柏のリノベーションマンション2026｜相場との比べ方と保証の違い

2026.10.17

柏でリノベ済みマンションを選ぶ方へ｜価格の内訳と相場との比べ方

平日の夜、夕食の片づけを終えて、夫婦で物件サイトを開く。柏駅から歩ける中古マンションに、「リノベーション済み」の部屋がありました。真新しいキッチンに明るい床で、写真だけなら新築のようです。ただ、同じマンションで売りに出ている別の部屋より、数百万円高い。「この差って、工事代なのかな」「それとも、ちょっと高すぎる？」

その差の中身を、一緒にほどいてみませんか。千葉県柏市でリノベーションマンションを探すご夫婦へ、千葉県我孫子市に本社を置く晃南土地の編集部がまとめました。晃南土地は1991年の設立以来、地域の住まいの売買に携わり、買取りとリノベーションの事業も手がけています。

この記事で分かることは、次の3つです。

リノベ済みの価格に、何が含まれているか
工事の分がいくら上乗せされているかを、相場と比べて確かめる方法
売主が不動産会社か個人かで変わる保証と、工事の中身を確かめる書類

気になる部屋がもうある方は、物件名だけでも気軽にお知らせください。柏のリノベ済みマンションについて「晃南土地」に相談する

柏の「リノベ済みマンション」って、どんな物件？

「リノベ済みって、ふつうの中古と何が違うの？」

リノベ済みマンションは、売りに出す前に、部屋の内装や設備を新しくした中古マンションです。不動産会社が部屋を買い取り、工事をしてから売るものと、個人の売主が売る前に手を入れたものがあります。会社が買い取って直して売る形は、「買取再販（かいとりさいはん）」と呼ばれます。

きれいに整った中古を選ぶのは、もう特別なことではありません。国土交通省の令和7年度住宅市場動向調査（三大都市圏）を見てみます。中古マンションを買った世帯の48.6%が、「買う前の1年以内に売主がリフォームしていた」と答えています。中古を選んだ理由でも、「外装・内装・水回りなどがリフォームされていて、きれいだったから」が34.5%ありました。

同じ調査で、住まいを買うのに使ったお金の平均も出ています。新築マンションは6,443万円、中古マンションは3,321万円です。新築は手が届きにくい。でも、自分たちで工事を手配する時間もない。リノベ済みは、そんなご夫婦にとって、間をつなぐ選び方の一つです。

気をつけたいのは、「リノベ済み」という言葉に、法律で決まった線引きがないことです。例えば、壁紙と床を張り替えただけの部屋も、キッチンや浴室から配管まで新しくした部屋も、同じ言葉で並ぶことがあります。言葉ではなく、工事の中身と価格で比べていきましょう。

リノベ済みの価格には、何が含まれている？

「価格の中に、工事代はいくら入っているんだろう」

リノベ済みの価格は、4つに分けて考えると見通しがよくなります。

価格の中身	何のお金か	見るところ
部屋そのものの値段	工事をする前の部屋の価値	同じ年代・広さの未改装の部屋の相場
工事の分	設備の交換、床や壁の張り替え、配管の取り替えなど	部屋ごとに中身が違う
売主の経費と利益	買い取りの手続き、工事中の管理費、広告など	売主が会社のときに含まれる
消費税	建物の部分にかかる税	売主が会社のときに含まれる

つまり、「リノベ済みの価格－未改装の相場＝工事代」とは限りません。差の中には、工事費のほかに、売主の会社の経費や利益、消費税も入っています。

消費税は、事業として行う取引にかかる税で、土地の売買にはかかりません（国税庁の案内）。そのため、会社が売主の部屋では、建物の部分に消費税が含まれます。一方、個人が自分の住まいを売るときは事業としての取引ではないため、一般に消費税はかかりません。

経費や利益が入っていること自体は、悪いことではありません。物件探しと工事の段取りを、まとめて任せた結果だからです。大切なのは、上乗せの金額と、受け取れる中身が見合っているかどうかです。

