ブログ

離婚時の家の売却：名義とローンをどうする？法律の専門家が解説

1. はじめに：離婚時の家売却が抱える「名義」と「ローン」の複雑な問題

離婚という人生の大きな転機において、持ち家をどうするかは、財産分与の中でも最も複雑で感情的な問題の一つです。特に我孫子市内で家を所有されている方にとって、「家売却」は、新たな生活を始めるための重要な一歩となりますが、名義、ローン、そして法律が複雑に絡み合い、専門的な知識なしに進めると大きな損やトラブルにつながりかねません。

この章では、離婚に伴う家売却を成功させ、双方が法律に基づき公平に財産を分与するための基礎知識を解説します。特に、名義が単独か共有か、ローンが残っているか否か、といった状況別に、取るべき手順と法律上の注意点を明確にすることで、離婚後の新たな人生設計をスムーズに進めるための道筋を示します。

---

2. 離婚時の「名義」確認が家売却の最初の法律的手順

離婚時に家売却を検討する際、最初に確認しなければならないのが、その家の名義がどうなっているかです。不動産の名義は、法律上の所有権を示すものであり、売却の可否や手順を決定づける最も重要な要素となります。

2-1. 家売却における名義の３つのパターン

離婚時の家売却において、名義は以下の3つのパターンに分類されます。

名義のパターン	特徴と法律的手順	売却時の注意点
単独名義	夫婦のどちらか一方のみが名義人。売却の意思決定権は名義人にある。	ローンの名義と売却代金の帰属が法律上明確になるが、財産分与の対象からは外れない。
共有名義	夫婦が共同で名義人となっている（例：持分50%ずつ）。	家売却には名義人全員の同意が必要。法律上、同意が得られないと売却できない。
事実上の共有	名義は一方だが、ローンの連帯債務者や連帯保証人にもう一方がなっているケース。	名義は単独でも、ローン処理に相手の協力が不可欠。法律的な対応が必要になることが多い。

2-2. 共有名義の法律的な注意点

共有名義の場合、離婚の話し合いで感情的な対立があると、売却への同意が得られず、家売却が頓挫するリスクが非常に高いです。法律的には、共有者の一方が売却に反対しても、原則として不動産全体を売却することはできません。この場合、法律の専門家である弁護士に相談し、「共有物分割請求訴訟」などの法律的手順を踏む必要が出てくる可能性があります。

---

3. ローンが残っている場合の「家売却」と「名義」の法律的整理

離婚時の家売却で最も厄介なのが、住宅ローンが残っているケースです。ローンは金融機関との契約であり、法律に基づいた処理が必要です。名義とローンが複雑に絡み合うため、慎重な手順を踏まなければ、離婚後の生活に大きな影響を及ぼします。

3-1. ローンの名義と売却の関係

• 売却にはローンの「完済」が原則：住宅ローンが残っている家には、金融機関の「抵当権」が設定されています。この抵当権を抹消しない限り、法律上、買主に家を引き渡すことはできません。家売却代金でローンを完済し、抵当権を抹消することが売却の基本的な手順です。
• オーバーローン（残債超過）の注意点**：売却価格がローン残債を下回る場合（オーバーローン）、売却代金だけではローンを完済できません。この不足分を、法律に基づき夫婦でどう分担してローンを清算するかを明確にする必要があります。

3-2. 法律に基づく「連帯債務者・連帯保証人」のローン処理

夫婦の一方が名義人で、もう一方が「連帯債務者」または「連帯保証人」になっているケースは特に注意が必要です。

• 連帯債務者・保証人の法的責任：離婚したとしても、金融機関に対する法律上の責任は消滅しません。家売却後もローンが残る場合、離婚した元配偶者（名義人ではない方）が残債の返済義務を負い続けるリスクがあります。
• 解決手順**：家売却時に、必ず金融機関と交渉し、残債をローン****名義人一人のローンに組み替える（名義変更）か、売却代金で完済することを最優先とします。法律の専門家である弁護士を介して、ローン処理を明確に定めることが重要です。

