住宅ローンが残った家を貸すには？｜銀行への相談と注意点
千葉県我孫子市や柏市の周辺に持ち家があり、転勤や住み替え、家族の事情などで、住宅ローンが残ったまま家を貸すことを考えているオーナーの方へ。
「ローンがまだ残っているけれど、空けておくくらいなら貸したい。でも、勝手に貸して大丈夫なのだろうか」
このように迷っている方は少なくありません。結論から言うと、住宅ローンは原則として「借りた本人やその家族が住む家」のためのローンです。そのため、住宅ローンが残った家を貸す場合は、まず借入先の金融機関に相談し、了承を得られるかどうかを確認することが出発点になります。了承を得ずに貸すと、契約違反としてローンの一括返済を求められる可能性があるためです。
この記事では、住宅ローンが残った家を貸すときに確認しておきたいことを、金融機関への相談の進め方、転勤などの事情による取り扱い、賃貸用ローンへの借り換え、住宅ローン控除への影響、収支の考え方、火災保険の見直しの順に整理します。税金や契約の最終的な判断は、金融機関や税理士などの専門家への確認が欠かせない分野です。この記事は、その確認に入る前の「全体の地図」としてお使いください。貸した後の管理をどう進めるかも気になる方は、「晃南土地」の賃貸管理サービスもあわせてご覧ください。
住宅ローンが残った家は貸せるのか
最初に、この記事の結論を整理しておきます。
- 住宅ローンは、原則として借りた本人やその家族が住むことを前提にしたローン
- ローンが残った家を貸すときは、借入先の金融機関への相談が出発点になる
- 金融機関の了承を得ずに貸すと、契約違反として一括返済を求められる可能性がある
- 転勤などやむを得ない事情がある場合は、金融機関の判断で認められる場合もある
- 認められない場合は、賃貸用のローンへの借り換えや、売却なども選択肢になる
- 住まなくなると、住宅ローン控除は原則として受けられなくなる
つまり、「ローンが残っているから貸せない」と決めつけることはありませんが、「ローンが残っていても自由に貸せる」わけでもありません。どちらになるかは、借りているローンの契約内容と、金融機関の判断によって変わります。
住宅ローンの契約内容や、貸すことを認めてもらえる条件は、金融機関やローンの種類によって違います。この記事で紹介するのは一般的な考え方です。実際の判断は、手元の金銭消費貸借契約書などを確認したうえで、借入先の金融機関に確かめてください。
なぜ住宅ローンは「自分が住む家」が前提なのか
そもそも、なぜ住宅ローンは貸すことが制限されているのでしょうか。
住宅ローンは、自分や家族が住むための家を買う・建てるための資金を貸すローンです。自分が住む家であれば、生活の基盤として返済が優先されやすいと考えられることなどから、住宅ローンは、賃貸用の物件に使うローンと比べて、金利などの条件が借りやすく設定されている傾向があります。
一方、人に貸して家賃収入を得るための物件は、事業としての性格を持ちます。空室になれば家賃が入らず、返済の原資が不安定になるリスクもあります。そのため、賃貸用の物件には、アパートローンや不動産投資ローンなど、別の種類のローンが用意されています。
住宅ローンで買った家を人に貸すと、「自分が住む家のためのローン」を「事業用の物件」に使っている状態になります。金融機関が貸すことを制限しているのは、このためです。
契約書のどこを見ればいいか
住宅ローンを借りるときに結んだ金銭消費貸借契約書や、その特約には、借りた人が住むことや、住宅の用途を変えるときの取り扱いなどが書かれている場合があります。「居住」「用途」「賃貸」「期限の利益」といった言葉を手がかりに、該当しそうな条項を確認してみましょう。読んでもよく分からないときは、そのまま金融機関に確認するのが近道です。
無断で貸すとどうなるか
金融機関の了承を得ずに貸した場合、どのようなことが起こり得るのでしょうか。
