住み替えで柏の家を売って買う｜売り先行・買い先行の選び方
柏で今の家を売って、次の家を買う。住み替えを考え始めたとき、最初にぶつかるのが「先に売るか、先に買うか」という順番の問題です。「先に売ったら、住む場所がなくなってしまうのでは」「先に買ったら、今の家が売れなかったときにローンが二重になるのでは」と、どちらを選んでも不安が残るものです。
1991年の設立以来、千葉県我孫子市を拠点に、住まいの売買と賃貸管理の両方に携わってきた晃南土地では、柏エリアで「売る」と「買う」を同時に考える方のご相談も承っています。
先に結論をお伝えします。今の家の売却代金を次の家の資金にあてる場合や、住宅ローンが残っている場合は、売り先行を基本に考えると資金面の不安を抑えやすくなります。一方で、どうしても住みたい物件が見つかっている場合や、自己資金に余裕がある場合は、買い先行も選択肢になります。この記事では、2つの進め方の違いを、お金・スケジュール・税金・柏での住まい探しの事情に分けて整理します。
子どもの独立を機にした住み替えや、老後の住み替えについては別の記事でまとめていますので、この記事では「売る」と「買う」をどうつなぐか、その順番と段取りに絞ってお伝えします。
住み替えの売却の進め方を先に知りたい方は、柏の住み替えの売却について「晃南土地」の売却サービスを詳しく見るもあわせてご覧ください。
結論：資金を売却代金に頼るなら「売り先行」が基本線
売り先行とは、今の家を先に売り、売却の見通しが立ってから次の家を買う進め方のことです。買い先行とは、次の家を先に買い、そのあとで今の家を売る進め方のことです。
どちらを選ぶかは、「次の家の資金を、今の家の売却代金に頼るかどうか」でおおよそ決まります。
| 状況 | 考えやすい進め方 |
|---|---|
| 売却代金を次の家の頭金や購入資金にあてる | 売り先行 |
| 今の家の住宅ローンが残っていて、売却代金で返す | 売り先行 |
| 自己資金に余裕があり、二重の支払いに耐えられる | 買い先行も検討できる |
| 住みたい物件がすでに見つかっている | 買い先行も検討できる |
| 引っ越しを一度で済ませたい | 同時進行（売りと買いの時期を合わせる） |
売り先行は「売れる金額が分かってから買う」ので、資金計画が立てやすいのが強みです。買い先行は「気に入った家を逃さない」ことと、「引っ越しが一度で済みやすい」ことが強みです。どちらにも利点と負担があるため、自分の家計がどちらの負担に耐えやすいかで考えるのが基本になります。
売り先行・買い先行・同時進行を一覧で比べる
3つの進め方の違いを、項目ごとに並べてみます。
| 比べる項目 | 売り先行 | 買い先行 | 同時進行 |
|---|---|---|---|
| 資金計画 | 売却額が分かってから立てられる | 売却額が未定のまま進む | 売却額の見込みで進める |
| 住宅ローンの重なり | 起きにくい | 重なる期間が出やすい | 調整できれば短く済む |
| 仮住まい | 必要になる場合がある | 基本的に不要 | 日程が合えば不要 |
| 引っ越しの回数 | 2回になる場合がある | 1回で済みやすい | 1回で済みやすい |
| 物件選びのゆとり | 期限があり急ぎやすい | じっくり選べる | 日程の制約がある |
| 売却価格への影響 | 急がずに売れる | 売り急ぐと価格を下げやすい | 期限があり調整が要る |
| 向いている人 | 売却代金を資金にしたい人 | 自己資金に余裕がある人 | 日程を細かく調整できる人 |
同時進行とは、売りと買いを並行して進め、今の家の引き渡しと次の家の引き渡しの日を近づける進め方のことです。理想的な形ですが、売主・買主・金融機関の日程をすべて合わせる必要があるため、不動産会社との綿密な調整が前提になります。
我孫子での住み替えの流れを解説した『【2026年版】我孫子で「住み替え」を考え始めたら最初に読む完全ガイド｜売却・購入の同時進行を成功させる流れと注意点』も、基本の流れを押さえるのに役立ちます。
