離婚で柏の家を売る｜財産分与と住宅ローンの整理

2026.09.28

離婚で柏の家を売る｜財産分与と住宅ローンの整理

柏で家を持つご夫婦が離婚を考えるとき、多くの方が頭を悩ませるのが住まいのことです。「この家は売ったほうがいいのか、どちらかが住み続けられるのか」「住宅ローンがまだ残っているけれど、どうなるのだろう」と、気持ちの整理がつかないまま、お金と手続きの話を進めなければならない場面もあります。

晃南土地は千葉県我孫子市を拠点に、1991年から住まいの売買、賃貸管理、リノベーションまでを一社で手がけてきました。柏エリアの売却のご相談もお受けしており、その中には、ご家族の事情が変わったことをきっかけにしたご相談もあります。

先に結論をお伝えします。離婚にともなう家の扱いは、「家の名義」「住宅ローンの契約の形」「家の今の価値とローン残高の差」の3つを確認すると、選べる道が見えてきます。そのうえで、売って現金で分けるのか、どちらかが住み続けるのかを決めていく流れです。この記事では、どちらが正しいかを決めつけるのではなく、判断に必要な材料を順番に整理します。財産分与や住宅ローンの法的な判断は、晃南土地が提携する弁護士・司法書士・税理士などの専門家と連携してサポートします。

家の売却の全体像を先に知りたい方は、柏の家の売却について「晃南土地」の売却サービスを詳しく見るもあわせてご覧ください。

結論：最初に「名義・ローン・価値」の3点を確かめる

離婚で家をどうするかを考えるとき、最初にやることは、話し合いの前提となる事実をそろえることです。

1つ目は家の名義です。家や土地が夫婦どちらの名義になっているのか、共有名義なら持分はどうなっているのかを確認します。2つ目は住宅ローンの契約の形です。誰が借りていて、誰が保証しているのかによって、離婚後に残る責任が変わります。3つ目は家の今の価値です。売ったらいくらになりそうかと、ローンの残高を比べることで、売ってローンを返せるかどうかが分かります。

この3点がそろうと、次のような選択肢の中から、自分たちに合う道を考えられるようになります。

家を売って、ローンを返したうえで残ったお金を分ける
どちらか一方が住み続け、もう一方に代わりのお金を渡す
どちらか一方が住み続け、ローンの名義や返済の分担を取り決める

どの道を選ぶかは、ご夫婦それぞれの暮らしの再建や、お子さんの有無、収入などによって変わります。大切なのは、感情が揺れやすい時期だからこそ、まず事実を並べてから話し合うことです。

離婚時の財産分与とは：2026年4月から請求期間は5年に

財産分与とは、離婚したときに、夫婦が婚姻中に協力して築いた財産を分け合うことです。民法第768条に定めがあり、離婚した一方は、相手方に対して財産の分与を請求できるとされています。

夫婦の間で話し合いがまとまらない場合は、家庭裁判所に対して、話し合いに代わる処分を求めることができます。この請求ができる期間について、2026年4月1日に施行された改正民法では、離婚の時から5年を経過するまでとされました。法務省の説明によると、2026年3月31日以前に離婚した場合は、改正前と同じ2年が適用されます（いずれも2026年9月27日確認）。

また、改正後の民法では、財産分与を決めるときに考慮する事情として、婚姻中に取得・維持した財産の額や、それぞれの寄与の程度、婚姻の期間、婚姻中の生活水準、各当事者の年齢や収入などが例示されました。婚姻中の財産の取得や維持についての寄与の程度は、異なることが明らかでないときは、互いに等しいものとされています。

項目	内容（民法第768条・2026年9月27日確認）
財産分与の請求	離婚した一方が、相手方に財産の分与を請求できる
家庭裁判所への請求期間	離婚の時から5年（2026年3月31日以前の離婚は2年）
考慮される事情の例	財産の額、寄与の程度、婚姻期間、生活水準、年齢、収入など
寄与の程度	異なることが明らかでないときは、互いに等しいものとされる

家も、婚姻中に夫婦で購入した場合は、財産分与の対象になり得ます。一方で、結婚前から持っていた家や、親から相続した家などは、扱いが変わる場合があります。自分たちの家がどちらにあたるか、どのように分けるのが妥当かは、個別の事情によって判断が分かれるため、提携する弁護士などの専門家と連携して整理をお手伝いします。

