アパートの相続税評価はどう決まる？｜貸家建付地と空室の影響
柏市や千葉県我孫子市でアパートを所有しているオーナーの方の中には、いずれ訪れる相続を考えたとき、アパートとその土地がどのように評価されるのか気になっている方もいらっしゃるのではないでしょうか。
「空室が多い時期に相続が起きたら、評価はどう変わるのだろう」
アパートの評価について調べ始めると、こうした疑問にたどり着く方は少なくないはずです。結論から言うと、アパートの敷地は「貸家建付地」として、自分で使っている土地より低く評価される仕組みがあります。ただし、その下がり幅は、相続が起きた時点でどれだけの部屋が貸されているか（賃貸割合）によって変わります。
- アパートの敷地は、自用地としての価額から「借地権割合×借家権割合×賃貸割合」の分が差し引かれる
- 建物も、固定資産税評価額から「借家権割合×賃貸割合」の分が差し引かれる
- 空室が多いと賃貸割合が下がり、差し引かれる分が小さくなるため、評価額は高くなる
- 一時的な空室と認められる場合は、貸されている部分として扱える場合がある
この記事では、アパートを持つオーナーの方に向けて、貸家建付地と貸家の評価の仕組み、借地権割合・借家権割合・賃貸割合の意味、空室が評価に与える影響、一時的な空室の考え方、小規模宅地等の特例との関係までを、国税庁の公表資料をもとに整理します。相続を見据えて、日頃の賃貸経営から整えておきたい方は、「晃南土地」の賃貸管理サービスもあわせてご覧ください。
アパートの相続税評価は「土地」と「建物」に分けて考える
相続税を計算するとき、アパートは「土地」と「建物」に分けて評価します。まずは全体像を押さえておくと、この後の計算式が理解しやすくなります。
土地と建物で評価の出発点が違う
| 区分 | 評価の出発点 | 貸している場合の呼び方 |
|---|---|---|
| 土地 | 自用地としての価額（路線価または倍率で計算） | 貸家建付地 |
| 建物 | 固定資産税評価額 | 貸家 |
土地は、路線価などをもとに計算した「自用地としての価額」が出発点になります。建物は、固定資産税評価額が出発点です。国税庁の説明では、家屋の評価は固定資産税評価額に1.0を乗じて計算した金額によるとされています。
「貸している」ことで評価が調整される
国税庁の説明では、賃貸されている土地や家屋は、権利関係に応じて評価額が調整されるとされています。入居者は、借りている部屋に住む権利を持っています。オーナーから見ると、その分だけ土地や建物を自由に使えない状態にあるため、評価額が差し引かれる仕組みになっています。
評価の基準日は「相続が起きた日」
相続税の評価は、課税時期の状況で行います。国税庁の説明では、課税時期は、相続または遺贈の場合は被相続人が亡くなった日とされています。つまり、アパートの評価は、亡くなった日にどれだけの部屋が貸されていたかによって変わるということです。この点が、後で説明する空室の影響につながります。
土地の出発点「自用地としての価額」
貸家建付地の評価は、まず「自分で使っている土地だったらいくらか」という自用地としての価額を求めるところから始まります。
路線価がある地域と、倍率で計算する地域
国税庁の説明では、路線価は、路線（道路）に面する標準的な宅地の1平方メートルあたりの価額で、千円単位で表示されているとされています。国税庁の説明では、路線価方式による土地の価額は、路線価を土地の形状などに応じた奥行価格補正率などの補正率で補正した後、土地の面積を掛けて計算するとされています。
路線価が定められていない地域では、倍率方式を使います。国税庁の説明では、倍率方式による土地の価額は、その土地の固定資産税評価額に一定の倍率を掛けて計算するとされています。柏市や千葉県我孫子市の土地でも、どちらの方法で計算するかは、土地の所在地ごとに確認することになります。
路線価図と評価倍率表で確認する
路線価や倍率は、国税庁の「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」で年分ごとに公表されています。自分のアパートの土地がどちらの地域にあたるかは、まず路線価図で確認することになります。路線価と固定資産税評価額などの違いは、『我孫子の土地査定の仕組み｜公示地価 / 路線価 / 固定資産税評価の違い』でも整理しています。
