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柏で分譲地・区画整理地を探す方へ｜保留地・仮換地・建築条件の基本

柏の葉キャンパス駅の近くで売地の情報を見ていると、見慣れない言葉に出会うことがあります。「保留地」「仮換地」「建築条件付」、そして所在地の欄には、住所ではなく「◯街区◯画地」という表記。「普通の土地と何が違うのだろう」「このまま住宅ローンは通るのかな」。区画整理が続く街の土地探しでは、まずここで手が止まりがちです。

この記事は、千葉県柏市の北部で土地を探す方に向けて、千葉県我孫子市に本社を置く晃南土地の編集部がまとめたものです。つくばエクスプレス沿線の区画整理地に絞り、土地の種類ごとの手続きの違いを、県や市の資料と法律の条文から整理しました。晃南土地は1991年の設立以来、売買・賃貸・賃貸管理・買取り・リノベーションを一社で手がけてきました。

この記事で分かるのは、次の3つです。

• 区画整理地で売りに出る土地の3つの種類と、名義・住宅ローン・お金の手続きの違い
• 柏の葉キャンパスと柏たなかで、区画整理の進み具合がどう違うか
• 建築条件付きの土地と、地区ごとに決まった敷地の最低面積の確かめ方

どの種類の土地なのかは、広告だけでは判断しにくいこともあります。手元の資料を見ながら、個別の土地の条件を一緒に確かめたい方は、お気軽にご相談ください。柏の区画整理地の土地探しについて「晃南土地」に問い合わせる

区画整理地の売地は、登記の状態で3つに分かれる

この章の要点

• 区画整理地の売地は「換地処分が済んだ土地」「仮換地」「保留地」の3つに分けて考える
• 違いは、登記簿に何が載っているかと、新しい土地の権利がいつ決まるか
• 柏たなかは換地処分が済み、柏の葉キャンパス駅の周辺は事業が続いている

土地区画整理事業は、道路や公園を整えながら、土地の区画を整え直す事業です。その区域では、同じ「分譲地」でも法律上の立場が違う土地が並び、分かれ目は換地処分が済んでいるかどうかにあります。

換地処分は、工事のあとに新しい土地の割り当てを確定させる手続きで、都道府県知事などが公告します。効力は公告の翌日から生じ（土地区画整理法第103条・第104条）、その前後で3つの土地の扱いが分かれます。

項目	換地処分が済んだ土地	仮換地	保留地
どんな土地か	新しい地番で登記された土地	元の土地の代わりに使うよう指定された土地	事業の費用に充てるため、施行者が売る土地
登記簿に載っているもの	その土地そのもの	元の土地（従前地）の地番と面積	なし（施行者の台帳で管理）
新しい土地の権利が決まる時期	決まっている	換地処分の公告の翌日に、換地が元の土地とみなされる	公告の翌日に施行者が取得し、そのあと買主へ移転登記
住宅ローンの土地の担保	その土地に抵当権	従前地に抵当権	換地処分のあとに設定する形がある
清算金	清算が終わったかを確認	換地処分のあとに徴収・交付されることがある	換地ではないため、清算金の対象にならない
建てる前の許可	区画整理の許可は不要	換地処分までは区画整理の許可が要る	同左

施行者は事業を行う主体のことで、柏の葉キャンパス駅の周辺なら千葉県です。区画整理の許可は、土地区画整理法第76条にもとづき、建物を建てる前に受ける許可を指します。

広告に「分譲地」とあるだけでは、3つのどれに当たるのかは分かりません。たとえば、柏たなか駅と柏の葉キャンパス駅の近くに、同じ広さの売地が並んでいたとします。柏たなかの土地は普通の土地と同じ登記ですが、柏の葉キャンパスの土地は仮換地や保留地のこともあります。見た目の条件が同じでも、契約までに確かめることの量は大きく違うわけです。

見分ける手がかりは資料の中にあり、所在地が「◯街区◯画地」で示されていれば、まだ換地処分の前だと考えられます。登記簿の地番や面積が広告と合わなければ仮換地、登記簿そのものが取れなければ保留地の可能性があります。最終的には、施行者が出す証明書と、契約前の重要事項説明で確かめることになります。

