同居していた親の家を相続したら｜相続税の特例と売るタイミング
柏で親と同居していた家を相続し、「この家、いつ売ってもいいのだろうか」「すぐに売ると相続税の特例が使えなくなると聞いたけれど本当？」と迷っている方は少なくありません。同居していた家の相続では、相続税の特例と、売ったときの税金の特例が別々に動くため、売る時期によって手元に残るお金が変わることがあります。
千葉県我孫子市で1991年から地域の住まいに関わってきた晃南土地では、柏エリアで相続した住まいの売却のご相談もいただいています。この記事では、同居していた家を相続した方が「いつ売るか」を決めるための期限と制度を、国税庁の公表資料に沿って順番に整理します。個別の税額の判断は、提携の税理士と連携してサポートする前提でお読みください。
売却の進め方を先に知っておきたい方は、「晃南土地」の不動産売却サービスを詳しく見るもあわせてご覧ください。
結論：同居の家は「申告期限の後、3年以内」を軸に売る時期を考える
先に結論をお伝えします。同居していた親の家を相続し、相続税の小規模宅地等の特例を使う場合、相続税の申告期限（亡くなったことを知った日の翌日から10か月以内）までは、その家に住み続け、持ち続けることが条件です。そのため、売却の引き渡しは申告期限の後に置くのが基本の考え方になります。
そのうえで、売ったときの税金を軽くする特例には、それぞれ期限があります。
- 相続税を納めた場合の取得費加算の特例：相続開始の翌日から、相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日まで
- マイホームを売ったときの3000万円特別控除：住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日まで（住み続けている間の売却も対象になり得ます）
つまり、同居していた家は「申告期限（約10か月）の後から、おおむね3年余りのあいだ」が、相続税と売却時の税金の両方の特例を検討しやすい時期といえます。ただし、どの特例が使えるか、どれが有利かは、相続税がかかるか、誰が家を取得したか、売る人がそこに住んでいるかで変わります。以下で一つずつ確認していきましょう。
同居していた家の相続で関わる税金は2種類ある
最初に整理しておきたいのは、「相続税」と「売ったときの税金」は別物だという点です。
相続税とは、亡くなった方から財産を受け継いだときに、財産の合計が基礎控除額を超える場合にかかる国の税金のことです。基礎控除額は「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」で計算します（国税庁 No.4152、令和8年4月1日現在法令等）。
売ったときの税金とは、相続した家を売って利益（譲渡所得）が出たときにかかる所得税・住民税のことです。こちらは売った年の翌年に確定申告をして納めます。
| 税金の種類 | いつ関わるか | 同居の家で関係する主な特例 |
|---|---|---|
| 相続税 | 相続が始まってから10か月以内に申告・納付 | 小規模宅地等の特例 |
| 売ったときの税金（譲渡所得税） | 売った年の翌年の確定申告 | 取得費加算の特例、マイホームの3000万円特別控除 |
「相続税の特例を使ったから、売ったときも安くなる」というわけではありません。二つの税金にはそれぞれの特例と期限があり、売る時期はその両方をにらんで決めることになります。
小規模宅地等の特例とは：同居親族は「住み続けて、持ち続ける」
小規模宅地等の特例とは、亡くなった方が住んでいた土地などを一定の親族が相続したときに、相続税を計算するうえでの土地の評価額を下げられる制度のことです。
住まいの土地は330平方メートルまで80％減額
国税庁の説明（No.4124、令和8年4月1日現在法令等）では、亡くなった方の住まいの敷地（特定居住用宅地等）に当たる場合、限度面積は330平方メートル、減額割合は80％とされています。柏の住宅地の一般的な戸建ての敷地であれば、敷地全体が限度面積に収まるケースも見られます。
同居していた親族が満たす条件
同居していた親族がこの特例を受けるには、国税庁の説明で次の条件が示されています。
「相続開始の直前から相続税の申告期限まで引き続きその建物に居住し、かつ、その宅地等を相続開始時から相続税の申告期限まで有していること」
ここに、売るタイミングを考えるうえでの最大のポイントがあります。申告期限より前に家を手放したり、引っ越して住まなくなったりすると、同居親族としての条件から外れるおそれがあるということです。
