空室対策のリフォームは元が取れる？｜費用と回収年数の目安
柏市や千葉県我孫子市でアパートやマンションの一室を貸しているオーナーの方の中には、空室が続いている部屋を前にして、リフォームをするべきか迷っている方もいらっしゃるのではないでしょうか。
「100万円かけてリフォームして、本当にその分を取り戻せるのだろうか」
リフォームの見積もりを手にしたとき、こう感じる方は少なくないはずです。結論から言うと、空室対策のリフォームが元を取れるかどうかは、「かけた費用を、何年で取り戻せるか」という回収年数で考えると判断しやすくなります。
- リフォームで増える収入は、家賃アップ分と、空室期間が短くなる分の2つ
- 回収年数は、リフォーム費用を1年あたりに増える収入で割って計算する
- 回収年数が、設備が使える年数や、物件を持ち続ける予定の年数より短いかどうかが判断の目安になる
この記事では、空室に悩むオーナーの方に向けて、空室対策リフォームの種類と考え方、回収年数の計算式と仮の例での検算、家賃の値下げとの比べ方、やりすぎリフォームの注意点、原状回復との違い、税務上の扱いまでを整理します。空室対策を募集の段階から相談したい方は、「晃南土地」の賃貸管理サービスもあわせてご覧ください。
空室対策のリフォームは「回収年数」で判断する
空室対策のリフォームを考えるとき、「きれいにすれば埋まるはず」という感覚だけで決めてしまうと、かけた費用に見合う効果が出ないことがあります。
リフォームは「投資」として考える
空室対策のリフォームは、将来の家賃収入を増やすための投資です。投資である以上、かけた費用と、それによって増える収入を比べることが欠かせません。
| 考え方 | 判断の軸 | 起こりやすいこと |
|---|---|---|
| 感覚で決める | 古いから直す、見た目を良くしたい | 費用に見合う効果が出ない場合がある |
| 数字で決める | 何年で費用を取り戻せるか | 工事の範囲や予算を絞り込みやすい |
全国の空き家のおよそ半数は賃貸用
総務省統計局の令和5年住宅・土地統計調査によると、全国の空き家は900万2千戸、空き家率は13.8％で、いずれも過去最多・過去最高とされています。このうち、賃貸用の空き家は443万6千戸で、空き家全体のおよそ半数にあたります。入居者が物件を選ぶ立場にある中で、選ばれるための工夫が求められていると言えます。
ただし、選ばれるための手段はリフォームだけではありません。家賃や募集条件の見直し、写真や募集文の工夫など、費用をかけずにできる対策もあります。リフォームは、その中の選択肢の一つとして比べることが大切です。
空室対策リフォームの主な種類
空室対策のリフォームには、いくつかの種類があります。費用のかかり方や、入居者への訴求のしかたがそれぞれ異なります。
| 種類 | 内容の例 | 特徴 |
|---|---|---|
| 内装の刷新 | 壁紙・床材の張り替え、アクセントクロス | 比較的費用を抑えやすく、写真映えにつながる |
| 水回りの交換 | 洗面台・トイレ・キッチン・浴室の交換 | 費用は大きくなりやすいが、内見での印象に直結する |
| 設備の追加 | 独立洗面台、温水洗浄便座、モニター付きインターホン、宅配ボックス、インターネット設備 | 入居者が条件検索で使う項目に関わる |
| 間取りの変更 | 2DKから1LDKへの変更など | 費用と工期が大きく、ターゲットが変わる |
| 外観・共用部の改善 | エントランス、照明、外壁、ゴミ置き場 | 建物全体の印象を変え、全室に効果が及ぶ |
部屋単位か、建物全体か
内装や水回り、間取りの変更は、部屋ごとに行うリフォームです。一方で、外観や共用部の改善は、建物全体に効果が及びます。空室が特定の部屋に集中しているのか、建物全体で空室が出ているのかによって、手を入れる場所の考え方が変わります。
入居者が重視する点から逆算する
