柏市の戸建て売却2026｜築30年の家と境界・告知・点検の準備

2026.10.17

柏市で築30年の一戸建てを売る方へ｜建物の値段と売る前の準備

子どもたちが巣立ってから、2階の部屋はほとんど物置になりました。庭の手入れや階段の上り下りも、前より少し重く感じます。「駅の近くのマンションに移ろうか」「娘の家の近くもいいね」。そう話すうちに、ふと気になってきます。「建てて30年近くたつけれど、この家の建物に、まだ値段はつくのかな」。

一戸建ての売却は、マンションとは準備するものが少し違います。その違いを、千葉県我孫子市に本社を置く晃南土地の編集部が、国や市の資料をもとに整理しました。千葉県柏市で一戸建てを売り、住み替えを考えているご夫婦に読んでいただきたい内容です。晃南土地は1991年の設立以来、売買から買取り、リノベーションまでを一社で手がけてきました。

読み終えるころには、次の3つが分かります。

築30年前後の家で、建物の値段がどう見られるか
土地の境目、傷みの伝え方、設備の一覧といった、一戸建てならではの準備
「建物の価値はゼロ」と言われたときの売り方と、住み替えのお金の考え方

何から手を付ければいいか先に聞きたい方は、柏市の一戸建ての売却を「晃南土地」に問い合わせるからどうぞ。

柏市の戸建て売却、マンションと何が違う？

この章の要点

一戸建ては、土地と建物を丸ごと次の持ち主に引き継いでもらう売り方
境目・建物の傷み・設備の調子を、売主が自分の言葉で伝える場面が増える
売れそうな価格の目安は、成約価格や駅ごとの記事で確かめられる

一戸建てを売ることは、土地と建物を丸ごと次の持ち主に引き継いでもらうことです。マンションなら管理組合が手入れする屋根や外壁も、一戸建てでは持ち主が一人で守ってきました。そのため買う人は、家の状態を売主に直接たずねます。

買う人がとくに気にするのは、次の3つです。土地の境目がはっきりしているか。雨漏りやシロアリなどの傷みがないか。置いていく設備は使えるか。どれも、長く住んできた売主が一番よく知っていることです。

買う人が見るところ	一戸建て	マンション
土地	となりや道路との境目を、売主が示す	敷地はみんなで共有しており、個人で示す場面は少ない
建物の傷み	屋根・外壁・床下まで、売主が状態を伝える	外壁などの共用部分は、管理組合が修繕する
価格の決まり方	土地の値段と建物の値段を合わせて考える	同じマンションや近くの部屋の取引と比べる
用意する書類	測量図、建てたときの書類、修繕の記録	管理規約、修繕の計画、総会の資料

内見では、「この塀はどちらの持ち物ですか」「屋根はいつ直しましたか」と聞かれることがあります。その場で答えられると、買う人の安心につながります。この記事では、こうした質問への答えを前もって用意する方法を、順番にお伝えします。

相場の数字は、この記事では扱いません。売れそうな価格の目安は『柏の不動産の成約価格2026｜国の取引データで見る実際に売れた値段』で確かめられます。駅ごとの相場は『柏駅周辺で家を売るには？｜マンション・戸建ての売却相場と進め方』などにまとめています。

築30年の家に、建物の値段はつく？

この章の要点

木造の家は、築20〜25年ほどで建物の価値をゼロとみる扱いが長く続いてきた
国は2014年に、手入れの状態を評価に反映させる考え方を示している
柏市の住宅地は地価が上がっており、売値の中心は土地になりやすい

結論から言うと、築30年前後の家でも、建物の値段がまったくつかないとは限りません。ただ、査定（売れそうな価格の見積もり）では、土地の値段が中心になります。建物は「どれだけ手入れしてきたか」で差がつく、と考えておくとよいでしょう。

理由は、これまでの値段のつけ方にあります。国土交通省が2014年3月にまとめた指針を見てみましょう。中古の一戸建ては、税法上の耐用年数を参考に値段がつけられてきました。木造住宅の耐用年数は22年です。家の状態にかかわらず、築20〜25年ほどで建物の価値をゼロとみる扱いが一般的だったとされます。

