数字で見る柏市2026｜人口・世帯・地価・住宅のデータまとめ
柏にある家や土地を「売るか、持ち続けるか」を考え始めると、「そもそも柏の街は、これから人が増えるのか減るのか」「地価はどのくらい動いているのか」といった、街全体の数字が気になってくるものです。ところが、人口ひとつ取っても、住民基本台帳の人口、国勢調査の人口、それをもとにした毎月の推計と種類があり、調べるほど数字が合わずに迷ってしまうことがあります。
この記事では、柏市・千葉県・国が公表している統計を使い、柏市の人口・世帯・地価・住宅のデータを一つにまとめました。すべての数字に「いつ時点の、どの統計か」を添えています。そのうえで、柏で不動産の売却を考えている方が、これらの数字をどう読めばよいかも整理します。数字はいずれも2026年9月27日に各公式サイトで確認したものです。
売買から賃貸管理、リノベーションまで一社で手がける晃南土地は、千葉県我孫子市を拠点に、隣接する柏エリアの売却のご相談も承っています。街の数字と自宅の条件を突き合わせて考えたい方は、「晃南土地」の不動産売却サービスを詳しく見るもあわせてご覧ください。
結論：人口は微増、世帯は増加、地価は上昇、空き家率は県平均より低い
先に要点をお伝えします。公表されている統計から読み取れる柏市の姿は、次の4点です。
1. 人口は約44万人で、千葉県内の市で5番目の規模。国勢調査を基準にした毎月の推計では、2021年から2026年の5年間で約2.6パーセント増えています
2. 世帯数は人口より速いペースで増え、1世帯あたりの人数は減り続けています
3. 2026年の地価公示では、柏市の住宅地の平均価格が前年より5.2パーセント上昇しました
4. 2023年の住宅・土地統計調査では、柏市の空き家率は9.9パーセントで、千葉県全体（12.4パーセント）や全国（13.8パーセント）を下回っています
一方で、出生より死亡が多い「自然減」の状態が続いており、人口の増加は市外からの転入に支えられています。また、地価や人口の数字は市全体の平均であり、個別の物件の価格や売れやすさは、エリアや条件によって大きく異なります。この記事では、それぞれの数字の中身と、売却を考えるときの読み方を順に見ていきます。
柏市の基本データ一覧
まず、主要な数字を一覧にします。
| 項目 | 数値 | 時点 | 出典 |
|---|---|---|---|
| 面積 | 114.74平方キロメートル | 平成26年度以降の計測 | 柏市「柏市の地理・人口」 |
| 人口（常住人口） | 439,658人 | 2026年9月1日 | 柏市「毎月常住人口」 |
| 世帯数（常住人口） | 206,808世帯 | 2026年9月1日 | 柏市「毎月常住人口」 |
| 人口（国勢調査・千葉県集計の速報値） | 435,373人 | 2025年10月1日 | 千葉県「令和7年国勢調査結果（速報）」 |
| 65歳以上の割合（住民基本台帳） | 26.0パーセント | 2025年10月1日時点の年齢 | 柏市統計書（令和7年版） |
| 住宅地の平均価格（地価公示） | 1平方メートルあたり141,700円 | 2026年1月1日 | 千葉県「令和8年地価公示」 |
| 住宅地の平均変動率（地価公示） | プラス5.2パーセント | 2026年1月1日 | 千葉県「令和8年地価公示」 |
| 総住宅数 | 215,820戸 | 2023年10月1日 | 千葉県「令和5年住宅・土地統計調査」 |
| 空き家率 | 9.9パーセント | 2023年10月1日 | 同上（数値から算出） |
| 市街化区域の割合 | 47.7パーセント | 2025年3月31日 | 柏市統計書（令和7年版） |
以下、項目ごとに詳しく見ていきます。
人口：約44万人で千葉県内5番目の規模
柏市の人口は、2026年9月1日時点の常住人口で439,658人です。
常住人口とは、5年ごとの国勢調査の人口を基準にして、その後の出生・死亡・転入・転出などの届出による増減を毎月加えて推計した人口のことです。柏市の公式サイトでは、このほかに住民基本台帳に登録のある人を集計した「住民基本台帳人口」も公表しており、両者は少しずれます。記事や資料によって柏市の人口が微妙に違うのは、このためです。
