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我孫子の空き家売却Q&A｜放置リスクと“今すぐやること”5つ

1. はじめに：我孫子の空き家、放置は「百害あって一利なし」の現実

千葉県我孫子市。都心へのアクセスが良く、手賀沼の自然に囲まれたこの街は、かつて多くのファミリーがマイホームを構えたベッドタウンです。しかし、時が経ち、世代交代が進む中で、実家を相続したものの住む予定がなく、そのままになっている「空き家」が急増しています。

「親が亡くなってから、なんとなくそのままにしている」

「将来誰かが住むかもしれないから、手放すのはもったいない」

「売却の手続きが面倒で、先送りにしている」

もし、あなたが我孫子市内に空き家をお持ちで、このような理由で放置されているとしたら、それは非常に危険な状態にあると言わざるを得ません。

2025年現在、国や自治体は空き家対策を急速に強化しており、放置された空き家に対する風当たりはかつてないほど強くなっています。固定資産税の増税、近隣トラブルによる損害賠償、そして資産価値の下落…。

空き家を放置することは、資産を守るどころか、あなたの家計と精神を蝕む「負債」を抱え続けることと同義なのです。

私たち晃南土地は、創業以来、ここ我孫子市に根ざし、数多くの空き家に関するご相談を受けてきました。

「もっと早く相談していれば、高く売れたのに…」

「放置したせいで、解体費用の方が高くなってしまった…」

そんな後悔の声を、私たちはもう聞きたくありません。

この記事では、我孫子で空き家を所有する方が直面する「放置リスク」をQ&A形式で解き明かし、手遅れになる前に「今すぐやるべき5つのこと」を具体的に解説します。

売却を検討している方はもちろん、「まだ決めていない」という方も、まずは現状を知ることから始めてください。大切な資産を「負動産」にしないための知恵が、ここにあります。

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2. 【Q&A】放置するとどうなる？我孫子の空き家リスクと金銭的損失

まずは、多くの方が抱く「空き家を放置することへの疑問」に対し、我孫子の実情と最新の法制度を交えてお答えします。漠然とした不安を、明確なリスクとして認識してください。

Q1. 誰も住んでいなくても、固定資産税は安いままですよね？

A. いいえ、放置すると税金が最大6倍になる可能性があります。

これまで、土地の上に建物（住宅）が建っていれば、「住宅用地の特例」により、土地の固定資産税は最大6分の1に軽減されていました。これが「空き家を解体せずに残しておく」最大の理由でした。

しかし、法律の改正により、倒壊の恐れがある「特定空き家」や、管理が不十分な「管理不全空き家」に指定されると、この特例が解除されることになりました。

我孫子市でもパトロールや通報による調査が強化されています。窓ガラスが割れていたり、庭木が道路にはみ出していたりするだけで、「管理不全」とみなされ、ある日突然、税金の通知額が跳ね上がるリスクがあります。

Q2. 建物が古くても、いつか売れますよね？

A. 放置期間が長いほど、売却価格は下がり、売れにくくなります。

家は「人が住まなくなる」と、驚くほどのスピードで劣化します。

換気不足によるカビや腐食、給排水管のサビ、シロアリ被害。これらは建物の価値をゼロにするだけでなく、解体費用の増大も招きます。

特に我孫子エリアは、比較的新しい住宅も供給されているため、ボロボロの空き家は「古家付き土地」として、解体費用分を値引きして売却せざるを得なくなります。

「いつか」ではなく「今」が、最も高く売れるタイミングなのです。

Q3. 何もしないで置いておくのが一番お金がかからないのでは？

A. 維持管理コストとリスクを計算すると、放置は大赤字です。

空き家を維持するには、固定資産税だけでなく、火災保険料、庭木の剪定費用、修繕費、そして定期的な見回りの交通費や手間がかかります。

さらに、万が一、屋根瓦が飛んで通行人に怪我をさせたり、火災が発生したりすれば、所有者責任（工作物責任）として多額の損害賠償を請求されます。

【空き家を放置した場合のコスト試算（年間）】

項目	費用の目安	備考
固定資産税・都市計画税	10万〜15万円	特定空き家指定で約40万〜60万円に急増
火災保険料	3万〜5万円	空き家は住宅用より割高になるケースも
維持管理費（除草等）	5万〜10万円	業者に委託した場合
水道光熱費（基本料）	2万〜3万円	通水・通電のため契約維持する場合
合計（年間）	約20万〜33万円	10年で200万〜300万円の出費

