相続した柏の実家はいくらで売れる？｜相続税評価と実際の価格の違い
柏の実家を相続し、相続税の申告書や税理士の資料で「土地○○万円、建物○○万円」という数字を目にしたとき、「この金額で売れるということなのだろうか」と感じた方は多いのではないでしょうか。あるいは、固定資産税の通知書に書かれた評価額を見て、「思っていたより低い。実家の値段はこんなものなのか」と戸惑った方もいるかもしれません。
先に結論をお伝えします。相続税評価額は、相続税を計算するために国のルールで決める「税金用の値段」です。実際に売れる価格は、買主と売主の合意で決まる「市場の値段」です。両者は目的も決め方も違うため、一致しないのが通常です。土地については、相続税評価の基になる路線価が地価公示価格等の8割程度、固定資産税評価が7割程度を目途に定められているため、相続税評価額よりも高い価格で売れるケースもあります。一方で、建物の状態や土地の条件によっては、評価額どおりの価格がつかないこともあります。
千葉県我孫子市を拠点に、売買から賃貸管理、リノベーションまで地域の住まいに関わってきた晃南土地には、柏エリアの相続した実家についてのご相談も寄せられます。この記事では、実家の「値段」を表すいくつかの数字の違いと、実際にいくらで売れそうかを確かめる手順を、公的な資料をもとに整理します。
相続した実家の売却を具体的に考えている方は、「晃南土地」の不動産売却サービスを詳しく見るもあわせてご覧ください。
結論：相続税評価額は「税金用の値段」、売れる価格は「市場の値段」
最初に押さえておきたいのは、相続税評価額と売却価格は、そもそも役割が違う数字だということです。
相続税評価額とは、相続税や贈与税を計算するために、国税庁が定めたルール（財産評価基本通達）に沿って財産の価額を求めた金額のことです。多くの相続財産を、誰が計算しても同じような結果になるよう、あらかじめ決められた方法で機械的に評価します。
これに対して、実際に売れる価格は、その物件を買いたい人がいくらなら買うか、という市場の判断で決まります。同じ町内でも、日当たり、道路との関係、建物の状態、売り出す時期、買主の事情によって変わります。
つまり、相続税評価額は「その価格で売れる」ことを保証する数字でも、「その価格より高く売ってはいけない」という数字でもありません。相続税の申告には相続税評価額を使い、売却の判断には市場の価格を使う。まずはこの使い分けを持っておくと、数字に振り回されにくくなります。
実家の値段を表す4つの「ものさし」
土地の値段には、目的の違う複数の「ものさし」があります。相続の場面で目にすることが多いのは、次の4つです。
| ものさし | 何のための数字か | 決める主体 | 水準の目安 |
|---|---|---|---|
| 実勢価格（取引価格） | 実際の売買 | 売主と買主の合意 | 市場の需給で決まる |
| 地価公示価格 | 土地取引の指標 | 国土交通省（土地鑑定委員会） | 基準となる価格 |
| 相続税評価額（路線価など） | 相続税・贈与税の計算 | 国税庁 | 路線価は地価公示価格等の80％程度を目途 |
| 固定資産税評価額 | 固定資産税などの計算 | 市町村 | 宅地は地価公示価格等の7割を目途 |
路線価について、国税庁は「令和8年分の路線価等について」（2026年9月27日確認）で、路線価等は1月1日を評価時点として、1年間の地価変動などを考慮し、地価公示価格等を基にした価格の80％程度を目途に定めているとしています。
固定資産税評価額について、総務省の「固定資産税の概要」（2026年9月27日確認）では、宅地は地価公示価格等の7割を目途に評価し、3年ごとに評価替えを行い、それ以外の年度は原則据え置きとされています。
この表から分かるのは、相続税評価額や固定資産税評価額は、もともと公示価格より低めの水準を目途に設定されている、ということです。税金の計算に使う数字と、市場で売れる価格の水準がずれるのは、この設計によるところが大きいと言えます。
土地の相続税評価：路線価方式と倍率方式
相続税評価額のうち、土地の評価方法について見ていきます。国税庁「No.4602 土地家屋の評価」（令和8年4月1日現在法令等・2026年9月27日確認）では、土地の評価方法として路線価方式と倍率方式の2つが示されています。
路線価方式
路線価方式とは、路線価が定められている地域の土地を評価する方法のことです。路線価とは、道路（路線）に面する標準的な宅地の1平方メートルあたりの価額のことで、路線価図には千円単位で表示されています。
