土地活用は駐車場とアパートどっち？｜柏の土地で収支を比べる
柏市や千葉県我孫子市に、使っていない土地や、親から引き継いだ土地をお持ちのオーナーの方の中には、「この土地、何かに使ったほうがいいのでは」と考え始めている方もいらっしゃるのではないでしょうか。
「駐車場にするか、アパートを建てるか。結局どちらが得なのか分からない」
土地活用を考え始めたオーナーの方から、よく聞かれるのがこの迷いです。結論から言うと、駐車場とアパートのどちらが向いているかは、土地の条件と、オーナーご自身が何を重視するかで変わります。
- 初期費用を抑えて、いつでも別の使い方に切り替えられる余地を残したいなら、駐車場が選択肢になりやすい
- 借入をしてでも、長い期間にわたって大きめの収入を得たいなら、アパートが選択肢になりやすい
- 固定資産税や相続税の扱いは、建物があるかどうかで大きく変わるため、税金の面も含めて比べることが大切
この記事では、土地を持つオーナーの方に向けて、駐車場とアパートを、初期費用・収入の安定性・税金・相続税評価・転用のしやすさ・管理の手間・空室や空き区画のリスクという観点で比べます。仮の数字で収支も計算してみますので、ご自身の土地に当てはめて考える材料にしてください。土地活用とあわせて、建てた後の管理まで見据えたい方は、「晃南土地」の賃貸管理サービスもあわせてご覧ください。
駐車場とアパート、土地活用としての違いを先に整理する
最初に、駐車場とアパートがどのような土地活用なのかを整理しておきます。
駐車場は「土地を貸す」活用
駐車場は、建物を建てずに、土地そのものを車を停める場所として貸す活用方法です。大きく分けると、次の2つの形があります。
- 月極駐車場：1台ごとに月単位で契約し、決まった利用者に貸す形
- コインパーキング：時間単位で不特定の利用者に貸す形。精算機やロック板などの設備が必要になる
コインパーキングは、運営会社が土地をまとめて借り上げ、オーナーには毎月決まった賃料が支払われる形をとる場合もあります。この場合、オーナーの手間は少なくなる一方、収入は運営会社との契約条件に左右されます。
アパートは「建物を建てて部屋を貸す」活用
アパートは、土地の上に建物を建て、その部屋を入居者に貸す活用方法です。建物の建築費がかかる分、初期費用は駐車場より大きくなりますが、1つの土地から得られる家賃収入も大きくなりやすいのが特徴です。
また、アパートの入居者との契約には借地借家法が適用されるため、入居者の立場が法律で守られています。この点は、あとで説明する「転用のしやすさ」に大きく関わってきます。
比べるときの観点
駐車場とアパートは、収入の大きさだけで比べると判断を誤りやすい活用方法です。この記事では、次の観点で順番に比べていきます。
| 観点 | 何を比べるか |
|---|---|
| 初期費用 | 始めるときにいくらかかるか、借入が要るか |
| 収入の安定性 | 収入の大きさと、空きが出たときの影響 |
| 固定資産税 | 住宅用地の特例が使えるか |
| 相続税評価 | 土地の評価がどう変わるか |
| 転用のしやすさ | 将来、売る・建てる・使い方を変えるときの自由度 |
| 管理の手間 | 日々の対応や修繕の負担 |
初期費用と借入の違い
駐車場は初期費用を抑えやすい
月極駐車場の場合、土地の状態によっては、砂利を敷いて区画をロープや杭で分けるだけで始められることもあります。アスファルトで舗装し、白線を引き、看板や照明を付ける場合は費用が増えますが、それでも建物を建てるアパートに比べれば、初期費用はかなり小さく収まる傾向があります。
コインパーキングは精算機などの設備が必要ですが、運営会社が設備を用意して土地を借り上げる形であれば、オーナーの初期負担を抑えられる場合もあります。
アパートは建築費がかかり、借入を使うケースが多い
アパートは建物を建てるため、規模や構造によっては数千万円から億単位の建築費がかかります。自己資金だけで建てられるケースは限られ、金融機関からの借入を使うケースが多いとされています。
借入を使う場合は、毎月の返済が家賃収入から出ていくことになります。家賃収入が大きくても、返済や経費を差し引いた手残りがどのくらいになるかを確かめてから判断することが大切です。
