柏の中古戸建てを買う前に｜建物状況調査（インスペクション）の基本
柏で中古の一戸建てを探していると、立地も広さも気に入った家に出会うことがあります。そんなとき頭をよぎるのが、「見た目はきれいだけれど、屋根や基礎の見えないところは大丈夫だろうか」「買ったあとに雨漏りが見つかったらどうしよう」という不安ではないでしょうか。
この不安に、専門家の目で答える方法の1つが、建物状況調査（インスペクション）です。この記事では、柏市で中古戸建ての購入を考えている方に向けて、建物状況調査で何が分かり、何が分からないのか、いつ・誰に・いくらで頼むのか、そして購入の判断にどう生かすのかを、国土交通省の資料などをもとに順を追って整理します。
私たち晃南土地は、千葉県我孫子市で1991年から地域の住まいの売買に関わり、リノベーションや賃貸管理も手がけてきました。中古住宅は「買って終わり」ではなく、直して住み、いつか売る・貸すところまで続きます。その視点から、建物の状態を知ることの意味をお伝えします。
柏で中古戸建てを検討していて、建物の状態の確かめ方から相談したい方は、柏の中古住宅購入について「晃南土地」に相談するからお気軽にどうぞ。
結論：買う前に「構造と雨漏り」の状態を知る手段として使う
先に結論をお伝えします。建物状況調査は、中古住宅の基礎や柱などの構造と、屋根・外壁などの雨漏りに関わる部分の劣化や不具合を、専門家が目視や計測で確かめる調査です。
- 分かること：構造耐力上主要な部分と、雨水の浸入を防止する部分に生じている劣化や不具合の状況
- 分からないこと：すべての欠陥がないことの保証。見えない場所や調査できない箇所は省略されることがある
- 費用と時間の目安：国土交通省の手引きでは、費用は6万円程度から、時間は1〜3時間程度
- 頼み方：売主・買主のどちらが実施してもよく、買主が実施する場合は売主の同意が必要
- 柏で買うときの注意：建物状況調査は建物を調べるもので、土地の浸水リスクや地盤は範囲外。立地のリスクはハザードマップなどで別に確かめる。築年によっては、購入後に柏市の耐震診断の補助を使える場合がある
建物状況調査は、「買うか・やめるか」を決めるためだけのものではありません。不具合が見つかった場合に、補修費を見込んだ資金計画や、価格の相談、購入後のリフォーム計画に生かせる点が大きな意味を持ちます。
建物状況調査（インスペクション）とは
建物状況調査とは、国の登録を受けた機関が開催する講習を修了した建築士（既存住宅状況調査技術者）が、中古住宅の構造耐力上主要な部分と雨水の浸入を防止する部分について、目視や計測などで劣化や不具合の状況を調べることです。
一般に「インスペクション」とも呼ばれますが、宅地建物取引業法で扱われる「建物状況調査」は、調査する人の資格と、調べる範囲が決まっている点が特徴です。調査を行えるのは、既存住宅状況調査技術者の資格を持つ建築士に限られます。
調べる範囲は、次の2つに分かれます。
| 区分 | 主な部位（木造戸建ての例） |
|---|---|
| 構造耐力上主要な部分 | 基礎、土台、柱、壁、斜材（筋かい等）、床版、小屋組、横架材（はり・けた等） |
| 雨水の浸入を防止する部分 | 屋根、外壁、開口部の戸やわく（サッシ等）、屋根や外壁の内部・屋内にある雨水の排水管 |
たとえば、基礎のひび割れ、床の傾き、外壁のひび割れ、天井の雨染みなどが、調査で確認される代表的な項目です。
分かること・分からないこと
建物状況調査を上手に使うには、調査の限界を知っておくことが欠かせません。
国土交通省の手引きでは、建物状況調査は「全ての瑕疵がないことを約束するものではありません」とされています。瑕疵とは、建物に本来あるべき品質や性能が欠けている状態、いわゆる欠陥のことです。調査は目視や計測など壊さない方法で行うため、家具の裏や床下・天井裏の入れない場所など、調査できない箇所は省略されることがあります。