貸家建付地の評価式
アパートの敷地のように、貸している建物が建っている土地を「貸家建付地」と呼びます。国税庁の説明では、貸家建付地は次の算式で評価するとされています。
貸家建付地の価額 ＝ 自用地としての価額 − 自用地としての価額 × 借地権割合 × 借家権割合 × 賃貸割合
式の意味を分解する
この式は、「自用地としての価額」から、入居者の権利によって制約を受ける分を差し引く形になっています。差し引く分は、3つの割合を掛け合わせて求めます。
| 割合 | 意味 | どこで確認するか |
|---|---|---|
| 借地権割合 | その地域で土地を借りる権利がどのくらいの価値を持つか | 路線価図・評価倍率表 |
| 借家権割合 | 建物を借りる権利がどのくらいの価値を持つか | 財産評価基準書 |
| 賃貸割合 | 建物のうち、実際に貸されている部分の割合 | 相続が起きた日の賃貸の状況 |
3つの割合のうち、オーナーが左右できるのは賃貸割合
借地権割合と借家権割合は、土地のある地域によって決まっていて、オーナーが変えられるものではありません。一方で、賃貸割合は、どれだけの部屋が埋まっているかで決まります。日々の賃貸経営の状態が、相続の評価に直接つながるのが、この賃貸割合です。
借地権割合と借家権割合
2つの割合の確認方法を見ておきます。
借地権割合は路線価図の記号で分かる
国税庁の路線価図の説明では、各路線価の右隣に表示されているAからGの記号が借地権割合を示すとされています。
| 記号 | 借地権割合 |
|---|---|
| A | 90％ |
| B | 80％ |
| C | 70％ |
| D | 60％ |
| E | 50％ |
| F | 40％ |
| G | 30％ |
例えば、路線価図に「215D」と書かれていれば、1平方メートルあたりの路線価が21万5千円で、借地権割合が60％であることを示すと説明されています。借地権割合は地域ごとに異なるため、同じ柏市や我孫子市の中でも、道路ごとに確認する必要があります。
借家権割合は30％
国税庁の財産評価基準書では、令和8年分の千葉県の借家権割合は100分の30（30％）とされています。借家権割合は、地域によって細かく分かれる借地権割合とは異なり、この記事で扱う計算では30％を使います。
賃貸割合とは｜部屋の数ではなく床面積で計算する
空室の影響を考えるうえで、中心になるのが賃貸割合です。
賃貸割合の計算方法
国税庁の説明では、賃貸割合は、建物が構造上区分された複数の独立部分（アパートの各部屋など）からなっている場合に、次のように計算するとされています。
賃貸割合 ＝ 課税時期に賃貸されている各独立部分の床面積の合計 ÷ その家屋の各独立部分の床面積の合計
「何室空いているか」ではなく「何平方メートル空いているか」
賃貸割合は、部屋の数ではなく床面積で計算します。例えば、1階に広い部屋、2階に狭い部屋があるアパートでは、どの部屋が空いているかによって賃貸割合が変わります。全室が同じ広さであれば、部屋数の割合と同じ結果になります。
課税時期の状況で決まる
賃貸割合は、原則として課税時期（相続の場合は亡くなった日）に実際に貸されている部分で計算します。1年を通して満室に近いアパートでも、たまたま退去が重なった時期に相続が起きれば、その時点では賃貸割合が下がることになります。この点をどう扱うかは、後の「一時的な空室」の章で説明します。
建物（貸家）の評価
土地と同じように、アパートの建物も、貸していることで評価が調整されます。
貸家の評価式
国税庁の説明では、課税時期に貸家の用に供されている家屋は、固定資産税評価額に借家権割合と賃貸割合を掛けた額を、固定資産税評価額から差し引いて評価するとされています。
貸家の価額 ＝ 固定資産税評価額 − 固定資産税評価額 × 借家権割合 × 賃貸割合
国税庁は例として、固定資産税評価額が1,000千円、借家権割合が30％、すべての部屋を貸している（賃貸割合が1.0の）場合、1,000千円から1,000千円 × 30％ × 1.0 を差し引いて、評価額が700千円になると示しています。
