空室期間を短くする「物件の見せ方」｜我孫子の賃貸管理現場が実践する写真・募集文の作り方
1. はじめに｜「良い物件なのに決まらない」には理由がある
「築年数もそれほど古くない、家賃も相場通りに設定している、なのになかなか入居者が決まらない」——我孫子エリアの賃貸オーナーからこうしたお悩みをよくお聞きします。
空室が続く原因として、多くのオーナーがまず「家賃が高いのでは」と考えます。しかし実際に現場で物件の状況を確認すると、家賃よりも前の段階——「物件の見せ方」に問題があるケースが非常に多いのです。
現在の賃貸市場では、入居希望者のほぼ全員がインターネットで物件を探します。SUUMOやHOME’Sなどのポータルサイトに掲載された情報を見て、内覧するかどうかを判断します。つまり、ポータルサイト上での「第一印象」が、内覧数と入居決定率を大きく左右する時代になっています。
どれだけ住みやすい物件でも、写真が暗い・少ない・募集文が素っ気ないだけで、候補リストから外されてしまいます。逆に言えば、物件の見せ方を改善するだけで、家賃を下げずに空室期間を大幅に短縮できる可能性があるのです。
この記事では、我孫子エリアの賃貸管理の現場で実際に行っている「物件の見せ方」の具体的な改善方法を、写真撮影・募集文・掲載戦略の3つの軸でお伝えします。自主管理のオーナー様にも、管理会社をご利用のオーナー様にも、すぐに実践できる内容です。
2. なぜ「物件の見せ方」が空室期間を左右するのか
入居希望者の行動パターンを理解する
入居希望者がどのように物件を探し、内覧を決めるかのプロセスを把握することが、「見せ方」改善の出発点です。
| 行動ステップ | 内容 | ここで脱落するリスク |
|---|---|---|
| ① 条件検索 | エリア・家賃・間取りで絞り込む | 検索にヒットしない設定になっている |
| ② 一覧から選ぶ | サムネイル写真と家賃で候補を絞る | トップ写真が暗い・魅力がない |
| ③ 詳細ページを見る | 写真・間取り・文章で判断する | 写真が少ない・文章が素っ気ない |
| ④ 内覧を申し込む | 「実際に見てみたい」と思えるか | 物件の魅力が伝わっていない |
| ⑤ 内覧・申し込み | 現地での印象で決定する | 清潔感・設備状態が悪い |
入居希望者は、一覧画面で数十件の物件を数秒ずつスクロールしながら見ています。この「数秒の勝負」で選ばれるかどうかが、トップ写真の質で決まります。
ポータルサイトの掲載数と競争環境
我孫子エリアでは、SUUMOなどの主要ポータルサイトに常時数百件の賃貸物件が掲載されています。入居希望者は豊富な選択肢の中から物件を選ぶため、「普通の掲載」では埋もれてしまうのが現実です。
同じ条件・同じ家賃の物件が並んでいたとき、選ばれるのは「魅力的に見える物件」です。物件そのものの差ではなく、見せ方の差が入居率の差になる時代です。
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3. 【写真編①】内覧数を2倍にする撮影の基本ルール
写真の「量」と「質」の両方が重要
ポータルサイトでの掲載写真は、最低10枚以上、理想は15〜20枚を目安にしてください。写真が少ない物件は「何か隠しているのでは」という印象を与え、内覧申し込みが減る傾向があります。
撮影すべき箇所の優先順位は以下の通りです。
| 優先度 | 撮影箇所 | ポイント |
|---|---|---|
| 最優先 | リビング・居室（メイン） | 最も広く・明るく見える角から撮影 |
| 最優先 | キッチン | 清潔感と収納の使いやすさが伝わるよう |
| 最優先 | 浴室・洗面台 | 清潔感が最重要。タイルの白さを強調 |
| 高優先 | トイレ | 明るく・清潔感を前面に |
| 高優先 | 収納（クローゼット・押入れ） | 奥行きが伝わるよう斜めから撮影 |
| 中優先 | 玄関 | 第一印象を決める場所。広く見せる工夫を |
| 中優先 | 窓からの眺望・採光 | 明るさと開放感をアピール |
| 中優先 | 建物外観・エントランス | 清潔感・管理状態のよさを示す |
明るさが最重要｜「暗い写真」は即脱落
ポータルサイトの写真で最も大きな差が出るのが「明るさ」です。暗い写真は「狭い・汚い・古い」という印象を与え、実際の物件がどれだけ良くても候補から外されます。
明るい写真を撮るための基本ルールをお伝えします。
撮影は昼間・晴れた日に行います。自然光が最も豊富な午前10時〜午後2時の間が最適です。曇りの日は避け、晴れた日に撮影し直すことを惜しまないことが重要です。
部屋のすべての照明をつけた状態で撮影します。天井照明だけでなく、キッチンの手元照明・洗面台の照明なども点灯させます。
