空き家を賃貸に出す費用はいくら？｜柏の実家を貸す前の目安
柏市で親から受け継いだ実家や、住む人がいなくなった家を持っている方の中には、「売るのは気が進まないけれど、空けておくのももったいない」と感じている方もいらっしゃるのではないでしょうか。
「貸せば家賃が入るのは分かる。でも、貸せる状態にするまでにいくらかかるのか、それが見えないから動けない」
空き家を賃貸に出すかどうかを考えるとき、多くの方が迷うのがこの「費用」の見通しです。結論から言うと、空き家を貸すときの費用は、①貸す前の準備（片付け・クリーニング・修繕・点検）、②募集のとき、③貸している間、の3つの段階に分けて考えると整理しやすくなります。そして、金額は家の傷み具合と、どこまで手を入れるかで大きく変わるため、「見積もりを取る前に、何にお金がかかるのかを知っておく」ことが最初の一歩です。
この記事では、柏市や千葉県我孫子市で空き家を賃貸に出したいオーナーの方に向けて、段階ごとにかかる費用の中身、長く空いていた家ならではの注意点、耐震性や相続登記の確認、税金、そして貸すか売るかを考えるときの視点までを整理します。空き家を貸す準備から入居後の管理までまとめて相談できる先を探している方は、「晃南土地」の賃貸管理サービスもあわせてご覧ください。
空き家を賃貸に出すときにかかる費用の全体像
空き家を貸すときの費用は、いつかかるかによって3つの段階に分けられます。まずは全体像を表でつかんでおきましょう。
| 段階 | 主な費用 | 金額が変わる主な要因 |
|---|---|---|
| 貸す前の準備 | 残置物の片付け、ハウスクリーニング、修繕・リフォーム、設備の点検・交換 | 家財の量、空いていた期間、傷み具合、手を入れる範囲 |
| 募集のとき | 募集に関わる費用、鍵の交換 | 募集の方法、管理会社との取り決め |
| 貸している間 | 管理料、火災保険料、固定資産税・都市計画税、修繕費 | 管理の範囲、建物の規模・構造、設備の古さ |
このうち、金額の幅がもっとも大きいのが「貸す前の準備」です。数年間ほとんど手を入れていない家と、定期的に換気や掃除をしてきた家とでは、必要な作業の量がまったく違います。空き家を貸す費用に「一律の相場」があるわけではなく、業者や物件によって大きく異なると考えておくのが現実的です。
大切なのは、費用を「かかるもの」と「かけるかどうか選べるもの」に分けて考えることです。入居者が安全に暮らすために欠かせない修繕と、入居者に選ばれやすくするためのリフォームとでは、優先順位が違います。
費用の見通しを立てる順番
費用の見通しは、次の順番で立てていくと、無駄な出費を抑えやすくなります。
1. 家の中と外回りの状態を確認し、傷みや不具合を書き出す
2. どのくらいの家賃で貸せそうか、目安を知る
3. 住むために欠かせない修繕と、選べるリフォームに分ける
4. それぞれ見積もりを取り、合計の費用を出す
5. 家賃収入から支出を差し引き、準備の費用を何年で回収できそうかを考える
先に家賃の目安を知っておくと、「この家賃なら、準備にどこまで費用をかけられるか」の上限が見えてきます。見積もりを取ってから家賃を調べるより、判断がぶれにくくなります。
残置物の片付けにかかる費用
実家を貸す場合、最初に向き合うことになるのが、家に残っている家具・家電・衣類・日用品などの残置物です。入居者に部屋を引き渡すには、基本的に家の中を空の状態にする必要があります。
片付けの費用が変わる要因
片付けの費用は、家財の量、家の広さ、搬出のしやすさ（階段の有無、道幅、トラックを止められるか）、家電リサイクルの対象品の数などによって変わります。自分たちで片付けを進めて量を減らしておけば、業者に依頼する分の費用を抑えられる場合があります。
残すものと手放すものを先に決める
実家の片付けは、費用よりも「気持ちの整理」に時間がかかることがあります。「思い出の品は残したいけれど、全部は持って帰れない」という方は、残すものを家族で先に決め、それ以外をまとめて手放すと進めやすくなります。
エアコンや照明器具など、そのまま入居者に使ってもらえそうな設備を残すかどうかも、この段階で考えておきたいポイントです。ただし、設備として残す場合は、故障したときに貸主が修理する対象になるため、古いものは残すかどうかを慎重に判断しましょう。
ハウスクリーニングの費用
片付けが終わったら、ハウスクリーニングで室内をきれいにします。キッチン、浴室、トイレ、洗面所などの水回りや、床・窓・換気扇などを専門の業者が清掃します。
