柏で空き家を買ってリノベして住む

2026.09.28

柏で空き家を買ってリノベして住む｜費用と注意点

柏で住まいを探している方の中には、新築や築浅の中古住宅ではなく、しばらく人が住んでいなかった空き家を買って、自分好みにリノベーションして暮らしたいと考える方もいらっしゃいます。

「価格は手ごろだけど、古い空き家を買って本当に大丈夫なのかな」

空き家は、立地や土地の広さのわりに価格が抑えられていることがある一方で、建物の傷みや法的な条件など、買う前に確かめておきたい点がいくつもあります。千葉県我孫子市を拠点に、1991年から地域の住まいの売買と、リノベーション・賃貸管理まで一社で手がけてきた晃南土地では、柏エリアの住まい探しのご相談も承っています。この記事では、柏で空き家を買ってリノベーションして住むときの費用の考え方と注意点を、買う側の視点で整理しました。

空き家を含めた住まい探しを一緒に進めたい方は、柏の空き家購入とリノベーションについて「晃南土地」に相談するからお気軽にご連絡ください。

結論：空き家は「建物の状態」と「法的な条件」を確かめてから買う

先に結論をお伝えします。空き家を買ってリノベーションして住むことは、条件が合えば、新築や築浅の中古住宅とは違う選択肢になり得ます。ただし、成功するかどうかは、購入前に次の2つを確かめられるかどうかで大きく変わります。

1つ目は建物の状態です。人が住まない期間が長いほど、雨漏り、シロアリ、給排水管の傷みなどが進んでいることがあり、リノベーション費用が想定より膨らむ原因になります。

2つ目は法的な条件です。前面道路との関係で建て替えができない土地、市街化調整区域の土地、大規模なリフォームに建築確認の手続きが必要になるケースなど、「買ったあとに思いどおりの工事ができない」事態は、契約前に調べておくことで避けやすくなります。

この2つを確かめたうえで、物件価格・諸費用・リノベーション費用・予備費を合わせた「総額」で判断することが、空き家購入で後悔しないための基本です。

空き家物件とは：市場ではどんな形で売られているか

空き家物件とは、人が住まなくなり、使われていない状態が続いている住宅のことです。空き家になった理由は、所有者の施設への入居や死去による相続、転居などさまざまです。

不動産市場では、空き家は次のような形で売りに出されることがあります。

売られ方	特徴
中古戸建て	建物を住宅として使う前提で売られる。建物の状態の説明が付くことがある
古家付き土地	土地として売られ、建物は「おまけ」の扱い。建物の価値をほぼ見込まない価格設定のことがある
現況渡しの物件	修理をせず、今の状態のまま引き渡す条件で売られる

「古家付き土地」として売られている物件でも、建物の状態によってはリノベーションして住める場合があります。反対に、「中古戸建て」として売られていても、大がかりな補修が必要な場合もあります。売られ方の名前だけで判断せず、建物そのものを見ることが大切です。

また、空き家の売主は、相続によって家を受け継いだ方であることも少なくありません。売主自身がその家に住んでいなかった場合、建物の細かな履歴（いつ何を修理したか）を把握していないこともあるため、買う側で確かめる姿勢が求められます。

空き家を買ってリノベする魅力と、向いている人

空き家を買ってリノベーションする魅力は、主に3つあります。

立地や土地の広さに対して、物件価格が抑えられていることがある
間取りや内装、設備を自分の暮らし方に合わせてつくり直せる
古い建物の柱や梁、庭木など、新築では得にくい味わいを活かせることがある

一方で、次のような方には向き・不向きがあります。

向いている方	慎重に検討したい方
入居までに半年程度の時間をかけられる	引っ越しの時期が決まっていて急いでいる
予算に予備費を持たせられる	総額の上限に余裕がない
工事内容を一緒に考える過程を楽しめる	完成した状態を見てから決めたい
立地や土地の条件を優先したい	新しい設備・性能を最優先したい

柏市内には、駅に近い市街地から、手賀沼周辺や旧沼南町エリア（2005年に柏市と合併）のように緑の多い住宅地まで、さまざまな環境があります。「どの街で、どんな暮らしをしたいか」を先に決めておくと、空き家を選ぶ基準がはっきりします。

費用の全体像：物件価格だけで予算を決めない

空き家購入でつまずきやすいのは、物件価格の安さに目を奪われ、総額で考えないまま話を進めてしまうことです。空き家を買ってリノベーションして住むまでにかかる費用は、次のように分けて考えます。

