家賃の値上げはできる？｜大家が知っておきたい伝え方と手順
千葉県我孫子市や柏市でアパートや貸家を持ち、何年も家賃を据え置いたままにしているオーナーの方へ。
「固定資産税も修繕費も上がっているのに、家賃は入居したときのまま。上げたいけれど、言い出したら出ていかれてしまうのでは」
物価や工事費が上がるなかで、こうした迷いを抱えるオーナーの方は少なくありません。結論から言うと、家賃の値上げは法律で認められた選択肢のひとつです。ただし、今住んでいる入居者の家賃は、オーナーが一方的に決めて上げられるものではなく、根拠を示して話し合い、合意を得ながら進めるのが基本です。そして、値上げによって得られる収入と、退去されたときの損失を比べたうえで、「そもそも今上げるべきか」を考えることも欠かせません。
この記事では、家賃の値上げを考えているオーナーの方に向けて、借地借家法が定める値上げの根拠、値上げが難しいケース、上げるべきかどうかの判断軸、相場の確認から書面での通知、入居者との話し合いまでの手順、合意できないときの調停と訴訟の流れ、そして退去のリスクを抑える伝え方までを整理します。家賃の見直しから入居者とのやり取りまでを任せられる先を探している方は、「晃南土地」の賃貸管理サービスもあわせてご覧ください。
そもそも家賃の値上げはできるのか
家賃の値上げについては、借地借家法第32条に「借賃増減請求権」という定めがあります。条文では、建物の家賃が次のような理由で「不相当」となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は将来に向かって家賃の増減を請求できるとされています。
- 土地や建物に対する税金その他の負担が増減したとき
- 土地や建物の価格の上昇・低下その他の経済事情が変動したとき
- 近くにある同じような建物の家賃と比べて不相当になったとき
つまり、家賃の値上げを求めること自体は、法律で認められた権利です。「一度決めた家賃は変えられない」と最初から諦めなくてもよいでしょう。
「請求できる」と「上がる」は別のこと
ただし、ここで押さえておきたいのは、値上げを「請求できる」ことと、実際に家賃が「上がる」ことは別だという点です。入居者が値上げに合意すれば新しい家賃になりますが、合意が得られない場合は、最終的に裁判所の手続きで適正な家賃が判断されることになります。
実務の多くは、オーナーが値上げの理由を説明し、入居者と話し合って合意する形で進みます。値上げを成功させるカギは、法律の知識よりも、根拠の示し方と伝え方にあるといえます。
値上げの根拠になる3つの事情
借地借家法第32条が挙げる3つの事情を、オーナーの実務に置き換えて見てみましょう。
| 条文の事情 | オーナーの実務での例 |
|---|---|
| 租税その他の負担の増減 | 固定資産税・都市計画税の増加、建物の維持にかかる負担の増加 |
| 土地・建物の価格や経済事情の変動 | 地価の上昇、物価や修繕工事費の上昇 |
| 近傍同種の建物の家賃との比較 | 周辺の似た条件の物件と比べて、家賃が低い水準にとどまっている |
どれかひとつでも当てはまれば値上げが認められる、という単純な話ではありません。何年据え置いてきたのか、その間にどの程度の変化があったのか、周辺の家賃とどのくらい差があるのかといった事情を総合して、今の家賃が「不相当」といえるかどうかが問われます。
「近傍同種の家賃」はもっとも伝わりやすい根拠
3つの事情のなかでも、入居者にとって分かりやすいのが、周辺の似た物件との比較です。同じ駅から近い距離にあり、築年数や広さ、設備が近い物件が、今どのくらいの家賃で募集されているのかを示せれば、「今の家賃が周辺より低い」という事実を客観的に伝えられます。
一方で、税金や物価の上昇は、オーナー側の事情として受け止められやすく、それだけでは納得を得にくいこともあります。複数の根拠を組み合わせて説明するのが効果的です。