どのリフォームを選ぶかは、その物件に住みたい人が何を重視するかから考えることが大切です。単身者向けか、ファミリー向けか、学生が多いエリアか、社会人が多いエリアかによって、効果の出やすいリフォームは変わります。どの設備から優先して投資するかの考え方は、『賃貸設備投資の優先順位を徹底解説｜限られた予算で空室対策・入居者満足を最大化する方法』で詳しく整理しています。
回収年数の計算式
ここからは、リフォームの費用を何年で取り戻せるかを計算する方法を紹介します。
基本の式
回収年数は、次の式で計算します。
回収年数（年）＝ リフォーム費用 ÷ 1年あたりに増える収入
1年あたりに増える収入は、リフォーム後の年間家賃収入から、リフォームをしなかった場合の年間家賃収入を差し引いて求めます。
1年あたりに増える収入 ＝ リフォーム後の年間家賃収入 − リフォームしない場合の年間家賃収入
年間家賃収入は「家賃×入居している月数」で考える
年間家賃収入は、満室を前提にするのではなく、1年のうち入居者がいる月数を使って計算すると、実態に近くなります。
年間家賃収入 ＝ 月の家賃 × 1年のうち入居している月数
リフォームの効果は、家賃が上がることだけでなく、空室の期間が短くなることにも表れます。この2つを分けて考えることで、どちらの効果が大きいのかが見えやすくなります。
空室期間の見込みは過去の記録から置く
リフォームしない場合の入居月数は、その部屋の過去数年の入居と退去の記録から見込むと、実態に近い数字になります。たとえば、過去3年間で空室だった月数の合計を3で割れば、1年あたりの平均の空室月数が分かります。リフォーム後の入居月数は、同じ建物の中でリフォーム済みの部屋があればその実績を、なければ周辺の似た条件の物件の募集状況を参考に、控えめに見込んでおくと、計算が楽観的になりすぎるのを防げます。
利回りとして見ることもできる
回収年数の逆数をとると、リフォーム費用に対して毎年どのくらいの収入が増えるかという利回りの形で表すこともできます。
リフォームの利回り（％）＝ 1年あたりに増える収入 ÷ リフォーム費用 × 100
仮の例で回収年数を計算する
ここからは、説明のための仮の例を使います。実在の物件の数字ではなく、実際のリフォーム費用や家賃、空室の期間は、物件の状態・立地・工事の内容によって大きく変わります。
仮の例の前提
| 項目 | リフォームしない場合 | リフォームした場合 |
|---|---|---|
| 間取り | 単身者向けの1K | 同じ |
| 月の家賃 | 5万円 | 5.5万円 |
| 1年のうち入居している月数 | 9か月 | 11か月 |
| リフォーム費用 | なし | 120万円 |
この仮の例では、内装の刷新と水回りの設備交換をあわせて120万円かかり、家賃を5,000円上げられ、1年のうち空室の月数が3か月から1か月に短くなると仮定しています。
計算してみる
リフォームしない場合の年間家賃収入は、次のとおりです。
5万円 × 9か月 ＝ 45万円
リフォームした場合の年間家賃収入は、次のとおりです。
5.5万円 × 11か月 ＝ 60.5万円
1年あたりに増える収入は、60.5万円 − 45万円 ＝ 15.5万円です。
回収年数は、120万円 ÷ 15.5万円 ≒ 7.7年になります。
利回りで表すと、15.5万円 ÷ 120万円 × 100 ≒ 12.9％です。
増える収入の内訳を分けて見る
増える15.5万円を、家賃アップの効果と空室期間短縮の効果に分けてみます。
| 効果 | 計算 | 金額 |
|---|---|---|
| 空室期間の短縮 | 5万円 × 2か月 | 10万円 |
| 家賃アップ | 5,000円 × 11か月 | 5.5万円 |
| 合計 | 15.5万円 |
この仮の例では、増える収入の多くが、家賃アップよりも空室期間の短縮によるものでした。空室が長引いている部屋ほど、リフォームで入居が早まったときの効果が大きくなる可能性があります。
工事中の空室期間も費用に含める