例えば、広告に「2,390万円」とあっても、そのうちいくらが工事の分なのかは書かれていない場合もあります。だからこそ、次の章の「相場との比べ方」が役に立ちます。

物件の価格とは別に、仲介手数料（間に入った不動産会社に払う手数料）がかかることもあります。売主の会社から直接買う場合はふつうかかりませんが、別の会社が仲介に入ると、多くの場合かかります。登記の費用など、物件価格以外のお金は『柏で家を買うときの諸費用・初期費用ガイド｜物件価格以外にいくらかかる？』にまとめています。

相場と比べるときは、何をそろえる？

「比べる相手って、どの部屋を選べばいいの？」

比べる相手は、同じマンションか近くのマンションで、同じくらいの年代・広さの、工事をしていない部屋です。条件がそろうほど、価格の差が「工事の分」に近づきます。

そろえたいのは、次の5つです。

建てられた年（築年数）
広さ（専有面積＝自分の部屋として使える面積）
駅からの距離
階数と向き
管理の状態（修繕積立金や修繕の計画）

中でも影響が大きいのが、築年数です。東日本不動産流通機構の2026年4〜6月の集計を見てみます。千葉県の中古マンションが実際に売れた値段（成約価格）を、1㎡あたりで並べました。

築年数	1㎡あたりの成約価格
築5年以内	87.1万円
築6〜10年	77.6万円
築16〜20年	51.6万円
築26〜30年	43.8万円
築30年超	22.6万円

築年数の区切りが一つ変わるだけで、単価が大きく動くことがあります。築26〜30年と築30年超では、1㎡あたり20万円以上の差です。70㎡の部屋なら、1,400万円を超える違いになります。築年数の違う部屋と比べると、工事の分の差が見えなくなってしまいます。

この数字は千葉県全体のもので、リノベ済みの部屋とそうでない部屋が混ざっています。柏市内の駅ごとの傾向は、『柏の中古マンション相場2026｜駅別・築年数別の価格の見方と買い時の見極め方』で確かめられます。実際に売れた値段の調べ方は、『柏の不動産の成約価格2026｜国の取引データで見る実際に売れた値段』にまとめました。

もう一つ大事なのが、「売り出し価格」と「成約価格」を混ぜないことです。物件サイトの価格は売主の希望で、交渉で変わることがあります。比べるときは、売り出し価格どうし、成約価格どうしでそろえます。

成約価格は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」でも調べられます。地域と時期を選ぶと、建てられた年や広さとあわせて見られます。ただし、工事をした部屋かどうかまでは分かりません。いちばんの比べる相手は、同じマンションで売りに出ている未改装の部屋です。例えば、同じ建物の別の階に、内装が昔のままの部屋が出ていれば、それが目安になります。

工事の分は、いくら上乗せされている？

「じゃあ、実際にいくら上乗せされているの？」

上乗せ分は、1㎡あたりの価格で比べると、つかみやすくなります。手順は3つです。

1. リノベ済みの部屋の価格を、専有面積で割る
2. 比べる未改装の部屋（または相場）の、1㎡あたりの価格を出す
3. 2つの差に、リノベ済みの部屋の面積を掛ける

説明のための仮の数字で、試算してみます。

比べること	未改装の部屋（相場）	リノベ済みの部屋
築年数・広さ	築35年・70㎡	築35年・70㎡
1㎡あたりの価格	22万円	約34.1万円
価格	1,540万円	2,390万円

この例では、上乗せ分は850万円です。この中に、工事費と、売主の経費・利益、消費税が含まれています。850万円が高いか安いかは、次の章で工事の中身と照らし合わせて考えます。

上乗せ分を住宅ローンで借りるなら、利息も入れて考えます。目安として、住宅金融支援機構の【フラット35】を使ってみます。2026年10月の金利は、借入期間21〜35年・融資率9割以下で、取扱金融機関で最も多いもので年3.830%です。