坪単価の目安は『柏の土地相場2026｜柏駅・柏の葉・柏たなかの坪単価早見表とこれから上がるエリア』にあります。

柏の葉キャンパスと柏たなかでは、区画整理の進み具合が違う

この章の要点

• 柏たなか駅の周辺（柏北部東地区）は、2017年に換地処分が済み、2022年に事業が完了
• 柏の葉キャンパス駅の周辺（柏北部中央地区）は千葉県の事業が続き、施行期間は2032年3月まで
• 柏市内では、ほかに北柏駅北口と柏インター西でも事業が続いている

「柏の葉キャンパスも柏たなかもTXの新しい街だから、手続きは同じだろう」と考えがちです。ところが、2つの駅の周りでは区画整理の段階が違い、柏市と千葉県の公開資料で比べると次のようになります。

地区	主な場所	施行者	施行面積	状況
柏北部中央地区	柏の葉キャンパス駅の周辺	千葉県	272.90ha	施行中。施行期間は2032年3月31日まで
柏北部東地区	柏たなか駅の周辺	都市再生機構	約128.0ha	2017年6月30日に換地処分の公告。2022年3月31日に事業完了
北柏駅北口地区	北柏駅の北口	柏市	12.3ha	施行中。施行期間は2031年度まで
柏インター西地区	柏インターチェンジの西側（大青田）	土地区画整理組合	約30.45ha	施行中。施行期間は2027年3月31日まで

※柏市によると、柏北部中央地区の進捗は、事業費ベースで約79.3パーセントです（2024年度末時点）。

柏たなか駅の周辺は、換地処分で小青田・船戸・大室の各丁目の新しい町名と地番に移りました。柏市によると、清算の手続きなども含めて事業は完了しています。そのため柏たなかの売地は、登記や清算金の面では、ほかの住宅地の土地と同じように考えられます。ただし地区計画の決まりは今も続いており、この点はあとの章で取り上げます。

一方の柏の葉キャンパス駅の周辺は千葉県の事業の途中で、換地処分の時期は、県の公開資料では示されていません。換地処分までは、若柴・正連寺・十余二などの大字名と、元の地番が使われます。住所が柏の葉一〜六丁目の土地の多くは、柏通信所跡地などの区画整理がすでに終わった地区にあります。同じ「柏の葉」の名前が付いていても、区画整理の段階が違うことがあるわけです。

換地処分の時期が決まっていないことは、買う人の暮らしの予定にも関わります。家を建てて住み始めたあとも、しばらくは仮換地のまま暮らす可能性があります。その間は増築や塀・擁壁の工事にも区画整理の許可が要るため、将来の増築を考えている方は覚えておきたい点です。

区画整理が終わった地区の換地図などは、柏市が参考資料として公開しています。ただし図面は換地処分の当時のもので、現況と一致しない場合がある点に注意が要ります。

土地価格の動きは、『柏たなかの将来性と土地価格2026｜TX沿線の開発で資産価値はどう動くか』で取り上げています。柏の葉キャンパスは、『柏の葉キャンパスエリアの土地相場と将来性｜2026年も資産価値が落ちない理由』をご覧ください。北柏駅北口の区画整理は、『北柏で土地から建てるか中古か迷う方へ｜将来性と土地価格で考える』で扱っています。

仮換地とは何か｜登記簿の土地と、実際に使う土地が違う

「登記簿を取ったら、地番も面積も広告と違っている」と戸惑うのは、仮換地の売地でよくある場面です。多くは間違いではなく、仮換地の仕組みから来るずれです。

この章の要点

• 仮換地は、換地処分までの間、元の土地の代わりに使うよう指定された土地
• 登記簿に載っているのは元の土地（従前地）で、地番も面積も仮換地とは違う
• 建物の登記や住所には、仮換地の真下にある元の地番（底地地番）を使う

仮換地は、換地処分の前に施行者が指定する土地です（土地区画整理法第98条）。指定の効力が生じると、元の土地を使う権利を持つ人は、仮換地を使えるようになります。代わりに元の土地は使えなくなり、この状態が換地処分の公告の日まで続きます（同法第99条）。

つまり仮換地を買うときは、登記簿上の元の土地を買い、その権利で仮換地を使う形になります。千葉県は柏北部中央地区の地権者向けに「使用収益ガイドブック」を出しており、次の例で説明しています。

