柏で1000万円以下の中古マンション｜20代の買い方とリノベ総額

2026.10.23

1000万円以下の中古マンション、柏にもある！｜20代で買う前に知りたい“安い理由”

同い年の友だちから「家、買ったんだ」と聞いた日の帰り道、電車の中で物件サイトを開いてみる。価格の上限を1000万円まで下げても、千葉県柏市の中古マンションがまだ画面に残っています。「え、この値段で買えるの？」「でも、安いのには何か理由があるよね」。

そんな「気になる」に答えるために、千葉県我孫子市に本社を置く晃南土地の編集部がこの記事をまとめました。家を買うのが初めての20代の方に向けて、柏市の1000万円以下の中古マンションの見方とお金の話をお伝えします。晃南土地は1991年に設立した不動産会社で、2022年からはリノベーション事業にも取り組んでいます。

この記事で分かるのは、次の3つです。

1000万円以下で買える柏市の中古マンションは、どんな物件が中心か
古い建物だと、住宅ローンや税金の何が変わるか
リノベーション（間取りや設備を新しくする工事）の費用を足すと、総額はいくらか

まだ買うと決めていなくても大丈夫です。予算の考え方から聞いてみたい方は、柏の中古マンション探しを「晃南土地」に相談するから、気軽にご連絡ください。

柏市で1000万円以下の中古マンションって、本当にある？

結論から言うと、あります。ただし、データを見ると、1995年以前に建てられた築30年超の物件が中心です。

国土交通省の「不動産情報ライブラリ」では、実際に売買がまとまった値段（成約価格）を調べられます。もとになっているのは、不動産会社を通して成約し、登録された取引です。柏市のすべての取引ではなく、その一部です。

晃南土地編集部が、このデータを集計しました。2025年4月〜2026年3月の1年で、データに載っている柏市の中古マンションの成約は445件です。値段の中央値（安い順に並べたときの真ん中）は2,900万円でした。

建てられた年で分けると、次のとおりです。

建てられた年	中央値	真ん中の半数が入る範囲
1980年以前（築46年以上）	575万円	約400万〜800万円
1981〜1995年（築31〜45年）	1,400万円	約900万〜1,700万円
1996〜2005年（築21〜30年）	2,550万円	約1,700万〜3,500万円

（国土交通省「不動産情報ライブラリ」の成約価格情報を晃南土地が集計。2026年9月27日確認）

1000万円以下に関係するのは、表の上の2つです。1980年以前の建物は、真ん中の半数が800万円までに収まっています。1981〜1995年の建物も、安いほうから4分の1ほどは900万円以下でした。

1996年以降の建物になると、真ん中の半数の下限が1,700万円まで上がります。1000万円以下の取引は、ぐっと少なくなります。

柏市の計画では、市内のマンション（管理組合の数）は2021年時点で334件。そのうち築40年以上は50件で、10年後には約2.6倍に増える見込みです。古いマンションは、これからもっと身近な選択肢になりそうです。

物件サイトで価格の上限を下げたとたん、築年月の欄に1970年代や1980年代が並んで、驚いたことはありませんか。データの詳しい見方は、『柏の不動産の成約価格2026｜国の取引データで見る実際に売れた値段』で紹介しています。

ここだけ覚えればOK：1000万円以下なら、1995年以前に建った物件が中心になりやすい。

どうしてこんなに安いの？

安さの理由は、主に「建物の古さ」と「場所」です。安いから悪い物件、とは限りません。

建物が古いと、キッチンやお風呂などが昔のままのことがあります。駅から遠い場所や、バスで駅に出る場所の物件も、価格が抑えめになりがちです。

同じ駅でも、値段の幅はかなり広めです。先ほどのデータでは、柏駅が最寄りのマンションの中央値は2,300万円。それでも、安いほうから4分の1は約790万円以下で取引されています。

北柏駅が最寄りのマンションは、中央値が1,400万円でした。駅の名前だけでなく、建てられた年でも値段は大きく変わります。

大事なのは、安さの中身を2つに分けて見ることです。

自分で直せる安さ：部屋の内装や設備が古い。リノベーションで変えられる
自分だけでは直せない安さ：建物全体の傷みや耐震、修繕のお金の不足。住む人みんなで決めないと変えられない

たとえば、同じ800万円の部屋が2つあったとします。1つは室内が古いけれど、建物の管理がしっかりしている部屋。もう1つは室内がきれいでも、修繕のお金が足りていない建物の部屋です。