実際の評価では、路線価に土地の面積を掛けたうえで、土地の形（奥行きが長い、間口が狭い、不整形など）や、角地かどうかといった条件に応じて補正を加えます。
倍率方式
倍率方式とは、路線価が定められていない地域の土地を評価する方法のことです。その土地の固定資産税評価額に、地域ごとに定められた一定の倍率を掛けて計算します。
柏市内でも、市街地と郊外とでは、どちらの方式で評価するかが異なる場合があります。実家の土地がどちらにあたるかは、国税庁の「財産評価基準書（路線価図・評価倍率表）」で確認できます。2026年分（令和8年分）の路線価図等は、2026年7月に公開されています。
建物は固定資産税評価額と同じ
建物（家屋）については、同じ国税庁 No.4602 で、原則として固定資産税評価額に1.0を掛けて計算するとされています。つまり、建物の相続税評価額は、固定資産税評価額と同じ金額になります。
「評価額から逆算する」考え方と、その限界
相続税評価額が公示価格の8割程度という関係から、「路線価で計算した土地の評価額を0.8で割れば、公示価格の水準がおおよそ分かる」という考え方があります。
ここでは、仕組みをつかむための仮の数字で見てみます。特定の地域の数字ではありません。
| 項目 | 仮の数字 |
|---|---|
| 路線価 | 1平方メートルあたり15万円 |
| 土地の面積 | 200平方メートル |
| 路線価×面積（補正前） | 3,000万円 |
| 0.8で割った目安 | 3,750万円 |
このように逆算すると、「相続税評価額より、実際の土地の価格はもう少し高い水準にあるかもしれない」という見当をつけることができます。固定資産税評価額の場合は、0.7で割ると同じような目安になります。
ただし、この方法には限界があります。
- 路線価は1月1日時点の水準で、その後の地価の動きは反映されていない
- 公示価格は「標準的な土地」の価格で、実家の土地の個別の条件は反映されていない
- 建物の価値は、この方法では分からない
- 実際の取引価格は、売り出す時期や買主の事情で上下する
逆算した数字は、あくまで「おおよその水準をつかむための目安」です。売り出し価格を決める根拠としては、次に紹介する査定や取引事例と組み合わせて使うことが大切です。
なぜ相続税評価額と売れる価格に差が出るのか
相続税評価額と実際の売却価格の差は、土地と建物それぞれに理由があります。
土地の差が出る理由
1つ目は、先ほど見た評価水準の違いです。路線価はもともと公示価格等の80％程度を目途に定められているため、土地だけを見れば、相続税評価額より高い価格で取引されることがあります。
2つ目は、評価時点のずれです。路線価は毎年1月1日時点の評価で、地価が動いている地域では、実際に売る時点の相場とずれが生じます。
3つ目は、個別の条件です。相続税評価では、土地の形や間口などを一定のルールで補正しますが、買主が気にする点はそれだけではありません。日当たり、前面道路の幅や交通量、周囲の建物の状況、ハザードマップ上の位置、駅までの道のりなど、評価のルールでは拾いきれない要素が、実際の価格には反映されます。
建物の差が出る理由
建物の相続税評価額は固定資産税評価額と同じで、建物を建て直すとした場合の費用などをもとに、年数に応じた減価を加味して求められます。
一方、売買の場面では、築年数や設備の古さ、傷み具合、間取りが今の暮らしに合うかどうかが重視されます。築年数の古い木造住宅では、建物の価値が小さく見られ、土地の価格を中心に取引されるケースも見られます。反対に、手入れの行き届いた建物や、リフォーム済みの建物は、評価額以上に評価されることもあります。
建物の評価額がついていても、買主が「建て替えるつもり」であれば、建物の分は価格に上乗せされにくくなります。逆に、リノベーションを前提に物件を探している買主にとっては、構造がしっかりした古い家が魅力的に映ることもあります。どんな買主に向けて売るかで、建物の見られ方は変わります。
申告書の土地の評価額が小さい理由：小規模宅地等の特例
相続税の申告書を見て、「土地の評価額が思っていたよりずいぶん小さい」と感じた場合、その理由のひとつとして考えられるのが、小規模宅地等の特例です。
小規模宅地等の特例とは、亡くなった方が住んでいた土地などを一定の要件を満たす親族が相続した場合に、相続税の計算上、その土地の評価額を減らすことができる制度のことです。国税庁「No.4124」（2026年9月27日確認）では、特定居住用宅地等について、330平方メートルまでの部分の評価額を80％減額できるとされています。