呼び方	ガイドブックの例	何に使うか
従前地（元の土地）	柏市（大字名）176番2	登記簿の所有権や抵当権
仮換地	5街区4画地	実際に使う土地。境界を現地で確かめて引き渡される
底地地番	176番3、176番4	仮換地の真下にある元の地番。建物の登記や住民登録、許可の申請に使う

※例は、千葉県の「柏北部中央地区 使用収益ガイドブック」の説明例です。

例では、元の土地が176番2なのに対し、使う土地の真下には176番3と176番4があります。持っている地番と家を建てる場所の地番が違い、登記簿の面積も元の土地のままです。広告の面積が、仮換地と従前地のどちらの面積なのかは、最初に確かめておきたいところです。

ただし、仮換地に指定されていても、すぐに使えるとは限りません。使用の妨げになる物があるときなどは、施行者が、使い始められる日を別に決めることがあるためです（同法第99条第2項）。ガイドブックによると、使用収益（土地を使い、利益を得ること）を始めるときは、現地で境界を確かめて引き渡します。買う前に、その仮換地が引き渡し済みかどうかも見ておくと安心です。

仮換地の位置や面積は、施行者が出す仮換地証明書で確かめられます。ガイドブックによると、この証明書は建物の表示登記や融資の際に要り、申請から交付まで約7〜10日かかるとされています。

仮換地の契約書や重要事項説明では、次の項目がそろっているかを見ておくと、あとで迷いません。

• □ 従前地の地番と、登記簿の面積
• □ 仮換地の街区・画地番号と、仮換地の面積
• □ 売買代金が、どちらの面積をもとにしているか
• □ 使用収益の開始日と、引渡しが済んでいるか
• □ 清算金の負担と受け取りを、どちらにするか

広い仮換地の一部だけを買う場合は、仮換地に対応する元の土地を分筆（登記上、土地を分けること）して対応します。造成で元の土地の位置が確かめられないときは、施行者が持つデータをもとに測量図を作ります。

保留地とは何か｜換地処分までは登記できない土地

この章の要点

• 保留地は、事業の費用に充てるため、換地にせずに施行者が売る土地
• 換地処分の公告の翌日に施行者が取得し、そのあと買主へ所有権を移す登記をする
• 千葉県は柏北部中央地区の保留地を一般競争入札で売っており、個人も申し込める

保留地は、換地計画で換地として定めず、事業の費用に充てるために残す土地です（土地区画整理法第96条）。工事で整えた土地の一部を売り、その代金を道路や公園の整備費に回す仕組みです。

保留地には換地処分まで登記簿がなく、千葉県のガイドブックは保留地の売買を次のように説明しています。買主に土地を使う権利を与え、換地処分で施行者が所有権を得ることを条件に譲る契約だ、というものです。法律でも、保留地は換地処分の公告の翌日に施行者が取得するとされています（同法第104条第11項）。ガイドブックによると、そのあと施行者が、譲渡契約にもとづいて速やかに買主へ所有権移転登記をします。

それまでの間、保留地の持ち主は施行者の保留地台帳で管理され、融資や許可の申請には保留地証明書を使います。

千葉県は、柏北部中央地区の保留地を一般競争入札で売っています。2026年3月に公告された回は3つの画地が対象で、5月に入札参加の申込み、7月に入札と開札という日程でした。公告から入札まで4か月ほどあるので、その間に資金と建物の計画を詰めておく形になります。県の専用サイト「千葉県の宅地分譲」では販売の予定や条件が公開されており、個人も申し込めると書かれています。

保留地を買った人や会社から、さらに買う場面もあり得ますが、その場合も登記簿はなく、権利は施行者の台帳でたどります。ガイドブックは、売買などで権利が動くときは、事前に施行者へ知らせるよう求めています。申告がないと、換地処分のあとの課税や所有権移転登記に支障が出るためです。

保留地を分けるときは、引渡しのときに渡された確定測量図をもとにするため、仮換地の分割とは手続きが違います。

登記がなくても、使い始めたあとの負担は買主にかかります。ガイドブックでは、使用収益を始めた保留地は自分で管理するとし、杭やプレートの境界標も大切に管理するよう求めています。固定資産税と都市計画税も、使い始めた保留地に対して課税されます。

換地処分の前と後で、登記と住所はこう変わる

この章の要点

• 公告の翌日に、仮換地は換地として元の土地とみなされ、保留地は施行者のものになる
• 登記は施行者がまとめて申請し、町名と地番が新しくなる
• 公告のあと、施行者の登記が済むまでは、原則としてほかの登記ができない