長く住むなら、前者のほうが先の見通しを立てやすいことがあります。室内は工事で変えられても、建物のお金の事情は一人では変えられないからです。

駅ごとの相場は、『柏の中古マンション相場2026｜駅別・築年数別の価格の見方と買い時の見極め方』で紹介しています。北柏の物件は、『北柏の中古戸建て・マンション相場｜価格帯と探し方』も参考になります。

安い物件だと、毎月の支払いはどうなる？

ローンの返済は小さくなります。ただ、管理費と修繕積立金は、物件の値段ほどには安くなりません。

修繕積立金は、将来の大きな修繕のために、住む人みんなで積み立てるお金です。国のガイドラインでも、その目安は物件の値段ではなく、部屋の広さ（1㎡あたり）で示されています。

まずはローンです。住宅金融支援機構の「フラット35」は、返し終わるまで金利が変わらない住宅ローンです。2026年10月は、頭金が物件価格の1割より少ない場合、年3.940%が最も多い金利でした（借入期間21〜35年）。

この金利で1,000万円を35年で借りると、毎月の返済は約4万4,000円。1日あたりにすると、約1,400円です。

毎月かかるお金	目安	ひとこと
ローンの返済	約4万4,000円	1,000万円・35年・年3.940%で計算
修繕積立金	約1万7,000円	50㎡の部屋を国の目安の平均で計算
管理費	マンションごとに違う	共用部分の掃除や管理会社の費用など

返済が約4万4,000円なのに対して、修繕積立金だけで約1万7,000円。物件の値段が安いほど、返済以外のお金の重みが大きくなります。このほか、毎年の固定資産税もかかります。

しかも古い建物では、修繕積立金がこの先上がることもあります。家賃と比べるときは、「ローン＋管理費＋修繕積立金」を、何年か先の金額まで並べてみると比べやすくなります。

「家賃と返済が同じくらいなら、買ったほうが得では？」と考える人もいるかもしれません。答えは、何年くらい住むつもりかで変わります。数年で引っ越す可能性が高いなら、身軽な賃貸にも良さがあります。

柏駅周辺の家賃の目安は、『柏駅の家賃相場2026｜間取り別・築年数別に見る賃貸の今』にまとめています。

ここだけ覚えればOK：家賃と比べるのは「ローン＋管理費＋修繕積立金」の、この先の金額。

「1981年6月」が境目って、どういうこと？

建物の地震への強さの基準は、1981年6月に大きく変わりました。この日以降に建築確認を受けた建物は「新耐震基準」、それより前は「旧耐震基準」で建てられています。

建築確認とは、工事を始める前に、建物の計画が法律に合っているかを確かめてもらう手続きのことです。国土交通省は、新耐震基準を、震度6強〜7の揺れでも倒壊しない程度の強さを持つ基準だと説明しています。

注意したいのは、境目が「完成した年」ではない点です。マンションは、計画から完成まで時間がかかります。そのため、1982〜1983年ごろに完成した建物でも、旧耐震基準のことがあります。

では、旧耐震のマンションはすぐに危ないのか。そうとは限りません。

国土交通省は、旧耐震の建物は耐震性能が不十分な場合がある、としています。そのうえで、耐震診断などで性能を確かめているかを見ておくよう勧めています。

柏市には、古い分譲マンションの管理組合が耐震診断をするとき、費用の一部を補助する制度があります。対象は、1981年5月31日以前に工事を始めた、地上3階以上・延べ面積1,000㎡以上のマンションなどです。

物件を見るときは、次の2つを聞いておくのがおすすめです。

建築確認を受けた日はいつか（書類で確かめる）
耐震診断をしたことがあるか、結果はどうだったか

耐震診断の話は、総会の議事録（管理組合の会議の記録）に残っていることもあります。

物件の資料に「1982年築」とあると、新耐震だと思いたくなりますよね。でも、完成した年だけでは分かりません。建築確認の日付まで見ておくと、思い込みを防げます。

ここだけ覚えればOK：見るのは完成した年ではなく「建築確認を受けた日」。

古いマンションだと、ローンや税金はどう変わる？

先に答えを言うと、1982年より前に建った物件は、税金の軽減を受けるのに「耐震の証明」が求められます。そして、マンションではその証明をそろえにくいことがあります。

まずは住宅ローン控除。これは、年末のローン残高の0.7%が、所得税などから戻ってくる制度のことです。省エネの証明がない中古住宅なら、対象の借入額は2,000万円まで、期間は10年です。