なお、配偶者が取得する場合は条件が異なります。誰が取得するかで要件が変わる点や、相続税がゼロになっても申告が要る点などの詳しい整理は、『親と同居中の方へ｜実家を相続する前に知っておきたい税の特例』でまとめています。本記事では「相続した後、いつ売るか」に絞ってお話しします。
申告期限より前に売ると、何が変わるのか
「相続税を払うお金が足りないから、早く売って現金にしたい」と考える方もいらっしゃいます。気持ちとしては自然なことです。ただ、同居親族として小規模宅地等の特例を使う予定なら、申告期限前の売却は慎重に考える必要があります。
申告期限前に家を手放すと、同居親族の条件である「申告期限まで有していること」を満たさなくなるおそれがあります。特例が使えなければ、土地の評価額が下がらず、その分だけ相続税が増える可能性があります。
売買契約を先に結び、引き渡しを申告期限の後にする、という進め方が検討されることもあります。ただし、契約日と引き渡し日のどちらで判断されるかなど細かな点は、個別の事情によって扱いが変わり得るため、実際に進める前に提携の税理士と確認するのが安全です。
一方で、相続税がもともとかからない（基礎控除の範囲に収まる）ご家庭では、小規模宅地等の特例を使う必要自体がないこともあります。その場合は、申告期限を待たずに売る判断もあり得ます。まずは「相続税がかかりそうか」を早めに見積もることが、売る時期を決める出発点になります。
売るときの税金①：マイホームの3000万円特別控除
同居していた家は、相続したあなた自身の「住まい」でもあります。そのため、売るときには、亡くなった方の家としてではなく、あなたのマイホームとしての特例が検討できる場合があります。
どんな特例か
マイホームを売ったときの3000万円特別控除とは、自分が住んでいる家（またはその敷地）を売ったときに、売却益から最高3,000万円を差し引ける制度のことです（国税庁 No.3302、令和8年4月1日現在法令等）。
期限は「住まなくなってから3年目の年末」
住み続けている間に売る場合のほか、以前に住んでいた家を売る場合も対象になり得ます。その場合は「住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る場合に限ります」とされています。
たとえば、申告期限まで住み続けたあと、住み替え先へ引っ越した場合、引っ越しから3年目の年末までが一つの目安になります。
注意したい条件
- 親子や夫婦など、特別な関係にある相手に売る場合は対象外です
- 売却益が出なくても、特例を使う場合は確定申告が求められます
- きょうだいと共有で相続した場合、その家に住んでいない共有者は、自分の持分についてこの特例の対象にならないことがあります
共有で相続したかどうかは、売るときの税金にも影響します。名義の決め方を相続の段階で考えておくと、売る時期の選択肢が広がることがあります。
売るときの税金②：取得費は親から引き継ぐ
相続した家を売ったときの利益は、「売った金額−（取得費＋売るための費用）」で計算します。ここでいう取得費とは、その家を手に入れるためにかかった金額のことです。
国税庁の説明（No.3270）では、相続で取得した土地建物は、亡くなった方の取得の時期と取得費がそのまま引き継がれるとされています。つまり、親が何十年も前に買った家なら、そのときの購入代金などをもとに計算します。
ここで困りやすいのが、購入時の売買契約書が見当たらないケースです。取得費が分からないと、売却益が大きく計算されることがあります。同居していた家なら、親の書類を探しやすいのは強みです。売ると決める前から、購入時の契約書、建築時の請負契約書、リフォームの領収書などを一か所にまとめておくことをおすすめします。
また、取得の時期を引き継ぐため、親が長く所有していた家であれば、所有期間が5年を超える長期譲渡として扱われることが見込まれます。長期か短期かで税率が変わるため、これも時期を考える材料になります。
相続税を納めた場合は「取得費加算の特例」も検討する
取得費加算の特例とは、相続税を納めた人が、相続した財産を一定期間内に売った場合に、納めた相続税のうち一定の金額を取得費に加えられる制度のことです（国税庁 No.3267、令和8年4月1日現在法令等）。取得費が増える分、売却益が小さくなり、売ったときの税金が軽くなる可能性があります。
期限は、国税庁の説明で次のとおりとされています。