建物の評価も賃貸割合の影響を受ける
建物の評価式にも賃貸割合が入っています。空室があると、土地だけでなく建物の評価も高くなる方向に動きます。
分譲マンションの一室を貸している場合
なお、国税庁の説明では、令和6年1月1日以後に相続などで取得した「居住用の区分所有財産」（いわゆる分譲マンション）には、別の評価方法が定められています。分譲マンションの一室を貸しているオーナーの方は、この記事の計算とは異なる部分があるため、国税庁の公式ページで最新の内容をご確認ください。
仮の例で計算する｜満室と空室の比較
ここからは、仮の数字で計算してみます。実際の評価では、土地の形や面積による補正など、さらに細かい計算が入ります。あくまで仕組みを理解するための仮の例です。
仮の例の前提
| 項目 | 仮の数字 |
|---|---|
| 土地の自用地としての価額 | 4,000万円 |
| 土地の面積 | 200平方メートル |
| 借地権割合 | 60％（仮） |
| 借家権割合 | 30％ |
| 建物の固定資産税評価額 | 2,000万円 |
| 部屋の数 | 8室（すべて同じ床面積） |
満室（賃貸割合1.0）の場合
土地（貸家建付地）の評価は、次のようになります。
4,000万円 − 4,000万円 × 0.6 × 0.3 × 1.0 ＝ 4,000万円 − 720万円 ＝ 3,280万円
建物（貸家）の評価は、次のようになります。
2,000万円 − 2,000万円 × 0.3 × 1.0 ＝ 2,000万円 − 600万円 ＝ 1,400万円
土地と建物を合わせると、3,280万円 ＋ 1,400万円 ＝ 4,680万円です。
自分で使っていた場合と比べると
同じ土地と建物を自分で使っていた場合は、土地4,000万円、建物2,000万円で、合計6,000万円です。満室のアパートとして貸していた場合、合計で1,320万円（土地720万円、建物600万円）低く評価される計算になります。
2室が空室の場合
同じ仮の例で、相続が起きた日に8室のうち2室が空室で、その空室が一時的なものとは認められない場合を計算してみます。
8室のうち6室が貸されていて、全室が同じ床面積なので、賃貸割合は6 ÷ 8 ＝ 0.75（75％）です。
土地（貸家建付地）の評価は、次のようになります。
4,000万円 − 4,000万円 × 0.6 × 0.3 × 0.75 ＝ 4,000万円 − 540万円 ＝ 3,460万円
建物（貸家）の評価は、次のようになります。
2,000万円 − 2,000万円 × 0.3 × 0.75 ＝ 2,000万円 − 450万円 ＝ 1,550万円
土地と建物を合わせると、3,460万円 ＋ 1,550万円 ＝ 5,010万円です。
満室の場合との比較
| 状況 | 賃貸割合 | 土地の評価 | 建物の評価 | 合計 |
|---|---|---|---|---|
| 満室 | 1.0 | 3,280万円 | 1,400万円 | 4,680万円 |
| 2室が空室 | 0.75 | 3,460万円 | 1,550万円 | 5,010万円 |
| 自分で使っていた場合 | － | 4,000万円 | 2,000万円 | 6,000万円 |
仮の例では、2室が空室だっただけで、評価額の合計が330万円高くなりました。空室が多いほど、差し引かれる分が小さくなり、評価額は自分で使っている場合に近づいていきます。
空室が評価を押し上げる理由
貸家建付地や貸家の評価が下がるのは、入居者の権利によって、オーナーが土地や建物を自由に使えない分があるからです。空室の部分には入居者の権利がないため、その分は差し引かれません。空室が多いほど評価額が上がるのは、この考え方によるものです。
「一時的な空室」として扱われる条件
「たまたま退去が重なった日に相続が起きたら、不利になってしまうのでは」と感じた方もいるかもしれません。国税庁は、この点について考え方を示しています。
一時的な空室は、貸されている部分に含めて計算できる場合がある
