柏のタワーマンション2026｜中古価格・管理費・修繕積立金の目安

2026.10.18

柏でタワーマンションを検討する方へ｜中古の価格帯と管理費の見方

柏駅のデッキを歩いていると、駅前に背の高いマンションが見えてきます。柏の葉キャンパス駅で降りても、見上げるほど高い建物が並んでいます。

「上のほうの部屋って、どんな景色なんだろう」「二人で働いているし、手が届くのかな」

そう思っても、値段や毎月の管理費が実際いくらなのかは、なかなか見えてきませんよね。

千葉県柏市でタワーマンションが気になり始めたお二人へ、買う前に知っておきたいことをまとめました。書き手は、千葉県我孫子市に本社を置く晃南土地の編集部です。1991年の設立以来、売買・賃貸・賃貸管理・買取り・リノベーションを一社で手がけてきました。

買ったあとに貸したり売ったりする日のことも見据えて、次の3つをお伝えします。

柏駅・柏の葉キャンパスの中古の価格の目安と、階や向きで値段が変わるしくみ
管理費や、建物を直すための積立金が高めになりやすい理由
地震・停電・大雨のときに、タワーならではで気をつけたいこと

まだ「住んでみたいな」くらいの気持ちでも大丈夫です。柏のタワーマンション探しを「晃南土地」に相談するから、お気軽にどうぞ。

タワーマンションって、何階からのこと？

法律で決まった線はありません。ただ、国の資料では「地上20階以上」がひとつの目安です。「タワマン」と略して呼ばれることもありますね。

目安を示しているのは、国土交通省の修繕積立金（建物を直すための積立金）のガイドラインです。超高層マンションを「一般に地上20階以上」とし、20階以上だけ目安を別に分けて示しています。

つまり、お金のかかり方が少し違う建物として扱われている、ということです。建物の高さによっても、決まりが変わります。

建物の高さ・階数	何が変わる？
高さ31m超	非常用のエレベーターを設ける決まりがある
地上20階以上	国の修繕積立金の目安が別枠になる
高さ60m超	構造の安全を、国土交通大臣が個別に認定する

高さ60mを超える建物は、特別な構造の計算が必要です。国土交通大臣の認定を受けて建てられます（建築基準法）。

この高さを超える住まいの建物は、固定資産税の分け方にも新しいしくみがあります。3つ目の章で紹介します。

物件サイトで「タワー」と書いてあっても、何階建てかは建物ごとに違います。広告の「地上○階建て」を見ておくと、この記事のどの話が当てはまるかが分かります。

例えば「地上25階建て」なら、修繕積立金は20階以上の目安と比べます。高さが60mを超えていれば、固定資産税の新しいしくみが関わることもあります。

ここだけ覚えればOK：「タワー」は呼び名です。階数と高さで、設備とお金の話が変わります。

柏の中古タワー、価格はどのくらい？

公的なデータでは、タワーマンションだけの相場は見当たりません。国の「不動産情報ライブラリ」の取引価格の情報には、部屋が何階かという項目がないからです。

そこで目安として、駅の近くの中古マンション全体の価格を見てみます。タワーマンションは、駅前の再開発などで駅の近くに建つことがよくあるためです。

数字は、SUUMOに掲載された売り出しの値段を集めたものです（2026年10月17日時点）。対象は駅から徒歩15分以内の物件で、2025年10月〜2026年9月の集計です。

目安	柏駅	柏の葉キャンパス駅
駅から徒歩5分以内の中央値	5,780万円	7,380万円
駅から徒歩5分以内の半分が入る幅	4,980万〜6,980万円	5,980万〜8,150万円
築5年以内の中央値	5,790万円	7,365万円

中央値は、値段を安い順に並べたときの真ん中です。「半分が入る幅」は、安いほうから25%目と75%目の値段の間を指します。

駅の近くでは、柏駅で5,000万円台、柏の葉キャンパス駅で7,000万円台が真ん中、と読めます。ただし、これはタワー以外のマンションも含んだ数字です。広さもいろいろな部屋が混ざっています。

もう一つ覚えておきたいのは、これが売り出しの値段だという点です。売り出しの値段には、売る人の希望が入っています。実際には、話し合いで少し下がって決まることもあります。

気になる建物があるなら、同じ建物の中で比べるのが近道です。過去に同じ建物で売りに出た部屋や、実際に売れた値段（成約価格）は、不動産会社に調べてもらえます。

柏駅の広さ別・築年数別の価格は、『柏駅周辺の中古マンション相場｜価格帯と選び方のポイント』にまとめています。柏の葉キャンパスの詳しい数字は、『柏の葉キャンパスの中古マンション相場｜築年数別の価格と選び方』をどうぞ。