値上げが難しいケース
家賃の値上げを考える前に、そもそも値上げを求めにくいケースに当てはまらないかを確認しておきましょう。
「一定期間は値上げしない」という特約がある場合
借地借家法第32条には、「一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う」というただし書きがあります。契約書に「契約期間中は家賃を増額しない」といった定めがある場合は、その期間中の値上げは求められません。まずは契約書と特約の欄を確認しましょう。
定期借家契約で家賃改定の特約を定めている場合
定期借家契約（期間の満了で終了し、更新のない賃貸借）で、家賃の改定について特約を定めている場合は、借地借家法第38条により、第32条の増減請求の規定は適用されません。この場合は、契約で決めた改定のルールに従うことになります。
家賃が周辺より高い、または物件の状態が落ちている場合
すでに周辺の相場より高い家賃で貸している場合や、設備の故障が続いている、共用部の清掃が行き届いていないといった場合は、値上げの根拠を示しにくくなります。値上げを考える前に、物件の状態を整えることが先になるケースもあります。
「本当に上げていいのか」を考える
家賃を上げられるかどうかと同じくらい大切なのが、「今上げることが、自分の賃貸経営にとってプラスになるのか」という視点です。
値上げで増える収入と、退去で失うものを比べる
仮の数字で考えてみましょう。家賃6万円の部屋を3,000円値上げできた場合、年間の増収は3万6,000円です。一方で、値上げをきっかけに入居者が退去した場合は、次の入居者が決まるまでの空室期間の家賃、原状回復の費用、募集にかかる費用などがかかります。仮に空室が2か月続けば、それだけで家賃12万円分の収入がなくなります。
この例では、退去によって失う金額が、値上げによる増収の数年分に相当することもあり得ます。もちろん、退去後に新しい家賃で募集できれば、その後の収入は増えます。大切なのは、「値上げで増える分」と「退去されたときに失う分」を、自分の物件の数字で比べてみることです。
判断の目安になる問い
□ 周辺の似た物件と比べて、今の家賃は明らかに低いか
□ 何年、家賃を見直していないか
□ 入居者は長く住んでいて、退去の気配はないか
□ 退去された場合、次の入居者が決まるまでにどのくらいかかりそうか
□ 設備や共用部の状態は、値上げを説明できる水準か
□ 税金や修繕費の上昇を、数字で示せるか
「据え置いている年数が長く、周辺との差がはっきりしている」「物件の状態が良く、退去されてもすぐに次が決まりそう」といった条件がそろうほど、値上げを検討しやすくなります。反対に、周辺との差が小さく、退去されると次が決まりにくい物件では、無理に上げないという判断もひとつの選択です。
値上げ以外で収支を改善する方法もある
「値上げは見送るけれど、収支は改善したい」という場合は、家賃以外の部分を見直す方法もあります。
- 駐車場や駐輪場、トランクルームなど、付帯設備の使用料を見直す
- 共用部の照明のLED化など、ランニングコストを下げる工夫をする
- 管理委託の内容と費用が、今の物件に合っているかを確認する
- 火災保険などの保険料や補償内容を見直す
- 空室が出たときの募集条件（家賃・初期費用・設備）を事前に決めておく
家賃の値上げは、入居者との関係に影響しやすい手段です。支出の見直しや、次の募集での家賃設定など、入居者の負担を増やさずにできることから取り組むのも、ひとつの考え方です。値上げとこうした見直しを組み合わせて、無理のない収支計画を立てていきましょう。
家賃の値上げを進める手順
値上げを進めると決めたら、次の順番で準備します。
1. 周辺の家賃相場を確認する
2. 値上げの根拠を整理する
3. 値上げの時期と金額を決める
