相続や転勤で初めて大家になった方へ｜賃貸経営の確定申告、知らないと損する経費のキホン
相続で物件を引き継いだ、あるいは転勤で自宅を貸すことになった——理由はさまざまでも、初めて賃貸経営を始めたオーナーの多くが最初につまずくのが「確定申告」です。会社員として給与所得の年末調整には慣れていても、家賃収入が入るようになった年に何をどう申告すればいいのか、見当がつかないという方は少なくありません。
確定申告は、正しく理解していないと「余計な税金を払いすぎる」ことにも「思わぬ申告漏れを指摘される」ことにもつながります。一方で、賃貸経営における確定申告の基本的な仕組みは、一つひとつ順を追って理解すれば、それほど複雑なものではありません。
この記事では、初めて賃貸経営を始めたオーナーが押さえておきたい不動産所得の基本、確定申告が必要になる基準、青色申告の控除額、必要経費として計上できるものの考え方を整理します。個別の税額計算や申告書の作成は税理士等の専門家が担う領域になりますが、管理会社からの精算書や収支報告書は申告の基礎資料にもなります。管理体制から整えたいという方は、晃南土地の賃貸管理サービスもあわせてご覧ください。
賃貸経営を始めたら「確定申告」が視野に入る理由
賃貸物件から得た家賃収入は、税法上「不動産所得」に区分されます。不動産所得は、次の式で計算します。
不動産所得の金額＝総収入金額（家賃・礼金・更新料等）－必要経費
給与所得者であれば、勤務先が年末調整で所得税の精算を行ってくれますが、不動産所得についてはオーナー自身が1年間の収入と経費を集計し、確定申告によって税額を確定させる必要があります。「会社が年末調整をしてくれるから自分は何もしなくていい」という感覚のままでいると、申告が必要なタイミングを見逃してしまうことがあります。
確定申告が必要になるかどうかの基準
確定申告が必要かどうかの基準は、オーナーの状況によって異なります。
- 給与所得者で、給与以外の所得が年間20万円以下の場合：所得税の確定申告は原則不要とされています（国税庁「給与所得者で確定申告が必要な人」）。ただし、これは所得税に限った話で、住民税については別途申告が必要になる点に注意が必要です
- 給与所得者で、給与以外の所得（不動産所得を含む）が年間20万円を超える場合：所得税の確定申告が必要です
- 専業でアパート・マンション経営を行っている場合や、事業所得など他の所得と合わせて基礎控除等を上回る場合：確定申告が必要です
ここでいう「20万円」は、家賃などの収入額そのものではなく、必要経費を差し引いた「所得」の金額を指す点も、誤解しやすいポイントの一つです。
白色申告と青色申告の違い
確定申告には「白色申告」と「青色申告」の2つの方式があります。
白色申告は事前の届出が不要で、比較的簡易な帳簿で申告できる方式です。一方、青色申告は事前に「青色申告承認申請書」を税務署に提出する必要がありますが、後述する青色申告特別控除など、税制上の優遇を受けられるのが特徴です。
初めて賃貸経営を始めるオーナーにとっては、「税務上のメリットがあるなら青色申告を検討したい」というのが自然な発想ですが、青色申告には一定の帳簿づけが必要になるため、日々の記帳体制も含めて検討することになります。
両者の主な違いを整理すると、次のようになります。
- 事前の届出：白色申告は不要。青色申告は「青色申告承認申請書」を所轄の税務署に提出する必要がある（提出期限にも決まりがある）
- 記帳の方法：白色申告は簡易な帳簿でよいが、青色申告で55万円・65万円控除を受けるには複式簿記による記帳が必要
- 税制上の優遇：青色申告には青色申告特別控除のほか、家族に給与を支払った場合の必要経費算入（青色事業専従者給与）など、白色申告にはない優遇が複数用意されている
会計ソフトを使えば複式簿記の負担は以前より軽くなっていますが、「日々の入力を続けられるかどうか」は、青色申告を選ぶかどうかの現実的な判断材料になります。
青色申告特別控除（55万円・65万円・10万円）の要件
青色申告を選択した場合に受けられる代表的な優遇が、青色申告特別控除です。国税庁の解説によれば、控除額は次のように区分されています。
- 55万円控除：不動産所得等を生ずべき事業を営んでおり、正規の簿記の原則（一般的には複式簿記）により記帳し、貸借対照表・損益計算書等を確定申告書に添付して期限内に提出することが要件
- 65万円控除：55万円控除の要件に加えて、電子帳簿保存を行っているか、確定申告をe-Tax（国税電子申告・納税システム）で行っていることが要件
- 10万円控除：55万円・65万円控除の要件に該当しない青色申告者が対象
なお、55万円・65万円控除を受けるには、後述する「事業的規模」であることが前提になる点にも注意が必要です。事業的規模に至らない小規模な貸付けの場合は、10万円控除が基本となります。
「事業的規模」かどうかの判定基準
