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我孫子の格安土地の探し方｜要注意ワードと現地チェック術

1. はじめに：我孫子で「格安土地」を探す魅力と、知っておくべき「安さの正体」

都心へのアクセスが良好でありながら、手賀沼をはじめとする豊かな自然環境に恵まれた街、千葉県我孫子市。近年、地価高騰が続く首都圏において、我孫子は「広くて住みやすい環境が、比較的リーズナブルに手に入るエリア」として、賢い一次取得者層（マイホーム購入者）や移住希望者から熱い注目を集めています。

しかし、不動産ポータルサイトやチラシを見ていると、相場よりも明らかに安い、いわゆる「格安土地」に出会うことがあります。

「駅徒歩圏内でこの広さなのに、なぜこんなに安いの？」

「これなら建物にお金をかけて、理想の注文住宅が建てられるかも！」

そんな期待に胸を膨らませる方も多いでしょう。

確かに、我孫子市内には、掘り出し物とも言える魅力的な格安土地が存在します。しかし、不動産の世界において、「理由のない安さ」は絶対に存在しません。

価格が安いことには、必ず何らかの「理由（ワケ）」があります。

その理由が、「自分にとっては許容できるデメリット」であれば、それは最高の買い物になります。しかし、「後から数百万円の追加費用がかかる致命的な欠陥」であった場合、それは「安物買いの銭失い」どころか、人生設計を狂わせる大失敗になりかねません。

例えば、

• 土地は安かったが、地盤改良に200万円かかった。
• 上下水道が引き込まれておらず、工事費で150万円かかった。
• 擁壁（ようへき）のやり直しが必要で、500万円以上の見積もりが出た。
• 実は「再建築不可」で、将来建て替えができない土地だった。

これらは、格安土地に飛びついた購入者が陥りがちな、典型的な失敗パターンです。

我孫子の土地探しにおいて重要なのは、単に「表面価格の安さ」を見るのではなく、「家を建てて住める状態にするまでのトータルコスト」を見極める眼力です。

この記事では、地元・我孫子で長年不動産取引をサポートしてきた晃南土地が、格安土地に隠されたリスクを見抜くための「要注意ワード」と、プロが実践している「現地チェック術」を徹底解説します。

これを読めば、あなたが気になっているその土地が、「買い」なのか「見送り」なのか、冷静に判断できるようになるはずです。

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2. 「格安」にはワケがある！物件情報図面の「要注意ワード」5選

インターネットや不動産会社からもらう「物件資料（販売図面）」。ここには、土地のスペックだけでなく、その土地がなぜ安いのかを示唆する重要なキーワードが隠されています。

特に「備考欄」や「特記事項」に小さな文字で書かれている言葉こそ、見逃してはいけません。我孫子で格安土地を探す際に頻出する、5つの要注意ワードを解説します。

要注意ワード1：「要セットバック（私道負担あり）」

我孫子市内の古い住宅街でよく見かける言葉です。

建築基準法では、家を建てるための土地は「幅員4メートル以上の道路」に接していなければならないと定められています。

しかし、古い道の中には幅が4メートル未満のものが数多く残っています。この道路に面した土地に家を建てる（建て替える）場合、道路の中心線から2メートル下がった位置まで敷地を後退させ、道路として提供しなければなりません。これを「セットバック」と言います。

• リスク: セットバックした部分は、自分の敷地であっても塀を建てたり花壇を作ったりすることはできず、「道路」としてしか使えません。つまり、実際に使える有効面積が減ってしまいます。
• 判断基準: 減った面積でも希望の家が建つか（建ぺい率・容積率に影響します）。セットバックによって間口が狭くなりすぎないかを確認しましょう。

要注意ワード2：「再建築不可」または「建築基準法上の道路に接していない」

これは格安の中でも最も価格が下がる要因です。

原則として、家を建てることができない土地です。

• 理由: 建築基準法上の道路に2メートル以上接していない（接道義務違反）。
• リスク: 現在建物が建っていても、一度壊すと二度と家を建てられません。住宅ローンも原則利用できません。
• 例外（但し書き道路）: 「43条2項2号許可（旧43条但し書き）」などの許可を得ることで建築可能になるケースもありますが、許可のハードルは高く、費用と時間がかかります。素人が安易に手を出すべきではありません。

