築40年のマンションは売れる？築古マンションを高く手放すための条件と売却の進め方
「築40年のマンションなんて、もう値段がつかないのでは」——そう感じて、売却に踏み出せずにいる方は少なくありません。相続で受け継いだ部屋、住み替えで空いた部屋、長く暮らした我が家。築年数の数字だけを見ると、たしかに不安になります。
ですが、結論から申し上げます。築40年前後のマンションは、条件を押さえれば今でもきちんと売れます。むしろ近年は、価格の下げ止まりや住宅ローン控除の制度改正によって、築古マンションを取り巻く環境はこの数年で大きく変わりました。「売れない」と思い込んで動かないことのほうが、かえって損につながるケースもあります。
この記事では、データをもとに「築40年マンションの本当の売れ行き」を確認したうえで、買い手がつく物件とつかない物件の分かれ目、そして高く・早く手放すために売主が今日からできる準備までを、順を追って整理します。
まず大まかな見通しを立てたい段階の方は、我孫子の不動産売却に長く携わってきた立場から、お部屋の条件に合わせた進め方をご案内しています。気軽な相談先として我孫子で築古マンションの売却を無料で相談するもご活用ください。
「築40年マンションは売れない」は本当か
最初に、いちばん気になる「そもそも売れるのか」という点を、感覚ではなく数字で確認しておきましょう。
たしかに、新しい物件と比べれば売りやすさは下がります。中古マンションの成約率（新規登録に対してどれだけ成約したかの割合）を築年数別に見ると、築0〜5年が約32％であるのに対し、築40年超は約13％。単純に並べると、新しい物件の半分以下の成約率です。
ただ、ここで見落としてはいけない数字があります。築31年を超えるマンションは、成約件数全体の3割以上（約32.5％）を占めているという事実です。つまり「築古は一切動いていない」のではなく、市場で実際に取引されている物件の中に、築古マンションは相当数含まれているということです。
価格についても、首都圏における築40年超の中古マンションの平均成約価格は、2,000万円台の水準で取引が成立しています。エリアや立地によっては、それを上回る価格で売れている部屋も珍しくありません。
「売れない」のではなく、「売れる物件と売れにくい物件の差が、新築より大きく開く」。これが築40年マンションの実像です。だからこそ、自分の部屋がどちら側にいるのかを見極め、売れる側に寄せていく工夫が効いてきます。
価格は築35年前後で「下げ止まる」
築古マンションの売却で、ぜひ知っておいていただきたいのが「価格の下げ止まり」という現象です。
マンションの価格は、新築から年数が経つほど下がっていきます。これは避けられません。築0〜5年と比べると、築40年超では1㎡あたりの価格が6割以上低くなる、というデータもあります。
ところが、この下落はずっと同じペースで続くわけではありません。下落が最も大きいのは新築から築15年ほどまでで、そこから先は下がり方がゆるやかになります。そして築35年前後で底値に近づき、それ以降はほぼ横ばい——むしろ調査によっては、築36〜40年帯の㎡単価が築31〜35年帯を上回る（およそ+26％）という逆転すら見られます。
なぜこんなことが起きるのか。築35年を超えるような物件は、価格が「建物の古さ」ではなく「土地の価値」や「立地」で評価される段階に入るからです。駅に近い、生活利便性が高い、敷地に余裕がある——そうした立地の良さは築年数で目減りしません。
これは売主にとって重要な意味を持ちます。「あと数年待ったら、もっと値下がりしてしまう」と焦る必要は、実はそれほど大きくないということです。築35年を過ぎた物件なら、慌てて買い叩かれる売り方をするより、立地の強みをきちんと伝えて適正価格で売るほうが、結果的に手取りを最大化できます。
築40年でも買い手がつく最大の理由｜住宅ローン控除の改正
築古マンションが「売れる側」に回った最大の追い風が、2022年の住宅ローン控除（住宅ローン減税）の改正です。これは売主にとって、もっとも強い武器になります。
住宅ローン控除は、住宅ローンを組んで家を買った人が、年末ローン残高の一定割合を所得税などから差し引ける制度です。買い手にとっては数十万円〜数百万円規模で負担が変わる、購入判断の決め手になる仕組みです。
問題は、かつて中古マンションには「築25年以内」という築年数の制限があったことでした。築40年の部屋は、この条件だけで控除の対象外。買い手は「税制メリットを受けられないなら」と購入をためらい、結果として築古マンションが売りにくい大きな原因になっていました。
ところが2022年度の税制改正で、この築年数要件は撤廃されました。現在は「1982年（昭和57年）1月1日以降に建築された住宅」であれば、築年数に関係なく住宅ローン控除の対象になります。
ここがポイントです。2026年時点で築40年のマンションは、おおむね1986年前後の建築。つまり1982年1月1日以降に建てられており、住宅ローン控除の対象になります。「築40年でも、買えば控除が使える」——これは買い手にとって大きな安心材料であり、売主にとっては堂々とアピールできる強みです。
逆に言えば、この事実を知らずに「築古だから安くしないと売れない」と決めつけてしまうと、本来つけられる価格を自ら手放すことになりかねません。
ご自身の部屋が控除の対象になるか、いくらで売り出すのが妥当か。このあたりは個別の建築年と相場で変わります。判断に迷ったら、我孫子の売却相場と売り出し価格を相談するから、お部屋の条件に合わせてお伝えします。
