リロケーションとは？｜転勤中の自宅を貸すしくみと費用
柏や千葉県我孫子市に自宅を持っている方の中には、急な転勤の内示を受けて、住まなくなる家をどうするか考え始めた方もいらっしゃるかもしれません。
「数年で戻ってくるつもりだけど、そのあいだ家を空けておくのはもったいない。でも、人に貸したら戻りたいときに戻れなくなるのでは」
こうした迷いに対する選択肢の一つが「リロケーション」です。リロケーションとは、転勤などで一定期間住まなくなる自宅を、その期間だけ賃貸に出すことを指します。結論から言うと、リロケーションで大切なのは次の3点です。
- 戻る時期に合わせて契約が終わるよう、定期借家契約を正しい手順で結ぶこと
- 管理会社に任せる範囲と、オーナーが自分で判断することを事前に分けておくこと
- 住宅ローン・税金・火災保険など「自宅だったからこそ」の手続きを、貸す前に確認しておくこと
この記事では、転勤中の自宅を貸したいオーナーの方に向けて、リロケーションのしくみ、定期借家契約が使われる理由、費用の考え方、住宅ローンや税金の注意点までを順番に整理します。転勤中の自宅の管理をまとめて任せられる先を探している方は、「晃南土地」の賃貸管理サービスもあわせてご覧ください。
リロケーションとは？転勤中の自宅を「期間を決めて貸す」しくみ
リロケーションは、もともと「移転・配置換え」を意味する言葉です。不動産の分野では、転勤や海外赴任、長期の出張などで持ち家に住めなくなる期間だけ、その家を第三者に貸し出すことを指して使われています。
通常の賃貸経営との大きな違いは、「いずれ自分たちが戻って住む」ことを前提にしている点です。アパートやマンションを投資目的で持つ場合は、入居者に長く住んでもらうほど収入が安定します。一方、リロケーションでは、戻る時期が来たら入居者に退去してもらい、家を自分たちの住まいに戻す必要があります。
空き家のままにしておく場合との違い
空き家のままにしておくと、住宅ローンの返済、固定資産税、マンションなら管理費・修繕積立金の支払いは続きます。さらに、人が住まない家は換気や通水が滞り、湿気やカビ、設備の不具合が起きやすくなるとも言われています。
貸し出せば、家賃収入をこうした支払いに充てられるうえ、入居者が日常的に使うことで家の傷みを抑えられる面もあります。ただし、他人が住む以上、ある程度の使用による傷みは避けられません。「空けておく」と「貸す」のどちらにも一長一短があるため、自分たちの状況に照らして選ぶことが大切です。
「売る」「貸す」「空けておく」の3つの選択肢
転勤が決まったときの選択肢は、大きく分けて「売る」「貸す」「空けておく」の3つです。戻る予定がはっきりしているならリロケーション、戻る予定がない、あるいは戻っても別の家に住むつもりなら売却も視野に入ります。
売却と賃貸のどちらが自分に合うかを先に整理したい方は、『転勤で柏の家を手放す／貸すで迷ったら｜売却と賃貸の判断軸』もあわせてご覧ください。
リロケーションで定期借家契約が使われることが多い理由
リロケーションでは、「定期借家契約（定期建物賃貸借）」という契約の形が使われることが多いとされています。その理由は、契約で決めた期間が満了すると、更新されずに契約が終わるしくみだからです。
普通借家契約では「戻りたいときに戻れない」おそれがある
一般的な賃貸住宅で使われる「普通借家契約」は、入居者の保護が手厚い契約です。借地借家法では、貸主から更新を拒んだり解約を申し入れたりするには「正当の事由」が必要とされています。正当事由があるかどうかは、貸主・借主それぞれが建物を使う必要性や、これまでの経緯、立退料の申し出などを総合して判断されます。
つまり、普通借家契約で貸した場合、「転勤から戻るので出てほしい」と伝えても、それだけで入居者に退去してもらえるとは限りません。入居者が住み続けたいと望めば、話し合いが長引いたり、立退料の負担が生じたりする可能性があります。
定期借家契約なら、期間満了で契約が終わる
定期借家契約は、借地借家法38条に定められた契約です。期間を定めて、書面で契約し、所定の説明を行うことで、「契約の更新がない」という定めを有効にできます。契約期間が満了すれば、原則としてその時点で契約が終了するため、戻る時期に合わせて家を空けてもらう計画を立てやすくなります。
