分譲マンションの一室を貸すときの注意点｜管理規約と費用の確認
千葉県我孫子市や柏市の周辺に分譲マンションの一室を持っていて、転勤や住み替え、相続などをきっかけに、その部屋を人に貸すことを考えているオーナーの方へ。
「空いている部屋を貸したいけれど、マンションの管理規約や管理組合との関係がよく分からない」
分譲マンションの一室を貸すときは、戸建てを貸す場合とは違う確認ポイントがあります。結論から言うと、最初に確認したいのは、そのマンションの管理規約と使用細則です。貸すこと自体ができるのか、貸すときにどんな届出や手続きが必要か、住宅以外の使い方が禁止されていないかは、マンションごとの規約で決まっているからです。そのうえで、管理費・修繕積立金は貸しても所有者が支払うことを踏まえて家賃と収支を考え、入居者にも規約を守ってもらう仕組みを整えておくことが大切です。
この記事では、分譲マンションの一室を貸すときの注意点を、管理規約の確認、管理組合への届出、費用の負担、家賃の決め方、入居者への規約の周知、税金の順に整理します。貸した後の管理をどう進めるかも気になる方は、「晃南土地」の賃貸管理サービスもあわせてご覧ください。
分譲マンションの一室を貸すときに押さえたいこと
最初に、この記事のポイントをまとめておきます。
- 貸す前に、管理規約と使用細則で賃貸の可否や手続きを確認する
- 住宅以外の使い方（民泊・事務所利用など）は、規約で禁止されている場合がある
- 貸すときは、管理組合への届出や、入居者からの誓約書の提出が求められる場合がある
- 入居者も、建物の使い方については規約を守る義務を負う
- 管理費・修繕積立金は、貸していても所有者が管理組合に支払う
- 家賃は、管理費・修繕積立金や税金などの費用を踏まえて考える
- 家賃収入は不動産所得として確定申告が必要になる場合がある
戸建てと違い、分譲マンションは一つの建物を多くの区分所有者で共有しています。自分の部屋であっても、マンション全体のルールの中で貸すことになる、という点を意識しておくと、確認すべきことが見えてきます。
まず管理規約と使用細則を確認する
分譲マンションの一室を貸すときに、最初に手に取りたいのが管理規約と使用細則です。
管理規約・使用細則とは
管理規約は、マンションの管理や使い方について、区分所有者の間で決めたルールです。使用細則は、ペットの飼育、ゴミ出し、駐車場や駐輪場の使い方、リフォームの手続きなど、日々の生活に関わる細かなルールを定めたものです。どちらも、マンションごとに内容が異なります。
購入したときに受け取った書類の中に含まれていることがあるので、まずは手元にあるかを確認しましょう。見当たらない場合や、購入後に改正されている可能性がある場合は、マンションの管理組合や、管理組合から管理を任されている管理会社に最新版を確認しておくと安心です。
確認したいポイント
管理規約・使用細則では、特に次の点を確認しておきましょう。
| 確認したい点 | 見ておきたい内容 |
|---|---|
| 専有部分の用途 | 住宅として使うことに限られているか |
| 民泊 | 住宅宿泊事業（いわゆる民泊）の可否 |
| 事務所などの利用 | 住宅以外の用途での利用の可否 |
| 貸すときの手続き | 管理組合への届出、誓約書の提出などの定め |
| ペット・楽器 | 飼育や演奏のルール |
| 駐車場・駐輪場 | 貸した場合の使用権の扱い |
| リフォーム | 工事の申請や、使える床材などの制限 |
| ゴミ出し・共用部分 | 入居者にも守ってもらうルール |
「貸すかどうか」を決める前にこれらを確認しておくと、募集の条件を決めるときや、入居者との契約内容を決めるときに役立ちます。
標準管理規約から見る「貸すときのルール」
マンションの管理規約は、国土交通省が公表している「マンション標準管理規約」を参考にして作られていることがあります。実際の規約は各マンションで異なりますが、標準管理規約を見ておくと、どのようなルールがあり得るかをつかむことができます。