国税庁の説明では、継続的に賃貸されてきたアパートなどで、課税時期に一時的に空室になっていた部分がある場合、一定の事実関係を満たせば、その部分も賃貸されている部分に含めて賃貸割合を計算して差し支えないとされています。
判断の材料になる事実関係
国税庁が示している判断の材料は、次のようなものです。
| 観点 | 内容 |
|---|---|
| 継続して貸してきたか | その部屋が、課税時期より前から継続的に賃貸されてきたものか |
| すぐに募集したか | 入居者の退去後、速やかに新たな入居者の募集が行われたか |
| 他の用途に使っていないか | 空室の期間中、他の用途に使われていないか |
| 空室の期間 | 空室の期間が、課税時期の前後の例えば1か月程度であるなど一時的な期間か |
| その後も貸しているか | 課税時期の後の賃貸が一時的なものではないか |
これらの事実関係から総合的に判断するとされており、「何か月以内なら大丈夫」という一律の基準が示されているわけではありません。
学生向けアパートの例
国税庁の質疑応答事例では、学生専用アパートで、卒業による退去のため半分程度の部屋が空室だったものの、新しい入居者を募集していて、3月末には全室が貸されていたという事例が紹介されています。この事例では、一時的に空室となっている部分の床面積を、賃貸されている部分に加えて賃貸割合を計算して差し支えないとされています。
大学が近いエリアや、転勤・進学で入れ替わりが生まれやすい春先には、こうした考え方が関わってくる場面が考えられます。ただし、質疑応答事例は照会された事実関係を前提にした一般的な回答であり、実際の判断は個別の状況によります。
全室が空いている建物の敷地は「自用地」として評価される
空室の影響は、一部の部屋にとどまりません。建物全体が空いている場合の扱いも確認しておきます。
貸家が空き家になっている場合
国税庁の質疑応答事例では、借家人が立ち退いた後に空き家となっている家屋の敷地は、貸家建付地ではなく、自用地としての価額で評価するとされています。貸家建付地として評価するのは、借家権の目的となっている家屋の敷地に限られるためです。
賃貸用に建てた建物でも同じ
同じ事例では、もっぱら賃貸用として新築された家屋であっても、課税時期に実際に貸し付けられていない場合は、その敷地は自用地としての価額で評価するとされています。「賃貸用に建てたから」という理由だけでは、評価は下がらないということです。
戸建てを1棟貸ししている場合や、建て替え・売却を考えて入居者の募集を止めている場合には、相続が起きた時点で入居者がいるかどうかによって、評価が大きく変わる可能性があります。
相続を見据えたときに、今の空室の状況や募集の進め方をどう整えればよいか、一緒に整理したい方は、アパートの空室と相続の備えについて「晃南土地」に相談するからお気軽にご連絡ください。募集から管理までお任せいただく場合の内容は、「晃南土地」の賃貸管理サービスで紹介しています。
小規模宅地等の特例（貸付事業用宅地等）と空室
アパートの敷地には、貸家建付地の評価に加えて「小規模宅地等の特例」が関わる場合があります。
貸付事業用宅地等は200平方メートルまで50％減額
国税庁の説明では、相続開始の直前に被相続人などの貸付事業（不動産貸付業、駐車場業など）に使われていた宅地等のうち、一定の要件を満たす「貸付事業用宅地等」は、200平方メートルまでの部分について、評価額を50％減額するとされています。
主な要件として、次のような点が示されています。
- 取得した親族が、相続税の申告期限までに貸付事業を引き継ぎ、申告期限まで貸付事業を続けていること
- その宅地等を相続税の申告期限まで持ち続けていること
- 相続開始前3年以内に新たに貸付事業に使い始めた宅地等は、原則として対象から外れる（相続開始の日まで3年を超えて引き続き一定の貸付事業を行っていた場合などの例外がある）
また、特例の適用を受けるには、相続税の申告書に必要事項を記載し、一定の書類を添付する必要があるとされています。
空室の部分は特例の対象になるか