| 見えやすいもの | 見えにくいもの・範囲外になりやすいもの |
|---|---|
| 基礎や外壁のひび割れ、床や柱の傾き | 壁の中や、床下・天井裏の入れない場所の状態 |
| 天井・壁の雨染み、屋根や外壁の劣化 | 家具や荷物で隠れている部分 |
| 雨どいや外部の排水の不具合 | 給湯器・キッチンなどの設備の性能（調査範囲の2区分に含まれないもの） |
「調査で不具合が見つからなかった＝欠陥がない」ではない点は、押さえておきましょう。一方で、専門家が決まった範囲を順に確認するため、内見で見落としやすい劣化に気づけることは大きな利点です。設備の状態は、内見時に実際に動かして確かめる、売主に交換時期を聞くなど、別の方法で補うのがおすすめです。
宅地建物取引業法での扱い：3つの場面
中古住宅の売買で不動産会社が仲介する場合、建物状況調査は宅地建物取引業法（宅建業法）の中で、次の3つの場面に登場します。
| 場面 | 不動産会社が行うこと |
|---|---|
| 媒介契約を結ぶとき | 建物状況調査を実施する者のあっせんに関する事項（あっせんの有無）を媒介契約書面に記載する |
| 重要事項説明のとき | 建物状況調査を実施している場合、その結果の概要を説明する |
| 売買契約を結ぶとき | 建物の状況について売主・買主の双方が確認した事項を、契約時の書面（いわゆる37条書面）に記載する |
重要事項説明の対象になるのは、調査の実施から1年（鉄筋コンクリート造などの共同住宅等は2年）を経過していない建物状況調査です。共同住宅等の2年への延長は、2024年4月1日からの取り扱いです。また同じ時期に、国土交通省の標準媒介契約約款が改正され、あっせんを「無」とする場合の理由の記載欄や、建物状況調査の限界（瑕疵の有無を判定するものではないこと等）が明記されました。
つまり、売主がすでに調査をしている物件なら、重要事項説明の段階でその結果の概要を聞くことができます。調査が行われていない物件の場合は、買主側から調査を依頼するかどうかを考えることになります。
費用と時間の目安
国土交通省の手引き（2024年4月作成）では、建物状況調査の目安が次のように示されています。
| 項目 | 目安 |
|---|---|
| 調査にかかる時間 | 物件の規模にもよるが、1〜3時間程度 |
| 調査費用 | 物件の規模や調査実施者によって異なるが、6万円程度〜 |
費用は、建物の大きさ、床下や屋根裏まで確認するかどうか、報告書の内容などで変わります。依頼する前に、見積もりの範囲に何が含まれるのかを確認しておきましょう。
見積もりを比べるときは、次の点をそろえて確認すると違いが分かりやすくなります。
- 床下・屋根裏に実際に入って確認するのか、点検口からのぞく範囲なのか
- 報告書は写真付きか、いつ受け取れるか
- 既存住宅売買瑕疵保険の検査をあわせて行えるか、その場合の追加費用はあるか
- 調査後に、報告書の内容について質問できるか
費用の安さだけで選ぶと、確認してほしい場所が範囲外だった、ということも起こり得ます。とくに築年数がたった木造の戸建てでは、床下の状態が気になるケースが少なくありません。どこまで見てもらえるかを、事前にすり合わせておきましょう。
同じ手引きでは、国土交通省の令和4年度の実態調査で、建物状況調査を実施した人の78.5%が「とても満足」「満足」と回答したことが紹介されています（回答者205人。売主と買主を含む）。数百万円から数千万円の買い物に対して、調査の負担をどう考えるかは人それぞれですが、判断材料を増やす手段としては検討する価値があるといえます。