家の分け方は主に3通り：それぞれの特徴

家を財産分与の中でどう扱うかは、大きく分けて3通りの考え方があります。

分け方	内容	向いていると考えられる場面	注意したい点
売って現金で分ける	家を売り、ローンを返した残りを分ける	どちらも住み続ける予定がない	売れるまでの期間、ローンが残る場合の対応
一方が住み続け、代わりのお金を渡す	住む側が家を取得し、相手に相当額を支払う	住む側に支払いやローンを引き継ぐ力がある	家の評価額の決め方、名義とローンの変更
一方が住み続け、名義やローンはそのまま	名義・返済の分担を取り決めて住み続ける	お子さんの転校を避けたいなど事情がある	住む人とローンを払う人が違うことの不安定さ

売って現金で分ける

家を売って現金に換え、ローンを返したうえで残ったお金を分ける方法です。分け方の計算が分かりやすく、離婚後にお互いの関係を家のローンでつなぎ続けずに済むのが特徴です。一方で、売れるまでの間、どちらがどう住むか、ローンの返済をどう分担するかを決めておく必要があります。

一方が住み続け、代わりのお金を渡す

住み続ける側が家を取得し、出ていく側に家の価値のうち相当する分のお金を支払う方法です。この場合、家の価値をいくらと見るかが話し合いの土台になります。不動産会社の査定を取って、互いに納得できる数字を共有しておくと話が進めやすくなります。

一方が住み続け、名義やローンはそのまま

たとえば、ローンを借りている側が家を出て、もう一方とお子さんが住み続けるといった形です。お子さんの生活環境を変えずに済む一方で、ローンの返済が滞った場合に、住んでいる側が影響を受けるおそれがあります。取り決めの内容を書面に残すことを含め、専門家と相談しながら慎重に決めることが大切です。

家の名義と住宅ローンの契約の形を確認する

話し合いの前に、手元の書類で「家の名義」と「ローンの契約の形」を確認しておきましょう。

家の名義を確認する方法

家の名義は、登記事項証明書（登記簿謄本）で確認できます。購入したときの売買契約書や、登記が完了したときに受け取った書類にも記載があります。共有名義の場合は、それぞれの持分の割合も確認しておきます。

共有名義の家を売るには、共有している全員の同意が要ります。どちらか一方だけの判断で家全体を売ることはできないため、売る場合も住み続ける場合も、共有者同士の合意が出発点になります。

住宅ローンの契約の形を確認する

住宅ローンの契約の形によって、離婚後に誰にどのような責任が残るかが変わります。主な形は次のとおりです。

契約の形	内容	離婚のときに確認したいこと
単独で借りる	夫婦の一方だけが借り主	借り主が家を出る場合、返済を続けられるか
連帯保証	一方が借り主、もう一方が連帯保証人	離婚しても保証人の立場は自動では外れない
連帯債務	夫婦2人で1つのローンを借りる	2人とも全額の返済について責任を負う
ペアローン	夫婦それぞれが別々のローンを借りる	互いのローンの連帯保証人になっている場合がある

離婚は夫婦の間の取り決めですが、住宅ローンは金融機関との契約です。夫婦の間で「ローンは相手が払う」と決めても、金融機関との契約上の立場がそれだけで変わるわけではありません。借り主や保証人を変えたい場合は、金融機関の承諾が要り、住み続ける側の収入などが審査されます。

ローンの契約書や、金融機関から届く返済予定表を手元に用意しておくと、確認がスムーズです。

売ってローンを返せるか：アンダーローンとオーバーローン

家を売る場合に最初に確かめたいのが、売った金額でローンを返しきれるかどうかです。

アンダーローンとは、家の売却価格がローン残高を上回る状態のことです。この場合は、売却代金でローンを返し、残ったお金を財産分与の中で分ける流れになります。

オーバーローンとは、家の売却価格がローン残高を下回る状態のことです。この場合は、売却代金だけではローンを返しきれないため、足りない分を預貯金などで補う必要があります。補うことが難しい場合は、金融機関の同意を得て売る任意売却という方法を検討することもあります。

状態	売ったときのお金の流れ	考えたいこと
アンダーローン	売却代金でローンを返し、残りを分ける	残ったお金の分け方、売却にかかる費用
オーバーローン	売却代金ではローンを返しきれない	不足分の補い方、金融機関との調整

どちらの状態かを知るには、ローンの残高と、家がいくらで売れそうかの両方が要ります。ローンの残高は返済予定表などで確認でき、家の価格は不動産会社の査定で目安をつかめます。「まだ売ると決めたわけではないけれど、まずは価値を知りたい」という段階での査定も可能です。

ローンが残っている家の売り方は、『住宅ローンが残っている柏の家を売るには｜残債・アンダーローンの対処』でも詳しくまとめています。

家の価値はどう決める？査定と評価の違い

財産分与の話し合いでは、家の価値を「いくら」と見るかが、分け方の土台になります。とくに、どちらかが住み続けて代わりのお金を渡す場合は、この金額の決め方で支払う額が大きく変わります。

