空き家特例を使って節税するには？我孫子市の2025年度最新版ガイド
- 1. 我孫子市で注目される空き家特例の基本と2025年度の重要性
- 2. 空き家特例を適用するための必須要件と対象物件の確認
- 3. 我孫子市での売却時に注意すべき「耐震基準」と「更地渡し」
- 4. 2025年度の改正ポイント：譲渡所得の計算と控除額の変動
- 5. 我孫子市役所での手続き「被相続人居住用家屋等確認書」の取り方
- 6. 老人ホーム入居時でも適用可能？空き家特例の例外規定
- 7. 我孫子市での「特定空家」指定リスクと税金への影響
- 8. 空き家特例を最大限に活かす売却タイミングと契約のコツ
- 9. 相続人が複数いる場合の注意点と分割の仕組み
- 10. よくある失敗事例：特例が受けられなくなる意外な落とし穴
- 11. まとめ：我孫子市の不動産売却で賢く節税するために
- ☺️晃南土地は皆様からのお問い合わせ・ご来店予約をお待ちしております
1. 我孫子市で注目される空き家特例の基本と2025年度の重要性
我孫子市内でも近年、相続に伴う空き家の問題が深刻化しています。親から引き継いだ実家をどうすべきか悩んでいる方にとって、最も関心が高いのが売却時の税金ではないでしょうか。通常、不動産を売却して利益が出ると多額の譲渡所得税が課せられますが、一定の要件を満たすことで最大3,000万円まで控除できるのが、通称空き家特例（被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除の特例）です。
2025年度において、この特例の重要性はさらに増しています。我孫子市では2024年からの相続登記義務化に加え、放置された不動産への監視が厳しくなっており、適切なタイミングで売却し節税を行うことが資産を守る最大の防衛策となります。この特例を適用できるかどうかで、手元に残る現金が数百万円単位で変わることも珍しくありません。
我孫子市の住宅街、例えば天王台やつくし野といったエリアには、この制度の対象となる昭和56年以前の建物が多く存在します。しかし、制度を知らずに解体したり、売却のタイミングを逃したりすると、本来受けられたはずの節税メリットを放棄することになります。まずは自分が所有している、あるいは将来相続する空き家が、この強力な特例の対象になり得るのかを把握することが第一歩です。
以下の表は、制度を利用した場合と利用しなかった場合の簡易的な税金比較です。
| 項目 | 特例を適用しない場合 | 特例を適用した場合 |
| 売却価格 | 3,000万円 | 3,000万円 |
| 取得費・諸経費 | 500万円 | 500万円 |
| 譲渡所得（利益） | 2,500万円 | 0円（3,000万円控除内） |
| 所得税・住民税 | 約500万円 | 0円 |
このように、空き家特例を活用することは、我孫子市での不動産売却において最も効果的な節税手段となります。2025年度の最新基準に基づき、どのような条件が必要なのかを具体的に掘り下げていきましょう。
2. 空き家特例を適用するための必須要件と対象物件の確認
空き家特例は非常に強力な節税効果を持ちますが、その分、適用要件は細かく定められています。我孫子市の物件でこの特例を受けるためには、大きく分けて「家屋の要件」「居住の要件」「期間の要件」の3つをクリアしなければなりません。
まず家屋の要件として、昭和56年（1981年）5月31日以前に建築されたものであることが挙げられます。いわゆる旧耐震基準の建物が対象です。我孫子市の古い分譲地にある住宅はこの条件に該当するものが多いですが、増改築を行っている場合は注意が必要です。また、区分所有建物（マンション）はこの特例の対象外となるため、一戸建ての空き家であることが大前提となります。
次に居住の要件です。相続開始の直前まで、被相続人（亡くなった方）が一人で住んでいたことが求められます。老人ホームに入居していた場合でも、一定の要件を満たせば認められますが、相続後に親族が住んだり、賃貸に出したりした場合は対象外となります。我孫子市の実家を空き状態のまま管理している方は、安易に他人に貸し出す前に、この特例による節税メリットを考慮すべきです。
最後に期間の要件です。相続から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却しなければなりません。2025年度に売却を検討しているなら、相続が発生した時期を正確に把握しておく必要があります。
- 昭和56年5月31日以前の建築：旧耐震基準の戸建てであること。
