柏の不動産売却で後悔しないために

2026.09.28

柏の不動産売却で後悔しないために｜押さえたい10の注意点

柏で自宅や相続した実家、土地の売却を考え始めた方の多くは、「何から手をつければいいのか」「あとで損をしたと思いたくない」という不安を抱えています。

「一番高い査定額を出した会社に任せれば安心、でいいのかな」

不動産の売却は、多くの方にとって一生に何度もない取引です。だからこそ、あとから「知っていれば別の選び方をしたのに」と感じる場面が生まれやすくなります。千葉県我孫子市で1991年から地域の住まいの売買・賃貸・管理に携わってきた晃南土地では、柏エリアの売却のご相談も承っています。この記事では、柏で不動産を売る方が売却後に後悔しないために、売り出す前に確かめておきたい10の注意点を、公的な制度とあわせて整理しました。

売却の流れ全体を先に確認しておきたい方は、「晃南土地」の売却サービスを詳しく見るからご覧いただけます。

結論：売却の後悔は「売り出す前の確認不足」から生まれやすい

先に結論をお伝えします。不動産売却の後悔は、売り出したあとではなく、売り出す前の準備と判断の段階で生まれやすいものです。価格の決め方、会社との契約、費用と税金、物件の状態の伝え方。この4つを売り出す前に確かめておけば、「思っていた手取りと違った」「引き渡し後にトラブルになった」といった事態を避けやすくなります。

この記事で扱う10の注意点を、先に一覧にしておきます。

No	注意点	後悔しやすい場面
1	査定額の高さだけで会社を選ばない	売れずに値下げを重ね、期間も長引く
2	掲載価格と成約価格を取り違えない	相場を高く見積もり、売り出し価格を誤る
3	媒介契約の種類と期間を理解する	契約内容を知らずに縛られてしまう
4	レインズの登録と取引状況を確かめる	販売状況が見えず不安が募る
5	手取り額を先に計算する	費用を引いたら住み替え資金が足りない
6	住宅ローン残高と抵当権抹消を確認する	引き渡し直前に資金が合わない
7	不具合は隠さず伝える	引き渡し後に責任を問われる
8	境界・越境・名義を早めに確かめる	契約直前に手続きが止まる
9	税金は所有期間と特例で変わる	特例を使えず税負担が増える
10	売る時期と住み替えの順番を決める	仮住まいや二重ローンが発生する

柏エリアならではの確認点（市街化調整区域、ハザード、駅・路線による違い）は、10の注意点のあとで補足します。

注意点1：査定額の高さだけで不動産会社を選ばない

最初の注意点は、査定額が一番高い会社が、一番高く売ってくれる会社とは限らないということです。

査定額とは、不動産会社が「この価格なら一定期間内に売れる見込みがある」と考える価格の目安のことです。査定額そのもので売れることが約束されているわけではありません。根拠の薄い高い査定額で売り出すと、問い合わせが少ないまま時間が過ぎ、値下げを重ねた結果、最初から相場に合った価格で出した場合より売却期間が長くなることもあります。

査定額を比べるときは、金額よりも次の点を見てください。

査定の根拠として、近隣のどの取引事例を使っているか
駅からの距離、築年数、土地の形や接道など、物件ごとの条件をどう評価しているか
「この価格で出した場合、どのくらいの期間を想定しているか」の説明があるか
価格を見直す場合の目安（期間や反響の数）を示しているか

複数の会社に査定を頼むこと自体は、相場観をつかむうえで役立ちます。ただし、最終的に選ぶ基準は「数字の大きさ」ではなく「根拠の説明に納得できるか」に置くと、後悔しにくくなります。査定の種類（机上査定・訪問査定など）の違いは『柏の不動産査定Q&A｜机上・訪問・AI査定の違いと使い分け』で詳しく解説しています。

