夜9時「お湯が出ない」と電話が…｜離れて暮らす大家さんが今日からできる3つの備え
冬の夜9時、転勤先の部屋でくつろいでいると、柏の家を借りている入居者さんから電話がかかってきます。「お湯が出なくなってしまって…」と言われても、柏までは新幹線を乗り継いで半日がかりの距離です。「今から、どこに頼めばいいんだろう」と、電話を手にしたまま考え込んでしまう。遠くから家を貸している方には、思い当たる場面かもしれません。
転勤や住み替え、相続をきっかけに、千葉県柏市や千葉県我孫子市を離れて暮らす大家さんは少なくありません。そんな方が夜の電話にも慌てずに済むよう、晃南土地 編集部が、遠くからの備え方を場面ごとにまとめました。晃南土地は1991年に設立し、我孫子駅の周辺を拠点に、地域の不動産に携わってきた会社です。いまは売買・賃貸・賃貸管理・買取り・リノベーションを、一社で手がけています。
先に答えをお伝えすると、急な連絡への備えは「自分が駆けつける」ではなく「現地で動ける人につなぐ」ことです。そのために、入居者さんの連絡を受ける人と、「いくらまでなら先に直してよいか」の線を、前もって決めておきます。この2つが決まっていれば、夜の電話にも落ち着いて向き合えるようになります。
この記事で分かることは、次の3つです。
- 急な連絡が来たときに、落ち着いて動くための順番と、急ぎ方の目安
- 修理・空室・退去・家賃・災害のあとに、管理会社へ頼めることと、自分に残す判断
- 報告の受け方と、毎月の手数料・その都度の費用の考え方
任せられる仕事の中身を先に見ておきたい方は、「晃南土地」の賃貸管理で任せられる仕事を見るからどうぞ。
遠くに住む大家さんが困りやすい、5つの場面
「何かあっても、すぐには行けない」
遠くから家を貸していると、この落ち着かなさが、いつも心のどこかにあるものです。困りやすい場面を並べてみると、次の5つにまとまります。
| 場面 | よくある出来事 | 遠くにいると困ること |
|---|---|---|
| 設備の故障 | お湯が出ない、水が漏れる、エアコンが動かない | 修理の手配と、作業の立ち会い |
| 空室の募集 | 退去が決まり、次の入居者さんを探す | 部屋の写真、内見の案内、鍵の受け渡し |
| 退去の立ち会い | 部屋の傷みを、入居者さんと一緒に確かめる | 当日その場にいること、費用の話し合い |
| 家賃と更新 | 毎月の入金、2年ごとなどの契約の更新 | 遅れに気づくこと、書類のやり取り |
| 台風・地震のあと | 屋根や塀、雨どいの傷み | 外回りを見て、写真に残すこと |
5つに共通するのは「その場に誰かがいてほしい」という点で、電話やメールだけでは片づかない仕事ばかりです。
近くに住んでいた頃なら、少し車を走らせれば済んだことかもしれません。離れてみると、その「少し」が、新幹線や飛行機の距離になります。だからこそ、現地で動いてくれる人を決めておくことが、遠くの大家さんの最初の備えになります。
空き家の見回りは、『柏市の空き家管理、遠くからどうする？｜通う費用と管理サービスの中身を比べる』をご覧ください。ここからは、入居者さんが暮らしている貸家に絞ってお話しします。
「お湯が出ない」と電話が来たら、まずどうする？
「すぐに直さないと、と焦ってしまう」
最初にするのは入居者さんの安全を確かめることで、そのうえで修理の手配を受け持つ人へつなぎます。遠くから自分で業者を探し回るより、現地の事情を知る人に任せたほうが、修理までの近道になります。
実は、入居者さんには、修理が必要なことを遅れずに大家さんへ知らせる務めがあります（民法615条）。夜の電話は、入居者さんがその務めを果たしてくれている証しでもあるのです。
一方で、家を使える状態に直すのは大家さんの務めで、入居者さんのせいで壊れたときを除きます（民法606条）。知らせを受けたのに、相当の期間（それなりの日数）のうちに直さなかったとします。そのときは入居者さんが自分で直してよいことになっていて、急ぎの事情があるときも同じです（民法607条の2）。入居者さんが立て替えた修理代のうち、大家さんが負担すべきものは、すぐに大家さんへ請求できます（民法608条）。
お湯やトイレなど、家の一部が使えない日が続くこともあるでしょう。入居者さんのせいでないなら、使えない割合に応じて家賃が減ると、民法611条で決まっています。修理の遅れは、入居者さんの不便だけでなく、大家さんの負担にもつながるのです。法律の中身は、『賃貸の修繕はどこまで大家負担？｜民法のルールと現場の線引き』で詳しく紹介しています。