長く空いていた家では、ほこりやカビ、水回りの汚れがたまっていることがあり、通常の退去後のクリーニングより手間がかかる場合があります。費用は家の広さや汚れの程度で変わるため、実際に家を見てもらったうえで見積もりを取るのが現実的な方法です。
内見に来た入居希望者は、第一印象で部屋を判断することがあります。特に水回りの清潔さは、「ここに住みたい」と思ってもらえるかを左右しやすい部分です。クリーニングは、貸す前の準備の中でも優先しておきたい費用の一つです。長く閉め切っていた家は、こもったにおいが内見の印象を下げることもあるため、クリーニングの前後に窓を開けて換気しておくと効果的です。
修繕・リフォームの費用
片付けとクリーニングを済ませると、家の傷みがはっきり見えてきます。ここで、どこを直し、どこまで手を入れるかを決めていきます。
長く空いていた家に出やすい傷み
人が住まない家は、換気や通水が滞るため、湿気がこもってカビが出たり、床や建具がゆがんだりしやすいと言われています。長く使っていない水道管や排水管は、水を流したときに不具合が見つかることもあります。
特に確認しておきたいのは、次のような箇所です。
- 屋根・外壁・雨どい：雨漏りやひび割れがないか
- 水回り：水漏れ、排水のつまり、においの逆流がないか
- 床下・柱：湿気による腐食やシロアリの被害がないか
- 窓・扉・建具：開け閉めがしにくくなっていないか
- 内装：壁紙のはがれ、畳や床の傷み
9月から10月にかけては台風が近づきやすい時期です。空き家は住んでいる人がいない分、雨漏りや外回りの破損に気づくのが遅れがちです。台風のあとや、年末年始に実家へ帰ったときなどに、外回りだけでも見ておくと、傷みが広がる前に手を打ちやすくなります。
直す必要がある修繕と、選べるリフォーム
修繕・リフォームは、大きく2つに分けて考えると判断しやすくなります。
| 区分 | 例 | 考え方 |
|---|---|---|
| 住むために欠かせない修繕 | 雨漏り、水漏れ、給湯器や電気設備の故障、床の腐食 | 貸す前に直しておきたいもの |
| 選ばれやすくするためのリフォーム | 壁紙・床の張り替え、キッチン・浴室の交換、和室の洋室化 | 家賃や決まりやすさへの効果と費用を比べて判断するもの |
民法では、貸主は、貸している建物を使うために必要な修繕をする義務を負うとされています。住むために欠かせない部分に不具合があるまま貸すと、入居後に修繕の対応が必要になり、入居者との関係にも影響します。貸す前に直せるものは直しておくのが安心です。
一方、選ばれやすくするためのリフォームは、かけた費用を家賃で回収できるかどうかが判断の軸になります。たとえば、キッチンを新しくすることで家賃をどのくらい上げられるのか、空室の期間をどのくらい短くできそうなのかを、管理会社の意見も聞きながら考えることが大切です。
設備の点検・交換にかかる費用
空き家を貸す前には、給湯器、ガス設備、電気設備、換気扇、エアコンなどが問題なく動くかを確認します。長く使っていなかった設備は、動かしてみて初めて不具合が見つかることがあります。
給湯器は特に確認したい設備
給湯器は、お湯が使えないと生活に直結するため、入居後に故障すると急いで対応する必要があります。製造からの年数が経っている場合は、貸す前に交換するか、様子を見るかを考えておきましょう。交換の費用は機種や設置の状況で変わるため、見積もりを取って判断します。
電気・ガス・水道の手続き
点検やクリーニングの作業では、電気・ガス・水道を使えるようにしておく必要があります。空き家の間に契約を止めている場合は、作業の日程に合わせて再開の手続きを進めます。ガスの開栓には立ち会いが必要になることもあるため、遠方に住んでいる方は、作業の段取りを管理会社と相談しておくと進めやすくなります。
耐震性の確認も忘れずに
空き家を貸すときに見落とされやすいのが、建物の耐震性です。昭和56年（1981年）5月31日以前に建てられた建物は、耐震基準が強化される前の、いわゆる「旧耐震基準」で建てられており、国土交通省は、この時期の建物には耐震性が不十分なものが多数存在するとして、耐震化を進めています。
実家が古い木造住宅の場合は、建築の時期を登記事項証明書や建築確認の書類で確かめておきましょう。旧耐震基準の建物を貸す場合は、入居者が安心して暮らせるよう、耐震診断を受けて状態を知っておくことも一つの選択肢です。耐震診断や耐震改修の支援制度は自治体によって異なるため、制度の有無や最新の要件は、市の公式ページなどでご確認ください。