国土交通省も、定期借家制度について、契約で定めた期間が満了することにより、更新されることなく確定的に賃貸借が終了する制度だと説明しています。転勤の期間がおおよそ決まっているリロケーションとは、相性の良いしくみと言えます。
定期借家契約を結ぶときに押さえたい法律上のルール
定期借家契約は、手順を一つでも欠くと「更新がない」という定めが無効になり、普通借家契約として扱われてしまうおそれがあります。オーナーとして押さえておきたいルールを、借地借家法38条の内容に沿って整理します。
書面（または電磁的記録）で契約する
定期借家契約は、公正証書などの書面で契約することが条件です。法律上は「公正証書による等書面によって」とされており、公正証書に限らず書面であれば認められます。また、契約内容を記録した電磁的記録によって契約した場合も、書面によるものとみなされます。
契約の前に、別の書面を交付して説明する
契約を結ぶ前に、貸主は借主に対して「この賃貸借は契約の更新がなく、期間の満了により終了する」ことを記載した書面を交付して説明しなければなりません。この説明をしなかった場合、更新がないという定めは無効になると法律に明記されています。借主の承諾を得れば、書面の交付に代えて電磁的方法で提供することもできます。
この事前説明の書面は、契約書とは別に用意するものとして扱うのが安全だとされています。
期間満了の1年前から6か月前までに「終了の通知」をする
契約期間が1年以上の場合、貸主は、期間満了の1年前から6か月前までの間に、「期間の満了により賃貸借が終了する」旨を借主に通知する必要があります。この通知をしないと、期間満了による終了を借主に主張できません。
通知期間を過ぎてから通知した場合は、その通知の日から6か月を経過した後であれば、終了を主張できるとされています。つまり、通知を忘れると、戻りたい時期に家が空かない可能性が出てきます。転勤中は仕事や生活の変化で忙しく、通知の時期を見落としやすいため、管理会社に通知の管理を任せておくと安心です。
期間は1年未満でも設定できる
普通借家契約では、1年未満の期間を定めると「期間の定めがない契約」とみなされますが、定期借家契約ではこの規定が適用されません。そのため、半年程度の短い期間で契約することも法律上は可能です。ただし、期間が短いほど入居希望者は限られやすくなるため、募集のしやすさとの兼ね合いで考える必要があります。
入居者側からの中途解約が認められる場合がある
居住用で床面積200平方メートル未満の建物の定期借家契約では、入居者が転勤・療養・親族の介護などのやむを得ない事情で住み続けることが難しくなった場合、解約を申し入れることができます。この場合、申し入れの日から1か月で契約が終わります。この規定より入居者に不利な特約は無効です。
オーナーにとっては、予定より早く空室になる可能性もあるため、収支はその可能性も見込んで考えておくと安心です。
再契約という選択肢
定期借家契約は更新がない契約ですが、期間満了のときに貸主と借主の双方が合意すれば、あらためて新しい契約を結ぶ「再契約」はできます。転勤期間が延びた場合、入居者が引き続き住みたいと考えていれば、再契約によって貸し続けるという選択肢もあります。
普通借家契約と定期借家契約の違いを比べる
ここまでの内容を、オーナーの立場から表に整理します。
| 項目 | 普通借家契約 | 定期借家契約 |
|---|---|---|
| 契約の方法 | 書面でなくても成立する | 書面（または電磁的記録）が必要 |
| 事前の説明 | 更新がない旨の説明は不要 | 更新がない旨を記載した書面を交付して説明 |
| 期間満了時 | 原則として更新される | 更新されず終了（合意があれば再契約） |
| 貸主からの更新拒絶 | 正当事由が必要 | 期間満了で終了（終了通知が必要） |
| 1年未満の期間 | 期間の定めがない契約とみなされる | 設定できる |
| 入居希望者の集まりやすさ | 集まりやすい | 条件によっては集まりにくい場合がある |
