我孫子の地価と将来性｜再開発・交通の計画から読む

我孫子の地価と将来性｜再開発・交通の計画から読む

「我孫子の不動産は、今が買い時なのか、それとも売り時なのか？」

近隣の柏市や流山市が開発ラッシュで沸く中、ここ我孫子市は比較的静かな動きを見せています。しかし、表層的なニュースだけでは見えてこない、底堅い需要と資産価値の変化が水面下で起きています。

不動産を購入・売却する際、最も気になるのは「5年後、10年後の資産価値」でしょう。人口減少社会において、資産価値を維持できる街と、そうでない街の二極化は避けられません。

本記事では、我孫子駅前で長年市場を見つめてきた晃南土地が、公的なデータや都市計画に基づき、我孫子の地価の現在地と、これからの将来性について全11章で徹底分析します。感情論抜きで、数字とファクト（事実）から街の未来を読み解く前半パートです。

第1章：なぜ今、我孫子が「隠れた穴場」なのか？地価推移の真実

首都圏の地価上昇トレンドの中で、我孫子市はどのような位置付けにあるのでしょうか。結論から言えば、我孫子は「急騰もしないが、急落もしない堅実な市場」を形成しています。これは、バブル的な高騰リスクを避けたい実需層（実際に住む人）にとって、極めて重要な要素です。

公示地価から見るトレンド

国土交通省が発表する「公示地価」の推移を見ると、我孫子市内の住宅地は、駅徒歩圏内を中心に緩やかな上昇傾向、または横ばいを維持しています。

特に注目すべきは、コロナ禍以降のトレンド変化です。テレワークの普及により、「都心への距離」よりも「住環境の質と広さ」が再評価され、我孫子の広い敷地を持つ中古戸建や、ゆとりあるマンションへの需要が高まりました。これが地価の下支え要因となっています。

「柏・流山」との対比

隣接する柏市や流山市は、大型商業施設の開発やつくばエクスプレス沿線の人気により、地価が急騰しました。

しかし、その反動として「一般のサラリーマン世帯には手が届かない価格帯」になりつつあります。

その受け皿として、生活圏が変わらず、かつ割安感のある我孫子への流入が増えているのです。

都市名	地価の傾向	住居の特徴	将来性のキーワード
流山市	急上昇（高止まり）	新築マンション主体	ブランド維持の課題
柏市	上昇	商業地と住宅地の混在	再開発と渋滞
我孫子市	安定・微増	ゆとりある戸建・団地	コスパ・住環境

このように、我孫子の将来性は、近隣都市の過熱感に対する「冷静な選択肢（スマートチョイス）」としてのポジションにかかっています。

第2章：交通インフラの価値｜「始発駅」は永久不滅の資産

不動産の資産価値（地価）を決定づける最大の要因は、いつの時代も「交通利便性」です。我孫子が持つポテンシャルの中で、今後も絶対に揺るがない強みが「始発駅」という事実です。

千代田線始発の「時間価値」

我孫子駅は、東京メトロ千代田線の始発駅です。都心（大手町・赤坂・表参道）まで、座って通勤・通学ができる。この事実は、ダイヤ改正等の微修正はあれど、構造的に変わることはありません。

地価は「便利さ」に比例しますが、これからの時代は「快適さ（Time Performance）」にも比例します。満員電車で消耗しないという価値は、働き方が多様化する現代において、むしろ評価が高まっています。

常磐線沿線の再評価

上野東京ラインの開通以降、常磐線沿線の利便性は飛躍的に向上しました。東京駅、品川駅へのダイレクトアクセスは、我孫子の地価を底上げする強力な要因です。

今後、リニア中央新幹線の開業（品川駅始発）などを見据えると、品川へ直結している常磐線の価値は、長期的にはさらに見直される将来性を秘めています。

プロの視点：道路網の整備

鉄道だけでなく、道路網も見逃せません。現在、国道6号線の渋滞緩和策や、周辺のバイパス整備が少しずつ進んでいます。車の利便性が向上すれば、駅から少し離れたバス便エリアの地価下落を食い止める効果が期待できます。

