柏市の安い土地はなぜ安い？相場より安い6つの理由と確認点2026

2026.10.18

柏市で安い土地を探す方へ｜相場より安い理由と買う前の確認点

柏市の売地を、子どもが寝たあとにスマホで見比べていると、ほかより目立って安い土地に出会うことがあります。広さも駅までの距離も、近くの売地とそれほど変わりません。「なんでこの土地だけ、こんなに安いんだろう」。予算を抑えたいご家族ほど、うれしさと同じくらい、引っかかる気持ちも出てきますよね。

相場より安い土地には、たいてい理由があります。その理由と確かめ方を、千葉県柏市で家を建てたいご家族のために、晃南土地編集部がまとめました。晃南土地は、千葉県我孫子市に本社を置く1991年設立の不動産会社です。売買・賃貸・賃貸管理・買取り・リノベーションを一社で手がけています。

この記事で分かるのは、次の3つです。

柏市で土地が相場より安くなる、6つのよくある理由
理由ごとの確かめ方と、あとからかかりやすいお金
買う前に家族で見直せるチェックリスト

「この土地はなぜ安いのか、一緒に見てほしい」という段階でも大丈夫です。気になる売地の図面があれば、柏市の土地探しについて「晃南土地」に問い合わせるからお気軽にお送りください。

柏市の土地が相場より安いのは、なぜ？

相場より安い土地は、家を建てる前やあとに、何かの手間やお金がかかる土地であることが少なくありません。値段は、その分をあらかじめ差し引いたもの、と考えると分かりやすくなります。だから最初に見たいのは、「いくら安いか」より「なぜ安いか」です。

理由が分かると、安い土地は2つに分かれます。工夫やお金で解決できる「選べる安さ」と、家族の暮らしに合わない「避けたい安さ」です。同じ理由でも、どちらになるかはご家族によって変わります。

そもそも「安い」かどうかは、近くの土地と比べて初めて分かります。比べるときは、次の2つの物差しが使えます。

千葉県の地価調査：毎年7月1日時点の、標準的な土地の1㎡あたりの価格
国土交通省の不動産情報ライブラリ：実際の取引の価格を、地図から調べられる

坪単価で比べたいときは、1㎡あたりの価格に約3.3を掛けると目安になります。駅ごとの坪単価は『柏の土地相場2026｜柏駅・柏の葉・柏たなかの坪単価早見表とこれから上がるエリア』にあります。

よくあるのは、近所の売地より数百万円安い土地を見つけて、すぐ問い合わせたくなる場面です。そんなときは、図面のすみの小さな文字を先に読んでみてください。「調整区域」「セットバック要」「古家あり」など、安さの理由が、そこに小さく書かれている場合もあります。

安い理由はどれ？よくある6つを一覧で見る

柏市で土地が相場より安く出ているとき、よく見かける理由は次の6つです。1つだけとは限らず、いくつか重なっていることもあります。

安い理由	値段が下がるわけ	最初に確かめること
市街化調整区域	原則として、家を自由に建てられない	自分たちが建てられる条件に当てはまるか
再建築不可・セットバック	道路の条件で、建てられない・使える広さが減る	前の道路の種類と、接している長さ
旗竿地	通路の奥にあり、車や日当たりに工夫が要る	通路の幅と、車を停める場所
高低差・擁壁	土を支える壁（擁壁）や造成の工事にお金がかかることがある	擁壁の書類と、がけの決まり
浸水の想定	大雨のときの浸水が、地図で想定されている	洪水と内水のハザードマップ
古家付き	解体や、地中に残る物の片付けがかかる	解体の見積もりと、契約の取り決め

つまり、どれも「土地が悪い」というより、「家を建てるまでに何かが要る」土地です。何が要るのかが分かれば、家族で判断しやすくなります。

ほかにも、線路や大きな道路の近く、形がいびつ、北側だけが道路に面している、といった理由もあります。建築条件付きの土地や、区画整理の途中で売り出される保留地のように、買い方の決まりが普通と違う土地もあります。区画整理地の土地は、『柏で分譲地・区画整理地を探す方へ｜保留地・仮換地・建築条件の基本』で詳しく扱っています。