費用の区分	主な内容
物件価格	土地と建物の購入代金
購入時の諸費用	仲介手数料、登記費用、印紙税、住宅ローンの手数料、固定資産税の精算金など
調査費用	建物状況調査（インスペクション）、シロアリ調査、測量など
リノベーション費用	設計費、解体、構造補強、断熱、水回り、内装、外装など
予備費	解体後に見つかる傷みへの対応など
その他	引っ越し、家具・家電、残置物の処分、仮住まい費用など

仲介手数料には上限があり、国土交通省の消費者向け案内では、物件価格の200万円以下の部分は5.5％、200万円超400万円以下の部分は4.4％、400万円超の部分は3.3％（いずれも税込）を合計した額とされています。さらに、2024年7月1日からは、物件価格が800万円以下の「低廉な空家等」の仲介について、不動産会社が売主または買主の一方から受け取れる仲介手数料の上限を「30万円×1.1倍」（33万円）とする特例が設けられました。価格の低い空き家を買う場合は、この特例により、物件価格に対する仲介手数料の割合が大きくなることがあります。媒介契約の前に、報酬額の説明を受けて合意しておきましょう。

購入時の諸費用の詳しい内訳は『柏で家を買うときの諸費用・初期費用ガイド｜物件価格以外にいくらかかる？』で解説しています。

リノベーション費用に差が出るポイント

リノベーション費用は、同じ広さの家でも工事の範囲と建物の状態によって大きく変わります。見積もりを比べるときは、金額の大小よりも「何が含まれているか」を確かめることが大切です。

費用に差が出やすいポイントは次のとおりです。

水回りの位置を動かすかどうか（キッチン・浴室・トイレの移設は配管工事が増える）
構造の補強をするかどうか（耐震補強、傷んだ土台や柱の交換）
断熱の改修をどこまでするか（窓、壁、床、天井）
屋根・外壁に手を入れるかどうか
給排水管やガス管、電気配線を新しくするかどうか

空き家のリノベーションで特に注意したいのは、壁や床をはがして初めて分かる傷みがあることです。土台の腐れやシロアリ被害が解体後に見つかると、追加の工事が必要になります。見積もりの段階で「解体後に想定外の傷みが見つかった場合、どのように対応し、費用をどう決めるか」を確認し、予算には予備費を持たせておくと安心です。

リノベーション全般の費用の考え方や施工会社の選び方は『柏のリノベーション完全ガイド｜費用・事例・会社選びまで、後悔しない家づくりの始め方』で詳しく扱っています。この記事では、空き家を「買う」段階で確かめたいことを中心にお伝えします。

注意点1：放置期間による建物の傷みを確かめる

最初の注意点は、空き家になってからの期間と、その間の管理の状況を確かめることです。

人が住んでいる家は、窓の開け閉めや水の使用によって空気や水が動き、傷みに気づくきっかけもあります。空き家になると換気や通水がされず、湿気がこもったり、排水口の水が乾いて臭いや虫が上がってきたりすることがあります。

内見や調査で確認したい項目の例です。

天井や壁、押し入れにしみや雨漏りの跡がないか
床がきしむ、沈む、傾いている箇所がないか
土台や床下にシロアリの被害や湿気の跡がないか
水道・電気が使える状態か、通水したときに漏れがないか
屋根や外壁、雨どいに破損がないか
庭木や雑草が隣地や道路にはみ出していないか

売主に、空き家になった時期、その間に誰がどのくらいの頻度で管理していたか、修理の履歴を尋ねておくと、建物の状態を推し量る手がかりになります。

建物の状態を専門家に見てもらう方法として、建物状況調査（インスペクション）があります。建物状況調査とは、国の登録を受けた講習を修了した建築士が、基礎や外壁のひび割れ、雨漏りの跡など、構造上重要な部分や雨水の侵入を防ぐ部分の劣化状況を調べることです。国土交通省によると、2018年4月1日から、既存住宅の取引では、媒介契約の際に建物状況調査を行う者のあっせんの可否を示すことや、重要事項説明で調査結果の概要を説明することなどが宅地建物取引業法で定められています。空き家の購入では、調査を前向きに検討する価値があります。

注意点2：耐震性と建築時期を確かめる

2つ目は、建物がいつ建てられたか、つまり耐震性の目安となる建築時期を確かめることです。

建築基準法の耐震基準は1981年6月1日に大きく改正されており、それ以降に建築確認を受けた建物は、一般に「新耐震基準」の建物と呼ばれます。空き家には、それより前に建てられた建物も含まれるため、登記事項証明書や建築確認の書類で建築時期を確かめておきましょう。