この金利で35年、ボーナス払いなしで借りるとします。100万円あたり月々約4,300円、総返済は約182万円です（元利均等返済で計算）。上乗せ分の850万円だけで、月々約3万6,800円の返済になる計算です。

金利は、金融機関やローンの種類で変わります。それでも月々の返済に直すと、上乗せ分の重さが見えてきます。

「この部屋の場合はどうなる？」と思ったら、リノベ済みマンションの価格の見方を「晃南土地」に相談するから物件の情報をお送りください。比べる相手の部屋を探すところから、一緒に考えます。

その上乗せ、工事の中身と見合っている？

「写真はきれい。でも、見えないところはどうなっている？」

上乗せ分が見合っているかは、工事を「見えるところ」と「見えないところ」に分けると判断しやすくなります。写真に写るのは、見えるところだけです。

分け方	主な工事	確かめ方
見えるところ	キッチン・浴室・トイレ・洗面台の交換、床や壁紙の張り替え、ドアなどの建具	内覧で見る、設備の型番を聞く
見えないところ	部屋の中の給水管・給湯管・排水管、電気の配線、床や壁の下地、断熱	工事の一覧や工事中の写真で確かめる

同じ850万円でも、見えるところだけを新しくした部屋と、配管まで取り替えた部屋とでは、中身が違います。築年数がたったマンションほど、見えないところの工事が、住んでからの安心につながりやすくなります。

マンションでは、工事できる範囲にも決まりがあります。国のひな形である「マンション標準管理規約」では、窓枠や窓ガラスは、個人の部屋（専有部分）に含まれません。建物全体を通る太い配管なども、多くのマンションで、住む人みんなで管理する共用部分とされています。そのため、リノベ済みでも、窓は元のままということがあります。

内覧で聞きたいことを、チェックリストにまとめました。

□ キッチン・浴室・トイレ・洗面台は、いつ、何に替えたか
□ 部屋の中の給水管・給湯管・排水管は、取り替えたか
□ 電気の配線や分電盤（ブレーカーの箱）は、新しくしたか
□ 床は、表面だけか、下地から直したか
□ 断熱や、内窓（今の窓の内側に付ける窓）の工事はあるか
□ 間取りを変えた場合、どこをどう変えたか

例えば「設備はすべて新品」とあっても、配管について何も書かれていなければ、聞いてみる価値があります。答えが「交換していない」でも、それで失格ではありません。その分の工事を将来の予算に入れておけば、比べ方がはっきりします。

工事の範囲は、どの書類で確かめる？

「説明は聞いたけど、あとで言った・言わないにならない？」

工事の中身は、口頭の説明だけでなく、書類で受け取りましょう。比べるときにも、住んでからも役に立ちます。

書類	分かること
工事の一覧（仕様書）と、工事前後の写真	どこを、何に替えたか
管理組合に出した工事の申請書と、承認の書類	工事の範囲と時期、管理組合が認めた工事か
設備の保証書、売主のアフターサービスの決まり	保証の期間と範囲
瑕疵保険に入っていることを示す書類	構造や雨漏りの不具合に備える保険の有無
重要事項説明書	建物状況調査の結果の概要、図面や点検記録が残っているか

見落とされやすいのが、管理組合への申請書です。国のマンション標準管理規約では、ほかの部屋や共用部分に影響しそうな工事をするときの決まりがあります。前もって理事長に申請し、承認を受けることになっています。申請書には、設計図・仕様書・工程表を付けます。実際の決まりはマンションごとの管理規約によりますが、残っていれば工事の中身を確かめる手がかりになります。

重要事項説明（契約の前に、不動産会社が物件の大事な点を書面で説明すること）でも、確かめられることがあります。中古の建物では、建物状況調査（専門家が建物の傷みを調べること）が説明の項目に入っています。一定の期間内に調査をしたかどうかと、その結果の概要です。図面や点検の記録が残っているかどうかも、説明の対象です（宅地建物取引業法第35条）。