リフォームの工事中は、部屋を貸すことができません。工事に1か月かかるなら、その間に入るはずだった家賃も、リフォームにかかる費用の一部と考えることができます。仮の例で、工事のために家賃5万円の1か月分を失うとすると、実質的な費用は120万円 ＋ 5万円 ＝ 125万円となり、回収年数は125万円 ÷ 15.5万円 ≒ 8.1年になります。退去後の空室期間に工事を行えば、この影響を小さくできます。
条件が変わると回収年数はどう動くか
仮の例の前提は、あくまで見込みです。見込みどおりにいかなかった場合に、回収年数がどう変わるかを確かめておくことが大切です。
| 条件の変化 | 1年あたりに増える収入 | 回収年数 |
|---|---|---|
| 仮の例の基本条件 | 15.5万円 | 約7.7年 |
| 家賃は上がらず5万円のまま、入居11か月 | 10万円 | 12年 |
| 家賃5.5万円、入居10か月にとどまる | 10万円 | 12年 |
| リフォーム費用が150万円に増える | 15.5万円 | 約9.7年 |
家賃を上げられなかった場合は、5万円 × 11か月 ＝ 55万円で、増える収入は55万円 − 45万円 ＝ 10万円となり、120万円 ÷ 10万円 ＝ 12年です。入居が10か月にとどまった場合も、5.5万円 × 10か月 ＝ 55万円で、同じく12年になります。費用が150万円に増えた場合は、150万円 ÷ 15.5万円 ≒ 9.7年です。
このように、見込みが少しずれるだけで、回収年数は数年単位で変わります。家賃をいくらに設定できるか、どのくらい早く入居が決まるかは、周辺の相場や募集の状況から慎重に見込むことが大切です。
建物全体の改善は全室の効果を合わせて考える
外観や共用部の改善は、1つの部屋ではなく建物全体に効果が及びます。この場合は、全室分の効果を合わせて回収年数を計算します。仮に、6室のアパートで共用部の照明やエントランスの改善に60万円かかり、1室あたり1年に1万円ずつ収入が増えると見込むと、1年あたりに増える収入は1万円 × 6室 ＝ 6万円で、回収年数は60万円 ÷ 6万円 ＝ 10年です。ただし、共用部の改善が家賃や入居の早さにどこまで表れるかは見込みにくいため、既存の入居者に長く住んでもらえる効果なども含めて、幅を持って考えることが大切です。
リフォームと家賃の値下げを比べる
空室対策には、リフォームのほかに、家賃を下げるという選択肢もあります。どちらが有利かを、同じ考え方で比べてみます。
値下げの場合を仮の例で計算する
仮の例で、リフォームをせずに家賃を5,000円下げて4.5万円にし、1年のうち入居している月数が11か月になると仮定します。
4.5万円 × 11か月 ＝ 49.5万円
リフォームをしない場合の45万円と比べて、1年あたり4.5万円増える計算です。費用はかかりません。
| 対策 | 費用 | 1年あたりに増える収入 |
|---|---|---|
| 何もしない | なし | 基準（45万円） |
| 家賃を下げる | なし | 4.5万円 |
| リフォームする | 120万円 | 15.5万円 |
比べるときに見ておきたいこと
リフォームは、1年あたりに増える収入では値下げを上回りますが、120万円を先に支払う必要があります。リフォームと値下げの差は、1年あたり15.5万円 − 4.5万円 ＝ 11万円で、120万円の費用をこの差額で取り戻すには、120万円 ÷ 11万円 ≒ 10.9年かかる計算です。
一方で、家賃を一度下げると、次の入居者の募集でも同じ水準が基準になりやすく、物件を売るときの評価にも影響する可能性があります。また、同じ建物の中で家賃に差が出ると、既存の入居者との関係に配慮が必要になることもあります。短期の数字だけでなく、長い目で見た影響も含めて比べることが大切です。家賃設定の考え方は、『我孫子の賃貸オーナーが知っておくべき「家賃設定の科学」｜相場より高くても埋まる物件と、安くしても決まらない物件の違い』で詳しく紹介しています。