千葉県のガイドブックは、仮換地を使い始めてからの流れを、次の5つに分けています。

1. 仮換地の使用収益の開始（土地を使い始める）
2. 地区全体の工事がおおむね完成
3. 換地処分（権利と清算金の額が確定）
4. 区画整理の登記（施行者が新しい町名・地番で登記）
5. 清算金の徴収・交付

仮換地を使い始めた時点では、登記簿の中身は変わりません。登記や住所が切り替わるのは換地処分の公告のあとで、前後の違いは次のとおりです。

項目	換地処分の前	換地処分の後
土地の登記	従前地のまま（保留地は登記なし）	施行者が新しい町名・地番でまとめて登記
土地の抵当権	従前地に設定	換地が従前地とみなされるため、換地に残る
保留地の名義	施行者の台帳で管理	施行者が取得したあと、買主へ移転登記
住所	大字名・底地の地番に、地区名と街区・画地番号を添える	新しい町名・地番
固定資産税	使い始めたあとは、仮換地や保留地に対して課税	換地や取得した土地に対して課税
建てる前の区画整理の許可	要る	要らない

固定資産税の扱いは、ガイドブックで「みなす課税」と説明されています。仮換地を使い始めてから換地処分までの間、従前地の所有者を、仮換地の所有者とみなして課税する仕組みです。

公告の直後は、施行者の登記が済むまで、原則としてほかの登記ができません（土地区画整理法第107条第3項）。売買の決済や借り換えをこの時期に予定していると、登記の日程がずれるおそれがあります。

換地処分までの住民登録には、底地の地番に、地区名と街区・画地番号を添えます。ガイドブックの例では「柏市（大字名）176番地3 中央 5街区4」となり、換地処分のあとに新しい町名・地番へ移ります。

仮換地・保留地でも、住宅ローンは組めるか

保留地を検討すると、最初に気になるのが「土地の登記がないのに、銀行は貸してくれるのか」という点です。

この章の要点

• 仮換地は、元の土地（従前地）に抵当権を設定して借りる形になる
• フラット35の保留地融資では、建物に先に抵当権を設定し、換地処分のあとに土地へ設定する
• 取り扱わない金融機関もあるため、土地を決める前に借入先の扱いを確かめる

住宅金融支援機構のよくある質問では、仮換地について、従前地に第1順位の抵当権を設定する必要があるとしています。登記簿にある元の土地を担保にする、という考え方です。

一方の保留地には登記簿がないため、フラット35には「保留地融資」という扱いがあります。換地処分の公告の前にお金を借りる場合は、まず建物だけに抵当権を設定し、公告のあと速やかに土地にも設定します。保留地融資には、ほかにも条件があり、主なものを表にまとめました。

項目	フラット35の保留地融資の扱い
対象	保留地の上に建つ住宅を取得するとき
保留地だけを買うとき	融資の対象外
抵当権	公告前は建物のみ。公告後、速やかに土地にも設定
登記が止まっている時期	資金を受けたあと、速やかに抵当権を設定できない場合は対象外
使えないもの	保留地の借地権の取得。財形住宅融資との併用、フラット35パッケージ
保留地の税金など	保留地を買った人に支払う義務がある
取り扱い	扱わない金融機関もある。金利や手数料が、ほかの借入れと違う場合もある

※住宅金融支援機構「保留地の融資」のページによる（2026年10月時点）。

保留地を買って注文住宅を建てる場面で考えると、土地の代金を払う時点では、まだ建物がありません。フラット35の保留地融資は保留地だけの取得には使えないため、流れはたとえば次のようになります。

1. 保留地の譲渡契約を結び、土地の代金を払う（自己資金や、別の借入れで用意する）
2. 区画整理の許可や建築確認を受けて、建物を建てる
3. 建物が完成したら、建物に第1順位の抵当権を設定して、お金を借りる
4. 換地処分の公告のあと、速やかに土地にも抵当権を設定する

1の土地代をどう用意するかで計画全体が変わり、つなぎの借入れの組み方なども借入先ごとに違います。土地を決める前に、借入先と一緒に資金の流れを組み立てておくと安心です。