注意点2：掲載価格と成約価格を取り違えない

2つ目は、ポータルサイトで見かける「掲載価格」と、実際に取引が成立した「成約価格」を区別することです。

掲載価格とは、売主が「この価格で売りたい」として広告に出している価格のことです。成約価格とは、買主との交渉を経て実際に契約が成立した価格のことです。売り出し後に価格の見直しや交渉が入ることがあるため、両者には差が生じることがあります。

近所の似た物件の掲載価格を見て「うちもこのくらいで売れるはず」と考えると、相場を高く見積もってしまうおそれがあります。実際の取引価格を調べるには、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」で公開されている取引価格情報や、東日本不動産流通機構（東日本レインズ）が公表している市場動向のデータが参考になります。ただし、公開データはエリアや時期によって件数が少ないこともあるため、ひとつの数字で判断せず、幅でとらえるのが安全です。

柏市内でも、柏駅周辺、柏の葉キャンパス周辺、南柏や北柏、東武アーバンパークライン沿線など、エリアによって買い手の層や価格の動きは異なります。エリアごとの傾向は『柏の不動産売却｜エリアごとの買い手傾向と売りやすさを徹底解説【2026年版】』を、売り出し価格の決め方は『柏で不動産の売り出し価格はどう決める？”相場×戦略”で失敗しない値付けの考え方』をあわせてご覧ください。

注意点3：媒介契約の種類と期間を理解してから結ぶ

3つ目は、不動産会社と結ぶ「媒介契約」の種類を理解してから契約することです。

媒介契約とは、売主が不動産会社に買主探しを依頼する契約のことです。売買の媒介契約には3つの種類があり、東日本レインズの公式サイトでは次のように整理されています（2026年9月27日確認）。

項目	専属専任媒介契約	専任媒介契約	一般媒介契約
依頼できる会社	1社のみ	1社のみ	複数社に依頼可能
自分で見つけた買主との取引	不可	可能	可能
契約の有効期間	3か月以内	3か月以内	標準媒介契約約款では3か月以内
レインズへの登録	契約締結日の翌日から5日以内に登録義務（休業日を除く）	契約締結日の翌日から7日以内に登録義務（休業日を除く）	登録は可能
業務処理状況の報告	1週間に1回以上	2週間に1回以上	法的な義務はないが報告を求めることは可能

契約の更新は、依頼者と不動産会社の合意に基づいて文書で行うもので、自動更新は認められていません。つまり、3か月ごとに「このまま任せるか」を見直す機会があるということです。

どの契約が向いているかは、物件の条件や売主の事情によって変わります。1社に窓口をまとめて定期的に報告を受けたい方は専任系、複数の会社の動きを比べたい方は一般媒介、といった考え方があります。大切なのは、契約書に署名する前に「どの種類の契約で、期間はいつまでか」を自分の言葉で説明できる状態にしておくことです。

注意点4：レインズの登録証明書と取引状況を確かめる

4つ目は、販売活動が適切に行われているかを、売主自身が確かめられる仕組みを使うことです。

レインズとは、国土交通大臣が指定した不動産流通機構が運営する、不動産会社どうしが物件情報を共有するためのシステムのことです。専属専任媒介・専任媒介の場合、不動産会社はレインズに物件を登録し、登録証明書を売主に交付することが法律で定められています。

さらに、国土交通省は宅地建物取引業法施行規則を改正し、2025年1月1日から、不動産会社にレインズへの物件の取引状況（公開中／書面による購入申し込みあり／売主都合で一時紹介停止中）の登録を義務付けました。専属専任・専任媒介の物件では、売主は登録証明書に記載されたIDとパスワードで専用の確認画面にアクセスし、自分の物件の登録内容や取引状況を確認できます。

売り出したあとに「本当に紹介されているのだろうか」と不安になったときは、次の順番で確かめると落ち着いて判断できます。

1. 登録証明書を受け取っているか、記載された価格・所在地・面積が正しいかを見る
2. 売主向けの確認画面で、取引状況が「公開中」になっているかを見る
3. 定期報告の内容（問い合わせ数、内見数、広告の状況）を確認する
4. 気になる点があれば、担当者に理由を尋ねる

