賃貸の修繕はどこまで大家負担？民法のルールと線引き

2026.09.27

賃貸の修繕はどこまで大家負担？｜民法のルールと現場の線引き

柏市や千葉県我孫子市でアパートやマンションの一室を貸しているオーナーの方、あるいは相続や住み替えをきっかけに、これから自宅を貸し出そうとしている方の中には、入居者から「給湯器のお湯が出ない」「エアコンが動かない」と連絡を受けて、どこまで自分が直すべきなのか迷った経験がある方もいらっしゃるのではないでしょうか。

「入居者が使って壊れたのだから、入居者に払ってもらうべきでは？」

そう感じるのは自然なことです。ただ、賃貸の修繕には民法で決められた基本のルールがあり、オーナーの感覚と法律上の負担の線引きが、ずれていることもあります。結論から言うと、押さえておきたいポイントは次の3つです。

貸している物件の使用に必要な修繕は、原則としてオーナー（賃貸人）の負担
入居者の不注意や故意など、入居者の責めに帰すべき事由で必要になった修繕は、入居者の負担
修繕を放置すると、入居者が自分で修繕して費用を請求したり、家賃が減額されたりする場合がある

この記事では、賃貸物件を持つオーナーの方に向けて、民法の条文をもとに修繕の負担の考え方を整理したうえで、小さな修繕を入居者負担にする特約の考え方、設備が故障したときの対応の流れ、原状回復との違い、修繕費の備え方までをまとめます。入居者からの修繕の連絡への対応を、管理会社にまとめて任せたいと考えている方は、「晃南土地」の賃貸管理サービスもあわせてご覧ください。

賃貸の修繕は原則として大家の負担｜民法606条の考え方

賃貸の修繕の負担を考えるとき、出発点になるのが民法606条です。

条文が定めていること

民法606条1項は、賃貸人は、賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負うと定めています。あわせて、ただし書きで、賃借人の責めに帰すべき事由によってその修繕が必要となったときは、この限りでないとしています。

つまり、オーナーは家賃を受け取る代わりに、入居者がその部屋を契約どおりに使える状態を保つ義務を負っています。雨漏りがする、お湯が出ない、トイレが流れないといった状態は、部屋を使うことに支障が出ているため、原則としてオーナーが直す対象になります。

「使用及び収益に必要な修繕」とは

ここで言う修繕は、部屋を使うために必要なものに限られます。見た目を良くするための模様替えや、入居者の好みに合わせた設備の追加は、この義務には含まれないと考えられています。

一方で、生活に欠かせない設備が壊れた場合は、修繕の必要性が高いと判断されやすくなります。たとえば次のような不具合は、入居者の生活に直接影響するため、早めの対応が求められる代表例です。

不具合の例	生活への影響
雨漏り	室内や家財が濡れる、建物の劣化が進む
給湯器の故障	入浴・炊事ができない
トイレ・排水の不具合	日常生活に大きな支障が出る
玄関の鍵・ドアの故障	防犯上の不安が生じる
電気・ガス設備の不具合	照明・調理・冷暖房が使えない

オーナーが保存のための工事をするとき

民法606条2項では、賃貸人が賃貸物の保存に必要な行為をしようとするときは、賃借人はこれを拒むことができないとされています。外壁の補修や配管の点検など、建物を守るための工事をするときは、入居者に事前に日程を知らせ、協力を得ながら進めることになります。

大家負担にならない修繕｜入居者の責めに帰すべき事由とは

民法606条1項のただし書きにあるとおり、入居者の責めに帰すべき事由で修繕が必要になった場合は、オーナーの修繕義務はありません。

入居者の負担になりやすいケース

入居者の故意や過失、通常の使い方を超える使い方によって生じた不具合は、入居者の負担になる可能性があります。管理実務で入居者負担として扱われやすいのは、次のようなケースです。

物をぶつけて窓ガラスや建具を壊した
異物を流してトイレや排水管を詰まらせた
結露や水漏れに気づいていたのに放置して、床や壁の傷みを広げた
鍵を紛失した、あるいは入居者の都合で鍵を交換した