「相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに譲渡していること」
申告期限は相続開始から10か月以内なので、おおむね「相続開始から3年10か月以内」が目安です。
注意点は二つあります。一つは、相続税がかかっていない場合は、この特例は使えないことです。小規模宅地等の特例で相続税がゼロになった場合も同様です。もう一つは、マイホームの3000万円特別控除など他の特例と組み合わせられるか、どちらを選ぶと有利かは、ご家庭ごとの数字で変わるという点です。ここは提携の税理士と一緒に試算して決める部分です。
同居していた家には「空き家の3000万円特例」は使えない
相続した家を売るときの特例として、よく知られているのが「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」です。ただ、同居していた家では、この特例は原則として使えません。
国税庁の説明（No.3306、令和8年4月1日現在法令等）では、対象となる家の条件の一つとして「相続の開始の直前において被相続人以外に居住をしていた人がいなかったこと」が挙げられています。あなたが同居していた時点で、この条件に当てはまらないことになります。
「相続した家は3000万円まで税金がかからないと聞いた」という情報は、多くの場合この空き家の特例を指しています。同居していた家は、前の章で説明したマイホームの特例が検討の中心になる、と整理しておくと混乱しにくくなります。
なお、空き家の特例には昭和56年5月31日以前の建築であることや、令和9年12月31日までの売却であることなどの条件もあります。空き家になった柏の実家の売り方は、『【2026年版】相続した柏の実家、売る・貸す・活かすで迷ったら｜3000万円特別控除も解説』で扱っています。
時期別：売るタイミングの早見表
ここまでの期限を、相続開始からの時間の流れで並べると次のようになります。期限はいずれも国税庁・法務省の公表資料（2026年9月27日確認）にもとづく一般的な目安です。
| 相続開始からの時期 | 主な期限・できごと | 売却を考えるうえでのポイント |
|---|---|---|
| 3か月以内 | 相続放棄の申述期限（家庭裁判所） | 借金なども含めて相続するかを決める時期。売却の話は、相続すると決めてから |
| 10か月以内 | 相続税の申告・納付期限 | 同居親族として小規模宅地等の特例を使うなら、この日まで住み続け、持ち続ける |
| 申告期限後〜 | 小規模宅地等の条件をクリア | 引き渡しを置きやすくなる時期。査定や売り出しの準備はこれより前から進めておける |
| 3年以内 | 相続登記の申請義務の期限（相続を知り、取得を知った日から） | 売却には相続人名義への登記が前提。早めに済ませておく |
| 申告期限の翌日から3年 | 取得費加算の特例の期限 | 相続税を納めた場合に検討。おおむね相続開始から3年10か月 |
| 住まなくなってから3年目の年末 | マイホームの3000万円特別控除の期限 | 住み替えで引っ越した場合の目安。住み続けながら売る場合も対象になり得る |
仮の日付で当てはめてみると
たとえば、2026年1月15日に親が亡くなり、その日に相続を知った場合を仮に考えます（あくまで説明のための例です）。
| 項目 | 仮の例での日付の目安 |
|---|---|
| 相続税の申告期限 | 2026年11月15日（国税庁の例示と同じ数え方で、翌日から10か月） |
| 取得費加算の特例の期限 | 2029年11月15日（申告期限の翌日以後3年を経過する日） |
| 相続登記の申請期限 | 2029年1月15日（相続と取得を同じ日に知った場合） |
| マイホームの3000万円特別控除 | 2027年3月に住み替えで転居した場合、2030年12月31日まで |
期限の日が土日祝日に当たる場合の扱いなど、実際の日付は個別に確認が必要です。それでも、一度このように書き出してみると、「秋までは住み続け、年明けに売り出して、春に引き渡す」といった具体的な計画が立てやすくなります。
この表を見ると、「申告期限を過ぎたら急いで売らなければならない」わけではないことが分かります。住み続けながら、次の住まいが決まってから売る、という進め方も選べます。一方で、住み替えで先に家を空ける場合は、マイホームの特例の期限から逆算して売り出しの時期を決めておくと安心です。
売る時期を決める4つの視点
期限は「いつまでに」を教えてくれますが、「いつが自分にとってよいか」は暮らしの事情で決まります。次の4つの視点で考えてみてください。