柏市統計書に掲載されている千葉県内の市別人口（2025年10月1日時点の常住人口）で比べると、柏市は438,039人で、千葉市・船橋市・市川市・松戸市に次ぐ5番目の規模です。
毎年1月1日時点の常住人口の推移は次のとおりです。いずれも2020年の国勢調査を基準にした数字です。
| 時点 | 人口 | 世帯数 |
|---|---|---|
| 2021年1月1日 | 427,416人 | 188,836世帯 |
| 2025年1月1日 | 436,463人 | 201,274世帯 |
| 2026年1月1日 | 438,343人 | 204,230世帯 |
| 2026年9月1日 | 439,658人 | 206,808世帯 |
2021年1月からの5年間で、人口は10,927人（約2.6パーセント）増えました。大きな伸びではありませんが、減少には転じていません。
より長い目で見ると、国勢調査の人口は昭和30年の45,020人から、昭和50年に203,065人、平成2年に305,058人、令和2年に426,468人と増えてきました（平成17年は沼南町との合併を含む数字です）。2025年10月に実施された国勢調査では、千葉県が市町村からの集計をもとにまとめた速報値で、柏市の人口は435,373人、前回から8,905人（2.09パーセント）の増加でした。増加人数は千葉市・流山市に次いで県内3番目です。なお、この速報値は総務省統計局が公表する結果と異なる場合があるとされています。
人口の中身：自然減を転入超過が上回る
人口が増えている理由を、増減の内訳から見てみます。
柏市の毎月常住人口の資料から、2025年1月から12月までの1年間の動きを集計すると、次のようになります。
| 区分 | 人数 |
|---|---|
| 出生 | 2,708人 |
| 死亡 | 4,735人 |
| 自然増減（出生－死亡） | マイナス2,027人 |
| 転入 | 23,735人 |
| 転出 | 19,601人 |
| 社会増減（転入－転出） | プラス4,134人 |
出生より死亡が約2,000人多い一方、転入が転出を約4,100人上回っています。その他の増減（職権による住民票の記載・消除など）を合わせた結果、2025年1月1日から2026年1月1日までの1年間で、人口は1,880人増えました。つまり、柏市の人口の増加は、市外から移り住む人に支えられている状態です。
転入が集中するのは春です。2026年3月の1か月間では、転入4,055人に対し転出2,991人で、1,064人の転入超過でした。進学・就職・転勤などの時期にあたり、住まいの需要が動く季節でもあります。
年齢構成も確認しておきます。柏市統計書によると、住民基本台帳人口439,210人（2025年9月30日時点の登録者の、翌10月1日時点の年齢）のうち、0〜14歳は53,541人（12.2パーセント）、15〜64歳は271,606人（61.8パーセント）、65歳以上は114,063人（26.0パーセント）です。2020年の国勢調査では65歳以上の割合は25.8パーセントでした。
世帯：人口より速いペースで増える世帯数
世帯数の動きは、住まいの需要を考えるうえで人口以上に重要な数字です。
2021年1月1日から2026年1月1日までの5年間で、常住人口ベースの世帯数は188,836世帯から204,230世帯へ、15,394世帯（約8.2パーセント）増えました。人口の伸び（約2.6パーセント）を大きく上回っています。2026年9月1日時点では206,808世帯です。
世帯数が人口より速く増えるのは、1世帯あたりの人数が減っているためです。柏市統計書の国勢調査の推移では、1世帯あたりの人員は昭和30年の5.2人から、平成2年に3.0人、令和2年には2.26人まで減っています。2026年9月1日時点の常住人口と世帯数から計算すると、1世帯あたり約2.13人です。
2025年の国勢調査（千葉県集計の速報値）でも、柏市の世帯数は194,820世帯で、2020年の188,022世帯から増えています。
