外国人の入居を受け入れる大家へ｜審査・契約・ルールの伝え方
柏市や千葉県我孫子市でアパートやマンションの一室を貸しているオーナーの方へ。
「外国籍の方から入居の申し込みがあった。きちんと働いている方のようだけれど、言葉は通じるのか、ごみ出しのルールは守ってもらえるのか、少し不安がある」
留学や仕事で日本に暮らす外国籍の方が増える中、外国人の入居希望への対応は、多くのオーナーにとって身近なテーマになりつつあります。結論から言うと、外国人の入居を受け入れるときに大切なのは「国籍ではなく、在留資格・在留期間と支払いの見通しで判断すること」「契約内容と生活ルールを、相手に伝わる形で丁寧に説明すること」の2つです。不安の多くは、言葉や習慣の違いから生まれる行き違いであり、入居前の準備で小さくすることができます。
この記事では、外国人の入居を受け入れるオーナーの立場から、在留カードで確認すること、審査の考え方、国籍を理由にした一律の拒否を避けたい理由、保証会社と緊急連絡先、多言語の契約書類、ごみ出しなどの生活ルールの伝え方、退去時の精算までを、国土交通省のガイドラインをもとに整理します。入居者とのやり取りやルールの説明まで任せられる先を探している方は、「晃南土地」の賃貸管理サービスもあわせてご覧ください。
外国人の入居でオーナーが感じやすい不安
最初に、オーナーが感じやすい不安と、それぞれへの備えを整理しておきましょう。
| 不安 | 具体的な心配 | 主な備え |
|---|---|---|
| 言葉 | 契約内容が伝わるか、トラブル時に連絡が取れるか | 多言語の書類、通訳・翻訳の活用 |
| 生活ルール | ごみ出しや騒音、共用部の使い方が守られるか | 入居時の説明、多言語のルール表 |
| 家賃 | 支払いが続くか、帰国時に未払いが残らないか | 家賃債務保証、在留期間の確認 |
| 契約 | 無断での同居人の追加や又貸しが起きないか | 契約時の丁寧な説明 |
| 退去 | 原状回復の考え方の違いで精算がもめないか | 入居時の記録、退去時の立会い |
こうして並べてみると、不安の多くは「外国籍であること」そのものではなく、「ルールや契約内容が十分に伝わらないこと」から生まれていると分かります。国土交通省の「外国人の受入れガイド」でも、外国人入居者とのトラブルの原因として、使い方やルール、契約内容の理解が十分でなかったことや、コミュニケーションがうまく取れなかったことが挙げられています。
国土交通省「外国人の民間賃貸住宅入居円滑化ガイドライン」とは
外国人の入居に関わる実務で、オーナーがまず知っておきたいのが、国土交通省が公表している「外国人の民間賃貸住宅入居円滑化ガイドライン」です。
誰のためのガイドラインか
このガイドラインは、賃貸住宅のオーナーや仲介を行う不動産会社、管理会社が、外国人の入居に関わる実務を円滑に進めるための手引きです。入居前の対応から入居中、退去時までの流れに沿った留意点がまとめられています。
多言語の書式がそろっている
ガイドラインには、日本語、英語、中国語、韓国語、スペイン語、ポルトガル語、ベトナム語、ネパール語、タイ語、インドネシア語、ミャンマー（ビルマ）語、カンボジア（クメール）語、タガログ語、モンゴル語の14言語で、次のような書式が用意されています。
- 入居申込書
- 重要事項説明書
- 賃貸住宅標準契約書（家賃債務保証会社型・連帯保証人型）
- 定期賃貸住宅標準契約書と、関連する説明書面・終了通知
国土交通省のページには、このほか、オーナーや不動産事業者向けの「外国人の受入れガイド」や、外国人向けの部屋探しのガイドブック、退去時の原状回復のポイントをまとめた資料なども掲載されています。いずれも無料で利用できるため、受け入れを検討する段階で一度目を通しておくと安心です。
在留カードで確認すること
外国籍の方の入居審査では、在留カードで在留資格と在留期間を確認することが出発点になります。在留カードは、中長期間日本に在留する外国人に交付されるものです。
在留カードの主な確認項目
| 項目 | 確認するポイント |
|---|---|
| 氏名・生年月日 | 申込書やパスポートの記載と一致しているか |
| 在留資格 | 就労・留学・家族滞在など、どのような立場で在留しているか |
| 在留期間（満了日） | 満了日がいつか。契約期間との関係を確認する |
| 就労制限の有無 | 申告された勤務先・収入と矛盾がないか |
在留期間が過ぎているように見えるとき