原因がはっきりしないときが一番難しい

実際の修繕では、原因がはっきりしないケースも少なくありません。たとえばエアコンが動かなくなったとき、それが経年劣化によるものなのか、使い方に問題があったのかは、見ただけでは判断できないことがあります。

原因がはっきりしないまま入居者に費用を求めると、トラブルになるおそれがあります。修繕業者に状態を確認してもらい、原因についての見立てを記録に残したうえで、負担を判断することが大切です。判断に迷う場合、法律上の具体的な判断は、提携する専門家と連携して確認することも考えられます。

入居者には修繕が必要なことを知らせる義務がある

民法615条では、賃借物が修繕を要するときは、賃借人は遅滞なくその旨を賃貸人に通知しなければならないと定めています（賃貸人が既に知っているときを除く）。入居者が不具合を知りながら連絡せず、そのせいで被害が広がった場合は、広がった部分について入居者の責任が問われる可能性があります。

オーナーの立場からは、入居者が気軽に不具合を知らせられる連絡窓口を用意しておくことが、被害の拡大を防ぐことにつながります。

入居者が自分で修繕できる場合｜民法607条の2

2020年4月に施行された改正民法では、入居者が自分で修繕できる場合が条文で明確になりました。オーナーにとっては、対応が遅れたときのリスクを知っておくべき条文です。

入居者が修繕できる2つの場面

民法607条の2は、賃借物の修繕が必要な場合に、次のいずれかにあたるときは、賃借人がその修繕をすることができると定めています。

賃借人が賃貸人に修繕が必要である旨を通知し、または賃貸人がその旨を知ったにもかかわらず、賃貸人が相当の期間内に必要な修繕をしないとき
急迫の事情があるとき

「相当の期間」は不具合の内容によって変わる

条文には「相当の期間」が何日なのかは書かれていません。生活への影響が大きい不具合ほど、短い期間で対応が求められると考えるのが自然です。真冬にお湯が出ない、真夏にエアコンが動かないといった状況では、入居者の負担が大きいため、対応が長引けば入居者が自分で業者を手配する可能性も高まります。

急迫の事情とは

台風で窓ガラスが割れて雨が吹き込んでいる、水道管が破裂して水が止まらないといった、すぐに手を打たないと被害が大きくなる場面が想定されます。このような場合は、オーナーへの連絡がつかなくても、入居者が応急の修繕をすることが考えられます。

オーナーとしては、入居者が勝手に修繕したと感じる場面かもしれません。しかし、連絡を受けてから長く対応しなかった場合や、緊急の場面で連絡がつかなかった場合は、入居者の修繕が認められる可能性があることを知っておく必要があります。

入居者が立て替えた修繕費はどうなる？｜民法608条の必要費・有益費

入居者が自分で修繕をした場合、その費用をどうするかを定めているのが民法608条です。

必要費は「直ちに」償還を求められる

民法608条1項は、賃借人が賃借物について賃貸人の負担に属する必要費を支出したときは、賃貸人に対し、直ちにその償還を請求することができると定めています。

必要費とは、物件を使える状態に保つために必要な費用のことです。オーナーが負担すべき修繕を入居者が代わりに行った場合、その費用は退去時まで待つのではなく、支出した時点で請求できるということです。

有益費は契約終了時に

民法608条2項は、賃借人が賃借物について有益費を支出したときは、賃貸人は賃貸借の終了の時に、民法196条2項の規定に従ってその償還をしなければならないとしています。

有益費とは、物件の価値を高める費用のことです。民法196条2項では、価格の増加が現存する場合に限り、回復者の選択に従い、支出した金額または増価額を償還させることができるとされています。

区分	内容の例	償還の時期
必要費	オーナーが負担すべき故障の修理を入居者が行った費用	支出後、直ちに請求できる
有益費	物件の価値を高める改良にかかった費用	契約終了時。価格の増加が残っている場合に限る

オーナーが意識しておきたいこと

入居者の立て替えを防ぐには、連絡を受けたら早めに対応することが基本です。また、入居者が自分で業者を手配した場合、オーナーが普段依頼している業者より費用が高くなることもあります。修繕の連絡を受けたときの初動を早くすることは、費用を抑える面でも意味があります。