代表的なのが、ローンの一括返済を求められる可能性です。たとえば、住宅金融支援機構の【フラット35】の利用条件では、確認の結果、第三者に賃貸するなど投資用住宅としての利用が判明した場合は、借入れの全額を一括して返済する必要がある旨が示されています。民間の金融機関の住宅ローンでも、契約で定めた用途と違う使い方をした場合に、同じような取り扱いが定められていることがあります。
一括返済を求められた場合、手元の資金で返せなければ、家を売って返済にあてるなどの対応が必要になる場合があります。家賃収入を得るつもりで貸したのに、結果的に家を手放すことになるおそれもあるということです。
「黙っていれば分からないのでは」と考える方もいるかもしれませんが、住所の変更や郵便物、税金の申告などから、住んでいないことが分かる場合もあります。何より、契約上のルールを守らないまま貸すことは、後で大きな負担になりかねません。貸すことを考え始めた段階で、まず金融機関に相談することをおすすめします。
借入先の金融機関への相談の進め方
では、実際に金融機関に相談するときは、どのように進めればよいのでしょうか。
相談のタイミング
相談は、貸すことを決める前、できれば「貸すかどうか迷っている段階」で行うのが理想です。金融機関の判断によって、貸せるのか、借り換えが必要なのか、売却を考えたほうがよいのかが変わるため、先に確認しておくと、その後の計画が立てやすくなります。
転勤などで住まなくなる時期が決まっている場合は、その時期から逆算して、早めに相談しておきましょう。
相談のときに伝えること
金融機関に相談するときは、次のような内容を整理しておくと話が進めやすくなります。
- 住まなくなる理由（転勤、住み替え、家族の事情など）
- 住まなくなる時期と、戻って住む予定があるかどうか
- 貸したい期間と、貸し方（誰に、どれくらいの期間）
- 家族の誰かが住み続けるのか、全員が転居するのか
準備しておきたいもの
□ 住宅ローンの金銭消費貸借契約書
□ 返済予定表（残りの借入額と返済期間が分かるもの）
□ 転勤の場合は、辞令など事情が分かる書類
□ 家賃の見込み額（管理会社の家賃査定など）
金融機関によって、必要な書類や手続きは違います。どのような書類が必要か、相談の段階で確認しておきましょう。
転勤など事情がある場合の取り扱い
住宅ローンを借りた後に、転勤などで一時的にその家に住めなくなることは、珍しいことではありません。
こうしたやむを得ない事情がある場合、金融機関によっては、一定の条件のもとで家を貸すことを認める場合があります。たとえば、一時的に住めない事情があることを書類で示すことや、将来戻って住む予定があることなどが、判断の材料になると考えられます。
ただし、認められるかどうか、認められる場合の条件（貸せる期間、金利の扱い、届出の方法など）は、金融機関やローンの種類によって違います。「転勤だから大丈夫」と自分で判断せず、借入先の金融機関の判断を確認することが大切です。
家族が住み続ける場合
単身赴任などで本人だけが家を離れ、家族はその家に住み続ける場合は、家を人に貸すわけではないため、状況が異なります。この場合の住宅ローン控除の扱いは、後の章で触れます。ローン契約上の取り扱いについても、念のため金融機関に確認しておくと安心です。
戻る予定がある場合の貸し方
転勤から戻ってきたときに自分で住みたい場合は、貸し方にも工夫が必要です。一般の賃貸借契約（普通借家契約）では、貸す側から契約を終わらせるには正当な事由が求められ、予定どおりに戻れない可能性があります。期間を決めて貸す定期借家契約という方法もあるため、戻る予定がある場合は、貸し方も含めて管理会社に相談しておくとよいでしょう。
ここまで読んで、「自分の場合は貸せるのか、貸すならどう進めればいいのか」を整理したいと感じた方もいるかもしれません。ローンの状況や家族の予定を伺いながら、貸す場合の進め方を一緒に整理します。住宅ローンが残った家の貸し方について「晃南土地」に相談するからお気軽にご連絡ください。貸した後の管理の内容は、「晃南土地」の賃貸管理サービスで紹介しています。