単身世帯や夫婦のみの世帯が増えると、求められる住まいの広さや種類も変わります。広い戸建てだけでなく、コンパクトなマンションや駅に近い住まいへの需要が生まれる、という見方ができます。
地価：2026年地価公示で住宅地は平均5.2パーセント上昇
次に、土地の価格を見ます。
地価公示とは、国土交通省が毎年1月1日時点の標準的な土地の価格を判定して公表するもので、土地取引の目安として使われる公的な価格のことです。千葉県が公表している2026年（令和8年）地価公示の市区町村別集計によると、柏市の結果は次のとおりです。
| 用途 | 地点数 | 平均価格（1平方メートルあたり） | 平均変動率 |
|---|---|---|---|
| 住宅地 | 79地点 | 141,700円 | プラス5.2パーセント |
| 商業地 | 13地点 | 587,100円 | プラス4.7パーセント |
| 工業地 | 4地点 | 158,800円 | プラス8.6パーセント |
| 全用途平均 | 96地点 | 202,700円 | プラス5.3パーセント |
住宅地の平均価格141,700円を坪単価に換算すると、1坪あたり約46.8万円です。千葉県全体の住宅地は平均130,000円、平均変動率プラス4.6パーセントで、柏市は価格・上昇率ともに県平均をやや上回っています。
周辺の市と比べると、次のようになります（いずれも住宅地、2026年地価公示）。
| 市 | 平均価格（1平方メートルあたり） | 平均変動率 |
|---|---|---|
| 柏市 | 141,700円 | プラス5.2パーセント |
| 松戸市 | 170,300円 | プラス8.7パーセント |
| 流山市 | 194,400円 | プラス13.3パーセント |
| 我孫子市 | 97,600円 | プラス4.2パーセント |
| 千葉県全体 | 130,000円 | プラス4.6パーセント |
平均価格は、その市にある標準地の価格を単純に平均したもので、どの地点が選ばれているかによって値が変わります。市どうしの比較は、大まかな傾向として見るのが適切です。地価の動きと将来性の考え方は『柏の地価と将来性2026｜再開発・交通計画から読む狙い目エリアと値上がり予兆』で詳しく扱っています。
地価の上昇は、売却を考える方にとって気になる材料です。ただし、自分の土地がいくらになるかは、立地や形、接道などの条件で決まります。「うちの場合はどうか」を具体的に知りたい方は、「晃南土地」の不動産売却サービスを詳しく見るから、売却の進め方をご確認いただけます。
地点で見る地価の幅：同じ柏でも大きな差がある
市の平均だけでは分からないのが、地点ごとの差です。柏市統計書に掲載されている2025年（令和7年）地価公示の住宅地の標準地から、いくつかを抜き出します。
| 所在（住居表示または地番の町名） | 用途地域 | 2024年 | 2025年 |
|---|---|---|---|
| 泉町 | 第一種住居地域 | 319,000円 | 332,000円 |
| 明原三丁目 | 第一種中高層住居専用地域 | 272,000円 | 295,000円 |
| 南柏二丁目 | 第一種住居地域 | 208,000円 | 225,000円 |
| 柏の葉一丁目 | 第一種低層住居専用地域 | 198,000円 | 206,000円 |
| 小青田二丁目 | 第一種低層住居専用地域 | 185,000円 | 200,000円 |
| 増尾八丁目 | 第一種低層住居専用地域 | 92,800円 | 97,500円 |
| 大津ケ丘二丁目 | 第一種低層住居専用地域 | 75,900円 | 80,000円 |
| 手賀の杜一丁目 | 第一種低層住居専用地域 | 68,000円 | 70,500円 |
価格はいずれも1月1日時点の1平方メートルあたりです。同じ柏市の住宅地でも、駅に近い地点と郊外の地点では、4倍以上の差があります。また、市街化調整区域の標準地では、2025年に1平方メートルあたり2万円台の地点もあります。
この表から読み取れるのは、「柏の地価が上がっている」という平均の数字を、そのまま自分の土地に当てはめることはできない、ということです。表に挙げた地点は2024年から2025年にかけていずれも上昇していますが、上昇の幅は地点によって異なります。エリア別の坪単価の目安は『柏の土地相場2026｜柏駅・柏の葉・柏たなかの坪単価早見表とこれから上がるエリア』でまとめています。
