柏の中古マンション＋リノベ費用2026｜物件・工事・諸費用の総額

2026.10.17

柏で中古マンション＋リノベを考える方へ｜物件・工事・諸費用の総額の目安

柏で借りている部屋に、更新のお知らせが届いた夜。共働きの二人で、久しぶりに「家を買う話」になりました。新築マンションの価格を調べてみたら、思っていたより高くて、二人とも黙ってしまいます。「中古を買って、中を自分たちらしく直すのはどうだろう」「でも、全部でいくらかかるんだろう」。

中古マンションを買ってリノベーションすれば、間取りや内装を自分たちで選べます。ただ、物件の値段に工事費と諸費用が重なるぶん、総額が見えにくいのも確かです。そこで、千葉県柏市で初めて家を買うご夫婦と一緒に考えるつもりで、晃南土地編集部が総額の目安を組み立ててみました。晃南土地は千葉県我孫子市に本社を置く1991年設立の不動産会社で、2022年からはリノベーションも手がけています。

読み終えるころには、次の3つが見えてくるはずです。

柏の中古マンションの値段に、工事費と諸費用を足した総額の目安
工事のお金まで住宅ローンでまとめるときの考え方
入居したい時期から逆算した段取りと、夫婦で確かめておきたいこと

まだ物件を探し始める前の、予算の話からでも大丈夫です。柏の中古マンション＋リノベについて「晃南土地」に相談する

中古＋リノベなら、新築より手が届く？

結論からお伝えすると、物件の選び方しだいで、総額を抑えられる場合があります。大事なのは、物件の値段だけを見ずに、工事費と諸費用を足した「総額」で比べることです。

新築と中古の差は、国土交通省の「令和7年度住宅市場動向調査」で見えてきます。首都圏など三大都市圏で住まいを買った世帯の購入資金を調べたものです。平均は、新築マンションが6,443万円、中古マンションが3,321万円でした。千葉県を含む広い範囲の平均なので柏の値段そのものではありませんが、開きの大きさは伝わります。

中古＋リノベは、この開きの一部を工事に回して、部屋の中を新しくする考え方です。たとえば築30年前後の物件で値段を抑え、浮いた分でキッチンやお風呂、床を新しくする、といった組み立て方です。管理規約（マンションごとのルール）の範囲で、間取りを暮らし方に合わせて変えられることもあります。

一方で、築年数が古いほど、配管の取り替えなど工事の範囲が広がりやすくなります。物件と工事のどちらにいくら使うかという「配分」が、総額を決めるいちばんのポイントです。

柏の中古マンション、築年数でどれくらい値段が違う？

柏市の中古マンションは、築年数によって値段が大きく変わります。もとにしたのは、国土交通省「不動産情報ライブラリ」の成約価格（実際に売れた値段）です。2025年4月〜2026年3月に柏市で売れた445件を、晃南土地が集計しました。

建てられた年（築年数の目安）	売れた値段の中央値	真ん中の半数が入る範囲
2016年以降（築10年以内）	5,700万円	約4,700万〜6,500万円
2006〜2015年（築11〜20年）	4,450万円	約3,000万〜5,800万円
1996〜2005年（築21〜30年）	2,550万円	約1,700万〜3,500万円
1981〜1995年（築31〜45年）	1,400万円	約900万〜1,700万円
1980年以前	575万円	約400万〜800万円

つまり、築20年を超えると値段が一段と下がり、リノベーションを前提にした候補に入れやすくなります。中央値は値段の順に並べたときに真ん中にくる金額で、445件全体では2,900万円、広さの中央値は75㎡でした。

同じ柏市でも、駅によって値段の傾向は違います。つくばエクスプレスの柏の葉キャンパス駅を最寄りとする取引は、中央値が5,600万円でした。JR常磐線の各駅停車が止まる北柏駅は1,400万円です。柏駅は2,300万円ですが、新しい物件から古い物件まで幅広く含まれ、値段の幅も広めです。