回収年数の目安をどう置くか
回収年数を計算したら、それが長いのか短いのかを判断する基準が必要です。一律の正解はありませんが、次の2つと比べる考え方があります。
設備や内装が使える年数と比べる
リフォームで取り付けた設備や張り替えた内装は、いずれまた交換が必要になります。回収年数が、その設備や内装が使える年数より長い場合は、費用を取り戻す前に次の交換時期が来てしまう可能性があります。たとえば、壁紙のように入居者の入れ替わりごとに張り替えることがある部分に大きな費用をかける場合は、とくに注意が必要です。
物件を持ち続ける予定の年数と比べる
数年以内に物件を売ることを考えている場合、回収年数がそれより長ければ、持っている間に費用を取り戻せないことになります。ただし、リフォームによって物件の状態が良くなり、売却時の評価に反映される可能性もあるため、売却まで含めて考えることが大切です。
自己資金か借入かでも判断は変わる
リフォームの費用を自己資金でまかなうか、借入でまかなうかによって、手元の資金への影響は変わります。借入の場合は利息も費用に加わるため、回収年数は計算より長くなります。
大規模修繕の予定とも照らし合わせる
近いうちに外壁や屋根の大規模修繕が控えている場合は、そちらにも資金が必要になります。回収年数が短いリフォームであっても、手元の資金が大規模修繕の時期に足りなくなるようでは、建物を守るための修繕が後回しになりかねません。空室対策のリフォームは、建物全体の修繕計画と手元資金の見通しを並べたうえで、実施する時期と範囲を決めることが大切です。
空室の続く部屋のリフォームをするかどうか、見積もりをもとに一緒に数字を整理したい方は、空室対策のリフォームについて「晃南土地」に相談するからお気軽にご連絡ください。募集から管理までお任せいただく場合の内容は、「晃南土地」の賃貸管理サービスで紹介しています。
やりすぎリフォームに注意する
空室対策のリフォームでは、費用をかけすぎることにも注意が必要です。
エリアの家賃の上限を超えるグレード
どれだけ部屋をきれいにしても、そのエリア、その駅からの距離、その築年数の物件として入居者が払える家賃には上限があります。上限を超えるグレードのリフォームをしても、家賃に上乗せできず、回収年数が長くなるだけになるおそれがあります。
オーナーの好みで選ぶ
オーナー自身が住むなら選びたい設備や内装が、入居を検討する人にとっても魅力的とは限りません。入居者が条件検索で使う項目や、内見で目に留まりやすい部分に費用を集中させるほうが、効果が出やすい傾向があります。
空室の原因がリフォームで解決しないケース
空室の原因が、家賃が相場より高いこと、募集の写真や情報が少ないこと、募集の時期がずれていることなどにある場合、リフォームをしても空室が解消しないことがあります。リフォームの前に、空室の原因がどこにあるのかを確かめることが大切です。募集条件の見直しについては、『「ペット可・楽器可・二人入居可」で入居率を上げる｜我孫子の空室対策に効く「募集条件の見直し」完全ガイド』で詳しく解説しています。
原状回復・修繕との違い
空室対策のリフォームは、退去後の原状回復や、故障した設備の修繕とは目的が異なります。
| 区分 | 目的 | 回収年数の考え方 |
|---|---|---|
| 原状回復 | 退去後の部屋を元の状態に整える | 次の入居者を迎えるための前提となる費用 |
| 修繕 | 故障や劣化を直し、使える状態を保つ | 貸し続けるために必要な費用 |
| 空室対策のリフォーム | 物件の魅力を高め、家賃や入居率を上げる | 増える収入で費用を取り戻せるかを計算する |
回収年数で判断するのは、主に3つ目の空室対策のリフォームです。ただし、原状回復や修繕のタイミングにあわせてリフォームを行うと、工事をまとめられ、空室の期間や費用を抑えられる場合があります。退去が出たときに、原状回復だけで済ませるか、この機会にリフォームまで行うかを判断するとよいでしょう。