同じ指針は、この扱いを改めるよう求めています。考え方の柱は、基礎や柱など家を支える部分です。そこがしっかりしていれば、内装や設備の価値は手入れで何度でも回復・向上する、という考え方です。ただし、いまの査定でどこまで反映されるかは、会社や買う人によって違います。

だからこそ、手入れの記録が力を持ちます。柏市で戸建て査定を頼むときは、次のような記録をそろえておくと、建物の話がしやすくなります。

手入れの記録	買う人にとっての意味
屋根・外壁の塗装や張り替え	雨水が入りにくい状態かが分かる
給湯器・浴室・キッチンの交換	すぐ使えるか、次の交換が近いかが分かる
シロアリの予防工事と保証書	床下の手入れが続いてきたかが分かる
窓まわり・ベランダの防水の補修	雨漏りの心配が少ないかが分かる

築30年前後の家には、買う人にとっての利点もあります。住宅ローン控除は、ローンの残高に応じて税金が戻る仕組みです。中古の家で使うときは、建てた時期にも条件があります。1982年1月1日以降に建てられた家か、耐震の基準に合うと証明された家であることです。1990年代に建てた家は、この時期の条件を満たしています。控除を使えるかどうかは、床面積や買う人の所得など、ほかの条件にもよります。

土地の値段の流れも見ておきましょう。千葉県が2026年9月に地価調査（7月1日時点）を公表しました。柏市の住宅地は、1年前より平均4.7%上がっています。地価調査の価格は、建物のない土地だけの値段です。建物が小さく見積もられても、土地がこうした流れの中にあることは、売るときの支えになります。

よくあるのは、こんな場面です。1990年代半ばに建てた木造2階建てで、10年ほど前に外壁と屋根を塗り直した。それでも査定で「建物はほぼゼロです」と言われ、がっかりしてしまう。そんなときは塗装の記録を見せて、建物をどう評価したのかを聞いてみてください。

土地の境目は、売る前に確かめる

この章の要点

となりや道路との境目を、買う人に示せるようにしておく
まずは家の書類の測量図と、現地の目印（境界標）を見比べる
測り直しが必要になると、数か月かかることもある

一戸建てを売るときは、土地の境界（となりの土地との境目）を買う人に示せるようにしておきます。どこからどこまでを買うのかが、価格と安心に直結するからです。境目があいまいなまま進むと、契約の直前に測量や話し合いが必要になり、引き渡しが遅れかねません。

最初の一歩は、書類と現地の見比べです。家を買ったときの書類に、測量図や「境界確認書」があるか探してみてください。次に、土地の角に境界標（境目を示すコンクリートの杭や金属のプレート）があるかを見ます。

手元の状態	進め方の目安
測量図があり、目印も残っている	図面と目印が合っているかを、不動産会社と一緒に確かめる
測量図はあるが、目印が見当たらない	埋もれていないか確かめ、なければ目印を入れ直すかを相談する
測量図がなく、目印もはっきりしない	確定測量を考える。となりの方との立会いが必要になる
道路との境目が分からない	道路を管理する市などとの境界確定も必要になることがある

測り直しが必要なときは、土地家屋調査士（土地の測量と登記の専門家）に頼みます。となりの方や道路を管理する側と立ち会って境目を確かめ、図面にするのが「確定測量」です。費用と期間は、土地の広さや、接しているとなりの家の数で大きく変わります。

道路との境目にも目を向けておきます。柏市の市道に接する土地では、柏市に道路の境界確定を申請します。関係する土地の持ち主が現地で確かめ、話し合って合意したうえで確定する流れです。柏市の案内では、この申請の手数料は無料です。ただし、測量や書類づくりを土地家屋調査士に頼む費用は別にかかります。

費用について、民法は、境界標を設ける費用をとなり同士で半分ずつ負担すると定めています。測量の費用は、土地の広さに応じて分けます。とはいえ、売るための測量は売主側の都合で行うものです。売主が費用を出して進める形が、よく見られます。

よくあるのは、建売で買った家で、ブロック塀が前の持ち主の時代からある場面です。塀がどちらの土地に建っているのか、誰も覚えていないことがあります。となりの方と関係が良いうちに確かめておくと、お互いに安心です。