たとえば二人とも柏駅から通勤しているなら、駅から歩ける便利さは、できれば外したくないですよね。その場合は、築年数の経った部屋で値段を抑え、浮いた分を工事に回す手があります。数字の読み方は『柏の不動産の成約価格2026｜国の取引データで見る実際に売れた値段』で詳しく紹介しています。

リノベーションの工事費、みんなはいくらかけている？

工事費は、どこまで手を入れるかで大きく変わります。手がかりになるのが、住宅リフォーム推進協議会が2026年2月に公表した調査です。過去3年以内にリフォームをした人に聞いたもので、マンションの方がかけた費用は次のとおりでした。

かかった費用	答えた人の割合
100万円未満	23.8%
100万〜300万円未満	39.8%
300万〜500万円未満	16.3%
500万円以上	20.0%

つまり、マンションでいちばん多いのは100万〜300万円未満で、平均は316.9万円でした。ただ、この調査にはお風呂だけ、壁紙だけといった部分的な工事も含まれています。間取りや配管まで変える全面的なリノベーションは、そのぶん規模が大きくなります。予算を考えるときは、表の「500万円以上」の帯を目安にしておくと、見誤りを防ぎやすくなります。

同じ調査で、マンションでリフォームをした人の27.2%が「予算を上回った」と答えています。理由で多かったのは、設備のグレードアップ（59.5%）と、工事する場所が増えたこと（40.5%）でした。ショールームで食洗機や広い浴槽を見ると、つい「せっかくだから」と言いたくなるものですよね。最初に夫婦で優先順位を決め、予備費も取っておくと、予算からはみ出しにくくなります。

工事費を左右するもの	費用が上がりやすいとき
工事の範囲	表面の張り替えだけでなく、間取りや配管まで変える
部屋の広さ	広いほど、材料と手間が増える
配管の状態	築年数が古く、取り替えを考える場面が増える
設備のグレード	キッチンやお風呂に、上位の品を選ぶ
マンションのルール	床の音の決まりや、工事できる時間帯の制限がある

つまり、広さが同じでも、工事の範囲と設備の選び方しだいで金額は変わります。費用の考え方や事例を、もっと知りたい方へ。『柏のリノベーション完全ガイド｜費用・事例・会社選びまで、後悔しない家づくりの始め方』もあわせてどうぞ。

物件と工事のほかに、どんなお金がかかる？

物件の値段と工事費のほかに、手続きのお金（諸費用）がかかり、決まりで計算できるものと見積もりで決まるものがあります。

主な諸費用	金額の決まり方	払う時期
仲介手数料（不動産会社への報酬）	400万円を超える物件は「価格×3%＋6万円」＋消費税が上限（800万円以下は特例あり）	契約時と引渡し時に分けることも
印紙税（契約書にかかる税）	売買契約書は1,000万円超5,000万円以下で1万円。工事の契約書にもかかる	契約時
登記（持ち主を記録する手続き）の費用	登録免許税と司法書士の報酬。物件の評価額と借入額で変わる	引渡し時
住宅ローンの費用	事務手数料や保証料など。商品で差がある	ローンの契約・実行時
火災保険・地震保険	補償の内容と期間で変わる	引渡し時
不動産取得税	要件を満たし、申告すると軽減される	引渡しのあと、千葉県から届く通知で納める

つまり、仲介手数料と印紙税は、値段が決まれば計算できます（印紙税は2027年3月31日までの軽減後の金額）。登記やローン、保険のお金は、見積もりを並べて比べるのが近道です。

家計で見ると、引っ越し代や家具・家電の買い替え、工事のあいだも払い続ける今の部屋の家賃も出ていきます。項目ごとの説明は『柏で家を買うときの諸費用・初期費用ガイド｜物件価格以外にいくらかかる？』をご覧ください。