第3章：都市計画から読む未来｜「コンパクトシティ」が生む格差

我孫子市は、無秩序に街を広げる拡大路線から、機能を集中させる「コンパクトシティ」化へと舵を切っています。これは不動産を所有する方にとって、非常にシビアな現実を突きつけるものです。

立地適正化計画とは？

市は「立地適正化計画」を策定し、人が住むべき「居住誘導区域」と、都市機能を集める「都市機能誘導区域」を定めています。

行政の本音を言えば、「インフラ維持コストがかかる郊外からは、なるべく駅周辺に移り住んでほしい」ということです。

「線引き」による資産価値の二極化

この計画により、将来的な地価の勝ち組と負け組が明確になります。

• 誘導区域内（駅周辺・幹線道路沿い）行政投資が集中し、バス路線の維持やインフラ更新が優先されます。地価は維持・上昇しやすく、将来性は明るいです。
• 誘導区域外（郊外の調整区域など）インフラ整備の優先度が下がり、将来的には「売りたくても売れない」リスクが高まります。

我孫子で不動産を購入、あるいは売却のタイミングを計るなら、自分の土地がこの「線の内側か外側か」を把握することは必須です。晃南土地では、この都市計画図を重ね合わせた詳細な査定を行っています。

第4章：人口動態のリアル｜「減少」はリスクかチャンスか？

「我孫子は人口が減っているから、地価も下がる一方でしょ？」

そう悲観する声も聞かれます。確かに総人口は減少フェーズに入っていますが、中身を詳細に分析すると、異なる景色が見えてきます。

世帯数は減っていない

人口（人数）は減っていますが、世帯数（家の数）は横ばい、あるいは微増の傾向にあります。これは核家族化や単身世帯の増加によるものですが、不動産需要にとっては「世帯数」の方が重要です。

家を必要とする単位（世帯）が減っていない以上、我孫子市内の住宅需要が急激に消滅することはありません。

「生産年齢人口」の流入

特筆すべきは、30代〜40代の子育て世帯の転入超過です。

第1章で述べた通り、近隣都市が高くなりすぎたため、我孫子の「広くて安い」環境を求めて、現役世代が流入しています。

彼らは購買意欲が高く、リノベーションなどへの投資も惜しみません。この層が街の新陳代謝を促しており、特定のエリア（学区が良いエリアなど）の地価を押し上げています。

空き家問題と将来性

一方で、相続されたまま放置される空き家は増加傾向にあります。

これが周辺の地価を下げる要因になりますが、逆に見れば「安く土地を仕入れるチャンス」でもあります。

これからの我孫子は、古い家が解体され、新しい分譲住宅に生まれ変わる「再開発」が、大規模ではなく「一軒単位」で進んでいくでしょう。このミクロな再開発の積み重ねが、街全体の将来性を支えます。

第5章：エリア別・地価分析｜「駅近」vs「バス便」の残酷な現実

我孫子市内の地価を一括りに語ることはできません。エリアによって、その動きは全く異なります。ここでは市内を大きく3つに分けて分析します。

1. 我孫子駅・天王台駅 徒歩10分圏内

地価は堅調に推移しています。

マンション用地としての需要も旺盛で、まとまった土地が出れば入札になり、高値で取引されます。

将来性についても、都心アクセスの良さが担保されている限り、暴落のリスクは極めて低いです。「資産防衛」を重視するなら、このエリア一択です。

2. 徒歩15分〜バス便エリア（住宅団地）

昭和40〜50年代に開発された分譲地（つくし野、並木など）です。

ここは評価が分かれます。

• 管理が良いエリア：道路が広く、公園が整備されている場所は、子育て世帯に人気があり、地価は安定しています。
• 高齢化が進むエリア：坂がきつい、スーパーが遠い場所は、需要が減退しており、緩やかな下落傾向にあります。ただし、最近はバス便エリアでも「敷地50坪以上」の価値が見直されており、リノベ前提の若年層購入が増えている点は明るい材料です。