建築時期は、住宅ローン控除にも関係します。国税庁によると、中古住宅で住宅ローン控除を受けるには、昭和57年（1982年）1月1日以後に建築された家屋であること、またはそれ以前の家屋の場合は耐震基準に適合することが証明されていることなどが要件になっています。さらに、耐震基準に適合しない住宅を取得して耐震改修を行う場合は、取得の日までに耐震改修の申請などを行い、居住を始める日までに耐震改修を終えることなどが求められます（2026年9月27日、国税庁のタックスアンサーで確認）。

古い空き家を買ってリノベーションする場合、耐震補強を工事に含めるかどうかは、安全面と税制面の両方から、購入前に検討しておくことが大切です。住宅ローン控除の仕組みは『住宅ローン控除で柏の住まいはどれだけ戻る？｜2026年の制度と使い方』で解説しています。個別の要件の判断は、提携の専門家と連携してサポートします。

注意点3：建て替え・増改築ができる土地かを確かめる

3つ目は、その土地で将来建て替えや増改築ができるかを確かめることです。リノベーションして住む予定でも、法的な制限は工事の自由度や将来の売りやすさに関わります。

接道の条件

建築基準法では、建物の敷地は原則として、幅員4メートル以上の道路に2メートル以上接していなければならないとされています（接道義務）。古い住宅地の空き家の中には、この条件を満たさず、今の建物を取り壊すと新しく建てられない「再建築不可」の土地もあります。再建築不可の物件は価格が抑えられていることがありますが、住宅ローンの審査や将来の売却に影響することがあるため、慎重な判断が必要です。

市街化調整区域

市街化調整区域とは、都市計画法で市街化を抑えるべきとされた区域のことです。柏市の公式サイトでは、市街化調整区域では開発・建築行為が原則として制限されると説明されています。柏市内にも市街化調整区域があり、この区域の空き家は、建て替えや用途の変更に許可が必要になる場合があります。購入前に、区域の区分と、建て替えの可否を確かめておきましょう。

大規模なリフォームと建築確認

2025年4月に施行された建築基準法の改正（いわゆる「4号特例」の見直し）により、木造2階建てなどの戸建て住宅で大規模なリフォームを行う場合、建築確認の手続きが必要になりました。国土交通省の資料では、大規模なリフォームとは、壁・柱・床・はり・屋根・階段といった主要構造部の一種以上について過半の改修を行うことなどを指し、屋根や壁の仕上げ材のみの改修は該当しないとされています。

建築確認が必要になると、設計や手続きの期間・費用が増えることがあります。また、確認申請では現在の法令への適合が求められるため、建物の状態や過去の増築の経緯によっては、計画の見直しが必要になる場合もあります。どこまでの工事を予定しているかを購入前に施工会社と相談し、手続きの要否を確かめておくことをおすすめします。

注意点4：売主の事情と契約条件を確かめる

4つ目は、売主の状況と、契約の条件を確かめることです。空き家の売主は、相続で家を受け継いだ方であることがあるため、次の点を確認しておきましょう。

相続登記が済んでいるか（登記の名義が売主本人になっているか）
相続人が複数いて共有名義の場合、全員が売却に同意しているか
家具や家財などの残置物を、誰がいつまでに片付けるのか
引き渡しの条件が「現況渡し」かどうか
契約不適合責任を負わない（免責とする）特約が付いていないか

2024年4月1日から相続登記の申請が義務化されています。名義の変更が済んでいないと売買の手続きが進められないため、契約前に登記事項証明書で確認しておくことが大切です。

契約不適合責任とは、引き渡された物件が契約の内容に合わない場合に、売主が修補や代金の減額などの責任を負う仕組みのことです。空き家や古い建物の売買では、売主がこの責任を負わない特約を付けることがあります。その場合、引き渡し後に不具合が見つかっても、原則として買主の負担で直すことになります。免責の特約がある物件ほど、購入前の建物調査の重要性が高まると考えてください。

注意点5：インフラと周辺環境を確かめる

5つ目は、生活に欠かせないインフラと周辺環境を確かめることです。

確認項目	確かめたいこと
排水	公共下水道につながっているか、浄化槽か
給水	水道管の口径や引き込みの状態
ガス	都市ガスかプロパンガスか
電気	契約容量を増やせるか、配線の古さ
前面道路	車の出し入れのしやすさ、工事車両が入れるか
ハザード	洪水・内水・土砂災害のハザードマップ上の位置