在留期間の満了日が近い、または過ぎているように見える場合でも、すぐに在留資格がないと判断するのは早計です。出入国在留管理庁によると、在留期間の更新などを申請した場合は、処分がされる時か、在留期間の満了日から2か月が経過する日が終了する時のいずれか早い時までの間、引き続き従前の在留資格で在留できる「特例期間」があります。オンライン申請以外の場合は、在留カードの裏面に申請中であることが記載されるため、裏面も確認しましょう。
在留カードの有効性を確かめる
出入国在留管理庁は、在留カードの番号などを入力して、その番号が失効していないかを確認できる「在留カード等番号失効情報照会」を提供しています。在留カードを読み取って偽造・変造の有無を確認するためのアプリも案内されており、あわせて使うことが推奨されています。
なお、在留カードの写しは大切な個人情報です。何のために確認・保管するのかを入居希望の方に伝え、必要な範囲で適切に管理しましょう。
審査は「国籍」ではなく「支払いと連絡体制」で考える
在留資格と在留期間を確認したら、その先の審査の考え方は、日本人の入居希望者と大きく変わりません。
確認したいこと
- 勤務先・在学先と、収入や仕送りなど家賃を支払い続けられる見通し
- 在留期間と、希望する契約期間との関係
- 日本国内で連絡が取れる緊急連絡先がいるか
- 入居後に連絡を取り合う手段（電話、メール、メッセージアプリなど）
- 家賃債務保証会社の審査に通るか
日本語が話せるかどうかは、判断の一要素にとどめる
日本語でのやり取りが難しい方でも、勤務先の担当者や学校、翻訳アプリなどを通じて連絡が取れる場合があります。日本語の会話力だけで判断するのではなく、「困ったときに連絡がつくか」という観点で考えることが大切です。入居審査の全体の考え方は、『柏の賃貸入居審査、何を見て判断する？｜オーナーが知る基準』でも紹介しています。
国籍だけを理由にした一律の拒否は避けたい
法務省の人権擁護機関は、外国人であることを理由にアパートへの入居を拒否されるといった事案が生じていることを、人権問題として取り上げています。法務省の委託による調査（2017年公表の外国人住民調査報告書）では、過去5年間に日本で住む家を探した外国籍の方のうち、「外国人であることを理由に入居を断られた」経験がある人は39.3%、「日本人の保証人がいないことを理由に入居を断られた」経験がある人は41.2%でした。
オーナーとして大切にしたい姿勢
入居者を選ぶ判断はオーナーに委ねられていますが、国籍だけを理由に一律に断ることは、差別的な取り扱いとして問題になるおそれがあり、避けるべき対応と言えます。支払いの見通しや連絡体制など、日本人の入居希望者と同じ基準で個別に判断するのが、トラブルを防ぐうえでも公平さの面でも望ましい姿勢です。
募集の段階で「外国人不可」と一律に掲げることも、同じ理由から見直しておきたいところです。不安がある場合は、保証会社の利用や入居時の説明を条件にするなど、「どうすれば受け入れられるか」という方向で条件を考えてみましょう。個別の判断に迷う場合は、提携の専門家と連携して確認することをおすすめします。
審査の基準を書き出しておく
公平な判断を続けるためには、入居審査で何を確認し、どのような場合に見送るのかを、あらかじめ書き出しておくと役立ちます。基準がはっきりしていれば、申し込みごとに判断がぶれにくくなり、仲介会社や管理会社とも同じ目線で審査を進められます。審査の結果、条件が合わずに見送る場合も、支払いの見通しや保証会社の審査結果など、国籍とは関係のない個別の理由に基づいて判断していることを、記録として残しておくと安心です。
保証会社と緊急連絡先を整える
外国籍の方は、日本国内に連帯保証人を立てることが難しい場合があります。その場合、家賃債務保証会社の利用が現実的な選択肢になります。
多言語に対応した保証会社を選ぶ
国土交通省のページでは、国の登録を受けた家賃債務保証業者のうち、多言語に対応している業者の情報が紹介されています。保証会社によっては、入居者からの問い合わせに外国語で対応したり、督促の連絡を母国語で行ったりするサービスを用意している場合があります。保証の範囲や料金とあわせて、言葉の面でのサポートも比べて選ぶとよいでしょう。保証会社の仕組みや選び方は、『家賃保証会社の仕組みと選び方｜我孫子の賃貸オーナーが滞納リスクを減らすために知っておくべきこと』で詳しく解説しています。
緊急連絡先は日本国内で連絡が取れる人を
