南柏の中古マンション相場2026｜築年数別の成約価格とリノベ総額

2026.10.18

南柏で中古マンションを探す方へ｜相場とリノベで住む選択肢

南柏駅の改札を出て、駅前のマンションの明かりを見上げた仕事帰りの夜。スマホで同じ駅の中古マンションを並べてみると、値段の幅の広さに驚くかもしれません。実際に売れた値段も、駅前の新しい部屋は4,000万〜5,000万円台、平成初めまでの部屋は1,000万円台が中心です。「古い部屋を手ごろに買って、中を自分たちらしく直すのはどう？」「でも、工事まで入れたら全部でいくら？」

千葉県我孫子市に本社を置く晃南土地の編集部で、南柏の数字を一つずつ集めてみました。千葉県柏市の南柏駅の周りで、中古マンションを探しているご夫婦に読んでいただけたらと思います。国の取引データを駅と築年数で分け、リノベして住む場合のお金も一緒に組み立てました。物件探しから工事、将来貸すときの管理までを一社で相談できるのが、1991年設立の晃南土地の特徴です。

この記事でお伝えするのは、次の3つです。

南柏の中古マンションが、築年数と駅からの距離でいくらくらいか
築30年を超えた部屋を買ってリノベしたときの、総額の目安
古いマンションを選ぶ前に、確かめておきたい日付と書類

気になる物件がまだなくても、予算の相談から始められます。南柏の中古マンション探しを「晃南土地」に相談するからお気軽にどうぞ。

南柏の中古マンション、実際にいくらで売れている？

「物件サイトの値段って、本当にその値段で売れているのかな」

南柏駅が最寄りの中古マンションは、実際に売れた値段の中央値（安い順に並べて真ん中の値段）が3,000万円でした。数字の出どころは、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」で公開されている成約価格（実際に契約がまとまった値段）です。期間は2025年4月〜2026年3月で、最寄駅が南柏と記録された56件を、晃南土地で集計しています。

区分	件数	中央値	真ん中の半数が入る範囲
南柏駅が最寄りの全体	56件	3,000万円	約1,700万〜3,800万円
うち柏市の住所	41件	2,900万円	約1,600万〜3,900万円
うち流山市の住所	15件	3,100万円	約2,100万〜3,300万円

（国土交通省「不動産情報ライブラリ」の成約価格情報。2026年10月18日に確認し、晃南土地が集計）

つまり、南柏の中古マンションは3,000万円前後が真ん中で、上にも下にも大きな幅があります。同じ時期の柏市全体の中央値は2,900万円（445件）で、南柏はほぼ同じ水準です。広さの中央値は75㎡、間取りは3LDKが37件と、3分の2ほどを占めていました。

表のとおり、南柏駅が最寄りでも、4件に1件ほどは流山市の住所です。駅の西側は流山市との市境が近く、住所の市によって学区や子育ての制度が変わります。東口と西口の街の違いは、『南柏の住みやすさ｜東口・西口の違いと子育て環境』で紹介しています。

例えば、夜に二人で物件サイトを見ていて、3,800万円の部屋が気になったとします。上の表と並べると、南柏で売れた部屋の中では、上から4分の1あたりの高めの値段だと分かります。

物件サイトに並んでいるのは、売り出し中の値段（掲載価格）です。値段の交渉を経て、成約価格はそれより下がることもあります。南柏の掲載価格は、『南柏で家を売る｜売却相場と売れやすい条件』にまとめています。国のデータを自分で調べる方法は、『柏の不動産の成約価格2026｜国の取引データで見る実際に売れた値段』にあります。

築年数で、南柏のマンションの値段はどう変わる？

「築年数が古いと、どのくらい安くなるんだろう」

南柏では、築30年のあたりを境に値段がぐっと下がります。同じ56件を、建った年で5つに分けてみました。

建った年（築年数の目安）	件数	中央値	真ん中の半数が入る範囲
2016年以降（築10年以内）	7件	3,400万円	約3,250万〜4,250万円
2006〜2015年（築11〜20年）	13件	3,900万円	約2,900万〜4,400万円
1996〜2005年（築21〜30年）	18件	3,300万円	約2,800万〜3,600万円
1982〜1995年（築31〜44年）	15件	1,500万円	約1,100万〜1,650万円
1981年以前	3件	1,300万円	1,200万〜1,500万円（3件の幅）

