アパートの外壁塗装は何年ごと？｜費用相場と修繕計画の立て方
柏市や千葉県我孫子市でアパートを所有しているオーナーの方の中には、建物の外壁を見て、そろそろ塗り替えの時期なのではと気になっている方もいらっしゃるのではないでしょうか。
「築12年を過ぎたけれど、外壁塗装はまだ先でいいのだろうか」
台風や大雨が続く季節を越えて、外壁の汚れやひびが目に付いたとき、こう感じる方は少なくないはずです。結論から言うと、アパートの外壁塗装の時期は、国の資料などで示された「目安の年数」と、実際の「劣化のサイン」の両方を見て判断するのがおすすめです。費用は建物ごとに大きく異なるため、相場の数字よりも、見積もりの内訳で判断することが大切です。
- 国土交通省のガイドブックでは、外壁の塗装は11〜18年目が修繕の目安として示されている
- 年数だけでなく、チョーキング・ひび割れ・シーリングの劣化などのサインを確かめる
- 足場を使う屋根・防水・シーリングの工事は、外壁塗装とまとめて考えると効率がよい
- 長期修繕計画をつくり、家賃収入から修繕資金を積み立てておく
この記事では、アパートを持つオーナーの方に向けて、外壁塗装の周期の考え方、劣化のサイン、見積もりの見方、長期修繕計画の立て方と修繕資金の積み立て、税務上の扱い、入居者への告知までを整理します。建物の維持管理まで含めて相談したい方は、「晃南土地」の賃貸管理サービスもあわせてご覧ください。
外壁塗装の周期は「目安の年数」と「建物の状態」で考える
外壁塗装の時期を考えるとき、「何年たったら塗り替える」という年数だけで決めると、早すぎたり遅すぎたりすることがあります。
年数は計画を立てるための目安
国の資料などで示されている修繕の年数は、長期的な計画を立てるための目安です。国土交通省のオーナー向けガイドブックでも、修繕の目安は建て方・資材・立地などによって異なるという前提で示されています。
実際の時期は建物の状態で決める
同じ築年数でも、日当たりや風当たり、周囲の環境、前回の塗装で使った塗料によって、外壁の傷み方は変わります。目安の年数が近づいたら、実際の状態を点検し、塗り替えの時期を判断するという順番で考えると、無駄のない修繕につながります。
| 判断の材料 | 役割 |
|---|---|
| 目安の年数 | いつごろ修繕が必要になりそうかを見通し、資金を準備する |
| 劣化のサイン | 実際に塗り替えが必要な状態かを判断する |
| 前回の工事の記録 | 使った塗料や工事の範囲から、次の時期を見直す |
国土交通省の資料が示す修繕の目安
アパートの修繕の目安として参考になるのが、国土交通省の「民間賃貸住宅の計画修繕ガイドブック」です。
主な部位の修繕の目安
このガイドブックでは、建て方・資材、立地等にもよるとしたうえで、主な部位について一般的に修繕を行う目安を次のように示しています。
| 部位 | 修繕の内容 | 目安 |
|---|---|---|
| 外壁 | 塗装 | 11〜18年目 |
| 外壁 | タイル張り補修 | 12〜18年目 |
| 屋根 | 塗装・補修 | 11〜15年目 |
| 屋根 | 防水・葺替 | 21〜25年目 |
| 階段・廊下 | 鉄部塗装 | 4〜10年目 |
| 階段・廊下 | 塗装・防水 | 11〜18年目 |
管理業者向けのガイドブックに示された周期の事例
国土交通省の「賃貸住宅管理業者向け 計画修繕ガイドブック」では、日本賃貸住宅管理協会の資料をもとにした修繕周期の事例として、外壁（モルタル・サイディング・パネル）の塗装を11〜15年目、傾斜屋根（カラーベスト）の塗装を11〜15年目、ベランダや階段・廊下の塗装を5〜10年目とする例が紹介されています。
「12年目」はひとつの節目
国土交通省のオーナー向けガイドブックの冒頭では、RC造の外壁は一般的に12年目くらいに補修・塗装工事が必要といわれていると紹介されています。木造や鉄骨造のアパートでも、外壁材や塗料によって時期は変わりますが、10年を過ぎたころから点検を意識し始めると、計画を立てやすくなります。