初期費用の違いがもたらすもの
初期費用が小さい駐車場は、始めやすく、やめやすい活用です。一方、初期費用が大きいアパートは、始めたら長い期間をかけて投じたお金を回収していく活用です。どちらが良いというより、「どのくらいの期間、この土地をこの使い方で持ち続けるつもりか」によって、向き不向きが変わります。
収入の大きさと安定性の違い
同じ土地でも収入の規模は大きく変わる
駐車場の収入は「台数×1台あたりの料金」、アパートの収入は「部屋数×家賃」で決まります。同じ広さの土地でも、アパートは建物を建てて空間を上に重ねられるため、1つの土地から得られる収入は、駐車場よりも大きくなりやすい傾向があります。
駐車場は空き区画が出ても影響が小さめ
月極駐車場は、1区画あたりの料金が家賃に比べて小さいため、1区画が空いても収入全体への影響は限られます。また、借入をせずに始めている場合は、返済が滞るといった心配も小さくなります。
ただし、周辺に新しい駐車場ができたり、近くの大きな施設が移転したりすると、まとまって解約が出る可能性もあります。駐車場の需要は、周辺の住宅の状況や、駅・施設との距離に左右されやすい点に注意が必要です。
アパートは空室が出ると手残りへの影響が大きい
アパートは1室あたりの家賃が大きいため、空室が出ると収入の減り方も大きくなります。さらに借入の返済があると、空室が重なったときに手残りが大きく減り、場合によっては手出しが必要になることもあります。
アパートの収入を安定させるには、入居者に選ばれ続ける物件づくりと、空室が出たときに早く次の入居者を見つける募集の力が欠かせません。この点は、建てる前の計画段階から考えておきたいポイントです。
仮の数字で収支を比べてみる
ここからは、説明のための仮の例を使って、駐車場とアパートの収支を比べてみます。実在の土地や物件の数字ではありません。また、実際の料金・家賃・税額・建築費は、土地の場所や条件、時期によって大きく変わります。
前提となる土地
| 項目 | 仮の例 |
|---|---|
| 土地の広さ | 約300㎡ |
| 場所 | 駅から少し離れた住宅地 |
| 自己資金 | 駐車場は自己資金で整備、アパートは全額借入 |
月極駐車場の場合
| 項目 | 仮の例の数字 |
|---|---|
| 初期費用（舗装・区画線・看板など） | 400万円（自己資金） |
| 区画数 | 15台 |
| 1台あたりの料金 | 月8,000円 |
| 満車時の年間収入 | 144万円 |
| 稼働率 | 90％ |
| 実際の年間収入 | 129万6,000円 |
| 管理委託料（収入の5％と仮定） | 6万4,800円 |
| 固定資産税・都市計画税（土地） | 30万円 |
| 維持費（照明・清掃・看板など） | 5万円 |
| 年間の手残り | 88万1,200円 |
計算は、129万6,000円 − 6万4,800円 − 30万円 − 5万円 ＝ 88万1,200円です。初期費用400万円を手残りで割ると、およそ4.5年で回収できる計算になります。
アパートの場合
| 項目 | 仮の例の数字 |
|---|---|
| 建築費など（全額借入） | 8,000万円 |
| 借入条件 | 30年・金利1.5％・元利均等返済 |
| 部屋数 | 8室 |
| 1室あたりの家賃 | 月6万5,000円 |
| 満室時の年間家賃収入 | 624万円 |
| 入居率 | 90％ |
| 実際の年間家賃収入 | 561万6,000円 |
| 管理委託料（収入の5％と仮定） | 28万800円 |
| 固定資産税・都市計画税（土地・建物） | 50万円 |
| 修繕の積み立て | 40万円 |
| 火災保険・共用部の費用など | 20万円 |
| 経費の合計 | 138万800円 |
| 返済前の年間収入 | 423万5,200円 |
| 年間の返済額（概算） | 約331万円 |
| 年間の手残り | 約92万円 |
返済前の年間収入は、561万6,000円 − 138万800円 ＝ 423万5,200円です。8,000万円を30年・金利1.5％の元利均等返済で借りた場合、毎月の返済はおよそ27万6,000円、年間でおよそ331万円になります。これを差し引くと、手残りはおよそ92万円です。