ここからは、6つの理由を1つずつ見ていきます。

「市街化調整区域」と書かれた土地に、家は建てられる？

結論から言うと、誰でも自由に家を建てられる土地ではありません。市街化調整区域は、都市計画法で「市街化を抑制すべき区域」とされ、家を新しく建てるには原則として許可が要ります。

柏市では、この区域はけっして珍しくありません。市の資料では、市の広さの半分を少し超える部分が市街化調整区域です（2021年3月末時点）。値段の差は、千葉県の地価調査を見るとよく分かります。

地点（最寄り駅からの距離）	区域	1㎡あたりの価格
大室2丁目（柏たなか駅から700m）	市街化区域	20万6,000円
大青田（柏たなか駅から2km）	市街化調整区域	3万2,400円
布施の地点（北柏駅から1.6km）	市街化区域	8万3,000円
布施の地点（我孫子駅から3.3km）	市街化調整区域	3万6,300円

※千葉県「令和8年地価調査」の柏市の住宅地から選びました。2026年7月1日時点の価格です。

つまり、同じ駅や同じ地名の近くでも、区域が違うと価格が半分以下、ときに6分の1ほどになります。ただ、駅からの距離や土地の広さも違うため、差のすべてが区域によるものではありません。

では、調整区域では一切建てられないのでしょうか。柏市の基準では、もとからある家の建て替えや農家の分家の住宅など、許可を受けられるものもあります。

ただ、その条件には、建てる人の家族関係が含まれます。区域が分けられた1970年7月31日より前から、家が建っていたか、土地を持っていたかも問われます。買う人が当てはまるとは限らない点に、注意が要ります。

とくに気をつけたいのが、分家の住宅として建てられた古い家です。柏市の基準では、こうした家を建て替えて住めるのは、建てた本人や跡を継ぐ家族に限られます。もとからある家を建て替える場合も、市の証明や許可が出る前に家を壊さないことが条件です。

よくあるのは、「畑に囲まれた広い土地なら、庭も駐車場もゆったり取れそう」と期待して見に行く場面です。地価調査でも、柏市の調整区域の3地点は「農家住宅が多い」「畑に囲まれた」などと説明されています。のどかな環境に惹かれたら、次の点を先に確かめておきましょう。

ポイント（調整区域の土地で確かめたいこと）

今ある家は、誰が、どんな許可で建てたものか
買う人が住むための建て替えや新築の許可を、受けられそうか
下水道が通っているか（通っていなければ浄化槽が要る）
将来売るとき、買える人が限られないか

先ほどの調整区域の3地点は、地価調査の表で、いずれも下水道の整備が記されていませんでした。家を建てられる土地でも、浄化槽を置くお金や、その後の点検のお金がかかることがあります。売るときの考え方は、『相続した土地が市街化調整区域だったら｜柏での売り方と使い方』で紹介しています。沼南エリアの土地の広さは、『高柳・大津ヶ丘で家を買う｜沼南エリアの土地の広さと価格』が参考になります。

前の道が細い・道に面していない土地は、なぜ安い？

家を建てられるかどうかは、前の道路でも決まります。建築基準法では、家の敷地は、原則として幅4m以上の道路に2m以上接していなければなりません。この条件を満たさない土地は、広告に「再建築不可」と書かれることがあります。今ある家を壊すと、新しい家を建てられない場合がある、という意味です。

ここでいう「道路」は、見た目の道ではなく、建築基準法で道路として扱われる道です。幅が4mに足りない古い道でも、道路として扱われるものがあります。その場合は、道の中心から2m下がった線が道路との境目とみなされ、これを「セットバック」と呼びます。