窓からの自然光を最大限に取り込むため、カーテン・ブラインドは全開にします。外からの視線が気になる場合でも、撮影時だけは全開にしてください。
スマートフォン撮影でも差をつける構図のコツ
プロのカメラマンに依頼することが理想ですが、スマートフォンでも以下の点を意識するだけで写真の質が大きく変わります。
部屋の隅（コーナー）にカメラを置き、対角線上を向いて撮影します。この構図が最も広く見える写真になります。
目線の高さで撮ると天井が写りにくく、部屋が狭く見えます。腰〜胸の高さにカメラを構えることで、天井が適度に写り開放感が出ます。
ポータルサイトの写真枠は横長に設計されています。縦撮りの写真は両端が切れて表示されるため、すべて横撮りで統一してください。
4. 【写真編②】入居希望者の「気になる」を先回りする撮影戦略
「見せたくない箇所」こそ正直に撮影する
築年数が経過した物件では、「古い部分を写真に撮りたくない」という気持ちがあるかもしれません。しかし、気になる箇所を隠した写真で内覧を呼ぶと、現地で「写真と違う」という印象を与え、申し込みに至らない結果になります。
正直に撮影した上で、その箇所のリフォーム予定や現状の良さを文章で補足する方が、最終的な成約率は高くなります。
「生活イメージ」を伝える撮影の工夫
空室の物件は、何もない状態で撮影すると殺風景に見えます。可能であれば、以下のような工夫で「暮らしのイメージ」を演出することが効果的です。
| 演出の方法 | 具体的な内容 | 効果 |
|---|---|---|
| グリーン（観葉植物）を置く | 小さな鉢植えをキッチンや窓辺に | 生活感と温かみが出る |
| タオルを掛ける | 浴室・洗面台に清潔なタオルを | 清潔感とホテルライクな印象 |
| カーテンを設置する | 薄手のレースカーテンを吊るす | 窓周りが完成して見える |
| 照明をフル点灯 | 全照明オン＋自然光 | 明るく広く見える |
これらは数千円程度で準備できますが、写真の印象を大きく変える効果があります。
動画・360度撮影の活用
最近のポータルサイトでは、動画や360度撮影の掲載が可能なものも増えています。特に遠方からの入居希望者（転勤族・進学者）は、現地内覧の前にオンラインで詳しく確認したいというニーズが強くあります。
我孫子エリアでも、中央学院大学・川村学園女子大学・麗澤大学への進学を機に引っ越す学生層は、オンライン内覧のニーズが高い属性です。動画・360度撮影を活用することで、こうした層へのアプローチが強化されます。
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5. 【募集文編】「読まれる」物件説明文の書き方
「設備を羅列するだけ」の募集文では差がつかない
多くの賃貸物件の募集文は、「2LDK・エアコン付き・バス・トイレ別・南向き・駅徒歩10分」といった設備の羅列になっています。これらの情報は必要ですが、設備情報はポータルサイトの検索条件で表示されているため、説明文で繰り返す必要はありません。
募集文の説明文（フリーコメント欄）に書くべきは、「設備リストには載らない、その物件ならではの魅力」です。
「読まれる」募集文の3つの要素
入居希望者が「自分のことだ」と感じる書き出しが効果的です。
例：「テレワーク中心の生活をされている方へ。南向きの明るい居室は、日中も自然光で照らされ、集中して仕事に取り組める環境です。」
例：「中央学院大学への通学を考えている方に。駅まで徒歩7分、大学まではバスで15分の好アクセス。帰り道のスーパーも徒歩2分圏内です。」
「日当たりが良い」よりも「南向きで午前中から午後3時まで直射日光が入ります」の方が、読んだ人の頭にイメージが浮かびやすくなります。「収納が多い」よりも「ウォークインクローゼット（幅180cm）＋廊下収納あり、一人暮らしなら収納に困ることはありません」の方が具体的に伝わります。
物件の中だけでなく、周辺の生活利便性を具体的に書くことで、我孫子エリアに詳しくない入居希望者への訴求力が上がります。
例：「物件から徒歩3分にイトーヨーカドーがあり、日用品の買い物に便利です。我孫子駅からは上野まで乗り換えなしの約40分。都内通勤の方にも選ばれています。」
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6. 【掲載戦略編】ポータルサイトで「上位表示」される仕組みを使う
掲載順位を左右する要素を理解する
ポータルサイトでは、同じ条件で検索しても物件によって表示される順位が異なります。入居希望者の多くは上位に表示された物件から順番に見ていくため、掲載順位は内覧申し込み数に直結します。
主要ポータルサイトの掲載順位に影響する主な要素は以下の通りです。
| 要因 | 内容 | オーナーができる対策 |