仕組みを知っているだけで、売却中の不安はかなり小さくなります。

注意点5：売却価格ではなく「手取り額」を先に計算する

5つ目は、売れた価格ではなく、費用と税金を差し引いた「手取り額」で資金計画を立てることです。

住み替えや相続人どうしの分配を考えている場合、売却価格をそのまま使えるお金と考えてしまうと、あとで計画が狂います。売却にかかる主な費用は次のとおりです。

費用	内容と目安
仲介手数料	上限は物件価格に応じた料率で決まる。400万円を超える部分は3.3％（税込）など
印紙税	売買契約書に貼る印紙代。軽減措置あり
抵当権抹消の費用	住宅ローンが残っている場合の登記費用など
測量費	境界が確定していない土地・戸建てで必要になることがある
引っ越し・片付け費用	家財の処分や引っ越しの費用
税金	利益（譲渡所得）が出た場合の所得税・住民税

仲介手数料の上限は、国土交通省の消費者向け案内で「200万円以下の部分は5.5％、200万円超400万円以下の部分は4.4％、400万円超の部分は3.3％（いずれも税込）」を合計した額と示されています。たとえば売却価格が3,000万円（税別）の場合、上限は200万円×5.5％＋200万円×4.4％＋2,600万円×3.3％＝105.6万円（税込）です。

なお、2024年7月1日からは、800万円以下の「低廉な空家等」の売買について、不動産会社が依頼者の一方から受け取れる報酬の上限を30万円の1.1倍（33万円）とする特例が設けられています。郊外の古い空き家など価格が低めの物件では、この特例が関わる場合があるため、媒介契約の前に報酬額の説明を受けて合意しておくことが大切です。

印紙税は、不動産の譲渡に関する契約書について軽減措置があり、国税庁によると2014年4月1日から2027年3月31日までに作成される契約書が対象です。契約金額が1,000万円を超え5,000万円以下の場合、軽減後の税額は1万円です。

費用の詳しい内訳は『柏で不動産売却の仲介手数料はいくら？相場と費用をプロが解説』で解説しています。

注意点6：住宅ローンの残高と抵当権抹消の段取りを確かめる

6つ目は、住宅ローンが残っている場合に、売却代金で完済できるかを最初に確かめることです。

抵当権とは、金融機関が住宅ローンの担保として土地・建物に設定する権利のことです。抵当権が付いたままの物件は、原則として買主に引き渡せません。そのため、引き渡しの日に売却代金などで残りのローンを返済し、抵当権を抹消する流れで進めるのが基本です。

後悔しないために、売り出す前に次の3つを確認しておきましょう。

金融機関に、現時点のローン残高と一括返済の手続き・手数料を確認する
売却価格から費用を引いた手取り額が、ローン残高を上回るかを試算する
手取り額が残高に届かない場合、自己資金で補えるか、住み替えローンなどの選択肢があるかを検討する

「売れる価格」と「ローン残高」の関係によって、進め方や売り出し時期の判断が変わります。詳しくは『住宅ローンが残っている柏の家を売るには｜残債・アンダーローンの対処』をご覧ください。

注意点7：不具合は隠さず伝える（告知と契約不適合責任）

7つ目は、雨漏りやシロアリ、設備の故障など、知っている不具合を買主に正直に伝えることです。

2020年4月1日に施行された改正民法では、売買の目的物が契約の内容に適合しない場合の売主の責任が「契約不適合責任」として整理されました。契約不適合責任とは、引き渡した物件の種類・品質などが契約の内容と合わない場合に、売主が修補や代金の減額などの責任を負う仕組みのことです。

ポイントは、「契約の内容」に何が書かれているかで責任の範囲が変わることです。知っている不具合を物件状況報告書（告知書）に書き、買主が了承したうえで契約すれば、その不具合は契約の内容に含まれます。反対に、知りながら伝えなかった場合は、引き渡し後に責任を問われるおそれがあります。