広告の言葉	どういうことか	気をつけたいこと
再建築不可	道路の条件を満たさず、建て替えできないことがある	住宅ローンが組みにくいことがある
セットバック要	道の中心から2m下がった線まで、道として空ける	家や塀に使えない部分が出る
私道負担あり	前の私道の一部を、土地と一緒に持つ	通行や水道工事の承諾を確かめる

つまり、「再建築不可」は家を建てる目的には合いにくく、「セットバック要」は使える広さを差し引いて考える土地です。

困るのは、道路の種類が見た目では分からないことです。柏市の公開地図で見られるのは市道の幅などで、建築基準法での道路の種類は、市の窓口で確かめるよう案内されています。仲介する不動産会社は、契約の前にこれを調べ、重要事項説明（契約の前に受ける大事な説明）で伝えます。

たとえば、古い住宅地で、車1台がやっと通れる道沿いの土地を見に行く場面を思い浮かべてください。周りに家が並んでいても、その道が道路として扱われるかどうかで、建てられる家も使える広さも変わります。気になる土地なら、早めに「前の道は、何の道路ですか」と聞いてみてください。

通路の奥にある「旗竿地」は、住みにくい？

旗竿地は、道路から細い通路を通って、奥に入る形の土地です。上から見ると、旗と竿のように見えることから、そう呼ばれます。住みにくいとは限らず、道路から離れているぶん、静かに暮らせることもあります。

それでも値段が抑えめになりやすいのは、暮らしや工事に工夫が要るからです。

通路の幅が2mに足りないと、前の章の条件を満たさず、原則として建てられない
車を停めるなら、通路の幅と長さに余裕が要る
周りを家に囲まれやすく、日当たりや風通しは家の配置しだい
工事の車や資材を奥まで運びにくく、費用が増えることがある
将来売るときも、同じ理由で値段がつきにくいことがある

確かめるときは、通路のいちばん狭いところを測ります。入口は2mあっても、途中に塀やメーターボックスが出ていることがあるからです。水道管やガス管が、通路を通って引き込まれているかも見ておきます。

よくあるのは、家族で見に行き、通路の奥に思ったより広い土地が広がっていて驚く場面です。子どもが道路に飛び出しにくい、と感じる方もいるでしょう。一方で、車を毎日使うなら、通路に車を入れるつもりで、出し入れの動きを想像してみてください。

道路より高い・低い土地は、何にお金がかかる？

道路との高低差がある土地は、土地代が安くても、工事のお金があとからかかりがちです。代表的なのが、擁壁（土が崩れないように支える壁）と、土地を平らにする造成です。柏市の地価調査にも、「傾斜地」と説明される住宅地の地点があります。

まず見たいのは今ある擁壁の状態で、工事のあとに検査を受けた証明（検査済証）があるかどうかが目安になります。古い石積みやブロック積みの擁壁は、安全な擁壁と認められないことがあります。その場合は、作り直しや、建物の位置の工夫を考えます。

もう1つが、千葉県の条例による、いわゆる「がけ条例」で、柏市の土地にも関わる決まりです。

ポイント（高低差のある土地に関わる決まり）

決まり	中身
がけ条例（千葉県建築基準法施行条例第4条）	高さ2m超・30度超のがけの近くは、居室のある建物を建てる位置が制限される。範囲は、がけの上なら下端から高さの1.5倍、がけの下なら上端から高さの2倍。安全な擁壁があるときなどは例外
新しく造る擁壁	高さ2mを超える擁壁は、建築基準法の確認か、盛土規制法などの許可の手続きが要る
盛土規制法	柏市は2025年5月26日から、市内全域が規制区域。盛土で高さ1m超のがけができる工事などは、市長の許可が要る
土砂災害警戒区域	千葉県が指定する。2028年以降に入居する新築は、土砂災害特別警戒区域などにあると住宅ローン減税の対象外

つまり、高さ3mのがけの上に建てるなら、下端から4.5mの範囲には、原則として居室のある家を建てられません。土地が広くても、家を置ける場所は、思ったより狭くなるかもしれません。