広告の決まりにも、手がかりがあります。不動産の広告のルールは「不動産の表示に関する公正競争規約」です。改装や改修をしたことを書くときは、その内容と時期を示すことになっています。国が定めた「安心R住宅」のマークも目安の一つです。耐震性があり、建物の検査が行われ、リフォームについて情報が示される中古住宅に付けられます。

瑕疵保険（かしほけん）は、中古住宅の構造や雨漏りの不具合に備える保険です。ただ、先ほどの国の調査で、中古マンションを買った世帯に聞いた結果があります。瑕疵保険に「加入した」は18.5%、「分からない」は57.2%でした。「この部屋は瑕疵保険に入っていますか」と一言聞くだけで、答えがはっきりします。

売主が不動産会社か個人かで、何が変わる？

「売主が会社だと、何か違うの？」

違いが出るのは、不具合への責任の期間、税、保険、手数料です。国の調査では、中古マンションを買った世帯の42.8%が、「仲介会社を通じて、事業者の売主から買った」と答えています。リノベ済みでも、売主が会社の部屋は少なくありません。

比べること	売主が不動産会社	売主が個人
不具合への責任の期間	「引渡しから2年以上」とする場合を除き、買主に不利な取り決めはできない	期間を短くしたり、責任を負わないとしたりする取り決めもある
消費税	建物の部分にかかる（価格に含まれる）	一般にかからない
瑕疵保険のタイプ	会社が加入するタイプ（保険期間は2年か5年）	検査会社や仲介会社が加入するタイプ（1年・2年・5年）
仲介手数料	会社から直接買う場合はふつうかからない	仲介会社を通すとかかる

不具合への責任は、「契約不適合責任」と呼ばれます。買った部屋が契約の内容と違っていたとき（例えば、聞いていない水漏れがあったとき）に、売主が負う責任です。民法では、買主が不具合を知ってから1年以内に売主に伝えることが前提です。そうすれば、直してもらうことや、代金を減らしてもらうことなどを求められます。

売主が不動産会社のときは、宅地建物取引業法第40条の決まりがあります。この期間を「引渡しから2年以上」とする場合を除き、民法より買主に不利な取り決めは無効です。個人の売主との契約では、期間を短くしたり、責任を負わないとしたりする取り決めが結ばれることもあります。ただし、売主が知っていながら伝えなかった不具合は、その取り決めがあっても責任を免れません（民法第572条）。

どちらが良い・悪いではありません。個人が売主の部屋は消費税がかからず、価格を抑えやすい面があります。会社が売主の部屋は、保証や書類の面で安心を得やすい面があります。

「同じくらいの価格なら、保証の長いほうにしよう」と考えるご夫婦もいます。「保証は短くても、そのぶん安いほうがいい」と考えるご夫婦もいます。ご家族に合うのはどちらか、契約書の「責任の期間」の欄を見ながら話してみてください。

住宅ローン控除や登記の税は、リノベ済みだと変わる？

「リノベ済みだと、税金で得をすることはある？」

住宅ローン控除は、年末のローン残高の0.7%を、所得税などから差し引く制度です。2026年度の税制改正で、2030年12月31日までの入居に延長されました。中古住宅では、省エネ性能の高い住宅への支援も厚くなっています。

国税庁の案内では、不動産会社が一定の工事をして売る住宅を「買取再販住宅」として、一般の中古住宅と分けています。主な条件は、築10年を超えていること、会社が買い取ってから2年以内に買うことなどです。工事費が売買価格の20%以上（その額が300万円を超える場合は300万円以上）であることも条件です。

2026〜2030年に入居する場合の、1年あたりの控除の上限は次のとおりです。

住宅の区分	買取再販住宅	一般の中古住宅
長期優良住宅・低炭素住宅	31.5万円（13年）	24.5万円（13年）
ZEH水準省エネ住宅	24.5万円（13年）	24.5万円（13年）
省エネ基準適合住宅	14万円（13年）	14万円（13年）
その他の住宅	14万円（10年）	14万円（10年）