売り先行のメリットと注意点
「売れる金額が分からないまま、次の家を買うのは怖い」という方に、売り先行は合いやすい進め方です。
メリット
売り先行の最大のメリットは、売却価格が確定してから次の家を選べることです。手元に残るお金が分かるので、無理のない予算で次の家を探しやすくなります。今の家の住宅ローンを売却代金で返す場合も、返済の見通しが立ったうえで次のローンを組めます。
また、売り急ぐ必要がないため、価格の交渉でも落ち着いて判断しやすくなります。
注意点
売り先行の注意点は、今の家が売れたあと、次の家が決まるまでの住まいが必要になる場合があることです。仮住まいをする場合は、家賃に加えて、敷金・礼金などの初期費用や、引っ越しが2回になる費用がかかります。
| 仮住まいでかかる費用の例 | 内容 |
|---|---|
| 家賃 | 住む期間分 |
| 初期費用 | 敷金・礼金・仲介手数料など |
| 引っ越し費用 | 今の家から仮住まい、仮住まいから新居で2回 |
| 荷物の保管費用 | 仮住まいに入りきらない荷物がある場合 |
仮住まいの期間を短くするには、売買契約のときに引き渡し日を数か月先に設定し、その間に次の家を決めるという調整が考えられます。
売り先行で気をつけたいこと
売却の期限を決めずに売り出すと、次の家探しの時期も決められません。「いつまでに売れれば、いつまでに次の家を決められるか」を最初に逆算しておくことが大切です。
買い先行のメリットと注意点
「どうしても住みたい物件が見つかった」という場合に、買い先行は有力な選択肢になります。
メリット
買い先行のメリットは、次の家をじっくり選べることと、引っ越しが一度で済みやすいことです。新居に移ってから今の家を空き家の状態で売り出せるため、内見の日程も買主の都合に合わせやすくなります。
注意点
買い先行の注意点は、今の家が売れるまでの間、住宅ローンや維持費が二重になる可能性があることです。今の家にローンが残っている場合、次の家のローンと合わせて返済が続きます。金融機関によっては、今のローンが残っていることで、次のローンの借入額が抑えられる場合もあります。
さらに、今の家がなかなか売れないと、「早く売らなければ」という気持ちから、価格を下げる判断を急いでしまうことがあります。
| 買い先行で重なりやすい支払い | 内容 |
|---|---|
| 住宅ローン | 今の家と新居の2本 |
| 固定資産税・都市計画税 | 1月1日時点の所有者にかかるため、両方の家の分 |
| 管理費・修繕積立金 | マンションの場合 |
| 光熱費の基本料金 | 今の家の契約を残す場合 |
買い先行で気をつけたいこと
買い先行を選ぶ場合は、「今の家が何か月売れなくても家計が回るか」を先に計算しておきましょう。あわせて、一定の期限までに売れなければ買取に切り替えるといった「出口」を決めておくと、売り急ぎを避けやすくなります。買取の考え方は『柏で不動産を売るなら”仲介”と”買取”どちらが得？違いと使い分けガイド』もご覧ください。
自分はどちら向き？判断のチェックリスト
「うちはどちらに向いているのだろう」と迷ったら、次のチェックリストで確認してみてください。
売り先行が合いやすい方
□ 次の家の頭金や購入資金に、今の家の売却代金をあてる
□ 今の家の住宅ローンが残っていて、売却代金で返す予定がある
□ 次の家の予算を、売却額が分かってから決めたい
□ 仮住まいをしてもよい、または引き渡し日の調整で乗り切れそう
□ 売却価格はできるだけ納得のいく金額にしたい
買い先行が合いやすい方
□ 住みたい物件がすでに見つかっている
□ 今の家の住宅ローンが完済している、または残りが少ない
□ 二重の支払いが数か月続いても家計が回る
□ 引っ越しを一度で済ませたい
□ 小さなお子さんや高齢の家族がいて、仮住まいの負担が大きい