不動産所得が税務上「事業的規模」として扱われるかどうかは、55万円・65万円の青色申告特別控除の適用や、後述する必要経費の範囲にも影響する重要な分岐点です。
国税庁の形式基準では、次のいずれかに該当する場合、原則として事業的規模として扱われるとされています（No.1373 事業としての不動産の貸付けとそれ以外の不動産の貸付けとの区分／国税庁）。
- 貸間・アパート等については、貸与することのできる独立した室数がおおむね10室以上であること
- 独立家屋の貸付けについては、おおむね5棟以上であること
いわゆる「5棟10室基準」と呼ばれるものです。相続でアパート一棟を引き継いだばかりというオーナーは事業的規模に届かないケースもあれば、複数の戸建てを所有している場合は事業的規模に該当することもあります。自分の物件がどちらに当たるのかを、早い段階で把握しておくことが大切です。
必要経費として計上できるものの考え方
不動産所得の計算上、家賃収入から差し引ける必要経費には、主に次のようなものがあります。
- 管理委託手数料：管理会社に支払う委託料
- 修繕費：入居者退去後のクリーニングや、設備の修理にかかった費用
- 火災保険料・地震保険料：その年に対応する保険料の額
- 固定資産税・都市計画税：物件にかかる税金
- 借入金の利息：物件購入・建築のためのローンのうち、利息部分（元本の返済分は経費にならない）
- 減価償却費：建物や設備の取得費用を、法定耐用年数に応じて複数年にわたり按分計上する費用
このほかにも、次のような支出が必要経費として認められる場合があります。
- 入居者募集にかかる広告費：管理会社やポータルサイトへの掲載費用
- 税理士等への報酬：確定申告書の作成を依頼した場合の費用
- 交通費・通信費：物件の管理や入居者対応のために使った実費のうち、賃貸経営に対応する部分
- 損害保険料のうち、当年分に対応する金額：複数年分をまとめて支払った場合は、その年に対応する分だけを計上する
一方で、生活費や物件と直接関係のない支出は経費にできません。「経費にできるかどうか迷ったら、賃貸経営との関連性を説明できるかどうかで考える」というのが基本的な視点になります。
減価償却費——金額が大きくなりやすい経費項目
必要経費の中でも、特に金額が大きくなりやすく、初めてのオーナーには理解しづらいのが減価償却費です。建物や設備は、購入・取得した年に全額を経費にするのではなく、「法定耐用年数」に応じて複数年にわたり分割して経費計上します（No.2100 減価償却のあらまし／国税庁）。
法定耐用年数は、建物の構造によって異なります。国税庁の耐用年数表によれば、代表的な区分はおおむね次のとおりです。
- 木造・合成樹脂造（住宅用）：22年
- 鉄骨造（住宅用）：骨格材の肉厚により19年・27年・34年に分かれる（3mm以下19年、3mm超4mm以下27年、4mm超34年）
- 鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート造（住宅用）：47年
減価償却費は、実際にその年に現金が出ていく支出ではないにもかかわらず経費として計上できるため、不動産所得を圧縮する効果が大きく、賃貸経営の税務の中でも特に重要な項目とされています。
相続や購入で中古の建物を取得した場合は、法定耐用年数をそのまま使うのではなく、取得時点での「使用可能期間」をもとに耐用年数を算定し直す扱いになります。合理的な見積りが難しいときに使える簡便法では、次のような計算式が示されています（No.5404 中古資産の耐用年数／国税庁）。
- 法定耐用年数の全部を経過している場合：法定耐用年数×20％
- 法定耐用年数の一部を経過している場合：（法定耐用年数－経過年数）＋経過年数×20％
（1年未満の端数は切り捨て、計算結果が2年に満たない場合は2年とする）
中古の木造アパートを相続・購入するケースは少なくないため、「新築時の耐用年数ではなく、取得時点の経過年数を踏まえて計算し直す」という点は、初めてのオーナーが誤解しやすいポイントの一つです。取得費・経過年数の把握を誤ると、その後何年にもわたって減価償却費の計算に影響するため、この部分は特に早めに税理士等の専門家へ確認しておきたいところです。
修繕費と資本的支出の区分
物件にかかった支出が「修繕費（その年の経費）」になるのか、「資本的支出（資産として計上し、減価償却で複数年に分けて経費化）」になるのかは、判断に迷いやすいポイントです。
国税庁の形式基準では、おおむね次のように整理されています（No.1379 修繕費とならないものの判定／国税庁）。
- 1つの修理・改良等の金額が20万円未満、またはおおむね3年以内の周期で行われるものは、修繕費として処理できる
- 修繕費か資本的支出か明らかでない場合、その金額が60万円未満、または前年末の取得価額のおおむね10％以下であれば、修繕費として処理できる