家の価値を示す数字には、いくつかの種類があります。それぞれ目的が違うため、どの数字を使うかをお互いに共有しておくことが大切です。

数字の種類	どんな数字か	話し合いでの使い方の例
不動産会社の査定価格	近い条件の取引事例などから、売れそうな価格を見積もったもの	売る場合・代わりのお金を決める場合の目安
固定資産税評価額	固定資産税を計算するために市町村が定める評価	納税通知書で確認できる。売れる価格とは一致しないことがある
相続税路線価など	税の計算に使う評価	売れる価格とは目的が異なる
実際の売却価格	買主と合意して契約した価格	売った場合の分け方の基準になる

実際に売る場合は、売れた価格から、ローンの返済や仲介手数料などの費用を差し引いた金額が、分ける対象の目安になります。住み続ける側が代わりのお金を払う場合は、査定価格を参考にすることが考えられますが、1社だけの査定に頼らず、根拠を説明してもらったうえで、お互いが納得できる数字を探すのが無難です。

査定には、物件を見ずにデータから出す机上査定と、実際に家を見て出す訪問査定があります。まずは机上査定でおおよその価値を知り、話し合いの方向が決まってから訪問査定を受けるという進め方もあります。査定の種類と使い分けは『柏の不動産査定Q&A｜机上・訪問・AI査定の違いと使い分け』で詳しく解説しています。

家を売る場合の進め方と、売るタイミング

家を売ると決めた場合、次の順番で進めるのが基本です。

順番	やること	ポイント
1	名義・ローン・価値を確認する	登記事項証明書、返済予定表、査定
2	売ることと、代金の分け方の方針を話し合う	売れるまでの住まい方・返済の分担も決める
3	不動産会社と媒介契約を結ぶ	共有名義なら共有者全員が関わる
4	売り出し・内見対応	住んでいる側の負担に配慮する
5	売買契約・引き渡し	ローンの完済と抵当権の抹消を同時に行う
6	代金を分け、必要に応じて税の申告をする	分け方は取り決めに沿って行う

売るときにかかる費用も分け方に含める

売却代金をそのまま分けられるわけではなく、売るときにはいくつかの費用がかかります。分け方を話し合うときは、これらを差し引いた「手元に残る金額」で考えると、あとで食い違いが起きにくくなります。

費用の例	内容
仲介手数料	不動産会社に支払う成功報酬
印紙税	売買契約書に貼る印紙の代金
抵当権の抹消費用	ローン完済後に抵当権を消す登記の費用
ローンの繰上返済手数料	金融機関によってかかる場合がある
引っ越し・片付けの費用	誰が負担するかを決めておく

どの費用を誰がどの割合で負担するかも、代金の分け方と一緒に決めておくと安心です。仲介手数料の目安は『柏で不動産売却の仲介手数料はいくら？相場と費用をプロが解説』でご確認いただけます。

離婚の前に売るか、後に売るか

家を売るタイミングには、離婚が成立する前に売る方法と、離婚後に売る方法があります。

離婚の前に売る場合は、夫婦として連絡を取り合える間に、売却の手続きや代金の分け方までを一度に決められる点が特徴です。離婚の後に売る場合は、先に離婚の手続きを進め、落ち着いてから売却に取りかかれる一方で、離婚後に連絡を取り合いながら手続きを進める必要があります。

どちらがよいかは、お二人の関係や、住まいの事情、財産分与の話し合いの進み具合によって変わります。税の扱いが変わる場合もあるため、時期を決める前に、提携する税理士などの専門家と確認しておくと安心です。

直接話しにくい場合の進め方

「相手と直接やり取りするのが負担」という方もいらっしゃいます。売却の実務では、不動産会社が売主それぞれと連絡をとりながら手続きを進めることもできます。連絡の取り方や書類のやり取りの方法を最初に決めておくと、お互いの負担を減らせます。

家の売却にかかる進め方を知りたい方は、離婚にともなう柏の家の売却を「晃南土地」の売却サービスで確認するからご覧いただけます。

どちらかが住み続ける場合に確認したいこと

お子さんの学校や、住み慣れた環境を変えたくないといった理由から、どちらか一方が住み続けることを選ぶ場合もあります。その場合に確認しておきたい点を整理します。

名義とローンをそろえられるか

住み続ける側が家の名義もローンも引き継ぐ形にできれば、住む人と家の持ち主、ローンを払う人がそろい、離婚後の関係はすっきりします。そのためには、住み続ける側が単独でローンを借り換えられるか、金融機関の審査を受ける必要があります。収入の条件によっては難しい場合もあるため、借入先の金融機関の条件を早めに確かめておくとよいでしょう。