どちらにも同じくらい当てはまる場合は、売り出しと物件探しを並行して始め、売却の見通しが立った時点で購入を決める「同時進行」を目指すのもひとつの方法です。
住宅ローンが残っている家の売り方は、『住宅ローンが残っている柏の家を売るには｜残債・アンダーローンの対処』で詳しくまとめています。
資金のつなぎ方：自己資金・つなぎ融資・住み替えローン
売りと買いの時期がずれるときに問題になるのが、「次の家の代金を払うタイミングで、今の家の売却代金がまだ入っていない」という状況です。これを埋める方法として、主に次のようなものがあります。
| 方法 | 内容 | 注意したい点 |
|---|---|---|
| 自己資金で払う | 預貯金などで次の家の代金を払う | 手元資金が大きく減る |
| つなぎ融資 | 売却代金が入るまでの短期間、資金を借りる | 金利や手数料がかかる。取り扱いは金融機関による |
| 住み替えローン | 今の家のローンの残りと新居の購入資金をまとめて借りる | 借入額が大きくなり、審査が厳しくなる場合がある |
| 二重ローン | 今のローンを返しながら新居のローンも組む | 収入に対する返済額の割合が審査される |
つなぎ融資とは、今の家の売却代金が入るまでの間、次の家の購入資金を一時的に借りる融資のことです。住み替えローンとは、今の家を売っても返しきれないローンの残りを、新居の住宅ローンに上乗せして借りるローンのことです。どちらも、取り扱いの有無や条件は金融機関によって異なります。
どの方法が使えるかは、収入や今のローンの状況、次の家の価格によって変わります。柏で住宅ローンを組むときの考え方は『柏で住宅ローンを組むなら｜金利比較・審査のポイントと相談先の選び方』もご覧ください。
住み替えの資金計画を含めた売却の進め方は、柏の住み替えの進め方を「晃南土地」の売却サービスで確認するからご覧いただけます。
住み替えの資金計画を立てる手順
売り先行・買い先行のどちらを選ぶ場合も、最初に「今の家を売ったら、手元にいくら残るか」を計算しておくと、次の家の予算がぶれにくくなります。計算は次の順番で進めます。
| 手順 | 計算すること | 確認に使うもの |
|---|---|---|
| 1 | 今の家がいくらで売れそうか | 不動産会社の査定 |
| 2 | 今の家のローンの残高 | 返済予定表 |
| 3 | 売るときにかかる費用 | 仲介手数料・印紙税・抵当権の抹消費用など |
| 4 | 売って手元に残る金額（1から2と3を引く） | 1〜3の結果 |
| 5 | 次の家に使える自己資金（4に預貯金を足す） | 家計の預貯金 |
| 6 | 次の家の予算（5に新しいローンの借入額を足す） | 金融機関の事前審査 |
| 7 | 次の家を買うときの諸費用を差し引く | 登記費用・ローンの手数料・引っ越し費用など |
たとえば、今の家が3,000万円で売れる見込みで、ローン残高が1,500万円、売却にかかる費用が120万円だとすると、手元に残るのは1,380万円です。ここに預貯金を足した金額が、次の家の頭金や諸費用にあてられるお金の上限になります（数字は計算の仕方を示すための例です）。
ここで大切なのは、手順1の売却見込み額を高く見積もりすぎないことです。査定価格は「このくらいで売れそう」という目安であり、実際の売却価格は買主との交渉で決まります。資金計画は控えめな売却額で立てておくと、想定より安く売れた場合にも慌てずに済みます。
柏で家を買うときにかかる諸費用の目安は、『柏で家を買うときの諸費用・初期費用ガイド｜物件価格以外にいくらかかる？』で詳しくまとめています。
契約で時期を調整する：買い替え特約・引き渡し日の設定
売りと買いの時期のずれは、お金だけでなく、契約の取り決めで調整する方法もあります。
買い替え特約