つまり、築30年を境に、中央値は3,300万円から1,500万円へと半分以下になります。築21〜30年と築31〜44年の差は、中央値で1,800万円です。この開きを工事のお金に回せるかどうかが、リノベ前提で探すときの考えどころです。

例えば予算が3,000万円なら、築25年ほどの部屋をそのまま買う道と、築35年ほどの部屋を買って直す道があります。後者なら、物件を中央値の1,500万円で買えたとして、工事と手続きのお金に1,000万円以上を回せる計算です。

一方で、築10年以内の中央値が築11〜20年より低いのには、理由があります。7件のうち4件が、駅から15分ほどの流山市の物件だったことが影響しています。駅のすぐ近くに2020年に建った部屋は、4,700万円と5,600万円で取引されていました。

件数が少ない区分は、どこにある物件が売れたかで数字が動きます。築年数と駅からの距離は、いつもセットで見るのがおすすめです。柏市全体と比べるなら、『柏の中古マンション相場2026｜駅別・築年数別の価格の見方と買い時の見極め方』をどうぞ。

駅近の物件と、少し歩く物件。どのくらい違う？

「毎日の通勤を考えると、駅に近いほうがいいけれど…」

駅から5分以内の物件は、中央値が4,100万円と、南柏の中でも高めでした。同じ56件を、データに記録された駅からの距離で分けたのが次の表です。

駅からの距離	件数	中央値
5分以内	17件	4,100万円
6〜10分	6件	2,500万円
11〜15分	17件	3,200万円
16分以上	4件	2,150万円
記載なし	12件	1,500万円

つまり、駅に近いほど高い傾向はあるものの、距離だけで値段が決まるわけではありません。6〜10分が11〜15分より低いのは、6件のうち3件が1982年以前に建った部屋だったためと考えられます。距離の記載がない12件も、8件が1995年以前の建物でした。

駅から5分以内の部屋の多くは、2000年代以降に建ったものです。ただ、駅から3分ほどで1995年に建った60㎡の部屋も、2,100万円と2,600万円で取引されていました。「駅近」と「リノベ」の両方をかなえたいなら、こうした少し古い駅近の部屋が候補になります。

例えば、お二人とも電車で通勤するなら、駅までの近さは譲りにくい条件ですよね。それなら駅の近さは守り、築年数で値段を抑えて、浮いた分で部屋の中を整える順番で考えられます。北柏と比べて考えたい方は、『南柏と北柏どっちに住む？｜住みやすさと価格で比較』も参考になります。

築30年を超えた部屋、リノベして住むのはあり？

「古い部屋でも、中を新しくすれば快適に暮らせる？」

「南柏中古マンション」と検索すると、候補に「リノベーション」という言葉が出てきます。同じように、買って直して住むことを考える方が多いのかもしれません。

築30年を超えた部屋は、値段を抑えられるぶん、工事にお金を回しやすいのが良いところです。床や壁、キッチンやお風呂を新しくすれば、毎日目に入るところを新しい部屋に近い状態に整えられます。間取りの変更も、管理規約（マンションごとのルール）の範囲でかなうことがあります。例えば、部屋を一つ増やす、リビングを広げるといった変え方です。

ただし、部屋の中にも、自分たちだけでは変えられないところがあります。国の標準管理規約（ルールのひな形）では、窓枠や窓ガラスは共用部分（住む人みんなで持つ部分）の扱いです。玄関の扉も、鍵と内側の塗装を除いて、同じく共用部分とされています。

リノベで変えやすいところ	自分たちだけでは変えにくいところ
床・壁・天井の仕上げ	窓枠・窓ガラス、玄関の扉（鍵と内側の塗装を除く）
キッチン・お風呂・トイレ	建物を支える壁や柱
間取り（建物のつくりによる）	上下の階を通る共用の配管

つまり、部屋の内側は変えやすく、建物全体に関わるところは管理組合（持ち主みんなの集まり）の決まりに従います。ひな形のルールでは、共用部分やほかの部屋に響くおそれのある工事は、前もって理事長に申請し、承認を受ける決まりです。どこまで直せるかは『柏市で中古マンションを買う前に｜リフォームできる範囲と費用の目安』で詳しく紹介しています。