民間の住宅ローンでの扱いも、金融機関ごとに違います。仮換地証明書や保留地証明書の交付に約7〜10日かかる点も、融資の日程に入れておきます。

候補の土地が仮換地か保留地か、どの書類をいつまでにそろえるかを一緒に整理したい方は、お気軽にご相談ください。登記や税金の細かな判断が要る場面では、税理士や司法書士などの専門家と連携して進めます。仮換地・保留地の購入の進め方を「晃南土地」に相談する

清算金は、いつ決まり、誰が受け取り・払うのか

仮換地の購入を考えると、「清算金は、あとから請求が来るお金なのか」と不安を感じる方も少なくありません。

この章の要点

• 清算金は、換地どうしの不均衡をお金で調整するもので、受け取る場合も払う場合もある
• 額は換地処分の公告の翌日に確定し、そのあと施行者が徴収・交付する
• 換地処分の前に土地を買うなら、清算金をどちらが負担し受け取るかを契約で決めておく

区画整理では、元の土地の位置や面積、環境などに見合うように換地を定めます。それでも不均衡が生じるときにお金で調整するのが、清算金です（土地区画整理法第94条）。千葉県のガイドブックは、計算上と実際の換地の面積に過不足が出たときの調整、と説明しています。

清算金の額は、換地処分の公告の翌日に確定します（同法第104条第8項）。そのあと施行者が徴収または交付し、分割での徴収や交付も認められています（同法第110条）。

ガイドブックによると、清算金の単価は、固定資産税評価額や鑑定評価額、公示価格などを参考に算出されます。そのうえで評価員の意見を聞き、事業がおおむね終わりに近づいた段階で定められます。

では、換地処分の前に仮換地を買った場合はどうなるのでしょうか。土地区画整理法第129条では、権利を持つ人が代わると、前の人に対する手続きは新しい人に対するものとみなされます。このため施行者との関係では、清算金の徴収や交付は、原則として土地を引き継いだ人に対して行われると考えられます。そこで売買契約では、清算金を売主と買主のどちらが負担し、受け取るかを特約で決めることがあります。

よくあるのは、換地処分の何年も前に仮換地を買い、住み始めたあとで換地処分を迎える場面です。清算金の額はそのときに決まるため、買う時点では、払うのか受け取るのか、いくらなのかが分かりません。だからこそ、契約の段階で扱いを決めておくことが、あとの行き違いを防ぎます。

確かめること	理由
換地処分が済んでいるか	済んでいれば、清算金の額はすでに決まっている
清算金の徴収・交付が終わっているか	分割で払っている途中の場合もある
換地処分の前なら、負担と受け取りを契約でどうするか	額が決まるのは、事業の終わりに近い段階
保留地なら、譲渡契約の条件	保留地は換地ではないため清算金の対象にならず、代金などの条件は譲渡契約で決まる

柏たなか駅の周辺は、清算の手続きなどを含めて事業が完了しています。柏北部で清算金の論点が残るのは、事業が続く柏の葉キャンパス駅の周辺です。

建築条件付き土地は、何が「条件」なのか

「土地は気に入ったけれど、建てる会社が決まっているのは不安」。区画整理地の分譲地でも、建築条件付きの土地に出会うことがあります。

この章の要点

• 建築条件付き土地は、一定の期間内に、建物の請負契約を結ぶことを条件に売られる土地
• 広告では、条件の内容と、条件が成り立たなかったときの扱いを示すことになっている
• 期限の長さは、決まりの上で何か月とは定められていない

不動産の表示に関する公正競争規約は、不動産広告について業界が定め、国の認定を受けたルールです。規約は建築条件付土地を、一定期間内に建物の請負契約を結ぶことを条件に売られる土地と定めています（規約第4条第6項）。請負契約の相手は売主か売主が指定する建設業者で、相手を限らない場合も含むとされています。

広告では、取引の対象が土地であることと、条件の内容、条件が成り立たなかったときの措置を示します（施行規則第7条）。建物の設計プランを載せる場合は、さらに次の事項も示すことになっています（規約第6条）。

• 取引の対象が建築条件付土地であること
• 請負契約を結ぶ期限（希望の建物を相談するのに要る、相当の期間を経たあとの期限）
• 条件が成り立たなければ土地の売買契約は解除され、受け取ったお金は名目を問わずすべて返すこと
• プランは参考の一例で、採用するかは買う人の自由であること
• プランの建物の代金と、それ以外に要る費用の内容と額

