築40年のアパートどうする？｜建て替え・リノベ・売却を比べる
柏市や千葉県我孫子市で、築40年前後のアパートをお持ちのオーナーの方、あるいは親から古いアパートを引き継いだ方の中には、この先の扱いに悩んでいる方もいらっしゃるのではないでしょうか。
「空室が増えてきたし、修繕の見積もりも高い。このまま持ち続けていいのだろうか」
築年数が進んだアパートのオーナーの方が抱えやすいのが、この迷いです。結論から言うと、築古アパートの選択肢は大きく4つに分けられ、どれを選ぶかは建物の状態とオーナーご自身の状況によって変わります。
- 修繕しながら今のまま持ち続ける
- リノベーションで価値を高めて持ち続ける
- 建て替えて新しいアパートにする
- 売却して手放す
この記事では、築古アパートを持つオーナーの方に向けて、4つの選択肢の違いと、判断に使う材料（耐震性・劣化の状態・入居率・借入残高・修繕費の見通し）、入居者に退去してもらう必要がある場合の注意点、そして相続を見据えた考え方までを整理します。今のアパートの管理や入居者募集を見直したい方は、「晃南土地」の賃貸管理サービスもあわせてご覧ください。
築40年前後のアパートが迎える「分かれ道」
なぜ築40年前後で悩みが増えるのか
アパートは、建ててから年数がたつにつれて、次のような変化が重なりやすくなります。
- 外壁・屋根・給排水管など、建物の大きな部分の修繕時期が重なる
- 間取りや設備が、今の入居者のニーズと合わなくなってくる
- 周辺に新しい賃貸住宅が増え、比べられたときに選ばれにくくなる
- 建てたときの借入の返済が終わる、または終わりに近づく
- オーナーご自身の年齢が上がり、相続や引き継ぎを考える時期になる
こうした変化が重なる時期だからこそ、「このまま修繕を続けるのか、大きく手を入れるのか、それとも手放すのか」という分かれ道に立つオーナーの方が増えてきます。
「何となく先送り」が一番のリスク
判断を先送りしている間にも、建物の劣化は進み、空室が増えれば収入は減っていきます。どの選択肢を選ぶにしても、今の状態を数字と事実で把握し、選択肢を並べて比べることが第一歩になります。
4つの選択肢を比べる
最初に、4つの選択肢の特徴を表で整理します。
| 選択肢 | 費用の目安感 | 収入への影響 | 主な注意点 |
|---|---|---|---|
| 修繕して保有 | 小〜中 | 今の家賃水準を保つのが中心 | 老朽化が進むと家賃が下がりやすい |
| リノベーション | 中 | 家賃の維持・引き上げを狙える | 費用を家賃で回収できるかの見極めが必要 |
| 建て替え | 大 | 新築として家賃を設定し直せる | 入居者の退去、借入、工事中の収入ゼロ |
| 売却 | 手数料など | 家賃収入はなくなる | 売却価格は建物の状態や入居状況で変わる |
どの選択肢にも、良い面と注意すべき面があります。以下、それぞれを詳しく見ていきます。
選択肢1｜修繕しながら今のまま持ち続ける
どんな場合に向いているか
建物の構造にまだ大きな問題がなく、立地がよく入居者が安定して入っている場合は、必要な修繕を行いながら持ち続ける選択肢が考えられます。大きな費用をかけずに家賃収入を得続けられるのが利点です。
注意したい点
修繕して持ち続ける場合は、これから先に必要になる修繕を洗い出し、その費用を家賃収入でまかなえるかを確かめておくことが大切です。外壁や屋根の塗装、給排水管の交換などは、一度にまとまった費用がかかることがあります。
また、設備や内装が古いままだと、周辺の新しい物件と比べられたときに選ばれにくくなり、家賃を下げなければ入居者が決まらない、という状況になる可能性もあります。修繕の優先順位の付け方は『柏のアパート・マンション、修繕費はどこから使う？優先順位の付け方』でも整理しています。
家賃は「下げる前に見直す」