旧耐震か新耐震か｜築40年と築45年で評価が分かれる分岐点
前章と深く関わるのが「耐震基準」です。築古マンションの価値を左右する、もっとも大事な分岐点と言ってよいでしょう。
日本の耐震基準は、1981年（昭和56年）6月1日に大きく変わりました。この日以降に建築確認を受けた建物が「新耐震基準」、5月31日以前のものが「旧耐震基準」です。新耐震は「震度6強〜7程度の大地震でも倒壊しない」ことを目指した、旧耐震より格段に厳しい基準です。
この境界が、築40年マンションの売却では決定的に効いてきます。
- 築40年（2026年なら1986年前後の建築）→ ほぼ確実に新耐震。住宅ローン控除の対象にもなり、買い手の安心感が高い
- 築45年以上（1981年5月以前の建築の可能性）→ 旧耐震のことがあり、控除の対象外・融資が付きにくい場合がある
同じ「築古」でも、新耐震か旧耐震かで売りやすさはまったく変わります。築40年というのは、ちょうど新耐震側に収まる、築古マンションの中では比較的恵まれたゾーンなのです。
注意したいのは、大規模なマンションでは建築確認から完成まで時間がかかり、「完成年は新耐震に見えるのに、建築確認は旧耐震」というケースがあること。正確に確かめたい場合は、各自治体の役所で「建築計画概要書」などを取得し、建築確認日を確認するのが確実です。査定の段階で、このあたりも含めて整理しておくと、買い手への説明がスムーズになります。
買い手が本当に見ているのは「築年数」より「管理状態」
築年数の数字に目が行きがちですが、実際の購入検討者がもっとも気にしているのは、別のところにあります。それが「管理状態」です。
マンションは、専有部分（自分の部屋）だけでなく、建物全体が共用部分として管理されています。築40年でも、外壁や配管の修繕がきちんと行われ、長期修繕計画が整い、管理費・修繕積立金の滞納が少ない物件は、買い手から見て「これからも安心して住める」と評価されます。逆に、築20年でも管理がずさんな物件は敬遠されます。
買い手や仲介会社が確認するのは、主に次のような点です。
- 大規模修繕（外壁・屋上防水・配管など）の実施履歴があるか
- 長期修繕計画が作られ、定期的に見直されているか
- 修繕積立金が将来の工事に足りる水準か、極端な値上げ予定がないか
- 管理費・修繕積立金の滞納が管理組合全体で少ないか
これらは、売主が用意できる資料でアピールできる部分です。管理組合や管理会社から「重要事項に係る調査報告書」「長期修繕計画書」などを取り寄せ、整った管理状態を可視化しておくと、買い手の不安が減り、価格交渉でも強く出られます。「築40年」という見出しの不安を、「でも管理はしっかりしている」という事実で打ち消す——これが築古マンション売却の核心です。
高く・早く売るために、売主が今日からできる5つの準備
ここまでを踏まえて、築40年マンションを少しでも有利に売るために、売り出し前にできる準備を5つに整理します。特別な費用をかけなくても効くものから並べました。
1. 建築年と耐震基準を確認する：新耐震であること、住宅ローン控除の対象であることは最大の武器です。まず自分の物件の立ち位置を把握しましょう。
2. 管理関連の資料をそろえる：長期修繕計画書、修繕履歴、積立金の状況がわかる書類を準備しておくと、買い手の信頼が一気に高まります。
3. 室内の第一印象を整える：高額なリフォームは不要です。徹底した清掃、不用品の処分、水回りの磨き上げ、明るい照明への交換だけでも、内見時の印象は大きく変わります。
4. 相場を複数の角度で確認する：同じマンション・近隣物件の過去の成約事例を調べ、「下げ止まり」を踏まえた適正価格を知る。安易な値下げは禁物です。
5. 築古の売却に慣れた地元の会社に相談する：築古マンションは、立地の強みや管理の良さを「翻訳して伝える」力で結果が変わります。地域の取引事例を持つ会社ほど、買い手に響く売り方ができます。
特に5つ目は、築古物件で差がつきやすいところです。築年数というハンデを、立地・管理・税制メリットという強みに置き換えて伝えられるかどうかで、売却価格も期間も変わってきます。
「うちの部屋の場合はどう売るのがいいのか」を具体的に知りたい方は、我孫子のマンション売却を無料で相談するから、状況に合わせた進め方をお伝えします。「まだ売ると決めていない」段階でも問題ありません。
まとめ｜築40年は「売れない」ではなく「売り方で差がつく」
築40年のマンションは、決して売れない物件ではありません。むしろ、
- 価格は築35年前後で下げ止まり、立地の価値で評価される段階に入っている
- 2022年の住宅ローン控除改正で、新耐震（1982年以降建築）なら買い手が控除を使える
- 買い手が見ているのは築年数より管理状態。資料で安心を可視化できる
——こうした事実を踏まえれば、築40年は「不利な数字」ではなく、「正しく伝えれば買い手の納得を得られる物件」です。大切なのは、築年数に怯えて動かないことでも、慌てて安売りすることでもなく、自分の部屋の強みを把握して、それが伝わる売り方を選ぶことです。
晃南土地は我孫子を拠点に、地域の取引事例とともに、築古マンションを含めた不動産売却のご相談を承っています。一歩を踏み出す前の情報整理から、安心してご相談ください。
ここまで読んでくださった方の中には、「自分のケースだとどうなるか、もう少し具体的に聞いてみたい」と感じている方もいらっしゃるはずです。次のいずれかから、ご都合に合わせてお進みください。
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