これだけのコストをかけて「誰も使わない家」を持ち続ける意味があるのか、冷静に考える必要があります。

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3. 今すぐやること①：「権利関係」と「境界」の確認（書類整理）

リスクを理解したところで、具体的に行動を始めましょう。

我孫子の空き家を売却するために、まず最初に行うべきは「書類の確認」です。いざ買主が見つかっても、ここが整っていないと契約できません。

1. 登記簿謄本（全部事項証明書）の確認

法務局で、現在の名義人が誰になっているかを確認します。

• 名義人が亡くなった親のまま: 相続登記（名義変更）が必要です。2024年4月から相続登記は義務化されており、放置すると10万円以下の過料の対象になります。
• 共有名義になっている: 兄弟などで共有している場合、売却には全員の同意と実印が必要です。疎遠になっている親族がいないか、早急に確認しましょう。

2. 権利証（登記識別情報）の捜索

売却時に必ず必要になる「権利証（または登記識別情報通知）」が手元にあるか探してください。実家の金庫や仏壇の引き出しなどにあることが多いです。紛失していても売却は可能ですが、別途手続き費用（数万円〜）がかかります。

3. 境界確認書（測量図）の有無

我孫子市内の古い分譲地では、隣地との境界杭（くい）が見当たらなかったり、図面と現況が食い違っていたりするケースが多々あります。

境界が確定していない土地は、トラブルを恐れて買主が敬遠するため、売却が難航します。

• 境界杭はあるか？
• 過去の測量図はあるか？
• お隣とのブロック塀はどちらの所有か？

これらが不明確な場合、土地家屋調査士による「確定測量」が必要になります。測量には数ヶ月かかることもあるため、早めの着手が売却成功の鍵です。晃南土地では、提携する調査士のご紹介も可能です。

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4. 今すぐやること②：室内の「残置物」処分と片付けの方針決定

空き家の売却で、所有者様が最も頭を悩ませるのが、家の中に残された大量の家財道具（残置物）です。

「思い出があって捨てられない」という気持ちは痛いほど分かりますが、売却において残置物は最大の障害となります。

「空っぽ」にすることが高値売却の基本

一般の個人の方へ高く売却（仲介）したい場合、原則として引き渡しまでに室内を「空」にする必要があります。

家具や荷物が残ったままだと、

• 部屋が狭く、古く見える。
• 生活感が強く、買主が新生活をイメージできない。
• 「片付け費用がかかる」という理由で、大幅な値引き交渉の材料にされる。
  といったデメリットがあります。

片付けの3つの方法と費用感

我孫子で残置物を処分するには、以下の方法があります。

1. 自分たちで処分する

• メリット: 費用が安い（ゴミ袋代や粗大ゴミ処理券代のみ）。
• デメリット: 労力と時間が膨大にかかる。我孫子市のゴミ出しルールに従い、分別して指定日に出す必要があるため、遠方に住んでいる場合は現実的ではありません。

2. 遺品整理業者・不用品回収業者に依頼する

• メリット: 短期間（1日〜数日）ですべて片付く。買取可能なものは買い取ってもらえる。
• デメリット: 費用がかかる。一般的な4LDKの戸建てで、荷物が多い場合、30万〜50万円程度かかることもあります。

3. 不動産会社に「買取」してもらう（荷物そのまま）

• メリット: 片付け不要。荷物がそのままでも、不動産会社が現状のまま買い取ってくれます（処分費は売買代金から調整）。
• デメリット: 仲介で売るよりも売却価格は下がります。