税務上の扱い｜修繕費と資本的支出
リフォームにかかった費用は、税務上、修繕費になる場合と、資本的支出になる場合があります。
国税庁の説明
国税庁は、通常の維持管理や修理のために支出されるものは修繕費として必要経費になる一方、資産の使用可能期間を延長させたり、資産の価値を高めたりする部分の支出は資本的支出とされ、減価償却の方法により各年分の必要経費に算入するとしています。また、修繕費と資本的支出の区別は、修繕や改良という名目によるのではなく、その実質によって判定するとしています。
国税庁の説明では、たとえば用途変更のための模様替えなど、改造または改装に直接要した金額は、原則として資本的支出になるとされています。一方で、一つの修理、改良などの金額が20万円未満のときや、おおむね3年以内の期間を周期として行われるときなどは、修繕費として必要経費に算入できるとされています。
回収年数との関係
修繕費になるか資本的支出になるかによって、経費として計上できる時期が変わり、その年の税額に影響します。回収年数の計算は税金を差し引く前の数字で行い、税務上の扱いは別に確認するのが分かりやすい方法です。税務上の具体的な判断は、晃南土地が提携する税理士と連携してサポートします。
補助金は条件を確認してから
リフォームの内容によっては、国や自治体の補助金の対象になる場合があります。ただし、補助金には対象となる工事や建物、申請の時期、予算の上限などの条件があり、工事の契約や着工の前に申請が必要なものもあります。
補助金を使えれば、リフォーム費用が下がり、回収年数は短くなります。一方で、補助金の条件に合わせるために、本来必要のない工事まで行うと、かえって費用がかさむこともあります。補助金は「使えれば回収年数が短くなる要素」として考え、最新の要件は各制度の公式ページでご確認ください。
柏・千葉県我孫子市で空室対策リフォームを考えるときの視点
エリアと入居者の層を見る
柏市はJR常磐線の柏駅・北柏駅・南柏駅のほか、東武アーバンパークラインやつくばエクスプレスの駅があり、千葉県我孫子市はJR常磐線と成田線が通っています。同じ市内でも、駅からの距離や周辺の環境によって、単身者が多いエリア、ファミリーが多いエリア、学生が多いエリアなど、入居者の層は異なります。リフォームの内容は、その物件を探す人の層に合わせて決めることが大切です。
繁忙期から逆算して計画する
賃貸の募集は、進学・就職・転勤が重なる1月から3月に動きが大きくなりやすい傾向があります。リフォームには、見積もり、工事の手配、工期がかかるため、繁忙期に募集を始めたい場合は、秋のうちから計画を始めておくと間に合わせやすくなります。9月から10月は、年明けの募集に向けた準備を考え始めるよい時期です。繁忙期に合わせた募集の考え方は、『賃貸の繁忙期・閑散期に合わせた募集戦略｜我孫子エリアの動きから逆算する空室ゼロの年間計画』で紹介しています。
周辺の競合物件と比べる
リフォームの内容を決める前に、同じエリア・同じ家賃帯で募集されている物件の設備や内装を確かめておくと、どこまで手を入れれば選ばれやすくなるのかが見えてきます。周辺の物件と比べて見劣りする部分を優先して改善することで、費用を抑えながら効果を出しやすくなります。
リフォーム前に確認したいチェックリスト
空室対策のリフォームを決める前に、次の点を確認しておくと、判断の材料がそろいます。
□ 空室の原因を確かめた（家賃・募集条件・写真・時期・設備のどれか）
□ 同じエリア・家賃帯の競合物件の設備と内装を確認した
□ リフォーム後に設定できる家賃を、周辺の相場から見込んだ
□ リフォーム後に短くなりそうな空室期間を見込んだ
□ 複数の工事内容で見積もりを取り、費用を比べた
□ 回収年数を計算し、見込みがずれた場合の数字も確かめた
□ 家賃の値下げなど、費用をかけない対策とも比べた
□ 設備や内装が使える年数、物件を持ち続ける予定の年数と比べた
□ 税務上の扱いや補助金の条件を確認した