4. 書面で入居者に通知する
5. 入居者と話し合い、合意内容を書面に残す
相場を確認する
まずは、同じエリアで、駅からの距離、築年数、広さ、間取り、設備が近い物件の募集家賃を調べます。ポータルサイトの募集情報は目安になりますが、募集中の家賃と実際に決まった家賃には差があることもあります。地域の成約事例を持っている管理会社に確認すると、より実態に近い水準をつかめます。
根拠を整理する
次に、なぜ値上げが必要なのかを、入居者に説明できる形でまとめます。周辺相場との比較に加えて、固定資産税の推移、ここ数年で行った修繕や設備の入れ替え、これから予定している工事などを整理しておくと、説明に厚みが出ます。
時期と金額を決める
値上げの時期は、契約の更新のタイミングに合わせるケースが多いとされています。更新の手続きのなかで条件の見直しを伝えるほうが、入居者にとっても受け止めやすいためです。更新時期の1〜3か月前など、入居者が検討する時間を取れる時期に伝えるのが望ましいでしょう。
金額は、周辺相場との差を一度に埋めるのではなく、入居者が受け入れやすい幅にとどめることも検討します。大幅な値上げは、入居者の反発を招き、退去につながるおそれが高まります。更新の考え方は、『柏の賃貸、契約更新のタイミングで見直すこと｜更新料・条件変更・管理体制』も参考にしてください。
通知書に書くことと、伝え方のポイント
値上げの意向は、口頭だけでなく書面で伝えます。書面にすることで、いつ、どのような内容を伝えたのかが明確になり、後の行き違いを防げます。
通知書に記載する主な内容
□ 現在の家賃と、変更後の家賃
□ 変更する時期（いつの分から新しい家賃になるか）
□ 値上げの理由（周辺相場、税負担、修繕費など）
□ 質問や相談を受け付ける連絡先
□ 回答をお願いしたい期限
「お願い」と「説明」の姿勢で伝える
通知書は、「決定しました」と一方的に伝えるより、「ご理解とご協力をお願いしたい」という姿勢で書くほうが、話し合いに入りやすくなります。値上げの理由は具体的に書き、入居者が疑問を持ちそうな点には先回りして説明を添えておきましょう。
また、長く住んでくれている入居者には、これまでの感謝を一言添えるだけでも、受け止め方が変わることがあります。値上げの話は、入居者にとって歓迎できない話です。だからこそ、伝え方ひとつで結果が変わります。
「うちの物件の場合、どのくらいなら上げられそうか、まずは相場を見てほしい」という方は、家賃の見直しを「晃南土地」に相談するからご連絡ください。家賃の見直しから入居者とのやり取りまでを任せる場合の内容は、「晃南土地」の賃貸管理サービスで紹介しています。
話し合いでよく出る入居者の反応と、答え方の考え方
値上げの通知を出すと、入居者からさまざまな反応が返ってきます。あらかじめ想定しておくと、落ち着いて対応できます。
「急に言われても困る」という反応
入居者にとって、家賃は毎月の固定費です。値上げの話が突然だと感じると、内容より先に不満が出てきます。この場合は、値上げの時期に余裕を持たせる、または開始時期を少し後ろにずらすといった配慮で、受け止めやすくなることがあります。通知を出す前に、更新の案内などで「条件の見直しを検討している」と予告しておくのもひとつの方法です。
「なぜ今なのか」という反応
値上げの理由が伝わっていないときに出やすい反応です。周辺の似た物件の家賃、固定資産税の推移、これから予定している修繕など、通知書に書いた根拠を、あらためて具体的に説明します。数字を示して説明すると、「オーナーの都合で上げたいだけではない」ことが伝わりやすくなります。
「その金額では払えない」という反応
入居者の家計の事情で、提示した金額が難しいというケースです。この場合は、値上げの幅を小さくする、段階的に上げる、開始時期をずらすといった歩み寄りの余地があるかを考えます。オーナーにとっても、長く住んでくれる入居者を失うより、少し控えめな値上げで合意するほうが、結果として収支が良くなることもあります。