ここだけ覚えればOK：相場は「駅近の帯」で目安をつかみ、最後は同じ建物の中で比べます。

同じ建物でも、階と向きで値段が違う？

はい、違います。同じ広さでも、上の階ほど、眺めが開けた向きほど、高めの値段になる傾向があります。

この傾向は、固定資産税のしくみにも取り入れられています。対象は、高さ60mを超える住まいの建物のうち、2018年度から新しく課税されたものです。上の階の部屋ほど、固定資産税が少し高くなるように分けます。

東京都主税局の資料では、この見直しを「実際の取引価格の傾向を反映」させるため、と説明しています。計算の式は、地方税法施行規則という国のルールで決まっています。

部屋のある階	税額の分け方の目安（1階＝100）
1階	100
20階	約105
40階	110

つまり、40階の部屋は、同じ広さの1階の部屋より1割ほど多く負担する、ということです。建物全体の税額を、階に応じて分け直すしくみです。

ただし、2017年3月までに売買契約があった部屋を含む建物は、対象から外れます。それ以前から課税されているタワーも、これまでどおり部屋の広さで分けています。

売り出しの値段の差は、建物によってさまざまです。向きでは、南向きや角部屋、窓の前に建物がない部屋が、高めに値付けされやすい傾向です。

例えば、同じ建物で、15階の北向きと30階の南向きが売りに出ていたとします。広さが同じでも値段に差があるのは、自然なことです。大事なのは、その差に二人が納得できるかどうかです。

逆に言えば、階や向きを少しゆずると、同じ予算で広い部屋を選べることもあります。「眺め」「広さ」「値段」のどれを取るか、先に話しておくと迷いにくくなります。

気になる部屋のいまの税額は、不動産会社を通して売り主に聞いてみるのが近道です。税金の細かな判断が必要なときは、税理士などの専門家と連携してお手伝いします。

ここだけ覚えればOK：上の階と眺めの良い向きは、値段にも税金にも表れやすいです。

高い階と低い階、暮らしはどう違う？

どちらが正解、ということはありません。二人の毎日の動き方で選ぶのがおすすめです。

比べるところ	高い階	低い階
値段	高めになりやすい	手ごろになりやすい
眺め・日当たり	周りにさえぎられにくい	周りの建物の影響を受けやすい
朝の出かけやすさ	エレベーター待ちが出やすい	待ち時間の影響が小さい
地震の揺れ	大きく長く揺れることがある	高い階より揺れが小さい傾向
エレベーターが止まったとき	階段での行き来が大変	階段で行き来しやすい

眺めにこだわりがなければ、低い階で予算を抑える考え方もあります。ラウンジなどの共用の施設を、住む階に関係なく使えるかどうかも、規約で見ておきましょう。

高い階は、風が強くなりやすい場所です。バルコニーの使い方には、建物ごとの細かなルール（使用細則）がある場合もあります。置ける物や、洗濯物を外に干せるかどうかも、見ておくと安心です。

例えば、二人とも朝7時台に家を出るなら、平日の朝に内見できないか相談してみてください。エレベーターを実際に使うと、待ち時間の感覚がつかめます。在宅勤務が多いなら、昼の日当たりや、窓まわりの暑さも見ておくと、暮らしが想像しやすくなります。

この先、ベビーカーで出かける日が来るかもしれません。そう考えると、エレベーターの台数や、ゴミ置き場までの道のりも気になってきます。いまの二人だけでなく、少し先の暮らしも想像してみてください。

ここだけ覚えればOK：眺めの価値と、毎日の上り下りの手間を、二人で天びんにかけます。

管理費が高めになりやすいのはなぜ？

タワーマンションは、設備や人の手がたくさん要るぶん、管理費が下がりにくいことがあるからです。

管理費は、建物の毎日の運営に使われるお金です。国の標準管理規約では、使い道として次のようなものを挙げています。

管理員さんの人件費
エレベーターなど共用設備の点検や運転の費用
清掃やごみ処理の費用
共用部分（廊下やロビーなど、みんなで持つ部分）の保険料

まずは物差しになる数字です。国の調査（令和5年度マンション総合調査）では、1戸あたりの管理費の平均は月11,503円でした。駐車場の使用料などから回している分を除いた額です。

この調査では、回している分を含めた総額で見ると、戸数の多いマンションほど低くなる傾向も出ています。

タワーマンションは戸数の多い建物になりやすく、本来は費用を分け合いやすいはずです。ただ、そのぶん設備も増えます。

エレベーターの台数が増え、非常用のエレベーターなど高い建物ならではの設備も加わります。そのぶん、点検や運転の費用がかさみます。ラウンジやゲストルーム、24時間の管理の体制を持つ建物もあります。