賃貸用ローンへの借り換えという選択肢
金融機関から住宅ローンのまま貸すことを認めてもらえない場合や、長く貸し続ける予定の場合は、賃貸用の物件向けのローンに借り換えるという選択肢があります。
借り換えで変わりやすいこと
賃貸用のローンは、住宅ローンとは審査の考え方や条件が異なります。一般に次のような点が変わりやすいと言われています。
| 項目 | 変わりやすい点 |
|---|---|
| 金利 | 住宅ローンより高めに設定される傾向がある |
| 審査 | 本人の収入に加え、物件の収益性（家賃収入の見込み）も見られる |
| 返済期間 | 建物の築年数などによって、設定できる期間が変わる場合がある |
| 諸費用 | 借り換えに伴う手数料や登記の費用などがかかる |
金利が上がれば、毎月の返済額が増える可能性があります。借り換えを検討するときは、借り換え後の返済額と、見込める家賃収入を並べて、収支が成り立つかを確認しておくことが大切です。
借り換えが難しい場合
収入や物件の条件によっては、賃貸用のローンへの借り換えが難しい場合もあります。その場合は、貸すことをいったん見送る、売却を検討するなど、別の選択肢も含めて考えることになります。どの選択肢が合うかは、ローンの残高や返済期間、家族の今後の予定によって変わるため、一つに絞り込む前に、それぞれの収支を並べて比べてみることをおすすめします。
住宅ローン控除はどうなるか
住宅ローンが残った家を貸すときに、あわせて確認しておきたいのが住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）への影響です。
住まなくなると、原則として控除は受けられない
住宅ローン控除は、自分が住む家のための借入れを対象にした制度です。そのため、家を貸して自分が住まなくなると、原則としてその期間は控除を受けられなくなります。
国税庁の「No.1234 転勤と住宅借入金等特別控除等」では、単身赴任などで控除を受ける人がその年の12月31日において家族と共にその家に住まなくなった期間については、控除の適用はないとされています。
家族が住み続ける場合
一方、同じページでは、転勤などのやむを得ない事情で本人が単身で転居し、配偶者や扶養親族などが引き続きその家に住んでいて、事情が解消した後は本人もその家で一緒に住むと認められる場合には、本人が引き続き住んでいるものとして取り扱われ、控除を受けることができると示されています。
再び住むことになった場合
家族全員で転居して控除を受けられなくなった場合でも、転勤などのやむを得ない事情で住まなくなり、その後その家に再び住むことになったときは、控除期間が残っていれば、一定の要件のもとで再び控除を受けられる場合があります。ただし、控除期間そのものは延長されません。また、住まなかった間にその家を賃貸していた場合は、再び住み始めた年の翌年以後の適用になると示されています。
再び控除を受けるためには、転居の前後に必要な手続きがあります。具体的な要件や手続きは、国税庁の公式ページで確認するとともに、税理士などの専門家の確認を受けておくと安心です。晃南土地では、税務に関わる判断が必要な場面では、提携する税理士と連携してサポートしています。
収支の考え方：家賃でローン返済をまかなえるか
貸すことを考えるとき、多くのオーナーが気にするのが「家賃でローンの返済をまかなえるか」という点です。ただし、比べるべきなのは家賃とローン返済額だけではありません。
貸したときにかかる主な費用
| 費用 | 内容 |
|---|---|
| ローンの返済 | 毎月の元金と利息の返済（借り換えた場合は変わる可能性がある） |
| 管理料 | 管理会社に管理を任せる場合の費用 |
| 管理費・修繕積立金 | 分譲マンションの場合、貸しても所有者が支払う |
| 固定資産税・都市計画税 | 所有者として毎年かかる税金 |
| 火災保険料 | 貸す場合に合わせて見直した保険の費用 |