修繕して持ち続ける場合、空室が続くと家賃を下げて入居者を集めたくなります。ただ、家賃を下げると、その後に入居した方の家賃はしばらくその水準で続き、収入全体が下がります。家賃を下げる前に、募集の写真や説明文、募集条件、室内の清掃や小さな設備の交換など、費用を抑えて見直せるところがないかを確かめることが大切です。
選択肢2｜リノベーションで価値を高めて持ち続ける
どんな場合に向いているか
建物の構造には問題がないものの、間取りや設備が古くなって入居者に選ばれにくくなっている場合は、リノベーションで価値を高める選択肢があります。水回りの交換、間取りの変更、内装の一新などによって、家賃の維持や引き上げを目指します。
費用を家賃で回収できるかを計算する
リノベーションでは、かけた費用を家賃の上昇分や空室の減少でどのくらいの期間で回収できるかを計算することが大切です。ここでは、説明のための仮の例で考えてみます。実在の物件の数字ではありません。
| 項目 | 仮の例の数字 |
|---|---|
| 1室あたりのリノベーション費用 | 250万円 |
| リノベーション前の家賃 | 月4万5,000円 |
| リノベーション後の家賃 | 月5万5,000円 |
| 家賃の上昇分 | 月1万円（年12万円） |
この仮の例では、家賃の上昇分だけで費用を回収するには、250万円 ÷ 12万円 ＝ およそ20.8年かかる計算になります。
ただし、リノベーションによって空室の期間が短くなる効果もあります。仮に、リノベーション前は年に平均4か月空いていた部屋が、リノベーション後は年に平均1か月しか空かなくなったとすると、次のようになります。
- リノベーション前の年間家賃：4万5,000円 × 8か月 ＝ 36万円
- リノベーション後の年間家賃：5万5,000円 × 11か月 ＝ 60万5,000円
- 年間の増加分：60万5,000円 − 36万円 ＝ 24万5,000円
この場合、250万円 ÷ 24万5,000円 ＝ およそ10.2年で回収できる計算になります。家賃の上昇だけでなく、空室の減り方まで含めて見込みを立てることが大切です。ただし、空室がどこまで減るかは、立地や周辺の競合物件によって変わります。
建物の残りの寿命との兼ね合い
リノベーションは、建物の構造が今後も長く使える前提で成り立つ選択肢です。回収に10年以上かかる計画を立てるなら、建物がその期間、大きな問題なく使えるかを確かめておく必要があります。築古物件のリノベーションの考え方は『【2026年版】我孫子の賃貸物件「築古でも高稼働」を実現するリノベーション戦略｜費用対効果の高い改修と入居者ニーズの最新動向』でも紹介しています。
選択肢3｜建て替えて新しいアパートにする
どんな場合に向いているか
建物の老朽化が進み、耐震性に不安がある場合や、修繕を続けても入居者に選ばれにくい状態になっている場合は、建て替えも選択肢になります。新築として家賃を設定し直せるほか、今の入居者ニーズに合った間取りや設備を取り入れられます。
建て替えのハードル
一方で、建て替えには次のようなハードルがあります。
- 解体費と建築費がかかり、借入を使うケースが多い
- 入居者がいる場合は、退去してもらう必要がある
- 解体から完成までの間は、家賃収入がなくなる
- 今の建築のルールでは、同じ規模の建物を建てられない場合がある
とくに最後の点は見落とされやすいポイントです。建てた当時と今とで、建築に関するルールや、その土地にかかる規制が変わっている場合があります。また、建築基準法上の道路に一定の長さで接していない土地では、建て替えそのものができない場合もあります。建て替えを考える場合は、今のルールでどのくらいの建物を建てられるかを、早い段階で確かめておくことが大切です。
建て替え後の建物は「誰に貸すか」から考える
建て替えでは、今の建物と同じものを建て直すのではなく、これから先の入居者に選ばれる建物を考えることが大切です。単身の学生や社会人に向けるのか、二人暮らしや子育て世帯に向けるのかによって、適した間取りや部屋数、設備は変わります。