住宅：約21.6万戸の住宅と9.9パーセントの空き家率
続いて、住宅の数と空き家の状況です。
住宅・土地統計調査とは、総務省が5年ごとに実施する、住宅の数や空き家、住まいの状況を調べる統計調査のことです。千葉県が公表している2023年（令和5年）10月1日時点の結果から、柏市の数字を整理します。
| 区分 | 柏市 |
|---|---|
| 総住宅数 | 215,820戸 |
| 居住世帯のある住宅 | 193,510戸 |
| 空き家 | 21,310戸 |
| うち賃貸用の空き家 | 15,750戸 |
| うち売却用の空き家 | 260戸 |
| うち二次的住宅（別荘など） | 340戸 |
| うち賃貸・売却用及び二次的住宅を除く空き家 | 4,970戸 |
空き家率（総住宅数に占める空き家の割合）を計算し、千葉県全体・全国と比べると次のとおりです。
| 地域 | 空き家率 | 賃貸・売却用及び二次的住宅を除く空き家の割合 |
|---|---|---|
| 柏市 | 9.9パーセント | 2.3パーセント |
| 千葉県 | 12.4パーセント | 5.0パーセント |
| 全国 | 13.8パーセント | 5.9パーセント |
柏市の空き家のうち約4分の3は賃貸用の空き家、つまり入居者を募集中の賃貸住宅などです。使い道が決まっていない空き家（賃貸・売却用及び二次的住宅を除く空き家）の割合は2.3パーセントで、県全体や全国を下回っています。
ただし、割合が低いからといって、柏市に空き家の問題がないわけではありません。4,970戸という数は決して小さくなく、相続した実家をどうするかは、多くの世帯にとって身近なテーマです。空き家を放置した場合の税や管理の考え方は『【2026年最新】柏市で実家が空き家に｜放置すると固定資産税が最大6倍？今すぐ確認すべきこと』で解説しています。
住宅の中身：持ち家・一戸建て・築年代
同じ調査から、柏市の住宅の中身も見ておきます。柏市統計書に掲載された2023年の結果です（総数に「不詳」を含むため、内訳の合計は総数と一致しない場合があります）。
専用住宅192,820戸のうち、持ち家は128,890戸で、全体の約3分の2を占めます。借家は55,930戸で、そのうち民営の借家が48,420戸です。建て方では、一戸建てが101,930戸、共同住宅が87,660戸で、共同住宅のうち6階建以上は33,540戸でした。
居住世帯のある住宅193,510戸を建築の時期で分けると、次のようになります。
| 建築の時期 | 住宅数 |
|---|---|
| 昭和45年以前 | 4,730戸 |
| 昭和46年〜55年 | 17,540戸 |
| 昭和56年〜平成2年 | 33,380戸 |
| 平成3年〜12年 | 33,960戸 |
| 平成13年〜17年 | 22,510戸 |
| 平成18年〜22年 | 21,840戸 |
| 平成23年〜27年 | 16,710戸 |
| 平成28年〜令和2年 | 22,520戸 |
| 令和3年〜令和5年 | 6,980戸 |
昭和55年以前に建てられた住宅は合わせて22,270戸で、居住世帯のある住宅の約11.5パーセントです。耐震基準は昭和56年（1981）6月の建築基準法の改正を境に変わっているため、この時期の住宅を売る場合は、買主から耐震性について確認を求められることがあります。建物の状態や必要な書類を早めに整理しておくと、売却の準備が進めやすくなります。
新しく建つ住宅：年間3,300〜4,600戸
柏市では、毎年どのくらいの住宅が新しく建っているのでしょうか。柏市統計書に掲載されている、国土交通省の建築着工統計調査による着工新設住宅の戸数は次のとおりです。
| 年度 | 合計 | 持家 | 貸家 | 分譲住宅 |
|---|---|---|---|---|
| 令和2年度 | 3,569戸 | 912戸 | 1,327戸 | 1,327戸 |
| 令和3年度 | 3,401戸 | 935戸 | 1,129戸 | 1,326戸 |