3. 布佐・新木エリア（成田線沿線）

地価は低位安定、あるいは下落傾向です。

しかし、その分「安さ」という圧倒的なメリットがあります。数百万円で土地が買えるため、DIYを楽しみたい層や、資材置き場としての事業需要があります。

住居としての将来性は厳しい面がありますが、「趣味の拠点」や「事業用地」としての別軸の需要が生まれています。

エリア	現在の地価感	流動性（売りやすさ）	投資判断
駅徒歩圏	高値安定	高い	資産価値重視なら買い
バス便団地	割安感あり	普通	永住目的・環境重視なら買い
成田線沿線	底値圏	低い	目的が明確なら買い

このように、我孫子の不動産市場は、エリアごとの特性（色）がはっきりしています。「平均値」に惑わされず、ピンポイントな需給を見極める目が求められます。

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第6章：生産緑地問題のその後｜「土地の大量供給」による暴落は起きるか？

不動産業界で長年懸念されていた「2022年問題（生産緑地の指定解除による宅地の大量供給と地価暴落）」ですが、2025年現在、我孫子市においてどのような影響が出ているのでしょうか。

「暴落」ではなく「適度な供給」へ

結論から言えば、我孫子において地価の暴落は起きていません。

多くの農地所有者が「特定生産緑地」として指定を延長したことや、行政が急激な宅地化を抑制したためです。

しかし、相続などをきっかけに、ポツポツと農地が宅地へと転用されるケースは確実に増えています。

新陳代謝が進むチャンス

これは将来性という観点ではプラス材料です。

これまで駅に近いのに農地のままだった場所に、新しい分譲住宅やマンションが建設されることで、若い世代が流入する受け皿ができるからです。

我孫子の地価は、こうした「小規模な宅地供給」がガス抜きとなり、需給バランスが崩れることなく、健全な新陳代謝を促しています。

購入者へのアドバイス

元農地の物件は、地盤が軟弱な場合があります。購入時は「地盤改良工事」の履歴や保証内容を必ずチェックしましょう。

第7章：10年後も売れる土地の条件｜「道路」と「形」が資産価値を守る

建物は時間とともに価値がゼロに近づきますが、土地の価値は（市況が変わらなければ）残り続けます。我孫子で資産価値（リセールバリュー）の高い不動産を持ちたいなら、見るべきは「建物の豪華さ」ではなく「土地のスペック」です。

命運を分ける「接道（せつどう）」

地価や売りやすさに最も影響するのが、前面道路の状況です。

• 幅員6m以上の公道：最高ランク。車のすれ違いが楽で、将来の建て替えもしやすい。資産価値は盤石です。
• 幅員4m未満（要セットバック）：建て替え時に敷地を後退させる必要があり、有効面積が減ります。地価は相場より安くなります。
• 位置指定道路（私道）：権利関係が複雑な場合があり、将来のトラブルリスクとして敬遠されることがあります。

「整形地」vs「不整形地」

我孫子は坂が多いため、擁壁（ようへき）のある土地や、旗竿地などの不整形地も多いです。

将来性を考えるなら、多少高くても四角い「整形地」を選ぶべきです。

不整形地は、建築コストが割高になるため、いざ売ろうとした時に、そのコスト分を地価から値引かなくてはならず、資産目減りが大きくなる傾向があります。

第8章：リノベ前提の「中古」再評価｜性能向上リノベが地価を下支えする

新築価格の高騰により、我孫子では「中古を買ってフルリノベーション」というスタイルが主流になりつつあります。このトレンドが、実は築古物件の地価（建物価値含む）を下支えしています。

「管理状態」が価格に反映される時代

これまで日本の不動産査定では、築20年を超えた木造住宅の建物価値はほぼゼロとされてきました。

しかし現在は、「インスペクション（建物状況調査）」や「安心R住宅」といった制度により、適切にメンテナンスされた家には、築年数が古くても適正な価格（プラス査定）がつくようになっています。