たとえば、単身向けの小さな部屋を多く用意すると、部屋数が増えて家賃収入の合計は大きくなりやすい一方、入れ替わりが増えて募集や原状回復の手間も増える傾向があります。広めの部屋にすると、部屋数は減りますが、長く住んでもらえる可能性が高まります。周辺の賃貸の状況を見ながら、どのような入居者に向けるかを先に決めておくと、建物の計画を立てやすくなります。
収支は「新しく土地活用を始める」つもりで
建て替えは、実質的には、今の土地で新しくアパート経営を始めることと同じです。建築費、借入の条件、家賃の見込み、空室の見込みを置いて、新築時と同じように収支を計算してから判断することが大切です。
選択肢4｜売却して手放す
どんな場合に向いているか
オーナーご自身が今後の管理や修繕に手間や費用をかけられない場合、相続人の間で持ち続ける意向がない場合、建て替えの資金を用意するのが難しい場合などは、売却も選択肢になります。
売り方には2つの形がある
アパートの売り方には、大きく分けて次の2つがあります。
- 入居者がいる状態のまま、賃貸物件として売る（オーナーチェンジ）
- 入居者に退去してもらい、建物を取り壊して土地として売る、または古い建物付きの土地として売る
入居者がいる状態で売る場合、買い手は家賃収入を得る目的の投資家などが中心になります。家賃収入や入居率、建物の状態によって価格が左右されます。一方、土地として売る場合は、入居者の退去や解体が必要になるため、時間と費用がかかる可能性があります。どちらが合うかは、立地や入居状況、売却を急ぐかどうかによって変わります。
売却を考えたら先にそろえておきたいもの
入居者がいる状態で売る場合、買い手は家賃収入や建物の状態を細かく確かめます。次のような資料がそろっていると、買い手が判断しやすくなり、売却の話が進めやすくなる場合があります。
- 各部屋の賃貸借契約書と、今の家賃・共益費・敷金の一覧（レントロール）
- 過去数年の入居率や、家賃の入金状況が分かる記録
- これまでの修繕の履歴と、点検の記録
- 建築確認や検査済みの書類、図面
- 固定資産税の納税通知書
とくに修繕の履歴は、買い手にとって「この先いくら修繕費がかかりそうか」を見積もる材料になります。日ごろから修繕や点検の記録を残しておくことは、持ち続ける場合にも売る場合にも役立ちます。
売った後の税金も確認しておく
売却して利益が出た場合は、譲渡所得として税金がかかる場合があります。持っていた期間や取得費によって税額が変わるため、手取り額を見込むときは税金も含めて考えることが大切です。具体的な税額の計算は、晃南土地が提携する税理士と連携してサポートします。
判断材料1｜耐震性｜1981年6月の新耐震基準
建築確認の日付を確かめる
建物の耐震性を考えるうえで、最初に確かめたいのが、いつの耐震基準で建てられたかです。建築基準法の耐震基準は1981年（昭和56年）6月に強化されました。国土交通省の説明では、1981年以前に建築された建物は、耐震基準が強化される前の、いわゆる「旧耐震基準」によって建築され、その中には耐震性が不十分なものが多数あるとされています。
新耐震基準で建てられたかどうかは、完成した日ではなく、建築確認を受けた日で判断します。築40年前後のアパートは、この基準の切り替わりに近い時期に建てられている場合があるため、建築確認の書類などで日付を確かめておくと安心です。
新耐震基準でも劣化の状態は確認を
新耐震基準で建てられた建物でも、長い年月の間に、雨漏りやシロアリ、木部の腐食、鉄部のさびなどによって、建物の強さが落ちている可能性があります。耐震性に不安がある場合は、専門家による耐震診断を受けることで、今の状態を把握できます。耐震診断や耐震改修について支援制度を設けている自治体もあるため、詳しくは市の公式ページでご確認ください。
判断材料2｜建物の劣化と修繕費の見通し
建物の状態を洗い出す
選択肢を比べるには、建物の今の状態を知ることが欠かせません。次のような項目を、専門家の点検や、管理会社の巡回の記録などをもとに確かめておきます。