規約は期限を「何か月」とは決めておらず、長さは売主や契約ごとに違います。建売住宅や条件のない土地と比べると、次のようになります。

項目	建売住宅	建築条件付き土地	条件のない土地
買うもの	土地と建物をまとめて	土地。建物は別に請負契約	土地だけ
建てる会社	売主	売主か、売主が指定する会社	自分で選ぶ
間取りの自由度	低い	指定の会社の仕様の範囲で決める	高い
契約	売買契約	土地の売買契約と、建物の請負契約	土地の売買契約。建物はあとで別に
期限	なし	請負契約を結ぶ期限がある	なし

区画整理が続く地区では、建物の打ち合わせと並行して、区画整理の許可や地区計画の届出も進めることになります。期限の中で、設計と手続きの両方が収まるかどうかを見ておきたいところです。

• □ 請負契約を結ぶ期限は、土地の契約からいつまでか
• □ 条件が成り立たなかったとき、手付金などがすべて返る定めになっているか
• □ 建物の見積もりに含まれるものと、外構・地盤改良など別にかかる費用
• □ 区画整理の許可や地区計画の届出を、誰がいつ出すか
• □ 地区計画の塀のつくりなど、外構の決まりが見積もりに入っているか

地区計画の「敷地の最低面積」は、分けて買うときに効いてくる

「広い区画を2つに分けて、半分ずつ買えないか」と考えたときに、先に知っておきたい決まりがあります。

この章の要点

• 柏北部の区画整理地には、敷地の最低面積を決めた地区計画がある
• 住宅を建てる区分の最低面積は、135㎡〜165㎡など、地区計画と区分ごとに違う
• 仮換地や換地を、全部そのまま一つの敷地として使う場合は、適用しない扱いがある

地区計画は、地区ごとに建物の用途や敷地の最低面積、塀のつくりなどを決める都市計画です。柏市の地区計画の資料から、住宅系の区分の最低面積を抜き出しました。

地区計画	区画整理	住宅系の区分と敷地面積の最低限度
柏北部中央・柏の葉キャンパス駅周辺地区	柏北部中央地区	住宅地区A・B 135㎡／住宅地区C 150㎡
柏北部中央・こんぶくろ池東地区	柏北部中央地区	住宅地区 165㎡
柏北部東・柏たなか駅東地区	柏北部東地区	住宅地区A 150㎡／住宅地区B 135㎡
柏北部東・柏たなか駅北地区	柏北部東地区	住宅地区 150㎡

※柏たなか駅東地区の住宅地区Cは200㎡で、店舗や事務所と併用しない住宅は建てられません。

※沿道地区などは別の数値で、ほかに柏北部中央・北地区や柏北部東・柏たなか駅西地区などの地区計画もあります。

同じ柏北部でも最低面積は地区計画ごとに違うため、地区名だけで判断せず、どの区分に入るかまで見ておきます。

たとえば、こんぶくろ池東地区の住宅地区で、330㎡の区画を2つに分ける場面を考えます（仮の数字です）。165㎡ずつなら最低面積を満たしますが、320㎡を160㎡ずつに分けると、どちらも下回ります。区分が違えば最低面積も変わるため、分ける前に、その土地の区分と数値を資料で確かめることが欠かせません。なお、土地を分けて二つ以上の宅地として使うこと自体も、地区計画の届出の対象になります。

一方で各地区計画には、指定された区画を分けずに使う場合の例外があります。区画整理の仮換地や換地が最低面積に満たなくても、全部を一つの敷地として使うなら、最低面積は適用されません。

地区計画の区域で家を建てるときは、工事に着手する30日前までに、柏市への届出が要ります。地区ごとの資料は、柏市の地区計画一覧から開けます。柏たなか駅周辺の土地の広さの目安は、『柏たなかの新築一戸建て相場｜土地の広さと価格の目安』もご覧ください。

区画整理地の土地を買う前に、確かめる順番

この章の要点

• まず、その土地が3つの種類のどれかを、資料で確かめる
• 次に、ローン・清算金・建築の手続きを、その種類に合わせて並べる
• 柏の葉キャンパス駅の周辺では、建てる前に区画整理の許可が要る

柏北部中央地区で家を建てるときは、換地処分の公告の日まで、土地区画整理法第76条の許可が要ります。対象は建物の新築・改築・増築や土地の形の変更などで、千葉県の案内では申請に仮換地証明書か保留地証明書を添えます。許可を受けずに建てると、元に戻すことや、建物の移転・除却を命じられることがあります。

