北柏の将来性と土地価格2026｜区画整理と土地か中古かの選び方

2026.10.16

北柏で土地から建てるか中古か迷う方へ｜将来性と土地価格で考える

常磐線の各駅停車で北柏駅に着くと、北口の景色がずいぶん変わったことに気づきます。広い道路が通り、2026年4月には駅前に商業施設が開業しました。保育園の送り迎えの帰り道、こんな話になったご夫婦もいるかもしれません。「北柏って、これから住みやすくなるのかな」「土地を買って建てるのと中古を買うのと、うちはどっちがいいんだろう」。

北柏駅は、千葉県柏市と千葉県我孫子市の境に近い駅です。その我孫子市に本社を置く晃南土地の編集部が、北柏の「これから」と土地の値段の読み方をまとめました。柏市や千葉県の公開資料をもとに、分かりやすくお伝えします。晃南土地は1991年の設立以来、売買・賃貸・賃貸管理・買取り・リノベーションを一社で手がけてきた不動産会社です。

この記事で分かることは、次の3つです。

北口のまちづくりと駅前の整備が、いまどこまで進んでいるか
公的な地価で見る、北柏の土地の値段と5年間の動き
土地から建てる場合と中古を買う場合の、総額と選び方の違い

土地か中古か、まだ決めきれていない段階でも大丈夫です。北柏の住まい探しについて「晃南土地」に問い合わせる

北柏ってどんな街？駅の成り立ちから見てみる

北柏をひとことで言うと、落ち着いた住宅地と、生まれ変わりの途中にある北口が並ぶ街です。将来性を考えるときは、この二つを分けて見ると分かりやすくなります。

北柏駅は、もともと貨物線の駅として建てられました。人が乗り降りできる駅になったのは1971年（昭和46年）です。1984年（昭和59年）に貨物の取り扱いが終わったあとも、貨物駅だった広い土地は長く残されていました。

いまの北口のまちづくりは、この土地をどう生かすかから始まっています。柏市は北口で土地区画整理（道路や公園をつくりながら、土地の形を整え直す事業）を進めてきました。一時は停滞しましたが、2013年に計画を変えて再び動き出しています。

一方、駅の南側には以前からの住宅地が広がります。南口から歩いて10分ほどの所には、手賀沼の西の端にある北柏ふるさと公園があります。

休日に南口から公園まで散歩して、帰りに北口で買い物をする。そんな一日を思い描くと、北柏の暮らしの形が見えてきます。

駅のまわりの暮らしは『北柏の住みやすさ｜駅周辺と住宅地の暮らしを解説』で詳しく紹介しています。南柏と迷っている方は『南柏と北柏どっちに住む？｜住みやすさと価格で比較』も参考になります。

なお、北柏駅の近くには柏市と我孫子市の境があります。最寄り駅が北柏でも、住所が我孫子市という土地もあります。

北口のまちづくりは、いまどこまで進んでいる？

結論から言うと、北口の工事は終わりが見えてきました。2026年度の後半（2026年10月〜2027年3月）にかけて、区画整理を締めくくる手続きが進む予定です。

まずは、事業の大きさを表で見てみましょう。

項目	内容
事業の名前	北柏駅北口土地区画整理事業
進めているところ	柏市
広さ	約12.3ヘクタール
期間	2000年度〜2031年度
道路の面積	約2.3ヘクタール → 約4.2ヘクタール（駅前広場を含む）
公園・緑地	公園3か所、緑地4か所
計画人口	約1,000人

つまり、道路の面積が2倍近くに広がり、公園と緑地が加わる計画です。車の出入りや子どもの遊び場の面で、暮らしやすさが変わる中身だと言えます。

進み具合も見ておきます。柏市によると、新しい区画を使い始められるようになった土地の割合は、2026年5月1日の時点で約90%です。2026年3月16日には、国道6号と旧水戸街道を結ぶ交差点も使えるようになっています。残る道路や宅地の工事は、2026年度も続きます。