1. これからもその家に住みたいか
同居していた家は、あなたの生活の拠点です。「親と暮らした家だけれど、一人で住むには広すぎる」「通勤や子どもの学校を考えると、住み替えたい」など、住まいとしての今後を先に考えると、売るかどうか、いつ売るかが見えやすくなります。住み続けながら部分的にリノベーションして暮らしやすくする、という選択もあります。
2. 相続税の納税資金は足りるか
相続税がかかる場合、申告期限までに現金で納めるのが原則です。預貯金で足りない場合、家を売って納税資金を用意したくなりますが、同居親族として特例を使うなら申告期限前の売却はリスクがあります。納税資金の見通しは、相続が始まったら早めに提携の税理士と確認しておきたい点です。
3. きょうだいとの分け方をどうするか
同居していた子が家を相続し、ほかのきょうだいには預貯金を多く分ける、あるいは家を売って代金を分ける、など分け方によって、誰が売主になるか、どの特例を使えるかが変わります。分け方の考え方は『きょうだいと疎遠なまま実家を相続｜揉めない分け方の考え方』も参考になります。
4. 建物の状態と売り出す季節
築年数や傷み具合によって、そのまま売るか、手を入れてから売るか、建物を壊して土地として売るかの判断が変わります。売り出す季節も考える材料の一つです。春の新生活に合わせて住まいを探す方もいるため、申告期限が秋口に来る場合は、年明けからの売り出しを見据えて年内に査定と準備を進めておく、といった組み立ても考えられます。
自分の場合はどの時期が合うのか、売った場合と住み続けた場合で比べてみたい方は、相続した柏の家の売却について「晃南土地」に相談するからご相談ください。税金の具体的な試算が必要な部分は、提携の税理士と連携して進めます。
柏で同居の実家を売るまでの段取りチェックリスト
売る時期が見えてきたら、次の順で準備を進めるとスムーズです。
□ 相続人を確認し、遺言書の有無を確かめる
□ 相続税がかかりそうか、おおまかな財産の合計を出す
□ 小規模宅地等の特例を使うかどうかを、提携の税理士と確認する
□ 遺産分割協議で、家を誰が取得するか（単独か共有か）を決める
□ 相続登記を申請する（登録免許税は固定資産税評価額の1000分の4が基本）
□ 親の購入時・建築時の契約書、リフォームの領収書を探す
□ 住み続けるか、住み替えるかを決め、住み替え先の条件を考える
□ 査定を受け、売り出し価格の考え方をすり合わせる
□ 申告期限、取得費加算、マイホーム特例の期限から、引き渡し時期を逆算する
□ 売った翌年の確定申告に向けて、書類を保管しておく
相続登記は、2024年4月1日から義務になりました。相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に申請が求められ、正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象となります（法務省）。売却するにも相続人名義への登記が前提になるため、売る時期にかかわらず早めに進めておくのが安心です。名義整理の進め方は『【2026年版】柏の相続した空き家、名義はそのまま？相続登記の義務化と「名義整理」の進め方』で詳しく解説しています。
売るまでの間の固定資産税と家の管理
申告期限を待つ間も、固定資産税はかかり続けます。固定資産税は毎年1月1日時点の所有者に課税される仕組みで、相続登記が済むまでの間は、相続人が納める形になります。柏市では、亡くなった方あての税の書類を受け取る代表者を決める「相続人代表者指定届出書」の提出を、亡くなってから1か月以内を目途にお願いしています。
同居していた家は、住みながら売却を待てるぶん、空き家になった実家よりも建物の傷みや防犯の心配は少なくなります。一方で、親の荷物の整理は後回しになりがちです。内見のときに部屋が片付いているかどうかは、買主の印象に影響します。売る時期が見えてきたら、残す物と手放す物の仕分けを少しずつ始めておくと、売り出しの準備がぐっと楽になります。
住み替えるなら「売る」と「次の住まい」を同時に考える
同居していた家を売る場合、多くのケースで、あなた自身の次の住まいを決める必要があります。ここが、空き家になった実家を売る場合との大きな違いです。
売るのを先にするか、次の住まいを先に決めるかで、資金計画と仮住まいの要否が変わります。
| 進め方 | よい点 | 気をつけたい点 |
|---|---|---|