駅前の再開発でできた建物には、下の階にお店などが入るものもあります。国は、こうした「複合用途型」のマンション向けに、別の管理規約のひな形を出しています。住まいとお店で、費用をどう分けているかも見どころです。

管理費の明細を見るときは、次の4つに印をつけてみてください。

□ 管理費に、受付や共用施設の運営の費用が入っているか
□ ラウンジなどの使用料が、管理費とは別にかかるか
□ 駐車場・駐輪場の費用はいくらか
□ お店が入る建物なら、費用の分け方はどうなっているか

いくつかの建物を比べるときは、管理費を1㎡あたりに直すと比べやすくなります。例えば、70㎡で月2万円なら、1㎡あたり約286円です。広さの違う部屋どうしでも、同じものさしで並べられます。

ゲストルームを使う予定がない二人でも、その運営の費用は管理費から出ている場合もあります。「使う設備」と「払う管理費」が見合うかを考えると、納得して選べます。

明細の数字が多いのか少ないのか、二人だけでは分かりにくいときもあります。そんなときは、管理費と修繕の積立金の見方を「晃南土地」に相談するからご連絡ください。資料を一緒に見ながら整理します。

建物を直すための積立金は、なぜ高め？

外壁の工事に特別な足場が要るなど、直すのにお金がかかりやすいからです。

修繕積立金は、外壁やエレベーターなどを将来直すための「みんなの貯金」です。国のガイドライン（令和6年6月改定）は、20階以上の目安を別に示しています。

理由として挙げられているのは、外壁などの修繕に特殊な足場が必要になることです。建物の中で、共用部分の割合が高くなることも挙げられています。

数字で比べてみます。単位は、専有面積（自分の部屋の広さ）1㎡あたりの月額です。

建物の階数・大きさ	平均	事例の3分の2が入る幅
20階以上	338円	240〜410円
20階未満・延床面積2万㎡以上	255円	190〜325円

※機械式駐車場の分は含みません。延床面積は、建物全体の床面積の合計です。

70㎡の部屋で計算すると、20階以上の平均は月23,660円です。1日あたり約790円、1年で約28万円になります。20階未満の大きな建物の平均（月17,850円）と比べると、月5,810円ほどの差です。

ただし、この目安は、国が集めた事例から出したものです。ガイドラインも、目安の幅に入っていないからといって、直ちに不適切とは判断されない、としています。

タワーは建物が大きいぶん、1回の工事の総額も大きくなりがちです。だからこそ、積立金が計画どおりに貯まっているかが大切になります。

残高は、管理会社などが出す「重要事項調査報告書」で分かります。建物の管理の状況をまとめた書類です。

新しいマンションでは、最初の積立金を低くして、段階的に上げる計画もよく見られます。いまの額だけで「安い」と決めず、この先の予定を見ておくことが大切です。積立金の読み方の基本は、『柏で中古マンションを買う方へ｜管理規約と修繕積立金の確かめ方』で紹介しています。

ここだけ覚えればOK：タワーの積立金は、高めでも理由があります。見るのは「足りるかどうか」です。

30年先までの修繕の計画、どこを見る？

タワーならではの工事が、計画にきちんと入っているかを見ます。

長期修繕計画は、いつ、どんな工事を、いくらで行うかをまとめた計画表です。国のガイドラインでは、期間を30年以上とし、大きな修繕が2回入る長さ以上としています。新築のときは、築30年ほどで見込まれるエレベーターの取り替えも含める考え方です。

同じガイドラインは、超高層ならではの点にもふれています。一つは、免震（地面の揺れを建物に伝えにくくするしくみ）など、骨組みのことです。もう一つは、航空障害灯（飛行機に建物の高さを知らせる灯り）などの設備です。

工事の足場にゴンドラを使うなど、工事の方法も違います。ガイドラインは、こうした点を考えに入れるよう求めています。

計画表をもらったら、次の項目を探してみてください。

□ 外壁の工事に、ゴンドラなどの費用が入っているか
□ エレベーターの取り替えが入っているか（国の様式の例では26〜30年ごと）
□ 免震の建物なら、その点検や補修の項目があるか
□ 機械式駐車場があれば、その修繕費が入っているか
□ 積立金を、いつ、いくらに上げる予定か

機械式駐車場の修繕費は、国の目安で1台あたり月4,645〜7,210円です（機種で違います）。車を持たない二人にも関わるお金なので、駐車場の使用料で賄えているかも見ておくと安心です。

