我孫子の戸建売却×雨漏り/シロアリ｜告知と修繕の優先順位

我孫子の戸建売却×雨漏り/シロアリ｜告知と修繕の優先順位

「実家を相続したが、築40年でメンテナンスをしていない」「住み替えで売却したいが、過去に雨漏りしたことがある」。我孫子市内で古い戸建をお持ちの方から、このような相談が増えています。

特に我孫子は手賀沼や利根川などの水辺に近く、緑豊かな環境が魅力ですが、それは同時に「湿気」との戦いでもあります。木造住宅にとって大敵である雨漏りやシロアリ被害が、売却時の大きな障害となるケースが後を絶ちません。

売主様が最も恐れるのは、売却後に買主様から「話が違う！損害賠償を払え！」と訴えられるトラブルです。これを防ぐ鍵となるのが、正しい「告知」と、戦略的な「修繕」の判断です。

本記事では、我孫子の不動産売買に精通した晃南土地が、欠陥（契約不適合）がある家の売却戦略について、全11章で徹底解説します。まずは、絶対に知っておくべき法律のリスクと、2大トラブルの現状把握からスタートしましょう。

第1章：2020年民法改正の衝撃｜「瑕疵担保責任」から「契約不適合責任」へ

かつて不動産売却の世界では「瑕疵（かし）担保責任」という言葉が使われていました。「隠れた欠陥」があった場合に責任を負うというものでしたが、2020年4月の民法改正により、これが「契約不適合責任」へと名称も内容も大きく変更されました。この変化を理解していないと、我孫子での古い戸建売却は非常に危険です。

「隠れていたかどうか」は関係ない

以前の法律では、買主が「知らなかった（隠れていた）」欠陥についてのみ、売主は責任を負いました。しかし現在は、「契約書の内容と適合しているか否か」が全てです。

つまり、たとえ売主様自身も気づいていなかったシロアリ被害であっても、契約書に「シロアリ被害あり」と記載されていなければ、それは「契約不適合」となり、責任を問われるのです。

売主が負う4つの責任

もし、引き渡し後に雨漏りやシロアリが見つかり、それが契約書に記載されていなかった場合、買主は売主に対して以下の4つの請求権を持ちます。

1. 追完請求（修補請求）：「壊れているから直してください」という請求。
2. 代金減額請求：「直さないなら、その分価格を安くしてください」という請求。
3. 契約解除：「こんな家なら買わなかった。契約を白紙に戻してお金を返して」という通告。
4. 損害賠償請求：「直すためにかかった費用や、引っ越し損害を払って」という請求。

特に恐ろしいのが「契約解除」と「損害賠償」です。売却代金をすでに次の新居の資金に使ってしまっていた場合、返還請求に応じることは経済的に破綻を意味します。

だからこそ、我孫子の築古物件を売る際は、「何が壊れているか」を徹底的に洗い出し、正直に告知することが、自分の身を守る最大の防御策となるのです。

「免責」特約の有効性

個人の売主様が、不動産業者（宅建業者）ではない買主様に売る場合、特約で「契約不適合責任を負わない（免責）」とすることは可能です。

しかし、これには条件があります。「売主が知っていて告げなかった事実」については、免責は無効となります。

「少し天井にシミがあるけど、バレないだろう」と黙って売却し、後に雨漏りと発覚した場合、免責特約をつけていても責任追及からは逃げられません。誠実な告知こそが、安全な売却の第一歩です。

第2章：雨漏りのリアル｜我孫子の気候と「見えない浸水」の恐怖

我孫子市は、台風の通り道になることも多く、また昨今のゲリラ豪雨により、これまで雨漏りしなかった家でも突然被害が出るケースが増えています。戸建の売却において、雨漏りは「物理的欠陥」であると同時に、買主様の購買意欲を著しく下げる「心理的欠陥」でもあります。

雨漏りのサインを見逃さない

「天井から水が滴ってくる」というのは末期症状です。その前段階で、建物はサインを出しています。売主様自身で以下のポイントをチェックしてください。

• 天井・壁のクロス：茶色いシミ、カビ、剥がれがないか。特にサッシ周りや部屋の四隅。
• 押し入れ・天袋：特有のカビ臭さや、ベニヤ板の変色。
• 外壁：サイディングの継ぎ目（コーキング）のひび割れ、外壁のクラック。
• 基礎：基礎コンクリートに不自然な濡れジミが続いていないか。