仮の例から見えること
この仮の例では、年間の手残りは駐車場がおよそ88万円、アパートがおよそ92万円と、大きな差はありませんでした。ただし、中身はまったく違います。
- 駐車場は、借入なしの400万円で、およそ88万円の手残り
- アパートは、8,000万円の借入を背負って、およそ92万円の手残り。ただし返済が進むにつれて借入残高は減り、完済後は返済分が手残りに加わる
空きが増えた場合も計算してみる
同じ仮の例で、駐車場の稼働率が70％、アパートの入居率が80％に下がった場合も計算してみます。
| 項目 | 駐車場（稼働率70％） | アパート（入居率80％） |
|---|---|---|
| 実際の年間収入 | 100万8,000円 | 499万2,000円 |
| 管理委託料（5％） | 5万400円 | 24万9,600円 |
| その他の経費 | 35万円 | 110万円 |
| 返済 | なし | 約331万円 |
| 年間の手残り | 60万7,600円 | 約33万円 |
駐車場は、100万8,000円 − 5万400円 − 35万円 ＝ 60万7,600円。アパートは、499万2,000円 − 24万9,600円 − 110万円 ＝ 364万2,400円から、返済のおよそ331万円を差し引いて、およそ33万円です。
借入があるアパートは、空室が増えたときに手残りの減り方が大きいことが分かります。アパートを選ぶ場合は、入居率が下がった場合や、金利が上がった場合の数字も、一度は計算してみることをおすすめします。
土地の条件に合わせた収支の見込みを整理したい方は、土地活用と賃貸経営について「晃南土地」に相談するからご連絡ください。アパートを建てた後の管理をお任せいただく場合の内容は、「晃南土地」の賃貸管理サービスで紹介しています。
固定資産税の違い｜住宅用地の特例は駐車場に使えない
駐車場とアパートを比べるうえで、見落とされやすいのが固定資産税の違いです。
住宅用地の特例とは
土地の固定資産税・都市計画税には、住宅が建っている土地の税負担を軽くする「住宅用地の特例」があります。総務省の説明では、住宅用地は「人の居住の用に供する家屋の敷地」とされ、柏市の説明でも、次のように課税標準が軽減されるとされています。
| 区分 | 固定資産税 | 都市計画税 |
|---|---|---|
| 小規模住宅用地（200㎡までの部分） | 評価額の6分の1 | 評価額の3分の1 |
| 一般住宅用地（200㎡を超える部分） | 評価額の3分の1 | 評価額の3分の2 |
アパートの敷地は特例の対象になりうる
アパートは人が住む建物なので、その敷地は住宅用地として特例の対象になりえます。アパートのような共同住宅では、住戸の数などによって、小規模住宅用地として扱われる面積が変わります。ただし、建物には別に固定資産税がかかります。
駐車場の土地は特例の対象にならない
駐車場は人が住む家屋の敷地ではないため、住宅用地の特例は適用されません。同じ広さ・同じ評価額の土地でも、駐車場として使う場合は、アパートの敷地として使う場合よりも、土地の固定資産税・都市計画税が重くなりやすいということです。
とくに、もともと住宅が建っていた土地を更地にして駐車場にする場合は、それまで適用されていた特例が外れ、土地の税額が上がる可能性があります。駐車場にする前に、今の税額と、特例が外れた場合の税額の違いを確かめておくと安心です。
実際の税額は、評価額や負担調整の状況などによって変わるため、毎年届く納税通知書の課税明細で確認できます。詳しい仕組みは、柏市や総務省の公式ページでご確認ください。
消費税の扱いにも違いがある
国税庁の説明では、土地の貸付けは原則として消費税の非課税取引とされていますが、駐車場などの施設の利用に伴って土地が使われる場合は、非課税取引に当たらないとされています。一方、人の居住の用に供することが明らかな住宅の貸付けは非課税取引とされています。