国のガイドラインでは、外壁の塗り替えなどの大きな修繕は、12〜15年ほどごとが目安です。例えば築10年ほどのタワーなら、1回目が見えてくる時期です。総会の議事録（話し合いの記録）に、工事の時期や金額の話が出ていないか見てみましょう。

ここだけ覚えればOK：計画表の中に「ゴンドラ」「エレベーターの取り替え」を探します。

大きな地震のとき、高い階はどうなる？

ゆっくり大きく、長く揺れる場合があります。建物の強さとは別に、部屋の中の備えが大切です。

気象庁によると、大きな地震では、揺れが1往復する時間の長い揺れが起きます。これを長周期地震動といいます。この揺れで、高層ビルは大きく長く揺れ続けることがあります。

長周期地震動は、遠くまで伝わりやすい揺れです。震源から数百km離れた場所でも、大きく長く揺れる場合があります。

震度が小さくても、高層ビルの高い階では大きな揺れになり得ます。家具が倒れたり動いたり、エレベーターが故障したりするおそれもあります。

高層ビルの揺れは、震度だけでは表しきれません。そこで気象庁は、「長周期地震動階級」という4段階の目安を出しています。2023年2月からは、この予測が緊急地震速報の基準にも加わりました。

建物は、高さ60mを超えると、国土交通大臣の認定を受けた構造で建てられます。それでも、部屋の中の家具まで止まるわけではありません。首相官邸の防災のページも、家具を壁に固定するよう呼びかけています。

今日からできる備えは、次の3つです。

本棚やテレビなど、背の高い物を壁に固定する
寝室には、できるだけ背の高い家具を置かない
懐中電灯やスリッパを、手の届くところに置く

例えば在宅勤務のデスクの横に、背の高い本棚を置いていませんか。高い階では揺れが長く続く場合もあるので、早めに固定しておきましょう。

ここだけ覚えればOK：揺れに強い建物でも、家具の固定は自分の部屋の役目です。

停電や大雨のとき、何に困りやすい？

困りやすいのは、エレベーターと水です。停電すると、上の階との行き来と、水を上の階へ送るしくみが止まることがあります。

国土交通省の発表に、こんな例があります。2019年の令和元年東日本台風では、雨水が流しきれずに街にあふれました。高層マンションの地下にあった電気の設備が水につかり、停電したのです。

その結果、エレベーターや給水の設備が、一定期間使えなくなりました。これを受けて国は、2020年に建物の電気設備の浸水対策のガイドラインをまとめています。

「高い階に住むなら、水害は関係ない」とは言い切れない、ということです。2026年8月には、千葉県でも線状降水帯による記録的な大雨がありました。

気になる建物では、次のことを聞いてみてください。

電気の設備が、地下にあるか、上の階にあるか
非常用の発電機で、何が、どのくらい動くか
防災用の備蓄倉庫や、防災訓練があるか
敷地が、大雨のときにどのくらい水につかる想定か

非常用の発電機があっても、動かせるものや時間は建物ごとに違います。例えば「どのエレベーターが動くか」「水のポンプは動くか」まで聞いておきましょう。いざというときの様子が想像しやすくなります。

国の調査では、定期的に防災訓練をしているマンションは39.8%と、4割ほどでした。訓練があるかどうかは、総会の議事録や、マンションの掲示・お知らせで分かる場合もあります。

敷地の浸水の想定は、柏市web版防災・ハザードマップで調べられます。読み方は『柏のハザードマップと地盤2026｜液状化・浸水リスクと安全なエリアの見極め方』が参考になります。

部屋の備えも大切です。首相官邸のページでは、飲料水は1人1日3リットル、3日分が目安です。二人なら18リットル、2リットルのペットボトルで9本です。

大きな災害では、1週間分の備えが望ましいとされています。簡易トイレも、あわせて用意しておくと安心です。

エレベーターが止まると、水を運ぶのも階段になります。高い階ほど、家の中に備えておく意味が大きくなります。

「この建物の電気の設備はどこにあるの？」といった小さな疑問は、晃南土地のLINEで売買部に相談するから、スマホで気軽にどうぞ。調べ方を一緒に考えます。

柏でタワーを選ぶ前に、二人で何を決める？

まずは「毎月の住まいのお金」と「同じ建物の中での比べ方」を、二人で決めておくことです。

次の順に進めると、迷いにくくなります。

1. 毎月の住まいのお金を出す（ローンの返済＋管理費＋修繕積立金＋駐車場代）
2. 階・向き・広さのうち、何を優先するかを決める
3. 平日の朝に内見し、エレベーターの待ち時間と窓の外を見る
4. 長期修繕計画と総会の議事録を見せてもらう
5. 電気の設備の場所と、ハザードマップを確かめる