住所が「根戸一丁目・二丁目」に変わる予定

区画整理の最後には「換地処分（区画整理後の土地の位置や面積を確定させる手続き）」があります。柏市はこれを2026年度の後半に予定していて、確定を知らせる公告は2027年1〜3月ごろの見込みです。時期は前後することがあります。

あわせて、区画整理の区域の新しい町名は「根戸一丁目・二丁目」に決まりました。2025年9月の市議会で可決されたもので、公告の翌日から使われます。

たとえば、いま北口の土地を買うと、契約書に書かれた地番と、のちの新しい町名・地番が変わることになります。手続きの書類を見比べるときに戸惑わないよう、頭の片すみに置いておくと安心です。

駅前の商業施設と、これからの計画

北柏の暮らしの便利さは、2026年に大きく前に進みました。次の焦点は、駅の南北をつなぐ通路と、市がこれから作るまちづくりの計画です。

駅前に「アクロスプラザ北柏」が開業

北口から歩いて約1分の場所に、「アクロスプラザ北柏」が2026年4月1日から順次オープンしました。事業者の発表では17店舗が入り、駐車場は224台です。

スーパーマーケット（ベルクス）
ドラッグストア、100円ショップ
フィットネスクラブ
私設図書館「まちライブラリー」
医院、私立の認定保育園

柏市が2025年度に行ったアンケートでは、緑や自然の豊かさが高く評価されました。一方で、「飲食店やスーパーが少ない」という声も多く挙がっています。駅前のスーパーは、こうした声とも重なる変化です。

まだ時期が決まっていない計画もある

駅の南北をつなぐ新しい通路も計画されています。柏市とJR東日本は、2023年2月に整備の基本協定を結びました。通路の幅は最大7.5mの予定で、24時間通れて、エレベーターとエスカレーターもつく計画です。

ただし、完成の時期はまだ決まっていません。ベビーカーで駅を使うご家庭にとって、エレベーター付きの通路は待ち遠しいものですよね。とはいえ、いまは「できたらうれしい」くらいに考えておくのがおすすめです。家を選ぶときは、いまの駅の使い勝手で判断しましょう。

また、柏市は2026年度中に追加のアンケートを行い、その結果をもとに北柏駅周辺のまちづくり計画をつくる方針です。市全体の計画でも、北柏駅は「生活拠点」の一つに位置づけられています。スーパーや保育園など、毎日の暮らしを支える施設を駅の近くに集めていく考え方です。

北柏の土地価格は、いくらくらい？公的な地価で見る

北柏駅から1km前後の住宅地では、土地の値段の目安が1㎡あたり11万〜16万円ほどです。坪に直すと、約37万〜53万円になります。

この数字は、千葉県が毎年7月1日時点で調べて、9月に公表している「基準地価」です。建物のない土地を、売り急ぎなどの事情がない場合に売り買いしたときの値段を示しています。2026年の結果は、2026年9月に公表されました。

北柏駅が最寄りとされている地点を並べてみました。

地点の場所	北柏駅からの距離	1㎡あたり	前年からの変化
柏市北柏3丁目	約600m	16.0万円	6.0%上昇
我孫子市台田4丁目	約700m	13.4万円	6.3%上昇
柏市根戸	約1km	11.2万円	3.7%上昇
柏市松葉町1丁目	約1.3km	13.6万円	2.3%上昇
柏市布施	約1.6km	8.3万円	3.0%上昇
柏市松ケ崎	約1.7km	10.3万円	3.0%上昇

※千葉県の令和8年地価調査（2026年7月1日時点）より。距離は県の資料の表記です。

つまり、駅からの距離だけで値段が決まるわけではありません。松葉町1丁目の地点は駅から約1.3kmですが、約1kmの根戸の地点より高く出ています。区画の整い方や前の道路の広さ、建てられる家の決まりなども、値段に表れるためです。

家計の目線に直してみます。50坪（約165㎡）の土地なら、北柏3丁目の地点の値段で約2,640万円、根戸の地点で約1,850万円です。

ただ、実際の売り出し価格は、土地の形や道路、広さ、売り出す時期で上下します。基準地価は「話のスタートラインの目安」として使うのがちょうどよい数字です。柏市全体の坪単価は『柏の土地相場2026｜柏駅・柏の葉・柏たなかの坪単価早見表とこれから上がるエリア』で比べられます。