資料の読み方や測量の種類は、『相続した柏の家を売る前に｜境界と測量で確認すること』で詳しく紹介しています。相続した家に限らず、売主の方全般に役立つ内容です。

雨漏りやシロアリの跡は、伝えるべき？

この章の要点

知っている不具合は、売る前に書面で伝えるのが基本
直した不具合も、時期と内容を伝えておくと安心
伝えたことは契約の内容になり、引き渡し後のもめごとを防ぎやすい

結論は、伝えたほうがよい、です。直した跡であっても、いつ・どこを・どう直したかを書面で伝えておきます。

理由は、売主が負う責任の仕組みにあります。2020年4月に施行された改正民法で、売主の責任のルールが整理されました。引き渡した家が契約の内容と合わないとき、買う人は修理や代金の減額などを求められます。これを「契約不適合責任」と呼びます。

ここで大事なのは、何が「契約の内容」かです。雨漏りの跡を伝え、買う人が納得して契約すれば、その跡は契約の内容に含まれます。反対に、伝えていない不具合があとで見つかると、責任を問われるおそれがあります。

個人どうしの売買では、売主が責任を負う期間を区切ったり、負わないと取り決めたりすることもあります。それでも民法は、知っていながら伝えなかったことについては責任を免れない、と定めています。正直に伝えることが、結果として売主自身を守ります。

伝える内容は、「物件状況報告書（告知書）」という書面にまとめます。不動産会社が用意する書式に、売主が知っていることを書き込むものです。よく聞かれる項目を表にしました。

項目	書いておきたいこと
雨漏り	場所、気づいた時期、直した時期と方法
シロアリ	被害の有無、予防工事の時期、保証の期間
給排水管	水漏れや詰まりの有無、直した時期
建物の傾き・ひび	気になる場所、点検を受けたかどうか
増築・リフォーム	工事の時期と内容、頼んだ会社
近所との取り決め	塀や排水についての約束、話し合いの記録

よくある場面で考えてみます。10年ほど前、台風のあとに2階の窓まわりから雨がしみて、工務店に直してもらった。それ以来、雨漏りはない。こんな場合も「2016年ごろ、2階北側の窓まわりから雨漏り。サッシまわりを補修し、以後は発生していない」のように書いておきます。領収書や工事の写真も、一緒に残しておきましょう。

契約の条件で迷うときは、晃南土地が一緒に整理します。法律の判断が要るところは、弁護士などの専門家と連携して確かめます。売却全体で気をつけたい点は、『柏の不動産売却で後悔しないために｜押さえたい10の注意点』もあわせてどうぞ。

置いていく設備と、その調子を書き出す

この章の要点

「付帯設備表」に、置いていく設備と外していく設備を書き分ける
故障や不具合がある設備は、その内容も書く
住み替え先に持っていく物は、早めに夫婦で決めておく

一戸建てには、給湯器やエアコン、物置など、暮らしの設備がたくさん付いています。どれを置いていき、どれを外していくのか。それを一覧にするのが「付帯設備表」です。告知書と同じく、契約のときに買う人と取り交わします。

一覧が大切なのは、引き渡しの日の「付いていると思っていた」という行き違いを防ぐためです。とくに一戸建ては、庭の物置やテレビのアンテナなど、家の外にも設備があります。

設備	書いておきたいこと
給湯器	置いていくか、交換した年、不具合の有無
エアコン	置いていく台数と部屋、動くかどうか
照明器具	部屋ごとに置いていくか外すか
網戸・雨戸・カーテンレール	破れや動きの悪さの有無
物置・庭の設備	置いていくか、撤去するか
食器洗い乾燥機・浴室乾燥機	動くかどうか、故障の有無

故障している設備も、買う人と合意できれば「故障あり」と書いて、そのまま引き渡せます。大切なのは、隠さずに書いておくことです。

住み替え先によって、持っていく物は変わります。駅近のマンションに移るなら、部屋数が減って、エアコンや照明が余ることがあります。子どもの家の近くの一戸建てに移るなら、物置ごと持っていきたい場合もあるでしょう。早めに夫婦で話して表に書き込んでおくと、引き渡しの前に慌てずに済みます。

売る前の建物の点検は、受けたほうがいい？

この章の要点

建物状況調査は、講習を修了した建築士が家の傷みを調べるもの
売る前に受けると、家の状態を書面で示しやすい
見つかった不具合は伝えることになるので、受ける前に対応も考えておく