告知のときに整理しておきたい項目の例です。

雨漏り、シロアリ被害、給排水管の故障の有無と、修理した時期・内容
建物の傾きや、基礎・外壁のひび割れの有無
過去の浸水被害の有無
近隣との取り決めやトラブルの有無
増改築やリフォームをした時期と内容

「言わないほうが高く売れるのでは」と考えたくなる気持ちは自然なものです。ただ、正直に伝えたうえで価格や条件を調整したほうが、引き渡し後のトラブルを防ぎ、結果として安心して売却を終えられます。契約条件の具体的な判断が必要な場合は、提携の専門家と連携してサポートします。

注意点8：境界・越境・名義を早めに確かめる

8つ目は、土地の境界、越境の有無、登記上の名義を売り出す前に確かめることです。

戸建てや土地の売却では、隣地との境界がはっきりしているかを買主が気にします。境界標が見当たらない、隣の塀や樹木の枝が越境している、といった状態が契約直前に分かると、測量や隣地との話し合いに時間がかかり、引き渡しの時期がずれることがあります。古くからの住宅地では、昔の測量図しか残っていない土地もあるため、早めの確認が役立ちます。

名義の確認も欠かせません。相続した実家を売る場合、登記の名義が亡くなった親のままでは売却できません。法務省によると、2024年4月1日から相続登記の申請が義務化され、相続によって不動産を取得したことを知った日から3年以内に申請する必要があります。正当な理由なく申請しない場合は、10万円以下の過料の対象となることがあります。

名義の整理の進め方は『【2026年版】柏の相続した空き家、名義はそのまま？相続登記の義務化と「名義整理」の進め方』で、売却に必要な書類は『柏で不動産を売るときの必要書類と準備｜スムーズに進めるチェックリスト』で詳しく解説しています。登記や測量の具体的な手続きは、提携の司法書士・土地家屋調査士などと連携してサポートします。

「まだ売るか決めていないけれど、境界や名義の状態だけは確認しておきたい」という段階でも、準備は始められます。進め方を先に知りたい方は、「晃南土地」の不動産売却サービスを見るからご確認ください。

注意点9：税金は「所有期間」と「特例」で大きく変わる

9つ目は、売却で利益が出た場合の税金を、売る前に概算しておくことです。

不動産を売って利益（譲渡所得）が出ると、所得税と住民税がかかります。譲渡所得とは、売却価格から、取得費（買ったときの価格など）と売却にかかった費用を差し引いた利益のことです。

税額を大きく左右するのが所有期間です。国税庁によると、売った年の1月1日時点で所有期間が5年を超えるものは長期譲渡所得、5年以下のものは短期譲渡所得に区分されます。長期譲渡所得の税率は所得税15％・住民税5％で、これに復興特別所得税が加わります。「年の途中で5年を超えたから長期」とはならず、売った年の1月1日時点で判定する点に注意が必要です。

マイホームの売却では、次の特例が使える場合があります（2026年9月27日、国税庁のタックスアンサーで確認）。

特例	主な内容
居住用財産の3,000万円特別控除	自分が住んでいる家、または住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る家などが対象。所有期間の長短に関係なく、譲渡所得から最高3,000万円を控除
被相続人の居住用財産（空き家）の特例	相続した空き家を2027年12月31日までに売る場合などが対象。1981年5月31日以前に建築、売却代金1億円以下などの要件あり。相続人が3人以上の場合は2,000万円まで（2024年1月1日以後の譲渡）

特例を使うには、税金がかからない場合でも確定申告が必要になることがあります。また、住まなくなってからの期間など、要件のわずかな違いで使えるかどうかが変わります。売り出す前に要件を確かめておくと、「あと数か月早く売っていれば」という後悔を防げます。特例の概要は『柏でマイホームを売ったときの税金｜3000万円特別控除と譲渡所得のキホン』にまとめています。個別の税額や特例の適用可否の判断は、提携の税理士と連携してサポートします。