結局、全部でいくら？3つの組み合わせで比べてみる

ここまでの数字を使い、柏市の築年数ごとの中央値で総額を試算してみます。工事費は調査の分布を参考にした計算用の仮の数字で、実際は物件と工事の内容で変わります。

項目	A 築31〜45年＋全面的な工事	B 築21〜30年＋水回りと内装	C 築11〜20年＋水回り中心
物件の値段	1,400万円	2,550万円	4,450万円
工事費（仮の数字）	800万円	500万円	300万円
仲介手数料（上限・税込）	52.8万円	90.75万円	153.45万円
印紙税（売買と工事の契約書）	1.5万円	1.1万円	1.05万円
小計	約2,254万円	約3,142万円	約4,905万円
ほかの諸費用	登記・ローン・保険などを別に見込む	同左	同左

つまり、築年数の経った物件に工事費をかけても、築10年以内の中央値5,700万円より総額を抑えられる場合があります。ただし小計には登記やローン、保険のお金が入っていないので、実際の予算ではその分を上乗せして考えます。

組み合わせごとに、気をつけたい点も違います。

A：値段を抑えやすい一方、工事費が膨らみやすく、耐震や配管、修繕積立金（将来の修繕のための積立金）の見極めも大切です
B：物件と工事の配分を取りやすく、大規模修繕（建物全体の修繕工事）の時期も見ておきたい組み合わせです
C：工事が少なく入居を早めやすい一方、物件の値段と借入額は大きくなります

家計で比べるなら、住宅ローンの返済に管理費・修繕積立金・駐車場代を足した「毎月の支払い」で並べるのもおすすめです。修繕積立金には、国のガイドラインに目安があります。20階未満の建物では、修繕計画の期間全体の平均で1㎡あたり月252〜335円です。70㎡の部屋なら月およそ1万7,640円〜2万3,450円で、建物の規模によって変わります（機械式駐車場の分は別）。

今の積立金がこれより大幅に低いときは、将来の値上げが予定されていないかを書類で見ておきましょう。共働きなら、どちらかの収入が変わる時期があっても払えるかどうかも、二人で話しておくと安心です。

「うちの予算だと、どの組み合わせが近いんだろう」と思ったら、希望の駅や広さを教えてください。中古マンション＋リノベの予算配分を「晃南土地」に相談する

工事のお金も、住宅ローンでまとめて借りられる？

はい、物件と工事のお金をまとめて借りられる住宅ローンもありますが、扱いは金融機関や商品によって違います。借り方は、大きく分けて次の2つです。

借り方	中身	気をつけたいこと
まとめて借りる	物件と工事のお金を、1本の住宅ローンで借りる	審査の段階で、工事の見積もりを求められることがある
別々に借りる	物件は住宅ローン、工事はリフォームローンなどで借りる	金利や返済期間の条件は、商品によって違う

つまり、まとめて借りたいなら、物件探しと同じ時期に工事の計画も進めておくのがポイントです。気に入った部屋が見つかって申し込もうという段階で、「工事の見積もりはありますか？」と聞かれる。物件が決まってから工事を考え始めると、そんなふうに審査の準備が間に合わないことがあります。

お金が入る時期と、出ていく時期にも注意が要ります。商品によっては、ローンのお金が工事の完了後に出るものもあります。物件や工事の代金を先に払うため、その間はつなぎ融資（ローンが出るまでの短い借入れ）が要ることもあります。

住宅金融支援機構の【フラット35】は、2026年9月1日以降の借入れから仕組みが変わりました。簡易なリフォームの工事費なら、中古住宅の購入資金とまとめて借りられます。ただし、間取りの変更や柱の位置・床面積を変える工事、断熱材の交換は対象外です。

これとは別に、【フラット35】リノベという仕組みもあり、決められた要件の工事を行うと当初5年間の金利が下がります。全面的なリノベーションを考えているなら、どの商品が合うかを早めに比べておきたいところです。ローンの選び方や審査の流れは、『柏で住宅ローンを組むなら｜金利比較・審査のポイントと相談先の選び方』をどうぞ。

住宅ローン控除は、古いマンションでも使える？

使える場合はありますが、建てられた時期や面積で条件が変わります。住宅ローン控除は、年末のローン残高の0.7%を、所得税（一部は住民税）から差し引く制度です。2026年度の税制改正で、2030年12月31日までに入居する人まで続くことになりました。中古住宅でも、省エネ性能の証明があれば、控除の期間が13年に延びます。