耐震改修には費用がかかるため、改修して貸すのか、改修せずに売却を考えるのか、判断の分かれ目になることもあります。建物の状態と費用を踏まえて、貸す以外の選択肢も含めて比べてみることが大切です。
募集のときにかかる費用
貸せる状態が整ったら、入居者の募集を始めます。募集の段階でも、いくつかの費用がかかることがあります。
- 鍵の交換：以前の家族や親族が持っていた鍵がある場合、防犯のために交換しておくと安心です
- 募集に関わる費用：入居者が決まったときに不動産会社に支払う費用などがあり、金額や条件は依頼する会社との取り決めによって変わります
- 写真や図面の用意：募集の写真を撮り直す、間取り図を作るといった準備が必要になる場合があります
募集にかかる費用は、どのような条件で依頼するかによって変わります。管理を任せる場合は、募集の費用と管理料の内訳を、契約の前に確認しておきましょう。
ここまで読んで、「自分の実家の場合、どこまで手を入れれば貸せるのか見てほしい」と感じた方もいらっしゃるかもしれません。空き家の状態を見たうえで貸し方を考えたい方は、空き家の貸し方を「晃南土地」に相談するからお気軽にご連絡ください。管理をお任せいただく場合の内容は、「晃南土地」の賃貸管理サービスで紹介しています。
貸している間にかかる費用
入居者が決まった後も、オーナーには継続してかかる費用があります。家賃収入からこれらを差し引いた金額が、実際に手元に残るお金です。
| 費用 | 内容 |
|---|---|
| 管理料 | 管理会社に管理を任せる場合に支払う費用 |
| 火災保険料 | 建物の火災・風災・水災などに備える保険 |
| 固定資産税・都市計画税 | 毎年1月1日時点の所有者に課される税金 |
| 修繕費 | 設備の故障や経年劣化への対応 |
| 退去時の費用 | 入居者の入れ替わりのときの修繕・クリーニング |
火災保険は「貸す家」に合わせて見直す
空き家のまま火災保険に入っている場合や、親が住んでいたときの保険がそのままになっている場合は、貸すタイミングで補償の内容を見直しましょう。保険会社によっては、人が住んでいない建物と、人が住んでいる建物とで扱いが異なる場合があります。貸家として使うことを保険会社に伝えたうえで、建物の補償内容を確認しておくことが大切です。入居者の家財は、入居者自身が保険に加入するのが通常の形です。
賃貸に出す家の保険の見直し方は、『我孫子・柏で賃貸経営を10年続けている大家さんへ｜火災保険・地震保険、加入時のままにしていませんか』でも詳しく紹介しています。
修繕費は「積み立てる」感覚で
古い家を貸す場合、入居後に設備の交換や修繕が必要になる可能性は、新しい家より高くなります。家賃収入をすべて使ってしまうのではなく、一部を修繕のために取っておく感覚で収支を考えておくと、いざというときに慌てずに済みます。
家賃収入と税金の考え方
空き家を貸して家賃収入を得ると、その収入は「不動産所得」として所得税の対象になります。国税庁は、不動産所得の金額を、総収入金額から必要経費を差し引いて計算するとしています。
必要経費には、貸している家の固定資産税、火災保険料、管理料、修繕費、減価償却費などが含まれます。貸す前にかけた費用が経費になるかどうか、どの年の経費になるかは、費用の内容によって扱いが異なることがあります。領収書や見積書、作業の記録は、税金の申告に備えてまとめて保管しておきましょう。
会社員として給与を受け取っている方が家賃収入を得る場合も、所得の金額によっては確定申告が必要になります。具体的な税額や申告の判断は、提携の税理士と連携してサポートいたします。初めて家を貸す方の経費の考え方は、『相続や転勤で初めて大家になった方へ｜賃貸経営の確定申告、知らないと損する経費のキホン』で詳しく解説しています。
費用を抑えながら貸すための考え方
空き家を貸すための費用は、工夫次第で抑えられる部分もあります。
手を入れる順番を決める
まずは、安全と生活に関わる修繕を優先し、見た目のリフォームは、家賃や空室期間への効果を見て判断します。すべてを新しくしようとすると費用がふくらみ、家賃収入で回収するまでに長い時間がかかってしまいます。
回収までの期間を試算しておく
費用をかけるかどうか迷ったときは、回収までの期間を試算してみると判断しやすくなります。たとえば、貸す前の準備に120万円かかり、家賃から管理料や税金などの支出を差し引いて毎月5万円が手元に残る場合、準備の費用を回収するまでに24か月、つまり2年ほどかかる計算です。数字は仮の例ですが、この間に空室が出たり、設備の交換が必要になったりすると、回収までの期間はさらに延びます。