我孫子特有のリスク要因

我孫子の古い住宅団地（例えば天王台やつくし野エリアの一部など）では、瓦屋根の家が多く残っています。瓦自体は耐久性が高いですが、その下の「防水シート（ルーフィング）」の寿命は20〜30年です。

また、増築を繰り返している戸建も要注意です。既存部分と増築部分の継ぎ目は、構造的に最も雨漏りしやすい弱点となります。

「雨漏り＝売れない」ではない

重要なのは、「雨漏りしている事実」そのものよりも、「その原因と範囲が特定されているか」です。

買主様が不安なのは、「直るかどうかわからない雨漏り」です。「屋根の谷板金が錆びているのが原因で、20万円で直ります」と明確に説明できれば、その分の費用を値引きすることで、納得して購入してもらえる可能性は十分にあります。

逆に、原因不明のまま「たまに漏れます」と告知して売却するのは、価格を大幅に下げても買い手がつかない「事故物件」扱いになりかねません。

第3章：シロアリの脅威｜手賀沼周辺エリアの湿気と被害マップ

木造住宅にとって癌（ガン）とも言えるのがシロアリです。一度侵入されると、土台や柱を食い荒らし、耐震性を劇的に低下させます。特に我孫子エリアでの戸建売却においては、このシロアリリスクを軽視することはできません。

なぜ我孫子はシロアリが多い？

シロアリは「湿気」と「木材」を好みます。我孫子市は手賀沼や利根川があり、地下水位が高いエリアが存在します。また、台地部であっても、古くからの植栽豊かな庭を持つ家が多く、日当たりや風通しの悪い床下環境はシロアリの天国です。

特に4月〜5月の雨上がりの昼間に、羽アリが大量に発生していたら、その家（または近隣）ですでに巣が作られている危険信号です。

「タイル張りの浴室」は危険地帯

昭和50年代〜平成初期に建てられた我孫子の戸建に多い、「在来工法の浴室（タイル張りの壁・床）」は要注意です。

タイルの目地に入った小さなヒビから長年水が染み込み、その裏にある土台の木材が腐食し、そこにシロアリが呼び寄せられるという「黄金パターン」が非常に多いのです。

見た目は綺麗でも、解体してみたら土台がスカスカだった、という事例を私たちは数多く見てきました。

シロアリ被害の自己チェック法

専門業者でなくても、ある程度の予測はつきます。

1. 基礎の周りを見る：地面から基礎コンクリートの表面に、土のトンネル（蟻道・ぎどう）がないか確認してください。
2. 床の感触：廊下や洗面所の床がフカフカ沈む場合、単なる経年劣化ではなく、床板や根太（ねだ）が食べられている可能性があります。
3. ドアの建て付け：柱が食われて家が歪み、ドアの開閉が重くなることがあります。

売却時の「シロアリ点検」の重要性

売却活動を始める前に、床下点検を行うことを強くお勧めします。多くのシロアリ駆除業者は、点検と見積もりだけなら無料で行ってくれます。

「現在被害なし」という証明書があれば、買主様の安心材料になり、高値での売却に繋がります。逆に被害が見つかったとしても、告知書に正確に記載することで、契約不適合責任のリスクを回避できます。

第4章：直して売るか？そのまま売るか？｜「修繕」vs「告知」の戦略

雨漏りやシロアリ被害が発覚した場合、売主様が直面する最大の悩みは、「自費で修繕してから売りに出すべきか」、それとも「現状のまま（ありのままを告知して）売るべきか」という選択です。

これに正解はなく、被害の程度と売主様の資金状況によって判断が分かれます。

パターンA：修繕してから売却（完治渡し）

【メリット】

• 「不具合なし」として売れるため、相場通りの価格で売れる。
• 買主の間口が広がり（一般の方も検討しやすい）、早期売却が期待できる。
• 引き渡し後のトラブルリスクが極めて低い。

【デメリット】

• 売れる前に数十万〜数百万円の現金（持ち出し）が必要。
• お金をかけて直しても、その分を売却価格に全額上乗せできるとは限らない（費用対効果の問題）。

【推奨ケース】

• 被害が軽微で、少額（数万円〜30万円程度）で完全に直る場合。
• 築年数が比較的浅く（築20年以内など）、建物としての価値が十分に残っている場合。

パターンB：現状有姿で売却（告知渡し）

【メリット】

• 事前の現金出費が不要。
• 買主様が自分の好みのリフォーム業者で直せる（DIY好きやリノベ業者向け）。

【デメリット】

• 売却価格から、修繕にかかる推定費用分（またはそれ以上）の値引きを要求される。
• 一般の買主様からは敬遠されやすく、売却期間が長期化する可能性がある。
• 契約書に詳細な容認事項（告知）を記載する専門的な知識が必要。