要注意ワード3：「市街化調整区域」

我孫子市は自然が豊かですが、都市計画法によって「市街化区域（家を建てていいエリア）」と「市街化調整区域（市街化を抑制するエリア）」に分けられています。

調整区域の土地は非常に安く、広大な敷地が手に入りますが、原則として家を建てることができません。

• リスク: 農家の方や、特定の要件を満たす人しか建築許可が下りないケースがほとんどです。
• 例外: 既存宅地など、一定の要件で誰でも建てられる土地もありますが、インフラ整備（下水道がなく浄化槽が必要など）にコストがかかる場合が多いです。

要注意ワード4：「擁壁（ようへき）あり」「高低差あり」

我孫子は台地と低地が入り組んだ地形で、坂や崖が多いのが特徴です。隣地や道路との間に高低差がある場合、土留めのための「擁壁」が必要になります。

• リスク: 古い擁壁（大谷石や空石積みなど）は、現在の建築確認申請に通らない（＝安全性が証明できない）ことがあります。その場合、擁壁を造り直す必要があり、高さや長さによっては数百万円〜1千万円超の工事費がかかることもあります。
• 判断基準: 擁壁が「検査済証」のある適格擁壁かどうか。もし不適格なら、その改修費用を差し引いてもお得かどうかを計算する必要があります。

要注意ワード5：「告知事項あり（心理的瑕疵）」

いわゆる「事故物件」や、周辺に嫌悪施設（墓地、ゴミ処理場、暴力団事務所など）がある場合に使われる言葉です。

• リスク: 物理的な欠陥はありませんが、住む人の精神的な負担となります。また、将来売却する際も価格が低くなります。
• 判断基準: 気にするか気にしないかは個人の価値観次第ですが、内容は必ず不動産会社に詳細を確認してください。

これらのワードが図面にあったら、「だから安いのか」と納得した上で、そのリスクに対する対策費（擁壁工事費やセットバックによる面積減）を計算し、それでも買う価値があるかを判断しましょう。

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3. 現地チェック術①：土地の「形」と「高低差」が建築費を左右する

図面上の数字（坪数や価格）だけで土地を判断するのは危険です。必ず現地に足を運び、自分の目で確かめなければならないポイントがあります。

まずは、建築費用に直結する「土地の形状」と「高低差」のチェック術です。

旗竿地（敷地延長）の落とし穴

道路から細い通路（竿の部分）を通って、奥にある敷地（旗の部分）に入る形状の土地です。

我孫子の住宅街でもよく見かけます。相場より2〜3割安く、奥まっているので静かというメリットがありますが、以下の点に注意が必要です。

1. 重機が入るか？:
   通路部分の幅が2メートル〜2.5メートル程度しかない場合、家を建てるための大型重機やトラックが入っていけません。
   手運びや小型重機での作業になると、建築費（搬入費・小運搬費）が割増しになります。
2. ライフラインの距離:
   道路から建物までの距離が長いため、水道管やガス管、電気配線の引き込み距離が長くなり、その分工事費が高くなります。
3. 日当たりと風通し:
   四方を隣家に囲まれているため、1階の日当たりが悪くなりがちです。

傾斜地と「深基礎（ふかぎそ）」

一見平坦に見えても、敷地全体が緩やかに傾斜している土地や、道路よりも敷地が高い（または低い）土地は要注意です。

家を水平に建てるためには、土を盛ったり削ったりする造成工事が必要になります。

また、高低差がある場合、建物を支える基礎を深く作る「深基礎」工事が必要になることがあり、これも数十万円単位のコストアップ要因です。

我孫子の手賀沼周辺エリアなどは、眺望が良い反面、こうした高低差のある土地が多い傾向にあります。「眺望代」として建築費アップを許容できるかどうかが判断の分かれ目です。

境界杭（きょうかいぐい）は見つかるか？

格安土地、特に古い物件の場合、隣地との境界を示す「境界杭」が見当たらない、あるいは埋もれているケースが多々あります。

境界が不明確なままだと、購入後に「ブロック塀が越境している」「軒先が出ている」といったトラブルに巻き込まれます。

現地に行ったら、四隅にコンクリート杭や金属プレートがあるかを確認しましょう。もし見つからない場合は、売主に「引き渡しまでに確定測量を行って境界を明示してくれるか」を必ず確認してください。測量費用（数十万円〜）をどちらが負担するかは、大きな交渉ポイントです。

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4. 現地チェック術②：インフラと道路状況で「隠れコスト」を暴く