---

4. 家売却と法律：財産分与における「売却代金」の取り扱い

離婚に伴う家売却の最終目的は、売却代金を法律に基づいて公平に財産分与することです。この手順を間違えると、後々トラブルに発展するだけでなく、税金上の注意点も生じます。

4-1. 財産分与の法律上の原則

離婚時の財産分与は、婚姻期間中に夫婦が協力して築いた共有財産を対象とすることが法律上の原則です。

財産の種類	法律上の分与対象
家売却代金（ローン完済後）	婚姻期間中に形成された財産として、原則2分の1を分与。
独身時代の貯金や相続財産	特有財産とみなされ、原則として分与の対象外。

売却代金の分与額を決定する際は、まず売却価格からローン残債、売却にかかった諸費用（仲介手数料、確定測量費用など）を差し引いた**純粋な利益（剰余金）**を算出します。

4-2. 財産分与と贈与税の注意点

離婚による財産分与は、原則として贈与税の対象にはなりません。しかし、法律上の注意点があります。

• 過度な分与の注意点**：法律で認められる範囲を超えて過大な財産を分与した場合、その超えた部分が「贈与」とみなされ、受け取った側に贈与税が課税される可能性があります。
• 分与の手順**：離婚成立後に、家売却代金を財産分与として受け渡す手順を踏むことが、贈与税を回避するための法律的鉄則です。

---

5. 家売却を成功させるための法律専門家との連携手順

離婚に伴う家売却は、名義・ローン・財産分与といった法律問題が絡むため、不動産の専門家（晃南土地など）と、法律の専門家（弁護士、司法書士）が連携して進めることが、最も確実な手順となります。

5-1. 法律専門家の役割分担

専門家	離婚時の家売却における主な役割	法律的注意点への対応
弁護士	財産分与、慰謝料、養育費を含めた離婚協議書作成、ローン残債の法律上の清算。	名義変更や売却代金分配の法律的な正当性を担保する。
司法書士	不動産の名義変更登記、抵当権抹消登記、確定測量に伴う地積測量図の法務局申請。	登記簿上の名義の法律的手順を確実に行う。
不動産会社（晃南土地）	家売却の相場査定、売却戦略の立案、ローン残債処理のための金融機関との連携。	法律家が定めた条件に基づき、売却をスピード感を持って実行する。

5-2. 家売却****手順の決定：法律的な合意を最優先

離婚時の家売却の手順は、法律的な合意（離婚協議書や公正証書）を最優先とし、その合意内容に基づいて不動産会社が売却活動を行うのが鉄則です。

1. 離婚協議・合意:** 誰が名義をどうするか、ローンをどう清算するかを法律の専門家と決定。
2. 不動産査定: 合意内容に基づき、晃南土地が家売却の適正価格を査定。
3. 売却実行:** 査定価格に基づき売却活動を開始し、ローン完済と名義変更を同時に実行。

この連携手順を踏むことで、離婚という困難な状況下でも、家売却をスムーズかつ公平に完了することができます。

---

⚡我孫子/柏/流山/印西+東京エリアで不動産の売却をお考えの方へ⚡
あなたの不動産『晃南土地』が活用のお手伝い💪をいたします！
【不動産売却の流れを図解した、お役立ちページ（弊社サイト）はこちらから】

---

6. ローンが残る家売却：「任意売却」と「法律」による注意点

離婚時の家売却でローンが残ってしまう、いわゆる「オーバーローン」の状態は、法律的な対応を誤ると離婚後の生活にまで悪影響を及ぼします。売却代金で完済できない場合、通常の売却は難しいため、「任意売却」という手順を検討する必要があります。

6-1. 「任意売却」とは？：法律的な手順とローン処理

任意売却とは、ローンの返済が困難になった場合、金融機関の合意を得て、競売ではなく市場価格に近い価格で売却する手順です。

• 競売との違い: 任意売却は、市場価格に近い価格で売却できるため、ローン残債を最小限に抑えることが可能です。一方、競売は市場価格より大幅に安くなることが多く、残債がより多く残る結果になります。
• 法律的な注意点: 任意売却を行うには、ローンの名義人だけでなく、抵当権を持つ金融機関の法律的な合意が不可欠です。離婚問題と並行して金融機関との交渉を進める必要があり、非常に専門的な手順となります。