ガイドブックが示す工程では、区画整理の許可を受けてから、地区計画の届出と景観の届出を出し、建築確認を受けます。景観の届出が要る場合は、着工の60日前までに事前協議、30日前までに届出が必要です。

手元にそろえたい資料と、そこで分かることも整理しておきます。

資料	分かること	主に使う場面
従前地の登記簿	所有者、地番、登記簿の面積、抵当権の有無	仮換地の売買、ローンの担保
仮換地証明書（底地証明図を含む）	仮換地の位置と面積、真下にある元の地番	区画整理の許可、建物の表示登記、融資
保留地証明書（底地証明図を含む）	保留地の位置と面積	区画整理の許可、融資
地区計画の資料	敷地の最低面積、壁の位置、塀のつくり、建てられない用途	建物と外構の計画、土地を分けるとき
柏市公開型GIS	用途地域、地区計画の区域など	候補地を絞り込む段階

柏市公開型GISは、市の都市計画の情報を地図で見られるサービスで、柏市公開型GISから開けます。

ここまでの内容を、確かめる順番に並べました。

1. 広告や資料で、土地の種類（換地処分済み・仮換地・保留地）と施行者を確かめる
2. 仮換地なら従前地の登記簿と仮換地証明書、保留地なら保留地証明書で、位置と面積を照らし合わせる
3. 借入先に、仮換地や保留地の扱いと、要る書類を確かめる
4. 換地処分の前なら、清算金の負担と受け取りを、契約でどうするか決める
5. 建築条件付きなら、請負契約の期限と、解除のときに返るお金を確かめる
6. 地区計画の最低面積や塀のつくりを、建物と外構の計画に入れる
7. 柏北部中央地区では、区画整理の許可、地区計画の届出、建築確認の順で工程を組む

契約の前には、宅地建物取引業法第35条にもとづく重要事項説明があります。区画整理の区域での建築の制限（土地区画整理法第76条）も、説明の対象です。ただ説明は契約の直前なので、土地を絞り込む段階で先に見ておくと安心です。土地探しから引渡しまでの流れは、『柏で土地を買って注文住宅を建てる｜土地探しから引渡しまでの流れ』で整理しています。

「広告にある『保留地』の一語が気になるので、まずは気軽に聞いてみたい」という方もいらっしゃると思います。スマートフォンから送れるよう、売買部につながるLINEも用意しています。晃南土地のLINEで売買部に相談する

よくある質問

Q. 区画整理地の土地を買うとき、最初に何を確かめればいいですか？

A. まず、その土地が「換地処分が済んだ土地」「仮換地」「保留地」のどれかを確かめます。換地処分は、区画整理のあとに新しい土地の割り当てを確定させる手続きです。種類によって、登記簿に載っている土地や、住宅ローンの組み方、清算金の扱いが変わります。広告で分からないときは、売主や仲介会社に、仮換地証明書などの資料があるかを尋ねてみてください。

Q. 保留地は、普通の土地と何が違うのですか？

A. いちばんの違いは、換地処分が済むまで登記簿がないことです。保留地は、区画整理の費用に充てるために、事業を行う県などが売る土地です。換地処分の公告の翌日に事業を行う側が取得し、そのあと買った人へ名義を移す登記をします。それまでは、事業を行う側の台帳で持ち主が管理されます。

Q. 仮換地の土地でも、住宅ローンは組めますか？

A. はい、登記簿にある元の土地（従前地）に抵当権を設定する形で、組める場合があります。住宅金融支援機構は、フラット35では従前地に第1順位の抵当権を設定する必要があるとしています。ただし扱いは金融機関ごとに違うため、借入先に早めに確かめてください。

Q. 建築条件付きの土地は、条件を外して買えますか？

A. 売主が応じれば外せる場合もありますが、応じてもらえないこともあります。建築条件は、売主が土地を売るときの前提として付けているものだからです。外す場合は、価格や契約の中身が変わることもあるため、話し合った内容は契約前に書面で確かめておくと安心です。