建物状況調査（インスペクション）は、家の傷みを専門家に調べてもらうものです。調べるのは、国の登録を受けた機関の講習を修了した建築士です。対象は、基礎や柱、土台など家を支える部分と、屋根や外壁など雨水の入りを防ぐ部分です。目で見たり、測ったりして確かめます。

築30年前後の家を売るなら、受けておく価値があります。理由は2つです。一つは、買う人に家の状態を書面で示せること。もう一つは、売り出す前に不具合を知り、直すか価格に含めるかを選べることです。

国土交通省の手引き（2024年4月）では、目安が次のように示されています。

項目	内容
調べる人	講習を修了した建築士（既存住宅状況調査技術者）
かかる時間	物件の規模によるが、1〜3時間程度
費用	物件の規模や調べる人によるが、6万円程度からが目安
買う人への伝わり方	調査から1年以内のものは、契約前の重要事項説明で結果の概要が伝えられる

重要事項説明とは、契約の前に不動産会社が買う人へ行う、大事な説明のことです。売却を頼むときの契約書（媒介契約書）にも、調査をする人をあっせんできるかどうかが書かれます。

売主にとっての注意点もあります。調査で不具合が見つかれば、それも買う人に伝えることになります。調査は、すべての欠陥がないことを約束するものでもありません。受ける前に、不動産会社と「見つかったらどうするか」を話しておくと安心です。

あわせて知っておきたいのが、既存住宅売買瑕疵保険です。引き渡しのあとに、家を支える部分などに欠陥が見つかったとき、補修の費用をまかなう保険です。引き渡しの前に検査を受け、基準に合えば入れます。検査は、売主の側から頼むこともできます。1990年代に建てた家は、1981年6月から使われている耐震の基準で建てられた時期にあたります。それでも、入れるかどうかは検査の結果しだいです。

よくあるのは、売る前の調査で、床下の配管のにじみが見つかる場面です。売り出す前なら、直してから売るか、その分を価格に含めるかを落ち着いて選べます。買う人の側から見た使い方は、『柏の中古戸建てを買う前に｜建物状況調査（インスペクション）の基本』で紹介しています。

点検や修理をどこまでしてから売り出すかは、迷いやすいところです。売却の進め方を先に知っておきたい方は、「晃南土地」の不動産売却サービスを詳しく見るをご覧ください。

「建物の価値はゼロ」と言われたら

この章の要点

建物の値段がつかないことと、家に住めないことは別の話
売り方は、中古の家・古家付きの土地・更地・買取りの4つから選べる
解体は税金と時期の影響が大きいので、ほかの方法と比べてから決める

査定で「建物の価値はほぼゼロです」と言われても、家に住めないという意味ではありません。あくまで値段のつけ方の話です。建物をどう見てもらいたいかによって、売り方を選べます。

売り方	向いている場合	気をつけたいこと
中古の一戸建てとして売る	手入れが行き届き、そのまま住める	点検や修繕の記録で状態を示す
古家付きの土地として売る	建て替えたい人にも、直して住みたい人にも見てほしい	建物の不具合の責任をどう扱うか、契約で決めておく
解体して更地で売る	新しく家を建てたい人が中心の場所	解体費が先にかかる。土地の税金の特例が外れることがある
不動産会社が買い取る	早く手放したい、手を入れずに売りたい	価格は、仲介で売るより低めになる傾向がある

古家付きの土地とは、建物を残したまま「土地」として売り出す方法です。買う人が、建て替えるか直して住むかを選べます。売主は解体費を先に払わずに済みます。考え方は『【2026年版】柏の空き家、解体すべき？費用・固定資産税の落とし穴と「更地にしない」選択肢』で詳しく取り上げています。

解体して更地にする場合は、時期に気をつけます。住宅が建っている土地には、固定資産税が軽くなる特例があります。200㎡以下の部分は、税額の計算のもとになる額が6分の1になる仕組みです。柏市の案内では、1月1日の時点で住宅が建っていないと、原則としてこの特例を受けられません。年内に家を取り壊すと、翌年度の土地の税金が上がることがあります。