- 一人暮らしの維持：相続直前まで独居であったこと（施設入居の特例あり）。
- 事業・貸付・居住の禁止：相続から売却まで、一度も他用途に使っていないこと。
これらの条件を一つでも外すと、我孫子市での売却時に多額の税負担が生じます。空き家特例を確実に利用するためには、物件の履歴を証明する書類を早期に揃えることが重要です。
3. 我孫子市での売却時に注意すべき「耐震基準」と「更地渡し」
空き家特例を受けるための最大の関門とも言えるのが、建物の耐震性に関するルールです。昭和56年以前の古い建物が対象であるため、そのままの状態では現在の耐震基準を満たしていません。この制度を利用して節税を行うには、売却時までに「現行の耐震基準に適合させるリフォームを行う」か、「建物を解体して更地にする」かの二択を迫られます。
我孫子市内の取引事例では、古い建物を耐震改修して売却するケースは稀で、多くの場合は「建物を解体して更地として売却する」方法が選択されます。更地にすることで、買い手は新築住宅を建てやすくなり、売主は特例を適用して節税ができるという、双方にメリットがある形になるためです。
ここで注意が必要なのが、解体のタイミングです。売買契約を結ぶ前に解体してしまうのか、あるいは契約後に引き渡しまでに解体するのか。2024年の改正により、売却後に買い手が解体・耐震改修を行う場合でも、翌年2月までに完了すれば特例が受けられるようになりました。しかし、我孫子市役所での確認書取得などの手続きを考えると、従来通り売主側で更地にしてから引き渡す方が確実性は高いと言えます。
解体費用と節税額のバランスを考えるためのシミュレーションは以下の通りです。
| 項目 | 建物付きで売却（特例なし） | 更地にして売却（特例あり） |
| 売却価格 | 2,500万円 | 2,500万円 |
| 解体費用 | 0円 | ▲200万円 |
| 譲渡税（約20%） | ▲400万円 | 0円 |
| 手残り金額 | 2,100万円 | 2,300万円 |
表からわかるように、解体費用を支払ってでも空き家特例を適用させた方が、最終的な手残り金額は多くなります。我孫子市の土地需要は底堅いため、更地にすることで早期売却に繋がる可能性も高まります。ただし、解体によって固定資産税の優遇措置が外れるタイミングには注意が必要ですので、専門家と相談しながらスケジュールを立てましょう。
4. 2025年度の改正ポイント：譲渡所得の計算と控除額の変動
2025年度において、空き家特例を利用する際に必ず確認しておきたいのが、近年の税制改正による「控除額の制限」です。これまでは相続人が何人いても、一物件につき最大3,000万円の控除が受けられましたが、現在は相続人の数によって一人あたりの控除額が変動する仕組みが導入されています。
具体的には、相続人が3人以上いる場合、一人あたりの控除限度額が2,000万円に引き下げられています。我孫子市にある実家を兄弟姉妹で分割して相続し、共同で売却する場合には、この計算の違いが節税計画に影響を及ぼします。
例えば、譲渡所得（売却益）が6,000万円出たケースを考えてみましょう。
- 相続人が2人の場合：3,000万円 × 2人 = 6,000万円まで控除可能。税金は0円。
- 相続人が3人の場合：2,000万円 × 3人 = 6,000万円まで控除可能。税金は0円。
- 相続人が4人の場合：2,000万円 × 4人 = 8,000万円まで枠があるが、所得が6,000万円なら全額控除。
このように、基本的には有利な制度ですが、利益が非常に大きい物件を多人数で分ける場合は、一人あたりの枠を意識する必要があります。また、我孫子市外に住んでいる相続人が複数いる場合、各自が確定申告を行う必要があるため、手続きの煩雑さも考慮しなければなりません。
空き家特例の適用は、単に不動産を売るだけでなく、税務署への正確な申告がセットです。2025年度の確定申告（2026年2月〜3月実施分）に向けて、今から売却価格の想定と、経費として認められる仲介手数料や測量費、解体費などの領収書を整理しておくことが、確実な節税への近道となります。我孫子市の地価はエリアによって微増傾向にあるため、想定以上の利益が出る可能性も踏まえた準備が大切です。
5. 我孫子市役所での手続き「被相続人居住用家屋等確認書」の取り方
空き家特例を適用して確定申告を行う際、最も重要な添付書類となるのが「被相続人居住用家屋等確認書」です。この書類は、対象となる空き家が所在する自治体、つまり我孫子市が「この物件は間違いなく特例の要件を満たしています」と証明するものです。