【推奨ケース】

• 被害が甚大で、直すと数百万円かかる場合。
• 築年数が古く（築30年以上）、建物価値がほぼゼロ査定の場合（「古家付き土地」として売る場合）。
• 手元資金に余裕がない場合。

晃南土地の視点：中途半端な修繕はNG

最も避けるべきなのは、「素人がホームセンターのコーキング剤で適当に埋める」といった応急処置です。

これはプロから見ると「原因を隠蔽した」と見なされる恐れがあるほか、雨水の出口を塞いでしまい、かえって内部の腐食を進行させる（雨漏りを悪化させる）原因になります。

直すならプロに依頼して「修繕完了証明書」をもらう。直さないなら一切触らずにありのままを見せて値引きする。このどちらかに振り切るのが、我孫子での戸建売却を成功させる鉄則です。

第5章：費用対効果のシミュレーション｜値引き額の目安を知る

では、実際に「現状有姿（直さずに売る）」を選択した場合、どれくらいの「値引き（価格設定の調整）」が必要になるのでしょうか。我孫子の市場相場をベースにシミュレーションしてみます。

買主心理としての「リスクプレミアム」

買主様は、「見積もりで100万円かかる工事」がある物件に対し、単に100万円の値引きでは満足しません。「工事中に他の欠陥が見つかるかもしれない」という不安（リスク）があるため、工事費＋α（リスクプレミアム）の値引きを期待します。

一般的には、推定修繕費用の1.2倍〜1.5倍程度の減額が妥当なラインとなります。

ケーススタディ：我孫子駅徒歩15分、築35年戸建

• 通常相場（不具合なしの場合）：1,500万円
• 不具合状況：2階の和室天井に雨漏り跡あり（現在は止まっているように見える）。

【見積もりを取った結果】

屋根の葺き替えが必要で、約150万円の見積もりが提示された。

【売出し価格の戦略】

1. 売主が直して売る場合
   • 販売価格：1,650万円（相場＋工事費）
   • 実質手残り：1,650万 – 150万（工事費）＝ 1,500万円
   • ※ただし、1,650万円で売れる保証はない（相場より高くなるため）
2. 直さずに売る場合（相場価格で出し、交渉枠を持つ）
   • 販売価格：1,350万円（相場 – 工事費）
   • 値引き交渉：さらに50万円程度の指値を想定
   • 最終成約予想：1,300万円
   • 実質手残り：1,300万円

【解説】

数字だけ見ると「直して売る」方が得に見えますが、古い物件に1,650万円の値段がつくと、新築や他の優良中古物件と比較され、競合負けするリスクがあります。

一方、1,300万円であれば「我孫子エリアでこの広さでこの価格なら、自分で直しても安い！」と感じる「リノベ派」や「投資家」の目に留まりやすくなります。

物件の「総額」が買いやすい価格帯に収まるかどうかが、判断の分かれ目です。

「インスペクション」という投資

正確な値引き幅を決めるために有効なのが、「既存住宅状況調査（インスペクション）」です。建築士の資格を持つ検査員が、家の状態を第三者の目でチェックします。

費用は5〜6万円程度かかりますが、「雨漏りとシロアリ以外は健全です」というお墨付きが得られれば、無茶な値引き交渉を防ぐ強力な武器になります。

我孫子の古い戸建市場では、このインスペクション済み物件が、「安心できる物件」として選ばれやすくなっています。

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第6章：最強の防具「物件状況等報告書」｜「知らない」は通用しない

我孫子での不動産売買契約において、売主様を守る最も重要な書類が「物件状況等報告書（告知書）」です。これは、物件の不具合や過去の履歴を、売主様自身が知っている範囲で詳細に記入し、買主様に提出する書類です。この書き方一つで、将来の裁判沙汰を回避できるかどうかが決まります。

「嘘」と「隠蔽」は絶対NG

告知書には、「雨漏りの有無」「シロアリの害」「給排水管の故障」などを記入する欄があります。ここで最もやってはいけないのが、不具合があることを知っていながら「なし」と書くこと、あるいは「知らない」と書くことです。