修繕が遅れると家賃が下がる｜民法611条の賃料減額

修繕の遅れが家賃に影響することを定めているのが、民法611条です。

使えない部分の割合に応じて減額される

民法611条1項は、賃借物の一部が滅失その他の事由により使用及び収益をすることができなくなった場合に、それが賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは、賃料はその使用及び収益をすることができなくなった部分の割合に応じて減額されると定めています。

改正前の民法では、入居者が減額を「請求できる」という形でしたが、改正後は「減額される」という表現になりました。入居者の請求を待たずに、使えない割合に応じて家賃が減るという考え方です。

どのくらい減額されるかは決まっていない

条文には、どの設備が何日使えなければ何％減額になるという基準はありません。実務では、業界団体などが目安を示している例もありますが、法律で決まった数字ではなく、最終的には個別の事情によって判断されます。

オーナーとしては、「修繕が長引くと、家賃の減額という形で負担が返ってくる可能性がある」と理解しておくことが大切です。

目的を達せられないときは解除も

民法611条2項では、残りの部分だけでは賃借人が借りた目的を達することができないときは、賃借人は契約を解除することができるとしています。住まいとして使えない状態が続けば、入居者が退去を選ぶことも考えられます。修繕の遅れは、空室につながるリスクでもあるということです。

小さな修繕を入居者負担にする特約は有効？

「電球や網戸の張り替えくらいは、入居者に負担してもらいたい」と考えるオーナーの方もいらっしゃるはずです。この点は、契約の特約で定める方法があります。

国の標準契約書では小修繕を入居者が自ら行える

国土交通省の賃貸住宅標準契約書では、契約期間中の修繕について、賃貸人が必要な修繕を行い、費用は賃借人の責めに帰すべき事由によるものを除いて賃貸人が負担する形になっています。そのうえで、別表に掲げる軽微な修繕については、賃借人が自ら行うことができ、その場合の費用は賃借人の負担とし、賃貸人への通知や承諾はいらない形になっています。別表には、畳表の取替え・裏返し、障子紙やふすま紙の張替え、電球・蛍光灯の取替え、ヒューズの取替え、給水栓・排水栓の取替えなどが挙げられています。

小修繕特約の効力には限界がある

国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、判例等において、一定範囲の修繕（小修繕）を賃借人負担とする旨の特約は、単に賃貸人の修繕義務を免除する意味しか有しないとされている、と説明しています。つまり、小修繕特約があっても、入居者に小修繕を「する義務」まで課すものとは解釈されない可能性があるということです。

また、同ガイドラインでは、賃借人に特別の負担を課す特約について、次の要件を満たしていなければ効力を争われることに十分留意すべきであるとしています。

特約の必要性があり、かつ、暴利的でないなどの客観的、合理的理由が存在すること
賃借人が特約によって通常の原状回復義務を超えた修繕等の義務を負うことについて認識していること
賃借人が特約による義務負担の意思表示をしていること

特約を入れるときの考え方

特約を設ける場合は、対象となる修繕を具体的に書き、契約時に入居者へ丁寧に説明しておくことが大切です。「修繕はすべて入居者負担」のような広すぎる書き方は、効力を争われるおそれがあります。特約の具体的な文言の有効性など、法律上の判断が必要な場合は、晃南土地が提携する専門家と連携してサポートします。

設備が故障したときのオーナー側の対応の流れ

入居者から設備の故障の連絡を受けたとき、オーナーはどう動けばよいのでしょうか。管理実務で一般的に取られている流れを整理します。

対応の6つのステップ

順番	やること	ポイント
1	入居者から状況を聞き取る	いつから、どんな症状か。写真や動画をもらう
2	契約書と設備一覧を確認する	設備か残置物か、特約の有無を確かめる
3	修繕業者に点検を依頼する	原因の見立てと見積もりを記録に残す
4	負担を判断する	経年劣化か、入居者の使い方によるものか
5	修繕または交換を実施する	入居者と日程を調整する
6	結果を記録する	修繕内容・費用・日付を物件ごとに保存する

最初の聞き取りで確認したいこと

電話やメールで連絡を受けた段階で、症状をできるだけ具体的に聞いておくと、業者の手配がスムーズになります。給湯器であれば、エラー表示の番号や機種名の写真をもらうだけで、業者が部品の準備をしやすくなることがあります。