年末の残高が1,000万円なら、その年に戻るのは最大7万円。ただし、その年に納めた税金の額が上限です。

建物の年と広さの条件を、制度ごとにまとめました。

制度	建物の年の目安	広さなどの条件
住宅ローン控除	1982年1月1日以後に建築	登記の床面積50㎡以上（合計所得1,000万円以下なら40㎡以上）
フラット35	1981年6月1日以後に建築確認	床面積30㎡以上
不動産取得税の軽減（千葉県）	1982年1月1日以後に新築	床面積40〜240㎡で、買った人が自分で住む

表の年より前の建物でも、耐震の基準に合うという証明などがあれば、対象になる場合があります。税の制度は「1982年1月1日」、フラット35は「1981年6月1日」と、基準の日が少しずれます。

ただ、マンションの地震への強さは、建物全体で決まります。部屋を買う人だけでは、証明をそろえられないこともあります。証明のしかたは、中古住宅の住宅ローン控除の条件（国税庁）で確かめられます。

たとえば、同じ900万円の部屋が2つあるとします。1つは1980年、もう1つは1985年に建った部屋です。

1985年の部屋は、ほかの条件を満たせば控除の対象です。年末の残高が900万円なら、その年は最大6.3万円が戻ります。

1980年の部屋は、耐震の証明がそろわなければ控除を受けられません。値段が同じでも、手元に残るお金が変わることがあるんです。

20代でも住宅ローンは組める？

年齢だけで決まるわけではありません。見られるのは、主に収入に対する返済の割合と、物件の条件です。

フラット35では、年収のうち1年間の返済にあてる割合に上限があります。年収400万円未満なら30%以下、400万円以上なら35%以下です。

この返済には、車のローンやカードのリボ払い、商品の分割払いも含まれます。スマートフォン本体を分割で買っている場合も、これにあたることがあります。

たとえば年収350万円なら、1年間の返済は105万円まで、月にすると8万7,500円です。ただし、これは借りられる上限の目安で、無理なく返せる額とは別です。毎月の支払い（ローン＋管理費＋修繕積立金）が、いまの家賃と同じくらいか少し下に収まると安心です。

借りられる期間は15年以上で、「35年」か「80歳−申し込み時の年齢」の短いほうまで。20代なら、35年を選べる計算です。

物件にも条件があります。フラット35でマンションを買うなら、主に次の3つです。

床面積が30㎡以上
居室が原則2つ以上（家具などで仕切れる場合も認められる）
台所・トイレ・浴室がそろっている

管理のルールに関わる条件もあり、それは「管理」の章で紹介します。銀行などの住宅ローンは、物件の条件や審査の見方が金融機関ごとに違います。選び方は、『柏で住宅ローンを組むなら｜金利比較・審査のポイントと相談先の選び方』にまとめています。

「自分の年収だと、どのくらいまでなら無理がないんだろう」。そう感じたら、柏で家を買うお金のことを「晃南土地」に相談するからどうぞ。買うかどうか決める前の段階でも大丈夫です。

リノベ費用を足すと、総額はいくら？

物件が安くても、工事の中身しだいで総額は大きく変わります。物件が1000万円以下でも、総額は1,000万円を超えることがあります。

まず、ほかの人がどのくらいかけているかです。住宅リフォーム推進協議会の2026年2月の調査では、マンションでリフォームをした人の費用は平均316.9万円でした。

500万円以上かけた人は、約2割です。部分的な工事も含めた、全国の数字です。

次の表は、計算のための仮の数字です。物件価格は800万円、諸費用（仲介手数料・登記・ローンの手数料・火災保険など）は90万円としました。

パターン	工事の中身（仮の工事費）	総額の目安
A 内装中心	壁紙・床・照明など（150万円）	約1,040万円
B 水回りも新しく	Aに加えてキッチン・浴室・トイレ（400万円）	約1,290万円
C 全面リノベ	間取りの変更や配管の交換まで（800万円）	約1,690万円

諸費用は手元のお金で払い、物件と工事の全額を35年で借りたとします。頭金がないので、金利は年3.940%で計算しました。毎月の返済は、Aで約4万2,000円、Bで約5万3,000円です。

フラット35では、2026年9月1日の借入れ分から、簡易なリフォームの工事費を物件と一緒に借りられるようになりました。ただし、間取りの変更や柱の位置の変更、断熱材の交換などは対象外です。