注意点10：売り出す時期と住み替えの順番を決めておく

10個目は、「いつまでに売りたいか」と「住み替えをどの順番で進めるか」を先に決めておくことです。

不動産の売却は、査定から引き渡しまで数か月かかることがあります。売り出し開始から買主が見つかるまでの期間は物件によって異なり、時期の目安を持たずに動き出すと、「春の新生活に間に合わなかった」「年をまたいで税金の判定が変わった」といったことが起こり得ます。

2026年9月下旬の今から動き出す場合、次のような考え方で逆算できます。

年内の契約を目指すなら、10月中に査定と媒介契約を済ませ、早めに売り出す
新年度の住み替え需要を意識するなら、年明けの売り出しに向けて秋から写真・書類・片付けを整える
3,000万円特別控除の「住まなくなってから3年」の期限がある方は、期限の年から逆算する

住み替えの場合は、今の家を先に売るか、新しい家を先に買うかの判断も必要です。先に売れば資金計画が立てやすい一方、仮住まいが必要になることがあります。先に買えば引っ越しは一度で済みますが、売却が長引くと二重の住居費がかかるおそれがあります。子どもの独立などをきっかけに住まいを見直す方は『子どもの独立を機に、柏で住み替えを考え始めた方へ｜実家サイズ見直しの判断ポイント』も参考にしてください。

柏で売るときに加えて確かめたい3つのこと

10の注意点に加えて、柏市内の物件ならではの確認点を3つ補足します。

市街化調整区域かどうか

市街化調整区域とは、都市計画法で市街化を抑えるべきとされた区域のことです。柏市の公式サイトでは、市街化調整区域では開発・建築行為が原則として制限されると説明されています。柏市内にも市街化調整区域があり、この区域の土地や建物は、買主が建て替えや新築をできるかどうかが条件によって変わるため、売り方や価格の考え方が市街化区域の物件とは異なります。自宅がどちらの区域にあるかは、柏市の都市計画の情報でご確認ください。

ハザードマップ上の位置

不動産取引の重要事項説明では、水害ハザードマップにおける物件の所在地を買主に説明することが定められています。柏市には利根川や手賀沼に近いエリアもあり、ハザードマップの色がどう伝わるかを気にする売主の方もいらっしゃいます。考え方は『柏で自宅の売却を考えている方へ｜浸水想定区域でも家は売れるのか』で詳しく解説しています。

駅と路線による買い手の違い

柏市内には、JR常磐線、東武アーバンパークライン、つくばエクスプレスの駅があり、どの駅に近いかで、都心への通勤を重視する層、子育て環境を重視する層など、想定される買い手が変わります。「誰に向けて売るか」を意識すると、写真の撮り方や広告で伝えるポイントも定まります。

売る前の最終チェックリスト

ここまでの内容を、売り出す前に確認するチェックリストにまとめました。

□ 査定額の根拠（使った取引事例・評価の考え方）の説明を受けた
□ 掲載価格ではなく、成約価格のデータも見て相場の幅をつかんだ
□ 媒介契約の種類と有効期間を理解した
□ 専任系の契約なら、登録証明書と売主向け確認画面の使い方を知っている
□ 仲介手数料・印紙税・登記費用などを差し引いた手取り額を試算した
□ 住宅ローン残高と、一括返済の手続きを金融機関に確認した
□ 雨漏り・設備の不具合・過去の浸水などを告知書に書き出した
□ 境界標の有無と、隣地との越境の有無を確認した
□ 登記の名義が自分（または相続人）になっているかを確認した
□ 所有期間と、使えそうな税金の特例の要件を確認した
□ いつまでに売りたいか、住み替えの順番をどうするかを決めた
□ 市街化調整区域かどうか、ハザードマップ上の位置を確認した