- 外壁のひび割れ、塗装のはがれ
- 屋根の傷み、雨漏りの跡
- 給排水管の劣化、水漏れの有無
- 鉄骨階段や手すりのさび
- 基礎のひび割れ、シロアリの被害の有無
これから10年の修繕費を並べてみる
建物の状態が分かったら、これから10年ほどの間に必要になりそうな修繕を並べ、おおよその費用を見積もります。修繕して持ち続ける場合と、リノベーションする場合、建て替える場合とで、この先にかかる費用を比べられるようにするためです。
見た目の古さと、構造の傷みを分けて考える
築古アパートの状態を考えるときは、「見た目の古さ」と「構造の傷み」を分けて考えることが大切です。壁紙や床、設備の古さは、内装の工事や設備の交換で改善できます。一方、基礎や柱・梁、屋根や外壁の下地など、建物を支える部分の傷みは、直すのに大きな費用がかかったり、直せる範囲が限られたりします。
見た目が古くても構造がしっかりしていれば、リノベーションで価値を高める選択肢が現実的になります。反対に、見た目はきれいでも構造に傷みがある場合は、表面だけを直しても問題の先送りになる可能性があります。
修繕費の見通しが、家賃収入に対して大きすぎる場合は、修繕を続けるよりも、建て替えや売却を考えたほうがよい場合もあります。
判断材料3｜入居率と借入残高
入居率の推移を見る
過去数年の入居率や、空室が出てから次の入居者が決まるまでの期間を確かめます。入居率が下がり続けている場合は、建物の古さだけでなく、家賃設定や募集の方法、周辺の競合物件の状況なども原因になっている可能性があります。原因によって、打つべき手は変わります。
柏・千葉県我孫子市の賃貸需要も踏まえる
柏市はJR常磐線の柏駅・北柏駅・南柏駅のほか、東武アーバンパークライン、つくばエクスプレスの柏の葉キャンパス駅などがあり、千葉県我孫子市はJR常磐線と成田線が通っています。同じ市内でも、駅からの距離や路線、周辺の大学や事業所の有無によって、どのような入居者に選ばれやすいかは変わります。
築古アパートの今後を考えるときは、「このエリアで、どのような入居者に、いくらの家賃で選ばれそうか」を見込むことが、リノベーションや建て替えの収支を考える土台になります。また、賃貸の募集は、進学・就職・転勤が重なる1月から3月に動きが大きくなりやすい傾向があります。リノベーションの工事や建て替えの完成時期を、この時期の募集に間に合うよう逆算して計画することも、空室の期間を短くする工夫の一つです。
借入残高と、完済のタイミング
建てたときの借入がまだ残っているかどうかも、大切な判断材料です。
- 借入がほぼ終わっている場合：家賃収入の多くが手残りになるため、修繕して持ち続ける選択肢の余裕が生まれやすい
- 借入が残っている場合：売却するなら、売却代金で残りの借入を返せるかを確かめる必要がある
- 建て替える場合：新たな借入を組むことになるため、オーナーの年齢や返済期間も含めて考える必要がある
とくに建て替えは、新たに長期の借入を組むことが多いため、完済する時期に自分が何歳になっているか、誰が返済を引き継ぐことになりそうかまで考えておくことが大切です。
アパートの今の状態と収支を一度整理してみたい方は、築古アパートの今後について「晃南土地」に相談するからご連絡ください。管理を見直して持ち続ける場合の内容は、「晃南土地」の賃貸管理サービスで紹介しています。
入居者に退去してもらう必要がある場合の注意点
建て替えや、土地として売る場合には、今の入居者に退去してもらう必要があります。ここでは、法律の仕組みを一般論として整理します。個別の事情による判断は、晃南土地が提携する弁護士などの専門家と連携してサポートします。
オーナー側からの解約には「正当の事由」が必要
借地借家法では、建物の賃貸人が契約の更新を断ったり、解約を申し入れたりするには、正当の事由があると認められる必要があるとされています。正当の事由があるかどうかは、次のような事情を考え合わせて判断されます。
- オーナーと入居者のそれぞれが、その建物を使う必要がある事情