休日の散歩中に「売地」の看板を見かけたら、値段を1㎡あたりに直して、この表と見比べてみてください。差が大きいときは、その理由を不動産会社に聞いてみるきっかけになります。

北柏の地価は、この5年でどう動いた？

北柏駅の近くの地点では、この5年で2〜3割ほど上がったところが目立ちます。ただ、年ごとの伸び方には波があります。

同じ地点の、2021年と2026年の値段を比べました（各年7月1日時点・1㎡あたり）。

地点の場所	2021年	2026年	5年の変化
柏市北柏3丁目	12.8万円	16.0万円	約25%上昇
我孫子市台田4丁目	10.3万円	13.4万円	約30%上昇
柏市根戸	9.3万円	11.2万円	約20%上昇
柏市松葉町1丁目	11.6万円	13.6万円	約17%上昇

※千葉県の地価調査（令和4年〜令和8年）より。

つまり、表の4地点は、どこも5年で17〜30%ほど上がっています。北柏3丁目の地点を1年ずつ見ると、上がり方は1.6%、5.4%、6.6%、3.4%、6.0%と毎年違います。2026年の地価調査では、柏市の住宅地は平均で4.7%上がりました。千葉県全体の住宅地は3.4%、我孫子市は5.0%です。

家計に置きかえてみます。北柏3丁目の地点の値段で50坪の土地を考えると、2021年は約2,120万円、2026年は約2,640万円です。同じ50坪でも、2021年と比べて約530万円上がった計算です。

一方で、金利の動きも見ておきたいところです。日本銀行は2026年6月と9月に政策金利を引き上げ、9月24日からは1.25%程度になりました。金利が上がると、同じ月々の返済で借りられる額は小さくなります。土地の値段がこれまでと同じように上がり続けるとは、決めつけないほうが安全です。

「もう少し下がるのを待とうか」と考える気持ちは、自然なものです。ただ、待つかどうかは、お子さんの入園や入学など、家族の予定から考えるほうが迷いにくくなります。

北柏の将来性は、何を見て判断すればいい？

北柏の将来性は、「暮らしが便利になる材料」と「まだ決まっていないこと」を分けて見ると判断しやすくなります。

見るところ	いま分かっていること	気をつけたいこと
北口のまちづくり	工事は終盤。2026年度後半に区画整理を締めくくる手続きの予定	手続きが終わるまで、家を建てるときなどに許可の申請がいる
駅前の施設	2026年4月に商業施設が開業。保育園も併設	飲食店の少なさは、市のアンケートでも課題とされた
駅の南北の通路	柏市とJR東日本が2023年に基本協定	完成の時期は未定
市の計画	北柏駅は「生活拠点」の一つ。2026年度に追加のアンケート	北柏駅周辺のまちづくり計画はこれから
土地の値段	5年で2〜3割上がった地点が目立つ	金利の上昇などで、先の動きは読み切れない
電車	東京メトロ千代田線に直通する各駅停車の駅	快速は止まらない。快速に乗るなら柏駅で乗り換え

表から見えてくる北柏は、「これから大きく変わる街」というより、「暮らしの便利さが追いついてきた街」です。北口の整備で道路と買い物の環境が整い、残る楽しみは通路やまちづくり計画です。

将来性というと、資産として値上がりするかどうかに目が向きがちです。でも子育て世帯にとっては、10年後の家族の暮らしも同じくらい大事な物差しです。

たとえば、いま3歳のお子さんが小学校を卒業するころを想像してみてください。駅前で買い物と習いごとが済むか、通学路は歩きやすいか、手賀沼のほうへ遊びに行けるか。こうした問いに「はい」が多い場所は、家族にとって将来性のある場所だと言えます。

土地を買って建てるのと中古、総額はどのくらい違う？

首都圏の平均で見ると、土地を買って家を建てた人の総額は、中古の一戸建てを買った人の1.8倍あまりです。月々の返済も、6万円あまり違います。

住宅金融支援機構は、フラット35（返済が終わるまで金利が変わらない住宅ローン）を使った人の調査を毎年公表しています。2026年7月に出た2025年度の結果から、首都圏の数字を並べました。