【アドバイス】

まずは「重要なもの（権利証、通帳、思い出の品）」だけを自分たちで持ち帰り、残りは業者に任せるのが、精神的にも体力的にも最も負担が少ない方法です。晃南土地では、信頼できる遺品整理業者の紹介も行っています。

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5. 今すぐやること③：不動産会社による「プロの査定」を受ける

書類を確認し、片付けの目処が立ったら、いよいよ売却活動のスタートラインです。

しかし、ここでいきなり「売り出し」てはいけません。まずは、その空き家が「いくらで売れるのか」、そして「どのような売り方が適しているのか」を知るために、プロによる査定を受ける必要があります。

「机上査定」と「訪問査定」の違い

• 机上査定（簡易査定）:
  住所や面積などのデータだけで、周辺の成約事例から概算価格を算出します。ネットの一括査定などがこれにあたります。あくまで「目安」を知るためのものです。
• 訪問査定（実査定）:
  不動産会社の担当者が実際に現地に行き、建物の状態、日当たり、道路の状況、境界、越境物の有無などを細かくチェックして、精度の高い査定価格を出します。

我孫子の空き家の場合、必ず「訪問査定」を依頼してください。

なぜなら、古い物件ほど「データには現れない個別要因」が価格に大きく影響するからです。

「建物は古いが、リフォームすれば十分使える（＝中古住宅として売れる）」のか、

「シロアリ被害があり、解体しなければならない（＝土地として売る）」のか。

この判断によって、売却価格と戦略は180度変わります。

晃南土地の査定で見極めるポイント

私たち晃南土地が我孫子の空き家を査定する際、特に以下の点を見極めます。

1. 建物の「使える度」:
   昭和56年以前の「旧耐震基準」か、それ以降の「新耐震基準」か。雨漏りや傾きはあるか。リフォーム費用はどれくらいかかりそうか。
2. 解体費用の見積もり:
   もし土地として売る場合、解体にいくらかかるか。前面道路が狭いと重機が入らず、手壊しとなり費用が割高になることがあります。
3. 市場のニーズ:
   そのエリア（我孫子駅近、天王台、郊外など）で、今どのような物件が求められているか。

「固定資産税評価額」は、売却価格の参考にはなりません。市場で実際に売れる「実勢価格」を知ることが、失敗しない売却の第一歩です。

査定は無料です。「まだ売ると決めていないけれど、現状を知りたい」という段階でも構いません。まずはプロの目を入れることを強くお勧めします。

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6. 今すぐやること④：「仲介」か「買取」か？出口戦略を決める

査定を受け、価格の目安がわかったら、次は「どう売るか」という販売方法を決定します。

不動産の売却には、大きく分けて「仲介（ちゅうかい）」と「買取（かいとり）」の2種類があります。特に我孫子の古い空き家の場合、どちらを選ぶかで、手元に残るお金と「安心感」が大きく変わります。

1. 仲介（時間をかけて高く売りたい）

不動産会社が間に入り、広く一般の買主（居住用として探している個人など）を探す方法です。

• メリット: 市場相場（実勢価格）で売れる可能性が高く、手取り額を最大化できます。
• デメリット:
  • 買主が見つかるまで時間がかかる（数ヶ月〜1年）。
  • 内見の対応が必要。
  • 「契約不適合責任」のリスクがある（後述）。
• 向いている物件: 築年数が浅い、リフォーム済み、駅近の好立地など、一般の人が「住みたい」と思える物件。

2. 買取（手間なく早く手放したい）

不動産会社が買主となり、直接買い取る方法です。

• メリット:
  • 即現金化: 最短数日〜1ヶ月程度で決済可能。
  • 手間なし: 残置物がそのままでもOK。内見対応も不要。
  • 責任免除: 最大のメリットは、売却後の「契約不適合責任」が免責（ゼロ）になることです。売った後に雨漏りやシロアリが見つかっても、売主は責任を負う必要がありません。
• デメリット: 売却価格が相場の7割〜8割程度になります（不動産会社がリフォーム等のリスクを負うため）。
• 向いている物件: 築年数が古い（旧耐震）、雨漏りやシロアリ被害がある、荷物が大量に残っている、相続税の納税期限が迫っている物件。