マイホームを売ったときの「3,000万円の特別控除」は、取り壊してから売る場合にも使えることがあります。条件は、取り壊した日から1年以内に売る契約を結ぶこと。そして、住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ることです。取り壊したあと、貸駐車場などに使っていないことも求められます。

不動産会社による買取りは、仲介（買う人を探す方法）と違い、会社がそのまま買い取る方法です。晃南土地が直接買い取る場合は、仲介手数料がかかりません。比べ方は『柏で不動産を売るなら”仲介”と”買取”どちらが得？違いと使い分けガイド』をご覧ください。

晃南土地はリノベーションも手がけています。直してから売る、そのまま売る、買い取る。この3つを、工事と売却の両方の目線で並べて比べられます。

よくあるのは、駅から少し離れた住宅地で、広めの土地に建つ家の場面です。建て替えたい人と、直して住みたい人の両方が見に来ることがあります。こうした場合は、まず古家付きで売り出し、反応を見ながら考える方法もあります。

家の書類は、どこにある？

この章の要点

建てたとき・買ったときの書類と、手入れの記録をひとまとめにする
登記簿の住所が今の住所と違う場合は、売る前に直す
2026年4月から、住所が変わったときの登記が義務になった

一戸建ての売却では、建物にまつわる書類が多くなります。契約の前の重要事項説明では、建てたときの書類や調査の報告書を保存しているかも説明されます。書類がそろっているほど、建物の話がしやすくなります。

書類	何に使うか
登記識別情報（または登記済証＝権利証）	名義を買う人に移す手続き
家を買ったときの売買契約書・重要事項説明書	境目や面積の取り決め、買った値段の確認
建築確認済証・検査済証	確認と検査を受けて建てられたことを示す
設計図・間取り図	広告や内見、買う人のリフォームの検討
測量図・境界確認書	土地の境目を示す
修繕やシロアリ予防の記録・保証書	建物の手入れを示す
固定資産税の納税通知書	税額の確認と、引き渡しのときの精算

確認済証は、建てる前に図面が基準に合うと確かめた証明です。検査済証は、建てたあとに検査を受けた証明です。増築を考える買う人や、ローンを組む金融機関から聞かれることがあります。見当たらなくても慌てずに、不動産会社に伝えてください。

名義と一緒に、住所も見ておきます。登記簿の住所が、今の住所と違うことがあるからです。たとえば、家を建てたときに前の住まいの住所で登記した場合です。このときは、売る前に住所の変更の登記が要ります。

2026年4月1日からは、住所や氏名が変わったときの登記が義務になりました。変わった日から2年以内に申請します。2026年4月より前に変わった分は、2028年3月31日までが期限です。正当な理由なく申請しないと、5万円以下の過料（行政上のペナルティ）の対象になりえます。登記の手続きは、司法書士などの専門家と連携して、売却の段取りと一緒に整えます。

よくあるのは、書類が押し入れの奥の箱や、銀行の封筒にまとめて入っている場面です。「建築」「確認」「測量」と書かれた封筒は、捨てずに残しておいてください。書類の全体は『柏で不動産を売るときの必要書類と準備｜スムーズに進めるチェックリスト』で確かめられます。

住み替えの順番と、手元に残るお金

この章の要点

先に売るか、先に買うかで、段取りとお金の流れが変わる
手元に残るお金は、売れた価格から費用を引いて考える
先に引っ越すなら、税金の特例の期限を頭に入れておく

駅近のマンションへ移るにしても、子どもの家の近くへ移るにしても、まず決めたいのは順番です。先に売れば資金の見通しが立てやすく、先に買えば住まいを落ち着いて選べます。選び方は『住み替えで柏の家を売って買う｜売り先行・買い先行の選び方』で詳しく紹介しています。

次に、手元に残るお金の目安を見ておきます。仮に、家が3,000万円で売れたとしましょう。一戸建てならではの費用も入れると、次のようになります。表の金額は計算の流れを見るための例で、実際の額は家や契約によって変わります。

項目	金額の例	メモ
売れた価格	3,000万円	仮の数字
仲介手数料	105.6万円	国が定める上限額（売買価格の3%＋6万円に消費税）
売買契約書の印紙税	1万円	2027年3月31日までの軽減後の額
確定測量の費用	40万円	仮の数字。土地の広さやとなりの数で大きく変わる
建物状況調査	6万円	国の手引きの目安「6万円程度から」による
片付け・引っ越し	30万円	仮の数字
差し引き	2,817.4万円	住み替え先に使えるお金の目安