将来、自分や家族が住む予定がある場合や、数年後に売ることも考えている場合は、回収までの期間と、貸しておく予定の期間を見比べておくことが大切です。
見積もりは内容をそろえて比べる
修繕やクリーニングの見積もりは、複数の業者から取ると比べやすくなります。ただし、作業の範囲や使う材料がそろっていないと、金額だけでは比べられません。何をどこまで行うのかを確認したうえで比べることが大切です。
借りる人が手を入れる「DIY型賃貸借」という選択肢
国土交通省は、個人が持つ住宅の賃貸流通を進めるため、「DIY型賃貸借」に関する契約書式例とガイドブックを公表しています。DIY型賃貸借は、借りる人の希望を反映して住宅を改修できる賃貸借のことで、ガイドブックでは、貸主にとって現状のままで貸せることなどが紹介されています。
古い家をすべて直してから貸すのが難しい場合に、検討できる選択肢の一つです。ただし、どこまで改修してよいか、退去時にどうするかなどの取り決めを、契約で明確にしておく必要があります。
貸す前に確認したい名義と相続登記
親から受け継いだ実家を貸す場合、見落とせないのが名義の確認です。登記上の所有者が亡くなった親のままになっていないかを確かめましょう。
相続登記は2024年4月1日から義務に
法務省によると、2024年4月1日から相続登記の申請が義務化されました。相続によって不動産を取得した相続人は、相続の開始と所有権の取得を知った日から3年以内に相続登記を申請する必要があり、正当な理由なく申請を怠った場合は10万円以下の過料の対象となります。2024年4月1日より前に開始した相続も対象で、この場合は2027年3月31日までの猶予期間が設けられています（不動産の取得を知った日などによって期限が異なる場合があります）。
名義が亡くなった方のままだと、賃貸の契約や管理会社との契約、将来の売却の場面で手続きが進みにくくなることがあります。貸すかどうかにかかわらず、早めに名義を整えておくと安心です。名義整理の進め方は、『【2026年版】柏の相続した空き家、名義はそのまま？相続登記の義務化と「名義整理」の進め方』で詳しく解説しています。
兄弟姉妹で共有している場合
実家を兄弟姉妹などで共有している場合は、貸すかどうか、家賃をいくらにするか、修繕費を誰がどう負担するかを、共有している人どうしで話し合っておくことが大切です。後から意見が分かれないよう、決めたことは書面に残しておくと安心です。登記や法律に関わる具体的な判断は、提携の司法書士・弁護士などの専門家と連携してサポートいたします。
貸すか売るか、費用の見通しから考える
空き家を貸すための費用が見えてくると、「これだけかけて貸すべきか、それとも売ったほうがよいのか」という判断もしやすくなります。
貸すと使えなくなる売却時の特例がある
相続した空き家を売る場合には、一定の要件を満たすと、譲渡所得から最高3,000万円（相続人が3人以上の場合は、2024年1月1日以後の譲渡で2,000万円まで）を控除できる特例があります。国税庁によると、この特例は2027年12月31日までの譲渡が対象で、要件の一つに、相続の時から譲渡の時まで、事業の用、貸付けの用、居住の用に供されていたことがないことが挙げられています。
つまり、相続した実家を一度でも貸すと、この特例は使えなくなります。将来売る可能性がある場合は、貸す前に、貸した場合と今売った場合の手取りを比べておくことが大切です。特例の適用可否など税金の具体的な判断は、提携の税理士と連携してサポートいたします。
比べるときの視点
- 貸す前の準備にかかる費用を、家賃収入で何年くらいで回収できそうか
- 貸している間の支出を差し引いて、手元にいくら残るか
- 建物が古い場合、近い将来に大きな修繕が必要にならないか
- 将来、自分や家族が住む予定があるか
- 売った場合の手取りと、売却時に使える特例の有無
実家を売る・貸す・活かすのどれにするか、全体を整理したい方は、『【2026年版】相続した柏の実家、売る・貸す・活かすで迷ったら｜3000万円特別控除も解説』もあわせてご覧ください。
柏・千葉県我孫子市で空き家を貸すときの視点
柏市も我孫子市も、都心へ通勤する人が暮らす住宅地が広がるエリアです。戸建ての賃貸は、マンションやアパートに比べて募集の数が少ない傾向があるため、「庭のある一軒家に住みたい」「車を置ける家がいい」と考える入居希望者にとって、選べる候補が限られます。実家の戸建ても、条件によっては貸し出しの選択肢になり得ます。