道路から階段を上がった先の、眺めのいい土地。気持ちが動く場面ですが、駐車場を道路の高さにつくるなら、土を掘って擁壁で囲む工事が要ります。反対に、道路より低い土地では、大雨のときに雨水が流れ込みやすくないかも見ておきたいところです。地盤の見方は『柏のハザードマップと地盤2026｜液状化・浸水リスクと安全なエリアの見極め方』で紹介しています。

ハザードマップで色が付いている土地は、避けるべき？

2026年8月の千葉県の大雨のあと、ハザードマップを開いてみた方もいるかもしれません。ただ、色が付いているからといって、すぐにやめる、とは限りません。大事なのは、どんな水が、どのくらいの深さで来る想定なのかを知ることです。そのうえで、建て方や暮らし方で備えられるかを、家族で考えます。

柏市で見ておきたい地図は、次の3つです。

地図	分かること
洪水ハザードマップ	利根川や利根川水系の川があふれたときの、浸水の範囲と深さ（想定しうる最大規模の雨）
内水ハザードマップ	下水道や側溝で雨水を流しきれないときの浸水の想定（1時間153mmの雨・2024年10月作成）
水害（浸水等）履歴	1990年4月以降に市へ報告があった浸水の記録（旧沼南町の区域は2006年1月以降）

つまり、川の近くでなくても、内水の地図で色が付く場所があります。周りより低い土地は、内水の地図も合わせて見ておくと、見落としを減らせます。反対に、色が付いていない場所でも、水のリスクがないとは言い切れません。

地図とあわせて、雨の日やその翌日に、候補の土地の前を通ってみるのも一つの方法です。道路に水たまりが残っていないか、敷地に水が集まっていないかが、晴れの日より分かりやすくなります。

不動産の売買では、2020年8月28日から、重要事項説明で水害ハザードマップ上の位置を示すことが義務になりました。国は、浸水想定区域の外でも、リスクがないと誤解させないよう配慮を求めています。ただ、重要事項説明を受けるのは契約の直前なので、気になる土地は申し込みの前に地図を見ておきましょう。

薄い色が付いた土地なら、想定の深さによっては、工夫で備える方法もあります。たとえば、基礎を高くする、寝室を2階に置く、といった建て方です。物件ごとの確かめ方は『柏で家を買う前に見ておきたいこと｜水害リスクを物件ごとに確かめる手順』にまとめました。

「この色は、どのくらい気にすればいいの」と迷ったら、一人で悩まずにご相談ください。柏市の土地の浸水リスクを「晃南土地」に相談するから土地の場所をお送りいただければ、地図を一緒に確かめます。

古い家付きの土地は、解体費を足しても安い？

古家付き土地は、建物を壊す費用を買う側が持つ前提で、値段が抑えられているケースも見られます。解体費を足して、近くの更地と比べると、本当に安いかどうかが見えてきます。

解体費は、建物の広さや造り、前の道の幅、残っている家具の量で大きく変わります。買う前に、解体会社の見積もりを取っておくと安心です。ほかにも、次のようなお金や手間がかかることがあります。

アスベスト（石綿）の事前調査：建物を壊す前に、使われていないか調べることが法律で求められる。2023年10月からは、資格のある人による調査が必要
地中に残る物：古い基礎や浄化槽、井戸などが出てくることがある。出てきたときに誰が負担するかを、契約で決めておく
塀や庭木、物置などの撤去

柏市の空き家対策のページには、住宅の解体そのものへの補助は載っていません（2026年10月時点）。一方で、道路沿いの高いブロック塀を取り除く工事には、市の補助があります。高さが原則1.2mを超え、道路や通学路に面している塀などが対象です。工事の契約より前の申し込みが要り、年度ごとの受付期間や件数にも限りがあります。

内見で、古い家の中に家具や家電がそのまま残っているのは、古家付きの土地ではよくある場面です。片付けを売主と買主のどちらがするのかで、合計のお金は変わります。『【2026年版】柏の空き家、解体すべき？費用・固定資産税の落とし穴と「更地にしない」選択肢』も参考になります。