| 修繕費 | 設備の故障や退去後の原状回復など |
| 入居者募集の費用 | 入居者が決まったときにかかる費用など |
空室の期間も考えに入れる
家賃は、入居者がいる間しか入ってきません。入居者が退去してから次の入居者が決まるまでの間は、家賃収入がない一方で、ローンの返済や税金などの支出は続きます。収支を考えるときは、「毎月満室で家賃が入る」前提だけでなく、一定の空室期間がある前提でも試算しておくと安心です。
仮の数字で考えてみる
たとえば、仮に家賃が月10万円、ローンの返済が月8万円だとすると、一見、毎月2万円が手元に残るように見えます。しかし、ここから管理料や固定資産税、保険料、修繕費の積み立てなどを差し引くと、手元に残る金額はさらに小さくなり、場合によってはマイナスになることもあります。数字はあくまで考え方を示すための例で、実際の金額は物件やローンの条件によって変わります。
返済額や費用は将来変わる可能性がある
収支の試算は、今の数字だけで終わらせないことも大切です。変動金利で借りている場合は、金利の動きによって毎月の返済額が変わる可能性があります。建物は年数がたつほど、給湯器や外壁、屋根などの修繕が必要になる時期が近づきます。分譲マンションの場合は、管理組合の決定によって管理費や修繕積立金が見直されることもあります。家賃も、周辺の相場や建物の古さによって変わっていきます。こうした変化を踏まえて、少し厳しめの前提でも収支が成り立つかを確認しておくと、貸した後に慌てずに済みます。
収支がマイナスになる場合でも、「将来戻って住む家を維持するため」「売却の時期を待つため」など、目的によっては貸す意味がある場合もあります。数字と目的の両方から判断することが大切です。
家賃収入には税金もかかる
家を貸して得た家賃収入は、税金の上では不動産所得にあたります。会社員の方でも、家賃収入があると確定申告が必要になる場合があります。どの費用を経費にできるかなど、具体的な扱いは税理士に確認しておきましょう。賃貸経営の確定申告の基本は、『相続や転勤で初めて大家になった方へ｜賃貸経営の確定申告、知らないと損する経費のキホン』で解説しています。
火災保険の見直しも忘れずに
住宅ローンを借りるときに火災保険に加入している場合、貸すことになったら、保険の内容も見直しておきましょう。
貸すと、保険の前提が変わる
自分が住むことを前提に入った火災保険は、家を貸すことで、住んでいる人や建物の使い方といった前提が変わります。契約内容によっては、そのままでは補償の対象や条件が合わなくなる場合もあります。貸すことが決まったら、加入している保険会社や代理店に、自分が住まなくなり人に貸すことを伝え、契約の変更や見直しが必要かを確認しておきましょう。
建物の保険と家財の保険は分けて考える
家を貸す場合、オーナーが備えるのは主に建物です。入居者の家財は、入居者自身が加入する保険で備えるのが基本的な考え方です。これまで自分の家財に掛けていた保険が必要かどうかも、あわせて見直しておきましょう。
また、建物の不具合が原因で入居者や第三者に損害を与えた場合に備える補償など、貸す立場ならではの備えもあります。賃貸物件の保険の考え方は、『我孫子・柏で賃貸経営を10年続けている大家さんへ｜火災保険・地震保険、加入時のままにしていませんか』でも紹介しています。
離れた場所から管理できるかも考えておく
住宅ローンが残った家を貸すきっかけには、転勤や住み替えなどがあります。こうした場合、貸した家から離れた場所で暮らしながら、賃貸の管理をすることになります。
貸した後に発生すること
家を貸すと、家賃の入金確認、入居者からの問い合わせ、設備が故障したときの修理の手配、契約の更新、退去時の立会いと原状回復など、さまざまな対応が必要になります。給湯器やエアコンの故障、水漏れなどは、時間を選ばずに起こります。入居者にとって住まいのトラブルは生活に直結するため、連絡を受けたら早めに対応することが求められます。
遠方からの自主管理は負担が大きくなりやすい