誰が頼む？買主が頼むときは売主の同意が必要
建物状況調査は、売主と買主のどちらが実施してもかまいません。ただし、買主が実施する場合は、売主の同意が必要です。
売主が実施する場合は、売り出しの段階で建物の状態を明らかにしておく目的で行われます。この場合、買主は重要事項説明で結果の概要を聞き、報告書を確認できるかを不動産会社に尋ねることになります。
買主が実施する場合は、購入の申込みから売買契約までのあいだに行うことになります。重要事項説明の前に結果が出ていれば、その内容を踏まえて契約を判断できるためです。住んでいる売主の家に立ち入ることになるため、売主の同意と日程の調整が必要です。人気の物件では検討できる期間が短いこともあるため、「調査をしてから契約を判断したい」という意向は、購入申込みの段階で不動産会社に伝えておくとスムーズです。
調査を行う技術者は、仲介する不動産会社にあっせんを相談できるほか、「既存住宅状況調査技術者検索サイト」で探すこともできます。
内見の段階で自分でも見ておきたいポイント
建物状況調査を頼むかどうかを決める前に、内見の段階で自分の目でも確かめておくと、調査のときに「ここを重点的に見てほしい」と伝えやすくなります。専門的な判断はできなくても、気づいた点をメモしておくだけでも役立ちます。
| 場所 | 見ておきたいこと |
|---|---|
| 外まわり | 基礎に幅の広いひび割れがないか、外壁のひび割れや塗装のはがれ、雨どいの外れやゆがみ |
| 室内の床 | 歩いたときに沈む感じや、きしむ場所がないか。ビー玉などを置いて転がり方を見る方法もある |
| 建具 | 室内のドアやふすま、窓がスムーズに開け閉めできるか。建付けの悪さは傾きのサインになることがある |
| 天井・壁 | 雨染みやカビ、クロスの浮きがないか。とくに2階の天井や窓まわり |
| 水まわり | 洗面台や台所の下の収納を開け、配管のまわりに水漏れの跡がないか |
| 床下・天井裏 | 点検口の位置と、調査のときに人が入れる状態か |
気づいた点は、写真とあわせて不動産会社に伝えておきましょう。売主に過去の修繕の記録（屋根や外壁の塗り替え、雨漏りの補修、シロアリ対策など）がないかを聞いておくと、調査結果を読み解くときの手がかりになります。
調査に立ち会うときに聞いておきたいこと
建物状況調査は、できれば買主も立ち会い、その場で技術者から説明を聞くのがおすすめです。報告書だけでは分かりにくい「どの程度の劣化なのか」を、実物を見ながら確かめられるためです。
立ち会いのときに聞いておきたいのは、次のような点です。
- 見つかった劣化や不具合は、すぐに補修が必要なものか、様子を見てよいものか
- 補修が必要な場合、どのような工事になりそうか（費用の見積もりは別途リフォーム会社などに依頼）
- 調査できなかった場所はどこで、その理由は何か（家具で隠れていた、点検口がなかった 等）
- 既存住宅売買瑕疵保険の検査もあわせて行う場合、加入の見込みはどうか
技術者は建物の状態を調べる立場で、「買うべきかどうか」を判断する立場ではありません。調査の結果をもとに、補修費を含めた総額が予算に合うか、暮らし方に合う家かを考えるのは買主自身です。その整理には、物件の事情を知る不動産会社や、リフォームの見積もりを出せる会社の意見も役立ちます。
柏で中古戸建てを買うときの手順
建物状況調査を組み込んだ場合の、購入の流れを整理します。
| 順番 | やること | ポイント |
|---|---|---|
| 1 | 物件を内見する | 気になる箇所（ひび・傾き・雨染み）をメモしておく |
| 2 | 過去の調査の有無を確認する | 売主が実施済みなら、実施日と報告書の有無を確認 |
| 3 | 購入の申込み | 調査をしてから契約を判断したい旨を伝える |