- これまでの賃貸借の経過
- 建物の利用状況と、建物の現況
- オーナーが明け渡しの条件として、または明け渡しと引き換えに、財産上の給付（いわゆる立ち退き料）を申し出た場合の、その申し出
建物が古いことは考慮される事情の一つになりえますが、それだけで正当の事由が認められるとは限りません。
通知の時期にも決まりがある
期間の定めがある建物の賃貸借で、更新をしないことを伝える場合は、期間が満了する1年前から6か月前までの間に通知する必要があるとされています。また、オーナーから解約を申し入れた場合、賃貸借は申し入れの日から6か月を経過することによって終了するとされています。いずれも正当の事由が必要な点は同じです。
立ち退き料は一律に決まっていない
立ち退き料の金額は、法律で一律に決まっているものではありません。入居者の引っ越し費用や、新しい住まいとの家賃の差、建物の状況などを踏まえて、話し合いで決まることが多い傾向です。金額の見込みは建て替えや売却の収支に影響するため、計画の早い段階で考えておきたい項目です。
建て替え時の入居者対応の進め方
入居者に退去をお願いする場合は、法律の仕組みを踏まえたうえで、入居者の生活への配慮を第一に進めることが大切です。一般的な進め方の例を整理します。
計画は早めに、説明は丁寧に
建て替えの計画が固まったら、できるだけ早い段階で入居者に説明します。退去までの期間に余裕があれば、入居者も次の住まいを落ち着いて選びやすくなります。説明の際は、建て替えの理由、退去をお願いしたい時期、引っ越しに関するサポートの内容などを、書面も使って分かりやすく伝えます。
新しい入居者の募集を止める
建て替えを考え始めたら、空室が出ても新しい入居者の募集をしない、または契約期間があらかじめ決まっている定期建物賃貸借で募集する、といった方法も考えられます。定期建物賃貸借は、契約で定めた期間が満了すると更新されずに終了する契約で、書面での契約や事前の説明など、借地借家法で定められた手続きが必要です。
入居者ごとに事情は違う
入居者の中には、高齢の方や、長く住み続けている方もいらっしゃいます。引っ越し先の紹介など、一人ひとりの事情に合わせた対応を考えることで、話し合いが進みやすくなる場合もあります。入居者との交渉が必要になる場面では、専門家と連携しながら進めることが大切です。
相続を見据えた考え方
築古アパートの今後を考えるとき、オーナーご自身の相続を意識する方も少なくありません。
持ち続ける場合と、手放す場合の違い
国税庁の説明では、賃貸されている土地や家屋は、権利関係に応じて評価額が調整されるとされています。アパートの敷地は「貸家建付地」として、自用地としての価額から、借地権割合・借家権割合・賃貸割合に応じた分を差し引いて評価されます。一方、売却して現金にした場合は、その現金が相続財産になります。
ただし、賃貸割合は相続が起きた時点で貸している部屋の割合で決まるため、空室が多いと評価の下がり方は小さくなります。また、相続税だけを理由に持ち続けることが、引き継ぐご家族にとって良いとは限りません。
引き継ぐ人が管理できるか
築古アパートを相続した人は、修繕や入居者対応、建て替えや売却の判断を引き継ぐことになります。相続人が遠方に住んでいる、仕事が忙しいといった場合は、管理を任せる体制を整えておくことが大切です。
また、相続人が複数いる場合に、アパートを共有で相続すると、建て替えや売却の判断に共有者全員の合意が必要になり、話がまとまらないケースもあります。誰がアパートを引き継ぐのか、どのような方針で持つのかを、元気なうちにご家族と話し合っておくことが、引き継ぐ側の負担を減らすことにつながります。
話し合いの際は、アパートの収支や修繕の予定、借入の残高など、この記事で挙げた判断材料をまとめた資料があると、ご家族にも状況が伝わりやすくなります。「持ち続けるならどのくらいの手間と費用がかかるのか」「売るならいくらくらいになりそうか」を並べて見せることで、感覚ではなく数字をもとに話し合えるようになります。