名義とローンをそのままにする場合

住む人とローンを払う人が違う状態が続くと、返済が滞ったときに、住んでいる側が住まいを失うおそれがあります。また、ローンを払っている側から見ると、住んでいない家の返済を続けることになります。どのような取り決めにするか、書面にどう残すかは、提携する弁護士などの専門家と連携してサポートします。

将来、売る可能性も考えておく

お子さんが独立するまで住み続け、その後に売るという考え方もあります。その場合は、将来売るときに誰の同意が要るか、売却代金をどう分けるかも、あらかじめ話し合っておくと後の負担が減ります。晃南土地では、売ったあと・貸すときまで見据えて、住まいの選択肢を一緒に整理しています。

住み続けながら家を売却するリースバックという方法もあります。仕組みと注意点は『柏でリースバックという選択肢｜住み続けながら自宅を売る仕組みと注意点』で解説しています。

税金の基本：家を渡したとき・売ったとき

離婚にともなう家の扱いでは、税金についても知っておきたい点があります。ここでは、国税庁の説明（2026年9月27日確認）に沿って基本を整理します。

財産分与で家を渡した側

国税庁の説明によると、財産分与が土地や建物で行われたときは、分与した人に譲渡所得の課税が行われます。この場合、分与した時の土地や建物の時価が、譲渡所得の収入金額になります。家を「売った」わけではなくても、税の上では売ったのと同じように扱われる点に注意が必要です。

財産分与で家を受け取った側

国税庁の説明では、離婚による財産分与で財産を受け取った場合、通常は贈与税がかからないとされています。夫婦の財産関係の清算や、離婚後の生活保障のための財産分与請求権に基づいて受け取ったものと考えられるためです。ただし、分与された財産の額が、婚姻中の夫婦の協力によって得た財産の額などを考慮しても多すぎる場合や、贈与税や相続税を免れるために離婚したと認められる場合は、贈与税がかかることがあります。

また、財産分与で受け取った家を将来売る場合は、分与を受けた日にその時の時価で取得したものとして扱われます。

家を第三者に売った場合

家を第三者に売って利益が出た場合は、譲渡所得として税金がかかることがあります。自分が住んでいた家を売った場合は、一定の要件を満たせば、マイホームを売ったときの3000万円特別控除を使える場合があります。ただし、この特例は、夫婦や親子など「特別の関係がある人」に売った場合は対象にならないとされています。

場面	税の扱いの基本（国税庁の説明より）
財産分与で家を渡した	渡した人に譲渡所得の課税。分与した時の時価が収入金額
財産分与で家を受け取った	通常は贈与税がかからない（例外あり）
家を第三者に売った	利益が出れば譲渡所得。要件を満たせば3000万円特別控除の対象になり得る

どの特例が使えるか、どのタイミングで家を分けるのが税の面で負担が少ないかは、個別の事情で変わります。具体的な判断は、晃南土地が提携する税理士と連携してサポートします。家を売ったときの税の基本は『柏でマイホームを売ったときの税金｜3000万円特別控除と譲渡所得のキホン』もご覧ください。

お子さんがいる場合：学区と引っ越しの時期

お子さんがいるご家庭では、家を売るか住み続けるかを決めるときに、学校のことが大きな判断材料になります。

柏市では、住んでいる住所によって通う小学校・中学校の通学区域が決まっています。家を売って市内の別の場所に引っ越す場合、住所によっては学校が変わることがあります。柏市の公式サイトでは、市立小中学校の通学区域図が公開されています。引っ越し先の候補がある場合は、住所ごとの通学区域を柏市の公式情報でご確認ください。

引っ越しの時期を学期の区切りに合わせたいと考える場合は、そこから逆算して売却のスケジュールを考えます。

考えたいこと	確認のポイント
転校を避けたいか	同じ通学区域内で住まいを探せるか
引っ越しの時期	学期や年度の区切りに合わせられるか
通勤との両立	柏はJR常磐線・東武アーバンパークライン・つくばエクスプレスが通り、住む場所で通勤の便が変わる
住まいの広さ	離婚後の世帯人数に合った広さか

家を売って、市内の賃貸住宅や、より小さな住まいに移るという選択もあります。晃南土地は売買だけでなく賃貸の仲介・管理も手がけているため、売却と次の住まい探しを並行して考えるお手伝いもできます。