【プロのアドバイス】

我孫子の古い実家（空き家）の場合、多少安くなっても「買取」を選ばれる方が増えています。

売った後に「配管が壊れていたから直してくれ」と言われる精神的ストレスから解放され、親族間でスパッと現金を分けられる「後腐れなさ」が選ばれる理由です。晃南土地では、仲介と買取の両方の査定額を提示し、比較検討していただくことが可能です。

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7. 今すぐやること⑤：最強の節税「空き家3,000万円特別控除」の期限確認

空き家を売却して利益が出た場合、通常は約20%の税金（譲渡所得税）がかかります。しかし、相続した実家であれば、一定の要件を満たすことで、利益から最大3,000万円を差し引ける（つまり税金をゼロにできる可能性がある）特例があります。

これが「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」です。

この特例を使うには、絶対に守らなければならない「期限」があります。これを過ぎると、数百万円単位で損をする可能性があります。

【特例の適用要件（主なもの）】

1. 期限: 相続開始があった日（亡くなった日）から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること。
2. 建築時期: 昭和56年5月31日以前に建築された家屋（旧耐震基準）であること。※マンションは対象外
3. 居住状況: 亡くなった方が一人暮らしをしていたこと（老人ホーム入所等の例外あり）。
4. 売却価格: 売却代金が1億円以下であること。
5. 状態: 「耐震リフォーム」をするか、「解体して更地」にして引き渡すこと。

【2024年の重要改正：解体は「後」でもOKに！】

これまで、この特例を使うには「引き渡しまで（売買契約前）」に売主が自費で解体する必要があり、リスクが高い制度でした。

しかし、改正により、売却（引き渡し）の翌年2月15日までに、買主が解体や耐震改修を行えば、特例が適用されるようになりました。

これにより、「古家付き土地」として売却し、解体費用を買主負担（または売買代金から相殺）にするスキームでも、節税メリットを享受しやすくなっています。

我孫子には昭和50年代の団地や戸建てが多く、この特例の対象となる物件が数多く存在します。「あと数ヶ月早ければ使えたのに…」とならないよう、相続発生から3年以内という期限を常に意識して動いてください。

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8. もし「売れない」場合はどうする？値下げ・隣地・寄付の最終手段

「売りに出したけれど、半年経っても問い合わせがない…」

我孫子市内の駅から遠いエリアや、再建築不可などの悪条件がある空き家では、こうした事態も起こり得ます。

万が一「売れない」場合の打開策（プランB）も知っておきましょう。

策1：大幅な「価格改定（値下げ）」

厳しい現実ですが、売れない最大の理由は「価格」です。

維持管理コスト（年間数十万円）と将来のリスクを考えれば、たとえ二束三文であっても、手放せるなら御の字という考え方も必要です。「0円でもいいから引き取ってほしい」という価格帯まで下げれば、投資家やDIY愛好家などの需要に引っかかる可能性があります。

策2：隣地所有者への打診

その土地を最も高く評価してくれる可能性があるのは、実は「お隣さん」です。

「隣地を買えば敷地が広くなり、資産価値が上がる」「子供の家を建てられる」といったメリットがあるため、相場に近い価格で買ってくれるケースがあります。晃南土地では、売主様に代わって隣地の方へ丁重に購入の打診を行うことも可能です。

策3：空き家バンクへの登録

我孫子市が運営する「空き家バンク」に登録することで、民間の不動産サイトでは届かない層（田舎暮らし希望者など）にアピールできます。成約時に片付け費用の補助が出る場合もあります。

策4：相続土地国庫帰属制度

どうしても売れない場合、一定の要件（建物を解体して更地にする等）を満たせば、国に土地を引き取ってもらう制度（有料）もあります。解体費用と負担金（10年分の管理費）がかかりますが、永遠に管理責任を負うよりはマシという場合の最終手段です。

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9. 実録：我孫子での空き家売却「成功」と「失敗」の分かれ道