舗装や区画整備をした駐車場の賃料は、消費税の課税対象になる場合があります。ほかの事業の売上との合計によっては、消費税の申告が必要になることもあるため、具体的な判断は、晃南土地が提携する税理士と連携してサポートします。
相続税評価の違い｜貸家建付地と小規模宅地等の特例
土地活用を考えるきっかけとして、「将来の相続に備えたい」という方も少なくありません。駐車場とアパートでは、相続税の計算で土地がどう評価されるかにも違いがあります。
アパートの敷地は「貸家建付地」として評価が下がる
国税庁の説明では、賃貸されている土地や家屋は、権利関係に応じて評価額が調整されるとされています。アパートの敷地は「貸家建付地」として、次の式で評価されます。
貸家建付地の価額 ＝ 自用地としての価額 − 自用地としての価額 × 借地権割合 × 借家権割合 × 賃貸割合
仮の例として、自用地としての価額が3,000万円、借地権割合が60％、借家権割合が30％、賃貸割合が1.0（満室の状態）の場合を計算すると、次のようになります。
3,000万円 − 3,000万円 × 0.6 × 0.3 × 1.0 ＝ 3,000万円 − 540万円 ＝ 2,460万円
借地権割合と借家権割合は、国税庁の路線価図・評価倍率表で確認できます。ここでの割合は、あくまで仮の数字です。また、賃貸割合は相続が起きた時点で貸している部屋の割合で決まるため、空室が多いと評価の下がり方は小さくなります。
駐車場の土地は貸家建付地にならない
貸家建付地の評価は、借家権の目的となっている家屋の敷地が対象とされています。建物がない駐車場の土地は、この評価の対象になりません。
小規模宅地等の特例（貸付事業用宅地等）
相続税には、一定の宅地等の評価額を減らす「小規模宅地等の特例」があります。国税庁の説明では、不動産貸付業や駐車場業などに使われていた「貸付事業用宅地等」は、200㎡までの部分について評価額を50％減らせるとされています。
アパートの敷地だけでなく、駐車場の土地も対象になりえますが、次の点に注意が必要です。
- 特例の対象は、建物または構築物の敷地になっている宅地等とされている。舗装などの設備がない駐車場では、対象にならない場合がある
- 相続開始前3年以内に新たに貸付事業に使い始めた宅地等は、原則として対象から外れる（一定の例外がある）
- 取得した親族が、申告期限まで事業や保有を続けるなどの要件がある
とくに「相続が近いかもしれないから、急いでアパートを建てる」「急いで駐車場にする」といった考え方は、3年以内の規定によって期待どおりにならない可能性があります。相続税の具体的な試算や特例の適用の判断は、晃南土地が提携する税理士と連携してサポートします。
転用のしやすさの違い｜「やめやすさ」も価値になる
駐車場は使い方を変えやすい
月極駐車場の契約は、建物の賃貸借とは違い、借地借家法の建物に関する規定の対象になりません。契約の内容に沿って解約の予告をすれば、比較的スムーズに土地を明け渡してもらえる場合が多い傾向です。
そのため、駐車場は「将来、自宅を建てたい」「子どもが家を建てるかもしれない」「売るタイミングを見計らいたい」といった、先の使い道が決まっていない土地のつなぎの活用として選ばれることもあります。
アパートは長く続ける前提の活用
アパートの入居者は、借地借家法によって立場が守られています。オーナーの側から契約の更新を断ったり、解約を申し入れたりするには、正当な事由が必要とされています。建物を取り壊して別の使い方をしたいと思っても、入居者に退去してもらうまでに時間と費用がかかる可能性があります。
また、アパートが建っている状態の土地は、更地に比べて買い手が限られる場合もあります。アパートを建てるということは、「その土地を当面はアパートとして使い続ける」という判断でもあると考えておくとよいでしょう。
管理の手間の違い
駐車場の管理
駐車場の管理は、アパートに比べると手間が少ない傾向があります。主な管理の内容は次のとおりです。
- 利用者の募集と契約
- 賃料の集金と、滞納への対応
- 無断駐車への対応
- 敷地の清掃、雑草の手入れ、照明や看板の点検
とはいえ、無断駐車や、利用者どうしの車の接触トラブルなど、駐車場ならではの対応も発生します。遠方に住んでいるオーナーの方は、管理を任せる方法も考えておくと安心です。晃南土地では、駐車場の管理も手がけています。