生活に欠かせない水・ガス・電気、そして道路。これらが「すぐに使える状態」かどうかで、初期費用は数百万円単位で変わります。

格安土地の場合、これらのインフラ整備が未了であるケースが多いため、現地での入念なチェックが不可欠です。

上下水道の「引き込み」はあるか？

更地の場合、地面を見て「水道メーター」や「公共桝（下水の最終枡）」があるか探してください。

もし敷地内にこれらがない場合、前面道路の本管から敷地内へ管を引き込む工事（取り出し工事）が必要になります。

• 費用目安: 道路の舗装復旧を含めると、我孫子市内の一般的なケースでも50万〜100万円程度かかることがあります。
• 前面道路に本管がない場合: さらに遠くから管を延長してくる必要があり、数百万円の莫大な費用がかかることもあります（他人の私道を通す場合は承諾料も必要）。

また、古い家が建っている場合でも安心できません。昔の水道管（13mm管など）は細すぎて、現代の生活（シャワーや食洗機など）の水圧に耐えられないため、太い管（20mm以上）に入れ替える工事が必要になることが多いです。

ガスの種類（都市ガス vs プロパンガス）

我孫子市内でも、エリアによっては都市ガスが来ておらず、プロパンガス（LPガス）指定の地域があります。

都市ガス本管が前面道路まで来ているか、引き込み管があるかを確認しましょう。プロパンガスの場合、ボンベの設置場所を確保する必要があります。ランニングコストも都市ガスより高くなる傾向があります。

前面道路は「公道」か「私道」か？

土地に接している道路が、市や国が管理する「公道」か、個人が所有する「私道」かは非常に重要です。

格安土地は、私道に面しているケースが多く見られます。

• 私道のリスク:
  私道の場合、道路の補修（穴ぼこ埋めなど）は所有者たちがお金を出して行わなければなりません。
  また、水道管やガス管を掘削して工事する際、私道所有者全員の「掘削承諾」が必要になります。もし承諾が得られなければ（ハンコ代として高額な承諾料を要求されるなど）、ライフラインを引き込むことができず、家が建てられないという最悪の事態も起こり得ます。

現地に行ったら、マンホールの蓋を見てみましょう。「我孫子市」のマークがあれば公道の可能性が高いですが、確実なのは法務局や市役所で「公図」や「道路台帳」を確認することです。晃南土地にご相談いただければ、すぐに調査いたします。

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5. 現地チェック術③：周辺環境と「見えないリスク」を五感で探る

図面やネットの地図だけでは分からない情報、それが「周辺環境」のリアルです。

我孫子で長く快適に暮らすためには、土地そのものだけでなく、その場所を取り巻く環境を「五感」を使ってチェックする必要があります。

音と振動、そして「臭い」

• 騒音: 近くに幹線道路（国道6号や356号など）や線路がある場合、車の走行音や電車の通過音を確認しましょう。平日と休日、昼と夜で交通量が違うこともあります。
• 振動: トラックなどの大型車が通った時、地面が揺れないか。地盤が弱いエリアでは振動が伝わりやすいです。
• 臭い: これが意外な盲点です。近くに養豚場や養鶏場、食品加工工場、下水処理場などがある場合、風向きによって臭いが流れてくることがあります。また、飲食店（焼肉屋やラーメン屋など）の排気口の向きも要チェックです。

近隣住民と「ゴミ屋敷」

隣地や向かいの家の様子を観察しましょう。

• 庭が荒れ放題でゴミが積まれている家はないか（ゴミ屋敷リスク、害虫・悪臭の原因）。
• 窓ガラスが割れたままの空き家はないか（放火や倒壊のリスク）。
• 境界付近に私物をはみ出して置いている家はないか。

これらは入居後の近隣トラブルの予兆です。土地が格安な理由は、実は「近隣に問題があるから」というケースも少なくありません。

ハザードマップと「過去の履歴」

我孫子市は、利根川と手賀沼に挟まれた地形であるため、水害リスクには敏感になる必要があります。

我孫子市の「ハザードマップ」を確認し、その土地が浸水想定区域に入っていないか、土砂災害警戒区域（がけ崩れリスク）に入っていないかを確認します。

また、近隣の古くから住んでいる人に「この辺りは昔、水が出たことはありますか？」と聞いてみるのも有効です。地元のリアルな証言は、どんなデータよりも信頼できることがあります。

電柱と標識の位置

敷地の目の前に電柱や道路標識、カーブミラーが立っていませんか？

これらが車の出し入れの邪魔になる場合、移設できるかどうかは電力会社や行政との協議になります。移設できない場合、駐車スペースの配置に大きな制約が出たり、車の出し入れに毎日ストレスを感じることになります。