中古住宅の区分	控除の対象になる借入れの上限	控除の期間
長期優良住宅・低炭素住宅・ZEH水準省エネ住宅	3,500万円（子育て世帯・若者夫婦世帯は4,500万円）	13年
省エネ基準適合住宅	2,000万円（子育て世帯・若者夫婦世帯は3,000万円）	13年
その他の住宅	2,000万円	10年

つまり、夫婦のどちらかが40歳未満なら「若者夫婦世帯」にあたり、30代のご夫婦は上乗せの対象になる場合があります。子育て世帯は、19歳未満の子どもなどを扶養している世帯です。ただし、上乗せがあるのは省エネ性能の証明がある区分だけです。築年数の経ったマンションで証明がそろわないときは、「その他の住宅」として計画を立てるのが堅実です。

古いマンションでまず見たいのは建てられた時期で、1982年1月1日以後の建築なら、この点の要件を満たします。それより前の物件は、耐震基準に合うという証明書を、原則として引渡しの前にそろえる必要があります。証明書が取れる見込みがあるかは、売買契約の前に担当者に聞いておきましょう。

ほかの主な要件	中身
床面積	登記上で50㎡以上（合計所得金額1,000万円以下なら40㎡以上、上乗せを使う場合は50㎡以上）
住み始める時期	取得から6か月以内に住み、その年の12月31日まで住み続ける
ローンの返済期間	10年以上
所得	控除を受ける年の合計所得金額が2,000万円以下

つまり、マンション選びで特に気をつけたいのは、床面積と住み始める時期の2つです。マンションの登記は壁の内側の線で面積を測るため、販売図面の数字より小さくなることがあります。広告に「52㎡」とあっても登記では50㎡を切る場合があるので、契約の前に登記の面積を見ておくと安心です。

全体の要件は、国税庁のNo.1211-3（中古住宅の住宅ローン控除の案内）で確かめられます。ご自身のケースで使えるかは、晃南土地が税理士などの専門家と連携して、確認をお手伝いします。

買ってから「その工事はできません」とならないために

マンションでは、管理規約でできる工事が決まっているため、部屋の中でも自由に工事できるわけではありません。国土交通省の標準管理規約（ルールのひな形）にも、工事の決まりがあります。ほかの部屋や共用部分（住む人みんなで持つ部分）に影響しそうな工事は、事前に理事長へ申請して承認を受ける決まりです。

ひな形の解説には、承認が必要な工事の例が挙げられています。床をフローリングにする、ユニットバスを入れる、配管の枝分かれした部分を取り替える、間取りを変える、といった工事です。カーペットの床をフローリングにしたいなら、下の階への音の決まり（遮音の条件）を管理規約で読んでおきます。

また、窓ガラスと窓枠、玄関扉（鍵と内側の塗装を除く）は、ひな形では共用部分です。断熱性の高い窓に替えたくても、自分たちだけでは決められないことがあります。

「リビングとの間の壁を取って、広い一部屋にしたい」という希望も、建物のつくりによってはかなわないことがあります。内見のときに工事の担当者が一緒にいれば、その場で見立てを聞けます。

もう一つ大切なのが、マンション全体の計画です。ひな形の解説には、建て替えなどが近く検討されそうな建物についての注意も書かれています。部屋に高額な工事をしても、数年後に建て替えの話が始まると、二重の出費になりかねないというものです。総会（住む人たちの話し合いの場）の議事録で、そうした話が出ていないかも見ておきましょう。

管理規約や長期修繕計画（この先の修繕の予定表）など、管理の書類の読み方は別の記事にまとめました。『柏で中古マンションを買う方へ｜管理規約と修繕積立金の確かめ方』をご覧ください。内見で見るところは、『リノベ前提で柏の中古を買う｜物件選びで見る10のポイント』をどうぞ。