工事費の相場感をつかむなら、住宅リフォーム推進協議会の調査（2026年2月公表）が参考になります。ここ3年以内にマンションの部屋を直した人に聞いた結果では、かかった費用の平均は316.9万円でした。部屋の一部だけを直した工事も含んだ平均で、500万円以上かけた人は2割ほどです。間取りや配管まで変える全面的なリノベは、この上のほうの帯に入ると見ておきましょう。

例えば、使っていない和室をリビングとつなげて、子どもが遊べる広い部屋にしたいとします。その壁を取れるかどうかは、建物を支える壁かどうかで変わります。買う前に工事の担当者に見てもらうと、できることとできないことが早めに分かります。

物件と工事と手続きのお金、全部でいくら？3つの買い方で比べる

「安く買っても、工事で高くついたら意味がないよね」

南柏の築年数ごとの中央値に、工事費と諸費用（物件の値段とは別にかかる手続きのお金）の一部を足してみました。工事費は試算のために置いた仮の金額です。実際は、部屋の傷み具合と、どこまで手を入れるかで変わります。3つの買い方で並べたのが、次の表です。

項目	A 築31〜44年＋全面的な工事	B 築21〜30年＋水回り中心	C 築11〜20年＋小さな手直し
物件の値段（中央値）	1,500万円	3,300万円	3,900万円
工事費（仮の数字）	800万円	300万円	150万円
仲介手数料（上限・税込）	56.1万円	115.5万円	135.3万円
印紙税（売買と工事の契約書）	1.5万円	1.05万円	1.02万円
小計	約2,358万円	約3,717万円	約4,186万円

（仲介手数料は国が定めた上限で計算。印紙税は、2027年3月31日までの軽減後の金額で、契約書を各1通とした場合）

つまり、この例では、築30年を超えた部屋に800万円の工事をしても、Bより1,350万円あまり総額を抑えられます。表に入れていない登記・ローン・火災保険の費用は、別に見込んでおきます。残りの諸費用は、『柏で家を買うときの諸費用・初期費用ガイド｜物件価格以外にいくらかかる？』で一覧にしています。

どの買い方が正解ということはなく、暮らし方で向き不向きが分かれます。間取りから自分たちで決めたいならA、早く住み始めたいならCが合いやすいでしょう。Bは、物件と工事のお金のバランスを取りたい方に向いています。Aは値段を抑えやすい反面、配管や修繕積立金、建った日付の確認がほかより大切になります。

工事のお金を、物件のローンと一緒に借りられる商品もあります。どこまで含められるかは金融機関や商品ごとに違い、審査で工事の見積書を求められることもあります。【フラット35】も、2026年9月1日の借入れ分から、簡易なリフォームの工事費をまとめて借りられるようになりました。ただし間取りの変更や断熱材の交換などは対象外なので、全面的なリノベでは、ほかの商品とも比べてみてください。

ローンのまとめ方は、『柏で中古マンション＋リノベを考える方へ｜物件・工事・諸費用の総額の目安』で紹介しています。「うちの予算なら、どの買い方が近い？」と思ったら、希望の広さと予算の上限を教えてください。南柏で買ってリノベする予算を「晃南土地」に相談するからどうぞ。

毎月の支払いで比べると、どう見える？

家計で考えると、気になるのは総額よりも「毎月いくら出ていくか」ではないでしょうか。

マンションでは、ローンの返済に加えて、管理費と修繕積立金（将来の修繕のための積立金）が毎月かかります。駐車場を借りるなら、その代金も加わります。総額が同じでも毎月の支払いはマンションごとに違うので、この合計で比べるのがおすすめです。

修繕積立金が足りていそうかは、国のガイドラインの目安と見比べると見当がつきます。目安は、修繕の計画期間を通してならした、月々の平均額です。20階未満の建物なら1㎡あたり月252〜335円で、建物の延べ床面積によって変わります。

75㎡の部屋に当てはめると、月およそ1万8,900円〜2万5,100円です。機械式駐車場がある建物は、その分が上乗せされます。

築年数の古い物件で、今の積立金がこれを大きく下回るなら、値上げの予定を確かめておきます。見るのは、長期修繕計画（これから先の修繕の予定とお金の計画）です。同じガイドラインは、将来の値上げを前提にした積み立て方について、注意を呼びかけています。値上げの合意がまとまらず、積立金が足りなくなる例もあるという内容です。