定期借家契約は、戻る時期を確保しやすい一方で、入居者から見ると「長く住み続けられない」契約です。そのため、同じ条件の普通借家の物件と比べると、家賃をやや抑えないと決まりにくいケースもあるとされています。
「戻る時期を確保したい」という目的と、「できるだけ高い家賃で早く決めたい」という目的は、ある程度トレードオフの関係にあります。どちらを優先するかをあらかじめ決めておくと、募集条件を決めやすくなります。
管理会社に任せる範囲とオーナーが判断すること
転勤中は、家から離れた場所で暮らすことになります。入居者からの連絡や設備のトラブルに、オーナー自身がすぐ対応するのは難しい場面も出てきます。そのため、リロケーションでは管理会社に管理を任せるケースが多いとされています。
管理会社に任せられる主な業務
管理会社に任せられる業務の例は、次のとおりです。
□ 入居者の募集と、内見の対応
□ 入居審査と、定期借家契約の締結（事前説明の書面を含む）
□ 家賃の集金と、滞納があったときの督促
□ 入居者からの問い合わせ・設備トラブルの受付と手配
□ 期間満了の1年前から6か月前までの終了通知
□ 退去時の立ち会いと、原状回復の手配・精算
どこまでを管理会社に任せるかは、管理委託契約の内容によって変わります。集金だけを任せる形から、入居者対応まで一括で任せる形まで、契約の種類によって責任の範囲が異なります。契約の種類と読み方は『賃貸管理委託契約の種類と読み方｜集金代行・一部委託・サブリースの違い、費用・責任範囲・契約書確認ポイントを徹底解説』で詳しく解説しています。
オーナーが自分で判断すること
管理を任せても、所有者として判断が必要な場面は残ります。たとえば次のようなことです。
- 募集家賃や契約期間などの条件を決めること
- 費用がかかる修繕を行うかどうかを決めること
- 入居者の審査結果を踏まえて、最終的に貸すかどうかを決めること
- 転勤期間が延びたときに、再契約するか、戻るか、売却を考えるかを決めること
離れた場所にいても判断しやすいよう、「いくらまでの修繕なら事後報告でよいか」「連絡はメールか電話か」など、管理会社との連絡のルールを決めておくとスムーズです。
マンションの場合は管理規約も確認する
分譲マンションの一室を貸す場合は、マンションの管理規約で、賃貸に出す際の届出や、入居者に守ってもらうルールが定められていることがあります。また、貸している期間も、管理費・修繕積立金は所有者であるオーナーが支払うのが基本です。貸す前に管理規約を読み、必要な手続きを確認しておきましょう。
リロケーションにかかる費用の考え方
リロケーションでは、家賃収入が入る一方で、さまざまな費用がかかります。ここでは、晃南土地の具体的な料金ではなく、費用の種類と考え方を整理します。
管理料（管理委託の費用）
管理会社に管理を任せる場合、毎月の管理料がかかります。管理料は、家賃の一定割合で設定される形や、定額で設定される形などがあり、任せる業務の範囲によって金額が変わります。管理料の水準や、比べるときの見方は『柏でアパート・マンションを持つ大家さんへ｜その「管理手数料」、相場より払いすぎていませんか？』で整理しています。
リロケーションの場合、定期借家契約の事前説明や終了通知など、通常の賃貸より手間のかかる業務が含まれることがあります。管理料を比べるときは、金額だけでなく、こうした業務が含まれているかどうかも確認しておくと安心です。
募集のときにかかる費用
入居者を募集するときには、仲介の手数料や広告の費用、室内の写真撮影、入居前のハウスクリーニングなどの費用がかかる場合があります。仲介手数料には法律上の上限があり、その範囲で貸主・借主の負担が決まります。どの費用をオーナーが負担するのかは、事前に管理会社に確認しておきましょう。
貸す前の準備にかかる費用
自宅として使っていた家を貸すには、家具や荷物を片付ける必要があります。戻ってきたときに使う家具や荷物は、転勤先へ運ぶか、トランクルームなどに預けることになり、その費用も見込んでおく必要があります。また、給湯器やエアコンなど古くなった設備は、貸す前に点検しておくと、入居後のトラブルを減らせます。
退去時の原状回復費用