入居したい時期から逆算すると、いつ動けばいい？

工事は原則として物件の引渡しを受けてから始まるため、入居は「引渡しの日＋工事の期間」のあとになります。子どもの入園や今の部屋の更新など、期限があるならそこから逆算しましょう。

段階	やること	気をつけたいこと
1. お金の整理	予算を決め、ローンの事前審査を受ける	まとめて借りるなら、扱う金融機関を早めに探す
2. 物件探し	工事の担当者と内見し、概算を出す	管理規約などの書類を取り寄せる
3. 売買契約	重要事項の説明を受け、契約する	気になる点は契約の前に質問する
4. 設計・工事の契約	プランを決め、工事の契約を結ぶ	補助制度は、着工前の申請が要るものも
5. 引渡し	残りの代金の支払い、登記、ローンの実行	ここから家賃と返済が重なることも
6. 管理組合への申請	図面や工程表を添えて申請する	持ち主になってから申請するのが基本。理事会の日程を早めに聞く
7. 工事	近所へのあいさつ	工事できる曜日や時間の決まりを守る
8. 入居	引っ越し、住所の変更	控除は、取得から6か月以内の入居が要件
9. 確定申告	入居した翌年に申告する	会社員は2年目から年末調整で受けられる

つまり、売買契約の前から工事の計画を進めておくと引渡しから入居までが短くなり、家賃と返済が重なる期間も短くできます。

特に気をつけたいのが、住宅ローン控除の「取得から6か月以内に住み始める」という要件です。設計や管理組合の承認が長引くと、この期限に響くおそれがあります。工事会社には、申請の期間も入れた工程表をもらっておきましょう。補助制度は『柏のリフォーム補助金ガイド2026｜対象工事・金額・申請の流れを地元がやさしく解説』をどうぞ。

自分たちでリノベと、リノベ済みの部屋。どっちが合う？

物件サイトをながめていると、真新しいキッチンの写真が並ぶ「リノベ済み」の部屋も目に入ってきます。不動産会社などが工事を済ませてから売り出す部屋のことです。

比べるところ	自分たちでリノベ	リノベ済みの部屋を買う
間取り・内装	管理規約の範囲で選べる	仕上がったものから選ぶ
入居までの期間	設計と工事の分、長くなる	工事が済んでいるので早め
仕上がりの確かめ方	完成するまで見られない	内見で実物を見られる
総額の見えやすさ	見積もりが出るまで幅がある	価格に工事の分が含まれている

つまり、「間取りから決めたい」なら自分たちでリノベ、「早く住みたい」「実物を見たい」ならリノベ済みが合いやすいです。どちらが正解ということはないので、ご夫婦の暮らし方と入居したい時期に合うほうを選んでください。リノベ済みの価格の見方は、『柏でリノベ済みマンションを選ぶ方へ｜価格の内訳と相場との比べ方』にまとめました。

失敗しないために、夫婦で確かめておきたいこと

物件を決める前に、次の項目を二人で確かめておきましょう。

□ 物件・工事・諸費用を足した総額で予算を組み、工事費の中に予備費も入れた
□ ローンの返済に管理費・修繕積立金・駐車場代を足して、毎月の支払いを出した
□ 建てられた時期と登記上の面積が、住宅ローン控除の要件に合うかを見た
□ 管理規約で、床の音の決まりや工事の時間の決まりを読んだ
□ 長期修繕計画と、修繕積立金の値上げの予定に目を通した
□ 内見に工事の担当者が同行し、希望の工事ができるかを聞いた
□ 入居したい時期から逆算して、引渡しの日と工事の期間の目安を決めた

物件の仲介と工事は、別々の会社に頼むこともできます。その場合は、購入を決める前に工事側の見立てを聞く段取りを、自分たちで組むことになります。一社にまとめると物件の情報や管理規約の中身が引き継がれやすい一方で、見積もりを比べる機会は減りがちです。