専有部分の用途
標準管理規約（単棟型）の第12条では、区分所有者は専有部分を専ら住宅として使用し、他の用途に使ってはならないとされています。さらに、住宅宿泊事業法にもとづく住宅宿泊事業（いわゆる民泊）について、認める場合と禁止する場合の両方の書き方が示されており、どちらを採用するかは各マンションで決める形になっています。
つまり、民泊を禁止しているマンションもあれば、認めているマンションもあるということです。「住まいとして貸す」つもりであっても、短期間の貸し出しや、事務所・店舗としての利用を考えている場合は、特に注意して規約を確認しておきましょう。
専有部分を貸すときの定め
標準管理規約の第19条では、区分所有者が専有部分を第三者に貸すときの定めが置かれています。主な内容は次のとおりです。
- 規約と使用細則に定める事項を、借りる人に守らせること
- 賃貸借契約に、規約と使用細則を守る旨の条項を定めること
- 借りる人に、規約と使用細則を守る旨の誓約書を管理組合へ提出させること
- 借りる人に、専有部分を借りた旨の届出を管理組合へ提出させること
また、暴力団員への貸与を禁止する規定を定める場合の例（第19条の2）も示されています。自分のマンションの規約に同じような定めがあるかどうかを確認し、必要な書類や手続きを把握しておきましょう。
駐車場の使用権
標準管理規約の第15条では、区分所有者が専有部分を第三者に貸したときは、その区分所有者の駐車場使用契約は効力を失う、という定めが置かれています。自分が使っていた駐車場を入居者にそのまま使ってもらえるとは限らないため、駐車場付きで貸したいと考えている場合は、規約や駐車場の使用契約の定めを確認しておきましょう。
入居者も規約を守る義務を負う
分譲マンションで部屋を借りた入居者は、区分所有者ではありませんが、マンションのルールと無関係ではありません。
建物の区分所有等に関する法律（区分所有法）の第46条第2項では、占有者（部屋を借りて住んでいる人など）は、建物やその敷地・附属施設の使用方法について、区分所有者が規約や集会の決議に基づいて負う義務と同じ義務を負うと定められています。
つまり、ゴミ出しのルールやペットの飼育、共用部分の使い方など、建物の使い方に関するルールは、入居者にも守ってもらう必要があるということです。入居者がルールを守らずにトラブルになった場合、管理組合や他の住民から、部屋を貸しているオーナーに連絡が来ることもあります。
なお、管理費や修繕積立金の支払いは、この「使用方法」の義務とは別で、区分所有者であるオーナーが負担するものです。この点は後の章で詳しく触れます。
管理組合への届出と手続き
分譲マンションの一室を貸すときは、管理組合への届出や手続きが必要になる場合があります。規約で定められている内容に沿って、漏れなく進めましょう。
貸す前後に確認したい手続き
□ 賃貸に出すことや入居者の情報について、管理組合への届出が必要か
□ 入居者に誓約書を提出してもらう必要があるか
□ 駐車場・駐輪場・バイク置き場などの使用契約をどうするか
□ オートロックの鍵やカード、宅配ボックスなどの扱い
□ 引っ越しの際の届出や、エレベーターの養生などのルール
□ 自分の連絡先・住所が変わる場合の届出
所有者としての役割は続く
部屋を貸しても、区分所有者としての立場は変わりません。管理組合の総会の案内や、管理費・修繕積立金の請求などは、引き続き所有者であるオーナーに届きます。転居して住所が変わる場合は、管理組合に新しい連絡先を伝えておくことが大切です。
総会では、大規模修繕や管理費・修繕積立金の見直しなど、マンションの資産価値や毎月の費用に関わることが決まります。遠方に住んでいて出席が難しい場合でも、議案の内容には目を通し、委任状や議決権行使書の出し方などを確認しておきましょう。
管理費・修繕積立金は貸しても所有者の負担