近隣への聞き込みや、過去のリフォーム履歴から「売主が知っていたはずだ」と立証されると、契約不適合責任に加え、詐欺罪に問われる可能性すらあります。

「直したから書かなくていい」という勘違い

よくある間違いが、「5年前に雨漏りしたけど、業者に頼んで直したから『過去に雨漏りなし』にした」というケースです。これもアウトです。

正解は、「現在：なし」「過去：あり（平成32年に屋根修繕済み）」と記載し、その時の修繕報告書や見積書を添付することです。

「直した履歴」があることは、むしろ「適切に管理されてきた家」というプラスの評価に繋がります。正直に開示することが、買主様の信頼獲得への近道です。

迷ったら「あり」にして詳細を書く

例えば「天井にシミがあるが、雨漏りかどうかわからない」場合。「不明」とするよりも、備考欄に「2階和室天井にシミあり。現在の雨天時の漏水は確認できず」とありのままの状態を記述します。

これを見た上で買主様が購入すれば、「シミがあることを承知で買った」という事実（容認事項）が成立し、後からクレームをつけることができなくなります。

第7章：契約書の魔術｜「容認事項」で責任を回避するテクニック

売買契約書の特約条項には、「容認事項（ようにんじこう）」というリストを作ることができます。これは、買主様が「この不具合があることを納得（容認）して買います」と約束するものです。我孫子の築古戸建を安全に売るためには、この容認事項の作り込みが重要です。

具体的であればあるほど強い

単に「建物に不具合あり」と書くだけでは弱いです。「何の不具合か」が特定されていないからです。以下のように、場所と症状を具体的に記述します。

• NG例：「本物件は築年数が古いため、雨漏り等の不具合がある可能性があります」
• OK例：「本物件の2階南側洋室のサッシ上部に、幅20cm程度の雨染み跡があります。売主は修繕を行っておらず、買主はこれを容認し、自らの負担で修繕するものとします」

このように記載されていれば、引き渡し後にその場所から雨が漏れても、売主様は契約不適合責任を負う必要がありません。

「現況有姿（げんきょうゆうし）」の誤解

「現況有姿渡し」という言葉をよく使いますが、これは「今の状態のまま引き渡す（リフォームしてあげない）」という意味であって、「責任を負わない」という意味ではありません。

たとえ現況有姿であっても、契約書に書かれていない不具合（隠れた欠陥）が見つかれば、売主は責任を負います。

「現況有姿」と「契約不適合責任の免責」はセットで考え、さらに「具体的な不具合のリストアップ」を行うこと。これが、我孫子の古い家をトラブルなく手放すための方程式です。

第8章：一般個人に売るか？業者に売るか？｜ターゲットで変わるリスク

売却活動において、買主様が「一般の個人」か「不動産会社（プロ）」かによって、売主様が負うリスクと、売却できる金額が大きく異なります。雨漏りやシロアリ被害がある場合、この選択が極めて重要になります。

パターン1：一般個人への売却（仲介）

晃南土地が仲介に入り、SUUMOなどで広く買主様を探す方法です。

• 価格：相場通りで高く売れる可能性がある。
• リスク：買主様は素人なので、欠陥に対して厳しい。契約不適合責任を免責にすることが難しい場合がある（買主が住宅ローンを使う場合、完全な免責を嫌がる銀行があるため）。
• スピード：買い手が現れるまで時間がかかる（3ヶ月〜半年以上）。

パターン2：不動産会社への売却（買取）

晃南土地などの不動産会社が、直接買主となって買い取る方法です。

• 価格：市場相場の7割〜8割程度になる（業者はリフォームして再販する利益を見込むため）。
• リスク：ここが最大のメリットです。 買主がプロ（宅建業者）の場合、売主様の契約不適合責任は「免責（責任なし）」にするのが業界の通例です。引き渡し後にシロアリの大群が出てきても、業者は文句を言えません。
• スピード：価格さえ合意すれば、最短1週間程度で現金化できる。

我孫子の築古物件には「買取」が有利？

雨漏りやシロアリ被害が深刻で、「直してから売る資金がない」「後々のトラブルがとにかく怖い」という方には、間違いなく「買取」をお勧めします。

手取り金額は下がりますが、「枕を高くして眠れる安心感」と「即金性」は、何物にも代えがたいメリットです。

特に相続した空き家など、遠方に住んでいて管理ができない場合は、業者買取でスパッと縁を切るのが賢明な判断と言えます。

第9章：「古家付き土地」として売る｜解体費用の押し付け合い

建物の状態があまりに悪い場合、建物に値段をつけず、「古家（ふるや）付き土地」として売り出す戦略があります。我孫子市内でも、築40年超の物件はこの形態で取引されることが多いです。