「設備の不具合を先に直してほしい」という反応
入居者から、エアコンの効きが悪い、水回りの調子が悪いといった要望が出ることもあります。こうした要望は、値上げの話とは別に受け止め、修繕が必要なものは対応を検討しましょう。不具合を放置したまま値上げを求めると、話し合いがまとまりにくくなります。反対に、要望に応えたうえで値上げをお願いすると、納得を得やすくなることがあります。
合意できたら書面に残す
入居者と新しい家賃で合意できたら、その内容を書面に残します。更新のタイミングであれば、更新契約書に新しい家賃を記載します。契約期間の途中で変更する場合は、「賃料変更に関する覚書」などの形で、変更後の家賃と開始時期を明記し、双方が署名・押印しておきましょう。
口頭の合意だけで済ませると、後から「そんな金額で合意した覚えはない」という行き違いが起きることがあります。また、連帯保証人がいる契約では、家賃の変更を保証人にも伝えておくと、後のトラブルを防ぎやすくなります。国土交通省の賃貸住宅標準契約書の解説では、連帯保証人の極度額は家賃の増減があっても変わらず、契約時の額が適用されるとしている点も、あわせて押さえておきましょう。
家賃の引き落とし額や振込額の変更手続きも忘れずに行います。口座振替を利用している場合は、変更後の金額が正しく引き落とされるよう、開始月の前に手続きを済ませておきましょう。
物価や修繕費の上昇をどう説明するか
近年の値上げの相談では、物価や工事費の上昇を理由にしたいというオーナーの方も増えています。ただ、「物価が上がったから」だけでは、入居者にとっては「生活が苦しいのはこちらも同じ」と受け止められかねません。
数字と具体的な取り組みで伝える
説明に説得力を持たせるには、次のような具体的な材料を示すのが効果的です。
- 固定資産税・都市計画税の納税額が、何年前と比べてどう変わったか
- 共用部の電気代や清掃費、設備の点検費がどう変わったか
- ここ数年で行った修繕や設備の交換、これから予定している工事
- 周辺の似た物件の募集家賃
とくに「これから行う修繕」は、入居者にとっても住み心地に関わる話です。「外壁や給湯器の更新を予定しており、建物を長く良い状態に保つために、家賃の見直しをお願いしたい」といった伝え方は、値上げの理由を入居者の利益とも結びつけて説明できます。
千葉県の家賃の動きや、見直しの考え方については、『【2026年最新】千葉県の家賃は3年で7%上昇。我孫子の賃貸オーナーが「今こそ家賃を見直すべき」理由と正しい値上げの進め方』や『物価高・修繕費高騰時代の柏の賃貸経営｜コストとどう向き合うか』でも解説しています。
入居者が値上げに応じないとき
話し合っても合意できない場合、家賃はどうなるのでしょうか。
入居者は「相当と認める額」を払えばよいとされる
借地借家法第32条第2項では、家賃の増額について当事者の協議が調わないときは、請求を受けた側（入居者）は、増額を正当とする裁判が確定するまでは、自分が相当と認める額の家賃を支払えば足りると定めています。多くの場合、入居者はそれまでの家賃を払い続けることになります。
ただし、裁判で増額が正当と確定し、すでに支払った額に不足がある場合は、入居者はその不足額に年1割の割合による利息を付けて支払わなければならないとも定められています。
家賃の受け取りを拒むと「供託」される場合がある
値上げを求めている最中に、オーナーがそれまでの額の家賃の受け取りを拒むと、入居者は法務局などの供託所に家賃を供託することがあります。民法第494条では、弁済の提供をしたのに債権者が受領を拒んだときなどに、弁済者は供託できると定めています。供託されると、入居者は家賃を支払ったものとして扱われます。