塗料や外壁材によって周期は変わる
外壁塗装の周期に幅があるのは、使われている材料が建物によって異なるためです。
塗料の種類で耐久性が違う
外壁の塗料には、いくつかの種類があり、種類やグレードによって耐久性や価格が異なります。耐久性の高い塗料を選べば次の塗り替えまでの期間を延ばせる可能性がある一方で、1回あたりの費用は高くなる傾向があります。前回の塗装でどの塗料を使ったかが分かれば、次の時期を見通す手がかりになります。
外壁材によって必要な工事が違う
モルタル、サイディング、ALCパネル、タイルなど、外壁材によって、傷みやすい部分や必要な工事が変わります。例えば、サイディングやパネルの外壁では、板と板のつなぎ目を埋めるシーリング材の状態が、雨水の侵入を防ぐうえで大切になります。
シーリング材の耐用年数も計画に反映する
管理業者向けのガイドブックでは、外壁の工事で使ったシーリング材のメーカーが公表する耐用年数が以前より長くなっていた場合、次のシーリングの打ち直し工事の予定年もそれに応じて見直すという例が示されています。工事で使った材料の情報は、次の計画を立てるための大切な記録です。
見逃したくない劣化のサイン
目安の年数が近づいたら、外壁の状態を確かめます。次のようなサインが見られたら、専門の業者による点検を検討する時期です。
主な劣化のサイン
| サイン | 状態 | 考えられること |
|---|---|---|
| チョーキング | 外壁を手でなでると、白い粉が付く | 塗膜が紫外線などで劣化している |
| ひび割れ | 外壁に細い線や割れが見られる | 幅や深さによっては、雨水が入り込むおそれがある |
| シーリングの劣化 | つなぎ目の材料がひび割れる、痩せる、はがれる | すき間から雨水が入り込むおそれがある |
| 色あせ・汚れ | 色が薄くなる、カビやコケが目立つ | 塗膜の防水性が落ちている可能性がある |
| 塗膜のはがれ・膨れ | 塗装がめくれる、浮き上がる | 下地との密着が弱くなっている |
| 鉄部のさび | 階段・手すり・廊下の鉄部にさびが出る | 放置すると腐食が進むおそれがある |
国土交通省の管理業者向けガイドブックでも、経年劣化による不具合の例として、外壁塗装の粉や外壁のひび割れが写真で紹介されています。
台風や大雨の後は点検のきっかけに
台風や大雨の後は、外壁のひびやシーリングのすき間から雨水が入り込んでいないか、雨どいが外れていないかなどを確かめるよい機会です。入居者から「壁にしみがある」「窓のまわりが濡れている」といった連絡が入った場合は、外壁やシーリングの劣化が関係している可能性もあります。
自分で確認するときは安全を優先する
チョーキングや色あせ、低い位置のひび割れなどは、地上から目で見たり、手で触れたりして確かめられます。一方で、2階以上の外壁や屋根、雨どいの状態を、はしごに登って確かめるのは危険が伴います。高い場所の点検は、専門の業者や管理会社に任せ、写真で状態を報告してもらう方法がおすすめです。点検の写真を年ごとに残しておくと、劣化の進み具合を比べられ、塗り替えの時期を判断する材料になります。
放置するとどうなるか
外壁塗装は、見た目を整えるためだけの工事ではありません。塗装には、雨水や紫外線から建物を守る役割があります。
雨水が入り込むと、費用がかさむ
国土交通省の管理業者向けガイドブックでは、劣化を放置したことで外壁に破損が生じ、雨水が住戸内に浸入した場合、修繕のために入居者に一時退居してもらう必要が生じ、宿泊費や浸水した所持品の補償費用など余計な出費がかかる例が示されています。計画修繕で外壁や屋根を塗装し直して劣化を食い止めておけば、工事費以外の余計な費用負担は避けられると説明されています。
「負のスパイラル」に陥らないために