知識として知っているだけでなく、実際の現場で何が起きているのか。晃南土地が取り扱った我孫子での事例をもとに、成功と失敗の分岐点を解説します。

【成功事例：Aさん（築45年・天王台駅徒歩15分）】

• 行動: 相続直後、四十九日が過ぎてすぐに晃南土地へ相談。
• 戦略: 家財道具を業者に依頼して即撤去。「更地渡し条件付き」で売り出し、解体費用は決済時に売買代金から支払う特約を設定。
• 結果: 売り出しから2ヶ月で、近隣の住み替え客に成約。「3,000万円特別控除」の期限内だったため、税金もゼロに抑えられ、手取り額を最大化できた。
• 勝因: 「初動の早さ」と「特例の活用」。

【失敗事例：Bさん（築50年・我孫子駅バス便）】

• 行動: 「忙しいから」と3年間放置。庭木が伸び放題になり、近隣からクレームが入る。
• 状況: 慌てて売ろうとしたが、放置期間中に雨漏りが進行し、床が抜け落ちる寸前に。
• 結果: 一般の買主には「怖くて買えない」と敬遠され、結局、足元を見られた価格で買取業者に安く買い叩かれた。さらに、3年の期限を過ぎていたため、税金の特例も使えず。
• 敗因: 「放置による劣化」と「期限切れ」。

空き家対策において、「時間は敵」です。早めに動くことが、結果的に最も多くの資産を守ることにつながります。

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10. パートナー選び：我孫子で空き家を売るなら「地域密着」が強い理由

空き家の売却は、単なる不動産取引ではありません。

残置物の撤去、庭木の剪定、解体工事、測量、登記、税務申告…。これら多くの専門家をコーディネートする「プロジェクト」です。

だからこそ、パートナーとなる不動産会社選びが重要になります。

大手不動産会社 vs 地域密着店

• 大手: ネットワークは広いが、古い空き家や郊外の物件には消極的な場合がある。「更地にしてから来てください」と言われることも。
• 地域密着店（晃南土地など）: 我孫子の事情に精通しており、地元の解体業者、遺品整理業者、司法書士との太いパイプがある。どんな状態の物件でも、「どうすれば売れるか」を親身に考える。

晃南土地の「ワンストップ・サービス」

私たち晃南土地は、売却の仲介だけでなく、以下のようなお困りごとを窓口一つで解決します。

• 「荷物がそのままだ」 → 提携の遺品整理業者で見積もり・手配します。
• 「解体すべきかわからない」 → 解体見積もりを取り、更地渡しと古家付きのどちらが得かシミュレーションします。
• 「権利証がない」 → 提携司法書士と連携し、手続きを進めます。

我孫子の空き家問題は、我孫子のプロに任せるのが一番の近道です。

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11. まとめ：空き家問題は「相談」からすべてが動き出す

ここまで、我孫子の空き家に関するリスクと、今すぐやるべき5つのことについて解説してきました。

1. 権利確認: 登記と境界をチェックする。
2. 片付け: 室内を空にする（または方針を決める）。
3. 査定: プロの実勢価格を知る。
4. 販売方法: 仲介か買取か、自分に合う方を選ぶ。
5. 期限管理: 税金の特例期限（3年）を逃さない。

これらを一人で抱え込み、全てを完璧にこなそうとする必要はありません。

最も重要なのは、「放置をやめて、誰かに相談する」という最初の一歩を踏み出すことです。

私たち晃南土地は、創業以来、ここ我孫子市に根ざし、地域の皆様の不動産に関するお悩みを解決してきました。

中央学院大学指定不動産店として、学生様から地域の皆様まで、長年にわたり信頼をいただいております。

「実家をどうするか、まだ決心がついていない」

「とりあえず査定額だけ知りたい」

そんな段階でも構いません。まずは晃南土地まで、お気軽にお話しください。

お客様の思い出が詰まった大切な資産を、負債ではなく「次の幸せ」につなげるために。私たちが全力でサポートいたします。

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