リノベーションで設備を新しくする場合、インフラの状態によって工事費が変わります。たとえば、浄化槽の入れ替えや、給水管の引き込み直しが必要になると、その分の費用がかかります。工事車両が入りにくい細い道の奥にある家では、資材の運搬に手間がかかることもあります。

水害リスクの確かめ方は『柏で家を買う前に見ておきたいこと｜水害リスクを物件ごとに確かめる手順』で、柏市全体のハザードと地盤の傾向は『柏のハザードマップと地盤2026｜液状化・浸水リスクと安全なエリアの見極め方』で詳しく解説しています。

使える制度を確かめる：住宅ローン控除と省エネ改修の補助

空き家を買ってリノベーションするときは、使える制度を確かめておくと、総額の負担を抑えられることがあります。2026年9月27日時点で確認した主な制度は次のとおりです。

制度	概要と注意点
住宅ローン控除（中古住宅）	床面積50平方メートル以上、1982年1月1日以後の建築または耐震基準適合の証明などの要件あり。控除率は年末残高等の0.7％
みらいエコ住宅2026事業（リフォーム）	断熱改修を含むリフォームが対象。原則2016年12月31日以前に新築された住宅が対象で、申請は登録事業者が行う。工事着手は遅くとも2026年12月31日まで（予算上限に達した場合はその時点まで）
柏市の空き家活用補助	空き家を住居以外に活用する事業などが対象。自分が住むためのリノベーションは対象外と考えられるため、要件の確認が必要

みらいエコ住宅2026事業の公式サイトでは、2026年9月27日時点で、リフォームの補助金申請額は予算の7％と表示されています。ただし、工事着手の期限が年末に迫っていることや、工事請負契約の前に着手した工事は対象にならないことから、空き家を購入してからリノベーションの計画を立てる場合は、スケジュールが合うかを早めに確かめる必要があります。

柏市の空き家活用補助制度は、交流拠点や子育て支援施設など、空き家を住居以外に活用する取り組みを支援するものです。「空き家の補助金」という言葉から、自宅用のリノベーションにも使えると考えてしまいがちですが、制度ごとに対象が異なる点に注意しましょう。最新の要件は、柏市の公式サイトでご確認ください。

購入からリノベーション完成までの流れ

空き家を買ってリノベーションして住むまでの流れを、手順にまとめました。

手順	やること
1	住みたいエリアと、総額の上限（物件＋諸費用＋リノベ＋予備費）を決める
2	物件を探し、内見で建物の状態と周辺環境を確かめる
3	建物状況調査や、施工会社による現地確認で、必要な工事と概算費用を把握する
4	接道・都市計画・建築確認の要否など、法的な条件を確かめる
5	住宅ローンの事前審査を受ける（リノベーション費用も含めて借りられるかを確認）
6	購入の申し込み、重要事項説明、売買契約
7	設計・見積もりの確定、工事請負契約、必要に応じて建築確認の申請
8	決済・引き渡し後に工事を始め、完成後に入居

ポイントは、手順3と4を売買契約の前に済ませておくことです。契約してから工事の制約が分かると、予算や計画の見直しを迫られます。また、購入とリノベーションの費用をまとめて住宅ローンで借りたい場合は、金融機関によって扱いが異なるため、早い段階で相談しておくと資金計画が立てやすくなります。中古住宅の購入手続き全体の流れは『柏で中古住宅を買う流れ｜申込から引渡しまでのステップと注意点』で解説しています。

買った後に「貸す・売る」ときまで見据える

空き家を買ってリノベーションするときは、「自分たちが住む間」のことだけでなく、将来、住み替えや転勤などで「貸す」「売る」ことになった場合も少しだけ考えておくと、判断に迷いにくくなります。

たとえば、次のような視点です。

間取りを個性的にしすぎると、将来貸したり売ったりするときに、買い手・借り手が限られることがある
再建築不可や市街化調整区域の物件は、将来の売却で買い手が限られることがある
断熱や耐震の性能を高めておくと、住み心地に加えて、将来の説明材料にもなる
工事の内容や図面、保証書を保管しておくと、貸すとき・売るときに建物の状態を説明しやすい

晃南土地は、売買だけでなく、リノベーションと賃貸管理までを一社で手がけてきました。買う段階から「リノベーションでどこまで変えられるか」「将来貸すならどう見られるか」を同じ窓口で相談できるのは、空き家のように判断材料の多い物件で役立つ視点です。