緊急連絡先は、母国の家族だけでなく、日本国内で連絡が取れる人（勤務先の担当者、学校の担当者、日本で暮らす親族や知人など）を届けてもらうと、万が一のときに連絡が届きやすくなります。
ここまで読んで、「外国籍の方の申し込みが来ているが、審査や保証の進め方を一緒に整理してほしい」と感じた方もいらっしゃるかもしれません。物件の状況や申し込みの内容を伺いながら、確認の順番から整理したい方は、外国籍の方の入居について「晃南土地」に相談するからご連絡ください。入居者とのやり取りやルールの説明まで任せる場合の内容は、「晃南土地」の賃貸管理サービスで紹介しています。
申し込みから入居までの流れと準備
外国籍の方の入居では、日本人の入居希望者と比べて確認や説明の手順が増えることがあります。流れをあらかじめ整理しておくと、どこに時間をかければよいかが見えてきます。
| 段階 | オーナー側で準備・確認すること |
|---|---|
| 申し込み | 入居申込書（多言語版も可）、在留カード、勤務先・在学先の確認 |
| 審査 | 支払いの見通し、在留期間、緊急連絡先、保証会社の審査 |
| 契約前の説明 | 重要事項説明と契約内容の説明。敷金・礼金や解約予告など日本特有のしくみも |
| 契約 | 多言語の書式を並べて確認。どの言語の書面を正式なものとするかを明確に |
| 鍵の引き渡し | 室内の状態を一緒に確認して写真に残す。設備の使い方を説明する |
| 入居直後 | ごみ出しのルール、生活音、共用部の使い方、困ったときの連絡先を伝える |
説明に時間がかかることを前提にする
契約前の説明や鍵の引き渡しは、通訳や翻訳を交えると、日本人の入居者より時間がかかることがあります。入居日から逆算して余裕のある日程を組み、急いで説明を終わらせないことが、後のトラブルを防ぐいちばんの近道です。
設備の使い方も具体的に
給湯器や浴室の換気扇、エアコン、ガスコンロなどの使い方は、国によって習慣が異なります。特に、浴室の換気や結露への対策、排水口の掃除など、使い方によって部屋の傷みにつながる点は、実物を見せながら説明しておくと安心です。
契約書・重要事項説明を多言語で伝える
契約の内容が十分に伝わらないまま入居すると、後から「そんな約束は聞いていない」という行き違いが起きやすくなります。
多言語の書式を活用する
国土交通省のガイドラインに収録されている多言語の標準契約書や重要事項説明書を使うと、日本語と外国語を並べて内容を確認してもらえます。ただし、どの言語の書面を正式なものとして扱うのかは、契約時に明確にしておきましょう。
説明の時間を十分に取る
書面を渡すだけでなく、要点をゆっくり、はっきり説明し、分からない点がないかを確かめながら進めることが大切です。専門用語はできるだけ言い換え、必要に応じて、日本語が分かる同行者や通訳、翻訳アプリの力も借りましょう。
特に丁寧に伝えたい日本の賃貸のしくみ
| 項目 | 伝えたいポイント |
|---|---|
| 敷金・礼金・更新料 | それぞれの意味と、返ってくるお金・返ってこないお金の違い |
| 解約の予告 | 退去の何か月前までに、どの方法で知らせるか |
| 同居人の追加・又貸し | 契約した人以外が住む場合は事前の承諾が必要なこと |
| 原状回復 | 退去時にどのような費用がかかる可能性があるか |
| 家賃の支払い方法 | 支払日、支払い方法、遅れたときの扱い |
日本特有のしくみは、母国の賃貸とは考え方が大きく異なることがあります。「当たり前」と思わずに説明することが、トラブルを防ぐ近道です。
ごみ出し・騒音など生活ルールの伝え方
入居後のトラブルとしてよく挙がるのが、ごみ出しのルールと生活音です。分別の方法や収集日の決まりは、国や地域によって大きく異なります。
自治体の外国語版の資料を活用する
柏市は、ごみの出し方・分け方の外国語版を、英語、中国語、韓国語、スペイン語、ベトナム語で公開しています（柏市は「柏地域」と「沼南地域」で案内が分かれているため、物件の所在地に合った資料を選びます）。千葉県我孫子市も、ごみと資源の分け方・出し方について、英語・韓国語・中国語、スペイン語・ベトナム語、ネパール語の外国語版を公開しています。入居時に、物件の所在地に合った資料を渡しておくと安心です。
伝え方の工夫
□ ごみ置き場の場所を、入居時に一緒に見に行って確認する
□ 分別の種類と収集日を、イラストや写真で示した紙を渡す
□ 夜間の生活音や、共用廊下・駐輪場の使い方を具体的に伝える