比べること	土地を買って注文住宅を建てた人	中古の一戸建てを買った人
総額（平均）	約6,404万円（土地約2,590万円＋建物約3,814万円）	約3,460万円
家の広さ（平均）	約109㎡	約105㎡
土地の広さ（中央値）	約153㎡	約128㎡
月々の返済（平均）	約17.3万円	約10.8万円

※2025年度（2025年4月〜2026年3月）に、フラット35を首都圏で使った人の数字です。中央値は、小さい順に並べたときに真ん中にくる値です。

つまり、家の広さはほぼ同じでも、総額で約2,940万円、月々で約6.5万円の差があります。この差は、新しさや間取りの自由さ、住まいの性能の違いでもあります。

同じ調査で全国の利用者を見ると、中古住宅（中古の一戸建てとマンション）を選んだ人が35.9%でした。調査を始めた2004年度以来、はじめて最も多い区分になっています。

北柏で土地から建てる場合を、ざっくり組み立ててみます。50坪の土地を基準地価の目安で見ると、約1,850万〜2,640万円です。ここに首都圏の平均の建物代約3,814万円を足すと、約5,660万〜6,450万円になります。さらに、登記や住宅ローンの手続きなどにかかる諸費用が加わります。

もちろん、建物の大きさや仕様で金額は大きく変わります。北柏の中古の価格帯は『北柏の中古戸建て・マンション相場｜価格帯と探し方』で紹介しています。諸費用の内訳は『柏で家を買うときの諸費用・初期費用ガイド｜物件価格以外にいくらかかる？』をご覧ください。

「わが家の場合、土地から建てるといくら？中古と並べて見てみたい」と感じた方もいらっしゃると思います。そんなときは、土地と中古の総額の比べ方を「晃南土地」に相談するからお気軽にどうぞ。

土地から建てる？中古を買う？わが家に合うのはどっち

どちらが正解ということはありません。決め手になるのは、「いつまでに住みたいか」と「何にお金をかけたいか」の2つです。

比べること	土地を買って建てる	中古を買う
住めるまでの時間	土地探し・設計・工事があり、長め	物件が決まれば、比べると早い
間取りや性能	家族に合わせて決められる	いまの建物が前提。リフォームで調整
総額	高くなりやすい	抑えやすい。修繕の費用は別に見込む
建物の状態	新しい	築年数や手入れで差が大きい
住宅ローン減税	性能の高い家ほど借入の上限が大きく、最長13年	性能の高い家なら13年、そのほかは10年

つまり、早さと総額を重く見るなら中古、自由さと新しさを重く見るなら土地から建てる選択が向きやすい、ということです。

家族の状況ごとに考えると、こんなふうに分かれやすくなります。

上のお子さんの入学までに住み替えたい：時間の読みやすい中古が進めやすい
間取りや断熱にこだわりたい、時間にも余裕がある：土地から建てる選択が合いやすい
予算は抑えたいけれど、暮らしやすさも妥協したくない：中古を買って、直して住む選択もある

中古を選ぶときは、建物の状態を専門家に見てもらう方法もあります。くわしくは『柏の中古戸建てを買う前に｜建物状況調査（インスペクション）の基本』をご覧ください。新築と中古の違いは『新築vs中古、柏で家を買うならどっち？｜価格・維持費・資産性で比較』でも比べています。

住宅ローン減税は、家の性能で差が出る

住宅ローン減税は、年末のローン残高の0.7%が税金から差し引かれる制度です。令和8年度の税制改正で、2030年12月31日までの入居が対象になりました。土地か中古かで差が出るのは、借入の上限と控除の期間です。どちらも家の省エネ性能で決まります。