つまり、長期優良住宅などの認定を受けた部屋でなければ、リノベ済みでも控除の枠は一般の中古住宅と同じです。枠を分けるのは、省エネ性能などの「証明書」があるかどうかです。

例えば、同じ築30年のリノベ済みでも、省エネ基準に合う証明書があれば控除は13年、なければ10年です。広告に「断熱改修済み」とあっても、区分は証明書で決まります。どの証明書が付くかを、契約の前に売主に確認しておきましょう。

40歳未満のご夫婦などは、子育て世帯・若者夫婦世帯として、証明書のある区分で上限が上がります。ほかにも、床面積（登記上で原則50㎡以上）や所得、買ってから6か月以内に住み始めることなどの条件があります。40㎡台の部屋は条件が変わるため、全体は国税庁の案内で確かめてください。

登記の税（登録免許税）にも違いがあります。買取再販で一定の工事をした住宅を2027年3月31日までに買うと、建物の名義を移す登記の税率が0.1%になります。一般の中古住宅は0.3%です。床面積50㎡以上などの条件があります。

控除や軽減が使えるかどうかは、工事の内容や証明書、借り方で変わります。ご自身のケースは、晃南土地が税理士などの専門家と連携して、確認をお手伝いします。

自分でリノベする場合と比べると？

「未改装を買って、自分たちで直したほうが安い？」

金額だけなら、自分でリノベするほうが安く収まることもあります。ただ、時間と手間、待つ間の家賃まで含めると、答えはご夫婦ごとに変わります。

比べること	リノベ済みを買う	未改装を買って自分でリノベ
住めるまで	引渡し後、比較的早く住める	打ち合わせと工事の期間が加わる
完成した姿	見てから買える	図面と見本で想像して決める
間取り・設備	すでに決まっている	管理規約の範囲で選べる
工事の中身	書類で確かめる	自分で決めて、立ち会える
お金の借り方	物件価格に含まれ、住宅ローン1本で済む	工事費も借りるなら、まとめて借りられるローンを選ぶ
家賃との二重払い	短い	工事中は家賃とローンが重なることがある

前の章の例で考えてみます。上乗せ分は850万円でした。同じような工事を自分で頼み、見積もりが650万円だったとします。工事中の家賃は、月10万円×4か月で40万円です（どれも仮の数字です）。この場合、差は160万円です。

この160万円で、工事の手配と待つ時間、完成した姿を見てから買える安心を「買う」と考えられるか。そこが分かれ目になります。共働きで打ち合わせの時間が取りにくいなら、リノベ済みが合うこともあります。間取りや素材にこだわりたいなら、自分でリノベする道が向いています。

自分で直す前提の物件選びは、『リノベ前提で柏の中古を買う｜物件選びで見る10のポイント』にまとめています。工事の費用の考え方は、『柏のリノベーション完全ガイド｜費用・事例・会社選びまで、後悔しない家づくりの始め方』が参考になります。

柏でリノベ済みを見に行く前に、夫婦で決めておくこと

「とりあえず、見に行ってみる？」

その前に、15分だけ夫婦で話しておくと、内覧の時間が実りあるものになります。決めておきたいのは、次の3つです。

1. 月々の返済の上限：今の家賃や、これからかかるお金と並べて決める
2. 比べる相手：同じマンションか近くの、同じ年代の未改装の部屋を2〜3件
3. 聞くことのリスト：工事の中身、書類、売主の種類、証明書を、夫婦で分けて聞く

柏市内は、駅によって価格の傾向が違います。柏の葉キャンパス駅の周辺は、比較的新しいマンションが目立つ傾向です。柏駅や北柏駅の周辺では、築年数のたったマンションも候補に入ってきます。同じ予算でも、駅を変えると、選べる部屋の年代が変わります。

部屋の中で確かめたいことは、『内見で何を見る？我孫子で中古マンションをリノベ前提で購入するときのチェックリスト』が参考になります。我孫子の記事ですが、見るところは柏でも同じです。