分譲マンションの一室を貸すときに、特に収支に関わるのが管理費と修繕積立金です。
管理組合への支払いはオーナーが続ける
標準管理規約の第25条では、区分所有者は、敷地や共用部分などの管理に必要な経費にあてるため、管理費と修繕積立金を管理組合に納めることとされています。部屋を貸していても、管理組合に対して支払う立場にあるのは区分所有者であるオーナーです。
入居者から「共益費」や「管理費」という名目で毎月の費用を受け取るかどうかは、オーナーと入居者の間の賃貸借契約で決めることです。入居者から受け取った場合でも、管理組合への支払いはオーナーが行います。
修繕積立金は上がる可能性も考えておく
修繕積立金は、将来の大規模修繕などに備えて積み立てるものです。建物の年数がたつにつれて、修繕計画の見直しなどにより金額が引き上げられる場合があります。管理費も、物価や管理の内容の変化によって見直されることがあります。
貸す前に、長期修繕計画や、今後の見直しの予定が総会で話し合われていないかを確認しておくと、将来の収支の見通しが立てやすくなります。
家賃の決め方の考え方
分譲マンションの一室の家賃は、どのように考えればよいのでしょうか。
周辺の似た物件と比べる
家賃は、周辺で募集されている似た条件の物件と比べて決めていくのが基本的な考え方です。分譲マンションの場合は、同じマンション内で過去に募集された部屋や、近くの分譲マンションで賃貸に出ている部屋が、特に参考になります。階数、向き、広さ、室内の状態、設備などで差が出るため、管理会社の家賃査定を受けて、比べた物件と理由を聞いておくとよいでしょう。
また、分譲マンションでは、管理規約によって募集できる条件が変わることもあります。たとえば、規約でペットの飼育が認められていないマンションでは、ペット可として募集することはできません。規約で決まっている条件を前提に、どのような入居者に向けて募集するかを考え、そのうえで家賃を決めていくことが大切です。
費用を差し引いた手取りで考える
分譲マンションを貸すときは、家賃から次のような費用を差し引いた「手取り」で考えることが大切です。
| 費用 | 内容 |
|---|---|
| 管理費・修繕積立金 | 管理組合に毎月支払う |
| 固定資産税・都市計画税 | 所有者として毎年かかる |
| 管理料 | 管理会社に管理を任せる場合 |
| 住宅ローンの返済 | ローンが残っている場合 |
| 火災保険料 | 貸す場合に合わせて見直した保険の費用 |
| 専有部分の修繕費 | 室内の設備の故障や、退去後の原状回復など |
| 入居者募集の費用 | 入居者が決まったときにかかる費用など |
分譲マンションは、管理費・修繕積立金が毎月かかる分、戸建てを貸す場合と比べて、手取りが家賃より小さくなりやすい面があります。「家賃から管理費・修繕積立金を引いたらいくら残るのか」を最初に確認しておくと、判断を誤りにくくなります。
住宅ローンが残っている場合
住宅ローンを使って購入した部屋を貸す場合は、ローンの契約上、貸すことができるかどうかを借入先の金融機関に確認する必要があります。住宅ローンは原則として本人や家族が住むことを前提にしたローンのため、了承を得ずに貸すと、契約違反として一括返済を求められる可能性があります。管理規約の確認とあわせて、早めに確認しておきましょう。
ここまで読んで、「自分のマンションの規約では貸せるのか」「家賃から費用を引くといくら残るのか」を具体的に確認したいと感じた方もいるかもしれません。規約の確認から家賃の目安、手取りの試算まで、一緒に整理します。分譲マンションの貸し方について「晃南土地」に相談するからお気軽にご連絡ください。貸した後の管理の内容は、「晃南土地」の賃貸管理サービスで紹介しています。
貸す前の室内の準備とリフォームの手続き
家賃の目安と収支の見通しが立ったら、募集に向けて室内の準備を進めます。分譲マンションの場合は、工事の進め方にもマンション特有のルールがあります。