アパートの管理
アパートの管理は、入居者の募集・審査・契約・家賃の集金・設備の故障対応・入居者からの問い合わせ対応・退去時の立ち会いと原状回復・建物の点検と修繕など、多岐にわたります。
建物は年数とともに劣化するため、外壁や屋根、給排水設備などの修繕も計画的に行う必要があります。自分で管理するか、管理会社に任せるかによって、オーナーの手間は大きく変わります。自主管理と管理委託の違いは『柏でアパート経営をする大家さんへ｜自主管理と管理委託、どちらが得か』でも整理しています。
駐車場とアパートの比較表
ここまでの内容を、表にまとめます。
| 観点 | 駐車場 | アパート |
|---|---|---|
| 初期費用 | 小さめ。自己資金で始められる場合も | 大きい。借入を使うケースが多い |
| 収入の大きさ | 小さめ | 大きめ |
| 空きが出たときの影響 | 小さめ | 大きめ（借入があると特に） |
| 土地の固定資産税 | 住宅用地の特例なし | 住宅用地の特例の対象になりうる |
| 建物の固定資産税 | なし（設備分は別途の場合あり） | かかる |
| 相続税評価（土地） | 貸家建付地にならない | 貸家建付地として評価が下がりうる |
| 小規模宅地等の特例 | 要件を満たせば対象になりうる | 要件を満たせば対象になりうる |
| 転用・売却のしやすさ | しやすい | しにくい（入居者の退去が必要） |
| 管理の手間 | 少なめ | 多め |
表を見ると分かるとおり、どちらかがすべての面で優れているわけではありません。「収入の大きさと相続税評価」を重視するならアパート、「始めやすさ・やめやすさ・身軽さ」を重視するなら駐車場、というように、何を優先するかで答えが変わります。
土地の条件から考える向き不向き
駐車場が向きやすい土地
- 駅や商業施設、病院などの近くで、車を停めたい人が多い
- 周辺に住宅が多いのに、駐車場付きの住宅が少ない
- 土地の形がいびつ、または狭く、建物を建てにくい
- 近い将来、自宅を建てる・売るなどの予定がある
アパートが向きやすい土地
- 駅から歩ける範囲にあるなど、賃貸の需要が見込める
- 周辺に大学や事業所など、住まいの需要を生む施設がある
- 建物を建てられる用途地域にあり、ある程度の広さがある
- 長い期間、土地を持ち続ける予定がある
建てられるかどうかも確認が必要
土地によっては、都市計画のルールによって建物の建築が制限されている場合があります。たとえば、市街化調整区域では、原則として建物を建てることが制限されています。柏市や千葉県我孫子市にも市街化調整区域があるため、アパートを考える場合は、まずその土地に建てられるかどうかを確かめることが出発点になります。詳しくは、市の公式ページでご確認ください。
柏・千葉県我孫子市で土地活用を考えるときの視点
駅と路線で需要が変わる
柏市はJR常磐線の柏駅・北柏駅・南柏駅のほか、東武アーバンパークライン、つくばエクスプレスの柏の葉キャンパス駅などがあり、千葉県我孫子市はJR常磐線と成田線が通っています。駅に近い土地では賃貸の需要が見込める一方、駅から離れた住宅地では、車で移動する世帯の駐車場の需要が見込める場合もあります。
同じ市内でも、駅からの距離や周辺の住宅の状況によって、向いている活用方法は変わります。市全体の傾向ではなく、その土地の周辺の状況を見て判断することが大切です。
「まずは駐車場、のちにアパート」という考え方も
土地の使い道がすぐに決められない場合は、ひとまず駐車場として活用しながら、周辺の賃貸需要や、ご家族の将来の予定を見極めるという考え方もあります。駐車場は転用しやすいため、条件が整った段階でアパートの建築を検討することもできます。
ただし、先に説明したとおり、もともと住宅が建っていた土地を駐車場にすると、住宅用地の特例が外れる可能性があります。つなぎの期間の税負担も含めて考えておくと安心です。月極駐車場の始め方については『我孫子で月極駐車場の経営という土地活用｜収益の目安・初期費用・向く土地の条件』でも詳しく紹介しています。
判断に迷ったときのチェックリスト