入居者が退去するときには、部屋を元の状態に戻す「原状回復」が必要になります。国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、経年変化や通常の使用による損耗は、家賃に含まれるものとして貸主の負担とされ、入居者の故意・過失などによる損耗は入居者の負担とされています。
自分たちが戻って住む家だけに「元どおりに」と考えがちですが、ガイドラインの考え方では、日焼けによる壁紙の変色や家具を置いたことによる床のへこみなどは、通常の使用による損耗とされています。貸す前に「戻るときには多少の傷みがある」と受け止めておくことが、入居者とのトラブルを防ぐことにもつながります。
収支の考え方
リロケーションの収支は、次のように考えると整理しやすくなります。
家賃収入 −（管理料 ＋ 募集時の費用 ＋ 修繕・原状回復の費用 ＋ 保険料 ＋ 固定資産税など）＝ 手元に残る金額
ここから住宅ローンの返済や、マンションの管理費・修繕積立金を支払うことになります。家賃収入だけでローンの返済をすべてまかなえるとは限らないため、「持ち出しがどのくらいになるか」「空室の期間があった場合にどうなるか」まで含めて考えておくと安心です。
住宅ローンを返済中の家を貸すときの注意点
リロケーションを考える方の多くは、住宅ローンを返済中の自宅を貸すことになります。ここは特に注意が必要な点です。
住宅ローンは「自分が住むための家」を前提にした融資
住宅ローンは、借りた本人やその家族が住むための家を購入・建築するための融資です。そのため、契約上、住まなくなって第三者に貸す場合には、借入先の金融機関への届出や承諾が必要とされていることがあります。
転勤などやむを得ない事情がある場合には、金融機関が事情を考慮して、住宅ローンのまま貸し出すことを認めるケースもあるとされています。一方で、承諾なく貸し出した場合、契約違反として扱われるおそれもあります。貸す前に、住宅ローンの契約書を確認し、借入先の金融機関に扱いを確認しておきましょう。
金融機関によっては、賃貸用の物件向けのローンへの切り替えを求められ、金利や返済額が変わる場合もあります。条件を確認してから収支を計算し直すことが大切です。
住宅ローン控除・税金はどうなる？
住宅ローン控除は、住まなくなると原則として受けられない
住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）は、その家に住んでいることが要件の一つです。そのため、転勤で家族全員が引っ越し、その家に住まなくなった年以降は、原則として控除を受けられなくなります。
ただし、国税庁の公開情報では、一定の場合の扱いが示されています。たとえば、転勤などやむを得ない事情で本人が単身赴任し、家族がその家に住み続けている場合には、一定の要件のもとで控除を受けられる場合があります。
また、住宅ローン控除を受けていた人が、勤務先からの転任の命令などやむを得ない事由で家族とともに住まなくなり、その後ふたたびその家に住むようになった場合には、一定の要件のもとで、残りの控除期間について再び控除を受けられる場合があります。この再適用を受けるには、住まなくなる前に、所定の届出書を提出するなどの手続きが必要とされています。
さらに、再び住み始めた年に、その家を賃貸に出していた場合は、再適用はその翌年からになるとされています。リロケーションで貸していた家に戻る場合は、この点が関係します。
これらの要件は細かく、年によって制度の内容が変わることもあります。詳しくは国税庁の公式ページで最新の内容をご確認ください。個別の判断が必要な場合は、晃南土地が提携する税理士と連携してサポートします。
家賃収入には確定申告が必要になる場合がある
家を貸して家賃収入を得ると、その収入は「不動産所得」になります。不動産所得は、家賃などの総収入金額から、固定資産税や損害保険料、減価償却費、修繕費などの必要経費を差し引いて計算します。会社員の方でも、不動産所得が生じた場合は確定申告が必要になる場合があります。
初めて家を貸す方が押さえておきたい経費の考え方は、『相続や転勤で初めて大家になった方へ｜賃貸経営の確定申告、知らないと損する経費のキホン』で詳しく紹介しています。
将来売ることになった場合の特例にも期限がある