|---|---|---|
| 掲載プランの種類 | 有料の上位表示プランがある | 管理会社に上位プランの活用を相談する |
| 情報の更新頻度 | 更新されると上位に表示されやすい | 定期的な情報更新を管理会社に依頼する |
| 写真の枚数・質 | 写真が多い物件は滞在時間が長くなる | 15枚以上の高品質な写真を掲載する |
| 入力項目の充実度 | 設備・条件が詳しく入力された物件が有利 | 空欄をなくし、すべての項目を入力する |
| 反響率 | クリックされやすい物件は上位表示される | トップ写真と家賃設定を見直す |
掲載するポータルサイトの選び方
管理会社によって、掲載しているポータルサイトの数や種類が異なります。自主管理の場合は自分で掲載媒体を選ぶ必要があります。我孫子エリアでの入居者募集において、最低限押さえておきたいサイトは以下の通りです。
| サイト名 | 特徴 | 我孫子エリアでの有効性 |
|---|---|---|
| SUUMO | 国内最大級の掲載数・認知度 | 高い。多くの入居希望者が利用 |
| HOME’S | 掲載物件数が多く、比較検討に使われる | 高い |
| at home | 不動産会社経由の利用が多い | 中程度 |
| UR賃貸 | 公社・公団物件のみ | 対象外 |
| Jリノベ | リノベーション物件に特化 | リノベ済み物件には有効 |
複数のサイトに掲載することで、より多くの入居希望者の目に触れる機会が増えます。管理会社に依頼する場合は、どのサイトに掲載しているかを必ず確認してください。
「おとり広告」にならないための注意点
掲載情報は常に最新の状態に保つことが重要です。すでに入居者が決まった物件が掲載され続けている「おとり広告」は、法律違反になる場合があるだけでなく、管理会社・オーナーへの信頼を大きく損ないます。入居が決まったら、速やかに掲載を終了または更新してもらうよう管理会社に確認してください。
7. 【内覧対応編】せっかくの内覧を「申し込み」につなげる準備
内覧数が増えても申し込みにつながらない理由
写真・募集文・掲載戦略を改善して内覧数が増えても、内覧後の申し込み率が低い場合は「内覧時の物件の状態」に問題がある可能性があります。
入居希望者が内覧時に最も気にするポイントを把握しておくことが重要です。
| 入居希望者が内覧時に気にするポイント | 対策 |
|---|---|
| 清潔感（臭い・汚れ・カビ） | 内覧前に徹底清掃。特に水回りと玄関 |
| 日当たり・明るさ | 内覧は昼間に設定。照明はすべて点灯 |
| 収納の使いやすさ | 扉を開けて見せられる状態に整える |
| 設備の動作確認 | エアコン・給湯器・換気扇を事前に確認 |
| 近隣の騒音 | 静かな時間帯に内覧を設定する |
| においの問題 | 空気の入れ替えを内覧前に必ず実施 |
空室物件の「におい」対策
空室が続いた物件は、換気不足により独特のにおいがこもりやすくなります。このにおいが入居希望者の第一印象を大きく左右します。
内覧前に最低でも30分以上、すべての窓を開けて換気してください。換気だけで改善しない場合は、市販の消臭スプレーや業者による消臭施工も検討に値します。数千円〜数万円の消臭対策が、1ヶ月分の空室損失（数万円〜十数万円）を防ぐ投資になります。
内覧時の「一言添え」が申し込み率を上げる
管理会社のスタッフや自主管理のオーナーが内覧に立ち会う場合、物件の魅力を一言添えるだけで申し込み率が変わります。
ただし、押しつけがましい説明は逆効果です。入居希望者が自分で部屋を感じる時間を邪魔しないようにしながら、さりげなく物件の強みを伝えることがポイントです。
例えば、「この窓から手賀沼の方向が見えて、朝の光がきれいに入ります」「隣の部屋との間に収納スペースがあるので、生活音が気になりにくい構造です」といった一言は、カタログには載らない「人から聞いた情報」として入居希望者の記憶に残ります。
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8. 【家賃設定編】値下げをせずに競争力を高める方法
家賃を下げる前に試すべき3つの対策
空室が続くと「家賃を下げるべきか」という選択に直面します。しかし家賃を下げることは、長期的な収益に大きなダメージを与えます。月5,000円の値下げでも、年間6万円・10年で60万円の損失です。
家賃を下げる前に、以下の対策を先に試してください。
まず、フリーレント（入居後1〜2ヶ月の家賃無料）の設定です。入居者にとっては初期費用の節約になり、オーナーにとっては長期的な家賃水準を維持したまま空室を解消できます。心理的な「お得感」が申し込みの後押しになります。
