に区分されています。柏市の説明によると、市街化調整区域は市街化を抑制すべき区域で、開発行為や建築行為は都市計画法により原則として制限されています。公共公益建築物、農林漁業用建築物、既存の適法建築物の建替え等、所定の条件を満たした場合のみ建築できるとされています。

柏市が指定している市街化調整区域の建築物の形態規制値は、次のとおりです。

区域	容積率	建ぺい率
市街化調整区域全域（沼南区域を含む。下記を除く）	200パーセント	60パーセント
手賀沼河畔地区	80パーセント	40パーセント
利根川河畔地区	80パーセント	40パーセント
大堀川河畔地区	100パーセント	50パーセント

※柏市「市街化調整区域の建築物形態規制値の指定」より。開発許可の際に、別途制限が定められている場合があります。

沼南エリアで広い土地が比較的手ごろな価格で出ている場合、その土地が市街化調整区域にあるかどうかで、意味合いが大きく変わります。市街化調整区域の土地は、「今建っている家を建て替えられるか」「更地に新しく家を建てられるか」が、個別の許可要件によって決まります。同じ広さでも、建築できる土地とできない土地とでは、価値がまったく異なります。

確認の手順は次のとおりです。

1. 候補地が市街化区域か市街化調整区域かを、柏市の都市計画情報で確認する
2. 市街化調整区域の場合は、建築や建替えが認められる条件に当てはまるかを、不動産会社を通じて確認する
3. 既存の建物がある場合は、その建物が適法に建てられたものか、建築確認などの書類がそろっているかを確認する
4. 住宅ローンを使う場合は、金融機関の融資条件に合うかを事前に確認する（区域や建物の条件によっては、融資の条件が厳しくなる場合があります）
5. 上下水道・ガスなどのインフラが、敷地まで整っているかを確認する

市街化調整区域の建築の可否は、法令と個別の事情が関わる専門的な判断になります。晃南土地では、提携の専門家と連携しながら、確認の段取りをサポートしています。

地形と災害リスクを物件ごとに確かめる

柏市の資料にあるとおり、沼南エリアは台地と、手賀沼沿岸の低地、台地に入り込む谷津田から成る地形です。同じ沼南エリアでも、台地の上か、低地や谷筋かで、浸水や地盤の条件は変わります。

確認の手順は次のとおりです。

1. 候補地の住所で、柏市の防災・ハザードマップの洪水・内水・揺れやすさの想定を確認する
2. 周囲より低い土地か、谷筋に近いかを、地図の等高線と現地の坂道で確かめる
3. 過去の浸水の有無を、不動産会社を通じて売主に確認する
4. 新しく家を建てる場合は、地盤調査の結果と、地盤改良が必要になった場合の費用の見込みを確認する

物件ごとに水害リスクを確かめる手順は『柏で家を買う前に見ておきたいこと｜水害リスクを物件ごとに確かめる手順』で、地図の読み方は『柏のハザードマップと地盤2026｜液状化・浸水リスクと安全なエリアの見極め方』で紹介しています。

高柳・大津ヶ丘で家を探す手順とチェックリスト

ここまでの内容を、探し方の手順にまとめます。

1. 暮らし方を決める：通勤・通学を電車・バス・車のどれで担うか、車は何台必要か
2. 必要な広さを決める：駐車台数、庭、平屋か2階建てかから、土地の広さの目安を出す
3. 予算を総額で組む：土地代に建築費・諸費用を加える（中古ならリフォーム費用も）
4. 区域と条件を確かめる：市街化区域か調整区域か、用途地域、接道、インフラ
5. 現地を確かめる：駅やバス停までの道、朝夕の交通量、買い物の動線、周囲の高低差
6. 資料で裏づける：登記、測量図、建物の書類、ハザードマップ

購入前のチェックリストです。

□ 移動手段：通勤・通学・買い物の手段と、バスの便を確認した
□ 広さ：必要な駐車台数と庭の広さから、土地の広さの目安を決めた
□ 総額：土地代・建築費・諸費用（中古ならリフォーム費用）を合計した
□ 区域：市街化区域か市街化調整区域かを確認した
□ 建築：調整区域の場合、建築・建替えの条件を確認した
□ 接道・インフラ：前面道路の種別と幅員、上下水道・ガスを確認した
□ 地形：台地か低地・谷筋かを、地図と現地で確かめた
□ ローン：金融機関の融資条件に合うかを事前に確認した

土地選びの全体の流れは、『柏で土地を買って注文住宅を建てる｜土地探しから引渡しまでの流れ』もあわせてご覧ください。

「気になる土地があるけれど、市街化調整区域かどうか、家を建てられるのかをまず知りたい」という方もいらっしゃると思います。区域や条件の確認からでも構いません。フォームより気軽にやりとりしたい方は、晃南土地のLINEで売買部に相談することもできます。

よくある質問

高柳駅周辺の土地の坪単価はどのくらいですか。

SUUMOでは、高柳駅の土地価格相場を坪単価49.5万円（17件の物件から算出、2026年9月27日確認）と公開しています。面積別では、140㎡以上の土地が坪単価48.3万円（14件）で、掲載されている土地の多くを占めています。掲載価格をもとにした数字で、件数も少ないため、参考値としてご覧ください。

大津ヶ丘の相場は、高柳駅のデータで判断できますか。

SUUMOの駅別相場は駅から徒歩15分以内の物件が対象のため、大津ヶ丘のようにバスを使う住宅地の物件は含まれない場合があります。町名を指定した物件情報や、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の取引価格もあわせて確かめることをおすすめします。

市街化調整区域の土地には家を建てられませんか。

市街化調整区域は建築が原則として制限される区域ですが、柏市の説明では、既存の適法建築物の建替えなど、所定の条件を満たす場合に建築できることがあります。建てられるかどうかは土地ごとの条件で決まるため、購入前に確認が欠かせません。

沼南エリアは車がないと暮らしにくいですか。

場所によって異なります。高柳駅の近くであれば電車での通勤も視野に入りますが、駅から離れた住宅地ではバスや車を組み合わせる暮らしになります。柏駅東口や高柳駅からのバス路線を、実際に使う時間帯で確認しておくと判断しやすくなります。

まとめ

高柳駅周辺の土地は、SUUMOで坪単価49.5万円と、柏駅（84.8万円）や新柏駅（57.3万円）より低い水準で、掲載されている土地の多くが140㎡以上の広さです。新築一戸建ては建物面積80〜100㎡の中央値が3,380万円、中古一戸建てはLIFULL HOME’Sで建物面積100㎡の場合3,447万円と、柏市内の東武アーバンパークラインの駅の中でも落ち着いた価格帯です（いずれも2026年9月27日確認の掲載価格）。

その一方で、沼南エリアでは、市街化調整区域かどうか、駅からの移動手段、台地か低地かといった条件が、土地ごとに異なります。坪単価の低さだけで判断せず、総額・区域・暮らし方の3つを一件ずつ確かめることが、広さを活かした住まい選びにつながります。

高柳・大津ヶ丘での住まい探しを具体的に進めたい方は、高柳・大津ヶ丘の住まい探しについて「晃南土地」に問い合わせるからお気軽にご連絡ください。対面でじっくり相談したい方は、総合不動産「晃南土地」我孫子店への来店予約をご利用いただけます。気軽にやりとりしたい方は、晃南土地のLINEで売買部に相談することもできます。

「まだ検討段階」と添えていただければ、物件のご紹介を急ぐことなく、広さと予算の整理からお手伝いします。