6-2. 残債の法律的整理と分担

任意売却後もローンが残った場合、その残債を法律に基づいてどう処理するかが重要です。

残債の法律的処理	注意点と手順
残債の名義変更	離婚後、ローンの名義をどちらか一方に集中させる法律的手順を取る。金融機関の承認が必要。
残債の分担合意	法律的に残債を夫婦でどう分担して返済していくかを離婚協議書（公正証書）に明記する。
連帯保証の解除	名義を外す側は、ローンの連帯保証からも外れるよう金融機関に交渉する。法律上の義務を明確に解消することが鉄則。

---

7. 離婚後の名義変更：家売却をせずに残す場合の法律的注意点

家売却をせず、離婚後もどちらかが住み続ける場合、名義とローンをどのように整理するかは、法律上、非常に注意を要する手順です。特にローンが残っている場合は、名義変更が容易ではありません。

7-1. ローンがある場合の名義変更の難しさ

ローンが残っている状態で、夫から妻へ、または妻から夫へ不動産の名義を財産分与として移転する際、金融機関は以下のような理由で名義変更を認めないことがほとんどです。

• 債務者の信用力低下: 名義人からローン返済の責任を外し、非名義人へ債務を移すと、金融機関は「ローン債務者の返済能力が低下する」と判断します。
• 契約違反: ほとんどの住宅ローン契約には、「債務者に無断で名義変更（所有権移転）をしない」という法律的な注意点（特約）が盛り込まれています。

7-2. 名義を移転せずに売却を回避する手順

家売却を避けて住み続ける場合、法律的には以下のような手順が取られます。

1. 実質的な名義変更（代償金）: 名義は変えず、家を取得する側が、もう一方に対し、家の価値の2分の1に相当する「代償金」を支払うことで、財産分与を完了させる手順です。
2. リースバックの検討: 一時的に不動産会社などに売却し、その家に住み続ける（賃貸契約を結ぶ）法律的な手順です。これによりローンは完済できますが、家は手放すことになります。

---

8. 離婚時の家売却と税金：法律上の譲渡所得税の注意点

離婚に伴う家売却でも、売却益（譲渡所得）が発生した場合は、法律に基づき「譲渡所得税」が課税されます。家売却代金の分与方法によって、税金上の注意点も異なります。

8-1. 譲渡所得税の計算と法律的手順

譲渡所得税は、「売却価格－（取得費＋譲渡費用）－特別控除」で計算されます。

• 共有名義の注意点**: 共有名義の家を売却した場合、法律上、譲渡所得税は名義の持分比率に応じて名義人それぞれに課税されます。確定申告は夫婦それぞれが行う必要があります。
• 3,000万円特別控除の適用: 離婚前に売却した場合や、離婚から一定期間内に売却した場合、マイホーム売却の「3,000万円特別控除」という法律上の優遇税制が適用できる可能性があります。

8-2. 確定測量費用も譲渡費用として控除

我孫子市内の古い戸建や土地の売却で、境界を明確にするためにかかった「確定測量」費用は、法律上「譲渡費用」として売却益から控除できます。これにより、譲渡所得が減少し、譲渡所得税を最小限に抑えることができます。確定申告の際は、確定測量の領収書を忘れずに計上することが鉄則です。

---

9. 離婚協議書の作成：家売却の法律的手順を確約する鉄則

離婚時の家売却のすべての手順と合意内容は、「離婚協議書」に明記し、公正証書として作成することが、後々のトラブルを避けるための法律的な鉄則です。

9-1. 離婚協議書に明記すべき家売却関連の項目

法律的な効力を確保するため、以下の項目を明確に記載します。

• 売却の手順と時期**: いつまでに家売却活動を開始し、いつまでに売却を完了させるか。
• 売却価格の合意**: 不動産査定額に基づき、最低売却価格（相場の下限）をどこに設定するか。
• 名義変更とローン処理**: ローンの完済手順、残債が発生した場合の分担比率、抵当権抹消の手順。
• 売却費用の分担**: 仲介手数料や確定測量費用など、売却にかかる諸費用を夫婦でどのように分担するか。