建物を壊さずに活かす道として、建物の状態を専門家に見てもらう建物状況調査（インスペクション）があります。その結果をもとに、直して住むか、建て替えるかを比べる方法です。晃南土地はリノベーションも手がけているため、壊すか活かすかを両方の目線で一緒に考えられます。調査の基本は『柏の中古戸建てを買う前に｜建物状況調査（インスペクション）の基本』で紹介しています。

安い土地、結局いくらかかる？「土地代＋あとからのお金」で比べる

安い土地ほど、あとからのお金が乗りやすくなります。だから比べるのは土地の値段ではなく、家を建てられる状態にするまでの「合計」です。

あとからかかりやすいお金	出やすい土地	確かめ方
擁壁・造成の工事	高低差のある土地	擁壁の書類、工事の見積もり
地盤の補強（地盤改良）	低い土地、土を盛った土地	建てる会社の地盤調査
解体・地中の物の片付け	古家付きの土地	解体の見積もり、契約の取り決め
上下水道の引き込み、浄化槽	調整区域、引き込みのない土地	前の道の配管と、敷地への引き込み
セットバック部分の整備	細い道に面した土地	道路の種類と、下がる幅
浸水への備え	浸水が想定される土地	想定の深さと、設計の工夫

つまり、表の右の列を、契約の前にどれだけ埋められるかが大切です。

仮に、近所より500万円安い土地でも、擁壁と地盤の工事に300万円かかれば、差は200万円に縮みます。工事のお金をローンに上乗せすれば、そのぶん毎月の返済もふくらみます。

反対に、古家付き土地なら、解体費を足してもなお近所より安くおさまる場合もあります。金額は土地ごとにまったく違うため、数字は見積もりで押さえておきましょう。

夫婦で比べるときは、候補の土地を横に並べ、表の項目ごとに金額を書き込んでみてください。諸費用の内訳は『柏で家を買うときの諸費用・初期費用ガイド｜物件価格以外にいくらかかる？』にあります。

もう1つ、将来の売りやすさも合計に入れて考えたいところです。安い理由は、売るときにも同じように値段に響きやすいものです。子どもが巣立ったあとの住み替えや、転勤で貸すといった「出口」まで見ておくと、後悔しにくくなります。

柏市で安い土地を買う前のチェックリスト

ここまでの確認点を、チェックリストにまとめました。週末に候補の土地を見に行く前に、家族で一緒に眺めてみてください。

地図と書類で確かめる

□ 市街化区域か、市街化調整区域か
□ 調整区域なら、今ある家がどんな許可で建てられたか
□ 前の道は建築基準法の道路か、2m以上接しているか
□ セットバックや私道負担があるか、その面積
□ 洪水と内水のハザードマップの色、浸水の履歴
□ 土砂災害警戒区域に入っていないか

現地で確かめる

□ 道路や隣の土地との高低差、擁壁の状態
□ 旗竿地なら、通路のいちばん狭い幅
□ 上下水道とガスが、敷地まで引き込まれているか
□ 古い家や塀、庭石、物置などが残っていないか

お金で確かめる

□ 解体・造成・地盤・引き込みの見積もり
□ 住宅ローンが、希望の金額で組めそうか
□ 将来売るとき、同じ理由で安くなりそうか

全部を一度に埋めなくて大丈夫です。最初の一歩は、気になる土地の図面と広告を手元にそろえ、「なぜ安いのか」を不動産会社に聞いてみることです。土地探しから家が建つまでの流れは、『柏で土地を買って注文住宅を建てる｜土地探しから引渡しまでの流れ』で紹介しています。

平日は時間が取りにくく、子どもが寝たあとに少しずつ調べている方もいるでしょう。メッセージで気軽に聞いてみたいときは、晃南土地のLINEで売買部に相談するをご利用ください。登記や税金のように専門の判断が要ることは、税理士などの専門家と連携してお手伝いします。