1の計算は、数字を当てはめてみると分かりやすいです。仮に管理費が月15,000円だとします。修繕積立金は、70㎡・20階以上の国の平均で月23,660円とします。

合わせると月38,660円で、1年で約46万円です。この額は、ローンを払い終えたあとも続きます。

共働きの二人なら、収入を合わせて借りる方法もあります。そのときは、どちらかが働き方を変えても払っていけるかを、一度話し合っておくのがおすすめです。育休や転職の時期を想像しながら、無理のない額を探してみてください。

住宅ローンの考え方は『柏で住宅ローンを組むなら｜金利比較・審査のポイントと相談先の選び方』にまとめています。物件の値段以外にかかるお金は『柏で家を買うときの諸費用・初期費用ガイド｜物件価格以外にいくらかかる？』をどうぞ。

3の「窓の外」では、目の前の土地も見てください。空き地や低い建物があると、将来そこに建物が建つこともあります。

二人の暮らしは、この先変わるかもしれません。転勤や家族が増えたときに、売る・貸すという道もあります。売るときの考え方は『柏市でマンションの売却を考える方へ｜管理状態と売り出し時期の考え方』で紹介しています。

なお、晃南土地は、2026年12月に柏駅から徒歩6分の柏市中央町に柏支店を開業する予定です。開業までの来店のご相談は、我孫子店で承っています。

よくある質問

Q. タワーマンションと普通のマンション、いちばんの違いは何ですか？

A. いちばんの違いは、高さに合わせた設備と、そのお金のかかり方です。非常用のエレベーターなどが求められ、国の修繕積立金の目安も20階以上は別枠です。暮らしの面では、毎日の上り下りがエレベーター頼みになる点も違います。

Q. 建物を直すための積立金は、買ったあとに上がりますか？

A. はい、上がることがあります。最初を低くして、段階的に上げる計画の建物もあるからです。長期修繕計画（工事とお金の予定表）と総会の議事録で、値上げの予定を見ておくと安心です。

Q. 高い階と低い階で、売るときに差は出ますか？

A. 差が出やすいです。眺めや日当たりが値段に表れやすく、高い階のほうが高めに売りに出る傾向があります。ただ、値段が高いぶん、買える人が限られることもあります。

Q. 柏で、新築のタワーマンションを買うこともできますか？

A. はい、売り出しの時期が合えば買えます。一方で中古には、すでに暮らしている建物の管理の様子を、書類で確かめられる良さがあります。新築と中古の比べ方は『新築vs中古、柏で家を買うならどっち？｜価格・維持費・資産性で比較』をご覧ください。

Q. 窓からの眺めは、この先もずっと続きますか？

A. ずっと続くとは限りません。目の前の土地に、将来高い建物が建つこともあるからです。周りの土地の使い方の決まり（用途地域など）が、高い建物が建ちやすい場所かの手がかりになります。

まとめ

柏でタワーマンションを選ぶときのポイントを振り返ります。

タワーだけの公的な相場はないので、駅近の帯で目安をつかみ、同じ建物の中で比べる
上の階と眺めの良い向きは、値段にも固定資産税にも表れやすい
管理費は設備と人の手、修繕積立金は特殊な足場と共用部分の多さで高めになりやすい
長期修繕計画で、ゴンドラやエレベーターの取り替えが入っているかを見る
地震は家具の固定、停電や大雨は電気設備の場所と備蓄で備える

タワーマンションは、眺めや便利さと引き換えに、管理と備えにお金と手間がかかる住まいです。中身を書類で確かめれば、二人が納得できる一室を選びやすくなります。

文章でゆっくり相談したい方は、柏のタワーマンション購入について「晃南土地」に問い合わせるからどうぞ。

顔を合わせて話したい方は、総合不動産「晃南土地」我孫子店への来店予約からご予約いただけます。

スマホで気軽にやり取りしたい方は、晃南土地のLINEで売買部に相談するが便利です。

「まだ見学もしていない」と一言添えていただければ大丈夫です。物件をすすめるのではなく、二人の条件の整理からお手伝いします。

企画構成・文／晃南土地編集部

千葉県我孫子市を拠点に、1991年から地域の不動産に携わる晃南土地株式会社の編集部です。売買・賃貸・賃貸管理・買取り・リノベーションを一社で手がける立場から、柏・我孫子エリアの住まいと不動産の情報を、分かりやすくお届けします。

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