転勤先から物件まで距離がある場合、トラブルのたびに現地に行くのは現実的ではありません。本業の仕事や新しい土地での生活に慣れる時期と重なると、負担はさらに大きくなります。そのため、住宅ローンが残った家を貸す場合は、管理会社に管理を任せることも含めて考えておくと安心です。
管理会社に任せる場合は、管理料がかかる一方で、入居者対応や修繕の手配などを代わりに進めてもらえます。先ほどの収支の試算に管理料を含めておくと、実際の手取りに近い数字で判断できます。どこまで任せるかによって費用も変わるため、管理の範囲と費用をあわせて確認しておきましょう。
住まなくなる前にしておきたい準備
金融機関の了承が得られ、貸すことが決まったら、転居の前に家の準備も進めておきましょう。
荷物の整理と室内の確認
貸す場合は、室内を空の状態にするのが基本です。転居先に持って行かない家具や荷物を、どこに保管するかも決めておきましょう。荷物を出した後は、壁や床の傷、水回りの状態を確認し、クリーニングや修繕が必要かどうかを管理会社と相談します。
設備の点検と記録
給湯器、エアコン、換気扇、コンロなどの設備が正常に動くかを確認しておきます。取扱説明書や保証書をまとめておくと、入居後に故障したときの対応がスムーズです。入居前の室内の状態を写真で記録しておくと、退去時に原状回復の範囲を話し合うときの材料になります。
郵便物や各種の手続き
転居にあわせて、郵便物の転送や、公共料金の名義・契約の整理が必要になります。住民票を移すかどうかは、住宅ローン控除などの手続きにも関わる場合があるため、転居の前に確認しておくと安心です。固定資産税の納税通知書など、所有者あての書類が転居先に届くようにしておくことも忘れないようにしましょう。
貸すことが決まってから入居までの流れ
金融機関への確認を終えて貸すことが決まったら、実際に入居者が住み始めるまでは、おおむね次のような順番で進みます。
| 順番 | 内容 |
|---|---|
| 1 | 管理会社に相談し、物件の状態と家賃の目安を確認する |
| 2 | 貸し方（普通借家か定期借家か、貸す期間）と募集条件を決める |
| 3 | 管理を任せる場合は、管理委託契約を結ぶ |
| 4 | クリーニングや必要な修繕を行う |
| 5 | 入居者を募集し、申し込みがあれば審査を行う |
| 6 | 入居者と賃貸借契約を結び、鍵を引き渡す |
| 7 | 家賃の入金と管理が始まり、翌年に確定申告を行う |
ポイントは、1の家賃の目安を、できるだけ早い段階で把握しておくことです。家賃の目安が分かれば、金融機関への相談や、借り換えを検討するときの収支の試算に使えます。住まなくなる時期が決まっている場合は、そこから逆算して、募集を始める時期を管理会社と相談しておくと、空室の期間を短くしやすくなります。
貸すか、売るか、空けておくか
住宅ローンが残った家の選択肢は、「貸す」だけではありません。売却する、しばらく空けておく、といった選択肢と比べて考えることも大切です。
| 選択肢 | 考えられる利点 | 注意したい点 |
|---|---|---|
| 貸す | 家賃収入が入る、将来住む可能性を残せる | 金融機関の了承、住宅ローン控除への影響、管理の手間 |
| 売る | ローンを完済できれば、管理や返済の負担がなくなる | 売却額がローン残高を下回る場合の対応が必要 |
| 空けておく | 手続きが少なく、いつでも戻れる | 家賃収入がないまま返済や税金が続き、建物の傷みも進みやすい |
売却を考える場合は、売却額でローンを完済できるかどうかが大きなポイントになります。住宅ローンが残った家の売却については『住宅ローンが残っている柏の家を売るには｜残債・アンダーローンの対処』、転勤時に売るか貸すかの判断軸は『転勤で柏の家を手放す／貸すで迷ったら｜売却と賃貸の判断軸』で詳しく解説しています。
貸す前に確認しておきたいことチェックリスト
最後に、住宅ローンが残った家を貸す前に確認しておきたいことをチェックリストにまとめます。