格安であることには、必ず理由があります。

その理由が「物理的な欠陥」なのか、「環境的なデメリット」なのか、「法的な制限」なのか。

現地に足を運び、自分の目と耳と鼻で情報を収集することで、図面には書かれていない「真実」が見えてきます。

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6. 「建築条件付き土地」は本当にお得？格安のカラクリと賢い選び方

我孫子で格安土地を探していると、相場より明らかに安い物件の中に「建築条件付き売地」と書かれているものをよく見かけます。

「駅近でこの坪単価は破格だ！」と飛びつく前に、この販売形態の仕組み（カラクリ）を正しく理解しておく必要があります。

建築条件付き土地とは？

「この土地を売る代わりに、家を建てるのは指定された建築会社（売主またはそのグループ会社）に依頼してくださいね」という条件が付いた土地のことです。

一定期間内（通常3ヶ月）に建築請負契約を結ぶことが条件となります。

なぜ安いの？（カラクリ）

売主（不動産会社や工務店）にとっては、土地の売却利益だけでなく、その後の「建物の建築利益」も見込める案件です。

そのため、建物で利益が出る分、土地の価格を相場より低く設定して、集客しやすくしているケースが多いのです。つまり、「土地は安く見せるが、建物で帳尻を合わせる」というビジネスモデルと言えます。

メリットとデメリット

• メリット:
  • 総額（土地＋建物）で見ると、注文住宅としては比較的リーズナブルに抑えられることが多い。
  • 人気のエリア（我孫子駅や天王台駅の徒歩圏内など）でも、建売業者が抑えた良い土地が出てくる。
• デメリット:
  • 自分の好きなハウスメーカーや建築家を選べない。
  • 間取りや設備の自由度が、完全な注文住宅に比べて低い場合がある（セミオーダーに近い）。

賢い選び方

指定された建築会社の施工例やモデルハウスを必ず確認しましょう。「デザインが好み」「性能（断熱・耐震）が信頼できる」と思える会社であれば、格安で土地を手に入れる絶好のチャンスです。

逆に、「どうしても無垢材の家がいい」「特定の工法で建てたい」というこだわりがある場合、建築条件付き土地は避けるか、追加費用を払って「条件外し」の交渉をする必要があります。

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7. 格安土地の「値引き交渉」術：現地チェックで見つけた瑕疵を武器にする

ただでさえ安い格安土地ですが、さらなる値引き交渉は可能なのでしょうか？

答えは「イエス」です。ただし、「なんとなく安くして」では通りません。

第3章〜第5章で行った「現地チェック」で見つけたマイナスポイント（瑕疵・懸念点）を、交渉の材料（武器）として使うのがプロの交渉術です。

交渉材料になるポイント例

1. インフラ整備費:
   「水道の引き込み工事に80万円かかる見積もりが出ました。その分を考慮して、価格を調整していただけませんか？」
2. 残置物・庭木:
   「庭の大きな石や古木の撤去費用がかかるので、その分を値引きするか、売主負担で撤去して更地にしてください」
3. 測量・境界:
   「境界杭が見当たらないので、確定測量を売主負担で行うことを条件に購入します（実質数十万円の負担を売主に求める）」

タイミングと伝え方

交渉のタイミングは「買付証明書（購入申込書）」を出す時です。

「この価格なら買います」という意思表示と共に、「ただし、〇〇の工事費がかかるため」という根拠を添えて金額を提示します。

売主としても、「ただの冷やかし」ではなく「欠点を理解した上で、具体的に検討してくれている人」の話には耳を傾けやすいものです。特に、長く売れ残っている土地であれば、交渉が成立する可能性は十分にあります。

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8. 「土地＋建物＋造成費」の総額シミュレーションが成功の鍵

格安土地を購入して失敗する最大の原因は、「土地代」だけで予算を考えてしまうことです。

家づくりにかかる費用は、以下の3つの合計（トータルコスト）で考えなければなりません。

1. 土地購入費（諸費用含む）

土地代金に加え、仲介手数料、登記費用、不動産取得税などがかかります（土地代の約6〜10%程度）。

2. 敷地造成・インフラ整備費（ここが変動する！）

これが格安土地の落とし穴です。

• 地盤改良費: 50万〜150万円（地盤調査後に確定）
• 水道引き込み: 30万〜100万円
• 擁壁工事・土留め: 数十万〜数百万円
• セットバック・整地: 数十万円