よくある質問

Q. 安い土地を買うと、あとからどんなお金がかかりますか？

A. よくあるのは、土を支える壁（擁壁）や土地を平らにする工事、地盤の補強のお金です。古い家の解体や、上下水道の引き込みのお金がかかることもあります。どれがかかるかは安い理由で変わるため、契約の前に見積もりで確かめると安心です。

Q. 細い通路の奥にある土地は、子育て中の家族には住みにくいですか？

A. 住みにくいとは限りません。道路から奥まっているぶん、車の通りから離れて暮らせる面もあります。気をつけたいのは、車の出し入れと日当たりで、毎日車を使うご家庭ほど影響が大きくなります。通路の幅と、南側の家との距離を現地で見ておくと、判断しやすくなります。

Q. ハザードマップで色が付いている土地は、やめたほうがいいですか？

A. 色だけで決めず、想定されている深さと、水の種類を見て考えるのがおすすめです。柏市には、川があふれたときの洪水の地図と、雨水があふれたときの内水の地図があります。浅い想定なら、基礎を高くするなどの工夫で備えられることもあります。最後は、家族が安心して暮らせるかどうかで決めてください。

Q. 安い土地でも、住宅ローンは借りられますか？

A. 借りられる場合もありますが、土地の条件によっては、審査で慎重に見られることがあります。たとえば、建て替えができない土地や、家を建てる許可の見通しが立たない土地です。借りられる額が、希望より少なくなることもあります。土地を決める前に、金融機関の事前審査を受けておくと、予算の見通しが立てやすくなります。

Q. 「なぜ安いのか」を、不動産会社に聞いてもいいのでしょうか？

A. はい、遠慮なく聞いてください。安い理由は、買うかどうかを決めるための大切な情報です。仲介する不動産会社は、契約の前に、法律の制限や道路、ハザードマップ上の位置などを重要事項説明で伝えます。ただ、それは契約の直前なので、早めに聞いておくと、家族で考える時間が取れます。

まとめ

柏市で相場より安い土地を見つけたときの、理由と確かめ方を整理しました。

相場より安い土地は、家を建てる前後に、手間やお金がかかることがある土地
よくある理由は、市街化調整区域・再建築不可・旗竿地・高低差・浸水の想定・古家付きの6つ
柏市の地価調査で近くの地点を比べると、調整区域は市街化区域の半分以下、6分の1ほどの例もある
道路の種類やハザードマップは、契約の前に不動産会社へ聞いて確かめられる
比べるのは、土地代にあとからのお金と、将来の売りやすさを足した合計

安さの理由が分かれば、その土地がご家族にとって「選べる安さ」かどうかを判断できます。気になる土地が見つかったら、ご都合に合わせて、次のいずれかからお進みください。

図面や広告を見ながら相談したい方は、柏市の安い土地の確かめ方について「晃南土地」に問い合わせるからご連絡ください。

ご夫婦でゆっくり話を聞きたい方は、総合不動産「晃南土地」我孫子店への来店予約をご利用いただけます。

まずはメッセージで聞いてみたい方は、晃南土地のLINEで売買部に相談するが便利です。

晃南土地は、2026年12月に柏駅から徒歩6分の柏市中央町へ、柏支店を開業する予定です。それまでの来店でのご相談は、我孫子店でお受けしています。柏支店の場所は、「晃南土地」柏支店のページでご覧いただけます。

「まだ候補を探し始めたばかり」と添えていただいても大丈夫です。特定の土地をおすすめするのではなく、確かめる順番の整理からお手伝いします。

企画構成・文／晃南土地編集部

千葉県我孫子市を拠点に、1991年から地域の不動産に携わる晃南土地株式会社の編集部です。売買・賃貸・賃貸管理・買取り・リノベーションを一社で手がける立場から、柏・我孫子エリアの住まいと不動産の情報を、分かりやすくお届けします。

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