柏市の中古マンションリフォーム費用の目安

2026.10.17

柏市で中古マンションを買う前に｜リフォームできる範囲と費用の目安

柏で中古マンションを内見していて、キッチンの前に立ったとき。壁に向いた流し台を見ながら、夫婦で顔を見合わせます。築30年を過ぎた部屋で、広さも日当たりも気に入ったのに、手を入れたいところがいくつも目に入るのです。「ここを対面キッチンにできたらいいね」「床もフローリングにしたいな。でも、マンションって自由に工事していいのかな」

答えの多くは、実は買う前に確かめられます。千葉県柏市で中古マンションを買い、自分たちの暮らしに合わせて直したい。そんなご夫婦のために、千葉県我孫子市に本社を置く晃南土地編集部が、直せる範囲と費用の目安をまとめました。晃南土地は、地域の住まいの売買や賃貸に30年以上携わってきた不動産会社です。2022年からは、リノベーションの事業も手がけています。

買う前に知っておきたいのは、次の3つです。

水回りや床にかかる費用の目安と、見積もりの金額が変わる理由
マンションの決まりごと（管理規約）にある、工事のルール
建物のつくりで決まる「動かせる壁」と「動かせる水回り」の見分け方

まだ物件を探し始めたばかりでも大丈夫です。やりたい工事を一言添えて、柏の中古マンションのリフォームを「晃南土地」に相談するからご連絡ください。

柏の中古マンション、買ってから直すのは現実的？

「新築は高いし、古い部屋を買って直すのはアリなのかな」

柏では、十分に考えられる選び方です。築年数のたった部屋は価格が下がるので、そのぶんを工事に回しやすくなります。

晃南土地では、国土交通省の取引データ（不動産情報ライブラリ）を集計しました。2025年4月〜2026年3月に柏市内で成約した中古マンションは、445件です。築10年以内の部屋の中央値（真ん中の値段）は、5,700万円でした。一方、1981〜1995年に建てられた部屋は1,400万円、1980年以前は575万円です。

1995年以前に建てられた部屋は166件あり、全体の4割近くになります。築年数のたった部屋を手ごろに買い、自分たちの暮らしに合わせて直す組み立ても、柏では考えやすいのです。数字の詳しい見方は、『柏の不動産の成約価格2026｜国の取引データで見る実際に売れた値段』にまとめています。

ただし、マンションは一つの建物をみんなで持つ住まいなので、直せる範囲は建物の決まりごととつくりで変わります。

よくあるのが、買ってから見積もりを頼んで、希望の間取りにはできないと分かる行き違いです。こうしたずれは、買う前に確かめておけば防ぎやすくなります。

部屋のどこまでが「自分たちで直せる」範囲？

「壁紙や床は替えられそう。でも、窓やドアはどうなんだろう」

自分たちで直せるのは、自分の部屋として持っている「専有部分」です。窓や玄関ドア、建物を支える骨組みは「共用部分」で、住む人みんなのものです。

線引きの考え方は、国が示す「マンション標準管理規約」に書かれています。各マンションが規約をつくるときのお手本となる、ひな形です。

場所	ひな形での扱い	自分たちでの工事
天井・壁・床の仕上げ（壁紙・床材など）	専有部分（コンクリートの骨組みは除く）	規約のルールに沿えばできる
キッチン・浴室・トイレと部屋の中の配管	専有部分（共用部分の中を通る部分は除く）	申請と承認が要る場合がある
玄関ドア	鍵と内側の塗装だけが専有部分	鍵や内側の塗装に限られる
窓枠・窓ガラス	共用部分	原則は管理組合が工事する
バルコニー	共用部分（その部屋の人が専用に使う）	物の固定などに制限がある
縦に通る排水管、コンクリートの壁や床	共用部分	動かせず、穴あけには管理組合の承認が要る