□ 掲示物には、やさしい日本語や、入居者の母国語の説明を添える
□ ルールを守ってもらえないときに、最初は注意ではなく確認の形で声をかける
ルールを守らないように見えても、実は「知らなかった」「分からなかった」だけということもあります。頭ごなしに注意するのではなく、何が分かりにくかったのかを聞き取り、伝え方を見直していく姿勢が、長く良い関係を続けることにつながります。
入居中のコミュニケーションを整える
入居後の連絡手段をあらかじめ決めておくことも大切です。電話では伝わりにくい場合でも、メールやメッセージアプリなど文字でのやり取りなら、翻訳機能を使って内容を確かめやすくなります。
設備の故障や水漏れなど、急ぎの連絡が必要な場面に備えて、「困ったときの連絡先」を多言語で書いた紙を室内に貼っておくのも一つの方法です。火災や急病のときは119番、事件や事故のときは110番に連絡することもあわせて伝えておくと、入居者の安心にもつながります。
また、長期の帰省や一時帰国で部屋を空ける場合は、事前に知らせてもらうよう伝えておくと、郵便物がたまったり、異変に気づけなかったりすることを防ぎやすくなります。
家賃の支払い方法を分かりやすくする
家賃の支払い方法は、口座振替や保証会社による集金など、入居者が迷わずに続けられる方法を選ぶと安心です。支払日や、残高不足で引き落としができなかったときの対応も、入居時に書面で伝えておきましょう。支払いが遅れたときは、責める口調ではなく、まずは状況を確認する連絡から始めることが、関係をこじらせないポイントです。
退去時の精算と帰国への備え
外国籍の入居者の退去で注意したいのが、帰国などで退去後に連絡が取りにくくなることです。
退去の前に日程と精算方法を決める
退去の連絡を受けたら、立会いの日程、鍵の返却方法、敷金の精算方法と返還先を早めに決めておきましょう。帰国後に海外の口座へ返金する場合は手数料や手続きの手間がかかることもあるため、退去前に精算の方法を話し合っておくとスムーズです。退去後の連絡先として、帰国後も使えるメールアドレスなどを確認しておくと、精算の内容に質問が出たときにも連絡が取りやすくなります。
解約予告と帰国日のずれに注意する
帰国や転勤の日程が急に決まり、契約書で定めた解約予告の期間に間に合わないこともあります。その場合に家賃がいつまでかかるのかを、入居時の説明の段階から伝えておくと、退去時の行き違いを防ぎやすくなります。部屋に家具や家電を残したまま帰国してしまうことがないよう、処分の方法や粗大ごみの出し方も、退去の連絡を受けた段階で案内しておきましょう。
原状回復の考え方を入居時から共有する
原状回復の費用負担は、国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」の考え方がもとになります。経年劣化や通常の使用による損耗はオーナーの負担が原則で、入居者の故意・過失による損傷は入居者側の負担になります。国土交通省は、退去時の原状回復のポイントを14言語でまとめた資料も公開しています。入居時の部屋の状態を写真で記録し、入居者と一緒に確認しておくと、退去時の話し合いが円滑になります。原状回復の考え方は、『柏で賃貸経営をする大家さんへ｜退去トラブルを防ぐ原状回復の考え方』もあわせてご覧ください。
柏・千葉県我孫子市で外国人の入居を受け入れるときに
柏市や我孫子市は、JR常磐線で都心へ通いやすく、大学や研究機関、企業の事業所もあるエリアです。仕事や留学のために、この地域で部屋を探す外国籍の方もいます。
入居の時期は春だけとは限らない
日本人の入居者の動きは、春の進学・就職・転勤の時期に集中しやすいものです。一方で、外国籍の方の入居は、留学の開始時期や、勤務先での受け入れの時期によって、春以外にも動くことがあります。大学の中には秋に入学する制度を設けているところもあり、夏から秋にかけて部屋探しが始まることもあります。閑散期に空室が出た場合でも、募集の対象を広げておくことで、入居が決まる可能性を高めることが期待できます。
勤務先や学校と連携できると心強い
企業で働く方や留学生の場合、勤務先や学校の担当者が、住まい探しや生活面のサポートに関わっていることがあります。入居者本人の同意を得たうえで、困ったときに勤務先や学校の担当者と連絡が取れる体制をつくっておくと、言葉の面での行き違いを解消しやすくなります。
自主管理か、管理会社と分担するか