| 4 | 売主の同意を得て調査を依頼する | 技術者のあっせんを不動産会社に相談できる |
| 5 | 調査の実施と報告書の受け取り | できれば立ち会い、その場で説明を聞く |
| 6 | 結果をもとに判断する | 補修費の見込み、価格の相談、リフォーム計画 |
| 7 | 重要事項説明・売買契約 | 双方が確認した建物の状況が契約書面に記載される |
| 8 | 引渡し | 瑕疵保険に加入する場合は、引渡し前の検査と手続きが必要 |
中古住宅を買う全体の流れは『柏で中古住宅を買う流れ｜申込から引渡しまでのステップと注意点』で詳しく解説しています。
調査をしない場合に、代わりに確かめたいこと
売主の同意が得られない、日程が合わないなどの理由で、建物状況調査ができないこともあります。その場合でも、建物の状態を知る手がかりはいくつかあります。
| 確かめる資料・方法 | 分かること |
|---|---|
| 売主が作成する物件の状況の報告書（告知書） | 雨漏り・シロアリ・給排水の不具合など、売主が把握している過去と現在の状況 |
| 付帯設備の一覧 | 給湯器やエアコンなど、引き渡す設備と、その故障の有無 |
| 修繕や点検の記録 | 屋根・外壁の塗り替え、防蟻処理、雨漏り補修などを、いつ行ったか |
| 建築時の書類（確認済証・検査済証、図面など） | 建てられた時期、建築確認の状況、構造や間取り |
| 過去に行われた調査の報告書 | 売主の購入時や売り出し時に行った調査の結果 |
売主が知っていながら告げなかった不具合については、契約で売主の責任を負わない特約をしていても、その責任を免れることはできないと民法で定められています（民法572条。国土交通省の手引きで紹介）。とはいえ、買主にとっていちばん大切なのは、トラブルになる前に状態を知っておくことです。資料を確かめたうえで、気になる点が残る場合は、契約前に不動産会社を通じて売主に確認しましょう。
既存住宅売買瑕疵保険との関係
建物状況調査とあわせて知っておきたいのが、既存住宅売買瑕疵保険です。既存住宅売買瑕疵保険とは、中古住宅の構造耐力上主要な部分や雨水の浸入を防止する部分に、引渡し後に瑕疵（欠陥）が見つかった場合の補修費用などをカバーする、検査と保証がセットになった保険のことです。
国土交通省の手引きでは、両者の関係が「建物状況調査が健康診断、瑕疵保険は生命保険」のようにたとえられています。主なポイントは次のとおりです。
- 引渡し前に住宅の検査を行い、基準に適合していれば加入できる（検査できなかった箇所や劣化事象等があった場合も、それらを検査・補修すれば加入できる）
- 新耐震基準等に適合しているなど、一定の要件を満たす中古住宅が対象
- 保険の加入に必要な検査は、建物状況調査とあわせて実施できる
- 売主・買主（予定者を含む）のどちらでも検査を依頼できる
保険期間や支払いの上限、免責事由は、保険の商品によって異なります。加入を考える場合は、調査の依頼とあわせて、どの保険に入れるかを検査事業者に確認しておくと手間が少なくなります。
柏の中古戸建てで意識したい3つの視点
柏市で中古戸建てを検討するときに、建物状況調査とあわせて見ておきたい視点があります。
1つ目は、建てられた時期です。現在の耐震基準（新耐震基準）は1981年6月から適用されています。国の税制では、昭和57年（1982年）1月1日以後に建築された中古住宅であることが、住宅ローン控除などの要件の1つになっています。また、柏市の木造住宅の耐震診断・耐震改修の補助は、2000年5月31日以前に着工した在来工法の木造住宅などが対象です。登記事項証明書などで、建築の時期を早めに確認しておきましょう。