住宅ローンが残っている場合は、売ったお金で残りを返します。売って利益が出たときも、マイホームなら3,000万円の特別控除を使えることがあります。特例を使うには、確定申告が必要です。親子や夫婦など、特別な関係の人に売る場合は使えません。

住み替え先をローンで買うなら、もう一つ気をつけたい点があります。この特例と、買う家の住宅ローン控除は、原則として一緒には使えません。新しい家に住み始めた年と、その前の2年・後の3年に、この特例を受けると対象外になります。どちらを使うかで、手元に残るお金が変わります。税金の考え方は『柏でマイホームを売ったときの税金｜3000万円特別控除と譲渡所得のキホン』をご覧ください。

先に住み替え先へ移る場合は、3,000万円の特別控除の期限に気をつけます。住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ることが条件です。仮に2027年5月に引っ越すと、期限は2030年12月31日です。住みながら売るか空けてから売るかは、『住みながら売る？空けてから売る？｜柏で家を売るときの選び方』も参考になります。具体的な税額は、税理士などの専門家と連携して確かめていきます。

「住み替え先はまだ決めていないけれど、順番だけ相談したい」というご相談もお受けしています。売買部には、気軽にメッセージを送れるLINEもご用意しています。週末に帰ってきたお子さまと一緒に、文面を考えて送っていただくこともできます。晃南土地のLINEで売買部に相談する

今日からできること3つ

この章の要点

書類を集める、家の周りを見る、夫婦で時期を話す、の順に進める
3つがそろうと、査定のときの話が具体的になる

ここまでの内容を、今日から始められる3つの行動にまとめます。

1. 家の書類を1つの箱に集める：測量図、確認済証・検査済証、修繕やシロアリ予防の記録を探します。登記簿の住所が、今の住所と同じかも見ておきます。
2. 家の周りを一周して、メモを取る：土地の角の境界標、塀の位置、外壁や雨どいの傷みを見ます。気になるところは、スマートフォンで写真に残します。
3. 夫婦で「いつまでに・どこへ」を話す：駅近のマンションか、子どもの家の近くか。希望の時期を決めたら、相場の記事で幅をつかみ、査定を頼みます。

晃南土地では、査定を無料でお受けしています。集めた書類やメモを見せていただければ、建物をどう見てもらえそうかも含めてお話しできます。

よくある質問

Q. 査定を頼んだら、売らないといけませんか？

A. いいえ、査定だけのご依頼でも大丈夫です。査定は、今の家がいくらくらいで売れそうかを見積もるものです。結果を見てから、ご夫婦やご家族で売るかどうかを決めていただけます。

Q. 査定で「建物の価値はゼロ」と言われました。解体したほうがいいですか？

A. 解体を決める前に、古家付きの土地や買取りなど、ほかの売り方と比べるのがおすすめです。解体すると、費用が先にかかります。また1月1日に住宅がないと、その年度の土地の固定資産税の特例が外れることがあります。建物の値段がつかなくても、直して住みたい方が見に来ることもあります。

Q. 10年前に直した雨漏りも、伝えたほうがいいですか？

A. はい、伝えておくほうが安心です。いつ、どこを、どう直したかを告知書（物件状況報告書）に書き、領収書があれば一緒にお渡しします。直したあとの様子まで伝えておくと、買う人も判断しやすくなります。

Q. 境界標が見つかりません。それでも売れますか？

A. はい、売ることはできます。ただ、買う人や金融機関から、境目をはっきりさせるよう求められることがあります。まずは家の書類に測量図があるかを確かめ、なければ測り直すかどうかを一緒に考えます。測量には数か月かかることもあるので、早めに動いておくと安心です。

Q. 子どもの家の近くへ先に引っ越しても、柏の家を売ることはできますか？

A. はい、できます。契約や引き渡しの日に立ち会えない場合の進め方もあるので、前もって不動産会社と相談しておきます。ただ、3,000万円の特別控除には期限があります。住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ることです。空き家の間の見回りや郵便物の扱いも、引っ越す前に決めておきましょう。