この特例は、あくまで相続税の計算上の減額です。土地の市場価値が下がるわけではありません。申告書に記載された「特例適用後の金額」を実家の値段だと受け取ってしまうと、実際の価値を大幅に低く見積もってしまうことになります。
相続税の申告書や税理士の資料に書かれた数字が、特例を適用する前の金額なのか、適用した後の金額なのかは、担当の税理士に確認しておくと安心です。
実際にいくらで売れるかを確かめる3つの方法
では、実家が実際にいくらで売れそうかは、どうやって確かめればよいのでしょうか。次の3つを組み合わせるのが現実的です。
不動産会社の査定
査定とは、不動産会社が、周辺の取引事例や物件の条件をもとに、売れそうな価格を見積もることです。査定には、登記や地図などの情報から概算を出す机上査定と、実際に現地や建物を見て出す訪問査定があります。
相続した実家の場合、建物の傷み具合、残された家財の量、境界の状況などによって価格や売り方が変わるため、訪問査定のほうが実態に近い数字になりやすいと言えます。査定の種類と使い分けは、『柏の不動産査定Q&A｜机上・訪問・AI査定の違いと使い分け』で解説しています。
国の取引価格情報
国土交通省の「不動産情報ライブラリ」では、実際に行われた不動産取引の価格情報を、地域や物件の種類などの条件で調べることができます。実家と同じ町名や近くの地域で、似た広さの土地や戸建てがいくらで取引されたかを確認すると、査定額が妥当かどうかを考える材料になります。
ただし、取引価格情報は個別の条件（土地の形、建物の状態、取引の事情など）が分からないため、そのまま実家に当てはめることはできません。件数が少ない地域では、数件の取引に引っ張られることもあるため、参考程度に見るのが安全です。
売り出し中の物件の価格
不動産ポータルサイトで、近くの似た物件がいくらで売り出されているかを見る方法もあります。ここで注意したいのは、ポータルサイトに載っているのは「売り出し価格（募集価格）」で、実際に売れた価格（成約価格）ではないという点です。売り出し価格から値下げされて成約することも珍しくないため、売り出し価格だけで判断すると、見通しが甘くなることがあります。
柏の実家ならではの見方
柏市内の実家の価格を考えるときは、評価額に表れにくい、地域ならではの要素も意識しておきましょう。
柏市は、柏駅を中心とするJR常磐線・東武アーバンパークライン沿線、柏の葉キャンパス駅や柏たなか駅があるつくばエクスプレス沿線など、複数の鉄道路線が通る街です。同じ市内でも、どの駅を使うか、駅まで徒歩圏か、バスを使うかによって、買主の層も価格帯も変わります。
また、柏市は下総台地の上に市街地が広がる一方、利根川や手賀沼に向かって低地が広がる地形です。台地の上か、谷筋や低地かによって、ハザードマップ上の位置が変わり、買主の受け止め方にも影響することがあります。ハザードと価格の関係は、『柏の実家を相続した方へ｜ハザードマップで変わる売却価格の考え方』で詳しく取り上げています。
土地が広い実家では、そのまま一戸建てとして売るのか、分けて売るのかで、買主の層が変わることもあります。広い土地は総額が大きくなるため、個人の買主が限られる一方、条件によっては住宅用地として活用を考える事業者が関心を持つこともあります。
さらに、すぐに売らずに貸すという選択肢を考える場合は、「売ったらいくらか」だけでなく「貸したらいくらの家賃が見込めるか」も、実家の価値を考える材料になります。売買だけでなく、賃貸や管理まで見据えて比べると、選択肢の幅が広がります。
柏の土地の相場感を先につかみたい方は、『柏の土地相場2026｜柏駅・柏の葉・柏たなかの坪単価早見表とこれから上がるエリア』もご覧ください。
相続した実家の価格や売り方を具体的に知りたい方は、相続した柏の実家の売却について「晃南土地」の売却サービスを見るからご確認いただけます。
相続人の間で「実家の値段」を決めるとき
相続人が複数いる場合、実家の値段は、売るときだけでなく、遺産をどう分けるかを話し合うときにも問題になります。
たとえば、ひとりの相続人が実家を引き継ぎ、ほかの相続人にお金を支払って調整する場合（代償分割）、「実家をいくらと見るか」によって、支払う金額が大きく変わります。相続税評価額で見るか、査定額や取引価格で見るかによって、数百万円単位の差が出ることもあり得ます。
遺産分割の話し合いで、どの価格を基準にするかは、法律で一律に決まっているわけではなく、相続人全員が納得できるかどうかが大切です。相続税評価額は税金の計算に使う数字、査定額は市場の目安、と役割を分けたうえで、どの数字を基準にするかを話し合うと、後から「こんなはずではなかった」となりにくくなります。