「更地渡し」と「現況渡し」

土地として売る場合でも、建物の取り扱いには2つのパターンがあります。

1. 更地（さらち）渡し：売主の費用で解体し、何もない状態にして引き渡す。
   • メリット：土地が綺麗に見えるので高く早く売れやすい。地中埋設物（ガラなど）のリスクを事前に排除できる。
   • デメリット：解体費用（木造30坪で150万〜200万円程度）を先に支払う必要がある。
2. 現況（古家付き）渡し：建物が残ったまま引き渡す。解体は買主が行う。
   • メリット：売主の持ち出し費用がない。
   • デメリット：解体費用分を見込んで、土地価格を安く設定する必要がある。見た目の印象が悪く、売れにくい。

解体費高騰と我孫子の事情

現在、アスベスト規制の強化や人件費高騰により、我孫子エリアでも解体費用が数年前に比べて1.5倍近くに上がっています。

「現況渡し」で売り出しても、買主様から「解体見積もりをとったら250万かかると言われた。その分、250万円値引きしてほしい」と要求されるのがオチです。

「契約不適合免責」を忘れずに

「解体前提の古家付き土地」として売る場合でも、契約書には必ず「建物についての契約不適合責任は負わない」と明記する必要があります。

これを忘れると、買主様がリノベーションしようとして「やはり解体する」となった際に、「柱が腐っていたせいだ」と責任を問われるリスクがゼロではないからです。

契約書の特約に「本物件建物は、老朽化が著しく価値がないものとして取引するため、売主は建物に関する一切の責任を負わない」という一文を入れることが鉄則です。

第10章：成功事例｜トラブル物件を我孫子で売り切った実話

「こんなボロボロの家、本当に売れるの？」と諦める前に、晃南土地が実際に扱った我孫子での解決事例をご覧ください。適切な戦略があれば、欠陥住宅も「商品」になります。

事例1：雨漏り申告＋100万円の値引き（並木エリア）

• 物件：築38年 木造2階建て
• 状況：台風時に1階出窓付近から雨漏り。売主様は高齢で修繕資金なし。
• 戦略：インスペクションを実施し、雨漏り箇所を特定。修繕見積もりが30万円だったが、リスク込みで相場より100万円安く設定し、「雨漏りあり・現状有姿・責任免責」で売り出し。
• 結果：DIYが得意な若いご夫婦が、「浮いた100万円で屋根もキッチンも直せる」とメリットを感じて購入。全てを正直に話したことで信頼関係が生まれ、トラブルゼロで成約。

事例2：シロアリ被害の空き家を「買取」で処分（湖北エリア）

• 物件：築45年 長期間空き家
• 状況：床が抜け落ちそうな箇所があり、調査の結果、広範囲なシロアリ被害を確認。一般の方への売却はクレームリスクが高いと判断。
• 戦略：晃南土地による「直接買取」を提案。建物価値はゼロ、土地値から解体想定費を引いた価格を提示。
• 結果：売主様は「後から文句を言われないなら安いほうがマシ」と快諾。契約から2週間で決済完了。その後、弊社で解体し、新築用地として再販。

どちらのケースも、「隠さずオープンにする」ことと、「ターゲットに合わせた価格設定」が勝因です。

第11章：まとめ｜正直者が一番得をする不動産売却

我孫子で雨漏りやシロアリ被害のある戸建を売ることは、決して怖いことではありません。怖いのは、「バレないだろう」と隠して売ることです。

2020年の民法改正以降、不動産取引のルールは「正直者が損をしない（正直者しか生き残れない）」仕組みに変わりました。

不具合を隠して高く売ろうとすれば、数年後に損害賠償という形で倍返しを食らいます。逆に、不具合をさらけ出し、適切な対策（価格調整や免責特約）を講じれば、堂々と、安全に資産を現金化できます。

晃南土地からのご提案

もし、ご実家やご自宅の状態に不安があるなら、まずは晃南土地にご相談ください。

1. 物件調査：プロの目で建物のリスクを洗い出します。
2. 戦略立案：「直して売る」「そのまま売る」「買取で処分する」の3パターンで、手取り額とリスクをシミュレーションします。
3. 法的防衛：鉄壁の「告知書」と「契約書特約」を作成し、売主様を守ります。

「実は雨漏りがあって…」というご相談は、私たちにとっては日常茶飯事です。恥ずかしがる必要はありません。

我孫子の不動産のプロとして、あなたの肩の荷を下ろす最適な解決策を必ずご提案いたします。

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