同じガイドブックでは、修繕を行わずに経年劣化を放置すると、物件の価値が下がって入居率が低下し、家賃収入が減ることで修繕の資金が不足し、さらに老朽化が進むという悪循環に陥る可能性があるとされています。外観の印象は、入居を検討する人が最初に目にする部分でもあり、募集への影響も考えておきたいところです。
足場を共有する工事はまとめて考える
アパートの外壁塗装では、塗装そのものの費用に加えて、足場を組む費用もかかります。足場を使う工事をまとめて行うと、足場を組む回数を減らせる可能性があります。
足場を使う主な工事
- 外壁の塗装
- シーリングの打ち替え・増し打ち
- 屋根の塗装・補修
- 雨どいの塗装・交換
- ベランダや共用廊下の防水
- 外壁まわりの鉄部の塗装
修繕周期の事例でも同じ時期に並んでいる
管理業者向けのガイドブックに掲載された修繕周期の事例（分譲マンション向けの長期修繕計画作成ガイドラインをもとに簡略化したもの）でも、仮設工事（足場など）、屋根防水、外壁塗装等がいずれも12〜15年の周期で示されています。外壁塗装の時期に、屋根やシーリング、防水の状態もあわせて点検し、同じ足場で行える工事をまとめて計画すると、全体の費用や工期を抑えやすくなります。
まとめすぎにも注意する
一方で、まだ傷んでいない部分まで一度に工事をすると、1回あたりの支出が大きくなります。点検の結果をもとに、今回行う工事と、次の機会に回す工事を分けて考えることも大切です。
足場がある間に高い場所を点検する
足場が組まれている期間は、ふだんは近づけない高い場所を間近で確かめられる機会でもあります。雨どいの詰まりや外れ、軒裏のしみ、ベランダの裏側のひび、屋根の板金の浮きなどを、施工業者に写真で記録してもらうと、今回の工事に含めるべきか、次の計画に回すかを判断しやすくなります。追加の工事が必要になった場合は、金額と内容を書面で確認してから進めることが大切です。
費用の考え方｜相場の数字より見積もりの内訳で判断する
外壁塗装の費用は、建物の大きさや形、外壁材、塗料の種類、劣化の程度、足場の組みやすさなどによって大きく変わります。公的に示された相場はないため、ここでは金額の目安ではなく、見積もりの見方を整理します。
見積もりの主な内訳
| 項目 | 内容 | 確認したい点 |
|---|---|---|
| 足場 | 足場の設置・解体、飛散防止のネット | 面積と単価が書かれているか |
| 高圧洗浄 | 外壁の汚れやカビを洗い流す | 範囲が外壁全体か |
| 下地補修 | ひび割れの補修、欠けた部分の補修 | 補修する箇所と方法 |
| シーリング | 打ち替えか、増し打ちか | どちらの工法か、どの範囲か |
| 養生 | 窓や設備を汚れから守る | 範囲 |
| 塗装 | 下塗り・中塗り・上塗り | 塗料の名前と塗る回数 |
| 付帯部 | 雨どい・破風・鉄部などの塗装 | 対象の部位が書かれているか |
| 諸経費 | 現場管理費など | 内容の説明があるか |
「一式」の多い見積もりは内容を確かめる
見積書に「一式」とだけ書かれている項目が多いと、どこまでの工事が含まれているのかが分かりにくくなります。面積や数量、塗料の名前、塗る回数が書かれているかを確認し、分からない点は工事の前に説明を求めることが大切です。
複数の見積もりを同じ条件で比べる
複数の会社から見積もりを取る場合は、塗料の種類や工事の範囲をそろえて比べると、金額の差がどこから生まれているのかが分かりやすくなります。金額だけでなく、工事後の保証の期間や範囲も比べておきたい点です。
工事費は上振れする可能性がある
管理業者向けのガイドブックでは、計画上の修繕費は現時点で想定される金額であり、将来工事費が高騰した場合や、想定より劣化が進んでいた場合には上振れする可能性があることを、あらかじめオーナーに理解してもらう必要があるとされています。資金計画には、ある程度の余裕を持たせておくと安心です。
外壁の状態や見積もりの内容を見ながら、塗り替えの時期や工事の範囲を一緒に整理したい方は、アパートの外壁塗装と修繕計画について「晃南土地」に相談するからお気軽にご連絡ください。建物の維持管理を含めてお任せいただく場合の内容は、「晃南土地」の賃貸管理サービスで紹介しています。