つまり、部屋の内側の仕上げと設備は、ルールの範囲で自分たちで直せます。外とつながる窓やドア、骨組み、みんなで使う配管は、自分たちだけでは決められません。

窓について、ひな形は、断熱などの性能を上げる工事は管理組合が計画して行うものとしています。管理組合がすぐに工事できない場合は、申請して承認を受け、自分たちの負担で行う仕組みも示されています。

北向きの部屋の結露が気になるときは、今の窓の内側にもう一つ窓を足す方法（内窓）が、選択肢になることがあります。内窓も窓の工事なので、認められるかどうかはそのマンションの規約しだいです。補助制度は、『柏のリフォーム補助金ガイド2026｜対象工事・金額・申請の流れを地元がやさしく解説』で紹介しています。

実際のルールは、マンションごとの管理規約と使用細則（使い方の細かい決まり）で決まります。購入前に、不動産会社を通じて見せてもらいましょう。書類の集め方は『柏で中古マンションを買う方へ｜管理規約と修繕積立金の確かめ方』にまとめています。

水回り・床・内装の費用は、いくらくらい？

「キッチンもお風呂も替えたら、いったいいくらになるんだろう」

設備を一つずつ替えるなら数十万〜100万円台、まとめて直すなら数百万円が、大まかな目安です。

工事ごとの例として、住宅リフォーム推進協議会の冊子にある金額を表にしました。もとは、住宅リフォーム・紛争処理支援センターがまとめた見積もりの事例です。

工事	工事費の目安（2017年時点）	工事の条件
床材の変更（マンション）	13万〜18万円	カーペットを防音フローリング（LL-45）に。床面積11.8㎡。処分費・搬入費は別
ユニットバスの取り替え（マンション）	62万〜85万円	1216サイズ（1.2m×1.6m）を新しく。処分費・搬入費、浴室暖房乾燥機などの電源の新設は別
便器の取り替え（マンション）	22万〜29万円	温水洗浄便座付きの節水型の便器に。床0.5坪分。処分費・搬入費は別
システムキッチンの取り替え（戸建ての例）	82万〜112万円	L型を同じ大きさで交換し、配置は変えない。周りの壁をパネルに。搬入費は別

ただし、これは2017年時点の金額で、工事費はこの8年ほどで約3割上がっています。国土交通省の建設工事費デフレーター（工事費の値動きを表す指数）を見てみます。建物の補修や改修にあたる「建築補修」は、2017年度の94.9から、2025年度（暫定値）は123.0になりました。

表の金額は、「この工事なら、このくらいの桁」をつかむためのものと考えてください。いまの見積もりは、表より高めに出ると見ておくと安心です。

例えば、浴室とトイレと床を一度に替えるとします。表の2017年時点の金額を足すだけでも、97万〜132万円です。ここに配管や壁紙、キッチンが加わると、合計は数百万円の帯に入っていきます。

全体の目安として、住宅リフォーム推進協議会の2025年度の調査も見てみます。マンションでリフォームをした人の費用は、平均316.9万円でした。いちばん多いのは100万〜300万円未満で39.8%、500万円以上の人も合わせて2割（20.0%）います。

工事の手配まで自分たちでするのは大変そう、という方もいるかもしれません。工事を済ませた部屋を買う方法もあります。選び方は、『柏でリノベ済みマンションを選ぶ方へ｜価格の内訳と相場との比べ方』で紹介しています。

同じ工事でも、見積もりの金額が変わるのはなぜ？

「2社に頼んだら、金額がずいぶん違った…」

工事の範囲と、マンションならではの条件が、見積もりごとにそろっていないことが大きな理由です。

住宅リフォーム・紛争処理支援センターは、見積もりのチェック事例を公開しています。その一つが、築30年のマンションの一室を中古で買い、全面的なリフォームを考えた方の例です。2社の見積もりでは、石綿（アスベスト）の調査費や、今の床をはがす費用などの有無と数量に差がありました。分電盤（ブレーカーの箱）の取り替えが片方にしか書かれていなかったり、給湯器の能力が違っていたりもしています。