我孫子市役所の建築住宅課などの窓口で申請を行いますが、発行までには通常数週間を要します。また、申請には膨大な立証資料が必要です。特に、相続直前まで被相続人が居住していたことを証明するための書類や、相続後に事業や賃貸に使用していないことを示す書類を揃えるのが、一般の方には大きな負担となります。
申請に必要な主な書類は以下の通りです。
- 登記事項証明書（家屋・土地の両方）
- 売買契約書の写し
- 被相続人の除票住民票（我孫子市での居住歴を証明）
- 家屋の取り壊し時や売却時の写真（更地にした場合）
- 電気・水道・ガスの使用中止日がわかる書類
特に5番の公共料金の使用履歴は重要です。相続発生後に空き家であったことを客観的に示す有力な証拠となります。我孫子市内で古い実家を相続した際は、すぐに解約手続きを行うのではなく、最終の使用期間がわかる請求書や閉栓証明を必ず保管しておいてください。
確認書がなければ、どれだけ要件を満たしていても税務署で特例は受理されません。節税を成功させるためには、不動産売却の決済が終わったらすぐに我孫子市役所へ申請できるよう、必要書類をチェックリスト化しておくことが望ましいです。プロの不動産会社であれば、これらの申請サポートも行っているため、不安な場合は早めに相談することをお勧めします。
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6. 老人ホーム入居時でも適用可能？空き家特例の例外規定
空き家特例を検討する際、多くの方が直面するのが「亡くなった親が直前まで老人ホームに入っていた」というケースです。本来、この制度は相続直前まで本人が住んでいることが原則ですが、介護の必要性から施設へ移らざるを得ない事情を考慮し、一定の条件（要介護認定等）を満たせば、節税メリットを受けられる例外規定が設けられています。
我孫子市内でも、あびこショッピングプラザ周辺や湖北エリアなど、高齢者施設が充実している地域では、この例外規定の活用が不可欠です。施設入居後の実家が「空き家」として適切に管理されており、かつ他人に貸し出したり、他の親族が住んだりしていないことが条件となります。
施設入居時に特例を適用するための主な要件は以下の通りです。
- 要介護・要支援認定：入居前に認定を受けていたこと。
- 終身利用権等の取得：老人ホームへの入居が一時的なものではないこと。
- 物品の保管状況：家財道具等が置かれ、いつでも戻れる状態、または空き家のまま維持されていたこと。
この要件を証明するためには、施設との入居契約書の写しや、我孫子市が発行する介護保険証の写しが必要となります。親が施設に入ったからといって諦める必要はありません。我孫子市の不動産市場において、築年数の経過した実家を売却するなら、この例外規定が使えるかどうかをプロの視点から精査することが、確実な節税への鍵となります。
7. 我孫子市での「特定空家」指定リスクと税金への影響
空き家特例は売却時の節税を助けてくれますが、売却を先延ばしにして空き家を放置し続けると、逆に深刻な増税リスクにさらされます。それが、空家等対策特別措置法に基づく「特定空家」への指定です。我孫子市でも、防災や景観の観点から管理不全の物件に対する調査が強化されています。
通常、住宅が建っている土地は「住宅用地の軽減措置」により、固定資産税が最大6分の1に減額されています。しかし、特定空家に指定され、我孫子市からの改善勧告を受けると、この優遇措置が解除されてしまいます。つまり、売却代金に対する税金どころか、持ち続けているだけで支払う税金が跳ね上がるのです。
特定空家に指定される主な要因は以下の4点です。
- 倒壊の危険性：建物の構造が著しく破損している。
- 衛生上の有害性：ゴミの放置や害虫の発生。
- 管理不足による景観悪化：草木が伸び放題で近隣に迷惑をかけている。
- 周辺環境への悪影響：不法侵入や放火の懸念。
我孫子市は緑豊かな街ですが、夏季の雑草の成長は著しく、わずか数ヶ月の放置が近隣トラブルに発展することもあります。特例の期限である3年を待たずとも、管理が難しいと感じたら早期に売却を検討すべきです。固定資産税の負担増を避け、特例による節税を確実に受けることが、賢い資産管理の鉄則です。
8. 空き家特例を最大限に活かす売却タイミングと契約のコツ
空き家特例を成功させるためには、単に売るだけでなく「いつ、どのような条件で契約するか」という戦略が重要です。特に2025年度の売却を目指す場合、相続税の申告期限や所得税の確定申告のサイクルを逆算する必要があります。