電話が自分の携帯に届いたときは、次の順で進めると、落ち着いて動けます。
1. いつから、どこが、どうなっているかを、入居者さんに聞く
2. 水が漏れているなら、止水栓（水を止める栓）を閉めてもらう
3. 管理会社に任せているなら、そちらへ修理の手配を頼む
4. 誰から、いつごろ連絡が行くかを、入居者さんに伝えておく
急ぎ方の目安は、次の3つに分けて考えると整理できます。
| 急ぎ方の目安 | 例 |
|---|---|
| その日のうちに | 水漏れ、トイレが流れない、鍵が壊れて家に入れない |
| なるべく早く | お湯が出ない、エアコンが動かない（真冬や真夏は、その日のうちに近い） |
| 次の機会に | 網戸の破れ、小さな傷 |
あくまで目安で、季節や、小さなお子さんがいるかどうかによっても、急ぎ方は変わります。
つまり、急な連絡への答えは「自分が駆けつける」ではなく、「動ける人につなぐ」ことです。その「動ける人」をどう決めるかを、次の章から見ていきましょう。
管理会社に任せると、どこまで頼める？
「任せたら、何もかも決められてしまうのでは」
そう心配される方もいらっしゃいますが、すべてを任せきりにするわけではありません。日々の連絡や手配、立ち会いは管理会社に任せ、お金と方針の判断は大家さんに残す分け方が、遠くからの管理の基本です。
晃南土地の賃貸管理で受け持つ仕事を、例として表に並べます。
| 仕事 | 中身の例 |
|---|---|
| 入居者さんの募集 | 周辺の家賃の調査、家賃の提案、図面の作成、物件サイトへの掲載 |
| 契約の手続き | 重要事項の説明、契約書の作成、鍵の引き渡し |
| 家賃の受け取り | 受け取りと送金、明細の作成、修理費の支払い、滞納の確認、更新 |
| 入居者さんへの対応 | 相談やトラブル、設備の不具合、緊急時の対応、定期の巡回 |
| 退去の手続き | 解約の受付、退去の立ち会い、原状回復の話し合い、精算 |
| 次の募集に向けた工事 | リフォームの見積もり、手配、精算 |
一方で、家賃をいくらにするか、大きな修繕や設備の交換をするか、入居の申し込みを受けるかは、大家さんが決めることです。この家を持ち続けるか、売るかという判断も、もちろん大家さんの手に残ります。
たとえば、古くなった給湯器が壊れて交換となれば、まとまった出費になります。管理会社が写真と見積もりをそろえ、大家さんは「交換するかどうか」を決めます。役割を分けておけば、遠くにいても、家のことを決めるのは自分のままです。
柏の家の近くで相談したい方には、お知らせがあります。晃南土地は、2026年12月に柏駅から徒歩6分の柏市中央町に、晃南土地の柏支店を開業する予定です。開業後は柏支店でも賃貸管理のご相談をお受けする予定で、いまの来店のご相談は我孫子店で承っています。
入居者さんからの相談や、設備の不具合への対応も、管理の仕事に含まれています。仕事の一覧は、入居者さんの困りごとを「晃南土地」に任せる管理の中身で確かめられます。
「いくらまでなら先に直してよいか」を決めておく
「夜中に電話で、いくらかかるか聞かれても困る」
遠くの大家さんにとって、いちばん効く備えが、先に直してよい金額の線を管理会社と決めておくことです。線の内側の修理なら、大家さんの返事を待たずに進めやすくなります。
理由は前の章のとおりで、大家さんの判断を待つあいだも、入居者さんの不便は続くからです。時差のある海外にお住まいなら、返事までにさらに時間がかかることもあるでしょう。
決めておくとよいことを、表にまとめます。
| 決めておくこと | 決め方の例 |
|---|---|
| 先に直してよい上限 | 「○万円までは、直したあとの報告でよい」 |
| 上限を超えたとき | 写真と見積もりを見てから決める |
| 連絡の方法 | 急ぎは電話、ふだんはメール |
| 夜や休日の連絡先 | 受付時間の外の急ぎの連絡が、どこへつながるか |
| 代わりに判断できる人 | 連絡がつかないときは、配偶者や子どもに |
| 交換か修理か | 古い設備は、交換も選べるようにしておく |
たとえば上限を3万円と決めておけば（仮の数字です）、上限に収まる小さな修理は、その日のうちに手配に回せます。大家さんが写真を見て決めるのは、上限を超える大きな出費だけになります。