話し合いの前にそろえておきたいことのチェックリスト

離婚にともなう家の話し合いは、感情面の負担も大きく、何度も話し合うのはつらいものです。1回ごとの話し合いを実りあるものにするために、事前にそろえておきたい資料と確認事項をまとめます。

書類

□ 登記事項証明書（名義と持分の確認）
□ 購入時の売買契約書・重要事項説明書
□ 住宅ローンの契約書・返済予定表
□ 固定資産税の納税通知書
□ マンションの場合は管理費・修繕積立金の金額が分かる書類

確認事項

□ 家の名義と持分の割合
□ ローンの契約の形（単独・連帯保証・連帯債務・ペアローン）
□ ローンの残高
□ 家がいくらで売れそうか（査定の結果）
□ 売る・住み続けるそれぞれの希望
□ お子さんの学校や引っ越しの時期の希望

決めておくこと

□ 売れるまでの間、誰が住み、誰がローンを払うか
□ 売却代金や代わりのお金の分け方の方針
□ 不動産会社とのやり取りを、誰がどのように行うか

「まだ相手と話し合う前だけれど、家がいくらになるかだけ知っておきたい」「人に知られずに、まず状況だけ相談したい」という方もいらっしゃると思います。晃南土地では、LINEで売買部に気軽にご相談いただける窓口を用意しています。言葉にしづらいご事情も、話せる範囲からで構いません。晃南土地のLINEで売買部に相談する

よくある質問

離婚したあとでも、家の財産分与を求めることはできますか。

できる場合があります。改正後の民法では、話し合いがまとまらないときに家庭裁判所へ財産分与の処分を求められる期間は、離婚の時から5年とされています。2026年3月31日以前に離婚した場合は2年とされているため、離婚した時期を確認しておきましょう（2026年9月27日確認）。個別の判断は、晃南土地が提携する弁護士などの専門家と連携してサポートします。

住宅ローンが残っていても、家を売ることはできますか。

売ることはできます。売却代金でローンを完済し、抵当権を抹消して引き渡すのが基本の流れです。売却代金がローン残高に届かない場合は、不足分を補う方法や、金融機関の同意を得て売る方法を検討します。まずはローンの残高と家の査定額を比べることから始めましょう。

相手が家を売ることに同意してくれません。どうすればいいですか。

共有名義の家を売るには、共有している全員の同意が要ります。話し合いが進まない場合の対応は、財産分与全体の話し合いの中で考えることになり、法的な判断を含むため、晃南土地が提携する弁護士などの専門家と連携してサポートします。家の価値を示す査定の結果は、話し合いの材料として役立つことがあります。

離婚を相手に知られずに、家の査定だけ受けられますか。

名義人として査定を依頼することはできます。ただし、共有名義の家を実際に売るには共有者全員の手続きが要るため、査定の結果をどう使うかは状況に合わせて考えましょう。ご連絡の方法やお時間についてご希望があれば、最初にお伝えください。

家を売ったお金は、半分ずつ分けるものですか。

財産分与では、婚姻中の財産の取得や維持についての寄与の程度は、異なることが明らかでないときは互いに等しいものとされています。ただし、実際の分け方は、家の購入資金の出どころや、他の財産との兼ね合いなど、個別の事情によって変わります。具体的な判断は、提携する専門家と連携して確認をお手伝いします。

まとめ

離婚にともなう柏の家の扱いは、まず「家の名義」「住宅ローンの契約の形」「家の価値とローン残高の差」の3点を確認することから始まります。そのうえで、売って現金で分けるのか、どちらかが住み続けるのかを、お子さんの学校や暮らしの再建も含めて考えていきます。

2026年4月1日に施行された改正民法では、家庭裁判所に財産分与を求められる期間が離婚の時から5年となりました。家を財産分与で渡した場合や売った場合には、税金の扱いにも注意が必要です。法律や税の具体的な判断は、晃南土地が提携する専門家と連携してサポートします。

ここまで読んで、「自分たちの場合はどうなるのか、一度整理してみたい」と感じた方もいらっしゃるかもしれません。ご都合に合わせて、次のいずれかからお進みください。

家の売却の進め方を知りたい方は、「晃南土地」の売却サービスを詳しく見るからご覧いただけます。

状況を伝えて、何から始めればよいか相談したい方は、離婚にともなう柏の家の売却について「晃南土地」に問い合わせるからご連絡ください。

対面で落ち着いて話したい方は、総合不動産「晃南土地」我孫子店への来店予約をご利用ください。

まずは気軽に聞いてみたい方は、晃南土地のLINEで売買部に相談することもできます。

「まだ検討段階」と添えていただければ、売却を急かすことなく、状況の整理からお手伝いします。

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