相続税の試算や遺産の分け方など、具体的な判断が必要な場合は、晃南土地が提携する税理士・司法書士などの専門家と連携してサポートします。
判断の手順をチェックリストで確認する
築古アパートの今後を考えるときは、次の順番で確かめていくと整理しやすくなります。
□ 建築確認の日付を確かめ、新耐震基準で建てられたかを把握した
□ 建物の劣化の状態を、点検の記録などで確認した
□ これから10年ほどの修繕費の見通しを立てた
□ 過去数年の入居率と、空室が埋まるまでの期間を確認した
□ 借入の残高と、完済までの期間を確認した
□ 今の建築のルールで、建て替え後にどのくらいの建物を建てられるかを確かめた
□ 修繕・リノベーション・建て替え・売却それぞれの収支を並べた
□ 誰が引き継ぐか、ご家族と話し合った
この順番で情報を集めると、「どの選択肢なら数字が成り立つか」「どの選択肢ならご家族が納得できるか」が見えやすくなります。
よくある質問
築40年のアパートでも入居者は決まりますか？
築年数が古くても、立地や家賃設定、設備や内装の状態、募集の方法によっては入居者が決まる可能性があります。築年数だけで判断せず、空室が続いている原因を確かめることが大切です。設備の入れ替えや募集条件の見直しで改善できる場合もあります。
建て替えとリノベーションはどちらが得ですか？
どちらが得かは、建物の構造の状態、かかる費用、建て替え後に建てられる建物の規模、入居者の状況などによって変わります。建物の構造に問題がなければリノベーション、耐震性や劣化に大きな不安があれば建て替えが候補になりやすいですが、それぞれの収支を並べて比べることが大切です。
古いという理由だけで入居者に退去してもらえますか？
借地借家法では、オーナー側から更新を断ったり解約を申し入れたりするには、正当の事由が必要とされています。建物の状況は考慮される事情の一つですが、それだけで認められるとは限りません。個別の事情による判断は、晃南土地が提携する専門家と連携してサポートします。
入居者がいる状態でもアパートは売れますか？
入居者がいる状態のまま、賃貸物件として売る方法があります。買い手は家賃収入を得る目的の方が中心になり、家賃収入や入居率、建物の状態によって価格が左右されます。入居者に退去してもらう必要がない分、売却までの手間を抑えられる場合があります。
どこから相談すればよいか分かりません。
晃南土地では、今のアパートの状態や収支、ご家族の意向をお聞きしながら、修繕・リノベーション・建て替え・売却といった選択肢の整理についてご相談を承っています。持ち続ける場合の管理の見直しから、売却の検討まで、まとめてご相談いただけます。
まとめ
築40年前後のアパートには、修繕して保有する、リノベーションする、建て替える、売却するという4つの選択肢があります。どれを選ぶかは、耐震性や劣化の状態、入居率、借入残高、修繕費の見通しといった判断材料と、オーナーご自身やご家族の状況によって変わります。
建て替えや土地としての売却では、入居者に退去してもらう必要があり、法律で定められた正当の事由や通知の時期、立ち退き料の考え方を踏まえて進める必要があります。相続を見据える場合は、誰が引き継ぐのかをご家族と話し合っておくことも大切です。
ここまで読んで、「自分のアパートの場合はどの選択肢が合うのか、一度整理してみたい」と感じた方もいらっしゃるかもしれません。ご都合に合わせて、次のいずれかからお進みください。
建物の築年数や入居状況だけ伝えて、選択肢の整理から相談したい方は、築古アパートの今後について「晃南土地」に相談するからご連絡ください。
図面や書類を見ながら対面でじっくり話したい方は、総合不動産「晃南土地」我孫子店への来店予約をご利用ください。
管理を見直して持ち続ける場合の内容を先に知りたい方は、「晃南土地」の賃貸管理サービスを詳しく見るをご覧ください。
「まだ検討段階」と添えていただければ、営業ではなく状況整理のサポートとして対応いたします。