金額の線は一度決めたら終わりではなく、設備が古くなってきたら、上限を見直すのも一つの方法です。
ご家族に判断を頼むときは、契約書の置き場所や、これまでの修理の記録も伝えておくと、いざというときに迷わずに済みます。
空室が出たら、遠くからどう募集する？
「退去の連絡が来た。次の人は見つかるだろうか」
募集でも、実務は管理会社に任せ、大家さんは家賃と条件を決めるのが基本です。部屋の写真を撮る、内見に案内する、鍵を受け渡すといった仕事は、どれも現地に人がいないと進みません。
募集の時期でいえば、1月から3月は、進学や就職、転勤で引っ越しが増えやすい時期です。千葉県我孫子市には中央学院大学があり、学生さん向けの部屋は、春に入れ替わりが重なりやすい傾向があります。晃南土地は、その中央学院大学の指定不動産店でもあります。
晃南土地では、周辺の家賃の調査と家賃の提案から、募集を始めます。図面の作成や物件サイトへの掲載、看板の設置も受け持つ仕事です。
大家さんは届いた提案を見ながら、家賃を据え置くか見直すか、ペットや楽器などの条件を広げるかを決めていきます。壁紙などを直してから募集するかどうかも、大家さんが決めることの一つです。
たとえば、柏駅から歩ける一人暮らし向けの部屋と、郊外の家族向けの一戸建てでは、探している人が違います。部屋の写真の撮り方や、物件サイトでの見せ方も変わってくるでしょう。現地の様子を知る人に任せれば、こうした違いを募集に生かせます。
募集から契約までの流れは、『柏の賃貸、入居者募集から契約までの流れを解説』にまとめています。
退去の立ち会いに行けないときは？
「部屋がどれくらい傷んでいるか、自分の目で見たい」
立ち会いは管理会社に任せ、大家さんは届いた写真と見積もりで判断します。当日その場に行けなくても、部屋の様子は写真で確かめられます。
ここで知っておきたいのが、原状回復（退去のときに部屋を元に戻すこと）の考え方です。普通に暮らしていてできた傷みや、年月による変化は、入居者さんが直す範囲から外れます（民法621条）。国土交通省のガイドラインでも、原状回復は「借りた当時の状態に戻すことではない」と示されています。
ガイドラインにはもう一つ、入居者さんが傷つけた場合でも、建物や設備が古いほど、負担の割合を小さくする考え方があります。遠くから写真だけを見て「全部払ってもらおう」と考えると、話がこじれやすくなります。
退去の日から次の募集までは、次の順で進みます。
1. 入居者さんから、解約の知らせを受ける
2. 立ち会いで、部屋の傷みを入居者さんと一緒に確かめる
3. 部屋の写真と修理の見積もりが、大家さんに届く
4. 負担の分け方を話し合い、敷金を精算する
5. 次の募集に向けて、直すところを決める
もう一つの備えは入居のときの記録で、入居の前に部屋の写真を残しておくと、退去のときに見比べる材料になります。ガイドラインも、入居と退去のときに部屋の状態をよく確かめることを、トラブルを防ぐ方法として挙げています。
費用の分け方は、『柏で賃貸経営をする大家さんへ｜退去トラブルを防ぐ原状回復の考え方』が参考になります。
家賃の入金や更新は、どう確かめる？
「今月の家賃、ちゃんと入っているかな」
家賃の受け取りと送金を任せれば、毎月届く明細で入金を確かめられ、遅れに気づいて動くのも管理会社の役目になります。
晃南土地の賃貸管理では、家賃の受け取りと送金、明細の作成に加え、修理費の支払いや滞納の確認も受け持ちます。お金の出入りが一つの明細にまとまるので、遠くからでも、家計簿のように流れを追えます。
契約の更新も任せられる仕事の一つで、入居者さんとの書類のやり取りや、更新の条件の確認を代わりに進めます。契約の名義の変更の手続きも、更新と同じように任せられる仕事です。
家賃の遅れが続いたときは、『家賃滞納されたら大家がやること｜督促から明け渡しまでの流れ』をご覧ください。
毎年の確定申告に向けては、晃南土地が、申告に使う1年分の収支の報告書や、経費の計算に使う書類を用意します。税金の判断が必要なところは、税理士などの専門家と連携して進めます。経費は、『相続や転勤で初めて大家になった方へ｜賃貸経営の確定申告、知らないと損する経費のキホン』をご覧ください。
台風や地震のあと、家の様子をどう知る？
「ニュースで千葉の大雨を見ると、落ち着かない」