Q. 清算金は、どれくらいかかるものですか？

A. 金額は土地ごとに違い、前もって一律の目安を示せるものではありません。清算金は、元の土地と新しい土地の差をお金で調整するもので、受け取る場合もあります。額が決まるのは、区画整理がおおむね終わりに近づいた段階です。柏北部では、柏たなか駅の周辺は清算を含めて事業が完了しており、主に論点になるのは柏の葉キャンパス駅の周辺です。

まとめ

柏北部の区画整理地で土地を買うときの、土地の種類と手続きの違いを整理しました。

• 区画整理地の売地は、換地処分が済んだ土地・仮換地・保留地の3つに分けて考える
• 柏たなか駅の周辺は2022年に事業が完了し、柏の葉キャンパス駅の周辺は千葉県の事業が続いている
• 仮換地は登記簿上の元の土地を買ってその権利で使う形で、ローンの担保も元の土地になる
• 保留地は換地処分まで登記がなく、フラット35では建物に先に抵当権を設定する扱いがある
• 清算金は換地処分の公告の翌日に確定するため、処分の前に買うなら負担と受け取りを契約で決めておく
• 建築条件付き土地は、請負契約の期限と、条件が成り立たないときの返金の定めを確かめる
• 地区計画の最低面積は、住宅を建てる区分で135㎡〜165㎡などと地区ごとに違い、分けて買うときに効いてくる

最初の一歩は、気になる土地が3つのどれに当たるかを、資料で確かめるところからです。そこで「この土地の手続きを、自分の予定に当てはめて整理したい」と感じた方もいらっしゃるはずです。ご都合に合わせて、次のいずれかからお進みください。

土地の資料を見ながら相談したい方は、柏の区画整理地の購入について「晃南土地」に問い合わせるからご連絡ください。

図面を広げて対面で話したい方は、総合不動産「晃南土地」我孫子店への来店予約をご利用いただけます。

まずは一言だけ聞いてみたい方は、晃南土地のLINEで売買部に相談するからメッセージをお送りください。

なお、晃南土地は2026年12月に、柏駅から徒歩6分の柏市中央町に柏支店を開業する予定です。開業までの来店でのご相談は我孫子店で承っており、柏支店の所在地は「晃南土地」柏支店のページでご覧いただけます。

「まだ候補を見比べている段階」と添えていただいても大丈夫です。特定の土地をおすすめするのではなく、手続きの確かめ方の整理としてお手伝いします。

企画構成・文／晃南土地 編集部

千葉県我孫子市を拠点に、1991年から地域の不動産に携わる晃南土地株式会社の編集部です。売買・賃貸・賃貸管理・買取り・リノベーションを一社で手がける立場から、柏・我孫子エリアの住まいと不動産の情報を、分かりやすくお届けします。

参考にした公的データ・情報

• 柏北部中央地区一体型特定土地区画整理事業の概要／千葉県
• 柏北部中央地区 使用収益ガイドブック（令和8年4月版）／千葉県
• 土地区画整理法第76条許可-柏都市計画事業柏北部中央地区／千葉県
• 柏北部中央地区の保留地販売情報／千葉県
• 千葉県の宅地分譲（柏北部中央地区）販売物件／千葉県
• 柏北部中央地区の保留地の分譲（一般競争入札）について（令和8年3月13日）／千葉県
• 柏北部中央地区の保留地分譲（一般競争入札）の開札結果について（令和8年7月22日）／千葉県
• 北部まちづくり事業の進捗状況／柏市
• 柏北部東地区（柏たなか駅周辺）／柏市
• 柏市内における土地区画整理事業施行地区の画地確定図等（参考資料）／柏市
• 北柏駅北口土地区画整理事業のあらまし／柏市
• 柏インター西土地区画整理事業について／柏市
• 柏市の地区計画一覧／柏市
• 地区計画の届出／柏市
• 柏北部中央・柏の葉キャンパス駅周辺地区 地区計画／柏市
• 柏北部中央・こんぶくろ池東地区 地区計画／柏市
• 柏北部東・柏たなか駅東地区 地区計画／柏市
• 柏北部東・柏たなか駅北地区 地区計画／柏市
• 保留地の融資／住宅金融支援機構
• 仮換地と保留地が混在する土地の場合、融資の対象になりますか？／住宅金融支援機構
• 不動産の表示に関する公正競争規約・同施行規則／首都圏不動産公正取引協議会
• 土地区画整理法／e-Gov法令検索
• 宅地建物取引業法施行令／e-Gov法令検索