買い替え特約とは、次の家を買う契約の中で、「今の家が一定の期日までに一定の金額以上で売れなかった場合は、購入の契約を解除できる」と取り決める特約のことです。買い先行や同時進行でのリスクを抑える方法ですが、売主にとっては契約が白紙に戻る可能性がある条件のため、応じてもらえるかどうかは物件や売主の事情によって変わります。
引き渡し日を後ろに設定する
今の家を売るときに、売買契約から引き渡しまでの期間を長めにとり、その間に次の家を決める方法です。売り先行で仮住まいを避けたいときに使われます。買主の引っ越しの都合と合うかどうかがポイントになります。
同じ日に決済する
今の家の売却代金の受け取りと、次の家の代金の支払いを同じ日に行う方法です。売却代金をそのまま購入資金にあてられるため、つなぎ融資を使わずに済む場合があります。ただし、関係者全員の日程と、金融機関の手続きを細かく合わせる必要があります。
| 調整の方法 | 使いやすい場面 | ポイント |
|---|---|---|
| 買い替え特約 | 買い先行・同時進行 | 売主が応じるかは物件次第 |
| 引き渡し日を後ろに設定 | 売り先行 | 買主の都合と合わせる |
| 同日決済 | 同時進行 | 関係者の日程と金融機関の手続きをそろえる |
税の注意：3000万円特別控除と住宅ローン控除の関係
住み替えでは、「売ったとき」と「買ったとき」の税の特例が関わってきます。ここは順番によって結果が変わる場合があるため、国税庁の説明（2026年9月27日確認）に沿って整理します。
売ったときの3000万円特別控除
マイホームを売ったときの3000万円特別控除とは、自分が住んでいた家を売って利益が出たとき、その利益から最大3000万円を差し引ける特例のことです。以前に住んでいた家を売る場合は、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ることが要件のひとつとされています。買い先行で新居に移ったあとに売る場合は、この期限を意識しておく必要があります。
住宅ローン控除との併用の制限
住宅ローン控除とは、住宅ローンを使って家を買ったとき、年末のローン残高に応じて所得税などが控除される制度のことです。国税庁の説明では、新しい家に住み始めた年と、その前2年・後3年の計6年間に、3000万円特別控除などの譲渡所得の特例を受けている場合は、住宅ローン控除を受けられないとされています。
つまり、今の家を売って3000万円特別控除を使うと、同じ時期に買った新居で住宅ローン控除を使えない場合がある、ということです。売って利益が出る見込みがあるかどうか、新居でローンをどのくらい借りるかによって、どちらの特例を使うほうがよいかが変わります。
特定のマイホームの買換え特例
もうひとつ、特定のマイホームを買い換えたときの特例という制度もあります。売った家の利益への課税を、将来に繰り延べる仕組みです。国税庁の説明では、2027年（令和9年）12月31日までの売却が対象で、売った年の1月1日時点で売った家と土地の所有期間がともに10年を超えていること、居住期間が10年以上であること、売った金額が1億円以下であることなどが要件とされています。3000万円特別控除との併用はできません。
| 特例 | 内容の要点（国税庁の説明より） |
|---|---|
| 3000万円特別控除 | 利益から最大3000万円を控除。住まなくなってから3年目の年末までに売る |
| 住宅ローン控除 | 入居年と前2年・後3年に譲渡の特例を受けていると使えない |
| 特定のマイホームの買換え特例 | 課税を繰り延べる。2027年12月31日までの売却が対象 |
どの特例を使うのがよいかは、売ったときの利益の額や、新居の借入額によって変わります。具体的な判断は、晃南土地が提携する税理士と連携してサポートします。税の基本は『柏でマイホームを売ったときの税金｜3000万円特別控除と譲渡所得のキホン』と『住宅ローン控除で柏の住まいはどれだけ戻る？｜2026年の制度と使い方』もあわせてご覧ください。