災害のあとは外回りの見回りと写真での報告を頼み、入居者さんに困りごとがないかも、あわせて聞いてもらいます。
見てもらいたいのは、屋根や雨どい、外壁、ブロック塀、アンテナなどです。早めに見つかれば、雨漏りのような被害の広がりを抑えやすくなります。
被害の写真と日付は、火災保険の手続きにも役立ちます。台風や水の被害がどこまで補償されるかも、この機会に保険証券で見ておくと安心です。
ここで生きてくるのがふだんの巡回の記録で、晃南土地では、定期の巡回に巡回用のアプリを使っています。記録が残っていれば、災害のあとに「どこが新しく傷んだか」を見比べられます。
夏から秋にかけては、台風や大雨の知らせが続く年もあります。災害のあとの見回りが契約のどこに含まれ、追加の料金になるかどうかは、管理会社によって違います。前もって聞いておけば、台風の知らせを見ても落ち着いていられます。
報告はどう受ける？費用はどう考える？
「任せたあと、家の様子をどうやって知ればいいのだろう」
報告は「毎月の明細」と「何かあったときの知らせ」の2本立てで考えると、受け方が整理できます。費用も「毎月の手数料」と「その都度の費用」に分けると、見通しが立ちます。
報告は、法律でも決まりがある
管理会社の仕事には、「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」（賃貸住宅管理業法）という決まりがあります。簡単に言うと、大家さんから家を預かる管理会社に、仕事の進め方のルールを定めた法律です。管理する部屋が200戸以上の会社は国の登録を受けることが求められ、晃南土地もこの登録を受けた管理会社です。
登録を受けた管理会社は、契約を結んだ日から1年を超えない期間ごとに、管理の報告書を渡して説明します。契約の期間が終わったあとにも、遅れずに報告書を渡すことになっています。中身は、報告の期間、管理の状況、入居者さんからの苦情とその対応の3つです。
大家さんが承諾すれば、紙の代わりにメールなど電子の方法で受け取ることもでき、遠くに住む方には便利です。契約の前にも、報告のしかたを含む大事な事柄を、書面で説明することになっています。
晃南土地の管理では、建物の点検と報告も、受け持つ仕事に入っています。ふだんの報告は、次の3つを目安にするとよいでしょう。
- 毎月：家賃の送金と、お金の出入りがまとまった明細
- 何かあったとき：修理やトラブルの知らせと、様子が分かる写真
- 1年ごと：法律で決まった、管理の報告書
報告が届いたら、写真と金額だけでも目を通しておくと、家の小さな変化にも気づきやすくなります。
費用は「毎月の手数料」と「その都度の費用」
毎月かかる管理の手数料について、晃南土地の賃貸管理のページには「総家賃の5%＋消費税」とした計算例が載っています。例に使われているのは5万円の部屋が10戸あるアパートで、月の手数料は27,500円です。
同じ割合で、家賃8万円の一戸建てを計算してみます（仮の数字です）。8万円の5%は4,000円で、消費税10%を足すと月4,400円、1年では52,800円になります。実際の手数料は、物件や任せる仕事の範囲で変わることもあるため、相談のときに確かめてください。
このほかに、その都度かかる費用があります。
- 修理の費用（給湯器の交換など、設備が壊れたとき）
- 退去のあとに、次の募集に向けて部屋を直す工事の費用
- 設備の法令点検や、共用部分の清掃（晃南土地では、別に料金がかかる仕事です）
比べるときは、往復の交通費や移動の時間、体の負担など、自分で通った場合の重さも並べてみてください。ほかの会社と比べるときは、金額だけでなく、どこまでの仕事が手数料に含まれるかも見てみましょう。
手数料の計算例をご自身の目で確かめたい方は、「晃南土地」の管理手数料の計算例を見るからどうぞ。
今日からできる3つのこと
「話は分かった。でも、何から手をつけよう」
大きな決断の前に、手元でできることを、順番に3つ挙げます。
1. 入居者さんの連絡先がどこになっているかを確かめる：契約書や、入居のときに渡した案内を見てみましょう。連絡先が自分の携帯のままなら、夜の電話が届く理由はそこにあります
2. 先に直してよい金額と、代わりに判断できる家族を決める：金額は仮でもかまいません。ご家族と一度話しておくだけでも、いざというときの迷いが減ります
3. 契約書や鍵、保険証券の写しを1か所にまとめる：設備の説明書も、一緒にしておきます。管理を任せるときにも、ご家族に頼むときにも、そのまま役立ちます