例えば、今の積立金が月1万円でも、5年後に2万円へ上がる計画なら、家計の見通しは変わってきます。育休や時短勤務で、どちらかの収入が減る時期も含めて払えるか、二人で数字を出しておくと安心です。

古いマンションは「建った日付」で何が変わる？

「築年数の数字のほかに、見ておくことはある？」

古いマンションを選ぶときは、建った年だけでなく、二つの日付を確かめます。一つは耐震の基準に関わる日付、もう一つは住宅ローン控除の条件に関わる日付です。

確かめること	見る日付	境目
新しい耐震基準で建ったか	建築確認（建てる前の図面の審査）を受けた日	1981年6月1日以後なら新しい基準
住宅ローン控除の築年の条件	登記上の建築の日	1982年1月1日以後なら条件を満たす（それより前は耐震の証明書が必要）

つまり、登記の日付で控除の条件を満たしていても、耐震の基準は別に見ておきたいところです。マンションは、図面の審査から完成までに時間がかかります。そのため、1982年ごろに完成した建物にも、古い基準で建築確認を受けたものが混じることがあります。

【フラット35】の基準では、建築確認の日が分からないとき、登記の新築の日で判断します。1983年4月1日以後に新築と登記されていれば、新しい基準の建物として扱われます。南柏のデータにも、1982年に建った部屋の取引が6件ありました。

このころの物件が気になったら、建築確認の日が分かる書類（確認済証など）があるかを聞いてみましょう。仲介の担当者を通じて、売主側に確かめてもらえます。

住宅ローン控除は、年末のローン残高の0.7%分、所得税などが軽くなる制度です。省エネの証明がない中古マンションなら、主な条件は次のとおりです。

条件	内容
借入れの上限と期間	2,000万円・10年間
床面積（登記の面積）	50㎡以上（合計所得金額1,000万円以下なら40㎡以上）
所得	合計所得金額2,000万円以下
住み始める時期	家を取得してから6か月以内

つまり、マンションでは登記の面積がものさしになります。登記は壁の内側で面積を測るので、広告に載る面積より小さく出ることがあります。省エネの証明がある部屋なら、控除の期間が13年間に延びます。子育て中や、夫婦のどちらかが40歳未満の世帯では、借入れの上限が上がる種類もあります。

リノベを考えている方は、表の「住み始める時期」に気をつけたいところです。例えば4月に引き渡しを受けて、夏から工事を始めたとします。工事が11月までずれ込むと、6か月以内の入居に間に合いません。入居できる時期を、工事会社の工程表で早めに確かめておくと安心です。

控除の細かな条件は、この記事の末尾に載せた国税庁の案内で読めます。「うちの場合は使える？」という確認は、晃南土地が税理士などの専門家と連携してお手伝いします。

建物の将来は、管理の書類のどこを見ればいい？

「部屋はリノベで新しくできても、建物のほうは大丈夫？」

部屋の中は工事で直せても、建物全体の古さは、管理組合が進める修繕にかかっています。築30年を超えたマンションほど、管理の書類で「これまで」と「これから」を読むことが大切です。

書類	見ておきたいこと
長期修繕計画	次の大規模修繕の時期と、積立金の値上げの予定
修繕積立金の残高	計画に対して、お金が足りているか
修繕の履歴	外壁や屋上、共用の配管の工事をいつ行ったか
総会の議事録	建て替えや大きな工事、積立金の話が出ていないか
管理規約・使用細則	リフォームの届け出、床の音の決まり、ペットの決まり

つまり、管理の書類は、建物の健康診断の記録のようなものです。部屋に何百万円もかけて工事した直後に建て替えの話が出ると、負担が重なってしまいます。議事録は、そうした話の芽がないかを知る手がかりになります。

ペットを飼えるかどうかも、広告だけで判断せず、規約と細則で読んでおきます。検索の候補に「ペット可」が並ぶほど、気にする方が多いようです。書類ごとの見どころは、『柏で中古マンションを買う方へ｜管理規約と修繕積立金の確かめ方』で詳しく紹介しています。