見積もりは内容ごとに分けてもらう
見積もりを取るときは、工事の内容ごとに金額を分けてもらうと、どの工事を行い、どの工事を見送るかを判断しやすくなります。すべてを一度に行うのではなく、効果の大きそうな工事から優先して行うという選択もできます。
リフォーム後の募集まで準備しておく
リフォームが終わったら、その効果を募集に反映させることで、はじめて空室期間の短縮につながります。新しくした設備や内装が伝わる写真を撮り直し、募集の情報に設備の項目を漏れなく登録しておくことが大切です。せっかくリフォームしても、募集の写真や情報が以前のままでは、入居を検討する人に変化が伝わりません。写真や募集文の工夫は、『空室期間を短くする「物件の見せ方」｜我孫子の賃貸管理現場が実践する写真・募集文の作り方』で詳しく紹介しています。
よくある質問
空室対策のリフォームは、何年で元が取れれば良いですか？
一律の基準はありません。回収年数が、リフォームした設備や内装が使える年数、物件を持ち続ける予定の年数より短いかどうかを目安に考える方法があります。見込みがずれた場合の回収年数もあわせて確かめておくと安心です。
リフォームと家賃の値下げ、どちらを先に考えるべきですか？
空室の原因によって変わります。家賃が相場より高いことが原因であれば、値下げや募集条件の見直しが効果的な場合があります。設備や内装の古さが原因であれば、リフォームを検討する余地があります。どちらも、1年あたりに増える収入で比べると判断しやすくなります。
原状回復のついでにリフォームするのは良いですか？
退去後の空室期間に工事をまとめられるため、空室の期間や費用を抑えられる場合があります。ただし、原状回復に必要な費用と、空室対策としてのリフォームの費用は分けて考え、リフォームの部分は回収年数で判断することが大切です。
リフォーム費用は、すべてその年の経費になりますか？
国税庁の説明では、通常の維持管理や修理のための支出は修繕費として必要経費になる一方、資産の価値を高めたり使用可能期間を延長させたりする部分は資本的支出として、減価償却の方法で必要経費に算入するとされています。区分は支出の実質によって判定されるため、個別の判断が必要です。
リフォームするかどうかを一緒に考えてもらえますか？
晃南土地では、周辺の募集状況や家賃の相場をもとに、空室の原因の整理や、リフォーム・募集条件の見直しについてのご相談を承っています。税務上の具体的な判断が必要な場合は、提携する税理士と連携してサポートします。
まとめ
空室対策のリフォームが元を取れるかどうかは、リフォーム費用を1年あたりに増える収入で割った回収年数で考えると判断しやすくなります。増える収入は、家賃アップ分と、空室期間が短くなる分の2つに分けて見込むことが大切です。仮の例では、120万円のリフォームで1年あたり15.5万円の収入が増え、回収年数は約7.7年でしたが、見込みが少しずれるだけで12年まで延びることも確かめました。
回収年数は、設備や内装が使える年数、物件を持ち続ける予定の年数と比べて判断します。家賃の値下げなど費用をかけない対策とも比べ、エリアの家賃の上限を超えるやりすぎのリフォームを避けることで、空室対策にかける費用を収益につなげやすくなります。
ここまで読んで、「自分の物件の場合、リフォームは元が取れるのか、数字で確かめてみたい」と感じた方もいらっしゃるかもしれません。ご都合に合わせて、次のいずれかからお進みください。
空室の状況やリフォームの見積もりを伝えて、判断の整理から相談したい方は、空室対策のリフォームについて「晃南土地」に相談するからご連絡ください。
見積もりや募集の資料を見ながら対面で話したい方は、総合不動産「晃南土地」我孫子店への来店予約をご利用ください。
募集から管理までお任せいただく場合の内容を先に知りたい方は、「晃南土地」の賃貸管理サービスを詳しく見るをご覧ください。
「まだ検討段階」と添えていただければ、営業ではなく状況整理のサポートとして対応いたします。