我孫子市の不動産市況では、春先（1月〜3月）と秋口（9月〜11月）に取引が活発になります。この時期に決済（引き渡し）を持ってくることで、早期成約の可能性が高まります。ここで一つのコツとなるのが、売買契約書に「特例適用のための協力条項」を盛り込むことです。
具体的には、解体更地渡しを条件とする場合、解体完了時期を明確に定め、特例に必要な「確認書」の申請に必要な資料作成を不動産会社に一任する形をとります。また、譲渡所得が3,000万円を超える可能性がある場合は、あえて年をまたいで分割して売却するような高度な戦略が必要になることもありますが、空き家特例は一回限りの適用となるため注意が必要です。
| 売却のステップ | 節税のためのチェックポイント |
| 売出前 | 建物が昭和56年以前か再度確認、解体見積もり取得 |
| 媒介契約 | 特例の知識が豊富な我孫子市の会社を選ぶ |
| 売買契約 | 引き渡しまでに解体するか、買い手が後から解体するか明記 |
| 決済後 | 直ちに我孫子市役所へ確認書の申請を行う |
「急いで売ったけれど、特例の要件を満たし忘れた」という失敗は後を絶ちません。我孫子市の地域特性を知り尽くしたアドバイザーと共に、最も節税効果が高いタイミングを見極めましょう。
9. 相続人が複数いる場合の注意点と分割の仕組み
我孫子市の実家を兄弟姉妹など複数人で相続した場合、空き家特例の計算はより複雑になります。基本的には、相続人一人ひとりが「最大3,000万円」の控除枠を持っていますが、これは各自の持ち分（所有権の割合）に応じて適用されます。
ここで重要なのは、名義変更（相続登記）の段階で、誰がどれだけの割合で家を相続するかという点です。売却代金を公平に分けたい場合、持ち分を等分に設定するのが一般的ですが、その場合も確定申告は相続人全員が個別に行わなければなりません。
また、前述の通り相続人が3人以上の場合は控除限度額が一人2,000万円となる改正が行われています。例えば、我孫子市の物件を3人で相続し、6,000万円の利益が出た場合、各自の控除枠（2,000万円×3人）で全額をカバーできることになります。
注意すべきは、相続人の一人が「我孫子市の実家に住み続ける」と決めた場合です。その人は空き家特例ではなく、自分自身の居住用財産の3,000万円控除を使うことになりますが、他の「住んでいない相続人」は要件を満たさなくなり、特例が受けられなくなるリスクがあります。
遺産分割協議を行う前に、売却後の税金まで含めたシミュレーションを行っておくことが、家族間のトラブルを防ぎ、最大の節税を実現するために不可欠です。
10. よくある失敗事例：特例が受けられなくなる意外な落とし穴
空き家特例の手続きを進める中で、良かれと思ってやったことが逆効果になり、節税のチャンスを棒に振ってしまう事例が散見されます。我孫子市で売却を検討中の方は、以下の「落とし穴」に十分注意してください。
- 落とし穴①：不用品の片付け中に建物を壊してしまう更地にして売る場合でも、売買契約の前に完全に壊してしまうと「建物の付随する土地の譲渡」としての要件確認が難しくなる場合があります。壊すタイミングは不動産会社と相談してください。
- 落とし穴②：売れるまでの間、知り合いに安く貸す空き家のままではもったいないからと、一時的にでも賃貸に出すと「事業の用、または貸付の用」に供されたとみなされ、特例が一切使えなくなります。
- 落とし穴③：住民票を実家に戻してしまう実家の管理のために便宜上、住民票を我孫子市の実家に移してしまう方がいますが、これは「居住していた」とみなされ、空き家としての要件（被相続人が一人で住んでいた事実）の証明を困難にします。
これらのミスは、一度発生すると取り返しがつきません。我孫子市の物件を空き家として売却するなら、まずは現状維持を徹底し、法律のプロのアドバイスを仰ぐことが重要です。
11. まとめ：我孫子市の不動産売却で賢く節税するために
2025年度、我孫子市の不動産市場において空き家特例を使いこなし、賢く節税することは、相続した大切な資産を次世代へ繋ぐために極めて重要です。最大3,000万円（または2,000万円）という非常に大きな控除枠は、手続きのミス一つで失われてしまいます。
最後にもう一度、重要なポイントを確認しましょう。
- 昭和56年5月31日以前の建物であることを確認する。
- 相続から3年以内の12月31日までに売却・引き渡しを完了させる。
- 更地にするか耐震リフォームをするか、出口戦略を明確にする。
- 我孫子市役所での確認書取得に向けた書類（公共料金の履歴等）を保管する。
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