金額の差が出やすいところを、表にまとめます。

金額が変わりやすいところ	見積もりで確かめること
水回りの位置	今の場所での交換か、位置を動かすか
部屋の中の配管	給水管・排水管をどこまで新しくするか
床	規約の音の条件を満たす床材と工法か
電気	分電盤の回路の数や、容量を上げるか
給湯器	号数（お湯を出す力）と、規約で選べる機種か
石綿の調査	事前の調査の費用が入っているか
「一式」と書かれた項目	中身と数量の内訳が出ているか

つまり、見積もりは合計の金額より先に、中身がそろっているかで比べます。予算とやりたい工事を同じ条件で伝えて頼むと、比べやすくなります。

表にある石綿の調査は、法律で決まっているものです。解体や改修の工事では、石綿が使われていないかを事前に調べます。2006年8月末までに着工した建物には、使われている可能性があるためです。請負金額が税込100万円以上の改修工事では、工事の会社が調査の結果を国のシステムで報告することにもなっています。見積もりに調査の費用が入っているかを見ておくと、あとから費用が足される心配を減らせます。

物件探しと工事の見積もりを、一緒に考えたい方もいらっしゃるはずです。中古マンションの購入とリフォームの進め方を「晃南土地」に相談するから、お気軽にどうぞ。

床・水回り・窓は、マンションの規約でどこまで決まっている？

「買ってから『その工事はできません』と言われたら困る…」

規約には、申請が要る工事と、その条件が書かれています。気に入った部屋が見つかったら、まず「リフォーム」や「専有部分の修繕」の項目を読んでみてください。

ひな形では、ほかの住戸や共用部分に影響しそうな工事は、事前に理事長へ申請して承認を受けることにしています。例として挙がっているのは、床のフローリング、ユニットバスの設置、部屋の中の配管の取り替え、間取りの変更などです。

床をフローリングにしたいとき

上下に住戸があるマンションでは、床の音がいちばん気をつかうところです。規約で、床材の遮音等級（音の伝わりにくさの目安）を決めている場合があります。

住宅リフォーム推進協議会のガイドブックによると、この等級は「L値」で表されます。40〜60の数字で、小さいほど音が伝わりにくい床です。音には、スリッパで歩く音などの「軽い音（LL）」と、子どもが飛び跳ねる音などの「重い音（LH）」があります。

規約の書き方は、マンションによってさまざまです。フローリングにするなら遮音等級LL-45以上とし、上下の住戸の承諾を得る、と決めている例もあります。カーペット以外は使えない、としている規約もあります。

ひな形は、床材を張り替えるときは新築時と同じかそれ以上の遮音性能を確かめる、という考え方です。新築時がカーペット敷きの古いマンションでは、フローリングの条件を別に定める例も示しています。

床材のカタログには、「ΔLL（Ⅰ）-4」のような新しい表し方も出てきます。日本建築総合試験所の解説では、この等級と以前の「推定L-45」は、ほぼ同じ性能と考えてよいとされています。規約とカタログの表し方が違うときは、工事の会社に読み替えてもらいましょう。

今ある床の上に、別のフローリングを重ねて張る方法にも注意が要ります。工事は手軽ですが、音を抑える力が下がる場合があると、同じ試験所の実験で報告されています。

小さなお子さんがいるご家庭では、規約の条件より一段上の床材を選ぶ考え方もあります。足音や物を落とす音が増える時期に備えて、下の階への気づかいを少し軽くできるからです。

水回りや電気の設備を替えたいとき

浴室や配管の工事も、ひな形で承認が要る例に挙がっています。ほかにも、規約や細則に次のような決まりが置かれていることがあります。

電気の契約容量を一定以上に増やす工事は、承認が要る
給湯器の号数（お湯を出す力）や機種に、制限がある
築年数に応じて、部屋の中の配管を新しくするよう求める
火災報知器を移すときの工事会社が、決められている
工事ができる曜日や時間帯が、決められている