例えば内見の日に、エントランスの掲示板を見てみてください。工事のお知らせや総会の案内から、管理の様子が少し伝わってきます。

内見の日、リノベ目線ではどこを見る？

内見の日は、つい壁紙の汚れやキッチンの古さに目が行きがちです。

リノベ前提の内見では、そうした古さよりも、工事で変えられないところを先に見ます。古さは工事で新しくできますが、建物のつくりや立地は変えられないからです。

□ 床が二重床（床の下にすき間がある）か、直床（コンクリートに直接張った床）か
□ 天井の高さと、はり（天井から出っ張った部分）の位置
□ キッチンやお風呂の配管が、どこを通って共用の配管につながっているか
□ 窓の向きと、日当たり・風通し
□ 管理規約にある、床材の音の決まりとリフォームの届け出
□ 駅からの道を、朝と夜に歩いてみたか
□ 物件の住所が、柏市か流山市か
□ ハザードマップで、浸水の想定を確かめたか

床のつくりは、水回りを動かせるかどうかに関わることがあります。工事の担当者が内見に一緒に行けば、壁を取れるか、キッチンの位置を変えられるかを、その場で聞けます。立地の確かめ方は『柏のハザードマップと地盤2026｜液状化・浸水リスクと安全なエリアの見極め方』が参考になります。

一戸建てもあわせて考えるなら、『南柏の土地・中古戸建て相場｜将来性と価格の目安』で値段を比べられます。マンションと一戸建てでは、毎月かかるお金の中身も変わります。

南柏で探し始める前に、今日からできる3つのこと

南柏で中古マンションを探すとき、最初から物件を一つに絞らなくても大丈夫です。順番さえ押さえておけば、迷いにくくなります。今日から始められることを3つ挙げます。

1. 夫婦で「総額の上限」を決める：物件・工事・諸費用を足した金額と、毎月払える額の両方を話しておきます
2. 気になる物件の「築年数×駅からの距離」で値段を見る：不動産情報ライブラリでは、最寄駅を選んで成約価格を調べられます
3. 物件探しとリノベの相談を、同じ時期に始める：工事の見立てがあると、物件を選ぶ目が変わります

1つ目の総額は、少し余裕を持たせておくのがコツです。工事は、壁や床を開けてから傷みが見つかることもあるため、予備のお金があると慌てずに済みます。3つ目を勧めるのは、工事の見積もりが遅れると、ローンの審査に間に合わないことがあるからです。

気になる物件が見つかったら、すぐに聞いてみたいこともありますよね。売買部とスマホでやり取りできるLINEも用意しています。晃南土地のLINEで売買部に相談するから、お気軽にどうぞ。

晃南土地は、2026年12月に柏駅から徒歩6分の柏市中央町に柏支店を開業する予定です。開業前の今は、お店でのご相談は我孫子店でお受けしています。場所は晃南土地柏支店のページでご覧いただけます。

よくある質問

Q. 不動産会社に行くのは、買いたい物件が決まってからのほうがいいですか？

A. いいえ、決まる前のほうが、話を進めやすいことがあります。リノベを考えているなら、物件の値段と工事費を合わせて予算を組むからです。希望の広さや駅からの距離、総額の上限を伝えていただければ、探し方から一緒に整理できます。

Q. 1982年に建ったマンションは、新しい耐震基準で建っていますか？

A. 完成した年だけでは決められず、建築確認（建てる前の図面の審査）を受けた日で決まります。1981年6月1日以後に確認を受けていれば、新しい基準です。マンションは完成までに時間がかかるため、1982年の完成でも古い基準の場合があります。確認済証などの書類で、日付を見せてもらいましょう。

Q. 夫婦で通勤先が違うのですが、南柏からは通いやすいですか？

A. 通勤先によって変わります。南柏はJR常磐線の各駅停車の駅で、東京メトロ千代田線に直通する電車なら、大手町や霞ケ関まで乗り換えなしです。上野・東京方面へ快速を使う場合は、隣の柏駅などで乗り換えます。お二人の経路を、朝の時間帯で一度調べてみてください。

Q. 子どもが走り回ると、下の階に音が響きませんか？

A. 床のつくりと、張り替えるときの床材で、音の伝わり方は変わります。管理規約で、フローリングの音の伝わりにくさの基準を決めているマンションもあります。古いマンションでは、新築のときにカーペット敷きだった部屋もあり、フローリングにするのに条件がつくこともあります。リノベで床を張り替えるなら、規約に合う床材を選び、ラグやマットも組み合わせると安心です。