2つ目は、土地の条件です。柏市は下総台地の台地上に市街地が広がる一方、大堀川や大津川、手賀沼や利根川沿いには低地があります。建物状況調査は建物を調べるもので、土地の浸水リスクや地盤は調査の範囲外です。立地のリスクは、『柏のハザードマップと地盤2026｜液状化・浸水リスクと安全なエリアの見極め方』や『柏で家を買う前に見ておきたいこと｜水害リスクを物件ごとに確かめる手順』を参考に、別に確かめてください。
3つ目は、直して住む前提で見るかどうかです。中古戸建ては、内装や設備はあとからリノベーションで変えられる一方、構造や雨漏りの問題は費用がかさみやすい部分です。調査で「構造と雨仕舞いに大きな問題がない」と分かれば、内装が古くても候補に残す、という判断がしやすくなります。
調査結果をどう生かすか
報告書を受け取ったら、「不具合があるかないか」だけでなく、「その不具合にいくらかかり、いつ直すべきか」まで考えると、判断材料として生きてきます。
| 結果の例 | 考え方の例 |
|---|---|
| 大きな不具合は見られない | 内装・設備のリフォーム計画と資金計画に進む。設備の状態は別途確認する |
| 外壁のひび割れや雨どいの不具合 | 補修の時期と費用の見積もりを取り、購入後の計画に組み込む |
| 天井の雨染み・屋根の劣化 | 雨漏りの原因と補修範囲を専門家に確認し、費用を見込んだうえで判断する |
| 基礎の大きなひび割れ・床の傾き | 詳しい調査の要否を専門家に相談し、購入を見送る選択肢も含めて検討する |
不具合が見つかった場合、その補修費を踏まえて価格の相談をする、売主に補修してもらってから引き渡しを受ける、といった選択肢もあります。どの方法が取れるかは物件と売主の意向によるため、仲介する不動産会社を通じて調整することになります。
国土交通省の手引きでも、築年数が古い物件で調査により劣化などが事前に明確になり、リフォームを含めた資金計画を立てられた、という活用の例が紹介されています。
耐震・補助金・税の制度とのつながり
建物状況調査の結果は、購入後に使える制度の検討にもつながります。
- 耐震診断・耐震改修：柏市には、2000年5月31日以前に着工した木造住宅を対象に、耐震診断費の5分の4（上限8万円）を補助する制度があります。2026年度の受付は2026年5月7日から12月25日まで（受付件数25件）です。申請者は住宅の所有者で、診断の契約前に申請が必要なため、購入後に使う制度です。耐震改修の補助（上限115万円）は、2026年度分は予定件数に達したため受付を停止しています（いずれも2026年9月27日確認）
- 省エネリフォームの補助：窓の断熱改修などには、国の先進的窓リノベ2026事業や、柏市のゼロカーボンシティ促進総合補助制度（家庭向け）などがあります。制度の一覧は『柏のリフォーム補助金ガイド2026｜対象工事・金額・申請の流れを地元がやさしく解説』をご覧ください
- 住宅ローン控除：中古住宅は、昭和57年1月1日以後に建築されたもの、または耐震基準に適合することが証明されたものなどが対象です。個別の適用の判断は税務の領域になるため、提携の税理士など専門家と連携してサポートします
建物の状態・築年・使える制度をまとめて見ると、「物件価格は安いが補修と耐震に費用がかかる家」と「価格は高めでも手を入れる部分が少ない家」を、総額で比べられるようになります。新築と中古の比べ方は『新築vs中古、柏で家を買うならどっち？｜価格・維持費・資産性で比較』も参考にしてください。
購入前のチェックリスト
- □ 建物の建築時期（1981年6月・1982年1月1日・2000年5月31日との前後）を確認した
- □ 売主が建物状況調査を実施済みか、実施日と報告書の有無を確認した
- □ 調査を依頼する場合、売主の同意と日程を不動産会社に調整してもらった