マンション全体で使える電気やガスの量には、限りがあります。IHコンロや食洗機を増やしたいときは、容量を上げられるかを先に聞いておきましょう。

窓や玄関ドアを替えたいとき

ひな形では、窓（枠とガラス）と玄関ドアの本体は共用部分です。見た目をそろえ、防犯や防音の性能を保つ必要があるため、個人の判断だけでは替えられません。性能を上げたいときは、管理組合の修繕の予定を調べてみるのが近道です。

規約で見ておきたいのは、「申請の方法」「床の条件」「設備の制限」「工事できる曜日と時間」の4つです。ここを押さえておけば、買ってからの行き違いを減らせます。

壁を取って広くできる？建物のつくりで決まること

「壁を取って、広いリビングにしたい。どの部屋でもできるのかな」

決め手になるのは、支えの壁、床下のすき間、配管の通り道の3つです。

取れる壁と、取れない壁がある

マンションのつくりは、大きく2つに分かれます。

つくり	建物の支え方	間取りの変えやすさ
ラーメン構造	柱と梁（はり）で支える	部屋を仕切る壁が建物を支えていないことがあり、変えやすい傾向
壁式構造	壁で支える	部屋の中にも支えの壁があり、取り払えない壁がある

つまり、同じ70㎡の部屋でも、壁を取って一つの広い部屋にできるかどうかは建物しだいです。ひな形も、全面的なリフォームでは、支えの壁を取り除かないか確かめる考え方を示しています。

壁式構造は、主に5階建てまでの中低層のマンションや団地で使われるつくりです。国の基準（告示）でも、原則として地上5階以下、軒の高さ20m以下とされています。柏市内にも、昭和の終わりから平成の初めに建てられたマンションや団地があります。気になる部屋がどちらのつくりかは、早めに知っておきたいところです。

見分けるには建物の図面を見るのがいちばんで、部屋の角にある柱の出っ張りも手がかりの一つになります。

床下にすき間があるか

床のつくりにも、2つの種類があります。

二重床：コンクリートの上に脚を立てて、下地を組んでから床を張る
直貼り：コンクリートの上に、直接床材を張る

二重床は、床下に配管を通す余裕があるため、水回りを動かしやすい傾向です。直貼りで水回りを動かすには、床を上げる工事が要ることがあります。床を上げると、段差ができたり、天井が低く感じられたりもします。

配管の通り道

キッチンや浴室の水は、各階を縦に貫く排水管（立て管）に流れ込みます。この立て管は共用部分なので、自分たちの工事では動かせません。

部屋の中の排水管には、水が流れるための傾きが必要です。住宅リフォーム・紛争処理支援センターの公開事例には、キッチンを動かす計画で、この傾きが足りなかった例があります。排水の横の管が6mに伸び、床の高さ約10cmでは、適切とされる傾き（1/50）が取れなかったのです。1/50は、管が50cm進むごとに1cm下がる傾きのことです。

工事会社からは「キッチンに油を流さないで」と言われていましたが、毎日料理をする家庭には無理のある条件です。

マンションによっては、排水管が床のコンクリートの下（下の階の天井裏）を通っていることもあります。この場合は、配管を新しくする工事が、自分の部屋だけで終わらない場合も出てきます。

間取りの自由さは壁・床下・配管の3つで決まるので、内見の前に図面を見せてもらうと、話がぐっと早くなります。

内見のとき、どこを見ておけばいい？

「せっかく見に行くなら、リフォームのことも確かめておきたい」

内見では、部屋の雰囲気に加えて、工事の手がかりを見ておきます。持ち帰って夫婦で見比べられるよう、チェックリストにしました。

□ 管理規約と使用細則の「リフォーム」の項目（申請の方法、床の条件、工事の曜日と時間）
□ 今の床がカーペット・フローリング・畳のどれか
□ 部屋の角の柱や、天井の梁の出っ張りと、天井の高さ
□ キッチン・浴室・トイレの位置と、縦の配管が通るスペースの場所
□ 分電盤に書かれた契約の容量（アンペア）
□ 給湯器の号数（本体のシールなどに書かれている）
□ 窓の結露の跡や、内窓がついている部屋があるか
□ エレベーターの大きさと、資材を運ぶ通路
□ 長期修繕計画に、共用の配管や窓の工事の予定があるか