修理か交換かの判断

設備が古い場合、修理しても別の部品がすぐに傷むことがあります。修理費用と交換費用、設備の使用年数、今後の入居期間の見込みを比べて判断します。交換にするなら、次の入居者募集でのアピールにつながる機種を選ぶという考え方もあります。

夜間・休日の連絡への備え

水漏れや鍵のトラブルは、夜間や休日にも起こります。オーナー個人で24時間の連絡に対応するのは負担が大きいため、緊急時の連絡体制をどう作るかは、自主管理か管理委託かを考えるうえでも大切な視点です。

入居者からの修繕の連絡への対応や、業者の手配をまとめて任せたいとお考えの方は、修繕対応を含めた賃貸管理について「晃南土地」に相談するからお気軽にご連絡ください。管理をお任せいただく場合の業務内容は、「晃南土地」の賃貸管理サービスで紹介しています。

「設備」と「残置物」で負担が変わる

修繕の負担を考えるうえで、見落とされやすいのが「その設備は、オーナーが貸しているものか」という点です。

設備として貸しているものはオーナーが修繕する

契約書の設備欄にエアコンや給湯器が記載されている場合、それはオーナーが部屋と一緒に貸している設備です。故障したときは、民法606条の考え方にしたがって、原則としてオーナーが修繕することになります。

残置物として扱う契約もある

一方で、前の入居者が置いていったエアコンや照明器具を、オーナーの設備ではなく「残置物」として扱い、故障しても修繕しないことを契約書で明記しておく方法をとる契約もあります。この場合は、契約時に入居者へその旨を説明し、合意を得ておくことが前提になります。

あいまいなまま放置しない

設備か残置物かがあいまいなままだと、故障したときに「オーナーが直すもの」「入居者のもの」という認識の違いからトラブルになりやすくなります。入居前に設備一覧を作り、写真とあわせて保存しておくと、判断の根拠になります。

原状回復との違い｜入居中の修繕と退去時の費用負担

修繕の負担と混同されやすいのが、退去時の原状回復です。

時期と根拠が違う

項目	入居中の修繕	退去時の原状回復
時期	契約期間中	契約終了時
主な根拠	民法606条・607条の2・608条・611条	民法621条
基本の考え方	使用に必要な修繕は賃貸人の負担	入居者がつけた損傷を元に戻す
対象外になるもの	賃借人の責めに帰すべき事由による修繕	通常損耗・経年変化

民法621条は、賃借人は受け取った後に生じた損傷がある場合、賃貸借が終了したときに原状に復する義務を負うとしています。ただし、通常の使用及び収益によって生じた損耗と経年変化は除かれています。

入居中の不具合は退去を待たずに対応する

入居中に見つかった設備の故障を「退去時に精算すればよい」と先送りすると、入居者の生活に支障が出るだけでなく、家賃の減額や入居者による修繕につながる可能性があります。入居中の修繕と退去時の原状回復は、分けて考えることが大切です。退去時の原状回復の考え方は、『柏で賃貸経営をする大家さんへ｜退去トラブルを防ぐ原状回復の考え方』で詳しく整理しています。

現場の線引き｜判断に迷いやすいケースの考え方

ここでは、管理実務で判断に迷いやすいケースについて、一般的な考え方を整理します。実際の負担は、契約内容や不具合の原因によって変わる点にご注意ください。

ケース	一般的な考え方
設備のエアコンが経年劣化で故障	オーナーの負担で修理・交換を検討
給湯器が古くなって故障	オーナーの負担で修理・交換を検討
入居者が異物を流して排水が詰まった	入居者の負担になる可能性がある
電球・蛍光灯の交換	特約があれば入居者負担とすることが考えられる
網戸の破れ	経年劣化か入居者の過失かで判断が分かれる
鍵の紛失による交換	入居者の負担になる可能性がある
台風による雨漏り	建物の修繕としてオーナーが対応を検討
残置物のエアコンの故障	契約で残置物と明記していれば修繕義務を負わない扱いとする場合がある