- □ 調査の見積もりに、床下・屋根裏の確認や報告書が含まれるか確認した
- □ 調査結果で見つかった不具合について、補修の時期と費用の目安を確認した
- □ 設備（給湯器・水回りなど）の状態は、調査とは別に確かめた
- □ 既存住宅売買瑕疵保険に加入できるか、検査事業者に確認した
- □ 立地の浸水・地盤のリスクを、ハザードマップで別に確認した
「調査を頼むべきか迷っている」「報告書の読み方が分からない」という段階でも、お気軽にお声がけください。電話や来店の前に文字で聞いてみたい方のために、売買部に直接メッセージを送れる窓口も用意しています。気になっている物件のURLと「インスペクションについて聞きたい」という一言だけでも構いません。晃南土地のLINEで売買部に相談する
よくある質問
建物状況調査とホームインスペクションは同じものですか。
ホームインスペクションは住宅の状態を調べること全般を指す言葉として使われます。宅建業法上の「建物状況調査」は、既存住宅状況調査技術者の資格を持つ建築士が、構造耐力上主要な部分と雨水の浸入を防止する部分を調べるものと決められています。重要事項説明の対象になるのは、この建物状況調査です。
買主が自分で建物状況調査を頼むことはできますか。
できます。売主・買主のどちらが実施してもかまいません。ただし、買主が実施する場合は売主の同意が必要です。調査を行う技術者は、仲介する不動産会社にあっせんを相談するか、既存住宅状況調査技術者検索サイトで探すことができます。
費用はいくらくらいかかりますか。
国土交通省の手引きでは、物件の規模や調査実施者によって異なるものの、6万円程度からが目安とされています。時間は1〜3時間程度です。床下や屋根裏まで確認するかどうかなどで費用は変わるため、見積もりの範囲を確認しましょう。
調査で問題がなければ、欠陥はないと考えてよいですか。
いいえ。建物状況調査は、すべての瑕疵がないことを約束するものではありません。調査できない箇所は省略されることもあります。万一に備えるなら、検査と保証がセットになった既存住宅売買瑕疵保険に加入できるかも確認しておくと安心です。
築年数が古い家ほど、調査をしたほうがよいですか。
一般に、築年数がたつほど劣化の可能性は高まるため、調査で状態を知る意味は大きくなります。ただし、築浅の物件でも雨漏りなどの不具合がないとは限りません。築年数にかかわらず、購入後のリフォーム計画や資金計画を立てるための材料として検討するのがおすすめです。
まとめ
建物状況調査（インスペクション）は、中古住宅の構造と雨漏りに関わる部分の状態を、資格を持つ建築士が目視や計測で確かめる調査です。国土交通省の手引きでは、費用は6万円程度から、時間は1〜3時間程度が目安とされ、売主・買主のどちらでも実施できます（買主が実施する場合は売主の同意が必要）。
調査は欠陥がないことを保証するものではありませんが、見つかった不具合を補修費や価格の相談、購入後のリフォーム計画に生かすことで、「買ってから困る」を減らす手段になります。柏で中古戸建てを買うときは、建物の状態に加えて、建築時期、土地の条件、使える耐震・省エネの制度までまとめて確かめておくと、総額で納得のいく判断がしやすくなります。
建物の状態の確かめ方から相談したい方は、次のいずれかからご都合に合わせてお進みください。
気になる物件の状況を伝えて相談したい方は、柏の中古住宅購入について「晃南土地」に問い合わせるをご利用ください。
報告書や資料を見ながら対面で相談したい方は、総合不動産「晃南土地」我孫子店への来店予約からご予約いただけます。
文字で気軽に聞いてみたい方は、晃南土地のLINEで売買部に相談することもできます。
「まだ検討段階」と添えていただければ、営業ではなく状況整理のお手伝いとして対応いたします。