| 売却を先に進める | 売れた金額が分かってから次の住まいを選べる | 引き渡しまでに次の住まいが決まらないと、仮住まいが必要になることがある |
| 次の住まいを先に決める | 引っ越しを一度で済ませやすい | 売却価格が想定を下回ると、資金計画の見直しが必要になる |
また、次の住まいを賃貸にするか購入するか、柏市内で探すか、我孫子など近隣も含めるかによって、売り出しの時期も変わってきます。売買と賃貸の両方を扱う会社であれば、売る家と次の住まいを一つの窓口で並行して相談できます。
親が長く所有していた家は、地域での評価や街の変化も踏まえて価格を考えることが大切です。柏の中でも、駅からの距離、用途地域、前面道路の状況などで買い手の層が変わります。ハザードマップの状況によって価格の考え方が変わる点は『柏の実家を相続した方へ｜ハザードマップで変わる売却価格の考え方』で扱っています。
「税金のことも、住み替えのことも、まとめて誰かに聞きたい」と感じている方もいらっしゃるはずです。まずは気軽に状況だけ伝えたい方のために、売買部につながるLINEもご用意しています。晃南土地のLINEで売買部に相談するから、分かる範囲のことを送っていただくだけでも大丈夫です。
よくある質問
同居していた親の家は、相続したらすぐに売ってもいいですか。
売ること自体はできますが、同居親族として小規模宅地等の特例を使う場合は、相続税の申告期限（亡くなったことを知った日の翌日から10か月以内）まで住み続け、持ち続けることが条件です。期限前に手放すと特例が使えなくなるおそれがあるため、相続税がかかるご家庭では、引き渡しを申告期限の後にするのが基本の考え方です。
同居していた家を売るとき、空き家の3000万円特例は使えますか。
原則として使えません。国税庁の説明では、相続の直前に亡くなった方以外に住んでいた人がいないことが条件の一つとされています。同居していた家では、売る人自身のマイホームとしての3000万円特別控除が検討の中心になります。
マイホームの3000万円特別控除は、いつまでに売れば使えますか。
住み続けている間に売る場合のほか、住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る場合も対象になり得ます。親子や夫婦など特別な関係にある相手への売却は対象外で、特例を使う場合は確定申告が求められます。
取得費加算の特例と3000万円特別控除は、どちらを使えばよいですか。
取得費加算の特例は相続税を納めた場合に限られ、期限は相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までです。どちらが有利か、組み合わせられるかは、相続税額や売却益の大きさで変わるため、提携の税理士と試算して決めることをおすすめします。
相続登記をしないまま売ることはできますか。
売却の前提として、相続人名義への相続登記が必要になります。相続登記は2024年4月1日から義務化されており、取得を知った日から3年以内の申請が求められます。売る時期が先でも、登記は早めに済ませておくと安心です。
まとめ
同居していた親の家を相続したときは、相続税の特例と、売ったときの税金の特例を分けて考えることが出発点です。小規模宅地等の特例を使うなら、申告期限まで住み続け、持ち続けることが条件になります。そのうえで、取得費加算の特例（申告期限の翌日から3年）、マイホームの3000万円特別控除（住まなくなってから3年目の年末）という期限を重ねると、売る時期の目安が見えてきます。
同居していた家には空き家の3000万円特例は原則として使えないこと、取得費と取得の時期は親から引き継ぐことも、あわせて押さえておきたいポイントです。そして、どの特例が有利かは、相続税の有無、誰が取得したか、あなたがこれからどこに住むかで変わります。
ここまで読んでくださった方の中には、「自分の場合、いつ売るのがよいのか具体的に知りたい」と感じている方もいらっしゃるはずです。次のいずれかから、ご都合に合わせてお進みください。
売却の進め方を先に知りたい方は、「晃南土地」の不動産売却サービスを詳しく見るからご覧いただけます。
状況を伝えて、売る時期から一緒に考えたい方は、柏の相続不動産の売却について「晃南土地」に問い合わせるからご連絡ください。
対面でじっくり話したい方は、総合不動産「晃南土地」我孫子店への来店予約をご利用ください。
気軽に一言だけ送りたい方は、晃南土地のLINEで売買部に相談するからどうぞ。
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