線引きの基本は「原因」と「契約」

判断に迷ったときは、次の2点から考えると整理しやすくなります。

不具合の原因は何か（経年劣化・通常の使用か、入居者の過失か、自然災害か）
契約書や特約ではどう定めているか（設備か残置物か、小修繕の特約があるか）

原因がはっきりしない場合は、業者の見立てを記録に残し、入居者に丁寧に説明したうえで負担を決めることが、トラブルを防ぐことにつながります。

入居者との関係も考える

法律上はオーナーの負担でなくても、少額の修繕であればオーナー側で対応するという判断もあります。入居者に長く住んでもらうことは、空室期間や募集の費用を減らすことにもつながるため、費用の負担だけでなく、入居者との関係も含めて考える視点が大切です。

修繕費の備え方と税務上の扱い

修繕は、いつ、いくらかかるかを正確に見通すのが難しい費用です。

小さな修繕と大きな修繕を分けて備える

設備の故障のように突発的に起こる修繕と、外壁塗装や屋根の補修のように周期的に必要になる修繕は、分けて備えておくと資金計画が立てやすくなります。

突発的な修繕：給湯器・エアコン・水回りなどの故障。毎年一定額を見込んでおく
周期的な修繕：外壁・屋根・鉄部塗装など。建物の状態を見ながら、数年から十数年単位で計画する

どこから修繕費を使うかの優先順位の考え方は、『柏のアパート・マンション、修繕費はどこから使う？優先順位の付け方』で詳しく紹介しています。

修繕費と資本的支出の違い

不動産所得の計算では、通常の維持管理や修理のための支出は修繕費として必要経費にできます。一方、国税庁の説明では、資産の使用可能期間を延長させたり、資産の価値を高めたりする部分の支出は資本的支出とされ、減価償却の方法で各年分の必要経費に算入するとされています。

国税庁は、おおむね3年以内の周期で行われる修理や、一つの修理の金額が20万円未満の場合などは、修繕費として必要経費に算入できるとしています。ただし、実際の区分は支出の実質によって判定されるため、個別の判断が必要になります。税務上の具体的な判断は、晃南土地が提携する税理士と連携してサポートします。

火災保険が使える場合もある

台風や落雷などで建物が損害を受けた場合は、加入している火災保険の補償の対象になることがあります。補償の範囲は契約によって異なるため、保険証券で確認しておくことが大切です。保険の見直しの考え方は、『我孫子・柏で賃貸経営を10年続けている大家さんへ｜火災保険・地震保険、加入時のままにしていませんか』で紹介しています。

柏・千葉県我孫子市のオーナーが意識しておきたい季節の修繕

修繕の連絡は、季節によって増える内容が変わる傾向があります。

夏はエアコン、冬は給湯器

夏場はエアコンの故障、冬場は給湯器の不具合の連絡が増えやすい時期です。どちらも生活への影響が大きく、修理業者も忙しくなるため、手配に時間がかかることがあります。使用年数が長い設備は、繁忙期を迎える前に点検や交換を検討しておくと、入居者を長く待たせずに済みます。

秋は台風への備え

9月から10月にかけては台風の時期です。千葉県では2019年の令和元年房総半島台風で大きな被害が出たことも記憶に新しいところです。雨どいの詰まり、屋根やベランダの排水口の汚れ、外壁のひび割れなどを台風シーズンの前に点検しておくと、雨漏りなどの被害を小さくできる可能性があります。

入居者の入れ替わりの時期に点検する

1月から3月は入居者の入れ替わりが多い時期です。退去から次の入居までの空室期間は、室内の設備を点検し、必要な修繕や交換を済ませておくよい機会です。入居中に故障が起きると、入居者との日程調整が必要になるため、空室期間を上手に使うことが大切です。

修繕トラブルを防ぐための契約・管理の工夫

最後に、修繕をめぐるトラブルを防ぐために、オーナーができる工夫をチェックリストにまとめます。

□ 契約書の設備欄に、貸している設備を具体的に記載している
□ 残置物がある場合は、残置物であることと修繕の扱いを契約書に明記している
□ 小修繕の特約を入れる場合は、対象を具体的に書き、契約時に説明している
□ 入居時に室内と設備の状態を写真で記録している
□ 入居者が不具合を連絡しやすい窓口を伝えている
□ 夜間・休日の緊急時の連絡体制を決めている
□ 修繕を依頼できる業者を確保している
□ 修繕の内容・費用・日付を物件ごとに記録している
□ 設備の使用年数を把握し、交換時期の目安を立てている