断熱・耐震への投資は「資産」になる

我孫子でこれから家を買う、あるいはリフォームするなら、「見た目」よりも「性能（断熱・耐震）」にお金をかけるべきです。

なぜなら、10年後の市場では「省エネ基準」を満たしていない家は、住宅ローン減税の対象外になったり、光熱費の高騰で敬遠されたりと、地価以上に「建物としての競争力」を失うリスクが高いからです。

逆に、性能向上リノベ済みの物件は、新築並みの価格で取引される将来性を秘めています。

第9章：晃南土地の未来予測｜我孫子は「ハイブリッドなベッドタウン」へ

私たち晃南土地は、これからの我孫子市をどう予測しているか。キーワードは「ハイブリッド」です。

「都心勤務」と「地元志向」の共存

テレワークの定着により、毎日都心へ行く必要がない層が増えました。彼らにとって我孫子は、

• 週2日は都心へ（始発で快適に）
• 週3日は地元で（手賀沼の自然と共に）という、オンオフを両立できる稀有なフィールドです。このライフスタイルを求める層は今後も一定数存在し続けるため、我孫子の地価は底堅く推移すると見ています。

柏・流山との差別化

キラキラした商業施設の柏・流山に対し、我孫子は「静住（せいじゅう）」の街としてブランド化されていくでしょう。

「買い物は隣町に行けばいい。住むのは静かなここがいい」

この割り切りができる賢い層が集まることで、派手さはないものの、治安が良く教育水準の高い、質の良いコミュニティが維持されます。これが地価の安定に寄与します。

第10章：【売買別】今動くべきか？プロの戦略アドバイス

これまでの分析を踏まえ、現在検討中の方への具体的なアドバイスです。

【購入検討者様へ】

「地価が下がるのを待つ」のは得策ではありません。我孫子の主要エリアはすでに需給が引き締まっており、これ以上の大幅な下落は考えにくいからです。

むしろ、金利動向や建築費の上昇リスクを考えれば、条件の良い物件が出たタイミングで決断する方が、トータルの住居費を抑えられます。

狙い目は「駅徒歩15分圏内の、管理状態の良い中古戸建」です。リノベ費用を含めても、近隣市の新築より圧倒的にコスパ良く、資産価値も維持しやすいです。

【売却検討者様へ】

「もう少し待てば上がるかも」という期待は禁物です。我孫子の地価は安定していますが、バブルのような急騰は起きません。

一方で、建物の老朽化は毎日進みます。

特に、今後供給が増える「相続空き家」との競合を避けるためにも、需要が旺盛な今のうちに、「売り先行」で動くのが賢明です。特にバス便エリアの物件は、早期の決断が手取り額の最大化に繋がります。

第11章：まとめ｜数字に踊らされず「暮らしの価値」を買う

我孫子の地価と将来性について解説してきましたが、いかがでしたでしょうか。

数字やデータは重要です。しかし、それ以上に大切なのは、

「あなたがそこで、どんな暮らしを送りたいか」

という視点です。

たとえ地価が倍になっても、毎日満員電車で疲れ果てていては幸せとは言えません。

逆に、地価が横ばいでも、手賀沼の夕日を眺めながら家族と笑い合える日々があれば、それは何物にも代えがたい資産です。

我孫子は、投資マネーが飛び交うような派手な市場ではありません。だからこそ、実需に基づいた適正な価格で、地に足の着いた豊かな暮らしが手に入ります。

晃南土地がサポートできること

私たち晃南土地は、我孫子の不動産市場の最前線で、日々変化する相場（ミクロな地価の動き）を肌で感じています。

「このエリアの将来性はどう？」

「うちの実家、今いくら？」

ネット上の平均データでは分からない、その土地固有のポテンシャルを正確に査定し、あなたの資産形成をサポートします。

我孫子での不動産取引に、安心と根拠を。

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