駐車場とアパートのどちらにするか迷ったときは、次の項目を一つずつ確かめてみてください。
□ その土地に建物を建てられるか（用途地域・市街化調整区域かどうか）を確認した
□ 周辺の駐車場の料金と空き状況、賃貸住宅の家賃と空室の状況を調べた
□ 今の固定資産税・都市計画税の額を、納税通知書で確認した
□ 駐車場にした場合、アパートを建てた場合の収支を、仮の数字で計算した
□ 空室・空き区画が増えた場合や、金利が上がった場合の数字も計算した
□ その土地を何年くらい持ち続けるつもりか、家族と話し合った
□ 将来の相続について、誰がその土地を引き継ぐかを考えた
□ 自分で管理するか、管理会社に任せるかを考えた
とくに、ご家族との話し合いは後回しになりがちです。土地活用は、始めた後に長く続くものです。引き継ぐ可能性のあるご家族の考えも聞いておくと、後の判断がしやすくなります。
よくある質問
駐車場にすると固定資産税は上がりますか？
住宅が建っていた土地を更地にして駐車場にすると、住宅用地の特例が外れるため、土地の固定資産税・都市計画税が上がる可能性があります。もともと更地だった土地を駐車場にする場合は、特例がもともと適用されていないため、土地の税額は大きくは変わらないことがあります。実際の税額は、納税通知書の課税明細で確認できます。
アパートを建てると相続税は下がりますか？
建てれば下がる、とは言い切れません。アパートの敷地は貸家建付地として評価が下がりうるほか、建物も貸家として評価が調整されますが、空室が多いと評価の下がり方は小さくなります。また、借入をした場合でも、それだけで相続税が下がるわけではありません。具体的な試算は、晃南土地が提携する税理士と連携してサポートします。
駐車場でも小規模宅地等の特例は使えますか？
国税庁の説明では、駐車場業に使われていた宅地等も貸付事業用宅地等として対象になりえます。ただし、建物または構築物の敷地になっていることが前提とされているため、舗装などの設備がない駐車場では対象にならない場合があります。相続開始前3年以内に始めた場合の扱いなど、ほかの要件もあります。
コインパーキングと月極駐車場はどちらが良いですか？
コインパーキングは、駅や商業施設の近くなど、短時間の利用が多い場所で収入が伸びやすい一方、利用状況によって収入が変動しやすい面があります。月極駐車場は、周辺の住宅に住む人の需要が見込める場所で、収入が安定しやすい傾向があります。土地の場所と周辺の需要によって向き不向きが変わります。
土地活用の相談だけでもできますか？
晃南土地では、土地の条件やご家族の予定をお聞きしながら、駐車場・アパートなど活用方法の整理についてご相談を承っています。建てた後の賃貸管理や駐車場の管理までまとめてご相談いただけます。税務・法務に関わる具体的な判断が必要な場合は、提携する専門家と連携してサポートします。
まとめ
駐車場とアパートは、どちらも土地を活かす方法ですが、性格は大きく異なります。駐車場は初期費用を抑えて始められ、転用もしやすい一方、住宅用地の特例が使えず、収入の規模は小さめです。アパートは収入が大きく、敷地の固定資産税や相続税評価の面で有利になりうる一方、借入や空室のリスク、入居者がいることによる転用のしにくさを抱えます。
仮の例では、手残りの額に大きな差はなくても、借入の有無や空きが出たときの影響はまったく違いました。どちらを選ぶかは、土地の条件と、その土地をどのくらいの期間どう持ち続けたいかによって決まります。
ここまで読んで、「自分の土地の場合はどちらが合うのか、具体的に整理してみたい」と感じた方もいらっしゃるかもしれません。ご都合に合わせて、次のいずれかからお進みください。
土地の場所や広さだけ伝えて、活用方法の整理から相談したい方は、土地活用と賃貸経営について「晃南土地」に相談するからご連絡ください。
資料を見ながら対面でじっくり話したい方は、総合不動産「晃南土地」我孫子店への来店予約をご利用ください。
アパートを建てた後の管理まで先に知っておきたい方は、「晃南土地」の賃貸管理サービスを詳しく見るをご覧ください。
「まだ検討段階」と添えていただければ、営業ではなく状況整理のサポートとして対応いたします。