長期修繕計画の立て方
外壁塗装を場当たり的に行うのではなく、建物全体の長期修繕計画の中に位置づけておくと、資金の準備や時期の判断がしやすくなります。
計画修繕に取り組むオーナーは約4割
国土交通省の管理業者向けガイドブックでは、令和4年度の国土交通省の家主アンケート調査をもとに、計画的に修繕を実施しているオーナーは約4割にとどまり、約2割のオーナーは計画修繕を実施していないと回答していると紹介されています。
4つのステップで計画をつくる
同じガイドブックでは、長期修繕計画を次の4つの手順で作成するとされています。
| 手順 | 内容 |
|---|---|
| 計画期間の設定 | 経営計画や融資の期間、大規模な修繕が含まれる期間などを踏まえて決める |
| 修繕項目の設定 | 設計図書などから、建物の部位を拾い出す |
| 修繕周期の設定 | 国の資料や業界団体の資料の目安を参考に、実施予定年を決める |
| 修繕費の算定 | 見積もりや建設物価の資料などから、工事費を見込む |
計画期間について、ガイドブックでは、分譲マンションでは計画期間が30年以上で大規模な計画修繕が2回以上含まれる計画が一般的になっていることを踏まえ、民間賃貸住宅でもこうした期間を参考に、オーナーの個別の事情を踏まえて作成することが望ましいとされています。
実施予定年は幅で決めてもよい
ガイドブックでは、修繕の実施予定年は必ずしも特定の年にする必要はなく、「○〜○年目」のように幅で定めておき、その期間の中で実施するものとして扱う考え方が示されています。
工事の後に計画を見直す
計画は一度つくって終わりではありません。点検の結果や、実際に行った工事の内容、使った材料をもとに、次の実施予定年を見直していきます。国土交通省は、賃貸住宅の修繕・点検の時期を確認できるセルフチェックのページも公開しています。
工事の記録を残しておく
外壁塗装を行ったら、工事の日付、施工した会社、使った塗料の名前と色、シーリング材の種類、工事の範囲、保証書、工事前後の写真などを、まとめて保管しておきます。次の塗り替えの時期を見通すときや、見積もりを取るとき、さらには将来、物件を売却したり相続したりするときにも、建物がどのように手入れされてきたかを示す資料になります。管理会社に管理を任せている場合は、記録の保管方法も共有しておくと安心です。
修繕資金の積み立てと資金の確保
外壁塗装は、1回あたりの支出が大きくなりやすい工事です。いざというときに資金が足りないという事態を避けるため、計画的に準備しておくことが大切です。
家賃収入から積み立てる
管理業者向けのガイドブックでは、将来必要になる修繕資金を家賃収入から一定額積み立てておくことが、資金を確保する方法の基本として紹介されています。毎月積み立てる場合は、計画期間の修繕費の合計を月数で割った金額が目安になるとされ、次のような例が示されています。
- 計画期間35年間の修繕費の合計が9,500万円の場合
- 9,500万円 ÷（12か月 × 35年 ＝ 420か月）＝ 月22万6,190円
- 18戸の賃貸住宅であれば、1戸あたり月1万2,566円
この例は規模の大きい建物のものですが、考え方は小規模なアパートでも同じです。自分の物件の長期修繕計画で見込んだ修繕費の合計を、計画期間の月数で割ると、毎月の積立額の目安が分かります。
積立以外の方法
ガイドブックでは、手元の資金で足りない場合の方法として、賃貸住宅向けのリフォーム融資の活用や、将来の修繕費を掛金として払い込む賃貸住宅修繕共済なども紹介されています。どの方法が合うかは、手元の資金や借入の状況によって変わります。
税務上の扱い｜修繕費と資本的支出
外壁塗装の費用を、その年の経費にできるかどうかも、オーナーにとって気になる点です。
国税庁の説明