家の性能	土地から建てる（新築）	中古
長期優良住宅（長く良い状態で住めるよう認定を受けた家）	4,500万円（5,000万円）・13年	3,500万円（4,500万円）・13年
ZEH水準省エネ住宅（断熱と省エネの性能がとくに高い家）	3,500万円（4,500万円）・13年	3,500万円（4,500万円）・13年
省エネ基準適合住宅（国が決めた省エネの最低ラインを満たす家）	2,000万円（3,000万円）・13年	2,000万円（3,000万円）・13年
そのほかの住宅	原則として対象外	2,000万円・10年

※国土交通省の案内より。金額は借入の上限で、（）内は子育て世帯・若者夫婦世帯の場合です。

つまり、土地から性能の高い家を建てると、借入の上限は中古より大きくなりやすいということです。中古でも、性能が基準を満たせば13年の控除を受けられます。

ポイント：2028年からの新築の変更

省エネ基準に合うだけの家は、2028年以降に建築確認（工事の前に計画を確かめてもらう手続き）を受けると対象外です。登記簿上の建築日が2028年6月30日までなら対象です
2028年以降に入居する新築は、「災害レッドゾーン」にあると対象外です。土砂災害特別警戒区域（がけ崩れなどで建物が壊れるおそれが大きい区域）などが当たります。建て替えは対象のままです

細かい条件は国土交通省の案内で確かめられます。税金の具体的な判断が必要なときは、晃南土地が提携の税理士と連携してサポートします。

北柏で土地を買う前に確かめたいこと

北柏で土地を選ぶときは、「区画整理地のルール」「水害と土砂災害」「車の通り道」の3つを先に見ておくと安心です。

北口の新しい区画で土地を買うとき

北口の新しい区画は、道路も広く魅力的です。ただ、区画整理が終わるまでは、いくつか決まりがあります。

換地処分の公告までは、家の建築や増築、フェンスや塀の設置、土を盛る・掘るといった工事に、許可の申請がいる
地区計画（その地区だけの建て方のルール）があり、公告のあとも届出がいる
清算金（区画整理の前後で生まれた土地の価値の差を、お金で調整するしくみ）は、2027〜2031年度にやりとりする予定。売主と買主のどちらが受け取る・払うかを、契約で決めておく

「フェンスを立てるだけでも許可がいるの？」と驚く方もいます。建築会社と市の手続きの順番を、早めにすり合わせておくと慌てずに済みます。

水害と土砂災害の地図を見る

北柏の南側には手賀沼があり、場所によって土地の高さが違います。柏市のweb版の防災・ハザードマップでは、水害と土砂災害の地図を切り替えて見られます。川の洪水、内水（大雨で下水があふれて起きる浸水）、土砂災害の地図です。地震の揺れやすさや液状化の地図もあります。

柏市の計画では、土砂災害特別警戒区域を、これから住まいを集めていく区域から外しています。前の章で触れた住宅ローン減税の変更とあわせて、土地選びの段階で地図を見ておきましょう。確かめる手順は『柏で家を買う前に見ておきたいこと｜水害リスクを物件ごとに確かめる手順』で紹介しています。

車の通り道が変わった場所もある

北柏駅の東約400mにある根戸新田跨線橋（線路をまたぐ橋）は、2026年4月7日から車（四輪車）が通れなくなりました。歩く人や自転車、バイクはこれまでどおり通れます。古い地図の感覚のままだと、保育園や買い物への道を読み違えることがあります。

見に行く前のチェックリスト

□ 北口の区画整理地か。換地処分の前か後か
□ 地区計画で決まっている建て方のルール
□ 清算金の取り決め
□ 洪水・内水・土砂災害の地図での色分け
□ 雨の日の水はけと、敷地と道路の高さの差
□ 駅・保育園・学校・買い物先への道（車と徒歩の両方）
□ 住所が柏市か我孫子市か

今日からできる、小さな一歩

まずは家族で「住みたい時期」と「月々の上限」を決めることです。そのうえで、土地と中古を同じ予算で並べて見ると、迷いが小さくなります。

1. 住みたい時期を決める：入園や入学から逆算して考える
2. 月々の上限を話し合う：ボーナス払いなし、教育費とのバランスも含めて
3. 土地と中古を並べて見る：同じ予算で、それぞれ何が買えるかを比べる
4. 街を歩く：平日の朝、休日、雨の日に、北口と南口の両方を歩く
5. 取引の値段を見る：国土交通省の「不動産情報ライブラリ」（無料）で、実際に売買された価格を調べる