クリーニングと設備の点検
まずは室内のハウスクリーニングを行い、給湯器、エアコン、換気扇、浴室やキッチンの設備が正常に動くかを確認します。長く空室だった部屋は、排水口のにおいや換気の状態も確認しておきたいポイントです。入居前の室内の状態は、写真で記録しておくと、退去時に原状回復の範囲を話し合うときの材料になります。
リフォームは規約の手続きに沿って
壁紙の張り替えや設備の交換、床材の変更などのリフォームを行う場合は、管理規約や使用細則で定められた手続きに沿って進めます。マンションによっては、工事の前に管理組合への申請や承認が必要な場合や、防音の観点から使える床材が決められている場合があります。工事の日程や作業時間、共用部分の養生についてもルールがあることがあるため、事前に確認しておきましょう。
どこまで手を入れるかは収支とあわせて考える
リフォームに費用をかけるほど、家賃を上げられる可能性はありますが、その分、費用を回収するまでに時間がかかります。周辺で競合する部屋の状態と比べて、どこに手を入れると入居者が決まりやすくなるかを、管理会社と相談しながら決めていくのがおすすめです。
貸し方を決める：期間と契約の形
分譲マンションの一室を貸すときは、「どれくらいの期間貸すのか」も考えておきたいポイントです。
将来戻って住む予定があるか
転勤などで一時的に貸し、将来はその部屋に戻って住みたい場合は、契約の形に注意が必要です。一般の賃貸借契約（普通借家契約）では、貸す側から契約を終わらせるには正当な事由が求められるため、予定どおりに戻れない可能性があります。期間を決めて貸す定期借家契約という方法もあるため、戻る予定がある場合は、貸し方も含めて管理会社に相談しておくとよいでしょう。
売却の可能性も視野に入れておく
将来売却する可能性がある場合は、入居者がいる状態で売るのか、退去後に売るのかによって、売却の進め方や買い手の層が変わります。貸す前の段階で「いずれ売るかもしれない」と考えているなら、そのことも含めて貸し方を検討しておくと、将来の選択肢を狭めずに済みます。
入居者への規約の周知
分譲マンションで部屋を貸した後にトラブルになりやすいのが、入居者がマンションのルールを知らないまま暮らしてしまうケースです。
契約の段階でルールを伝える
入居者にマンションのルールを守ってもらうためには、賃貸借契約の段階で、管理規約や使用細則の内容を伝えておくことが大切です。標準管理規約のように、賃貸借契約に規約を守る旨の条項を入れることや、誓約書の提出が求められている場合は、それに沿って手続きを進めます。
特に伝えておきたいのは、次のようなルールです。
- ゴミ出しの曜日・場所・分別の方法
- ペットの飼育や楽器の演奏に関するルール
- バルコニーや廊下など共用部分の使い方
- 駐車場・駐輪場の使い方
- 室内のリフォームや、エアコン設置などの工事を行う場合の手続き
- 引っ越しのときの届出やルール
管理会社に任せる場合の役割分担
賃貸の管理を管理会社に任せる場合は、入居者への規約の説明や、ルールに関する問い合わせへの対応も、管理会社が担う部分があります。一方、マンション全体の管理は、管理組合と、管理組合が委託しているマンションの管理会社が行います。部屋の賃貸を管理する会社と、マンション全体を管理する会社は、別の会社であることもあるため、誰がどの窓口になるのかを整理しておくとスムーズです。
専有部分と共用部分：修繕の責任の分け方
分譲マンションでは、修繕の責任が「専有部分」と「共用部分」で分かれています。貸した後に設備の不具合が起きたとき、誰が対応するのかを知っておくことが大切です。
専有部分はオーナーの負担
部屋の中の設備、たとえば給湯器、エアコン、キッチン、浴室の設備などは、専有部分としてオーナーが修繕を手配し、費用を負担するのが基本です。入居者から故障の連絡があった場合は、オーナー（または管理を任せている管理会社）が対応します。