転勤中に「やはり戻らずに売ろう」と考えが変わることもあります。自分が住んでいた家を売ったときには、一定の要件のもとで譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります。国税庁の公開情報では、以前に住んでいた家を売る場合、住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ることが要件の一つとされています。住まなくなった後の用途は問わないとされているため、貸していた家でも対象になり得ます。
貸している期間が長くなると、この期限を過ぎてしまう可能性があります。売却の可能性が少しでもある場合は、期限を意識しながら判断することが大切です。
火災保険・地震保険の見直しも忘れずに
自宅として加入していた火災保険は、自分たちが住むことを前提にした契約になっている場合があります。家を貸す場合は、次の点を確認しておきましょう。
□ 貸し出すことを保険会社に伝え、契約内容の変更が必要かどうか
□ 建物の補償は、オーナーが引き続き加入する必要があるか
□ 家財の補償は、入居者自身が加入するものになること
□ 建物の不具合が原因で入居者などに損害を与えた場合に備える賠償責任の補償があるか
貸している家の建物部分の補償は、オーナーが用意するのが基本です。家財は入居者の持ち物になるため、入居者が自分で火災保険に加入してもらうのが通常の形です。賃貸に出す家の保険の見直し方は、『我孫子・柏で賃貸経営を10年続けている大家さんへ｜火災保険・地震保険、加入時のままにしていませんか』でも詳しく解説しています。
転勤中の自宅の貸し方や、住宅ローン・保険・契約のどこから手をつければよいか整理したい方は、転勤中の自宅を貸す進め方を「晃南土地」に相談するからお気軽にご連絡ください。管理をお任せいただく場合の内容は、「晃南土地」の賃貸管理サービスで紹介しています。
戻る時期が読めないときの考え方
リロケーションで最も悩ましいのは、「いつ戻れるか分からない」というケースです。会社の人事は予定どおりに進むとは限らず、転勤期間が延びたり、別の土地への異動が重なったりすることもあります。
契約期間は「戻る予定」に少し余裕を持たせる
定期借家契約の期間は、戻る予定の時期に合わせて決めますが、ぴったり合わせると、引っ越しの準備や原状回復の期間が足りなくなることがあります。戻る予定の少し前に契約が終わるよう設定しておくと、退去後の点検や修繕、荷物の搬入を落ち着いて進めやすくなります。
期間が延びたら「再契約」で調整する
転勤期間が延びた場合は、期間満了のタイミングで入居者と再契約することを検討します。入居者が住み続けたいと考えていれば、新たな期間で契約を結び直すことができます。
予定より早く戻ることになった場合
注意したいのが、予定より早く戻ることになった場合です。定期借家契約は期間満了で終わる契約であり、オーナーの都合で期間の途中に契約を終わらせるのは難しいと考えておくのが安全です。早く戻る可能性がある場合は、契約期間を短めに設定して再契約でつないでいく方法も考えられますが、期間が短いと入居者が集まりにくくなる面もあります。
どの方法が合うかは、転勤の見通しや家族の状況によって変わります。戻る時期がまったく読めない場合は、「貸す」だけでなく「売る」も含めて、選択肢を並べて比べてみることをおすすめします。
柏・千葉県我孫子市で転勤中の自宅を貸すときに考えたいこと
ここからは、柏市や千葉県我孫子市に自宅を持つオーナーの方が、リロケーションを考えるときの視点を整理します。
都心への通勤を考える入居希望者を意識する
柏駅・我孫子駅はJR常磐線の駅で、上野東京ラインや東京メトロ千代田線への直通運転を使って都心方面に出られます。柏駅では東武アーバンパークラインも利用できます。こうした交通の便を重視する入居希望者に向けて、駅までの距離や通勤の経路を募集の中で分かりやすく伝えることが大切です。
秋は転勤の話が動きやすい時期
9月から10月は、年度の後半に向けた人事異動の内示が出る時期と重なることがあります。転勤が決まってから引っ越しまでの期間は短いこともあるため、内示が出た段階で、貸すか売るかの方針と、管理会社への相談を早めに進めておくと、準備に余裕が生まれます。