Cのような大きな工事は、ほかのローンを組み合わせることになります。同じ金利で計算すると月約7万円ですが、実際の返済は組み合わせるローンによって変わります。

古い物件は、壁や床を外してから傷みが分かることもあります。工事費には、予備のお金も入れておくと安心です。

見落としやすいのが、工事のあいだのお金です。工事が終わるまでは、いまの家賃とローンの返済が重なる月が出るかもしれません。

住宅ローン控除を使うなら、買ってから6か月以内に住み始めることも条件です。工事の期間は、住み始めたい月から逆算して決めるのがおすすめです。

築年数のたったマンションのリノベーションは、『築40年でも大丈夫？我孫子で古い中古マンションを購入してリノベする際の注意点と可能性』も参考になります。

安い物件ほど「管理」を見たほうがいいのはなぜ？

マンションの大きな修繕は、住む人みんなで積み立てたお金で行います。積み立てが足りないと、あとから値上げや一時金で、思わぬお金が出ていくことがあります。

国土交通省のガイドラインでは、修繕積立金の目安が示されています。20階未満・延べ床面積5,000㎡未満の建物なら、平均は1㎡あたり月335円です。50㎡の部屋なら月約1万7,000円で、事例の3分の2は月約1万1,800〜2万1,500円の範囲です。

いまの金額がこれよりずっと低いなら、この先の値上げが計画されているかもしれません。修繕積立金が月数千円の物件を見つけると、「維持費が安くてラッキー」と思いますよね。でも、長期修繕計画を開くと、数年後に大きく上がる予定が書かれていることもあります。

国土交通省のチェックシートを参考に、見ておきたい点をまとめました。

□ 修繕積立金はいくらか、値上げの予定はあるか（長期修繕計画）
□ 管理費が足りず、修繕積立金で埋めていないか（決算書）
□ 総会の議事録に、大規模な修繕や耐震の話が出ているか
□ 買う部屋に、前の持ち主の管理費などの滞納がないか
□ リフォームやペットのルールはどうなっているか（管理規約）

管理規約と長期修繕計画は、ローンにも関わります。フラット35では、3階以上のマンションなら、管理規約があり、20年以上の長期修繕計画があることが条件です。

柏市には、マンションの管理の計画を市が認定する「マンション管理計画認定制度」もあります。認定を受けたマンションは、フラット35の金利の引下げ（維持保全型）の対象になります。認定の有無も、管理を見るときの手がかりの一つです。

ここだけ覚えればOK：安い物件ほど、毎月のお金の「この先」を書類で見る。

探し始める前に、決めておきたい3つのこと

物件を見に行く前に、「毎月いくらまで」「どこに住みたいか」「何年くらい住むか」を決めておくと、迷いにくくなります。

1つ目は、毎月いくらまでなら払えるかです。家賃と比べるときは、ローンに管理費と修繕積立金を足した額で考えます。貯金は、諸費用や工事の予備、引っ越し代のために残しておくと安心です。

2つ目は、住みたい駅と通勤・通学のしかたです。柏駅はJR常磐線と東武アーバンパークラインが使えます。北柏駅は、JR常磐線の各駅停車の駅です。

駅から少し離れた物件なら、バスや自転車で毎日通えるかを、実際に試してみるのがおすすめです。

3つ目は、何年くらい住むか、その後どうするかです。結婚や転職で住まいを変えたくなったら、売るのか、人に貸すのか。買う前に一度考えておくと、物件の選び方が変わります。

考え方は、『家を買う前に「売る・貸す」を考える｜出口から逆算する柏の家選び』で紹介しています。3つが決まったら、次の順番で進めるとスムーズです。

1. 予算と住みたいエリアを決める
2. 物件を2〜3件に絞って見に行く
3. 管理の書類と耐震の資料を確かめる
4. 工事の見積もりと、住宅ローンの事前審査を並行して進める
5. 総額と毎月の支払いに納得してから申し込む

内見で気に入った部屋があると、その日のうちに申し込みたくなるものです。安い物件ほど、管理の書類を見てから決めても遅くはありません。迷ったら、比べるためにもう1件見てみるのも手です。

物件サイトで気になる部屋を見つけたけれど、だれに聞けばいいか分からない。そんなときは、晃南土地のLINEで売買部に相談するから、気軽にメッセージを送ってみてください。

物件と工事とお金、まとめて相談できる？

安い中古マンションで困りやすいのが、物件を決めたあとで「思っていた工事ができない」と分かることです。管理規約で床材のルールが決まっていたり、配管の位置で水回りを動かしにくかったりすることがあります。そうなると、予算も住み始める時期もずれてしまいます。