複数の不動産会社に査定を依頼して、その幅を相続人の間で共有するのもひとつの方法です。話し合いの進め方は、『きょうだいと疎遠なまま実家を相続｜揉めない分け方の考え方』もあわせてご覧ください。
売ったときの税金とのつながり：相続税評価額は取得費にならない
実家を売ったときにかかる税金（譲渡所得税）を考えるときにも、相続税評価額との違いが関係します。
譲渡所得は、売った金額から、取得費と譲渡費用を差し引いて計算します。ここで間違えやすいのが、「相続したときの評価額が取得費になる」という思い込みです。国税庁「No.3270 相続や贈与によって取得した土地・建物の取得費と取得の時期」（2026年9月27日確認）では、相続した土地・建物の取得費は、亡くなった方がその土地・建物を買い入れたときの購入代金や購入手数料などを基に計算するとされています。取得の時期も、亡くなった方の取得の時期を引き継ぎます。
取得費が分からない場合は、国税庁「No.3258 取得費が分からないとき」のとおり、売った金額の5パーセント相当額を取得費とすることができます。ただ、親が何十年も前に買った土地を売る場合、この扱いでは譲渡所得が大きくなりやすいため、購入時の契約書などが残っていないか、実家の書類を探しておく価値があります。
また、相続税を納めた人が一定の期間内に相続財産を売った場合は、相続税の一部を取得費に加算できる特例（国税庁「No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」）があります。この特例の計算では、売った財産の「相続税評価額」が使われます。
売ったときの税金の全体像は、『柏でマイホームを売ったときの税金｜3000万円特別控除と譲渡所得のキホン』で解説しています。
場面別：どの数字を使えばいいか早見表
ここまで見てきたように、実家の値段を表す数字は、場面によって使い分けることが大切です。迷ったときのために、場面ごとに主に使う数字を整理しておきます。
| 場面 | 主に使う数字 | 注意したいこと |
|---|---|---|
| 相続税の申告 | 相続税評価額（路線価方式・倍率方式、建物は固定資産税評価額） | 小規模宅地等の特例などの適用で金額が変わる |
| 毎年の固定資産税 | 固定資産税評価額 | 3年ごとの評価替えまで原則据え置き |
| 売り出し価格の検討 | 査定額、周辺の取引価格 | 売り出し価格と成約価格は異なる |
| 相続人の間での分け方 | 相続人全員で合意した価格 | どの数字を基準にするかを先に話し合う |
| 売ったときの税金 | 売却価格、親の購入時の取得費 | 相続税評価額は取得費にならない |
| 取得費加算の特例の計算 | 売った財産の相続税評価額 | 相続税を納めた人が期限内に売った場合に限る |
この表のように、同じ実家でも、場面によって「正しい数字」が変わります。ひとつの数字だけを見て「実家の値段はこれだ」と決めつけず、いま何を判断しようとしているのかに合わせて数字を選ぶことが、相続した実家の扱いで後悔しないためのポイントです。
たとえば、相続税の申告が終わった直後は、申告書の数字が強く印象に残りがちです。しかし、売却を考える段階では、その数字はいったん脇に置き、査定と取引価格から「いま売れる価格」を確かめ直すことをおすすめします。反対に、査定額が思ったより高かったとしても、それで相続税の申告額を見直す必要があるとは限りません。どちらも目的に沿って使い分ける数字です。
査定を頼む前にそろえておきたい書類チェックリスト
実家の査定を依頼するときに、次の書類や情報がそろっていると、より実態に近い価格を出しやすくなります。すべてそろっていなくても査定は依頼できますが、分かる範囲で準備しておきましょう。
- □ 固定資産税の納税通知書・課税明細書（土地・建物の固定資産税評価額が分かる）
- □ 相続税の申告書や税理士の資料（相続税評価額と特例適用の有無が分かる）
- □ 登記事項証明書（所有者、面積、権利関係が分かる）
- □ 測量図・境界に関する書類（隣地との境界が確定しているかが分かる）
- □ 建物の建築確認の書類・図面（建築時期や構造が分かる）
- □ リフォームや修繕の履歴（いつ、どこを直したかが分かる）
- □ 親が購入したときの売買契約書や領収書（取得費の確認に使える）
- □ 相続登記の状況（名義が相続人に変わっているか）
とくに境界と名義は、売却の前提になる部分です。境界がはっきりしない場合や、名義が亡くなった方のままの場合は、売却までに時間がかかることがあります。