記録が判断の根拠になる

修繕の負担をめぐって入居者と意見が分かれたとき、判断の根拠になるのは記録です。入居時の状態、設備の設置時期、過去の修繕履歴が残っていれば、経年劣化によるものか、入居後に生じたものかを説明しやすくなります。

自主管理と管理委託の比べ方

入居者からの連絡を受け、業者を手配し、負担を判断して記録を残すという一連の流れを、オーナー個人ですべて行うのは手間がかかります。どこまで自分で担い、どこから任せるかは、所有する物件の数や、オーナーご自身の時間の使い方によって変わります。比べ方は、『柏でアパート経営をする大家さんへ｜自主管理と管理委託、どちらが得か』で整理しています。

よくある質問

入居者から修繕を求められたら、すぐに対応しなければいけませんか？

民法606条により、使用に必要な修繕はオーナーの義務とされています。また、民法607条の2では、通知を受けたのに相当の期間内に修繕しないときは、入居者が自分で修繕できるとされています。生活への影響が大きい不具合ほど、早めに対応することが大切です。

入居者が勝手に修理した費用も払う必要がありますか？

オーナーが負担すべき修繕を入居者が代わりに行った場合、民法608条1項により、入居者はその必要費の償還を直ちに請求できるとされています。ただし、入居者の責めに帰すべき事由による修繕であれば、オーナーの負担にはなりません。実際の判断は、原因や契約内容によって変わります。

「修繕はすべて入居者負担」という特約は有効ですか？

国土交通省のガイドラインでは、賃借人に特別の負担を課す特約は、必要性や合理的理由があること、賃借人が認識し、意思表示をしていることなどの要件を満たしていなければ効力を争われることに十分留意すべきとしています。広すぎる特約は無効とされるおそれがあるため、対象を具体的に定めることが大切です。

修繕中に部屋が使えない期間の家賃はどうなりますか？

民法611条1項では、入居者の責めに帰することができない事由で部屋の一部が使えなくなった場合、使えなくなった部分の割合に応じて賃料が減額されると定めています。減額の割合は法律で決まっていないため、状況に応じた判断が必要です。

修繕の対応を管理会社に任せることはできますか？

晃南土地では、入居者からの修繕の連絡の受付、業者の手配、オーナー様へのご報告など、賃貸管理の中で修繕対応をお手伝いしています。法律や税務の具体的な判断が必要な場合は、提携する専門家と連携してサポートします。

まとめ

賃貸の修繕は、民法606条により、使用に必要なものは原則としてオーナーの負担です。一方で、入居者の責めに帰すべき事由による修繕は入居者の負担になります。修繕を放置すると、民法607条の2により入居者が自分で修繕して、民法608条により費用を請求したり、民法611条により家賃が減額されたりする可能性があります。

小さな修繕を入居者負担にする特約は、対象を具体的に定め、契約時に説明しておくことが大切です。また、設備か残置物かを契約書で明確にし、入居時の状態や修繕の履歴を記録しておくことが、負担の線引きをめぐるトラブルを防ぐことにつながります。

ここまで読んで、「自分の物件の契約書や修繕の対応は、今のままで大丈夫だろうか」と感じた方もいらっしゃるかもしれません。ご都合に合わせて、次のいずれかからお進みください。

修繕の連絡への対応や契約内容について、まず状況を整理したい方は、賃貸物件の修繕について「晃南土地」に相談するからご連絡ください。

契約書や修繕の記録を見ながら対面で話したい方は、総合不動産「晃南土地」我孫子店への来店予約をご利用ください。

修繕対応を含めて管理を任せる場合の内容を先に知りたい方は、「晃南土地」の賃貸管理サービスを詳しく見るをご覧ください。

「まだ検討段階」と添えていただければ、営業ではなく状況整理のサポートとして対応いたします。

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