| 令和4年度 | 3,384戸 | 816戸 | 1,054戸 | 1,508戸 |
| 令和5年度 | 3,323戸 | 646戸 | 1,216戸 | 1,457戸 |
| 令和6年度 | 4,600戸 | 700戸 | 1,487戸 | 2,254戸 |
（合計には給与住宅を含みます）
令和6年度は分譲住宅が2,254戸と、前年度から大きく増えました。分譲住宅とは、建売住宅や分譲マンションのように、売ることを目的に建てられる住宅のことです。新築の供給が増える時期は、中古住宅を売る側から見ると、買い手が新築と比べて検討する場面が増えることを意味します。価格の決め方は『柏で不動産の売り出し価格はどう決める？”相場×戦略”で失敗しない値付けの考え方』が参考になります。
駅の利用者数：柏駅は1日平均約11.7万人
住まいの需要と関わりの深い、駅の利用状況も見ておきます。柏市統計書に掲載されている、1日平均の乗車人員です。
| 駅 | 令和2年度 | 令和6年度 |
|---|---|---|
| 柏駅（JR） | 94,607人 | 117,042人 |
| 南柏駅（JR） | 25,125人 | 30,526人 |
| 北柏駅（JR） | 15,052人 | 17,383人 |
| 柏の葉キャンパス駅（TX） | 13,447人 | 19,821人 |
| 柏たなか駅（TX） | 5,625人 | 8,049人 |
令和2年度は外出が大きく減った時期にあたるため、その後の増加には利用の回復も含まれます。柏市統計書によると、JR柏駅の令和6年度の1日平均乗車人員は、JR東日本の駅の中で25位、千葉県内の駅では西船橋駅・船橋駅に次ぐ3位でした。つくばエクスプレスの2駅は、令和2年度から令和6年度にかけて、ともに4割以上増えています。
土地利用：市域の半分以上が市街化調整区域
最後に、土地の使われ方の枠組みです。
柏市統計書によると、2025年3月31日時点で、柏市の都市計画区域11,490ヘクタールのうち、市街化区域は5,484ヘクタール（47.7パーセント）、市街化調整区域は6,006ヘクタール（52.3パーセント）です。市街化区域とは、すでに市街地になっている区域や、おおむね10年以内に優先的に市街化を図る区域のことです。市街化調整区域とは、市街化を抑える区域のことで、原則として住宅などの建築が制限されます。
柏市は、市域の半分以上が市街化調整区域にあたります。相続などで調整区域の土地や建物を持っている場合、買い手が限られたり、建て替えに許可が必要になったりすることがあります。売却を考える際は、まず自分の土地がどちらの区域にあるかを確かめることが出発点になります。
数字を売却判断に生かす5つの読み方
ここまでの数字を、柏で家や土地を売るかどうかを考えるときに、どう読めばよいかを整理します。
平均と個別を分けて考える
地価公示の平均変動率がプラス5.2パーセントでも、自分の土地が同じだけ上がっているとは限りません。前の章で見たとおり、地点による差は大きく、上昇の幅もまちまちです。平均は「街全体の方向」、個別の価格は「自分の物件の条件」と分けて考えます。
公的な価格と実際の取引価格は別物
地価公示は、標準的な土地の1月1日時点の価格です。実際に売れる価格は、建物の状態、土地の形や接道、売り出す時期、買い手の事情などによって変わります。公的な価格は相場の目安として使い、実際の価格は周辺の取引事例とあわせて考えます。
世帯の増加は需要の支え、ただし中身が変わる
世帯数が増えていることは、住まいの需要を支える要素の一つです。ただ、1世帯あたりの人数が減っているため、求められる住まいの広さや種類は変わってきています。自分の物件が、今の世帯の姿に合っているかという視点で見ると、売り方の工夫が見えてきます。
自然減と転入超過の両面を見る
柏市の人口は、転入が転出を上回ることで増えています。住み替えや転勤で柏に来る人がいることは、売る側にとって買い手の存在を意味します。一方、出生より死亡が多い状態が続いており、相続をきっかけに売却を考える場面も増えていくと考えられます。
区域区分と築年代を先に確かめる