マンションによっては、共用の配管を取り替えるときに、各住戸の配管も一緒に替える計画を立てることもあります。ひな形のコメントでも、一緒に工事すると費用を抑えられる場合がある、と触れられています。買ってすぐ自分で配管を替える前に計画を見ておくと、二重の出費を防ぎやすくなります。

内見には、できればリフォームの担当者にも来てもらいましょう。「ここは動かせそう」「ここは難しい」と、その場で見当がつきます。物件選び全体のポイントは、『リノベ前提で柏の中古を買う｜物件選びで見る10のポイント』で紹介しています。

買ってから工事が始まるまで、どんな順番？

「今の部屋の更新や、子どもの入園に間に合わせたい」

ひな形では、工事を申請するのは部屋の持ち主（区分所有者）です。そのため申請は引渡しのあとになり、入居の時期は「引渡しの日＋申請と承認の期間＋工事の期間」で決まります。

1. 内見で規約と図面を確かめ、工事のおおよその金額をつかむ
2. 売買契約を結び、引渡しを受ける
3. 部屋を詳しく調べて、工事の内容と見積もりを決める
4. 管理組合に申請する（申請書に設計図・仕様書・工程表を添える）
5. 理事会で承認されたら、ご近所へ工事の日程を知らせる
6. 工事をして、完成後に新しい配管の図面などを受け取る

ひな形では承認は理事会の決議で決まるため、理事会がいつ開かれるかで、承認までの日数が変わります。申請の締め切りは、早めに管理会社に聞いておきましょう。

今の住まいが賃貸なら、引渡しから入居までは家賃と住宅ローンの返済が重なります。工事の期間が延びるほど、二重の支払いが続く月も増えます。諸費用は、『柏で家を買うときの諸費用・初期費用ガイド｜物件価格以外にいくらかかる？』で一覧にしています。

予算をはみ出さないために、夫婦で決めておくこと

「あれもこれもやりたくなって、予算が心配…」

先に、工事の優先順位を夫婦で決めておくことです。打ち合わせを重ねるうちに、予算は思ったよりふくらみやすいからです。

住宅リフォーム推進協議会の2025年度の調査では、マンションでリフォームをした人の予算は、平均257.7万円でした。実際にかかった費用は平均316.9万円で、予算より約59万円多くなっています。

優先順位は、次の順に考えると決めやすくなります。

順番	考えること	例
1	あとから直しにくいもの	部屋の中の配管、床下、電気の容量
2	毎日の困りごと	水回りの使い勝手、冬の寒さ、収納
3	見た目や好み	壁紙の色、照明、扉のデザイン

つまり、壊さないと直せないところを先に、あとから替えられるところを後にします。壊してみて初めて分かる傷みもあるため、予備費も残しておきましょう。

共働きで、平日に打ち合わせの時間を取りにくいご夫婦もいらっしゃいますよね。優先順位が決まっていると、限られた打ち合わせでも話が進みます。

住宅ローンの組み方は、『柏で住宅ローンを組むなら｜金利比較・審査のポイントと相談先の選び方』で紹介しています。

「電話するほどではないけれど、ちょっと聞いてみたい」という方もいらっしゃると思います。スマホから気軽にやり取りできるよう、売買部につながるLINEを用意しています。仕事帰りの電車の中や夜のすき間時間にでも、晃南土地のLINEで売買部に相談するからどうぞ。

柏で物件を探す前に、今日からできる3つのこと

「話は分かった。で、まず何をすればいい？」

大きな準備は要らないので、次の3つから始めてみてください。

1. やりたい工事を書き出し、「どうしても」「できれば」「いつか」に分ける
2. 気になる物件があれば、管理規約の「リフォーム」の項目を見せてもらう
3. 内見は、できるだけリフォームの担当者と一緒に行く