相続登記の進め方は、『【2026年版】柏の相続した空き家、名義はそのまま？相続登記の義務化と「名義整理」の進め方』でも解説しています。
晃南土地にご相談いただけること
晃南土地では、相続した実家の「いくらで売れそうか」という見通しづくりから、実際の販売までをお手伝いしています。相続税評価額や固定資産税評価額の資料をお持ちいただければ、それと査定額の違いがどこから生まれているのかも含めてご説明します。
相続税の計算や特例の選択、遺産分割協議書の作成など、税務・法務の具体的な判断が必要な部分は、提携の税理士・司法書士などの専門家と連携してサポートします。「売るかどうかはまだ決めていないけれど、実家がいくらくらいなのか知っておきたい」という段階でのご相談も歓迎しています。
「相続の書類に書かれた金額と、実際の価格の違いを一度聞いてみたい」という方は、LINEから気軽にご質問いただくこともできます。晃南土地のLINEで売買部に相談する
よくある質問
相続税評価額で実家を売らなければいけませんか？
いいえ。相続税評価額は相続税を計算するための数字で、売却価格を縛るものではありません。売却価格は、売主と買主の合意で決まります。ただし、親族など特別な関係にある人へ、市場の価格より著しく低い価格で売る場合は、贈与税などの問題が生じることがあるため、税理士に確認してください。
路線価から実家の土地の値段はどのくらい分かりますか？
おおよその水準の見当をつけることはできます。国税庁は、路線価等を地価公示価格等を基にした価格の80％程度を目途に定めているとしているため、路線価で計算した土地の評価額を0.8で割ると、公示価格の水準の目安になります。ただし、個別の条件や評価時点以降の地価の動き、建物の価値は反映されないため、売り出し価格の根拠としては査定と組み合わせて使ってください。
固定資産税評価額が低いのは、実家の価値が低いからですか？
そうとは限りません。総務省の資料では、宅地の固定資産税評価額は地価公示価格等の7割を目途に評価するとされています。また、評価替えは3年ごとで、それ以外の年度は原則据え置きです。固定資産税評価額は、もともと市場の価格より低めの水準に設定されている数字です。
相続税の申告書の土地の金額が、とても小さいのはなぜですか？
小規模宅地等の特例が適用されている可能性があります。この特例では、特定居住用宅地等について、330平方メートルまでの部分の評価額を80％減額できるとされています（国税庁 No.4124）。これは相続税の計算上の減額で、土地の市場価値が下がったわけではありません。
査定額が相続税評価額より低かった場合は、どうすればいいですか？
建物の状態や土地の条件、市場の動きによっては、査定額が相続税評価額を下回ることもあります。まずは、その差がどこから生まれているのか（建物の評価、土地の形や道路との関係、周辺の取引状況など）を査定を出した会社に確認しましょう。相続税の申告に関わる判断が必要な場合は、税理士に相談してください。
まとめ
相続した柏の実家の「値段」には、相続税評価額、固定資産税評価額、地価公示価格、実際の取引価格という、目的の違う複数のものさしがあります。相続税評価額は税金を計算するための数字で、土地の路線価は地価公示価格等の80％程度、固定資産税評価は7割程度を目途に定められています。そのため、実際に売れる価格とは一致しないのが通常です。
実家がいくらで売れそうかを知るには、評価額からの逆算で大まかな水準をつかみ、不動産会社の査定と国の取引価格情報で確かめる、という順番が現実的です。申告書の数字が小規模宅地等の特例の適用後の金額ではないか、相続税評価額と取得費を混同していないか、といった点も確認しておきましょう。
ここまで読んで、「うちの実家の場合は、実際にいくらくらいなのか」を知りたくなった方もいらっしゃるかもしれません。ご都合に合わせて、次のいずれかからお進みください。
売却の進め方や対応内容を先に確認したい方は、「晃南土地」の不動産売却サービスを詳しく見るをご覧ください。
評価額の資料を手元に、状況だけ伝えて相談したい方は、柏の相続した実家の売却について「晃南土地」に問い合わせるからご連絡いただけます。
対面で書類を見ながら話したい方は、総合不動産「晃南土地」我孫子店への来店予約からご予約ください。
文字で気軽に聞いてみたい方は、晃南土地のLINEで売買部に相談するをご利用ください。
「まだ検討段階」と添えていただければ、売却を急がせることなく、価格の見通しの整理からお手伝いします。