晃南土地は、売買の仲介に加えて、賃貸管理や買取り、リノベーションも自社で手がけています。2023年には、団地の再生の取り組みでグッドデザイン賞を受賞しました。将来、住み替えで売る、転勤で貸すといった場面まで見据えて、手を入れる範囲を一緒に考えられます。一社にまとめる良さは、『柏で買った後も相談できる不動産会社とは｜売買・管理・リノベを一社で』にまとめました。

「気になる物件があるけれど、リノベーションに向いているか、まず聞いてみたい」。そんなときのために、売買部とやり取りできるLINEを用意しています。物件の情報と考えている工事を送っていただければ、購入の前に見ておきたい点をお伝えします。晃南土地のLINEで売買部に相談する

よくある質問

Q. 何から始めればいいですか？

A. まずは夫婦で、「総額でいくらまでなら安心か」を話すところから始めるのがおすすめです。そのうえで住宅ローンの事前審査を受け、借りられる額の目安をつかみます。入居したい時期が決まっているなら、物件探しと工事の相談を同じ時期に始めると、あとの段取りが楽になります。

Q. 共働きで、二人の収入を合わせてローンを組めますか？

A. はい、収入を合わせて借りられる商品があり、【フラット35】にも条件を満たせば収入を合算できる仕組みがあります。ただ、一人が借りるか二人で借りるかなど、借り方の形はいくつかに分かれます。形によって住宅ローン控除を二人それぞれで受けられるかも変わるので、申し込む前に二人で整理しておきましょう。

Q. 工事のあいだは、どこに住むことになりますか？

A. 多くの場合、今の住まいに住みながら工事の完成を待つ形になります。工事は原則として引渡しを受けてから始まるので、今が賃貸なら、その間は家賃とローンの返済が重なります。工事の期間は内容によって変わるため、その分の家賃も予算に入れておいてください。

Q. 築40年くらいのマンションでも、リノベーションして大丈夫ですか？

A. 建物の状態と管理しだいで、候補になります。築40年前後の物件には、1981年6月1日以後に新しい耐震基準で建築確認（建てる前の審査）を受けたものも含まれます。住宅ローン控除で見る「1982年1月1日以後に建てられたか」とあわせて、書類で日付を確かめましょう。修繕積立金の計画や、建て替えの話が出ていないかも見ておくと安心です。

Q. まだ物件が決まっていなくても、相談できますか？

A. はい、希望の駅や広さ、入居したい時期が決まっていなくても相談できます。今の予算感をお聞かせいただければ、物件と工事にどう配分するかを一緒に整理します。

まとめ

千葉県柏市で中古マンションを買ってリノベーションするなら、まずは「総額」で考えるところから始まります。

総額は「物件の値段＋工事費＋諸費用」で、いちばん効くのは物件と工事への配分
柏市の中古マンションの成約価格は中央値2,900万円。築31〜45年は1,400万円、築10年以内は5,700万円
マンションのリフォーム費用の平均は316.9万円で、全面的な工事なら500万円以上が目安
工事費もローンにまとめるなら、物件探しと同じ時期に工事の計画を
住宅ローン控除は、建てられた時期・登記の面積・入居の時期で使えるかが変わる
入居したい時期から逆算して、引渡しと工事の段取りを組む

ご夫婦で話し合っている途中でも、気軽に声をかけてください。まずは文章で状況を伝えたい方は、柏の中古マンション＋リノベを「晃南土地」に問い合わせるからどうぞ。休日に二人そろって話したい方は、総合不動産「晃南土地」我孫子店への来店予約をご利用ください。スマホで気軽にやり取りしたい方は、晃南土地のLINEで売買部に相談するが便利です。

晃南土地は、2026年12月に柏駅から徒歩6分の柏市中央町に、柏支店を開業する予定です。それまでの来店でのご相談は、我孫子店で承っています。詳しくは「晃南土地」柏支店のページをご覧ください。

企画構成・文／晃南土地編集部

千葉県我孫子市を拠点に、1991年から地域の不動産に携わる晃南土地株式会社の編集部です。売買・賃貸・賃貸管理・買取り・リノベーションを一社で手がける立場から、柏・我孫子エリアの住まいと不動産の情報を、分かりやすくお届けします。