国税庁は、共同住宅の一部が空室となっていた場合の考え方を示しています。相続開始の直前に空室となった部屋についても、空室となった直後から不動産業者を通じて新しい入居者を募集しているなど、いつでも入居できる状態で管理されている場合は、相続開始時も貸付事業に使われていたものと認められるとされています。この場合は、空室部分に対応する敷地も含めて、アパートの敷地全体が貸付事業用宅地等に該当するとされています。
一方で、同じ資料の計算例では、家族を住まわせるために募集を止めていた空室について、その部屋に対応する敷地部分を自用地として評価し、特例の減額の対象から外して計算しています。
仮の例で考え方を見る
先ほどの仮の例（土地200平方メートル、8室同じ床面積）で、2室が一時的な空室と認められない場合の考え方を、国税庁の計算例にならって整理すると、次のようになります。
| 部分 | 面積 | 評価の考え方 | 評価額 |
|---|---|---|---|
| 空室2室に対応する敷地 | 50平方メートル | 自用地として評価 | 1,000万円 |
| 貸している6室に対応する敷地 | 150平方メートル | 3,000万円 ×（1 − 0.6 × 0.3） | 2,460万円 |
| 特例による減額 | － | 2,460万円 × 50％ | −1,230万円 |
| 課税価格に算入する額 | － | 1,000万円 ＋ 1,230万円 | 2,230万円 |
満室であれば、土地の評価3,280万円に特例の50％減額が及び、課税価格に算入する額は1,640万円です。仮の例では、2室の空室によって、土地だけで590万円の差が生まれる計算になります。実際には、特例を選ぶ宅地の組み合わせや、ほかの要件によって結果は変わります。
相続を見据えた管理の考え方
ここまで見てきたとおり、アパートの相続税評価は、相続が起きた日の賃貸の状況に左右されます。いつ相続が起きるかは誰にも分からないからこそ、日頃の管理の積み重ねが大切になります。
満室に近い状態を保つ
賃貸割合を高く保つことは、相続の評価だけでなく、日々の家賃収入にもつながります。空室期間を短くする工夫は、相続の備えと賃貸経営の両方に効いてくると言えます。
退去後すぐに募集を始め、その記録を残す
一時的な空室として扱われるかどうかや、小規模宅地等の特例の対象になるかどうかは、退去後に速やかに募集していたか、いつでも入居できる状態で管理していたかといった事実関係が判断の材料になります。募集を始めた日、募集の条件、管理会社とのやり取りなどを記録として残しておくと、相続の際に状況を説明しやすくなります。
空室を家族の物置や住まいに使うときは慎重に
空室を家族の荷物置き場にしたり、子どもを住まわせたりすると、その部屋は「他の用途に供されている」状態になる可能性があります。国税庁の計算例でも、募集を止めていた空室は特例の対象から外れる扱いになっています。空室の使い方を変えるときは、相続の評価への影響も含めて考えることが大切です。
賃貸の書類を整理しておく
相続が起きたとき、相続人は、どの部屋が誰にいくらで貸されていたかを確かめる必要があります。賃貸借契約書、入居者の一覧、家賃の入金記録、募集の記録などが整理されていると、評価の計算や申告の準備を進めやすくなります。相続後の手続きの流れは、『柏で「大家さん」になった方へ｜相続直後にまずやるべき5つの手続き』で紹介しています。
柏・千葉県我孫子市でアパートの相続を考えるときの視点
地域の事情を踏まえて考えると、備えの優先順位が見えてきます。
路線価と借地権割合は場所によって違う
柏市や千葉県我孫子市でも、駅に近い市街地と、住宅地、郊外とで、路線価や借地権割合は異なります。同じような規模のアパートでも、どの道路に面しているかによって評価額は変わります。まずは、自分のアパートの土地が路線価図でどのように示されているかを確認することが、相続の備えの第一歩になります。
入れ替わりの時期を意識する
賃貸の募集は、進学・就職・転勤が重なる1月から3月に動きが大きくなりやすい傾向があります。一方で、秋から冬にかけては、募集が決まるまでに時間がかかる場合もあります。空室が長引きやすい時期にこそ、早めの募集や条件の見直しで空室期間を短くしておくことが、相続の備えにもつながります。
相続人が遠方に住んでいる場合