共用部分は管理組合が対応
建物の外壁、廊下、エレベーター、共用の配管などの共用部分は、管理組合が管理・修繕を行います。共用部分が原因と考えられる不具合が起きた場合は、管理組合やマンションの管理会社と連携して対応することになります。
境目が分かりにくい部分に注意
配管や窓、玄関ドアなどは、専有部分と共用部分の境目が分かりにくいことがあります。標準管理規約では、バルコニーや玄関扉、窓枠、窓ガラスなどは共用部分で、区分所有者に専用使用権がある部分として扱われています。自分のマンションの規約でどう定められているかを確認しておくと、不具合が起きたときに慌てずに済みます。
水漏れなど、他の部屋に被害が及ぶおそれのあるトラブルは、原因の特定と対応を急ぐ必要があります。貸す前に、緊急時の連絡の流れを管理会社と決めておきましょう。
火災保険と空室期間の備え
分譲マンションの一室を貸すときは、保険の見直しと、空室になったときの備えも考えておきましょう。
火災保険は「貸す前提」で見直す
自分が住むことを前提に入った火災保険は、部屋を貸すことで、住んでいる人や使い方といった前提が変わります。貸すことが決まったら、加入している保険会社や代理店に、自分が住まなくなり人に貸すことを伝え、契約の変更や見直しが必要かを確認しておきましょう。
分譲マンションでは、共用部分はマンション全体で管理組合が保険に加入していることがあり、オーナーが備えるのは主に専有部分です。また、室内の設備の不具合が原因で下の階に水漏れが起きた場合など、他の住戸に損害を与えたときの備えも大切です。入居者の家財は、入居者自身が加入する保険で備えるのが基本的な考え方です。賃貸物件の保険の考え方は、『我孫子・柏で賃貸経営を10年続けている大家さんへ｜火災保険・地震保険、加入時のままにしていませんか』でも紹介しています。
空室の間も費用は続く
入居者が退去してから次の入居者が決まるまでの間は、家賃収入がありません。それでも、管理費・修繕積立金、固定資産税、住宅ローンの返済などの支出は続きます。分譲マンションは毎月の管理費・修繕積立金がある分、空室の期間が収支に与える影響を意識しておきたいところです。収支を試算するときは、一定の空室期間がある前提でも成り立つかを確認しておくと安心です。
固定資産税と確定申告
分譲マンションの一室を貸すと、税金の面でも確認しておきたいことがあります。
固定資産税は所有者の負担
固定資産税・都市計画税は、毎年1月1日時点の所有者に課される税金です。部屋を貸していても、所有者であるオーナーが支払います。
家賃収入は不動産所得
部屋を貸して得た家賃収入は、税金の上では不動産所得にあたります。家賃収入から必要経費を差し引いた金額が所得になり、会社員の方でも確定申告が必要になる場合があります。
必要経費には、管理費や固定資産税、管理会社への管理料、修繕費、損害保険料、減価償却費などが含まれる場合があります。
修繕積立金の扱いには注意
修繕積立金の経費の扱いには注意が必要です。国税庁の質疑応答事例「賃貸の用に供するマンションの修繕積立金の取扱い」では、修繕積立金は原則として、実際に修繕などが行われ、その修繕が完了した年の必要経費になるとされています。ただし、管理規約に従って義務的に納付され、返還されないなど一定の要件を満たす場合には、支払った年（支払期日の属する年）の必要経費に算入して差し支えないとされています。
自分のケースがどちらにあたるかは、管理規約の内容などによって変わります。確定申告の具体的な判断は、税理士に確認しておくと安心です。晃南土地では、税務に関わる判断が必要な場面では、提携する税理士と連携してサポートしています。賃貸経営の確定申告の基本は、『相続や転勤で初めて大家になった方へ｜賃貸経営の確定申告、知らないと損する経費のキホン』で解説しています。
貸す前に確認しておきたいことチェックリスト
最後に、分譲マンションの一室を貸す前に確認しておきたいことをチェックリストにまとめます。