だからこそ、物件を見る段階から、工事でどこまで変えられそうかを一緒に考えておくのがおすすめです。晃南土地は物件の売買とリノベーションを一社で手がけているので、物件・工事・お金を同じ窓口で相談できます。2023年には、団地の再生の取り組みでグッドデザイン賞を受賞しました。

買ったあとのことまで、同じ窓口で一緒に考えられます。住み替えるときに売るのか貸すのか、貸すなら管理をどうするのか。そこまで考えて、物件選びをお手伝いします。

税金の細かい判断が必要なときは、提携の専門家と連携してサポートします。物件の資料や、気になる部屋のページがあれば、それを見ながら話すとスムーズです。

晃南土地は、2026年12月に柏駅から徒歩6分の柏市中央町に柏支店を開業する予定です。開業までの来店でのご相談は、我孫子店でお受けしています。詳しくは「晃南土地」柏支店のページをご覧ください。

「まだ買うと決めていないのに、相談していいのかな」と迷う方もいるかもしれません。予算の考え方を整理するところからでも大丈夫です。

よくある質問

Q. 貯金が少なくても、中古マンションは買えますか？

A. 買える場合もありますが、手元のお金はある程度残しておくと安心です。物件価格のほかに、仲介手数料や登記、ローンの手数料などの諸費用がかかるからです。フラット35では、頭金を物件価格の1割以上入れると、金利が少し下がります。2026年10月の最も多い金利なら、年3.940%が年3.830%になります。

Q. ワンルームの部屋でも、住宅ローンは組めますか？

A. フラット35では、対象にならないことがあります。マンションは床面積30㎡以上で、原則として居室が2つ以上あることなどが条件だからです。住宅ローン控除や不動産取得税の軽減にも、40㎡以上などの広さの条件があります。銀行のローンは条件が違うので、物件ごとの確認が大切です。

Q. 築年数が古いと、住宅ローン控除は使えないのですか？

A. 1982年1月1日以後に建てられた物件なら、ほかの条件を満たせば使えます。それより前の物件でも、買う日の前2年以内に、耐震基準に合うと証明されていれば対象です。マンションは建物全体で判断するため、証明が取れるかを早めに聞いておくのがおすすめです。

Q. 仲介手数料は、いくらかかりますか？

A. 国が決めた上限があり、1,000万円の物件なら税込39.6万円までです。800万円以下の物件では、事前の説明と合意があれば、上限が税込33万円まで広がる特例があります。物件の値段が安いほど、総額に占める諸費用の割合は大きくなりがちです。

Q. 住めなくなったら、人に貸すことはできますか？

A. 貸せる場合もありますが、まず住宅ローンの借入先への確認が欠かせません。住宅ローンは、自分や親族が住むための資金として借りるものだからです。フラット35では、第三者に貸すなどの使い方が分かると、一括での返済を求められることがあります。

詳しくは『住宅ローンが残った家を貸すには？｜銀行への相談と注意点』をご覧ください。

まとめ

千葉県柏市で1000万円以下の中古マンションを探すときのポイントを、もう一度まとめます。

1000万円以下なら、1995年以前に建った物件が中心になりやすい
安さの理由を見分け、管理の書類で修繕積立金の「この先」を見る
家賃と比べるのは「ローン＋管理費＋修繕積立金」
耐震は1981年6月（建築確認）、税の制度は1982年1月（建築）が境目
工事と諸費用を足すと、総額は1,000万円を超えることがある

買うか、借り続けるか。答えは、何年住むか、毎月いくらなら無理がないかで変わります。数字を並べてみると、自分に合う答えが見えてきます。

「自分の場合はどうなるんだろう」と思ったら、次のどれかから気軽にどうぞ。

予算や物件のことを文章で相談したい方は、柏の中古マンション購入について「晃南土地」に問い合わせるからご連絡ください。

資料を見ながら顔を合わせて話したい方は、総合不動産「晃南土地」我孫子店への来店予約からご予約いただけます。

スマホで気軽にやり取りしたい方は、晃南土地のLINEで売買部に相談するをご利用ください。

「まだ見ているだけ」と添えていただければ、営業ではなく、予算と進め方の整理のお手伝いとして対応します。

企画構成・文／晃南土地編集部

千葉県我孫子市を拠点に、1991年から地域の不動産に携わる晃南土地株式会社の編集部です。売買・賃貸・賃貸管理・買取り・リノベーションを一社で手がける立場から、柏・我孫子エリアの住まいと不動産の情報を、分かりやすくお届けします。

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