リロケーションを始めるまでの流れ
最後に、転勤が決まってから家を貸し出すまでの流れを整理します。
1. 転勤の期間と、戻る予定の有無を家族で確認する
2. 「売る」「貸す」「空けておく」のどれにするか方針を決める
3. 住宅ローンの契約書を確認し、借入先の金融機関に賃貸に出す場合の扱いを確認する
4. 管理会社に相談し、想定家賃・契約期間・管理の範囲を決める
5. 住宅ローン控除の再適用を考える場合は、住まなくなる前に必要な手続きを確認する
6. 火災保険の契約内容を確認し、必要に応じて見直す
7. 荷物の片付けと、設備の点検・ハウスクリーニングを行う
8. 入居者を募集し、定期借家契約の事前説明と契約を行う
9. 転勤中は管理会社から定期的に報告を受け、期間満了前の終了通知や再契約を判断する
初めて家を貸す方に向けて、貸すと決めた日から入居後の管理までの流れを詳しくまとめた記事もあります。『初めて部屋を貸す方へ｜転勤・相続で「貸す」と決めた日から入居後の管理まで、流れを丸ごと解説』もあわせてご覧ください。
よくある質問
リロケーションは普通借家契約でもできますか？
普通借家契約でも貸すことはできます。ただし、普通借家契約では、貸主から更新を拒むには正当事由が必要とされ、「転勤から戻るので退去してほしい」という理由だけで退去してもらえるとは限りません。戻る時期を確保したい場合は、定期借家契約を正しい手順で結ぶことが選択肢になります。
定期借家契約の終了通知を忘れたらどうなりますか？
契約期間が1年以上の場合、期間満了の1年前から6か月前までに終了の通知をしないと、期間満了による終了を入居者に主張できません。通知期間を過ぎてから通知した場合は、その通知の日から6か月を経過した後であれば終了を主張できるとされています。戻る予定がずれ込む可能性があるため、通知の時期は管理会社と共有しておくと安心です。
転勤中に家を貸すと、住宅ローン控除はどうなりますか？
住宅ローン控除は住んでいることが要件の一つのため、家族全員で転居して住まなくなった年以降は、原則として受けられません。一定の要件を満たして再び住むようになった場合は、残りの期間について再適用を受けられる場合がありますが、住まなくなる前の手続きが必要とされ、再入居した年に賃貸に出していた場合は翌年からの適用になるとされています。最新の内容は国税庁の公式ページでご確認ください。
貸している間の固定資産税やマンションの管理費は誰が払いますか？
固定資産税は、その年の1月1日時点の所有者に課税されるため、貸している間もオーナーが支払います。分譲マンションの管理費・修繕積立金も、所有者であるオーナーが支払うのが基本です。家賃を決めるときは、こうした費用も含めて収支を考えておくことが大切です。
まとめ
リロケーションは、転勤などで一定期間住まなくなる自宅を、その期間だけ貸し出すしくみです。戻る時期を確保するためには、定期借家契約を書面で結び、事前に更新がないことを書面で説明し、期間満了の1年前から6か月前までに終了の通知をする、という手順を正しく踏むことが欠かせません。
あわせて、管理会社に任せる範囲とオーナーが判断することを分けておくこと、管理料や原状回復などの費用を見込んで収支を考えること、住宅ローン・住宅ローン控除・火災保険といった「自宅だったからこそ」の確認を貸す前に済ませておくことが大切です。戻る時期が読めない場合は、貸すだけでなく売ることも含めて選択肢を比べてみましょう。
ここまで読んで、「自分の家の場合はどう進めればよいのか、具体的に聞いてみたい」と感じた方もいらっしゃるかもしれません。ご都合に合わせて、次のいずれかからお進みください。
転勤の時期や家の状況だけ伝えて、進める順番から相談したい方は、転勤中の自宅を貸す進め方を「晃南土地」に相談するからご連絡ください。
対面でじっくり話したい方は、総合不動産「晃南土地」我孫子店への来店予約をご利用ください。
管理をお任せいただく場合の内容を先に知りたい方は、「晃南土地」の賃貸管理サービスを詳しく見るをご覧ください。
「まだ検討段階」と添えていただければ、営業ではなく状況整理のサポートとして対応いたします。