柏市や我孫子市のアパートを相続する方が、遠方に住んでいるケースもあります。相続が起きてから慌てないよう、管理の状況や書類の保管場所を、家族で共有しておくと安心です。
相続前に確認しておきたいチェックリスト
アパートの相続税評価を意識して、今のうちに確認しておきたい項目をまとめました。
□ 土地が路線価地域か倍率地域かを確認した
□ 路線価図で、土地に面する道路の路線価と借地権割合の記号を確認した
□ 各部屋の床面積と、今の賃貸の状況を一覧にした
□ 退去が出たときに、すぐ募集を始める体制がある
□ 募集を始めた日や条件の記録を残している
□ 空室を家族の住まいや物置として使っていない
□ 賃貸借契約書・入居者一覧・入金記録を整理している
□ アパートを建てた時期や、貸し始めた時期を確認した
□ 相続税の試算や特例の適用について、相談できる先を決めている
よくある質問
アパートを建てると、相続税の評価は下がりますか？
一律に下がるとは言えません。貸家建付地や貸家として評価が下がるのは、相続が起きた日に実際に貸されている部分があるからです。空室が多いと評価の下がり方は小さくなり、全室が空いている建物の敷地は自用地として評価されます。また、建築のための借入や、家賃収入の見込みなど、相続税以外の要素も含めて考えることが大切です。
賃貸割合は、部屋の数で計算しますか？
国税庁の説明では、賃貸割合は床面積で計算するとされています。各部屋の広さが違うアパートでは、どの部屋が空いているかによって賃貸割合が変わります。
退去から1か月以上空いていたら、一時的な空室にはなりませんか？
国税庁は「例えば1か月程度」という例を示していますが、空室の期間だけで決まるものではありません。継続的に貸してきたか、退去後すぐに募集したか、他の用途に使っていないか、その後も貸しているかといった事実関係から総合的に判断するとされています。個別の状況によって判断が変わるため、晃南土地では、提携する税理士と連携して確認を進めるサポートをしています。
空室があると、小規模宅地等の特例は使えなくなりますか？
空室があるだけで使えなくなるとは限りません。国税庁の資料では、空室となった直後から募集していて、いつでも入居できる状態で管理されている場合は、空室部分に対応する敷地も含めて貸付事業用宅地等に該当するとされています。一方で、募集を止めていた空室の部分は、特例の対象から外れた計算例が示されています。
相続税の試算も相談できますか？
晃南土地では、アパートの空室の状況や募集の進め方、相続を見据えた賃貸経営についてのご相談を承っています。相続税の試算や特例の適用など、税務上の具体的な判断が必要な部分は、提携する税理士と連携してサポートします。
まとめ
アパートの相続税評価では、土地は貸家建付地、建物は貸家として、入居者の権利の分だけ評価額が差し引かれます。その差し引く分を決める3つの割合のうち、借地権割合と借家権割合は地域で決まり、賃貸割合だけがオーナーの賃貸経営の状態で決まります。
仮の例では、8室のうち2室が空室だっただけで、土地と建物の評価額が330万円高くなり、小規模宅地等の特例まで含めると、土地の課税価格に算入する額にはさらに大きな差が出ました。一時的な空室として扱える場合もありますが、退去後すぐに募集していたか、他の用途に使っていないかといった事実関係が判断の材料になります。満室に近い状態を保ち、募集の記録を残しておくことが、日々の収入と相続の備えの両方につながります。
ここまで読んで、「自分のアパートの場合、空室の状況をどう整えておけばよいか、具体的に聞いてみたい」と感じた方もいらっしゃるかもしれません。ご都合に合わせて、次のいずれかからお進みください。
アパートの空室や募集の状況を伝えて、相続を見据えた整理から相談したい方は、アパートの空室と相続の備えについて「晃南土地」に相談するからご連絡ください。
契約書や入居状況の資料を見ながら対面で話したい方は、総合不動産「晃南土地」我孫子店への来店予約をご利用ください。
募集から管理までお任せいただく場合の内容を先に知りたい方は、「晃南土地」の賃貸管理サービスを詳しく見るをご覧ください。
「まだ検討段階」と添えていただければ、営業ではなく状況整理のサポートとして対応いたします。