- これらの基準でも判断できない場合、支出額の30％相当額と前年末の取得価額の10％相当額のいずれか少ない金額を修繕費とし、残りを資本的支出とする方法（継続適用が条件）も認められている
典型的には、退去後の原状回復クリーニングや、老朽化した設備を同等品に交換する工事は修繕費として扱われやすく、間取りの変更を伴うリフォームや、建物の価値・耐用年数を明らかに高めるような大規模な改修は、金額の大小にかかわらず資本的支出と判断されることがあります。「同じようなリフォームでも、原状回復の範囲か、それを超えるグレードアップかによって扱いが変わる」という点を押さえておくと、工事を発注する前の判断材料になります。
確定申告の時期と流れ
所得税の確定申告は、原則として毎年2月中旬から3月中旬にかけて、税務署等で受け付けられます（申告期限は年によって数日前後することがあります）。1年間（1月1日〜12月31日）の家賃収入と必要経費を集計し、青色申告の場合は帳簿に基づいて決算書を作成したうえで、申告書を提出する流れになります。
日々の記帳を後回しにしていると、申告時期に慌てて1年分の領収書を整理することになりがちです。家賃の入金記録、管理会社からの精算書、修繕やリフォームの領収書などは、月ごとに整理しておくと、申告時期の負担を大きく減らせます。
なお、給与から源泉徴収された所得税の還付を受けられる「還付申告」に該当する場合は、確定申告期間の前でも申告書を提出できます。賃貸経営の初年度に大きな修繕費や取得費がかさみ、所得税の還付が見込まれるようなケースでは、この仕組みを知っておくと資金繰りの見通しが立てやすくなります。
初めてのオーナーがつまずきやすいポイント
初めて賃貸経営の確定申告を行うオーナーが特につまずきやすいのは、次のような点です。
- 相続で物件を引き継いだ年は、被相続人の準確定申告（相続の開始があったことを知った日の翌日から4か月以内）と、自分自身の確定申告の両方が関係してくることがある
- 減価償却費の計算の基礎となる「取得費」の把握（相続の場合は被相続人の取得価額を引き継ぐのが原則）
- 管理会社からの家賃精算と、実際に自分の口座に入金される金額のズレを、収入としてどう計上するか
これらは制度の理解だけでなく、個々の物件・相続の経緯によって扱いが変わる部分でもあるため、早い段階で税理士等の専門家に確認しておくと安心です。
また、複数の物件を所有している場合や、賃貸経営と並行して他の事業を営んでいる場合は、所得の区分や損益通算の考え方がさらに複雑になります。「うちのケースはどの区分になるのか」を自己判断で済ませず、早めに専門家の目を通しておくことが、結果的に手間を減らすことにつながります。
税理士等の専門家に相談すべきタイミング
ここまで見てきたとおり、確定申告の具体的な税額計算や申告書の作成は、税理士等の専門家が担う専門領域です。晃南土地は税務相談を承る立場にはなく、個別の税額や控除額を算出することもできません。
一方で、「相続や購入をきっかけに賃貸経営を始めたが、そもそも何から手をつければいいか分からない」という段階では、日々の賃貸管理の現場に近い立場だからこそ整理できることがあります。管理委託の内容や修繕計画を踏まえたうえで、必要に応じて提携する税理士等の専門家と連携しながらサポートすることも可能です。
まずは賃貸経営全体の進め方について相談したいという方は、賃貸経営について「晃南土地」に相談する からお気軽にご連絡ください。
我孫子で賃貸経営を始めたオーナーへ
我孫子エリアでも、相続や転勤をきっかけに初めて賃貸経営を始めるオーナーは少なくありません。確定申告は毎年のことだからこそ、最初の年にきちんと基本を押さえておくことが、その後の負担を大きく左右します。
管理委託の内容とあわせて、賃貸経営全体の進め方について相談したいという方は、総合不動産「晃南土地」我孫子店への来店予約 からご相談いただくこともできます。対面でじっくり状況をお伺いしながら、専門家への相談タイミングも含めて整理いたします。
まとめ
賃貸経営における確定申告は、不動産所得の基本的な計算式、確定申告が必要になる基準（給与所得者の20万円ルール等）、白色申告と青色申告の違い、青色申告特別控除（55万円・65万円・10万円）の要件、事業的規模の判定基準（5棟10室基準）、必要経費として計上できる項目を押さえることで、全体像がつかみやすくなります。個別の税額計算や申告書の作成は税理士等の専門家への相談が前提になりますが、賃貸経営全体の進め方を整理したいという方は、次のいずれかからご相談ください。
状況だけ伝えて、何から確認すべきか相談したい方は、我孫子の賃貸経営について「晃南土地」に相談する をご利用ください。対面でじっくり話したい方は、総合不動産「晃南土地」我孫子店への来店予約 からお進みいただけます。管理サービス全体の内容を先に知りたい方は、「晃南土地」の賃貸管理サービスを詳しく見る をご覧ください。