国税庁の説明では、建物などの修繕費のうち、通常の維持管理や修理のために支出されるものは必要経費になるとされています。一方で、資産の使用可能期間を延長させたり、資産の価値を高めたりする部分の支出は資本的支出とされ、減価償却の方法で各年分の必要経費に算入するとされています。
形式的な基準も示されている
国税庁は、次のような支出は修繕費として必要経費に算入できるとしています。
- おおむね3年以内の期間を周期として行われる修理・改良など、または一つの修理・改良などの金額が20万円未満のとき
- 資本的支出か修繕費か明らかでない金額がある場合で、その金額が60万円未満のとき、またはその資産の前年末の取得価額のおおむね10％相当額以下であるとき
区分は工事の実質で判定する
国税庁の説明では、修繕費と資本的支出の区別は、修繕や改良という名目ではなく、その実質によって判定するとされています。外壁塗装でも、元の状態に戻すための塗り替えなのか、性能を高める工事を伴うのかによって、扱いが変わる可能性があります。具体的な判断が必要な場合は、晃南土地が提携する税理士と連携してサポートします。
工事前の入居者への告知
アパートの外壁塗装は、入居者が住んでいる状態で進める工事で、足場や音、においなど、暮らしに影響が出ます。事前の告知が、トラブルを防ぐ鍵になります。
ガイドブックが示す周知の考え方
国土交通省の管理業者向けガイドブックでは、着工前の早い段階で入居者に工事のお知らせをし、近隣に対しても適切な時期に適当な方法で周知を行う必要があるとされています。
入居者に伝えておきたいこと
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 工事の期間と時間帯 | 着工日と完了予定日、作業する時間帯 |
| 足場とネット | 設置期間中は窓の外にネットが張られること |
| 洗濯物 | 塗装中はベランダに干せない日があること |
| 窓の開け閉め | 養生のため窓を開けられない日があること |
| におい・音 | 高圧洗浄や塗装で音やにおいが出ること |
| ベランダの私物 | 工事前に移動をお願いする場合があること |
| 駐車場・駐輪場 | 足場や資材の置き場で移動をお願いする場合があること |
| 問い合わせ先 | 工事の内容について連絡できる窓口 |
工事の進み具合も伝える
工事中は、天候によって予定が変わることもあります。予定が変わったときや、ベランダに入る作業の日が近づいたときに、あらためて案内すると、入居者の負担を減らしやすくなります。工事が終わった後は、協力へのお礼とあわせて完了を知らせると、入居者との関係を良好に保つことにつながります。
季節と工期の考え方｜柏・千葉県我孫子市で計画するとき
外壁塗装は屋外の工事のため、季節や天候の影響を受けます。地域の事情も踏まえて、工事の時期を考えておきます。
天候と工期
塗料には、施工に適した気温や湿度の条件があり、雨の日は塗装作業ができません。梅雨の時期や、台風が多い時期、気温が下がる冬場は、工期が延びる場合があります。見積もりの段階で、工期の見込みと、天候で延びた場合の対応を確認しておくと安心です。
募集の繁忙期との兼ね合い
賃貸の募集は、進学・就職・転勤が重なる1月から3月に動きが大きくなりやすい傾向があります。足場やネットがかかった状態では、内見に来た人に建物の外観が伝わりにくくなることがあります。空室がある物件では、募集の時期と工事の時期が重ならないよう、あるいは工事を終えてから写真を撮り直して募集できるよう、逆算して計画すると効果的です。塗り替えた外観は、募集の写真でもアピールできます。
柏・我孫子の気候を意識した点検
柏市や千葉県我孫子市では、夏から秋にかけて台風や大雨の影響を受けることがあります。台風シーズンが過ぎた秋は、外壁やシーリング、雨どい、屋根の状態を点検し、翌年以降の修繕計画に反映させるよい時期です。建物を定期的に見回ることの効果は、『柏の賃貸、建物を古びさせない｜定期巡回とメンテナンスの効果』で紹介しています。修繕費をどの工事から使うかの考え方は、『柏のアパート・マンション、修繕費はどこから使う？優先順位の付け方』で整理しています。