市街化調整区域かどうか、昭和56年6月以前の建物かどうかは、売り方や準備の内容を大きく左右します。数字の確認とあわせて、まず自分の物件の条件を把握しておきます。
確認のためのチェックリストです。
- □ 自分の物件が柏市のどのエリアにあり、近くの地価公示の地点がどのくらい動いているかを見た
- □ 市全体の平均と、自分の物件の条件を分けて考えた
- □ 物件が市街化区域か市街化調整区域かを確認した
- □ 建物の建築時期と、耐震基準（昭和56年6月の改正前後）を確認した
- □ 周辺で新築の供給が増えていないか、競合する物件の状況を確かめた
- □ 売る・貸す・持ち続けるの選択肢を、数字と自分の事情の両方から比べた
「数字は分かったけれど、自分の家に当てはめるとどうなるのか分からない」という方もいらっしゃると思います。まずは気軽に聞いてみたいという方は、晃南土地のLINEで売買部に相談するから、物件のエリアや気になっている点をお送りください。
よくある質問
柏市の人口は増えていますか、減っていますか。
公表されている統計では、緩やかに増えています。柏市の毎月常住人口では、2021年1月1日の427,416人から2026年1月1日の438,343人へと5年間で約2.6パーセント増えました。2025年の国勢調査（千葉県集計の速報値）でも、2020年から8,905人増えています。ただし、出生より死亡が多い状態が続いており、増加は市外からの転入超過によるものです。
柏市の人口の数字が資料によって違うのはなぜですか。
人口の数え方が複数あるためです。柏市は、国勢調査の人口を基準に毎月の増減を加えた「常住人口」と、住民基本台帳に登録のある人を集計した「住民基本台帳人口」を公表しています。さらに5年ごとの国勢調査の人口もあります。数字を比べるときは、どの人口で、いつ時点のものかをそろえることが大切です。
柏市の地価は上がっていますか。
2026年の地価公示では、柏市の住宅地の平均変動率はプラス5.2パーセントで、上昇しています。ただし、これは79地点の平均であり、地点によって上昇の幅は異なります。将来も同じように上がるとは言い切れないため、売却の判断では、自分の物件の条件と周辺の取引事例をあわせて確認することをおすすめします。
柏市の空き家は多いのですか。
2023年の住宅・土地統計調査では、柏市の空き家率は9.9パーセントで、千葉県全体の12.4パーセント、全国の13.8パーセントを下回っています。空き家の約4分の3は入居者募集中の賃貸用です。一方、使い道が決まっていない空き家も4,970戸あり、相続した家をどうするかは身近なテーマです。
これらの数字だけで、売るタイミングを決めてもよいですか。
街全体の数字は、判断の背景として役立ちますが、それだけでタイミングを決めるのはおすすめしません。売却の時期は、物件の条件、住宅ローンの残高、住み替え先、相続の状況など、ご自身の事情によって変わります。数字と事情の両方を並べて考えることが大切です。
まとめ
公的な統計から見る2026年の柏市は、人口が約44万人で緩やかに増え、世帯数は人口より速く増え、住宅地の地価は平均で5.2パーセント上昇し、空き家率は県や全国の平均を下回る街です。一方で、自然減が続き、人口の増加は転入に支えられていること、地価や住宅の条件はエリアによって大きく異なることも、数字から読み取れます。
柏で家や土地の売却を考えるときは、こうした街全体の数字を背景として押さえたうえで、自分の物件の立地、区域区分、築年代、周辺の取引事例といった個別の条件を重ねて判断することが大切です。
自分の物件の場合はどう考えればよいか、一緒に整理したい方は、次のいずれかからご連絡ください。
売却の進め方を先に知りたい方は、「晃南土地」の不動産売却サービスを詳しく見るをご覧ください。
状況だけ伝えて、何から始めればよいか相談したい方は、柏の不動産売却について「晃南土地」に問い合わせるをご利用ください。
対面でじっくり話したい方は、総合不動産「晃南土地」我孫子店への来店予約からご予約いただけます。
スマートフォンで気軽にやり取りしたい方は、晃南土地のLINEで売買部に相談するからどうぞ。
「まだ検討段階」と添えていただければ、営業ではなく状況整理のサポートとして対応いたします。