売買からリノベーションまでを一社で手がける晃南土地なら、物件探しと工事の相談をまとめてお受けできます。買ったあと、住み替えで売る、転勤で貸すといった場面まで見据えてお手伝いします。

晃南土地は、2026年12月に柏駅から徒歩6分の柏市中央町に、柏支店を開業する予定です。それまで、来店でのご相談は我孫子店でお受けしています。詳しくは「晃南土地」柏支店のページをご覧ください。

よくある質問

Q. 「フローリングにできない」という規約は、どういうものですか？

A. 下の階に足音などが響かないよう、床材の条件を決めている規約のことです。遮音等級（音の伝わりにくさの目安）で条件を決める場合と、カーペット以外を認めない場合があります。条件を満たす床材なら認められることもあるので、まずは規約の文面を読んでみてください。

Q. キッチンの位置は、どこまで動かせますか？

A. 縦に通る排水管までの距離と、床下のすき間の高さで決まります。排水管には水が流れる傾きが必要で、遠くへ動かすほど床を上げる高さが要ります。二重床なら動かしやすい傾向ですが、部屋ごとに違うため、図面と現地で見てもらうと安心です。

Q. 工事の前に、管理組合へ何を出せばいいですか？

A. 工事の申請書に、設計図・仕様書（使う材料や設備の一覧）・工程表を添えて出すのが、国のひな形の考え方です。承認は理事会で決まるため、開かれる日から逆算して準備します。様式や締め切りはマンションごとに違うので、管理会社に確認しておきましょう。

Q. 買う前に、リフォームの見積もりを出してもらうことはできますか？

A. はい、内見のときに工事の担当者に部屋を見てもらうと、おおよその金額の見当をつけられます。ただ、床下や配管の傷みは壊してみないと分からないため、詳しい金額は購入後の調査で決まります。予備費を含めて、少し余裕のある予算で考えておくと安心です。

Q. 工事のとき、ご近所へのあいさつは必要ですか？

A. はい、事前に伝えておくのがおすすめです。国のひな形でも、音や振動が出る工事は、ほかの住む人に分かるよう、工事の期間と内容を掲示する考え方が示されています。上下の住戸の承諾を条件にする規約もあります。工事の会社と一緒に日程を伝えておくと、入居後のおつきあいもスムーズです。

まとめ

買う前に確かめておきたいことを、振り返ります。

自分たちで直せるのは、部屋の内側の仕上げと設備。窓・玄関ドア・骨組み・立て管は共用部分
費用は、設備ごとなら数十万〜100万円台、まとめて直すなら数百万円が大まかな目安
見積もりは合計より先に、配管・床・電気・石綿の調査など中身がそろっているかで比べる
規約では、申請の方法、床の音の条件、設備の制限、工事の曜日と時間を読む
間取りの自由さは、支えの壁、床下のすき間、配管の通り道の3つで決まる
申請は引渡しのあと。理事会の日程まで入れて、入居の時期を考える

「この部屋なら、どこまでできるだろう」。そう思った段階が、相談のちょうどよいタイミングです。気に入った部屋を自分たちの暮らしに合う住まいにするために、確かめ方を一緒に整理していきましょう。

文章でじっくり相談したい方は、柏の中古マンション購入とリフォームについて「晃南土地」に問い合わせるからどうぞ。

ご夫婦で図面を広げながら話したい方は、総合不動産「晃南土地」我孫子店への来店予約からご予約いただけます。

スマホで気軽にやり取りしたい方は、晃南土地のLINEで売買部に相談するからどうぞ。

「まだ物件を探す前の段階」と添えていただければ、営業ではなく、考えを整理するお手伝いとして対応します。

企画構成・文／晃南土地編集部

千葉県我孫子市を拠点に、1991年から地域の不動産に携わる晃南土地株式会社の編集部です。売買・賃貸・賃貸管理・買取り・リノベーションを一社で手がける立場から、柏・我孫子エリアの住まいと不動産の情報を、分かりやすくお届けします。

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