柏の中で住み替えるときに見ておきたいこと
柏市内での住み替えでは、街ならではの事情も順番の決め方に関わってきます。
新築を買う場合は引き渡し時期を確認する
柏の葉キャンパス駅や柏たなか駅の周辺など、つくばエクスプレス沿線では新しい住宅の供給が続いてきました。新築マンションは、建物の完成前に販売されることがあり、契約から入居まで1年以上かかる場合もあります。この場合は、入居の時期が先に決まるため、そこから逆算して今の家の売り出し時期を決めることになります。
通学区域を確認する
柏市では、住所によって通う小学校・中学校の通学区域が決まっています。お子さんがいるご家庭で、転校を避けたい場合は、同じ通学区域の中で次の家を探す必要があります。区域は変更されることもあるため、最新は柏市の公式情報でご確認ください。
路線と駅で暮らしが変わる
柏市にはJR常磐線、東武アーバンパークライン、つくばエクスプレスの3路線が通っています。今の家と同じ駅の近くで広い家に移るのか、別の路線の駅に移るのかで、通勤や買い物の流れが変わります。住み替え先のエリアごとの特徴は、『柏の不動産売却｜エリアごとの買い手傾向と売りやすさを徹底解説【2026年版】』も参考になります。
中古の家を買う場合は、リノベーションの余地も見る
次の家を中古で探す場合は、間取りや内装が希望どおりでなくても、リノベーションで変えられる余地があるかどうかで選択肢が広がります。壁を取り払って広いリビングにできるか、水まわりの位置を動かせるかなどは、建物の構造によって変わります。晃南土地はリノベーションも手がけているため、「この家ならどこまで変えられるか」という視点で物件選びをお手伝いすることもできます。リノベーションの費用も含めて予算を組むと、住み替え全体の資金計画がより現実に近づきます。
買ったあとの「売る・貸す」も考えておく
晃南土地は売買だけでなく賃貸管理も手がけているため、住み替えのご相談では、次の家を「将来、売るとき・貸すときにどう評価されそうか」という視点もお伝えしています。住み替え先を選ぶときに、将来の選択肢を残しておくことも大切な判断材料です。
住み替えのスケジュール例
売り先行と買い先行のおおまかな流れを、時期ごとに並べてみます。期間は物件や時期によって大きく変わるため、考え方の目安としてご覧ください。
| 段階 | 売り先行 | 買い先行 |
|---|---|---|
| 準備 | 査定を受け、売却額の見込みと予算を決める | 予算を決め、ローンの事前審査を受ける |
| 前半 | 今の家を売り出し、並行して物件情報を集める | 次の家を探し、購入の契約をする |
| 中盤 | 売買契約を結び、引き渡し日を調整する | 新居に引っ越し、今の家を売り出す |
| 後半 | 次の家を決めて購入の契約をする | 今の家の売買契約を結ぶ |
| 完了 | 今の家を引き渡し、新居に引っ越す（仮住まいを挟む場合あり） | 今の家を引き渡し、二重の支払いが終わる |
季節の面では、1〜3月は新年度に向けた住まい探しが動きやすい時期とされています。春に向けて今の家を売り出したい場合は、秋から年末にかけて査定や片付けを始めておくと、準備が間に合いやすくなります。
住み替えでつまずきやすいポイントと対策
最後に、住み替えで起こりやすいつまずきと、その対策を整理します。
| つまずきやすいこと | 対策 |
|---|---|
| 売却額を高く見込みすぎ、次の家の予算が合わなくなる | 査定の根拠を確認し、控えめな額で資金計画を立てる |
| 先に買ったあと、今の家が売れず二重の支払いが続く | 売却の期限と、期限を過ぎたときの対応を先に決める |
| 売れたあと、次の家が決まらず仮住まいが長引く | 引き渡し日を後ろに設定し、物件探しを並行して始める |
| 税の特例の組み合わせを見落とす | 売る前・買う前に税の扱いを確認する |
| 売りと買いで別々の会社に頼み、日程の調整が難しくなる | 売りと買いの両方を見られる窓口に相談する |