□ 最新の管理規約・使用細則を手元にそろえた
□ 賃貸に出すことが規約で制限されていないか確認した
□ 民泊や事務所利用など、住宅以外の用途の制限を確認した
□ 貸すときの届出・誓約書などの手続きを確認した
□ 駐車場・駐輪場の使用権の扱いを確認した
□ 管理費・修繕積立金の金額と、今後の見直しの予定を確認した
□ 家賃の目安を把握し、費用を差し引いた手取りを試算した
□ 住宅ローンが残っている場合、借入先の金融機関に確認した
□ 火災保険の見直しが必要か確認した
□ 入居者に規約を伝える方法を決めた
□ 専有部分・共用部分の修繕の分担と、緊急時の連絡の流れを確認した
□ 家賃収入の確定申告の準備の方法を確認した
よくある質問
分譲マンションの部屋は、自由に賃貸に出せますか？
区分所有者は専有部分を貸すことができるのが基本ですが、貸すときの届出や手続き、住宅以外の用途の制限などは、マンションごとの管理規約・使用細則で定められています。貸す前に最新の規約を確認し、必要な手続きを把握しておきましょう。
部屋を貸したら、管理費・修繕積立金は入居者が払うのですか？
管理組合に管理費・修繕積立金を支払うのは、区分所有者であるオーナーです。入居者から共益費などの名目で費用を受け取るかどうかは賃貸借契約で決めることで、受け取った場合でも管理組合への支払いはオーナーが行います。
入居者がマンションのルールを守らない場合はどうなりますか？
区分所有法では、部屋を借りて住んでいる人も、建物の使用方法について区分所有者と同じ義務を負うと定められています。入居者がルールを守らない場合、管理組合や他の住民からオーナーに連絡が来ることもあります。契約の段階で規約の内容を伝え、必要に応じて誓約書を提出してもらうことが、トラブルの予防につながります。
分譲マンションの部屋を民泊に使うことはできますか？
マンションの管理規約によります。国土交通省のマンション標準管理規約では、民泊を認める場合と禁止する場合の両方の書き方が示されており、どちらを採用するかは各マンションで決めます。民泊を考えている場合は、まず規約で認められているかを確認してください。
修繕積立金は、確定申告で経費になりますか？
国税庁の質疑応答事例では、修繕積立金は原則として実際に修繕が行われ完了した年の必要経費になるとされています。ただし、管理規約に従って義務的に納付され返還されないなど一定の要件を満たす場合は、支払った年の必要経費に算入して差し支えないとされています。具体的な判断は税理士に確認しておくと安心です。
まとめ
分譲マンションの一室を貸すときは、最初に管理規約と使用細則を確認することが出発点です。賃貸に出すときの手続き、住宅以外の用途の制限、駐車場の扱いなどは、マンションごとに決まっています。入居者も建物の使い方については規約を守る義務を負うため、契約の段階でルールを伝えておくことが、トラブルの予防につながります。
あわせて、管理費・修繕積立金は貸しても所有者が支払うことを踏まえ、家賃から費用を差し引いた手取りで収支を考えることが大切です。固定資産税や確定申告、修繕積立金の経費の扱いなど、税金の面も含めて準備しておくと、貸した後も落ち着いて管理を続けられます。
ここまで読んで、「自分のマンションの場合はどう進めればいいのか、具体的に聞いてみたい」と感じた方もいらっしゃるかもしれません。ご都合に合わせて、次のいずれかからお進みください。
状況だけ伝えて、何から確認すればよいか相談したい方は、分譲マンションの貸し方について「晃南土地」に相談するからご連絡ください。
資料を見ながら対面でじっくり話したい方は、総合不動産「晃南土地」我孫子店への来店予約をご利用ください。
貸した後の管理をお任せいただく場合の内容を先に知りたい方は、「晃南土地」の賃貸管理サービスを詳しく見るをご覧ください。
「まだ検討段階」と添えていただければ、営業ではなく状況整理のサポートとして対応いたします。