9-2. 公正証書作成の法律的な意味

離婚協議書を公正証書にしておくことで、もし一方の当事者が合意した売却****手順やローンの支払い義務を履行しなかった場合、法律に基づき裁判を経ずに強制執行が可能になります。これは、離婚後の法律的安定性を確保するための極めて重要な手順です。

---

10. 我孫子市での離婚****家売却：地域特性を考慮した手順

我孫子市で離婚に伴う家売却を行う場合、地域特有の市場相場や特性を考慮した売却****手順を踏むことが、スピード売却と適正価格での売却を実現する鍵となります。

10-1. 我孫子の市場相場と売却戦略

• JR常磐線沿線の需要: 我孫子駅や天王台駅周辺は都心へのアクセスが良く、スピード売却に適した需要が高いエリアです。このエリアでは、価格設定を相場の適正水準に抑えることで、3ヶ月以内の売却も現実的です。
• 古家付き土地の注意点**: 我孫子の郊外エリアでは、築古の戸建が多く、買主が確定測量や建物の解体を要求することがあります。売却前に解体費用の見積もりを取得し、売却価格に反映させる手順が必要です。

10-2. 晃南土地の離婚****家売却サポート専門性

晃南土地は、我孫子の家売却において、離婚という複雑な状況下にあるお客様に対し、以下の専門性を提供します。

• 法律専門家との連携窓口**: 弁護士、司法書士と連携し、法律的な合意内容に基づいた売却****手順を迅速に実行します。
• ローン処理の交渉**: 金融機関とのローン残債処理や抵当権抹消に関する交渉を代行し、法律的な注意点をクリアします。
• 公平な査定: 財産分与の根拠となる、法律的にも公平で正確な不動産査定額を提示します。

---

11. まとめ：離婚時の家売却を成功させるための最終チェックリスト

離婚時の家売却は、感情的な問題と法律的な手順が複雑に絡み合います。名義とローンという最大の難関をクリアし、法律に基づいて公平かつスムーズに売却を完了させるための最終チェックリストを確認しましょう。

項目	法律的な注意点と手順	担当すべき専門家
名義・ローン確認	登記簿謄本とローン契約書を確認し、名義とローン債務者を明確にする。	離婚当事者・司法書士
法律的合意形成	離婚協議書に、売却価格、ローン清算、財産分与の手順を明記し、公正証書化する。	弁護士
不動産査定	晃南土地に家売却の適正価格を査定してもらい、売却価格の根拠とする。	晃南土地
残債処理	売却代金で完済できない場合の残債の法律上の分担を決定し、金融機関と交渉する。	晃南土地・弁護士
税金対策	譲渡所得税の3,000万円特別控除などの特例適用を検討し、確定測量費用を譲渡費用に計上する。	税理士

これらの手順を踏むことで、離婚という困難な状況下でも、家売却を成功させ、法律的なトラブルなく新たなスタートを切ることができます。

---

☺️晃南土地は皆様からのお問い合わせ・ご来店予約をお待ちしております

不動産に関するお悩みや疑問、私たちに話してみませんか？ あなたの状況に合わせて、2つの窓口をご用意しております。

【まずは無料で相談内容を送りたい方へ】

いきなりお店に行くのは緊張する、という方もご安心ください。 どんな些細なことでも、まずはこちらのフォームからお気軽にご質問いただけます。（別ページが開きます）

---

【直接会って、しっかり相談したい方へ】
来店予約のカレンダーページが開きます

「お店で相談したほうが早いかも」「具体的に話を進めたい！」という方は、こちらから来店日時をご予約ください。

---

【お問い合わせ・ご予約はこちら】
公式サイト：https://kounantoti.co.jp/
電話番号：04-7182-6662
お問い合わせフォーム：https://kounantoti.co.jp/contact/inquiry/
ご来店予約フォーム：https://kounantoti.co.jp/contact/reserve/

---