値上げの話し合いが続いている間は、従前の家賃を受け取りつつ話し合いを続けるのが、関係をこじらせないための基本的な考え方です。受け取り方の具体的な判断は、提携の弁護士などの専門家と連携してサポートいたします。
合意できないときは「調停」から
話し合いがまとまらない場合、いきなり訴訟を起こすことはできません。民事調停法第24条の2では、借地借家法第32条の家賃の増減の請求に関する事件について訴えを起こそうとする者は、まず調停の申立てをしなければならないと定めています。これを「調停前置」といいます。
調停とはどういう手続きか
調停は、裁判所で調停委員を交えて話し合い、お互いの合意による解決を目指す手続きです。勝ち負けを決める裁判とは違い、双方が歩み寄れる落としどころを探ります。調停で合意に至らなかった場合に、はじめて訴訟で家賃の額を争うことになります。
訴訟では「適正な家賃」が判断される
調停でまとまらず訴訟になった場合は、裁判所が、周辺の家賃の水準や税負担の変化、これまでの経緯などを踏まえて、適正な家賃を判断します。判断の材料として、不動産鑑定士による鑑定が行われることもあります。オーナーが求めた金額がそのまま認められるとは限らず、求めた額より低い水準で決まる可能性もある点は、あらかじめ理解しておきましょう。
また、借地借家法第32条は、増減の請求を「将来に向かって」できると定めています。増額が認められた場合も、請求の意思表示が入居者に届いた後の家賃が対象になると考えられており、それより前の期間にさかのぼって家賃を上げられるわけではありません。値上げを考え始めたら、根拠を整えて早めに、書面で意思を伝えることが大切です。書面で伝えておけば、いつ請求したのかを後から示すこともできます。
手続きに進む前に考えたいこと
調停や訴訟には、時間と費用、そして入居者との関係の悪化という負担が伴います。値上げの幅が小さい場合、手続きの負担のほうが大きくなることもあります。法的な手続きに進むかどうかは、見込める増収と負担を比べたうえで、提携の専門家と連携して判断することをおすすめします。手続きの概要は、裁判所の公式ページでもご確認いただけます。
値上げで退去されるリスクを抑える工夫
値上げの話をきっかけに、入居者が「それなら引っ越そう」と考えることもあります。退去のリスクを抑えるために、次のような工夫が考えられます。どの方法が合うかは、物件の築年数や入居者の住んでいる年数、周辺相場との差によって変わるため、ひとつに決めつけず組み合わせて考えましょう。
段階的に上げる
一度に大きく上げるのではなく、更新のたびに少しずつ見直す方法です。入居者の負担感を和らげながら、長い目で見て家賃を相場に近づけていけます。
設備の改善とセットにする
エアコンや給湯器の交換、温水洗浄便座の設置、インターネット設備の導入など、入居者が実感できる改善とあわせて値上げを提案すると、納得を得やすくなります。
値上げの代わりに共益費を見直す
共用部の電気代や清掃費が上がっている場合は、家賃ではなく共益費の見直しとして説明するほうが、理由が伝わりやすいこともあります。ただし、共益費も入居者との合意が前提になる点は家賃と同じです。
既存の入居者は据え置き、次の募集で見直す
今の入居者の家賃は据え置き、退去が出たときに新しい家賃で募集するという方法もあります。新規の募集家賃は、周辺相場を踏まえてオーナーが設定できるため、入居者との交渉の負担がありません。長く住んでくれている入居者との関係を大切にしながら、少しずつ全体の家賃水準を見直していけます。
柏・千葉県我孫子市で家賃の見直しを考えるときの視点
柏市や我孫子市は、JR常磐線で都心へ通う人が暮らす住宅地が広がり、駅ごとに家賃の水準や入居者の層が異なるエリアです。同じ市内でも、駅からの距離や最寄り駅によって相場は変わるため、見直しの根拠にする「近傍同種の物件」は、できるだけ条件の近いものを選ぶことが大切です。たとえば、柏駅や我孫子駅から徒歩圏の物件と、バス便の物件とでは、同じ広さでも家賃の水準が異なることがあります。比べる物件を広く取りすぎると、根拠として説得力を欠いてしまいます。