外壁塗装を検討するときのチェックリスト
外壁塗装の時期と内容を判断する前に、次の点を確認しておくと、判断の材料がそろいます。
□ 建物の築年数と、前回の外壁塗装の時期を確認した
□ 前回の工事で使った塗料やシーリング材の記録を探した
□ チョーキング・ひび割れ・シーリングの劣化などのサインを確認した
□ 屋根・雨どい・防水・鉄部の状態もあわせて確認した
□ 足場を共有できる工事をまとめて検討した
□ 内訳が分かる見積もりを複数取り、同じ条件で比べた
□ 保証の期間と範囲を確認した
□ 長期修繕計画に外壁塗装の予定と費用を位置づけた
□ 修繕資金の積み立てや、資金の確保の方法を考えた
□ 税務上の扱いを確認する準備をした
□ 入居者・近隣への告知の段取りを決めた
□ 募集の時期と工事の時期の兼ね合いを考えた
よくある質問
アパートの外壁塗装は、何年ごとに行えばよいですか？
国土交通省のオーナー向けガイドブックでは、外壁の塗装は11〜18年目が一般的な修繕の目安として示されています。ただし、建て方・資材・立地などによって異なるため、年数だけでなく、チョーキングやひび割れ、シーリングの劣化などのサインを確かめて判断することが大切です。
外壁塗装の費用の相場はいくらですか？
建物の大きさや形、外壁材、塗料の種類、劣化の程度、足場の組みやすさによって大きく変わるため、公的に示された相場はありません。複数の見積もりを同じ条件で取り、足場・下地補修・シーリング・塗装などの内訳を比べて判断することをおすすめします。
外壁塗装と屋根の工事は、同時に行ったほうがよいですか？
どちらも足場を使う工事のため、時期が近ければ同時に行うことで、足場を組む回数を減らせる可能性があります。ただし、まだ傷んでいない部分まで一度に工事をすると支出が大きくなるため、点検の結果をもとに判断することが大切です。
外壁塗装の費用は、その年の経費になりますか？
国税庁の説明では、通常の維持管理や修理のための支出は修繕費として必要経費になり、資産の価値を高めたり使用可能期間を延長させたりする部分は資本的支出として減価償却の対象になるとされています。区分は工事の実質によって判定されるため、個別の判断が必要です。
外壁塗装の時期や業者選びを相談できますか？
晃南土地では、建物の状態の確認や、修繕の時期・範囲の整理、入居者への告知や募集への影響も含めた修繕計画についてのご相談を承っています。税務上の具体的な判断が必要な場合は、提携する税理士と連携してサポートします。
まとめ
アパートの外壁塗装の時期は、国土交通省のガイドブックで示された目安（外壁の塗装は11〜18年目）と、チョーキング・ひび割れ・シーリングの劣化などの実際のサインの両方を見て判断することが大切です。費用は建物ごとに大きく異なるため、相場の数字よりも、見積もりの内訳を同じ条件で比べて判断します。
足場を共有する屋根・防水・シーリングの工事はまとめて考え、外壁塗装を長期修繕計画の中に位置づけて、家賃収入から修繕資金を積み立てておくと、慌てずに適切な時期に工事を行えます。税務上の扱いや入居者への告知、募集の時期との兼ね合いまで含めて計画しておくことで、建物の価値と入居率を保ちやすくなります。
ここまで読んで、「自分のアパートの外壁は、今塗り替えるべきなのか聞いてみたい」と感じた方もいらっしゃるかもしれません。ご都合に合わせて、次のいずれかからお進みください。
建物の築年数や外壁の状態を伝えて、修繕の時期から相談したい方は、アパートの外壁塗装と修繕計画について「晃南土地」に相談するからご連絡ください。
見積もりや建物の資料を見ながら対面で話したい方は、総合不動産「晃南土地」我孫子店への来店予約をご利用ください。
建物の維持管理を含めてお任せいただく場合の内容を先に知りたい方は、「晃南土地」の賃貸管理サービスを詳しく見るをご覧ください。
「まだ検討段階」と添えていただければ、営業ではなく状況整理のサポートとして対応いたします。