「気になる空き家があるけれど、リノベーション込みで考えて買ってよいのか、まず聞いてみたい」という方もいらっしゃると思います。文章で気軽に相談したい方は、晃南土地のLINEで売買部に相談するから、気になっている物件の場所や、思い描いている暮らしを送ってください。

空き家を買う前のチェックリスト

内見や契約の前に確認したい項目を、チェックリストにまとめました。

□ 物件価格・諸費用・リノベーション費用・予備費を合わせた総額で予算を組んだ
□ 空き家になった時期と、その間の管理の状況を売主に確認した
□ 雨漏り・シロアリ・床の傾き・給排水の状態を確認した
□ 建物状況調査などで、専門家に建物を見てもらった
□ 建築時期（1981年6月1日以降の建築確認か）を確認した
□ 住宅ローン控除の要件（建築時期・耐震基準適合の証明など）を確認した
□ 前面道路と接道の条件、再建築の可否を確認した
□ 市街化調整区域かどうかを確認した
□ 予定しているリノベーションに建築確認が必要かを施工会社に確認した
□ 登記の名義と、共有者全員の同意を確認した
□ 残置物の処分と、現況渡し・免責特約の有無を確認した
□ 下水・ガス・電気などのインフラとハザードマップ上の位置を確認した
□ 補助金の対象・申請時期と、工事スケジュールが合うかを確認した

よくある質問

空き家は普通の中古住宅より安く買えますか。

空き家だから安いとは限りません。立地や土地の条件がよければ、空き家でも相場並みの価格で売られることがあります。価格が抑えられている場合は、建物の傷み、再建築の可否、市街化調整区域など、理由があることもあるため、安さの理由を確かめることが大切です。

古い空き家でも住宅ローンは組めますか。

組める場合があります。ただし、金融機関は建物の築年数や状態、再建築の可否などを審査で確認するため、物件によっては借りられる額や条件が変わります。リノベーション費用もまとめて借りたい場合は、購入の申し込み前に事前審査を受けておくと安心です。

リノベーション費用はどのくらいを見込めばよいですか。

工事の範囲と建物の状態によって大きく異なるため、一律の目安を示すことは難しいです。購入前に施工会社に現地を見てもらい、必要な工事と概算を把握したうえで、解体後に見つかる傷みに備えて予備費を持たせておくことをおすすめします。

空き家の購入に使える補助金はありますか。

2026年は、国の「みらいエコ住宅2026事業」で断熱改修を含むリフォームが補助の対象になっていますが、工事着手は遅くとも2026年12月31日までとされ、予算上限に達した場合はその時点で終了します。柏市の空き家活用補助は住居以外への活用などが対象です。制度ごとに対象と期限が異なるため、最新の情報を公式サイトでご確認ください。

再建築不可の空き家を買ってリノベーションするのはありですか。

今の建物を活かしてリノベーションすることはできる場合がありますが、建て替えができないことに加え、住宅ローンの審査や将来の売却に影響することがあります。また、大規模なリフォームでは建築確認が必要になるケースがあり、工事の範囲が制限されることもあります。価格の魅力だけで決めず、将来の出口まで含めて検討してください。

まとめ

柏で空き家を買ってリノベーションして住むことは、立地や土地の広さ、自分らしい間取りを手に入れる選択肢になり得ます。そのためには、放置期間による建物の傷み、建築時期と耐震性、接道や市街化調整区域などの法的な条件、売主の事情と契約条件、インフラと周辺環境を、売買契約の前に確かめておくことが大切です。そのうえで、物件価格・諸費用・リノベーション費用・予備費を合わせた総額で判断し、使える制度の対象と期限も確認しておきましょう。

ここまで読んで、「気になっている空き家があるけれど、自分たちの予算とやりたいことに合うか整理したい」と感じた方もいらっしゃるかもしれません。ご都合に合わせて、次のいずれかからお進みください。

状況だけ伝えて、何から確かめればよいか相談したい方は、柏の空き家購入とリノベーションについて「晃南土地」に問い合わせるからどうぞ。

対面でじっくり話したい方は、総合不動産「晃南土地」我孫子店への来店予約をご利用ください。

気軽にやり取りしたい方は、晃南土地のLINEで売買部に相談するからメッセージをお送りください。

「まだ検討段階」と添えていただければ、購入を急かすことなく、状況整理のお手伝いとして対応いたします。

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