次に、初期費用の引き下げです。敷金・礼金の見直し（礼金ゼロ・敷金1ヶ月など）は、初期費用を抑えたい入居希望者に強く響きます。月々の家賃を下げるよりも、入居のハードルを下げる効果があります。
3つ目は、設備の追加・アップグレードです。無線LAN環境の整備・宅配ボックスの設置・独立洗面台の設置など、比較的低コストで追加できる設備が入居決定の決め手になることがあります。我孫子エリアでは、テレワーカー・学生層に対してWi-Fi完備が特に有効です。
| 対策 | コスト目安 | 効果 |
|---|---|---|
| フリーレント1ヶ月 | 家賃1ヶ月分の機会損失 | 申し込みの後押し効果が高い |
| 礼金ゼロ設定 | 礼金分の収入を放棄 | 初期費用重視層に響く |
| Wi-Fi設置 | 月2,000〜5,000円程度 | テレワーカー・学生に有効 |
| 宅配ボックス設置 | 5〜20万円程度（初期） | 共働き世帯・一人暮らしに人気 |
| 家賃5,000円値下げ | 年間6万円・10年60万円の損失 | 長期的ダメージが大きい |
9. 管理会社の「募集力」を見極めるチェックポイント
管理会社によって募集力は大きく異なる
物件の見せ方・掲載戦略・内覧対応は、自主管理の場合はオーナー自身が行いますが、管理委託している場合は管理会社の「募集力」に依存します。管理会社によって、この募集力には大きな差があります。
現在の管理会社の募集力を確認するために、以下の点をチェックしてください。
| チェック項目 | 確認方法 | 問題があるサイン |
|---|---|---|
| 掲載写真の質・枚数 | 実際にポータルサイトで自分の物件を検索する | 写真が5枚以下・暗い・古い |
| 掲載サイト数 | 管理会社に確認する | SUUMO・HOME’Sに未掲載 |
| 募集文の内容 | ポータルサイトで実際に確認する | 設備の羅列のみで魅力が伝わらない |
| 空室期間の報告 | 月次報告書の内容を確認する | 空室の原因分析がない |
| 改善提案の有無 | 管理会社からの提案を振り返る | 「様子を見ましょう」だけ |
「今すぐできる」確認方法
実際にSUUMOやHOME’Sで自分の物件を検索してみてください。同じエリア・同じ家賃帯の競合物件と並べて見たとき、自分の物件の写真・募集文は魅力的に見えるでしょうか。
客観的に見て「これは選ばれないかもしれない」と感じたなら、管理会社への改善依頼か、管理会社の変更を検討するタイミングかもしれません。
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10. まとめ｜「見せ方」を変えれば、家賃を下げずに空室は解消できる
この記事では、空室期間を短くするための「物件の見せ方」改革として、写真撮影・募集文・掲載戦略・内覧対応・家賃設定・管理会社の募集力の6つの視点から具体的な改善方法をお伝えしました。
ポイントを整理すると以下の通りです。
写真は明るさが最重要で、15枚以上を目安に撮影します。部屋の角から腰の高さで撮影し、照明をすべて点灯することで、実際の物件より広く明るく見せることができます。
募集文は設備の羅列ではなく、ターゲットに語りかける書き出しと、数字を使った具体的な表現、周辺環境の情報を加えることで差別化できます。
内覧前の清掃・換気・照明の準備は最低限のコストで申し込み率を大きく上げます。空室のにおい対策は特に効果が大きい投資です。
家賃を下げる前に、フリーレント・初期費用の見直し・設備の追加という選択肢を先に試してください。家賃の値下げは長期的な収益ダメージが大きく、最後の手段です。
これらの改善は、物件そのものに大きな投資をしなくても実行できるものばかりです。今日から一つずつ見直すだけで、空室期間は確実に短くなります。
自分で改善に取り組む時間や知識がない場合は、募集力の高い管理会社に任せることが最も効率的な解決策です。晃南土地では、我孫子エリアに特化した募集戦略でオーナー様の空室問題をサポートしています。現在の掲載内容の無料診断も行っていますので、お気軽にご相談ください。
賃貸経営に関するお悩みや、空室対策、管理会社の変更について、私たち我孫子の不動産会社「晃南土地」に話してみませんか？ オーナー様の状況に合わせて、2つの窓口をご用意しております。
【まずはメールで相談・資料請求をしたい方へ】 「いきなり相談するのは気が引ける」「まずは概要を聞きたい」という方もご安心ください。些細なことでも、こちらのフォームからお気軽にご質問いただけます。
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・晃南土地株式会社 公式サイト：https://kounantoti.co.jp/
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