住み替えは、売りと買いの2つの取引を同時に動かすため、どちらか一方だけを見ていると全体の段取りが崩れやすくなります。売りと買いの両方の状況を1つの窓口で把握しておくと、日程や資金の調整がしやすくなります。
「売り先行と買い先行、自分たちの場合はどちらが合うのか、まず気軽に聞いてみたい」という方もいらっしゃると思います。住み替えは考えることがたくさんあり、どこから手をつけるか迷いやすいものです。今の家のことと、次に住みたいエリアのことを、LINEでひとことお送りいただくところから始めても大丈夫です。晃南土地のLINEで売買部に相談する
よくある質問
売り先行と買い先行、どちらが得ですか。
どちらが得かは、資金の状況によって変わります。売却代金を次の家の資金にあてる場合や、ローンが残っている場合は、売り先行のほうが資金面の不安を抑えやすくなります。自己資金に余裕があり、住みたい物件が決まっている場合は、買い先行のほうが物件を逃さずに済みます。家計がどちらの負担に耐えやすいかで考えるのが基本です。
今の家のローンが残っていても、先に次の家を買えますか。
買える場合があります。ただし、今のローンと新居のローンの返済が重なるため、金融機関の審査では収入に対する返済額の割合が見られます。つなぎ融資や住み替えローンなどを使う方法もありますが、取り扱いや条件は金融機関によって異なります。
住み替えで3000万円特別控除と住宅ローン控除は両方使えますか。
国税庁の説明（2026年9月27日確認）では、新居に住み始めた年とその前2年・後3年の計6年間に、3000万円特別控除などの特例を受けている場合は、住宅ローン控除を受けられないとされています。どちらを使うほうがよいかは、売却の利益や新居の借入額によって変わるため、晃南土地が提携する税理士と連携して確認をサポートします。
仮住まいを避ける方法はありますか。
今の家の売買契約で引き渡し日を後ろに設定する方法や、今の家の売却代金の受け取りと次の家の支払いを同じ日に行う方法があります。どちらも相手方の都合と合わせる必要があるため、売り出しの段階から不動産会社に希望を伝えておくと調整しやすくなります。
柏の中で住み替える場合、どこから相談すればいいですか。
売りと買いの両方の段取りをまとめて相談できる窓口があると、日程や資金の調整がしやすくなります。晃南土地では、今の家の査定と、次の家探しの両方のご相談を承っています。まずは今の家の価値を知るところから始めてもよいでしょう。
まとめ
柏で家を売って買う住み替えでは、「先に売るか、先に買うか」が最初の分かれ目です。次の家の資金を今の家の売却代金に頼る場合や、ローンが残っている場合は、売り先行を基本に考えると資金面の不安を抑えやすくなります。住みたい物件が決まっていて自己資金に余裕がある場合は、買い先行も選択肢になります。
どちらを選ぶ場合も、つなぎ融資や買い替え特約、引き渡し日の設定などで時期のずれを調整できます。3000万円特別控除と住宅ローン控除には併用の制限があるため、売る前・買う前に税の扱いも確認しておきましょう。新築の引き渡し時期や通学区域など、柏での住まい探しの事情も、順番を決める材料になります。
ここまで読んで、「自分たちの住み替えの段取りを、具体的に相談してみたい」と感じた方もいらっしゃるかもしれません。ご都合に合わせて、次のいずれかからお進みください。
売却の進め方を先に知りたい方は、「晃南土地」の売却サービスを詳しく見るからご覧いただけます。
状況を伝えて、住み替えの順番から相談したい方は、柏の住み替えと不動産売却について「晃南土地」に問い合わせるからご連絡ください。
対面でじっくり話したい方は、総合不動産「晃南土地」我孫子店への来店予約をご利用ください。
まずは気軽に聞いてみたい方は、晃南土地のLINEで売買部に相談することもできます。
「まだ検討段階」と添えていただければ、売却を急かすことなく、状況の整理からお手伝いします。