晃南土地は、売買だけでなくリノベーションや賃貸管理も一社で手がけています。土地から建てる場合も、中古を直して住む場合も、将来貸すときや売るときまで見すえて一緒に考えられます。

また、晃南土地は2026年12月に、柏駅から徒歩6分の柏市中央町に柏支店を開業する予定です。くわしくは晃南土地柏支店のページをご覧ください。開業までの来店のご相談は、我孫子店でお受けしています。

お子さんが寝たあとに、スマホで少しずつ聞いてみたい方もいらっしゃると思います。そんなときは、晃南土地のLINEで売買部に相談するが便利です。気になる土地のURLを送っていただくだけでも大丈夫です。

よくある質問

Q. 北柏の土地は、これから値上がりしますか？

A. 上がるとは言い切れません。基準地価で見ると、北柏駅から1km前後の地点では、この5年で2〜3割上がったところが目立ちます。ただ、金利や景気で動きは変わります。値動きを読んで買う時期を決めるより、家族が住みたい時期から考えるのがおすすめです。

Q. 区画整理がまだ終わっていない土地を買っても大丈夫ですか？

A. はい、買うことはできます。ただし、換地処分の公告（区画整理を締めくくる手続き）までは、家を建てるときに許可の申請がいります。清算金の取り決めや、新しい住所への切り替えも、契約の前に確かめておきましょう。

Q. 北柏で土地から建てると、総額はいくらくらいになりますか？

A. 土地代だけで、50坪なら約1,850万〜2,640万円が目安です（2026年の基準地価から計算）。ここに建物代と諸費用が加わります。首都圏でフラット35を使って土地から建てた人の建物代は、平均で約3,814万円でした。家の大きさで大きく変わるので、月々の返済額から逆算すると考えやすくなります。

Q. 共働きで忙しく、土地探しから始める時間がありません。中古のほうがいいですか？

A. 時間を優先するなら、中古のほうが進めやすい傾向があります。設計や工事の期間がいらないためです。ただし、建物の状態の確認と、リフォームにかかる費用の見込みは必要になります。

Q. まだ何も決まっていませんが、相談だけでもできますか？

A. はい、できます。「土地と中古、どちらから見ればいいか分からない」という段階からで大丈夫です。お問い合わせフォームやLINEから、気軽にご連絡ください。

まとめ

北柏は、落ち着いた住宅地と、生まれ変わりの途中にある北口が並ぶ街です。北口の区画整理は終盤に入り、2026年4月には駅前に商業施設が開業しました。駅の南北をつなぐ通路や、市のまちづくり計画は、これからの楽しみです。

土地の値段は、北柏駅から1km前後の地点で1㎡あたり11万〜16万円ほどです（2026年7月時点の基準地価）。この5年で2〜3割上がった地点が目立ちますが、金利が上がってきているいま、同じ動きが続くとは限りません。

土地から建てるか、中古を買うか。答えは家族の「住みたい時期」と「月々の上限」で変わります。区画整理地のルールや水害の地図も、土地選びの段階で一緒に確かめていきましょう。

ご夫婦でゆっくり話したい方は、総合不動産「晃南土地」我孫子店への来店予約をご利用ください。まず状況だけ伝えたい方は、北柏の土地探し・住まい探しについて「晃南土地」に問い合わせるからどうぞ。スマホで気軽にやりとりしたい方は、晃南土地のLINEで売買部に相談することもできます。

「まだ検討を始めたばかり」と添えていただければ、物件のご紹介を急がず、家族の条件の整理からお手伝いします。

企画構成・文／晃南土地編集部

千葉県我孫子市を拠点に、1991年から地域の不動産に携わる晃南土地株式会社の編集部です。売買・賃貸・賃貸管理・買取り・リノベーションを一社で手がける立場から、柏・我孫子エリアの住まいと不動産の情報を、分かりやすくお届けします。

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