すべてを一人で埋めようとしなくても大丈夫です。分からない項目は、不動産会社との最初の相談で一緒に確認していけば、売り出しまでに少しずつ整えていけます。

売った後まで見据えて相談先を選ぶ

最後に、相談先の選び方について触れておきます。売却の相談は、「売って終わり」ではなく、その後の住み替えや、手元に残る資産の使い方まで見据えて考えると、判断の軸がぶれにくくなります。

たとえば、相続した実家を「売るか、貸すか、リノベーションして活かすか」で迷っている場合、売却だけでなく賃貸や管理の視点からも比べられると、選択肢を公平に並べやすくなります。晃南土地は、売買・賃貸・賃貸管理・買取り・リノベーションを一社で手がけてきました。売却を前提にせず、状況の整理から一緒に進めることができます。

「いきなり店舗に行くのは気が引ける」「まずは文章で状況を伝えたい」という方のために、売買部とつながるLINEもご用意しています。晃南土地のLINEで売買部に相談するから、物件の種類とおおよその場所を送っていただければ、何から確認すればよいかの整理からお手伝いします。

よくある質問

査定は何社に依頼すればよいですか。

決まった数はありません。相場の幅をつかむ目的なら、複数社の査定を比べることは役立ちます。ただし、社数を増やすほど対応の手間も増えるため、査定額の根拠を丁寧に説明してくれる会社を中心に比べるのがおすすめです。

専任媒介と一般媒介、どちらを選べば後悔しませんか。

物件や事情によって異なります。窓口を1社にまとめて定期的な報告を受けたい方は専任系、複数社の動きを比べたい方は一般媒介を選ぶ考え方があります。いずれの契約も有効期間は3か月以内（一般媒介は標準媒介契約約款の場合）で、更新時に見直すことができます。

家の不具合は、どこまで伝えればよいですか。

知っている不具合は、時期・程度・修理の有無をあわせて伝えるのが安全です。物件状況報告書（告知書）に記載し、買主の了承を得て契約することで、引き渡し後のトラブルを防ぎやすくなります。書き方は物件によって異なるため、不動産会社と確認しながら進めてください。

相続した実家の名義が親のままです。売ることはできますか。

名義が亡くなった方のままでは売却できないため、先に相続登記を行う必要があります。2024年4月1日から相続登記は義務化されており、相続の開始と不動産の取得を知った日から3年以内の申請が求められています。手続きは提携の司法書士と連携してサポートします。

売却で利益が出なかった場合も、確定申告は必要ですか。

利益が出ず税金がかからない場合は、原則として申告しなくてもよいとされています。ただし、売却損を他の所得と通算する特例などを使う場合には、確定申告が必要になることがあります。個別の判断は提携の税理士と連携してサポートします。

まとめ

柏の不動産売却で後悔しないためのポイントは、売り出す前に「価格の根拠」「契約の中身」「手取り額」「物件の状態の伝え方」「税金と時期」を確かめておくことです。査定額の高さに惹かれる前に根拠を聞き、媒介契約とレインズの仕組みを知り、費用と税金を引いた手取り額で計画を立てる。不具合や境界・名義は早めに整理し、特例の要件と売り出す時期を逆算する。この順番で準備すれば、売却後に「こうしておけばよかった」と感じる場面は減らせます。

ここまで読んで、「自分のケースだとどの注意点が一番関わるのか、整理してみたい」と感じた方もいらっしゃるかもしれません。ご都合に合わせて、次のいずれかからお進みください。

売却の進め方を詳しく知りたい方は、「晃南土地」の不動産売却サービスを詳しく見るからご覧ください。

状況だけ伝えて、何から確認すればよいかを相談したい方は、柏の不動産売却について「晃南土地」に問い合わせるからどうぞ。

対面でじっくり話したい方は、総合不動産「晃南土地」我孫子店への来店予約をご利用ください。

気軽にやり取りしたい方は、晃南土地のLINEで売買部に相談するからメッセージをお送りください。

「まだ検討段階」と添えていただければ、売却を急かすことなく、状況整理のお手伝いとして対応いたします。

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