受け入れの間口を広げることは、空室対策の選択肢を増やすことにもつながります。ただし、言葉やルールの説明、入居中の連絡など、オーナーお一人で対応するには手間がかかる部分もあります。自主管理で進めるのか、管理会社と分担するのかを、あらかじめ考えておくとよいでしょう。たとえば、入居審査と契約時の説明、ごみ出しなどのルールの案内、入居中の問い合わせ対応といった手間のかかる部分を管理会社に任せ、オーナーは物件の修繕や募集条件の判断に集中するといった分担も考えられます。どこまでを自分で行い、どこからを任せるかを決めておくと、受け入れた後の負担を見通しやすくなります。募集条件の見直しについては、『「ペット可・楽器可・二人入居可」で入居率を上げる｜我孫子の空室対策に効く「募集条件の見直し」完全ガイド』も参考にしてください。
管理会社に任せられること
管理会社に管理を委託している場合は、次のような実務を任せられるケースがあります。
- 在留カードなどの確認を含む入居審査と、保証会社の手続き
- 多言語の書式を使った契約内容の説明
- ごみ出しや生活ルールの説明と、自治体の外国語版資料の用意
- 入居中の問い合わせや設備トラブルへの対応
- 退去時の立会いと、敷金の精算
在留資格や契約に関わる法的な判断が必要な場面では、管理会社が行政書士・弁護士などの専門家と連携して進める形になります。
よくある質問
外国人の入居審査では、何を確認すればよいですか？
在留カードで在留資格と在留期間（満了日）を確認したうえで、勤務先・在学先と家賃を支払い続けられる見通し、日本国内の緊急連絡先、入居後の連絡手段、保証会社の審査結果などを確認します。国籍ではなく、日本人の入居希望者と同じ基準で個別に判断することが大切です。
在留期間が契約期間より短い場合は、どう考えればよいですか？
在留期間は更新されることもあるため、満了日が契約期間より前であることだけで判断するのは早計です。在留期間の更新などを申請している場合は、一定の間、引き続き在留できる特例期間もあります。更新の見通しなどを確認し、保証会社の審査とあわせて判断しましょう。
「外国人不可」として募集してもよいですか？
国籍だけを理由に一律に断ることは、差別的な取り扱いとして問題になるおそれがあり、避けたい対応です。不安がある場合は、保証会社の利用や入居時の説明を条件にするなど、受け入れ方を工夫する方向で考えることをおすすめします。
契約書は外国語で作らないといけませんか？
国土交通省のガイドラインには、14言語の標準契約書や重要事項説明書が用意されています。日本語と外国語の書面を並べて内容を確認してもらうと、行き違いを防ぎやすくなります。どの言語の書面を正式なものとするかは、契約時に明確にしておきましょう。
ごみ出しのルールが守られないときは、どうすればよいですか？
まずは、ルールが伝わっていたかを確認します。柏市や我孫子市は、ごみの出し方の外国語版を公開しているため、入居者の言語に合った資料を渡し、ごみ置き場で一緒に確認するのが効果的です。頭ごなしに注意するのではなく、分かりにくかった点を聞き取りながら伝え方を見直しましょう。
まとめ
外国人の入居を受け入れるときに大切なのは、国籍ではなく、在留資格・在留期間と支払いの見通し、連絡体制で判断すること、そして契約内容と生活ルールを相手に伝わる形で丁寧に説明することです。不安の多くは言葉や習慣の違いから生まれる行き違いであり、国土交通省のガイドラインの多言語書式や、自治体の外国語版資料を活用することで、入居前の準備で小さくすることができます。
在留カードの確認、多言語に対応した保証会社の選択、日本国内の緊急連絡先、入居時の記録と退去前の精算方法の取り決めまでを整えておけば、外国籍の入居者とも長く良い関係を築きやすくなります。
ここまで読んで、「自分の物件で外国籍の方を受け入れるなら、何を準備すればいいか相談したい」と感じた方もいらっしゃるかもしれません。ご都合に合わせて、次のいずれかからお進みください。
申し込みの状況だけ伝えて、確認の順番から相談したい方は、外国籍の方の入居について「晃南土地」に相談するからご連絡ください。
対面で契約書類を見ながら話したい方は、総合不動産「晃南土地」我孫子店への来店予約をご利用ください。
入居審査からルールの説明、入居中の対応までを任せる場合の内容を先に知りたい方は、「晃南土地」の賃貸管理サービスを詳しく見るをご覧ください。
「まだ検討段階」と添えていただければ、営業ではなく状況整理のサポートとして対応いたします。