□ 住宅ローンの契約書で、住まなくなる場合や貸す場合の取り扱いを確認した
□ 借入先の金融機関に相談し、貸せるかどうか、条件を確認した
□ 貸せない場合の選択肢（借り換え・売却など）を検討した
□ 住宅ローン控除への影響を確認した
□ 家賃の見込みと、ローン返済や諸費用を並べて収支を試算した
□ 空室期間がある場合の収支も試算した
□ 火災保険の見直しが必要か、保険会社や代理店に確認した
□ 戻って住む予定がある場合、貸し方（契約期間）を検討した
□ 管理を自分でするか、管理会社に任せるかを決めた
□ 家賃収入の確定申告について、準備の方法を確認した
一つずつ確認していくと、「貸せるかどうか」だけでなく、「貸すことが自分にとってよい選択か」も見えてきます。
よくある質問
住宅ローンが残っている家を、金融機関に相談せずに貸してもいいですか？
おすすめできません。住宅ローンは原則として本人や家族が住むことを前提にしたローンのため、了承を得ずに貸すと契約違反となり、ローンの一括返済を求められる可能性があります。貸すことを考え始めた段階で、借入先の金融機関に相談しましょう。
転勤で家を空ける場合は、住宅ローンのまま貸せますか？
金融機関によっては、転勤などやむを得ない事情がある場合に、一定の条件のもとで貸すことを認める場合があります。ただし、認められるかどうかや条件は金融機関やローンの種類によって違います。事情が分かる書類などを用意して、借入先の金融機関に確認してください。
家を貸すと、住宅ローン控除はどうなりますか？
自分が住まなくなると、原則としてその期間は控除を受けられません。ただし、転勤などで本人が単身で転居し、家族が引き続き住んでいる場合などは、控除を受けられる場合があります。また、やむを得ない事情で住まなくなった後に再び住む場合、控除期間が残っていれば再び適用を受けられる場合があります。詳しい要件は国税庁の公式ページで確認しましょう。
家賃でローンの返済がまかなえれば、貸したほうが得ですか？
家賃とローン返済額だけでは判断できません。管理料、管理費・修繕積立金、固定資産税、保険料、修繕費などの費用や、空室の期間、家賃収入にかかる税金も含めて収支を考える必要があります。将来戻って住むかどうかなど、目的もあわせて判断することが大切です。
貸すことを金融機関に認めてもらえなかった場合は、どうすればいいですか？
賃貸用の物件向けのローンへの借り換えを検討する方法があります。ただし、金利や審査の条件が住宅ローンと異なるため、借り換え後の返済額で収支が成り立つかを確認することが大切です。借り換えが難しい場合は、売却も含めて選択肢を比べてみましょう。
まとめ
住宅ローンが残った家を貸すときの出発点は、借入先の金融機関への相談です。住宅ローンは原則として本人や家族が住むためのローンで、了承を得ずに貸すと一括返済を求められる可能性があります。転勤などの事情がある場合は、金融機関の判断で認められる場合もあるため、まずは契約書を確認し、早めに相談しておきましょう。
あわせて、住宅ローン控除への影響、家賃と費用を並べた収支、火災保険の見直し、戻る予定がある場合の貸し方も確認しておくと、「貸したあとで困る」ことを減らせます。貸す・売る・空けておくの選択肢を比べ、自分の目的に合う方法を選ぶことが大切です。
ここまで読んで、「自分の家の場合はどう進めればいいのか、具体的に聞いてみたい」と感じた方もいらっしゃるかもしれません。ご都合に合わせて、次のいずれかからお進みください。
状況だけ伝えて、何から確認すればよいか相談したい方は、住宅ローンが残った家の貸し方について「晃南土地」に相談するからご連絡ください。
資料を見ながら対面でじっくり話したい方は、総合不動産「晃南土地」我孫子店への来店予約をご利用ください。
貸した後の管理をお任せいただく場合の内容を先に知りたい方は、「晃南土地」の賃貸管理サービスを詳しく見るをご覧ください。
「まだ検討段階」と添えていただければ、営業ではなく状況整理のサポートとして対応いたします。