時期の面では、秋から年末にかけては、翌年の春に向けて募集条件を見直すオーナーの方が増える時期です。1月から3月の繁忙期に退去が出た場合に、どの家賃で募集するのかを今のうちに決めておくと、既存の入居者の値上げを急がずに済む場合もあります。
柏の家賃の動きや、見直しのタイミングの考え方は、『柏の家賃相場、ここ数年でどう変化？｜見直すタイミングの判断軸』もあわせてご覧ください。
よくある質問
家賃の値上げは、入居者が同意しないとできませんか？
借地借家法第32条により、家賃が不相当となった場合には、オーナーは値上げを請求できます。ただし、入居者が合意しない場合は、調停や訴訟で適正な家賃が判断されることになり、それまでは入居者は自分が相当と認める額を払えばよいとされています。実務上は、入居者との話し合いで合意を得ながら進めるのが基本です。
値上げはどのくらい前に伝えればよいですか？
法律で何か月前と決まっているわけではありませんが、入居者が検討する時間を取れるよう、余裕を持って伝えるのが望ましいでしょう。更新に合わせる場合は、更新の案内と同じ時期か、それより前に伝えるケースが多いとされています。
契約期間の途中でも値上げを求められますか？
借地借家法第32条は、契約の条件にかかわらず増減を請求できると定めているため、契約期間中でも請求すること自体は可能です。ただし、一定期間は増額しないという特約がある場合はその定めに従います。入居者の受け止め方を考えると、更新のタイミングに合わせるほうが話し合いを進めやすい傾向があります。
値上げを断った入居者に、更新しないと伝えてもいいですか？
普通借家契約では、オーナーが更新を拒むには正当な事由が必要とされており、値上げに応じないことだけを理由に更新を拒むのは難しいと考えられます。値上げと退去を結びつけるような伝え方は、トラブルのもとになるため避けましょう。
値上げの交渉を管理会社に任せることはできますか？
管理を委託している場合は、相場の確認や通知書の作成、入居者との話し合いの窓口などを管理会社に任せられることがあります。任せられる範囲は管理会社や契約内容によって異なるため、事前に確認しておきましょう。調停や訴訟などの法的な手続きは、弁護士などの専門家と連携して進める形になります。
まとめ
家賃の値上げは、借地借家法第32条で認められた選択肢です。税金などの負担の増加、経済事情の変動、周辺の似た物件との比較によって家賃が不相当になった場合、オーナーは値上げを請求できます。ただし、今の入居者の家賃は一方的に上げられるものではなく、根拠を示して話し合い、合意を得ながら進めるのが基本です。
進め方は、相場の確認、根拠の整理、時期と金額の決定、書面での通知、話し合いという順番です。合意できない場合は、まず調停を申し立て、それでもまとまらなければ訴訟で判断されます。そして何より、値上げで増える収入と、退去されたときに失う収入を比べ、「今上げるべきか」を見極めることが大切です。
ここまで読んで、「自分の物件は上げられる状況なのか、上げるならどう伝えればいいのか相談したい」と感じた方もいらっしゃるかもしれません。ご都合に合わせて、次のいずれかからお進みください。
今の家賃と物件の状況だけ伝えて、見直しの判断から相談したい方は、家賃の見直しを「晃南土地」に相談するからご連絡ください。
対面で契約書や周辺の相場を見ながら話したい方は、総合不動産「晃南土地」我孫子店への来店予約をご利用ください。
家賃の見直しから入居者対応まで任せる場合の内容を先に知りたい方は、「晃南土地」の賃貸管理サービスを詳しく見るをご覧ください。
「まだ検討段階」と添えていただければ、営業ではなく状況整理のサポートとして対応いたします。