転勤中だけ自宅を貸す方は、『リロケーションとは？｜転勤中の自宅を貸すしくみと費用』もご覧ください。管理を任せるときの手順は、『賃貸管理を任せる流れ｜相談から管理開始までの手順と準備』にまとめています。
遠くにいても家を見守る仕組みは作れますから、一度に全部を整えようとせず、できるところから始めてみてください。
こんなときは、早めにご相談ください
遠くの家のことで、次のような場面に心当たりはありませんか。
- 入居者さんからの連絡が、自分の携帯に直接届いている
- 退去の知らせが来たが、立ち会いにも募集にも行けない
- 今の管理会社からの報告が少なく、家の様子が分からない
- 転勤や相続で、これから遠くに住むことが決まった
ご相談は無料です。どれか一つでも当てはまる方は、遠くの貸家の管理を「晃南土地」に相談するから、お気軽にご連絡ください。
よくある質問
Q. 遠くに住んでいて、すぐには行けません。それでも相談できますか？
A. はい、遠くにお住まいの大家さんからのご相談もお受けしています。家の場所と今の困りごとを、お問い合わせのフォームから文章でお送りいただけます。「家賃の収入はどのくらいになるのか」といったご質問だけでもかまいません。
Q. 入居者さんから、私の携帯に直接電話が来たらどうすればいいですか？
A. 管理会社に任せているなら、そちらへ回せば、修理の手配を進めてもらえます。水漏れのような急ぎの場合は、止水栓を閉めてもらうなど、まず安全の確保をお願いしましょう。電話が続くようなら、入居者さんに案内している連絡先を、管理会社に替えてもらうとよいでしょう。
Q. 管理会社に任せたら、私は何もしなくてよくなりますか？
A. いいえ、家賃の金額や大きな修繕、入居の申し込みを受けるかどうかなど、大家さんにしか決められないことは残ります。ただ、日々の連絡や手配、立ち会いを任せられるので、遠くからでも判断に集中できます。
Q. 離れて暮らす子どもにも、家の様子を知っておいてほしいのですが？
A. はい、管理を任せる前にその希望を伝え、ご家族にも様子が届く方法を相談しておくと安心です。修理の金額の線もご家族と一緒に決めておけば、急な修理のときも、ご家族が落ち着いて判断できます。
Q. 今の管理会社から、晃南土地に切り替えることもできますか？
A. はい、すでにほかの会社に任せている方からのご相談もお受けしています。入居者さんが暮らしている家でも、管理会社を切り替えることはできます。その前に、今の管理契約の解約の決まり（何か月前に知らせるかなど）を確かめておきましょう。乗り換えの手順は、『柏で管理会社の乗り換えを考えたら｜失敗しない手順』にまとめています。
まとめ
遠くから家を貸す大家さんのための備えを、もう一度まとめます。
- 入居者さんから急な連絡が来たら、自分で駆けつけるより、現地で動ける人につなぐ
- 修理の手配や募集、退去の立ち会いは任せ、家賃や大きな修繕の判断は自分に残す
- 「いくらまでなら先に直してよいか」の線と、代わりに判断できる家族を決めておく
- 報告は「毎月の明細」と「何かあったときの知らせ」、それに1年ごとの報告書で受ける
- 費用は「毎月の手数料」と「その都度の費用」に分け、自分で通う場合と比べる
離れていても、家を大切に思う気持ちは変わりません。現地で動く人と判断の線を決めておけば、夜の電話にも落ち着いて向き合えます。
「自分の家の場合はどうなるだろう」と思ったら、次のどれかからお進みください。
任せられる仕事と費用を先に見ておきたい方は、「晃南土地」の賃貸管理の仕事と費用を確かめるからどうぞ。
家の場所や今の困りごとを、文章で伝えたい方もいらっしゃるでしょう。その場合は、遠くの家の管理について「晃南土地」に問い合わせるからご連絡ください。
帰省や出張で近くに来る機会があれば、顔を合わせてのご相談もできます。総合不動産「晃南土地」我孫子店への来店予約から、ご都合のよい日をお知らせください。
「まだ考え始めたところ」と添えていただければ、営業ではなく、状況の整理のお手伝いとして対応します。
企画構成・文／晃南土地 編集部
千葉県我孫子市を拠点に、1991年から地域の不動産に携わる晃南土地株式会社の編集部です。売買・賃貸・賃貸管理・買取り・リノベーションを一社で手がける立場から、柏・我孫子エリアの住まいと不動産の情報を、分かりやすくお届けします。