平日は仕事で、電話や来店の時間を取りにくいご夫婦もいらっしゃると思います。晃南土地の売買部には、気軽にメッセージを送れるLINEがあります。物件サイトのページを送って「この価格、どう見ればいい？」と聞くだけでも大丈夫です。晃南土地のLINEで売買部に相談する

晃南土地は、2026年12月に柏駅から徒歩6分の柏市中央町に、柏支店を開業する予定です。場所などは晃南土地柏支店のご案内でご覧いただけます。開業までの間、来店でのご相談は我孫子店でお受けしています。

よくある質問

Q. 「リノベ済み」と「リフォーム済み」は、何が違うのですか？

A. 法律で決まった違いはありません。古くなったところを直す工事を「リフォーム」、間取りや性能まで変える大きめの工事を「リノベーション」と呼ぶことがあります。ただ、広告での使い分けは会社によってさまざまです。言葉よりも、工事の一覧で中身を確かめるのが近道です。

Q. 内覧には、何を持っていけばいいですか？

A. 間取り図、メジャー、スマートフォンの3つがあると安心です。冷蔵庫や洗濯機、ソファの置き場所を測っておくと、住んでからの「入らない」を防げます。聞くことのメモを夫婦で分けて持つと、聞きもらしも減ります。

Q. 価格の相談（値下げの交渉）はできますか？

A. 相談すること自体はできます。そのときは、未改装の相場との差や工事の中身など、理由を添えると話が進みやすくなります。ただ、人気のある部屋では、ほかの方が先に申し込むこともあります。希望の価格と譲れる範囲を、先に夫婦で決めておきましょう。

Q. 住んだあとに不具合が見つかったら、どうすればいいですか？

A. まず、売主に早めに連絡します。仲介会社が入っていれば、仲介会社にも伝えましょう。直してもらえる範囲は、契約書の責任の期間や、保証書・保険の内容で決まります。不具合の写真と、気づいた日をメモしておくと話がスムーズです。

Q. リノベ済みの部屋でも、自分たちで少し手を加えられますか？

A. はい、管理規約（マンションごとの決まりごと）の範囲で手を加えられます。ただ、工事の内容によっては、管理組合への申請や届け出がいることがあります。買う前に管理規約を見せてもらい、やりたいことができるかを確かめておくと安心です。

まとめ

選ぶときのポイントを振り返ります。

価格は「部屋そのもの」「工事の分」「売主の経費と利益」「消費税」に分けて考える
相場と比べるときは、築年数・広さ・駅からの距離をそろえ、売り出し価格と成約価格を混ぜない
上乗せ分は1㎡あたりで計算し、月々の返済にも直してみる
工事の中身は、見えないところまで、工事の一覧や管理組合への申請書などの書類で確かめる
売主が会社か個人かで、責任の期間・消費税・保険・手数料が変わる
認定住宅でなければ、住宅ローン控除の枠は一般の中古と同じ。区分は証明書の有無で決まる

「きれいだから」だけで決めず、「この上乗せで、何を受け取れるのか」を夫婦で話してみてください。中身が分かれば、リノベ済みは、忙しいご夫婦にとって心強い選択肢になります。

気になる物件や条件を文章で相談したい方は、柏のリノベ済みマンション探しを「晃南土地」に相談するからご連絡ください。

ご夫婦で顔を合わせて、ゆっくり話したい方は、総合不動産「晃南土地」我孫子店への来店予約からご予約いただけます。

スマホで気軽にやり取りしたい方は、晃南土地のLINEで売買部に相談するから、お気軽にどうぞ。

「まだ見に行く前の段階」と添えていただければ、営業ではなく、比べ方の整理のお手伝いとして対応します。

企画構成・文／晃南土地編集部

千葉県我孫子市を拠点に、1991年から地域の不動産に携わる晃南土地株式会社の編集部です。売買・賃貸・賃貸管理・買取り・リノベーションを一社で手がける立場から、柏・我孫子エリアの住まいと不動産の情報を、分かりやすくお届けします。

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