一方で、駅から離れた家や、建物が古い家では、家賃の水準や入居者が決まるまでの期間が、駅近の物件とは異なることもあります。どのくらいの家賃で貸せそうかを先に知ることで、どこまで費用をかけられるかの目安が立てやすくなります。
年末年始は家族で話し合うきっかけに
年末年始やお盆など、家族が実家に集まる機会は、空き家をどうするかを話し合うきっかけになります。実際に家の中を一緒に見ながら、「残したいもの」「直す必要がありそうな箇所」「貸すか売るか」を話しておくと、その後の片付けや見積もりがスムーズに進みます。
その場で結論を急がなくてもかまいません。家族それぞれの考えを出し合い、費用の見通しを立ててから決める、という順番でも十分に間に合うケースは少なくありません。話し合いの前に家の状態や家賃の目安を把握しておくと、具体的な話がしやすくなります。遠方に住むきょうだいがいる場合は、家の写真や見積もりを共有しておくと、実家に集まれない人も同じ情報をもとに考えられます。
空き家に関わる市の情報
柏市では、空き家の管理や活用に関する情報を市の公式ページにまとめています。空き家に関わる制度の最新情報は、柏市の空き家対策のページでご確認ください。すでに貸すことを考え始めている方は、相続した家を貸す進め方をまとめた『相続した我孫子の家、売らずに貸すという選択｜空き家を収益化するワンストップ活用ガイド』も参考にしてください。
よくある質問
空き家を貸せる状態にするには、いくらくらいかかりますか？
家財の量、空いていた期間、建物の傷み具合、どこまで手を入れるかによって大きく異なるため、一律の金額は示せません。片付け、クリーニング、修繕、設備の点検・交換のそれぞれについて、家を見てもらったうえで見積もりを取り、合計で考えることが大切です。
リフォームをしないで、今の状態のまま貸すことはできますか？
住むために欠かせない部分に不具合がなければ、大がかりなリフォームをせずに貸すことも考えられます。ただし、貸主には必要な修繕をする義務があるため、雨漏りや水漏れ、設備の故障などは貸す前に直しておくのが安心です。借りる人が手を入れる「DIY型賃貸借」という選択肢もあります。
実家を貸したら、固定資産税は誰が払いますか？
固定資産税・都市計画税は、毎年1月1日時点の所有者に課されるため、貸している間もオーナーが支払います。家賃を決めるときは、こうした税金も含めて収支を考えておきましょう。
貸している間に大きな修繕が必要になったら、どうなりますか？
雨漏りや給湯器の故障など、入居者の生活に関わる修繕は、貸主が対応するのが基本です。管理を任せている場合は、管理会社が状況を確認し、修繕の内容と費用をオーナーに相談したうえで手配する流れが考えられます。古い家を貸す場合は、修繕に備えて家賃収入の一部を取っておくと安心です。
相続登記が済んでいなくても貸せますか？
登記上の名義が亡くなった方のままだと、契約や手続きが進みにくくなることがあります。また、2024年4月1日から相続登記の申請が義務化されているため、貸すかどうかにかかわらず、早めに名義を整えておくことをおすすめします。
まとめ
空き家を賃貸に出す費用は、貸す前の準備、募集のとき、貸している間の3つの段階に分けて考えると整理しやすくなります。中でも、片付け・クリーニング・修繕・設備の点検といった貸す前の準備は、家の傷み具合や手を入れる範囲で金額が大きく変わるため、家を見てもらったうえで見積もりを取り、住むために欠かせない修繕から優先して考えることが大切です。
あわせて、旧耐震基準の建物かどうか、相続登記が済んでいるか、火災保険が貸す家に合っているかを確認しておきましょう。相続した空き家を一度でも貸すと、売却時の特例が使えなくなることもあるため、貸した場合と売った場合の手取りを比べてから判断すると、後悔の少ない選択につながります。
ここまで読んで、「うちの実家の場合、何にどれくらい費用がかかりそうか、一度見てほしい」と感じた方もいらっしゃるかもしれません。ご都合に合わせて、次のいずれかからお進みください。
家の状況だけ伝えて、貸す準備の進め方から相談したい方は、空き家の貸し方を「晃南土地」に相談するからご連絡ください。
対面でじっくり話したい方は、総合不動産「晃南土地」我孫子店への来店予約をご利用ください。
貸した後の管理まで任せる場合の内容を先に知りたい方は、「晃南土地」の賃貸管理サービスを詳しく見るをご覧ください。
「まだ検討段階」と添えていただければ、営業ではなく状況整理のサポートとして対応いたします。