3. 建物本体工事費（付帯工事含む）

昨今の建築資材高騰により、建物の坪単価も上がっています。外構工事（駐車場や門扉）や、照明・カーテン・エアコンなどの費用も忘れてはいけません。

シミュレーションの重要性

例えば、土地が相場より300万円安くても、造成と水道工事で400万円かかれば、トータルでは100万円高くなってしまいます。

晃南土地では、気になる土地が見つかった段階で、提携工務店と連携し、「この土地に家を建てるなら、造成やインフラで追加いくらかかるか」という概算見積もりを出し、トータルコストで比較検討できるようサポートしています。

表面価格に惑わされず、「総額」で判断することが、我孫子での土地探しを成功させる鉄則です。

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9. 我孫子での成功事例と失敗事例：実録！格安土地のビフォーアフター

知識として知っているだけでなく、実際の現場で何が起きるのか。晃南土地が取り扱った我孫子での事例をもとに、成功と失敗の分岐点を解説します。

【成功事例：Aさん（30代夫婦）】

• 土地: 我孫子駅徒歩15分。三角形の変形地（不整形地）。相場の7割程度の価格。
• 勝因: Aさんは「建物の形」にこだわりがなかったため、地元の設計事務所に依頼し、三角形の敷地形状を活かしたユニークで採光抜群の家を建てました。
• 結果: 土地代を大幅に浮かせた分、内装やキッチンにお金をかけ、雑誌に載るような理想の注文住宅が完成しました。「不整形地＝悪」ではなく「個性」と捉えた勝利です。

【失敗事例：Bさん（40代夫婦）】

• 土地: 手賀沼を望む絶景の傾斜地。相場よりかなり安い。
• 敗因: 景色に惚れ込み、インフラ調査をせずに購入。いざ建築しようとしたら、敷地内に水道管が来ておらず、前面道路（私道）の所有者から掘削承諾を得るのに難航。さらに、傾斜地のため「深基礎」が必要となり、基礎工事だけで想定より300万円オーバー。
• 結果: 建物本体のグレードを下げざるを得なくなり、希望していた設備を諦めることに。

教訓

「変形地」や「旗竿地」は、設計の工夫でカバーできる「良い安さ」の可能性があります。

一方、「インフラ未整備」や「地盤・擁壁の問題」は、お金でしか解決できない「悪い安さ」のリスクが高いです。ここを見極めるのがプロの役割です。

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10. よくある質問（FAQ）：我孫子の格安土地に関するQ&A

我孫子で土地探しをしているお客様からよくいただく質問にお答えします。

Q. 「古家付き土地」は解体してから売ってもらえますか？

A. 交渉次第ですが、基本は「現況渡し」が多いです。

売主が解体費用を負担して更地にする場合、その分が土地価格に上乗せされるのが一般的です。「古家付き」のまま安く購入し、自分で解体業者を手配した方が、中間マージンがなくトータルコストを抑えられるケースもあります。

Q. ネットに載っていない「未公開の格安土地」はありますか？

A. あります。

売主様の事情（近所に知られたくない等）や、造成工事中でまだ広告できない物件など、水面下の情報は地元の不動産会社に集まります。晃南土地にご来店いただければ、ネット非公開の情報もご紹介可能です。

Q. ハザードマップにかかる土地は避けるべきですか？

A. 価格とのバランスと、対策次第です。

我孫子の利根川・手賀沼沿いの低地エリアは、浸水リスクがある分、土地価格が安く設定されています。「盛り土（かさ上げ）」をして家を建てる、3階建てにして居住スペースを上にするなどの対策を講じ、リスクを許容できるなら、広くて安い土地が手に入ります。

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11. 我孫子の土地探し、隠れたリスクの診断は晃南土地へ

格安土地探しは、宝探しのようなワクワク感がある一方で、地雷を踏むリスクと隣り合わせです。

「安い！」と思って飛びついた土地が、実は建築不可能な土地だったり、莫大な造成費がかかる土地だったり…。そんな後悔をしてほしくありません。

私たち晃南土地は、創業以来、ここ我孫子市に根ざし、地域の不動産を見守り続けてきました。

我孫子の地盤、道路事情、条例、そして地元の職人さんとのネットワーク。これら全てを駆使して、お客様が気になっている土地の「真の実力（リスクとコスト）」を診断します。

• 「この土地、安すぎて怪しいけど大丈夫？」
• 「ここに家を建てるなら、総額いくらになる？」
• 「建築条件なしで、安い土地を探してほしい」

そんな疑問やご要望があれば、ぜひ晃南土地にご相談ください。

中央学院大学指定不動産店として、学生様から地域の皆様まで、長年にわたり信頼をいただいております。

安さの理由を解明し、安全で賢い土地選びを全力でサポートいたします。

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